Главная --> Публикации --> В 2007 году квартиры будут дефицитом Застройщики старательно ищут новое лицо своим жилым комплексам В ведомственные детские сады возвращаются маленькие хозяева Дмитровское направление привлекает любителей активного отдыха и первозданной природы Бесплатного жилья в москве не будет

Инвестиции в недвижимость центрального округа по-прежнему выгодны

Рынок недвижимости Центрального округа столицы находится на подъеме. Несмотря на нехватку участков под жилую застройку в ЦАО, девелоперы продолжают интенсивно работать в центре, застраивая его преимущественно элитными домами, которые приносят частным и корпоративным инвесторам максимальный доход.

Уже давно ЦАО считается одним из наиболее плотных мест концентрации дорогого и качественного жилья, а следовательно, и наиболее обеспеченных слоев населения. Стоимость квартир в центре начинается от $4 тыс. за квадратный метр, поэтому и публика в таких домах живет соответствующая. Кстати, такой своеобразный контингент и является одним из важных условий для покупателей элитной недвижимости. Эксперты говорят о том, что при выборе дорогой квартиры покупатели обращают большое внимание на то, кто будет жить в этом доме или по соседству, поэтому застройщики пришли к пониманию того, что строить в центре дешевое монолитное или панельное жилье, по меньшей мере, глупо и даже убыточно, так как цена квартиры в элитном доме, по соседству с которым будет расположена панельная девятиэтажка, значительно падает.

И в ближайшей перспективе Центральный округ продолжит свое отдаление по ценам от прочих округов столицы, считает Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate, поскольку дефицит площадок растет. Кроме того, растет количество нормативно-правовых актов правительства Москвы, что усложняет выполнение обязательств застройщиков перед городом. Получить право на строительство становится все проблематичнее, а в ряде случаев компании даже отказываются от своих планов, поскольку реализация проектов на таких условиях становится не выгодной.

Частным же инвесторам, желающим вложиться в объекты в центре, тоже не придется волноваться за сохранность своих средств, так как цены на элитную недвижимость продолжают расти. В начале года аналитики давали прогноз роста цен на элитное жилье в пределах 15-20% в год или 1,5-2% в месяц. Все эксперты единогласно назвали перспективным для частных вложений рынок недвижимости Центрального округа.

Это первая причина, по которой в центре превалируют объекты элитной недвижимости. Вторая причина куда более очевидна и прозаична. В центре сейчас уже невозможно осуществлять комплексную застройку, а наибольшую прибыль девелоперам приносят именно элитные объекты.

В ЦАО идет активное строительство элитных объектов, а также реконструируется множество домов старой постройки, - говорит управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. Наиболее перспективными районами, по ее мнению, являются Замоскворечье и Чистые Пруды. Чистые пруды как раз обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки. Главным образом, ввиду того, что появившаяся в период перестройки и получившая широкое распространение тенденция перевода жилого фонда в нежилой затронула его в меньшей степени, чем район Кропоткинской и даже Патриарших Прудов, в этой связи потенциал района относительно комплексной элитной застройки однозначно перспективен, и будет неправильно его не реализовать, - добавляет Маркарова. По ее прогнозу, пик развития данного района придется на 2005-2006 гг.

Однако есть в центре и проблемы. Основная из них и самая наболевшая - это нехватка площадок под застройку. Эту проблему застройщики решают по-разному: кто-то берется за реконструкцию и снос старых ветхих домов, кто-то пользуется имеющимся административным ресурсом и т.д. Но факт остается фактом: участки застройщики так или иначе получают. Для девелоперов, работающих в ЦАО, все более актуальной станет тема комплексного капитального ремонта зданий исторического центра, - говорит генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин.

