Главная --> Публикации --> Для капризных арендаторов будет расти рынок бизнес-центров Окраины цао — последний резерв застройщиков в центре москвы Сносный участок Чего изволите или чаго надо Всемирный банк профинансирует создание российского кадастра недвижимости

Во время приватизации предприятий частные владельцы получали в собственность все, кроме земли. Участки оформлялись в бессрочное пользование. Это право рудимент советской эпохи, эрзац-собственность, поясняет Виталий Можаровский из Пепеляев, Гольцблат и партнеры. Компания может пользоваться землей, строить на ней здания, платит налоги, но разделить участок нельзя, а продать его можно только вместе со зданием или самой компанией. Закон о вступлении в силу Земельного кодекса предусматривает обязательное переоформление права бессрочного пользования в собственность или аренду до 1 января 2006 г.

Меньше 40 дней осталось компаниям на переоформление земельных участков под приватизированными предприятиями. Несмотря на все обещания чиновников перенести срок выкупа на два года, депутаты внесли соответствующие поправки в Госдуму только на этой неделе. Бизнесмены говорят, что Дума просто обязана принять закон до Нового года.

С тех пор чиновники описали уже несколько вариантов снижения цены на землю, которые не устраивали то московское правительство, то предпринимателей, то самих чиновников. Последний текст законопроекта, подготовленный Минэкономразвития, установил стоимость выкупа земли на уровне 5% от ее кадастровой стоимости (в Москве и Санкт-Петербурге 20%), а ставок аренды на уровне 3% в год. В нем же чиновники предусмотрели перенос срока переоформления прав на два года. Но уже согласованный со всеми министерствами, регионами и РСПП текст не понравился премьеру Михаилу Фрадкову, который предложил снизить ставки еще сильнее. В итоге предприниматели не получили пока ничего. Ситуация очень неприятная, расстроен менеджер столичной компании. Платить за землю нам, конечно, не хочется, особенно после обещанного снижения цены и переноса дедлайна. Но и оказаться без прав на землю не хочется. По оценке Минэкономразвития, менее 10% компаний приобрели собственные участки к началу 2005 г.

При этом ставки аренды вообще никак не регламентируются законодательно, а ставки выкупа земель слишком высоки для владельцев по подсчетам РСПП, общие затраты бизнеса на приобретение участков могли достигнуть $100 млрд. Для некоторых компаний, например Объединенных машиностроительных заводов (ОМЗ), стоимость земли (около $180 млн) сопоставима с капитализацией компании. Надежду предпринимателям подарил Владимир Путин, который на съезде РСПП в ноябре 2003 г. признался, что считает несправедливой продажу земельных участков под приватизированными предприятиями.

Успеют, примут обязательно, уверен советник президента холдинговой компании Промышленные инвестиции Андрей Лазаревский. Иначе с 2006 г. большинство компаний перестанут исполнять закон, а это никому не нужно. Было бы верхом цинизма, если бы государство начало применять санкции к владельцам земли, хотя оно не обеспечило сколько-нибудь приемлемых условий для выполнения закона, возмущается лоббист крупной металлургической компании.

На помощь бизнесу пришли депутаты. На днях председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский внес в Думу поправки, которые отодвигают крайний срок переоформления на 1 января 2008 г. В 2003 г. этот дедлайн уже передвигали, но тогда ситуация была гораздо спокойнее к середине ноября законопроект прошел второе чтение. Шансы успеть до Нового года и сейчас очень высоки, уверен Плескачевский. Наши поправки одобрены администрацией президента и правительством, поэтому их можно принимать сразу в трех чтениях до 15 декабря. Депутат считает, что, даже если президент не успеет подписать закон до конца года, ничего страшного не случится. Неделя, максимум две, задержки это приемлемый срок неопределенности, считает Плескачевский. Надеюсь, что не найдется правоприменителя, который начал бы душить бизнес и требовать моментальной оплаты участков или перевода их в аренду.


Брюсов переулок, 19 - адрес очередной московской утраты. На углу пустыря - остатки цокольного этажа некогда красивого дома. Здесь намечено строительство новой очереди "Усадьбы-Центра" - офисно-развлекательного комплекса, которое угрожает и другим старинным постройкам по соседству.

