Главная --> Публикации --> Землю на волю Аэропорт сфокусировался на реконструкции существующих терминалов Правительство москвы создает бизнес-центры для малых предприятий Валерий зубов: "закон об ипотечных ценных бумагах" чуда не совершит Распоряжение госстроя обязывает застройщиков строить паркинги

Поэтому при встрече с главным прорабом города первым заместителем мэра в правительстве Москвы, руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимиром Ресиным, все вопросы были жизненными, так как касались каждого москвича.

Времена настали интересные: замечено, что жителей столичного мегаполиса все меньше и меньше интересует внутренняя или внешняя политика, зато все только и говорят о ценах на жилье, меняющейся на глазах Москве, загруженности ее транспортных артерий

Строительство всегда было для Москвы важной отраслью. В последние годы советской власти в городе ежегодно возводилось более 3,5 млн кв.м жилья, а строителей насчитывалось около полумиллиона человек. Но все же настоящий строительный бум начался после того, как мэром столицы стал Юрий Михайлович Лужков. В начале девяностых, не являясь профессиональным строителем, Лужков четко осознал: строить значит побеждать! Именно он в условиях повальной приватизации не дал развалить строительный комплекс.

Владимир Иосифович, вот уже полтора десятилетия столица переживает настоящий строительный бум. Чем объяснить этот всплеск строительной деятельности?

Вот почему раньше, чем в какой-либо другой сфере народного хозяйства, строительный комплекс преодолел кризис, заработал на всю мощь, набирая обороты после недолгого реального застоя.

Хорошо помню, как в то время мэр созвал экстренное заседание правительства, где мы обстоятельно рассмотрели несколько стратегических задач. Какие приняли тогда меры? Скажем, на тот момент в городе было много незавершенок, доставшихся в наследство от прежних властей. Было решено их продать тем, у кого появились деньги. Это дало городу средства и, стало быть, работу строителям. Весь этот выброшенный на рынок товар пошел с огромным успехом, который превзошел самые радужные ожидания. Затем Лужков предложил при продаже жилья ввести муниципальную наценку. А полученные средства отдать на возведение квартир для тех, кто стоит в очереди на жилье, у кого нет денег, чтобы улучшить жилищные условия.

Рычаг управления стройкомплексом городской заказ сохранился в руках мэра Москвы. Пойди другие города тем путем, каким в 1991 г. пошла столица, им не пришлось бы пережить стагнацию, уныние и разруху.

Мы вошли в рынок. Но приватизацию позволяли делать, не нарушая технологической цепочки отрасли! И если при этом нарушалась такая связь, не давали согласия на акционирование, куплю-продажу. Сохранялась непременно единая ответственность всех участников процесса строительства за конечный результат. Никто ни монтажники, ни бетонщики, ни крановщики, ни отделочники не мог выпасть из этого круга.

Я скажу так. В любом деле старт имеет первостепенное значение. И это ни в коем случае нельзя недооценивать.

Но с тех пор утекло много воды

Сопоставимы ли сегодняшние объемы строительства в Москве с какими-то периодами в нашей истории?

Благодаря тому, что городской стройкомплекс сохранился и быстро адаптировался к условиям рынка, строительство стало для столицы градообразующей отраслью, в которой сегодня трудится почти миллион человек. Всего за полтора десятилетия в городе было построено 55 млн кв.м жилья, тысячи зданий и сооружений социального назначения, принят Генплан, разработано самое передовое законодательство в сфере строительства. Создан благоприятный инвестиционный климат. Именно поэтому Москва была и остается чрезвычайно привлекательной для инвесторов, а значит, город строится и будет строиться дальше.

По Генеральному плану Москвы до 2020 г. будет построено 70 млн кв.м жилья. Насколько эта цифра выполнима по имеющимся мощностям стройкомплекса, по наличию свободных площадок, тенденциям ведения строительства?

На протяжении нескольких лет ежегодные объемы строительства в Москве составляют порядка 5 млн кв.м. Примерно столько же жилья строилось в конце 50-х годов прошлого века, во времена начала расцвета индустриального домостроения. Тогда стояла задача переселить людей из бараков в отдельные квартиры, поэтому строили пятиэтажки: много и быстро. Для бывших обитателей подвалов и бараков условия жизни в таких домах казались райскими. Но сегодня уровень этих домов никоим образом не соответствует требованиям времени и потребностям людей. Полным ходом ведется их снос, а на месте сносимых пятиэтажек мы возводим современное комфортное жилье.

Если говорить о тенденциях, то, как это предусмотрено Генпланом, в Москве из года в год увеличивается процент домов, строящихся по индивидуальным проектам с монолитным несущим каркасом. И это понятно. Архитектурный облик зданий, которые возводятся в обжитых районах с уже сложившейся застройкой, должен гармонично вписываться в ансамбли московских улиц. Кроме этого, применение монолитных технологий открывает большие возможности по строительству высотных зданий.

