Главная --> Публикации --> Минэкономразвития обещает наполовину субсидировать ставку ипотечного кредитования Ипотека нам поможет? Рынок складов: сегодня в москве — завтра в регионах Дачные хлопоты Игнорируя скептиков, радуюсь переменам

"Вредные" законы

Ситуация, сложившаяся по итогам первого полугодия на рынке столичной недвижимости, скорее, внушает оптимизм частным инвесторам: цены по-прежнему растут - пусть и не так быстро, как раньше. И даже в летний период традиционного спада деловой активности не наблюдается. Но в то же время эксперты отмечают снижение количества инвестиционных сделок и говорят о проблемах рынка, связанных с вступлением в силу в первом полугодии ряда законов. На второе полугодие прогнозируется рост цен в пределах инфляции - 1% в месяц.

Но не "все спокойно в датском королевстве". Основными событиями первого полугодия на рынке недвижимости стало вступления в силу принятого в конце прошлого года пакета законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья.

"Однозначно рынок недвижимости столицы сейчас не перегрет", - заявил корреспонденту "Личных денег" начальник отдела маркетинга Группы Компаний "Конти" Алексей Самсонов. Вторит ему и генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин: "Несмотря на предсказания "заклинателей роста" (со времен второй половины прошлого года, когда рынок впал в состояние стагнации) о неизбежном падении цен в настоящем году на 20-30%, рынок демонстрирует устойчивую стабильность".

Наибольшие нарекания со стороны участников рынка получил закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" ("Личные деньги" уже несколько раз писали о нем). Конечно, работать в условиях новых правил, установленных Законом о долевом строительстве станет сложнее, однако некоторые специалисты рынка видят в его принятии и позитивный момент. "Законодательные шаги правительства, направленные на защиту интересов конечных покупателей жилья, все же внесли временные положительные коррективы в процесс возникновения летней покупательской активности", - отмечает Андрей Анохин. По его словам, в традиционно считавшимися "несезонными" мае и июне на рынке первичной недвижимости сегментов эконом- и бизнес-класса наблюдается высокая для данного периода покупательская активность, явившая следствием продолжения роста цен в среднем по рынку на 1% в месяц. "Данная ситуация рынка объясняется следующим: длительный период стабилизации успокоил и вернул утраченное доверие потенциальных покупателей, кроме того не оправдались ожидания по удешевлению жилья в условиях заявлений на государственном уровне о высокой эффективности проводимой программы доступного жилья", - поясняет Анохин из "АРТ-Билдинг". Не коснулся летний спад и загородной недвижимости. "Продажи на нашем объекте Горки-8 именно в летний период пошли очень хорошо", - отметил Самсонов.

По мнению аналитиков, львиная доля этих законов стала вредной для его развития и в будущем негативно скажется на его участниках. А вот доступного жилья пока не получилось! И получится ли в будущем - большой вопрос. Нет, по словам чиновников, все, видимо, будет хорошо: нам в очередной раз отрапортуют об увеличении количества ипотечных сделок, а по одному из государственных телеканалов покажут пафосный репортаж о том, как очередная семья получила очередную же квартиру. Но в реальности эксперты не видят перспектив для создания рынка доступного жилья лишь законодательными средствами. Особенно теми, которые не всегда соответствуют требованиям рынка. "Жилищная реформа и особенно развитие ипотеки не способны сделать жилье доступным: дешевизна и доступность - понятия разные", - отметил Андрей Анохин.

Если же говорить о ценовой ситуации на рынке в течение этого полугодия, то следует отметить незначительный рост цен во всех сегментах рынка и наиболее заметный в сегменте элитной недвижимости. "В целом по рынку цены не упали - это однозначно. Рост цен был невысоким, если сравнивать с аналогичными периодами прошлых лет, рост составил 1-1,5%. Таким образом, цены растут, но их рост сопоставим с инфляцией - говорит Алексей Самсонов. - Наиболее значимым рост цен был в сегменте элитной недвижимости. И это нехарактерно. В 2003-2004 наибольший рост происходил в сегменте недвижимости бизнес-класса".