Поэтому в центре интересы застройщиков и частных инвесторов пересекаются, что и приводит к их совместной заинтересованности в освоении площадок в центре города - со стороны первых, и в инвестициях в недвижимость центрального округа - со стороны вторых. Наиболее привлекательными для застройщиков остаются те районы, где обременения по площадкам меньше, а сложившиеся цены на жилье выше. Для частных инвесторов главными факторами привлекательности объекта являются оптимальное соотношение места и цены, а также его востребованность рынком, - полагает начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании Авгур-Эстейт Елена Егорова. - Поэтому в первую очередь застраиваются традиционно престижные округа с хорошей экологией и транспортной доступностью. Бесспорное лидерство ЦАО в этом плане, судя по всему, сохранится еще в течение долгого времени, несмотря на постоянно высказываемое риэлторами мнение, что площадок в центре практически не осталось.

Кроме того, исконно популярными районами являются Остоженка, Арбат, Патриаршие Пруды и Замоскворечье, которое, по некоторым оценкам, может стать лидером по числу вводимых объектов в 2005 году. Хотя, в общем-то, центр популярен весь, в отличие от других округов, где успех того или иного девелоперского проекта может зависеть от множества факторов, которые не всегда поддаются оценке. В центре же неудачные проекты, которые не нашли покупателя можно пересчитать по пальцам, да и то назвать их уж откровенно неудачными крайне сложно.

Но все же дефицит земли есть, и именно он станет еще одним фактором, подстегивающим рост стоимости квадратного метра в пределах Садового кольца. Чем меньше земли будет оставаться в центре, тем, соответственно, выше там будут цены, - подчеркивает Марина Маркарова.

А вот задача частных частных инвесторов, считает Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate в том, чтобы определить степень рисков и уровень доходности инвестиций нужно изучить и просчитать совокупность целого ряда факторов. Например, конкурентная среда объектов района, расположение площадки под застройку, качество инженерных коммуникаций и фасадное решение дома, объемно-планировочное решение квартиры и ее видовые характеристики. То есть инвестиционную привлекательность определяет не столько тренд рынка, сколько целый ряд параметров конкретного объекта, поэтому перед принятием решения лучше обратиться к специалистам, способным грамотно проанализировать ситуацию.

Часть спроса могут, конечно, отбить престижные загородные направления, однако эта тенденция пока не настолько развита, чтобы пошатнуть сильные позиции центрального округа. Поэтому в ближайшие несколько лет интерес частных и корпоративных инвесторов к ЦАО не ослабеет, а лишь возрастет.
Эту территорию МИД уже давно зарезервировал как зону под строительство жилых домов, но все как-то не складывалось. Еще 17 июля 2001 года московское правительство в градостроительном плане развития территории Юго-Западного округа обозначило это место как подлежащее жилищной застройке. Однако то ли не нашлось средств на строительство, то ли просто не дошли руки, но территория все это время пустовала.

Таким образом, в ближайшей перспективе Центральный округ продолжит свое отдаление по ценам, уровню и, возможно, качеству возводимого жилья от прочих округов столицы, что приведет к еще большей концентрации в центре наиболее обеспеченных граждан - представителей деловой и политической элиты. Поэтому и спрос на недвижимость ЦАО будет стабильно высоким.

Сейчас два гектара, граничащие с забором интерната у Ленинского проспекта и Воронцовским парком, практически никак не используются. Федеральная земля отдана на откуп автомобилистам, у которых здесь построены гаражи, гуляют собачники, а в свободное от учебы время собираются школьники, чтобы выпить-покурить.



– Так как земля эта федеральная, то особенно с нами не согласовывают строительство, хотя было бы неплохо контролировать эту работу вместе. Предварительно могу сказать, что скорей всего это будет проект подобный дому, построенному Главупдк на улице Обручева. Там целый 17-этажный жилой комплекс, в котором живут не только иностранцы, но и наши сограждане.