В Генеральном плане четко определены те территории, на которых в ближайшие полтора десятилетия будет вестись строительство. Новые дома в Москве будут строиться на месте рекультивируемых неугодий, выводимых промзон, сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Что касается мощностей, то на сегодняшний день их более чем достаточно для того, чтобы строить, как я уже сказал, по 5 млн кв.м в год. А дальше умножьте эту цифру на 14 стлолько лет осталось до 2020 г., и получите те самые 70 млн, с которых вы начали свой вопрос.

Жилищный вопрос остается для Москвы чрезвычайно острым. Несмотря на те объемы строительства, которые существуют сегодня, в очереди на жилье в Москве стоит 200 тыс. семей, а это почти 660 тыс. человек. Город постепенно снимает проблему очередников: ежегодно для них строится по 400 тыс. кв.м бесплатного жилья. А так, в этом году для решения социальных задач в городе будет построено 1,7 млн кв.м жилья это дома для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. К слову, две трети социального жилья строится за счет средств городского бюджета.

Насколько новое строительство жилья в таком объеме решит квартирный вопрос, который актуален для москвичей?

Москва строит много коммерческого жилья, но спрос намного опережает предложение. Быть может, из-за этого слишком высока стоимость квадратного метра. Возможен ли вариант, когда установится паритет? Не отразится ли он на ценах? Влияет ли потребительский спрос на тип строящегося жилья, его качество и объемы?

Но, уверен, кардинально решить этот острый вопрос сможет только широкое внедрение ипотеки. Это задача не только Москвы, но и всего государства. Я говорю прежде всего об ипотеке, которая будет доступна гражданам со средним достатком и даже ниже среднего. В первую очередь москвичам, годами стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Сегодня Москва предоставляет квартиры тем, кто стоит в очереди с 1984 г. Наверняка многие очередники предпочли бы не ждать жилья десятилетиями, а взять кредит на выгодных условиях. Необходимо охватить ипотекой и молодые семьи. Наша задача предоставить им субсидии на покупку жилья и недорогой ипотечный кредит. Скажем, под 6% годовых в рублях и на длительный срок до 25 лет. Надо, кроме того, понимать: жилье для такой ипотеки должно быть недорогим по себестоимости. Около $800 за кв.м. Что еще нужно, чтобы дело пошло? Найти подходящие участки земли, обеспеченные инфраструктурой. Это очень серьезная работа.

Причем спросом пользуется, прежде всего, жилье на первичном рынке, уровень и качество которого намного превосходит то, что мы строили раньше. Новые квартиры активно раскупаются и в монолитных, и в индустриальных домах.

В условиях рынка та цена, которая существует на данный конкретный момент, и есть паритетная. Она определяется соотношением текущего уровня спроса к уровню предложения. Это экономический закон. К сожалению, сегодняшняя ситуация такова, что жилье в Москве будет дорожать и дальше. Оно не может дешеветь, если дорожают услуги монополий, а значит, все вокруг дорожает. Другое дело, что рост цен должен уравниваться ростом заработной платы. Сегодня в Москве распродается все жилье, которое мы строим. И покупательная способность людей не ослабевает.

У меня такой принцип: дело сделано, ставок больше нет. Любимые объекты это те, строительством которых занимаемся сейчас. А вообще, среди новостроек я особенно горжусь храмом Христа Спасителя. Я вложил в него частицу своей души. Ответственность была огромная. Мы построили его за пять лет, и я отношусь к нему очень трепетно
Конечно, есть и недостатки. Главный автомобильные пробки на улицах, из-за них и экология ухудшается. Но в эти дни открываем последние участки Третьего транспортного кольца на Ленинградском шоссе, Сущевском Валу. Развязки позволят полностью закончить эту трассу, а это шаг вперед в решении транспортной проблемы. На очереди Звенигородский проспект. Утвержден окончательный проект Четвертого транспортного кольца. Вот увидите: пройдет пять-семь лет, и ситуация с пробками на дорогах заметно улучшится.

Современная эпоха в строительстве характеризуется тем, что город все более становится комфортным для проживания. Помимо новых серий домов и жилых комплексов, возведенных по индивидуальным проектам, появились новые школы, больницы, досуговые учреждения, театры, спортивные арены, супермаркеты, деловые центры, созданы крупнейшие транспортные развязки МКАД, Третье кольцо и т.д. Что из всего построенного за этот период запомнилось вам больше всего? Что считаете наиболее удачным, нужным для города? Что не удалось воплотить в жизнь?

Выставка ДОМЭКСПО была и остается одним из наиболее крупных международных форумов недвижимости в России. В ней регулярно участвуют ведущие отечественные строительные и риэлторские компании, многие зарубежные фирмы. Вообще, любая выставка такого масштаба это эффективный инструмент ведения бизнеса, который активно способствует привлечению инвестиций в строительство и налаживанию экономических связей между инвесторами, девелоперами и покупателями недвижимости. Они полезны для всех, включая и представителей администрации города.