Расти с проблемами!

Кроме того, изменилась сама структура спроса на недвижимость. Как уже не раз писали "Личные деньги", заметно сократилось количество инвестиционных покупок недвижимости, и такая тенденция продолжает увеличиваться. Хотя не все так однозначно. Например, по словам Самсонова, "что касается инвестирования частных лиц, то отследить цели их покупок очень трудно. Кроме того, в процессе строительства дома они часто меняют свое мнение. То есть решают оставить квартиру себе или сдавать, вместо продажи". Однако сокращение инвестиционных покупок вовсе не означает их полного ухода в прошлое, несмотря на жесткие условия работы на рынке. Но количество частных инвесторов сократится. "Сегодня только несколько крупных компаний приобретают недвижимость с целью перепродажи. Инвестиционных компаний сравнительно мало и процент таких приобретений сегодня ниже, чем раньше - отмечает Алексей Самсонов из ГК "Конти". - В основном приобретают ее в сегменте бизнес-класса. Однако, можно говорить о том, что практика продажи квартир на этапе котлована уже изжила себя и застройщику сегодня выгоднее продавать квартиры оптом крупной компании, это стартовый капитал на начальном этапе строительства, чем продавать отдельные квартиры конечному потребителю. И риск в условиях нового законодательства меньше. Привлечение крупного соинвестора - однозначно выгодно".

Объемы продаж пока также не сократились, отмечают участники рынка. "Скажем так, в течение полугода с продажами было все стабильно, не было каких-либо рывков и скачков. Конкуренция в сегменте нетипового жилья бизнес-класса увеличилась, требования покупателей возросли. Предпочтение теперь однозначно отдается объектам с удачным местом расположения. Соответственно, более ликвидные объекты сильнее выросли в цене. Мы поднимали цену по нашим объектам на 5-7% пару раз. Несмотря на это объем продаж не падал", - говорит Самсонов. Впрочем, в будущем ситуация может измениться. "Вредность принятых законов и анализ рыночных показателей Минэкономразвития дает основания полагать, что весьма вероятно сокращение объема ввода жилья в следующем году, что способно не удовлетворить возрастающий платежеспособный спрос и существенно повысить цены на рынке - уверен Андрей Анохин.

В целом же условия работы на рынке для застройщиков стали жестче. В связи с этим продолжается объединение крупных участников рынка, что приводит к уходу с рынка небольших компаний. "Продолжится начавшееся уже сейчас объединение крупных игроков рынка, Москве уже не интересны мелкие участники рынка, с оборотом менее 100 млн. в год. Площадок под точечную застройку остается все меньше, ставка делается на масштабные и амбициозные проекты, кроме того, не каждый застройщик может потянуть существующие обременения", - резюмирует Самсонов.
Консалтинг на рынке недвижимости существовал всегда. Свою лепту в развитие этого бизнеса внесло обострение конкурентной борьбы. Если пять лет назад консалтинговые компании работали только в сфере коммерческой недвижимости, а три года назад начали оказывать услуги в секторе строительства элитных жилых домов в Москве, то сегодня консультанты присутствуют во всех сегментах рынка недвижимости. Кто они, чем зарабатывают себе на хлеб и сколько стоят их услуги? Впоследнее время практически все инвесторы, девелоперы и риэлторы в один голос заявляют, что столичный рынок недвижимости вошел «в цивилизованную фазу развития», потребители стали более разборчивыми, и поэтому далеко не каждый проект становится успешным. Прежде чем вложить средства, необходимо семь раз отмерить, просчитать и проанализировать — только в этом случае можно рассчитывать на успех. Поэтому рост спроса на консалтинговые услуги вполне объясним, вопрос в том, насколько компетентны консультанты.