По словам начальника управления по строительству управы района Обручевский Алексея Белавари, проекта как такового еще нет, пока существует только предпроектная проработка:

Маргарита Львовна, жительница дома №10 по улице Новаторов, и не помнит даже, как давно здесь появился пустырь. Но он ей нравится больше, чем перспектива соседства с иноземцами:

Пока известно, что строительство комплекса жилых зданий для иностранцев будет начато уже в этом году, а закончится в 2006 году. Общая площадь строительства – 46,7 тысяч квадратных метров с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой.


Новомодная ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная несправедливость не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.

– Я не против всех иностранцев, пусть живут. У меня в молодости в ухажерах ходил поляк, Януш его звали, – очень приятный был молодой человек. Но ведь тут, наверное, не только поляков будут селить. Я, например, на дух не переношу индусов. Они носят эти чалмы – это такая дикость! Сейчас как ни пойдешь на рынок – там одни иностранцы... По телевизору тоже одна иностранщина. Сериалы эти мексиканские, тьфу, такое барахло каждый вечер смотрю, аж противно.

Что имеем?

Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?

На сегодняшний день известно несколько видов ЖК.

Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) - не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.

Второй вид - ЖСК нового типа или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствие с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Первый - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - они образуются в рамках одного многоквартирного дома - знакомый с советских времен вариант. К счастью, или, к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон Об участии в долевом строительстве... Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.

Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки, состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, которые можете завещать, дарить, продавать.

С момента выхода закона О жилищно-накопительных кооперативах (1 января 2005 года) существует и ЖСК и ЖНК, что вносит некоторую путаницу в трактовку Закона (впрочем, ничего удивительного, ко всеобщему сожалению, в этом нет, мы уже привыкли к подобным издержкам).

Еще один тип кооперативов, пожалуй, последний, - кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Их работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.

Третий вариант - потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какую правовую базу основывается руководство ПИКа - на новую ЖНК или на ст. 116 ГК.

Достоинства и недостатки

В реальности на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.

Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50% стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 30%.

Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его к своим. В отличие от банка здесь не требует многочисленных справок и гарантий. Паспорт и возможно копия трудовой книжки - вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто - недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.

Еще один не самый приятный нюанс - срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете все сумму сразу, это не значит, что после этого вы сможете въехать в квартиру.

Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос - довольно круглую сумму (от 2 до 5% от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.

И все-таки

Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже, если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По крайней мере, таких случаев пока не было. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Например, если кооператив предлагает вам на этапе рассрочки ставку более 10%, следовательно, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же вам предлагается кредитование на льготных условиях, предположим исходя из годовой ставки 0,5%, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50% от стоимости жилья.

Сказать, что с кооперативом связаны большие риски сложно. Все-таки основное значение уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. Но, при условии невозможности получения кредита в банке путь лежит в кооператив. Посоветовать в этом случае можно только одно - более тщательно осуществлять свой выбор.

Самый неприятный момент для любого кооператива - так называемый кассовый разрыв, попросту говоря банкротство. Однако, для члена кооператива - это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет... Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.
В этой статье будут рассмотрены основные характеристики паевых фондов, на которые стоит обратить пристальное внимание при выборе фонда. Предположим, что мы остановились на одной из разновидности паевых фондов и решили, что нам больше всего подходит фонд акций.

И еще: не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю вы можете только получить статус пайщика.

-Срок работы фонда
-Историческая доходность фонда
-Размер фонда (стоимость чистых активов) и количество пайщиков в фонде
-Размер надбавки при покупке пая и размер скидки при погашении пая
-Прочие расходы, взимаемые из активов фонда
-Рейтинг надежности управляющей компании
-Учредители управляющей компании
-Срок работы управляющей компании
-Вторичный рынок обращения паев
-Наличие линейки ПИФов и возможность обмена паев без начисления подоходного налога
-Разветвленная сеть агентских пунктов продаж паев
-Минимальная сумма инвестирования

По каким критериям сравнивать фонды?