Вы активно участвуете в проведении выставок недвижимости, в частности, ДОМЭКСПО, проходящей в Гостином Дворе. Какие тенденции отметили для себя? Насколько их проведение влияет на корректировку деятельности городских властей в жилищной сфере?

Журналисты не раз отмечали вашу открытость и доступность. Что дает вам общение с представителями СМИ?

Если говорить о последней экспозиции, то она наглядно продемонстрировала реальные достижения всех основных направлений современного рынка недвижимости; это касается и девелопмента, и строительства, и риэлторских услуг.

Общение с журналистами полезно всегда это моя твердая позиция. К профессии журналиста испытываю большое уважение. Поэтому несколько лет назад я с большим удовольствием принял предложение возглавить попечительский совет Фонда правовой и социальной защиты журналистов.

Я хорошо помню первую заметку, которая много лет назад вышла про меня в многотиражке. С тех пор общение с журналистами для меня это, прежде всего, большое удовольствие и ответственность. Каждую пресс-конференцию, каждую передачу или интервью воспринимаю очень серьезно. Стараюсь всегда максимально четко и подробно отвечать на поставленные вопросы. По-другому нельзя, ведь неоднозначный ответ это всегда повод для кривотолков и сплетен. Есть в общении с журналистами и еще один важный аспект: порой бывает так, что умный вопрос наталкивает на новые нестандартные решения.

Мне приходится общаться главным образом с профессиональными журналистами, которые грамотно и четко рассказывают людям о реальном положении вещей. Порой критикуют. Иногда жестко. Но на то и щука, чтобы карась не дремал. Конструктивная критика в прессе не дает расслабляться в работе ни мне, ни моим коллегам. Это, если хотите, хорошая прививка, холодный душ, которые не дают развиться ползущему благодушию.

Насколько печатные органы, радио и телевидение оправдывают ваши надежды, всегда ли удается им донести до читателей, слушателей, зрителей достоверную и правдивую информацию о реальном положении дел в строительной отрасли, о той работе, которая ведется городскими властями по обновлению города, улучшению условий проживания москвичей?

Спасибо за беседу. Успехов вам и всем московским строителям, которые стремятся к тому, чтобы сделать наш город еще краше и комфортнее.
В рамках 5-й Международной выставки элитной недвижимости прошло заседание Элитного клуба, организованное журналом Элитная недвижимость.

К сожалению, иногда приходится сталкиваться и с теми журналистами, которые откровенно занимаются так называемым черным пиаром. Они торгуют своей репутацией. Особенно тогда, когда в Москве проходят те или иные предвыборные кампании. Им хорошо платят за ту неправду, которую они пишут по чьему-то заказу. Таких людей мне откровенно жалко, и вовсе не потому, что на них всегда есть управа в суде, а потому, что политические кампании заканчиваются, деньги перестают платить, а доброе имя уже не вернешь, каким бы именитым или знаменитым ты не был.

Марина САРМОСЯН, начальник отдела маркетинга компании KALINKA REALTY (Консалтинговые услуги на рынке элитного жилья):

Тема круглого стола Элитная недвижимость: особенности и перспективы привлекла в АРАРАТ ПАРК ХАЯТТ ОТЕЛЬ большое количество руководителей и специалистов ведущих игроков рынка элитной городской, загородной и зарубежной недвижимости, экспертов, а также журналистов специализированных и общероссийских средств массовой информации. И хотя расставить все точки над i дело весьма относительное, главный итог состоявшегося разговора: подобное мероприятие принесло пользу в том плане, что были отмечены основные тенденции развития рынка, даны некоторые прогнозы на следующий год, определены ориентиры и направления дальнейшей работы участников рынка недвижимости. Публикуем выдержки из выступлений основных спикеров круглого стола.

Это, действительно, высокоинтеллектуальные продукты, и потому меняется отношение к ним потребителей.

В последнее время мы наблюдаем рост рынка элитной недвижимости не только в количественном, но и качественном отношении. Рынок становится более цивилизованным. Появляются новые объекты с уникальной концепцией качественного проживания так называемые знаковые проекты, на которые затем и равняется рынок.

Можно, конечно, самостоятельно разрабатывать проект, придумывать для него идею, подбирать под реализацию команду архитекторов, строителей, пиарщиков и так далее, и даже самостоятельно заниматься продажами, устанавливая максимально возможные цены. К слову, почему-то в ценовой политике некоторые компании именно так и поступают, ориентируясь на советы и мнения своих друзей и знакомых

Теперь покупатель не берет все без разбору, то, что дают. К своей будущей покупке он предъявляет высокие требования. Что делать производителям элитного продукта, чтобы он соответствовал возросшему уровню рынка, пользовался спросом, быстро продавался и имел максимальную доходность?

Рекламная компания должна носить точечный характер, быть деликатной, направленной исключительно на интересующую целевую группу.