Кроме того, важным фактором, способным изменить структуру рынка, станет монополизация цементного рынка, которая может повлечь удорожание себестоимости строительства в разы. "В самой ближайшей перспективе рынок ожидает рост строительной себестоимости на 6-8% из-за распространения практики предоплаты за поставки цемента и повышения отпускных цен, введенной "Евроцементом" (компания "Евроцемент-групп" недавно приобрела цементные активы компании "Интеко" и получила контроль, по оценкам аналитиков, над 40% рынка - прим. авт.) и другими крупными производителями. Очевидно, что компенсационный рост цен на новостройки составит не менее 2-3%, не учитывая стоимости заемных денежных средств для осуществления предоплаты", - считает Андрей Анохин.

Научите меня строить!
Наиболее широко западные наработки представлены в сегменте коммерческой недвижимости. В этой части рынка консалтинговые услуги на сегодняшний день достаточно востребованы и потенциально могут быть наиболее качественными.
Как отмечает генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов, в сфере коммерческой недвижимости консалтинг всегда играл определяющее значение: «Примечателен тот факт, что большинство компаний, которые занимаются сдачей в аренду либо продажей коммерческой недвижимости, называют себя не риэлторами, а именно консультантами. И это при том, что консалтинг приносит им не более 15% доходов, а все остальное приходится на риэлторский бизнес. Подобный акцент можно понять. Ведь любому проекту, будь то строительство торгового центра или бизнес-парка, предшествует консалтинг, от успешности которого зависят и дальнейшие риэлторские контракты, в том числе эксклюзивные».
По мнению К. Ковалева, все не так однозначно: «В бизнес-центрах класса А консалтинг необходим только на самых начальных этапах разработки проекта, так как заполняемость площадей арендаторами в среднем на 97% происходит на начальном этапе реализации. Для классов В и С консультант разрабатывает стратегию для повышения классности, к примеру, за счет архитектурных, маркетинговых и рекламных действий».
«Качественный консалтинг в области ритейла предоставляют сегодня не более 2–3 компаний, — считает И. Жарова-Райт. — Отчеты этих компаний можно по праву считать достоверными, так как при работе консультанты опираются на собственный опыт, а не делают теоретические прогнозы, не имеющие ничего общего с реальностью. Тем не менее в отчетах по ритейлу следует обращать особое внимание на то, каким образом консультанты собираются гарантировать получение дохода. На мой взгляд, очень важно знать потенциальных арендаторов, особенно если речь идет о торговых площадях и офисах. Отчет, содержащий такие сведения, необходим для работы с банками — чтобы получить кредит на выгодных условиях. А для этого необходимо показать компанию и будущий объект в лучшем свете. В этом случае отчет заказывается у ведущих игроков рынка».
В сфере коммерческой недвижимости консалтинг достаточно развит и востребован. В жилом сегменте до недавнего времени ситуация наблюдалась почти прямо противоположная. Только сегодня рынок консалтинговых услуг для инвесторов, работающих в жилом секторе, начал активно развиваться.
Основная причина этого, по мнению Н. Кузнецовой, заключается в том, что на этом рынке теперь работают «не только крупные инвесторы и застройщики, уже имеющие серьезный опыт реализации проектов в любом из сегментов рынка жилья. Появился новый класс инвесторов, которые, будучи непрофессиональными застройщиками, порой просто не представляют, какова процедура оформления земельных участков и получения исходно-разрешительной документации. Им необходима квалифицированная помощь в оценке строительной площадки с точки зрения объема и возможного типа застройки. Кроме того, для инвестора важны прогнозы сроков и объемов реализации».
Утверждение о приходе на рынок большого количества неопытных инвесторов выглядело бы странно (гораздо чаще можно услышать как раз о том, что непрофессионалы сдают позиции), если бы не было подкреплено мнением других экспертов. Так, о клиентах консалтинговых компаний из числа неопытных инвесторов говорит и С. Храмов: «Любой заказчик осознает важность консалтинговых услуг. Не все наши клиенты заработали капитал в недвижимости, порой все их знания о рынке — полученная из СМИ информация о высокой доходности вложений в недвижимость. Другой пласт заказчиков консалтинга — опытные девелоперы, инвесторы, управляющие компании, которые понимают ценность консалтинговых услуг».
По мнению А. Аверьянова, рост спроса на консалтинговые услуги обусловлен «взрослением» отечественного рынка недвижимости: «Еще несколько лет назад многие инвесторы пренебрегали услугами консультантов и смело выводили на рынок проекты, не задумываясь о том, понравятся они конечному потребителю или нет: в условиях неразвитости рынка и высокого спроса на жилье даже неудачные объекты раскупались очень быстро. Сейчас ситуация в корне изменилась. К примеру, продажи клубного дома или высотки бизнес-класса зависят от местоположения объекта, его социального окружения, этажности здания, количества квартир и многих других факторов, оценить которые инвестору без помощи профессиональных консультантов крайне сложно. Рынок определенно стал более конкурентным, и инвестор, не сумевший разобраться в реальных потребностях клиента, рискует уже не только вложенными средствами, но и своей профессиональной репутацией».

