Главная --> Публикации --> Сносный участок Чего изволите или чаго надо Всемирный банк профинансирует создание российского кадастра недвижимости Высотку в марфине построят всем миром Банки отвечают на квартирный вопрос

Свободных строительных площадок в центре Москвы становится все меньше.

Главный плацдарм элитной столичной застройки - Остоженка и Пречистенка - фактически выработал свой ресурс. На очереди рост цен в других районах в центре Москвы, которые в ближайшее время могут составить конкуренцию "золотой миле".

Средняя стоимость кв. м в этих районах, по данным компании Blackwood, составляет - на Патриарших прудах от $4000 до $8500, в Замоскворечье от $3500 до $6000, на Чистых прудах от $3000 до $6000 и в Хамовниках от $3000 до $500 По словам Камерона Сойера, президента компании GWA SAWYER, практически все районы, прилегающие к центру, имеют большой потенциал для застройки. Не зря Москва находится в числе немногих городов мира, где центр города стал не только средоточием деловой активности, но и полноценным жилым районом.

Поэтому основные игроки рынка элитного жилья и риэлтеры все чаще присматриваются к новым перспективным районам. В первой пятерке - Патриаршие пруды, Плющиха, Чистые пруды, Спиридоновка, Хамовники (Фрунзенская набережная).

"Золотая миля" явно переоценена. Это далеко не самый лучший район Москвы с точки зрения транспорта, облика, инфраструктуры. Просто здесь в свое время продавалось бесчисленное множество земельных участков, а также реализовывалась программа московского правительства по переселению ветхого жилья", - считает Камерон Сойер. По его мнению, самыми желанными стройплощадками для элитных застройщиков должны стать Спиридоновка и Патриаршие пруды. Огромный ресурс у Чистых прудов - там тысячи ветхих зданий, готовых к сносу и переселению. Но самым лучшим районом центра Сойер называет площадь Никитских ворот. В число перспективных мест для застройки попали также пространство между Старым Арбатом и Пречистенкой, а также Замоскворечье.

Вид с "улицы Койкого"

По ее словам, богатые люди из регионов, готовые купить жилье в Москве, чаще всего выбирают центр города, например Тверскую или Арбат. "Они хотят быть в центре событий", - считает Надежда Кот. На всем своем протяжении Тверская, когда-то бывшая улицей Горького, отличается от других элитных районов развитой инфраструктурой. Здесь много ресторанов, ночных клубов, бутиков, движение на улице не затихает до самого утра.

По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova-Realty, дома бизнес-класса будут неплохо смотреться в районе Чистых прудов. "У потенциальных покупателей надо создавать положительное мнение о новых районах застройки ещё до начала реализации проектов. К примеру, использовать традиционное желание людей купить дом с видом на реку", - говорит она. В этой связи очень интересна часть Хамовников, примыкающая к Фрунзенской набережной, район Смоленской набережной и вообще все земельные участки с выходом к воде. Еще один рецепт для успешного проекта - его оригинальность. "Некоторые застройщики пытаются клонировать чужие проекты, и это не лучший способ продвижения объектов под своим именем", - заявляет Надежда Кот.

По мнению Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, в настоящее время наиболее привлекательными районами застройки домов класса А в центральном округе являются Патриаршие пруды (Большой Палашевский пер. владение 1/14, дом "Патриарх", Малый Козихинский пер. дом 3), Хамовники (районы от Фрунзенской набережной до Смоленской), Чистые пруды.

Напряженный ритм жизни отличает Тверскую от раскрученной Остоженки. "Остоженка - тихий, спокойный и в чем-то патриархальный район", - говорит Надежда Кот. Вместе с тем, по ее мнению, существует ряд районов, к которым не подходит определение элитных. К их числу относится и Китай-город. Весьма смутные перспективы и у Селезневской улицы. "Обычные серые дома, отсутствие градостроительной традиции, множество трамвайных путей и спонтанно возникающие автомобильные пробки вряд ли привлекут сюда застройщиков", - считает эксперт компании Kirsanova-Realty. И продолжает: "К специфичным районам, которые нравятся далеко не всем, относится и Сретенка. Здесь слишком долго все придется реконструировать и благоустраивать. Да и в целом, в районе Цветного бульвара не было построено ничего особенно выдающегося".