Срок работы фонда, пожалуй, один из самых главных критериев при выборе фонда. Большое количество фондов было создано начиная с 2003 года - это новички рынка коллективных инвестиций. Самые старые фонды созданы еще до кризиса 1998 года.

Срок работы фонда

Не факт, что старый фонд всегда лучше нового, - просто старый фонд имеет доказательства - track records, как это называют специалисты (статистика результатов управления).

Взгляните на результаты работы фонда за несколько лет - и вам сразу станет очевидно, чего этот фонд стоит. Высокая доходность старого фонда много весомее высокой доходности фонда, недавно сформированного.

Доходность в паевых фондах не гарантируется. Также нет гарантий, что сегодняшний лидер останется лидером и завтра. Доходность фонда это самый весомый и в то же время самый спорный показатель эффективности фонда. Даже за короткую историю российских ПИФов были случаи, когда, казалось бы, успешный, заслуженный фонд опускался на последние строчки в рейтингах.

Историческая доходность фонда

Но на российском рынке есть и такие фонды (из числа стариков), которые из года в год находятся в верхних строках рейтингов. Высокие результаты на протяжении нескольких лет работы фонда по-прежнему остаются самым весомым доказательством успешности фонда.

Так что будьте к этому готовы.

Сможет ли управляющая компания повторить такой же фокус в будущем году?

Будьте осторожны с вновь сформированными паевыми фондами молодых управляющих компаний, которые показывают ультрадоходность по сравнению с рынком в целом. Новый фонд в первый год может буквально выстрелить. Иногда столь высокая доходность с трудом объяснима при текущей конъюнктуре рынка акций. Например, Индекс РТС за 12 месяцев показывает +10% прироста, а доходность фонда +60%.

Размер фонда определяется стоимостью чистых активов. Для формирования фонда управляющей компании достаточно собрать 2,5 - 5 миллионов рублей. Крупные российские открытые и интервальные фонды имеют в своих активах более миллиарда рублей.

Размер фонда и количество пайщиков в фонде

Чем хороши крупные фонды с большим числом пайщиков? Тем, что в таких фондах пайщики наименее зависят от действий других, крупных пайщиков. Представьте такую ситуацию. Один пайщик владеет 90% активов фонда и в один прекрасный день решает уйти из фонда. Что остается? Маленький фонд с несколькими пайщиками. Управление таким фондом для управляющей компании становится нерентабельным. По этой причине крупные и средние фонды можно считать надежней.

Некоторые фонды насчитывают всего несколько пайщиков, крупнейшие управляющие компании управляют средствами тысяч пайщиков. Фонд, имеющий уже несколько сот пайщиков, можно считать средним. Наиболее розничные управляющие компании - Уралсиб, Тройка Диалог, КИТ Финанс, Альфа Капитал, ОФГ Инвест и ряд других.

Надбавка - это комиссия при покупке пая. Взимается сразу, до 1,5 от суммы средств. Скидка - это комиссия при погашении пая. Размер скидки может доходить до 3% от стоимости погашаемых паев. Как видите, скидка и надбавка - это прямой ущерб для пайщика.

Размер надбавки при покупке пая и размер скидки при погашении пая

Зачем переплачивать?

Надбавка, как правило, зависит от суммы средств (чем больше сумма, тем меньше процентная ставка). Скидка зависит от срока, который пролежали паи (чем дольше пролежали, тем меньше процентная ставка). Выбирая фонд, обратите внимание на величину надбавки и скидки у того агента или управляющей компании, где вы покупаете паи.

Теперь рассмотрим, где еще пайщик теряет на расходах. Все остальные расходы взимаются не с каждого пайщика в отдельности, а со всего фонда в целом - из активов. Что это за расходы? Это вознаграждение управляющей компании, специализированного депозитария, регистратора, аудитора и прочие. Эти расходы ежедневно откусываются от стоимости активов фонда. Почти незаметно, но за год они могут набежать на 10% от активов фонда.