Отчеты «под копирку»
Подобные сомнения не лишены оснований: отечественный рынок недвижимости слишком молод, нет традиций, недостаточно опыта, ситуация по сути своей уникальная, значит, учиться не у кого. В то же время все большее число компаний начинает предлагать консалтинговые услуги: спрос, как известно, рождает предложение. Естественно, гарантировать, что любое предложение будет качественным, невозможно.
Например, по словам директора по развитию компании 4Rent Estate Сергея Храмова, ему приходилось работать с клиентами, «которые ранее уже «обожглись» на том, что обращались за консалтинговыми услугами в «крупнейшие западные компании», ориентируясь на рекламу этих компаний в прессе, и получали концепции, основанные на устаревших или поставленных на поток данных, написанные «под копирку» заключения».
По мнению управляющего партнера компании Nordblom Group Ирины Жаровой-Райт, качественные консалтинговые услуги на московском рынке — большая редкость, поскольку не всегда компании-консультанты работают над отчетами должным образом: «Не так давно появились случаи, когда при написании отчета консультантами используется некая болванка или предыдущий отчет на похожую тему, с той лишь разницей, что в новом варианте меняется адрес объекта и бриф. Причем целые главы переписываются слово в слово, а их авторы даже не удосуживаются поменять стилистику. В итоге — продукт довольно сомнительного качества, достоверность информации в котором не превышает 50%. К тому же это нарушение прав заказчика, так как противоречит заключаемому между ним и исполнителем договору о конфиденциальности. В настоящий момент у меня восемь таких отчетов… и на каждом из них стоит имя одной известной международной компании».
В то же время большинство экспертов подчеркивают, что сейчас на московском рынке существуют компании, которые предоставляют действительно качественные консалтинговые услуги. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев выделяет три основные группы консультантов.
Западные сетевые агентства, которые работают в России от 5 до 12 лет и занимаются в основном крупными строительными девелоперскими проектами, бизнес-центрами класса А, элитной жилой недвижимостью и крупными складскими помещениями.
Выходцы из риэлторских компаний, которые обладают широкими возможностями в аналитике. Их консалтинг более качественный, так как присутствует фактор заинтересованности в конечном результате — возможность участия в реализации проекта. Специализация сферы работы таких консультантов зависит от деятельности риэлторской компании.
Консалтинговые компании, которые сформированы из нескольких компаний, в основном занимающихся бизнес-консалтингом и решивших расширить свою деятельность. Они существуют на рынке один–два года, структура их работы основана на привлечении субподрядчиков, они занимаются консалтингом в любом сегменте недвижимости.
Казалось бы, нет ничего проще, чем воспользоваться накопленным в течение десятилетий опытом западных компаний. Однако на этот счет у профессионалов рынка — большие сомнения.
«На мой взгляд, западный опыт пока малоприменим на нашем рынке, — говорит генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. — Причина не столько в качестве или спросе на консалтинговые услуги, сколько в особенностях российского рынка недвижимости, который пока недостаточно «прозрачен», и в особенностях менталитета российских инвесторов. Кроме того, есть отличия и с точки зрения доходности проектов, источников финансирования и пр.».
И. Жарова-Райт сомневается не только в возможности применения западного опыта у нас, но и в способности западных консалтинговых компаний стать активными игроками на российском рынке: «За их плечами громадный опыт мирового уровня. Но их отчеты не всегда применимы для российских заказчиков. За все время работы на рынке недвижимости и оказания консалтинговых услуг я видела только один отчет европейской компании. Он содержал прогнозы по развитию рынка с точки зрения инвестиций и носил больше информационно-аналитический и рекомендательный характер. На мой взгляд, такую работу нельзя считать полноценным отчетом, поскольку она не применима к конкретному продукту».