Если не продлить переоформление, будет такой вой, что страшно себе вообразить, признается чиновник Минэкономразвития. И с учетом того, что все согласны с отсрочкой, ее, конечно, снова дадут. По мнению чиновника, было бы разумно вообще не устанавливать дедлайнов и позволить переоформлять землю только тем компаниям, которым это нужно. В этом случае лет через 5-10 в бессрочном пользовании останутся лишь 1-2% от всех участков, прогнозирует Можаровский.

И жить бы усадьбе - после взятия-то на госохрану! - долго и счастливо, туристов привлекать да глаз москвичей радовать... Но по соседству завелось строительство Культурно-делового центра правительства Москвы, он же "Усадьба-Центр". В середине 1990-х годов ради новостройки не пожалели служебный корпус усадьбы московских генерал-губернаторов по Вознесенскому переулку, хотя его строил великий М.Ф. Казаков. В 1997 году, накануне юбилея Москвы, снесли андреевский дом и флигель в глубине участка. Дом по Брюсовскому переулку, 19, строение 1 продержался до 2003 года. Снести его просто так было нельзя - мешал статус памятника. И в марте 2003 года, как сообщила "Известиям" пресс-секретарь Главного управления охраны памятников Москвы Лариса Герасимова, дом был лишен охранного статуса. Точных причин этого работник ГУОПа назвать не смогла - по ее словам, реставрация здания обошлась бы "слишком дорого". "Известиям" удалось выяснить, что специалисты, в том числе из ГУОПа, долго отстаивали дом, что по нему неоднократно проводились инженерно-технические экспертизы, что здание начало ветшать. Наконец было признано, что реставрация памятника неизбежно приведет к замене его "новоделом", следовательно, памятник будет фактически утрачен. Значит, и состоять в охранных списках ему все равно незачем.

Усадьба XIX века в Брюсовом переулке была поставлена на государственную охрану в 1993 году как вновь выявленный памятник истории и культуры. Дом на красной линии переулка, известный краеведам как "дом с кариатидами", был построен в 1863 году, а в 1881-м перестроен известным архитектором М.К. Геппенером. Усадебка принадлежала коммерсанту А.А. Андрееву, чей гастрономический магазин до появления Елисеевского считался лучшим в Москве. Хозяин жил в домике во дворе, который до него принадлежал известному терапевту И.Е. Дядьковскому. Историко-мемориальную ценность усадьбы увенчивало то обстоятельство, что именно здесь созидалось семейное счастье поэта-символиста Константина Бальмонта, который полюбил дочь Андреева Екатерину - после трехлетней "романтической истории" она согласилась стать женой поэта. "Я была его Беатриче", - писала она впоследствии. Естественно, Бальмонт и его многочисленные друзья, в том числе Валерий Брюсов, не раз бывали в андреевской усадьбе.

Согласно постановлению, "после окончания реализации инвестиционного проекта" объекты по Вознесенскому переулку будут оформлены в собственность АО "Усадьба-Центр". Право на землепользование во всем квартале в границах Вознесенского, Елисеевского и Брюсова переулков принадлежит АО "Усадьба-Центр". На месте андреевской усадьбы в Брюсовом переулке будет построен элитный "дом-апартаменты" с подземной автостоянкой. Числящуюся в списке памятников усадьбу в Вознесенском переулке, 18 ждет "уточнение статуса" строений 1 и 3 (вероятно, такое же, как в Брюсовом переулке) с "решением вопроса о сносе или сохранении". Наконец, старинная усадьба по Вознесенскому переулку, 20, строение 1, построенная в 1868 г. архитектором А.Л. Обером, приговорена к сносу в 2004 году постановлением правительства Москвы № 494 от 2 июля 2002 г.