Однако для создания высококачественного продукта этого сейчас недостаточно. Скажем, неправильный выбор концепции приведет к неликвидности объекта и невыход на его расчетную стоимость. Неуникальность объекта повлечет за собой потерю имиджа продукта, имиджа застройщика. При реализации элитного жилья необходимо придерживаться консервативной формы подачи информации.

Наиболее точно отражает ситуацию на сегодняшнем рынке консалтинговых услуг известная пословица Скупой платит дважды.

Общий план маркетинговых мероприятий должен носить имиджевый характер: разработка правильного имиджа объекта, привлечение брендовых компаний на консалтинг, реализацию, создание брендового имени объекта, подтверждающего статус элитности, привлечение известного генподрядчика (желательно иностранного), знаковых архитекторов. Для максимального адаптирования объекта к рынку обязательно участие аналитиков и профессионалов рынка элитной недвижимости, использование их опыта и знаний о потребительских предпочтениях.

Алена БРИГАДНОВА, начальник отдела городской недвижимости компании SOHO REALTY (Потребительские предпочтения в сегменте элитного жилья):

А потому напрашивается вывод: застройщику строить, консультанту консультировать.

Покупателя уже не устраивает их скромный метраж в 100-150 кв.м, наиболее востребованы сейчас площади в 200-250 кв.м. Это квартира свободной планировки, обязательно с двумя (либо тремя) спальнями, кабинетом. Клиент при формулировании своего видения будущего жилья обращает внимание на вместительную гардеробную, наличие нескольких санузлов, большой ванной комнаты причем желательно с окном. Все это связано с естественным развитием представлений о комфортности жилья. Таким образом, состоятельные люди как аудитория наиболее развитая в вопросе потребительской культуры задают новую тенденцию всем остальным покупателям недвижимости.

Рынок активно растет и развивается. Что изменилось на нем в прошедшем году? Каковы тенденции в отношении предпочтений покупателя дорого жилья? Во-первых, отмечается активный рост интереса к квартирам большей площади.

По-прежнему для покупателя дорогой недвижимости преимущественное значение имеет месторасположение дома и однородное окружение. Поэтому появление новых элитных районов, и даже улиц возможно лишь при создании в этих местах однородного социального окружения. На основании этого, скажем, дорогие объекты в Сокольниках, Ботаническом саду, на Якиманке пока не способны сформировать собою элитные улицы, а тем более районы. И, наконец, мы наблюдаем достаточно высокий спрос в многоквартирных домах и в масштабных жилых комплексах. Что подтверждает мнение: число квартир принципиального значения для покупателя не имеет.

В качестве одной из основных тенденций также можно выделить рост внимания покупателя к архитектуре дома. На рынке ощутимо выросло число интересных предложений, где авторами выступают известные архитекторы, где используются нестандартные стилевые решения. Поэтому появился вполне отчетливый выбор. А у потребителя, можно сказать, сформировался архитектурный вкус. Сегодня архитектура дома для него не пустой звук, а неотъемлемое требование: здание должно быть красивым, стильным, запоминающимся. Несколько меньшее внимание клиент стал уделять инфраструктуре дома. Бассейн, игровая комната, фитнес-клуб, сауны и прочее во всех этих атрибутах собственник дорогой недвижимости, очевидно, разочаровался. В первую очередь, это очень дорого. Коммунальные платежи за все эти удовольствия возрастают как минимум вдвое. И, конечно же, стиль жизни богатого человека. Если раньше считалось неприличным демонстрировать свой статус и состояние, то сегодня положение в обществе просто обязывает быть публичным и открытым, а потому удобно посещать разные рестораны, престижные фитнес-клубы, где имеется личный инструктор, салоны красоты.

В этом году наблюдается 13-процентный рост спроса на аренду элитных квартир. На рынке все еще сохраняется ситуация дефицита ликвидного жилья, что является основным рыночным механизмом повышения ставок. Повышение ставок связано в первую очередь с увеличением стоимости жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием стоимости материалов для ремонта, увеличением коммунальных платежей.

Марина МАРКАРОВА, управляющий компании BLACКWOOD (Аренда элитной недвижимости: спрос, предложения, перспективы):

Хочу отметить, что ситуация, когда арендатор за год выплачивал в среднем 18-20% от рыночной цены снимаемого жилья, прошла. Сейчас в большинстве случаев эта цифра не превышает 10%, а, следовательно, срок окупаемости объекта составляет не менее десяти лет. Это объясняется тем, что цена квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды.

Но никаких резких всплесков на рынке аренды не происходит, процесс роста медленный и плавный. Поэтому с достаточно высокой долей вероятности можно спрогнозировать плавный рост арендных ставок на элитное жилье до 15-18% и в 2006 году. Да ежегодный рост спроса (до 25%) подтверждает эту тенденцию.