15 декабря состоялась вторая межрегиональная конференция Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства. Итоги 2005 года и перспективы. Она проходила в большом актовом зале Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города (Никитский переулок, 5).

Где спрос велик — консалтингу не место
Несмотря на то что практически все эксперты отмечают рост спроса на консалтинг во всех сегментах рынка недвижимости, пока консультационные услуги наиболее востребованы в сфере элитного жилья.
К. Ковалев объясняет это тем, что в Москве на сегодняшний день «осталось очень мало участков, на которых можно строить действительно элитное по всем параметрам жилье. Также немалые средства уходят в городской бюджет, и не остается ресурсов для создания современной инженерии. Задача консультанта — провести точный анализ осуществимости проекта и помочь застройщику найти компромисс с городом».
По мнению И. Жаровой-Райт, девелоперы, работающие в секторе элитного жилья, заказывают консалтинг в случае, если они хотят построить более качественный дом и продать квартиры быстрее, чем другие застройщики. Часто консалтинг заказывают при наличии спорных площадок или в случаях, когда нет четкой программы финансирования.
Совершенно иначе на сегодняшний день выглядит ситуация на рынке жилья эконом- и бизнес-класса. Здесь консалтинговые услуги пока не востребованы. Сколько бы ни говорилось о трансформации «рынка продавца» в «рынок покупателя», спрос на квартиры этого уровня пока настолько велик, что все то жилье, которое строится, сразу и раскупается. Зачем детально продумывать проект, если люди приобретают квартиры, особенно эконом-класса, повсюду, в любых районах?
Нежеланием инвесторов тратить лишние средства на услуги консультантов, по общему мнению, объясняются и основные проблемы столичного рынка консалтинговых услуг.
«Наиболее распространенная проблема — неготовность инвестора вкладывать на предпроектной стадии серьезные средства в исследования и консалтинг, — говорит Н. Кузнецова.
«Одна из проблем профессионального консалтинга в России в том, что при всей нужности и важности он еще недостаточно востребован, — подчеркивает начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» Наталья Жаренова. — На Западе крупный инвестор шагу не ступит без консультанта, участие которого считается просто необходимым. У нас многие по старинке полагают, что стоимость услуг консалтинговых агентств необоснованно высока, и предпочитают «экономить деньги». На самом деле все как раз наоборот: задача консультанта — экономить деньги клиента, и их заработок (при больших площадях он не превышает $1 с 1 кв. м) несопоставим с той прибылью, которую способны приносить правильные решения».
Большинство экспертов оценивают среднюю стоимость полного пакета консалтинговых услуг в $50 тыс., подчеркивая при этом, что в каждом отдельном случае «возможны варианты» — как правило, в сторону снижения стоимости. Остается решить, та ли это сумма, которую непременно следует сэкономить.

Было зачитано приветствие полномочного представителя Президента Российской Федерации в Центральном Федеральном Округе Георгия Полтавченко. Затем участники встречи увидели короткий документальный фильм, посвященный межрегиональному сотрудничеству Правительства Москвы в сфере строительства.

Конференцию открыл первый заместитель руководителя департамента градостроительства Константин Королевский. Он отметил, что в работе конференции принимают участие главы областей и городов России, руководители крупных инвестиционно-строительных компаний, финансовых структур, строительных и проектных организаций всего около 500 человек.