Исторический квартал (55-й квартал ЦАО) фактически давно обречен. Постановление правительства Москвы от 23 июня 1998 г. № 479 "О реализации проекта строительства 2-й очереди Культурно-делового центра Москвы" предписывает принять предложение департамента внешних связей и АО "Усадьба-Центр" (образовано в 1992 году правительством Москвы) об утверждении концепции создания 2-й очереди Культурно-делового центра Москвы и обеспечить финансирование строительства 2-й очереди КДЦ "за счет валютного фонда правительства Москвы на возвратной основе". Это же постановление обрекает старинные здания по Вознесенскому переулку, д. 18, строения 1, 3 (также находятся в списке памятников); д. 20, стр. 1 и 2 на "разборку с дальнейшим восстановлением фрагментов фасадов д. 18, стр. 1, 3 в архитектуре зданий 2-й очереди КДЦ", та же судьба ждет и строения 1 и 2 дома 15/2 по Брюсову переулку.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин собрал журналистов, чтобы рассказать о будущем столицы в 2006 году. Новостей оказалось предостаточно. В частности, останкам гостиницы Россия предстоит реинкарнация, а в новостройки-небоскребы вопреки намерениям застройщиков муниципалов заселять не станут. За главным архитектором записывала корреспондент Известий Юлия Игнатьева.

Какой уж тут Бальмонт...

Наконец начнутся работы на Четвертом транспортном кольце. Это проект на долгие годы. Сравните: 34-километровое Третье кольцо мы строили 5 лет. А здесь - 74 км. Первый участок Четвертого кольца будет построен на востоке: между шоссе Энтузиастов и Щелковским. Четвертое кольцо - уникальная магистраль: почти вся состоит из искусственных сооружений - эстакад и тоннелей. В частности, Москву-реку предстоит пройти дважды глубокими тоннелями.

- Завершится строительство Звенигородского проспекта. Тоннель пройден уже наполовину, почти готов s-образный мост через Москву-реку. Предстоит решить самую сложную задачу: построить развязку проспекта с улицей Народного Ополчения. Еще две развязки появятся на Ленинградском проспекте: на развилке с Волоколамкой и на выезде с Ходынки - напротив Петровского дворца.

- Гостиниц, подобных России, в историческом центре городов нет нигде. Разве что в Берлине, но и там их сносят. Изменилось государство и вместе с ним - градостроительная концепция. Как рассуждали наши предшественники: в Кремле строится Дворец съездов на 4000 посадочных мест, значит, поблизости должны быть койко-места в том же количестве. Но съезды партии больше не проводятся. Пока.

Гостям столицы - койко-места, ослам - стойла

Каким будет внешний облик этой территории, сказать пока не могу. Даже фасады еще не прорисованы, макет будет готов к февралю. Ясно одно: из трех вариантов - классический, советский и старомосковский - выбран третий. С подземным пространством ясности больше: из-за перепада высот будет построена стилобатная часть, в которой разместятся кинотеатры, рестораны. И магазинчики - но не единый торговый центр. Ниже уровня земли - паркинг на 2000 мест. Надежда Бабкина призывала всех выйти на защиту концертного зала, взяться за руки и т.п. Не надо этого. КЗ Россия сохранится и даже увеличится, но не вверх, а вниз. А над землей будут построены гостиницы разной высоты - от 2 до 6 этажей. Самая высокая, 29 метров, - на Варварке, ближе к метро Китай-город. Самая маленькая, 11 метров, - у Васильевского спуска. Общее количество койко-мест сократится до 200 Китайгородская стена, разрушенная при строительстве России, будет воссоздана частично: по Китайгородскому проезду. С набережной пока не решено. Со Старой площадью - без шансов.

По инициативе Иосифа Орджоникидзе дату начала сноса России перенесли на июль. К этому времени откроются три новые четырехзвездочные гостиницы на 2000 мест, в частности, Холидей Инн на Сущевском Валу. И тогда закрытие России пройдет безболезненно для гостей столицы.

Кроме того, будет закончена новая гостиница на месте Интуриста. По высоте она гармонирует с соседней застройкой. Хотя могла бы быть и пониже - как на рисунке, размещенном на ограждении стройплощадки. Но я давно не верю рисункам и надписям на заборах. Построено ровно то, что было согласовано. И ни на метр выше.

Панели, из которых построена Россия, будут сохранены и использованы для строительства новых отелей. Я за 6 месяцев должен найти участки для нескольких 2-звездочных гостиниц. В общем, уже нашел - на рынках у МКАД. Эти гостиницы нужно приспособить для нужд тех, кто приезжает торговать. Например, на Птичий рынок даже ослов привозят. Значит, должно быть стойло.