В этой ситуации чрезвычайно важной представляется роль консалтинговой компании. Эксперты в области аренды жилья должны сориентировать арендодателя в актуальном состоянии рынка, предложить адекватную цену и по возможности максимально сократить время экспозиции квартиры. Замечу, что у высоколиквидных квартир среднее время нахождения на рынке примерно в 2-3 раза меньше, чем у тех, что предлагаются по завышенным ценам.

Очень высокий спрос на дорогое жилье отчасти связан с довольно серьезными расхождениями между предпочтениями арендаторов и предложениями арендодателей. Спрос очень активен, но наблюдается большой дефицит качественных, адекватных предложений. К тому же, арендодатели продолжают выходить на рынок с предложениями по завышенной цене, надеясь за 7-8 лет полностью возвратить потраченную на приобретение жилья сумму. Отсюда данные квартиры имеют достаточно длительный срок экспозиции, зачастую долго простаивают и начинают сдаваться только тогда, когда рыночные цены вырастут до определенных размеров.

Лишь на Остоженку и Плющиху-Фрунзенскую приходится около 27% спроса, а вот доля предложений здесь всего 10%. За пределами центра по предложению квартир в аренду лидируют Северный, Юго-Западный и Западный административные округа. По сравнению с началом года несколько снизилась доля Северо-Западного округа.

Бюджеты самых низких ценовых категорий (до $3 тыс.) по-прежнему составляют абсолютное большинство поступивших запросов, но доля спроса на квартиры в высоком бюджете (от $6 тыс. и выше) постепенно повышается. На данный момент она составляет 15%. Структура предложений по районам ЦАО за небольшим исключением повторяет структуру спроса.

К сожалению, концепт слабое звено русской загородной недвижимости, по сравнению с городской. Отсутствие опыта квалифицированных кадров главные тому причины. Да и при таком спросе, который наблюдался в последние годы, нужно ли что-либо выдумывать при разработке будущего проекта, когда основными дополнениями к поселку являются охрана и коммуникации? Когда есть дефицит предложений на рынке?

Анатолий БАЛАШОВ, директор отдела загородной недвижимости компании КIRSANOVA REALTY (Загородные клубные поселки смена приоритетов):

Логично, что каждый проект должен начинаться с серьезного анализа существующего предложения и спроса, также необходимо выявить дефицит в прогнозе на 2-3 года. Соответственно, одна из задач уменьшение срока реализации проекта. Однозначно, что клубные поселки дороже других. Но он снижает один из основных рисков соинвестора долгострой. Именно замедление темпов продаж приводит в концепт покупателя. Откуда вы знаете, кто окажется вашим соседом? И найдется ли на него управа, если он будет противником строительства, скажем, чердака на вашем доме?

Тем не менее, времена меняются. И все чаще потребитель задумывается о будущем: ну вот купили, если предстоит когда-нибудь продавать, из чего будет выбирать будущий покупатель из тысячи одинаковых домов в пятидесяти одинаковых проектах? Поэтому уже сегодня появляются примеры реально успешных проектов, с рекордно короткими сроками экспозиции. Причем проектов, где главной движущей силой продаж была именно архитектурная идея, а не качество земли.

Екатерина ТЕЙН, директор Департамента элитной недвижимости компании KNIGHT FRANK (Современные мировые тенденции на рынке недвижимости):

Отсюда следует один из постулатов создания клубного поселка: никаких изменений проекта и фасада, пусть фантазия развивается только внутри помещений, куда вложены колоссальные средства.

По поводу первого направления, подчеркну, что произошла унификация стандартов качества и требований к объектам недвижимости, благодаря Интернету и телекоммуникациям, наличию целевой аудитории людей мира. Выявились схожие тенденции в темпах развития рынков жилья в разных странах. И, наконец, Россия включена в общую глобализацию.

На сегодняшний день четко прослеживаются три тенденции развития рынка недвижимости: глобализация рынка, недвижимость часть расширенного финансового портфеля, недвижимость в других странах становится альтернативой загородному жилью.

Цены на недвижимость выросли почти во всех странах. Наибольший рост наблюдается в Южной Африке, Испании, Ирландии, Великобритании и Австралии. Исключением стали лишь некоторые азиатские государства (Гонконг, Япония) и Германия, где цены на жилье упали из-за общей стагнации экономики.

То, что недвижимость стала частью расширенного финансового портфеля, привело к тому, что за последние пять лет стоимость объектов в развитых странах выросла до $30 триллионов. Основными причинами этого специалисты называют низкие банковские ставки. Скажем, сегодня взять ипотечный кредит в Великобритании можно под 5-6% , во Франции 4-6, в Швейцарии и того меньше под 2% годовых. А также падение доверия к рынку ценных бумаг после кризиса в конце 90-х годов.

Участники круглого стола ответили на ряд актуальных вопросов, выслушали одобрительную оценку прошедшему разговору ведущего аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, выразили пожелания проводить подобные мероприятия чаще.