Прочие расходы пайщика

Величина расходов важна при выборе индексных фондов - ведь результат управления будет фактически один и тот же. Зачем переплачивать?

Здесь важно понимать следующее - когда вам показывают стоимость пая и доходность фонда, эти расходы уже посчитали. Вывод такой - если управляющая компания зарабатывает для вас больше, чем другие, то вам фактически не важно, сколько приходится расходов. Хороший фонд окупает расходы.

Конечно, вас интересуют только надежные компании. В понятие надежность может входить очень многое - и финансовая стабильность компании, и деловая репутация, и многое-многое другое. Определить надежность управляющей компании определить легко с помощью специальных рейтингов. Их готовят рейтинговое агентство НАУФОР и Эксперт. Все управляющие компании делятся на группы по степени надежности. Ознакомиться с вариантами рейтингов вы можете на сайте stockportal.ru .

Рейтинг надежности управляющей компании

На наш взгляд, это настолько важная характеристика управляющей компании, что мы выносим ее отдельным пунктом. Важная потому, что много управляющих компаний было создано совсем недавно, в 2003-2005 годах. Обратите внимание на это при рассмотрении фондов разных управляющих компаний.

Срок работы управляющей компании

Это еще одна характеристика, которая говорит о надежности и классе управляющей компании. Кем создаются управляющие компании? В учредителях могут значиться: частные лица, банки, отдельные инвестиционные компании, средние и крупные инвестиционные финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды и прочие компании. Некоторые управляющие компании данную информацию не раскрывают.

Учредители управляющей компании

Вторичный рынок обращения паев

Всегда важно знать, кто есть кто на фондовом рынке и рынке коллективных инвестиций в частности.

Наличие линейки ПИФов и возможность обмена паев без начисления подоходного налога

Эта характеристика важна больше для интервальных и закрытых фондов, нежели открытых. Вторичное обращение позволяет покупать и продавать паи фондов не зависимо от времени открытия интервалов. Вторичное обращение осуществляется без участия управляющей компании. Продавать и покупать паи можно у вторичных владельцев паев. Часто в качестве вторичного владельца паев выступает инвестиционная компания или банк, входящая в одну финансовую группу с управляющей компанией. Эта инвестиционная компания или банк берет на себя роль покупателя и продавца паев для пайщиков. Например, вы обращаетесь в банк и продаете ему свои паи, когда интервал закрыт. Конечно, банк заработает на вас какой-то свой процент. Но такая возможность продавать паи вне интервала порой бывает очень кстати. Наличие вторичного рынка паев для интервального фонда - это дополнительный плюс.

Стоп! Здесь есть одна тонкость. Некоторые управляющие компании (их меньшинство) все же начисляют подоходный налог 13% при обмене паев. Так они трактуют эту операцию. В конце года вы как пайщик должны будете самостоятельно записать в декларации о доходах ваш доход, который получился в первом фонде при обмене паев, либо управляющая компания сама в конце года снимет с вас 13%.

Возможность обмена паев одного фонда на паи другого фонда той же управляющей компании - это очень полезная опция. Ведь это так удобно, когда у управляющей компании есть целая линейка паевых фондов с самыми разными инвестиционными стратегиями! Если вы решили сменить стратегию, например, с акции на облигации, вы просто подаете в управляющую компанию заявление на обмен паев. При этом с вас не снимают ни скидку при погашении паев одного фонда, ни надбавку при приобретении паев другого фонда. Подоходный налог 13% тоже не взимается.

Разветвленная сеть агентских пунктов продаж паев

Учтите это при выборе фонда. Спросите у сотрудников управляющей компании, начисляется ли подоходный налог при обмене паев!

Минимальная сумма инвестиций

Это важно особенно для тех, кто не живет в Москве. Ведь в вашем городе может и не быть агента того фонда, который вам приглянулся. Агентами паевых фондов выступают инвестиционные компании и банки, уполномоченные на то управляющей компанией.



Главная --> Публикации