Но, несмотря на постоянно растущий дефицит земли в районе "золотой мили", здесь еще появляются новые интересные проекты, хотя происходит это все реже. Летом на Остоженке, на пересечении Хилкова и Коробейникова переулков появится комплекс из малоэтажных домов. В районе Парка культуры им. А.М. Горького, на пересечении 3-ей Фрунзенской и ул. Ефремова возводится новый жилой дом La Defence. Заслуживает внимания и комплекс "Кристалл-палас". Это новый дом, расположенный на территории Медицинского центра при Управлении делами президента в районе Мичуринского проспекта.

Михаил Мишарин, управляющий компании Soho Realty, считает, что главный конкурент Остоженки - Плющиха. "Через год-два эта улица догонит Остоженку. Помимо проекта строительства "Венского дома" и дома в Тружениковом переулке в этом районе уже начато возведение еще двух дорогих домов: дома на пересечении 2-го Труженикова переулка и Савинской набережной и дома в Алсуфьевском переулке", - говорит Михаил Мишарин. В числе самых перспективных площадок для элитной застройки он называет также район вокруг Ботанического сада МГУ, недалеко от начала проспекта Мира.

По оценке вице-президента компании "Домострой" Ольги Меньших, наметилась тенденция смещения спроса в сторону более качественного жилья. "По сравнению с январем 2002 года значительно увеличился спрос на жилье с индивидуальной планировкой, - рассказывает Меньших. - Сейчас мы реально продаем в два раза больше квартир в домах, построенных по индивидуальным проектам, чем в домах панельных. Клиент стал более требовательным".

Калейдоскоп предложений

Впрочем, проблем с выбором объектов для инвестиций давно уже не существует. Например, компания "ДОН-Строй" представляет новый уникальный проект - эксклюзивный дом категории "Де-Люкс" на Смоленской набережной. Из окон открываются великолепные виды на Новый Арбат, Британское посольство и высотное здание МИДа. В нескольких шагах расположен Смоленский пассаж. Проект отличает интересная архитектура - предполагается строительство круглой центральной башни и двух прилегающих крыльев. Фасад здания органично вписан в парадную панораму центральной набережной столицы. Внешней форме соответствует внутреннее содержание: роскошные интерьеры, высококачественная инженерия, трехуровневый гараж и развитая инфраструктура досуга выделяют этот дом среди самых престижных адресов центра Москвы.

Очень популярен среди инвесторов такой способ вложения денег, как приобретение готового жилья с последующей сдачей его в аренду. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным фактором для людей, которые рассчитывают на надежность своих вложений. Существуют арендодатели, которые сдают одновременно по 5 - 10 элитных квартир. Как правило, это квартиры стоимостью до $1 млн, так как более дорогое жилье приобретается для себя: сдавать его в аренду нецелесообразно из-за долгой окупаемости.

Компания "Новый Мир" начала продажи квартир в своем новом проекте - "Доме на Озерковской" (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы - в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.

Новые корпуса жилого комплекса "Трианон" (застройщик - компания "Декра") строятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала "Сити". Стены дома нового комплекса образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства будут оборудованы детская площадка и зоны отдыха. Также здесь планируется разместить гостевую автостоянку и въезд в подземный паркинг. На первом и цокольном этажах разместится детский клуб (несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видео- и фотостудия, артистическая, мастерские). В "Трианоне" предусмотрена также удобная планировка квартир. Комплекс планируется оборудовать самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций будет включать в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.

Компания "Крост" продолжает продажу квартир в жилом комплексе "Олимпия", расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгино (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха - ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле хай-тек (29 - 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Дизайн помещений разрабатывается индивидуально. Жемчужиной жилого комплекса "Олимпия" станет аквапарк - эталон развлекательной индустрии. Концерн "Крост" также продолжает продавать квартиры в жилых комплексах "Леонардо", "Алиса" и "Премьер". Например, 26-этажный жилой комплекс "Леонардо" (ул. Профсоюзная, вл. 39/25, ЮЗАО) - это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир - от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс "Алиса" (Иваньковское шоссе, вл. 3, СЗАО), расположенный в парковой зоне Покровское-Стрешнево, отличает не только современная архитектура и большой выбор квартир, но и единственный в столице "Велнес-клуб", где собраны воедино все виды фитнес- и SPA-услуг, представленных на европейском рынке. Площади квартир - от 100,3 до 184,7 кв. м. Жилой комплекс "Премьер" (ул. Косыгина, вл. 17, ЮЗАО) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение - стильные пентхаусы. Стоимость квартир - от $2350 до $3700 за кв. м.