Где еще может произойти падение цен? Такие города, как Лондон, Нью-Йорк, Бангкок, Шанхай, Москва менее подвержены кризисам, особенно в элитном сегменте рынка, так существует постоянный спрос на недвижимость не только местных жителей, но и со стороны представителей других стран. Только, допустим, в Лондоне до 40% покупок жилья совершается не гражданами Великобритании, а иностранцами. Так что названные мировые центры те мегаполисы, где всегда присутствуют транснациональные корпорации, где развивается международный бизнес. По мнению специалистов, потенциально спад цен может начаться в Испании, где огромное предложение, а спрос уменьшается.

На страницах ЭН, а также других журналов Издательского дома Элита паблишер и впредь будут освещаться проблемы, тенденции, с которыми сталкиваются застройщики, девелоперы, риэлторы, представлены интересные проекты городской, загородной и зарубежной недвижимости. Редакция готова к взаимовыгодному, продуктивному сотрудничеству.

В свою очередь, ведущий круглого стола, заместитель главного редактора журнала Элитная недвижимость Александр Шевчук сообщил, что редакция рассматривает возможность организации встреч участников рынка дорогого жилья на регулярной основе.

Большинству людей присуще желание жить в равном социальном окружении среди тех, кто находится на той же ступени общественной лестницы. Состоятельный человек в нищем районе будет испытывать постоянный дискомфорт: друзей в гости не пригласишь, машину на улице не оставишь, вернувшиеся из школы дети поведают массу новых слов Жизнь бедняка среди богатых выглядит ничуть не лучше: квартплата со всеми наворотами оказывается непосильной, за покупками приходится ездить в другой район, даже люди на улице как-то странно разглядывают твою одежду.

Затем в торжественной обстановке состоялось открытие выставки элитной недвижимости, в которой приняли участие ведущие компании по продаже эксклюзивных объектов.

Где-то с 1995 года стали строить элитные дома, и это был уже несомненный шаг вперед. Но по соседству все равно стояли пяти- и девятиэтажки, где проживал соответствующий контингент. Логичным исправлением подобного несоответствия стало появление жилых комплексов, затем кварталов, микрорайонов для богатых. Подобные попытки начались с Остоженки. Но и в пилотном варианте не все однозначно

Все это ведет к тому, что рынок дорогой недвижимости развивается по вполне очевидной схеме. Сначала состоятельные люди расселяли для себя большие коммуналки в Центре и жили в них по соседству с другими коммуналками. Уже в те годы было понимание, что лучше бы не иметь соседей-люмпенов подъезды, где расселены все квартиры, ценились не в пример выше прочих. Но достичь такой цели удавалось очень редко: обычно находились одна-две коммунальные квартиры, жители которых отказывались уезжать наотрез и весь подъезд вынужден был любоваться ими.

Но, может быть, непрестижность Сухаревки, где когда-то находился знаменитый Хитров рынок, осталась далеко в прошлом? Все-таки снесли его в 1930 году, целая человеческая жизнь прошла Никоим образом, убеждена Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. Москва старый город, где основная масса домов в Центре построена в ХIХ ХХ вв. Характерная для той же Сухаревки застройка очень даже нешикарные дома, колодезные дворы, узкие петляющие улицы. А одна из необходимых составляющих престижа простор, свободное пространство; то, что ценилось всегда, но только сейчас стало называться умными словами рекреационная зона. На Сухаревке всего этого нет и появиться вдруг не может для этого нужно все снести под ноль и построить заново.

Преданья старины глубокой

Впрочем, говорить о том, что районы для богатых только появляются, было бы неправильно. Подобное районирование Москвы существовало всегда. Достаточно почитать, например, Гиляровского.

Из этой цельной картины несколько выламывается Остоженка район никогда не был особенно престижным, а сейчас вот Золотая миля Но это только на первый взгляд. В этом районе было огромное количество зданий постройки 20-х годов ХХ в. ветхих, разваливающихся, на которые легко было получить разрешение на снос. В строительство были вложены огромные деньги, и Золотая миля получилась исключительно благодаря усилиям пиара. Сейчас, кстати, есть признаки, что застройщики из района уходят, переключаясь на другие места Болотный остров, Якиманку, Плющиху. Так что очень скоро мы услышим, что с золотом погорячились, и настоящая московская Золотая миля находится в совсем других местах

Конечно, районы уже не те, что век-полтора назад: Хитровка не бандитский и трущобный, Замоскворечье не купеческий, Таганка не промышленный. Но большинство соответствующих прежнему статусу строений осталось. Поэтому самыми высококлассными были и остаются окрестности Никитской и Поварской улиц. Это, кстати, заметно даже при взгляде на карту видно, что плотность застройки гораздо меньше, чем на других улицах.

Великая стена

Престижный район, историческая аура это все вещи важные, но не совсем конкретные. Многим богатым хотелось бы более зримого свидетельства своей избранности. Например, жить там, куда простые смертные вообще не имели бы доступа. На практике это уже вовсю реализуется за городом в элитных коттеджных поселках, отделенных от внешнего мира забором и охраной.