С основным докладом выступил первый заместитель руководителя департамента Константин Королевский. Портал Строительный мир представляет текст выступления К. Королевского на II межрегиональной конференции Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства. Итоги 2005 года и перспективы:

В первой части межрегиональной конференции с докладами выступили президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, первый заместитель губернатора Тамбовской области Владимир Андреев, заместитель начальника управления по реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Агапитов, мэр Ярославля Виктор Волончунас и др.

В программе задействованы 28 ведущих компаний. В уходящем году к ним прибавилось еще 9 компаний. Лидеры здесь: Стройинвестрегион она обеспечивает ввод 380 000 квадратных метров жилья; Квартира.ру; Росстрой, С-Холдинг, Интеко.

В 2005 году более 50 городов, с кем мы ведем тесную работу в рамках программы Правительства Москвы о межрегиональном сотрудничестве в сфере строительства. Из них реальное строительство ведется более чем в 35 городах РФ и более чем в 10 городах зарубежья: Улан-Баторе, Батуми, Риге, Вильнюсе, Киеве, Астане, Ереване, Бишкеке, Душанбе и Луганске.

Этот год год преодоления значимого для нас показателя в 1 млн. квадратных метров. За 2002-2005 годы мы введем в строй 1 млн. 235 тыс. квадратных метров. За все время существования программы только в Тамбове нами сдано 165 000 квадратных метров, в Ярославле 150 000 квадратных метров, Калининграде около 80 000 квадратных метров.

Что такое 520 000 квадратных метров жилья, которые мы сдаем в этом году? В Центральном федеральном округе около 170 000 квадратных метров жилья, Северо-Западном федеральном округе более 40 000 квадратных метров жилья; в Южном федеральном округе более 90 000 квадратных метров жилья; Сибирский федеральный округ 89 000 квадратных метров жилья; за пределами России 38 000 квадратных метров жилья.

Что такое 500 000 квадратных метров в социально-экономическом смысле? Это 60 000 рабочих мест. Это очень ответственно. И для себя мы ставим задачу на 6 млн. квадратных метров жилья в год. Пять миллионов квадратных метров строится в Москве, шестой миллион будет построен в регионах. Силами московских инвестиционно-строительных компаний 520 000 квадратных метров построено в регионах в 2005 году, около 700 000 будет построено в 2006 году, 1 млн. 2007 году.

Растет многофункциональность построенных объектов. Это и бизнес-центры, и торговые комплексы и в рамках комплексной застройки микрорайнов строительство всей инфраструктуры. Особенно хочу отметить активную работу инвесторов в таких городах как Белгород, Ярославль, Владивосток, Нижний Новгород. В Астане должны сдать в 2007 году огромный многофункциональный комплекс площадью 68 000 квадратных метров на знаковом месте в Астане.

- инвестиционно-строительная деятельность московских компаний;

В целом работа наша разбита на 4 группы:

- оказание методологической помощи;

- помощь в разработке градостроительной документации;

Что касается оказания методологической помощи, за прошедший год мы провели около 15 семинаров по инициативе наших партнеров в Москве. Рассмотрели ситуацию на месте, рассказали о накопленном опыте в реализации всех инвестиционно-строительных программ. Всех очень интересует тот алгоритм, по которому мы пошли при реализации программы по аварийному и ветхому жилью.

- генподрядная деятельность.

Что касается генподрядной деятельности, мы выполнили поручение Правительства Москвы и сдали две школы в июле в Беслане. Сейчас компании Гражданстройпроект, МФС-6 активно участвуют в новом строительстве в Грозном. Мы должны в 2006 году, начиная с августа обеспечить сдачу более 100 000 квадратных метров жилья в Грозном. Это - первая очередь большого микрорайона. В июле должны обеспечить ввод двух школ общей площадью 20 000 квадратных метров. В этом году должны сдать первую очередь роддома в Грозном.

Если смотреть на развитие этой программы, то постепенно предложений о строительстве меньше, все больше приглашений оказать содействие в разработке градостроительной документации, в частности по реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда. Нас очень радует, что инвестиционные, строительные возможности у регионов появляются уже само собой, мы становимся все больше востребованными в части методологической помощи.