Уникальность расположения строения еще и в том, что "Дом на Озерковской" находится непосредственно на набережной, так что из окон многих квартир открывается красивый вид на город. Классическая архитектура дома должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII - XIX веков. Но внутри этот дом соответствует самым взыскательным запросам нашего времени. При этом в "Доме на Озерковской" соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.

В свою очередь ЗАО "ФЦСР" приступило к строительству нового жилого комплекса повышенной комфортности по адресу Филевский бульвар, владение 1 Комплекс, расположенный на живописном берегу Москвы-реки и получивший название "Ривер-хаус", включает в себя три монолитно-каркасных дома (14-18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом нежилом этаже домов предполагается разместить предприятия службы быта и торговли, кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома.
Саит Гуцериев, депутат Госдумы и совладелец ПФК БИН, заявил вчера о намерении построить в Москве и области около 1,3 млн кв. м торговых площадей в течение семи лет. Начало большой стройке уже положено в сентябре БИН открыла торгцентр на Мичуринском проспекте, а до конца 2010 г. завершит еще шесть объектов, включая торгцентры в Тушине (75 000 кв. м), на Минском шоссе (170 000 кв. м) и вторую очередь Смоленского пассажа (62 000 кв. м). Эксперты оценили общие инвестиции в проект в $1 млрд.

Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Так, элитный жилой комплекс "Изумрудный город" расположен в Кунцеве - районе с хорошей экологией, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе присутствуют одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг комплекса будет благоустроенная огороженная территория. В рамках развитой внутридомовой инфраструктуры предполагается разместить кафе-бар, прачечную, салон красоты, SPA, солярий, а также зал фитнеса и аэробики.

Обещания Гуцериев подкрепил несколькими адресами, где ПФК БИН выступает инвестором и вот-вот приступит к строительству. Так, в апреле-мае будущего года БИН заложит фундамент центра площадью 75 000 кв. м в Тушине в районе Химкинского бульвара (участок 3,5 га). Строительство планируется оперативно завершить к концу того же года.

О том, что торговый центр Festival Mall, открытый на Мичуринском проспекте в Москве, только первый объект будущей сети одноименных центров, основатель проекта Саит Гуцериев рассказывал еще в сентябре. Вчера Гуцериев обнародовал подробности замысла, в том числе амбициозные планы по открытию до 1,3 млн кв. м торговых площадей в московском регионе (80% в Москве, остальное в Подмосковье) за семь лет. Большая стройка обойдется более чем в $1 млрд, из которых сама БИН инвестирует лишь треть.

Третий торгцентр должен значительно превысить первые два по площади она составит 170 000 кв. м. Его построят на участке в 12 га на Минском шоссе в 1,5 км от МКАД в 2006-2007 гг. Вложения оцениваются приблизительно в $150-155 млн.

Соинвестором выступит торговый дом Перекресток, подтвердил директор по коммуникациям Перекрестка Александр Бархатов. Земля, по словам Бархатова, принадлежит Перекрестку, а с БИН заключили инвестконтракт. В равных долях партнеры потратят свыше $25 млн и еще $50 млн займут у банков.

Часть средств отвлечет строительство второй очереди Смоленского пассажа, который, по словам Гуцериева, сейчас принадлежит группе БИН и компании Нафта-Москва, контролируемой другим депутатом Думы Сулейманом Керимовым. Новое здание площадью 62 000 кв. м будет построено рядом с Пассажем на Смоленской площади в 2006-2008 гг. Общие затраты оцениваются в $100 млн.

Адреса еще двух центров в БИН не называют: один из них (площадь 90 000 кв. м) может быть построен в начале Варшавского шоссе, а участок для второго (200 000 кв. м) только оформляется.

ПФК БИН создана в 1992 г. президентом Русснефти Михаилом Гуцериевым, ныне контролируется его братом Саитом.