При советской власти разделение районов на престижные и нет продолжалось. Открыто об этом не говорили (коммунисты вообще декларировали равенство, их лидеры любили появиться на публике в драповом пальтишке), но, тем не менее, все знали, где в Москве жить хорошо. Суперпрестижным стал Кутузовский проспект это прямая дорога от Кремля на запад, где традиционно располагались загородные резиденции правителей от дач Сталина в Кунцево до сегодняшней Рублевки. Университет место вроде бы отдаленное, но заселенное интеллигенцией, эдакий оазис среди спальных районов. Фрунзенская набережная, где поближе к Министерству обороны селилась военная элита. В меньшей степени Сокол. Обратим внимание, что эти районы сразу застраивались иначе, чем все прочие, здесь много свободных пространств, простор, есть такое приятное соседство, как набережная и Нескучный сад, Воробьевы горы и территория университета. Поэтому и цены на дома здесь сегодня вполне сопоставимы с Центром.

В Москве же проекты создания закрытых элитных районов еще только обдумываются. Одним из вариантов была застройка в таком стиле Золотого острова западной половины Болотного острова, где сейчас располагаются кондитерская фабрика Красный Октябрь, знаменитый Дом на набережной, кинотеатр Ударник и еще несколько мелких объектов. Все вроде бы идеально и звезды Кремля из окна видны, и территория отгорожена от остального города рекой, так что даже забор высокий строить не надо но концепция была отвергнута московскими властями. Нынешние проекты освоения Золотого острова написаны принципиально иначе предполагаются и магазины, и офисные помещение, и, главное, огромное количество мостов, соединяющих эту территорию с остальным городом. Изоляции не получится.

И уже существуют проекты дальнейшего развития. Как говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, недавно появилась информация, что в следующем году начнется строительство целого элитного города Рублево-Архангельское на Новорижском шоссе. Он займет площадь в 430 га, и в нем будут проживать 30 тыс. очень состоятельных жителей. Экономические детали проекта, в том числе, сколько будет стоить там жилье, пока не разглашаются. Зато известно, что внешне город будет представлять собой крепость в европейском стиле. Предполагается, что его строительство займет не меньше десяти лет.

Но все же резиденцию Чистые пруды при всем уважении к ней и к тому, что этот проект первый, пока нельзя назвать масштабной.

Есть, правда, еще один проект реконструкция и комплексная элитная застройка в районе Чистых прудов. Квартал, который так и называется резиденция Чистые пруды, начнет застраиваться в 2006 году. На территории в 0,6 га на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков будут возведены семиэтажный клубный дом на 12 квартир (от 120 до 280 кв.м с террасами), четырехэтажный особняк на 11 квартир (от 60 до 200 кв.м), шесть уникальных частных домов (от 989 до 1130 кв.м с бассейном, каминным залом, зимним садом) и два особняка под резиденцию. По информации компании Blackwood, которая стала генеральным консультантом проекта и будет на эксклюзивной основе реализовывать там недвижимость, общая площадь построенных зданий составит более 20 тыс. кв.м. Застройка полностью воспроизводит исторический облик района.

Дело в кепке

Ежели в одном месте отымется, то в другом присовокупится эту мудрость сформулировал еще Ломоносов (правда, говорят, позаимствовал у Сенеки). Московские власти это прекрасно понимают: если разрешить строительство закрытых элитных районов, то также стремительно начнет образовываться и другой полюс. Войти в историю как градоначальник, при котором в Москве появился свой Гарлем, Юрий Лужков не хочет оттого и предпринимает немалые усилия для сохранения сбалансированности города. Можно, к примеру, вспомнить, как во второй половине 90-х, когда из-за скудости финансирования метро почти не строилось, на юго-восток провели целую Люблинскую линию.

0,6 га это прямоугольник со сторонами 100 на 60 м. Застройщики хотели бы масштабнее, уже были разговоры о том, что надо бы Остоженку оградить забором повыше, посадить охранника и вот московская Белгравия готова! Но все эти планы упираются в сопротивление городских властей.

Так что новые элитные районы в Москве появятся и много. Но до огороженных заборами больших кусков земли дело вряд ли дойдет.
Городское хозяйство

Мэр Москвы Юрий Лужков вчера на заседании столичного правительства объявил о старте кампании по восстановлению городской сети детских садов, число которых резко сократилось с начала 90-х годов. Мэрия планирует перевести на баланс города ведомственные дошкольные учреждения, запретить их аренду коммерческим организациям и предложить нынешним хозяевам перепрофилированных детсадов продать их городу обратно. Эксперты уверены, что столичные власти затеяли скрытую деприватизацию.