- Я категорически против того, чтобы муниципалов заселяли в высотки. На высотных этажах должны жить те, кто сам этого хочет. Кроме того, социальные высотки - крайне невыгодны. Муниципалам дают квартиры по Жилкодексу: 18 метров на человека. В коммерческих домах люди покупают по 30-50 метров на человека. В итоге в муниципальной высотке получится больше квартир, людей, а значит, им потребуется больше мест в детсадах, школах и обширная придомовая территория. Или мы должны уподобиться японцам, которые живут в двух метрах от автотрасс? Наши люди так не привыкли. И еще. Строителей коммерческих высоток город обязывает размещать под землей паркинги. Сомневаюсь, что муниципалам будут по карману эти машино-места. В общем, селить муниципалов в высотки - это нехорошо и с моральной точки зрения, и с экономической.
Предпринимателям дали еще один шанс подготовиться к выкупу земель, на которых расположено их производство. Вчера Совет федерации одобрил поправки в закон О введении в действие Земельного кодекса, которыми продлевается до 1 января 2008 года срок переоформления бессрочного права пользования земельными участками. Эксперты уверены, что у властей не было иного выхода, так как кадастровая оценка земли, исходя из которой и будет определяться цена выкупа участков, до сих пор не завершена.

Москвичи не должны жить, как японцы

В итоге Минэкономразвития, которое и занималось подготовкой законопроекта, приняло решение отложить выкуп земли до 1 января 2006 года.

Действующая редакция закона обязывает юридические лица переоформить право пользования земельными участками, заключив договор аренды или приобретая земельный участок в собственность. Первоначально предполагалось обязать предприятия выкупить землю либо взять ее в долгосрочную аренду до 1 января 2004 года. Однако предприниматели утверждали, что у них нет денег на выкуп земли, тем более что при приватизации предприятий новым собственникам обещали отдать землю бесплатно. Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) даже подсчитал, что выкуп земли обойдется бизнесу в $100 млрд, что приведет к тотальному разорению компаний.

Одобренный вчера Советом федерации закон предусматривает продление до 1 января 2008 года сроков переоформления права постоянного, то есть бессрочного, пользования земельными участками для юридических лиц. По словам главы комитета по аграрно-продовольственной политике Совета федерации Геннадия Горбунова, переоформление права пользования землей требует проведения значительного объема землеустроительных работ и инвентаризации объектов недвижимости, которые расположены на земельных участках, а также проведения их кадастрового учета. Все эти мероприятия невозможно было осуществить к 1 января 2006 года в силу отсутствия полноценного разграничения собственности на землю, а также отсутствия единого земельного кадастра,- утверждает сенатор.

Однако и этих двух лет оказалось недостаточно, чтобы выкупить землю или взять ее в аренду: бизнес утверждал, что и новая методика расчета, как и предыдущая, окажется непосильной для предпринимателей. Дело в том, что в 2006 году вводится новый земельный налог и регионы будут устанавливать его самостоятельно. Учитывая, что кадастровая оценка еще не завершена, выкуп земли в этом случае может обернуться непредсказуемыми последствиями для бизнеса.

При этом годовая арендная плата, предположительно, составит 3% от кадастровой стоимости. Впрочем, как отмечают эксперты, выбор между долгосрочной арендой и выкупом земельных участков весьма условен: стоимость двухлетней аренды, которая составляет 3% ежегодно, окажется выше цены выкупа земель - 5% от кадастровой стоимости.

Дороже всего за выкуп земли придется заплатить предприятиям Москвы и СанктПетербурга - они будут вынуждены приобретать землю, на которой расположено их производство, по максимальным ставкам - 20% от кадастровой стоимости участка. В частности, на этом настаивало правительство Москвы, утверждая, что в противном случае вся земля в пределах Садового кольца будет выкуплена и перепрофилирована под высоколиквидные проекты, например элитную коммерческую недвижимость. Чтобы этого не произошло, правительственные чиновники предложили обязать землевладельцев в случае перепрофилирования участков платить городу компенсацию в размере 100% от их рыночной стоимости. Куда дешевле обойдется выкупить землю городам, население которых не превышает 3 млн человек: выкупная стоимость земли не будет превосходить 5% от кадастровой стоимости.



Главная --> Публикации