Директор департамента торговой недвижимости Максим Гасиев считает, что БИН заявила очень большой объем примерно половину того, что сейчас построено в Москве. С финансовой точки зрения у них вряд ли возникнут проблемы, но земля это ключевой момент. Наверное, у БИН есть земельный ресурс, чтобы заявлять о таких масштабах, говорит эксперт. Коммерческий директор сети ТЦ Александр Лэнд Алена Рибобар отметила, что, по прогнозам, к 2007 г. внутри МКАД и в зоне 10 км вокруг кольцевой дороги должно быть всего построено $1,6 -1,7 млн кв. м торговых площадей. Но заявленные планы, учитывая потенциал ПФК, возможно воплотить, считает она. Первый Festival Mall на Мичуринском, по отзывам арендаторов, ввели очень успешно.



Входящая в состав группы БИН компания Чайка Плаза приобрела Петровский пассаж. ПФК БИН сдает в аренду Седьмому континенту около 20 магазинов. В ПФК входит ЗАО Универмаг Тропарево площадью около 14 000 кв. м и др. Финансовые показатели ПФК не раскрываются.

Логистический парк Пушкино возводится на участке площадью 35 га в Московской области. Комплекс, включающий склады и офисы, планируется достроить во II квартале 2006 г. Площадь объекта составит 210 000 кв. м. Девелоперами проекта выступают компании Capital Partners и Lone Star Ventures. Среди будущих арендаторов DHL, Национальная логистическая компания и Relogix. Условия кредитования [предложенные Eurohypo] более выгодны, чем то, что могут сегодня предложить банки России или стран СНГ, говорит Джеймс Корриган, замдиректора компании Jones Lang LaSalle (представлял интересы девелоперов на переговорах с немцами). Кредит Eurohypo является ипотечным и будет обеспечен готовой недвижимостью с уже заключенными договорами аренды. Строительство Пушкино начала кредитовать группа казахстанских банков, рассказал гендиректор Capital Partners Эркан Эркек (в Москве на средства Казкоммерцбанка Capital Partners строит отель Ritz Carlton). Сообщить ставку рефинансирования стороны отказались. В отличие от строительного кредита, который обычно выдается не менее чем под 12-13% годовых, этот имеет более выгодные условия ставка может быть снижена на 4-5%, полагает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов компании Knight Frank, сотрудничающей с Eurohypo. В самом банке сообщили, что ставка еще ниже и недосягаема для российских банков. Это первая сделка Eurohypo в России, поэтому банк мог позволить себе такой шаг, заявил Ведомостям сотрудник банка.

Eurohypo, европейский банк, специализирующийся на вложениях в недвижимость, заключил первую сделку в России. Он рефинансировал кредит в $130 млн, который компании Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка класса А Пушкино в Подмосковье. Эксперты считают, что девелоперы хорошо сэкономят на снижении процентной ставки.

Крупные ипотечные банки сейчас активно ищут возможности для выдачи кредитов под залог недвижимости, но пока в России не так много объектов, которые соответствуют их требованиям, отмечают участники рынка. Первую в России сделку рефинансирования с участием международного ипотечного банка провел инвестфонд Flemming Family Partners. В октябре 2003 г. он приобрел офисное здание на Гоголевском, 11, у швейцарского банка CSFB, а на следующий год взял кредит под залог здания у Hypo Real Estate Bank International примерно на $23 млн. Примерно месяц назад британский фонд недвижимости Raven Russia Limited купил у компании РосЕвроДевелопмент складской комплекс Крекшино объект площадью 115 000 кв. м обошелся покупателю в $110 млн.

Эксперты называют сделку крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости. Кредит в $130 млн означает, что Eurohypo оценил готовое здание в $170-180 млн, говорит Малеванкин из Knight Frank. А партнер Colliers International Олег Мышкин не сомневается, что выход Eurohypo на российский рынок будет способствовать росту конкуренции среди западных банков, предоставляющих услуги по рефинансированию, что приведет к снижению ставок и увеличению заемных сроков. Глава отдела корпоративных банковских услуг Eurohypo в странах Центральной и Восточной Европы Маркус Лейнингер называет российский рынок недвижимости одним из наиболее динамичных в Европе.


Новосибирский муниципалитет решил простимулировать приватизацию земли собственниками предприятий, арендующих городские участки. Власти одобрили повышение арендной платы за землю с 1 января 2006 г. Больше всего от новых арендных ставок пострадают владельцы сетей АЗС, а также торговля, сфера услуг и крупные промышленные предприятия.