С другой стороны, жизнь идет, и если во всех городах мира есть районы для богатых, среднего класса и бедных, то и Москву ждет такая же судьба. Процесс этот весьма небыстрый: как прогнозирует Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty, пройдет еще не менее 10 15 лет, прежде чем в центре Москвы полностью сложится социально однородная среда. Помимо уже упоминавшихся Золотой мили и Золотого острова (строительство которого еще только начинается), большие перспективы стать местом компактного проживания людей с большим достатком и высоким социальным статусом есть у Квартала на Патриарших, расположенного в Б. Козихинском, Б. Палашевском и Спиридоньевском переулках. Также потенциальным конкурентом нынешней элите эксперт считает Замоскворечье здесь много ветхих домов, подлежащих сносу, а также промышленных предприятий, которые в скором времени будут перемещены за пределы ЦАО.

Возвращать детсады городу мэрия планирует постепенно. Для начала с 1 января 2006 года коммерческим организациям запретят арендовать детсадовские помещения, а в закон О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы планируется внести поправки, запрещающие приватизировать здания образовательных учреждений. Кроме того, в столичный бюджет-2007 планируется внести строку финансирования программы Домашний детский сад проектирования детских садов на первых этажах жилых новостроек.

На программу восстановления городской сети детских садов Юрий Лужков отвел подчиненным три года. По данным правительства, за последние 15 лет город потерял 1 тыс. дошкольных учреждений, осталось 1982 детсада. При этом из 1 тыс. ведомственных детских садов работает по назначению лишь 40%. Около 50 детских садов перепрофилировал сам город половина зданий дошкольных учреждений отдана центрам соцзащиты, детским домам и приютам, оставшиеся же занимают районные управы, мировые судьи, ДЕЗы и отделения милиции. При этом в очереди в детсады сегодня стоит почти 12 тыс. дошкольников. И очередь будет расти, поскольку столица переживает бум рождаемости: в 2004 году детей родилось на 25 тыс. больше, чем в 1999-м.

Кроме того, господин Лужков предложил отобрать у ведомств и действующие дошкольные учреждения, включая их здания и земельные участки. Такое решение мэр объяснил незаполненностью детских садов, число детей в них не превышает 80% нормы.

Впрочем, наибольшие надежды мэрия возлагает на возвращение в собственность города детсадов ведомственной принадлежности и приватизированных частниками. Предполагая, к примеру, отобрать у ведомств муниципального и федерального подчинения 500 экс-детсадов, сменивших профиль. Среди ведомств, попавших в черный список мэрии, значатся, к примеру, ФСБ и корпорация МИГ, закрывшие по девять детсадов, а также Российская академия наук, избавившаяся от восьми дошкольных учреждений. По словам господина Лужкова, он уже обсуждал вопрос переподчинения детсадов с главой Минэкономразвития Германом Грефом и надеется на его поддержку.

С частниками, выкупившими здания детсадов в эпоху приватизации, мэрия планирует поступить иначе. От пересмотра итогов приватизации, которую предлагал первый заместитель мэра Юрий Росляк (Ъ сообщал об этом 21 сентября), мэрия, похоже, отказалась. Но, по мнению главы столичного департамента имущества Владимира Силкина, владельцам нужно запретить строительство инвестиционных объектов на месте бывших детсадов или потребовать от них включить строительство детских садов в будущие инвестиционные проекты. Столица готова и на выкуп необходимых городу площадей, поскольку деньги у города есть, а свободных площадей для детсадов в плотной застройке не хватает.

Нынешние владельцы детсадов не слишком обрадовались идее расстаться с собственностью. В пресс-службе ГУВД сообщили, что ни о каком освобождении помещений до официальных распоряжений речь идти не может. А в Академии наук рассказали, что у проблемы две составляющие. С одной стороны, хорошо, если город возьмется финансировать детсады, считает вице-президент РАН Геннадий Месяц. Когда Минфин отказался финансировать наши детские сады, мы вынуждены были часть из них закрыть, например, отдать под научные институты. С другой стороны, свои детские сады академии все-таки нужны. Потеряв право собственности, мы можем потерять и право на места в саду для детей наших ученых.

Эксперты уверены, что речь все же идет о скрытой деприватизации, поскольку выкупить приватизированные здания городу вряд ли удастся. Что касается выкупа, то этот механизм малореален, если только речь не идет о рыночной цене здания, уверен руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН Агентство недвижимости Сергей Лобкарев. А сотрудник другой риэлтерской компании пояснил Ъ, что детский сад это не только здание, но и земля, арендуемая у столичных властей, и здесь у чиновников есть механизмы влияния. Если вы взяли в аренду землю бывшего детсада и хотите что-то построить, правительство Москвы может установить вам огромную плату за присоединение к коммуникациям или поставить условие, что вы должны построить детсад в другом месте, пояснил собеседник Ъ.

Впрочем, выкупать детсады мэрия планирует со скидкой; на заседании правительства называлась, к примеру, сумма 20 млн руб., уступающая рыночной как минимум в десять раз.



Главная --> Публикации