Особенно хочу поблагодарить наших партнеров, все наши компании за то активное участие, которое они принимают в реализации этой программы.
Недвижимость в Москве была и остается одним из стабильных и надежных средств вложения инвестиций. Прежде всего, это касается элитной недвижимости. Лучше приобрести одну, но хорошую квартиру в хорошем районе, чем несколько однушек в спальных районах, считают многие из тех, кто планирует вложить деньги в покупку эксклюзивной квартиры. По их мнению, элитное жилье больше вырастет в цене и здание не придет в негодность. Тем более, статистика однозначно свидетельствует - стоимость эксклюзивного жилья растет год от года. В отличие от панельной многоэтажки в Бутово или Бирюлево, элитные дома строятся по эксклюзивному проекту, с учетом вкусов их будущих обитателей, при этом используются только высококачественные материалы, что уже само по себе является гарантией долговечности и надежности.

Вот, собственно говоря, вся деятельность нашего комплекса. Считать ее абсолютно успешной нельзя - нам есть над чем работать, мы это осознаем. Более того, осознавая ту задачу, которая поставлена президентом - об увеличении ввода жилья к 2010 году с 40 до 80 млн. квадратных метров жилья, мы отлично понимаем, что эту задачу без участия представителей компаний московского инвестиционно-строительного комплекса в нашей стране не решить.

Неудивительно, что при быстро растущем спросе на московском рынке усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Уже в сентябре текущего года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. Речь идет о 214-м законе Об участии в долевом строительстве, существенно увеличивающем права дольщиков, но фактически делающем застройщиков бесправными. О пользе и вреде этого закона было сказано немало, и стоит заострить внимание лишь на одном в сложившихся условиях строители вряд ли захотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов Realstate.ru, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, где застройщики увеличили цены на свои квартиры в среднем на 14 проц, на отдельных объектах встречались случаи увеличения цен и на 54 проц. В других районах только за период с июля по сентябрь цены выросли на 5-10 проц. В целом особенно популярны в последнее время покупки на Остоженке, Плющихе, Арбате и в Замоскворечье. Именно в этих четырех районах прошло примерно 62 проц всех сделок на вторичном рынке. Почти половина сделок совершено в Замоскворечье, за которым с большим отрывом следуют Самотека /17 проц от общего количества сделок на вторичке/ и Остоженка /9 проц/.

Меняются и вкусы потенциальных покупателей элитного жилья. Раньше требовался непременно дом с видом на Кремль, построенный в стиле а-ля сталинский ампир - большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные Сейчас ситуация изменилась. Нынешние покупатели - люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных странах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж - это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него, как уже говорилось, важно качество, удобство и надежность самого дома, транспортная доступность (причем, речь идет не о метро, а близости к основным автомагистралям), наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности. Последний фактор говорит о наметившемся в последнее время отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа избранных. Особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного вида на Кремль, популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама и окна в парк. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать 50 проц.

Особого внимания заслуживает Замоскворечье, который, как было сказано, является сегодня одним из лидеров продаж в данном сегменте столичного рынка жилья. Именно здесь, в бывшем купеческом районе, известном многим по пьесам драматурга Александра Островского, сосредоточено сейчас основное строительство элитных объектов. По оценкам риэлторов, до 30 проц возводимых сейчас в Москве зданий и жилых комплексов класса люкс строится именно здесь. В настоящее время это один из активно развивающихся бизнес-центров столицы, с уже заслуженной репутацией делового района. Офисные здания Замоскворечья всегда пользовались спросом. Если арендатор не мог позволить себе офис в самом сердце столицы, то ему обычно рекомендовали Замоскворечье. Причем если в прежние времена бизнес здесь подразумевал фабрики и заводы, то сейчас такие предприятия выносятся в промзоны, уступая место современным офисным зданиям. По данным Knight Frank, доля бизнес-комплексов А-класса составляет здесь около 24 проц в общем объеме офисных зданий Москвы, уступая разве что знаменитому Москва-Сити.