Eurohypo AG крупнейший ипотечный банк в Европе со штаб-квартирой в Германии, его акционеры Deutsche Bank (38%), Commerzbank (32%) и Allianz (28%). Еще 2% в публичном обращении. По данным Reuters, на 31 декабря 2004 г. собственный капитал банка составлял $7,8 млрд, активы $307,7 млрд.

Как сообщил председатель комитета по земельным ресурсам мэрии Алексей Кондратьев, с 1 января 2006 г. годовая арендная плата за участки под строительство автозаправочных станций возрастает в 2,6 раза и составит в среднем 181 руб. за 1 кв. м, для существующих автозаправочных станций уровень платежей возрастет в 2,4 раза до 162 руб. за 1 кв. м, для предприятий торговли и сферы услуг на 40% до 130 руб., для промпредприятий безакцизной продукции на 3% до 20,6 руб. за 1 кв. м в среднем. По словам Кондратьева, муниципалитет повышает уровень арендной платы для пополнения доходов бюджета, а также чтобы побудить собственников земельных участков к их приватизации.

Утвержденные вчера горсоветом Новосибирска новые ставки арендной платы за землю в городе предусматривают их повышение под промпредприятиями, объектами торговли и сферы услуг, а также под строительством.

Эксперты и участники рынка отмечают, что повышение аренды земли может увеличить издержки их бизнеса и неминуемо заставит задуматься о приватизации арендуемых участков. Так, по мнению директора компании Трансервис Александра Бойко, повышение годовой аренды в 2,4 раза приведет в конечном итоге к повышению цены бензина. Если в 2006 г. компания заплатит 20 млн руб. арендных платежей вместо нынешних 8 млн руб., то наш доход сократится до 65 коп. с литра, говорит Бойко. В результате собственникам заправок придется повысить цены, которые, как правило, поднимаются минимум на 50 коп..

По его словам, заинтересованность муниципалитета заключается в том, что только 50% доходов от аренды земли остается в бюджете муниципалитета, а остальная половина средств идет в областной и федеральный бюджеты. Для сравнения Кондратьев отметил, что доходы от земельного налога на 90% остаются в бюджете города. Сотрудник департамента земельных и имущественных отношений мэрии сообщил, что после введения новых ставок в бюджете города на 2006 г. доходы от аренды земли должны составить 835 млн руб., а поступления в виде земельного налога 1,6 млрд руб. В 2005 г. доход города от аренды земли составил 742,4 млн руб., а доход от налогов на землю 1,1 млрд руб.

Решение властей о повышении земельных ставок скажется и на строительном рынке. Поднятие тарифа аренды земельных участков повлияет на себестоимость строительства, считает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков. Но назвать цифры возможного повышения себестоимости он затруднился. Он также признал, что тяжелее всего придется крупным промышленным предприятиям города. Земельный налог становится выше стоимости производственных фондов многих промышленников, уточнил Боков.

С Бойко соглашается и гендиректор управляющей компании Ратм Вадим Сысоев, который говорит, что внешне незначительное повышение арендной платы будет существенным для промпредприятий. Это подтолкнет участников рынка либо приватизировать используемые земли, либо к развитию дополнительных бизнесов и сдаче участков в субаренду, говорит он. По словам Сысоева, в структуру Ратм входит завод Экран площадью 56 га, и эти площади будет выгоднее арендовать, чем приватизировать. По данным гендиректора Ратм-Девелопмент Олега Килина, приватизация всего земельного участка Экрана может потребовать расходов в 1,3 млрд руб., поэтому сейчас обсуждаются возможности развития сопутствующих бизнесов и сдачи площадей в аренду без выкупа земли.

Алтайскизе земли вошли в кадастр

Губернатор Александр Карлин подписал постановление, утвердившее результаты государственной кадастровой оценки земель специального назначения. Кадастровая стоимость земель под АЗС в полосах отвода и придорожных полосах федеральных дорог составит 230 руб. за один кв. м, в полосах отвода и придорожных полосах прочих территорий 359 руб.

Но чиновники мэрии не считают, что новые ставки существенно повлияют на местный бизнес. Кондратьев из мэрии говорит, что аренда дело добровольное, поэтому те, кому окажется невыгодно арендовать участки, смогут их приватизировать. А Боков добавляет, что инвестиционная привлекательность Новосибирска не зависит от величины тарифа аренды.



Главная --> Публикации