Впрочем, многие эксперты рынка отмечают, что в связи с дефицитом места под элитную застройку в самом центре столицы, в ближайшем будущем будет расти спрос на объекты, построенные в некотором отдалении от центра. Уже в 2007 году риэлторы смогут предложить своим клиентам квартиры в относительно новых кварталах, таких как Плющиха или Хамовники. В последнем, например, могут возводиться более высокие здания, нежели в непосредственной близости от Кремля. По мнению Кайдо Каармы, директора отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании Миэль-Недвижимость, цены на такие объекты через 2-3 года могут сильно вырасти. Комплексная застройка с собственной инфраструктурой станет аналогом европейского стиля жизни, считает эксперт. В районах как та же Плющиха, Замоскворечье, и даже за пределами Садового кольца (например, в районе метро Ленинский проспект) отлично развита транспортная доступность, близость к основным магистралям, в том числе, к Третьему транспортному кольцу. В то же время поблизости расположены скверы, парки, пруды, в целом лучшая, чем в центре, экологическая обстановка. Такие квартиры, скорее всего, будут предпочитать семьи с детьми, да и все, кто ценит комфорт, удобство и по сравнению с околокремлевскими районами невысокие цены.

Учитывая существующий дефицит строящихся объектов и постоянно растущие цены на элитное жилье, оптимальным выходом для тех, кто ценит надежность и хочет обезопасить себя от рисков, станет покупка квартир в уже построенном доме. Это станет гарантией безопасности вложений ведь квартира, которую вы покупаете, не на нулевом цикле, и даже не в стадии строительства дом уже полностью готов к заселению. Данная ситуация очевидна и для инвесторов, и для застройщиков, и поэтому, с учетом всех перечисленных плюсов элитной застройки в Замоскворечье, недостатка в покупателях здесь нет. Многие эксперты полагают, что цены на готовое жилье здесь имеют тенденцию к росту. Но надо отметить еще один существенный момент. Жители элитных домов в последнее время пытаются оптимизировать свои расходы и понять, стоит ли им платить за услуги, которыми они практически не пользуются. Поэтому бассейн, кинотеатр, фитнес-клуб, несколько видов сауны постепенно теряют популярность это существенно увеличивает цену жилья и вынуждает застройщиков открывать двери элитного комплекса для людей с улицы, что несет в себе угрозу снижения класса жилья. Неудивительно, что многие предпочитают получить от дома то, что им действительно нужно качество и надежность за приемлемые деньги, а в бассейн и ресторан выбираться по мере надобности. Такие места, кстати, служат и своеобразным клубом по интересам для состоятельных людей, не ограничивая их круг общения одним домом или жилым комплексом.

Впрочем, похоже, что московские власти не спешат повально застраивать Замоскворечье бизнес-помещениями, делая ставку на жилые здания, причем класса люкс. В Замоскворечье становится правилом уже упомянутый признак элитности однородность соответствующей застройки. Вот лишь несколько примеров. Строящийся сейчас дом Онегин на Малой Полянке, цены на квартиры в котором колеблются от 6700 до 8000 долл за кв м. Его готовность заявлена к декабрю 2006 г. Дом Патриарх на Малой Бронной находится в более высокой ценовой категории от 10000 до 17000 долл за кв м. Возможно, столь высокая цена объясняется тем, что дом уже сдан ведь, как было сказано выше, целый ряд строек в последнее время замораживается. Еще один пример подобного объекта Венский дом, расположенный в Неопалимовском переулке. Этот дом также сдан, и квартиры уже оформляются в собственность. Цена квадратного метра здесь начинается от 8500 и достигает 18000 долл. Пятиэтажный дом по Большому Палашевскому переулку, который будет готов примерно к третьему кварталу будущего года, также не сильно уступает в расценках - 10000 15000 долл за кв м. Дом разной этажности на Озерковской набережной сейчас находится в стадии завершения отделочных работ и готовится к сдаче. Из-за того, что дом пока не сдан, цена за кв м здесь пока сравнительно низкая для объекта данного класса - от 4500 до 6500 долл за кв м.



Главная --> Публикации