Главная --> Публикации --> Девелоперы против евроцемента В 2007 году квартиры будут дефицитом Застройщики старательно ищут новое лицо своим жилым комплексам В ведомственные детские сады возвращаются маленькие хозяева Дмитровское направление привлекает любителей активного отдыха и первозданной природы

По разным оценкам, в настоящее время от 50% до 90% земельных участков с расположенными на них строениями, принадлежащих гражданам РФ, не оформлены надлежащим образом. Сложность ситуации заключается еще и в том, что совокупность проблем, связанных с ненадлежащим оформлением прав на участок и строения, вскрывается, как правило, в момент совершения сделки с участком продажи, вступления в наследство и проч.

Масштабы частного строительства в нынешней России впечатляют. Однако побочным следствием строительного бума стала проблема самовольных построек.

Законодательное определение

Так что же является самовольной постройкой, какая судьба уготована незаконным объектам и их владельцам и, наконец, как узаконить самовольную постройку?

созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами;

По действующему законодательству самовольной постройкой может быть признан любой объект, построенный без необходимых согласований. Гражданский кодекс РФ признает самовольной постройкой (п. 1 ст. 222) жилой дом, сооружение или иное недвижимое имущество (гараж, административное здание и т. д.):

созданные с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

созданные без получения на это необходимых разрешений;

Cт. 222 ГК РФ не содержит четкого указания, какой орган может принять решение о признании постройки самовольной. Между тем в законе г. Москвы Об основах градостроительства в г. Москве (№ 13 от 3.03.2004) в п. 9 ст. 61 содержится правило о том, что градостроительный объект признается самовольной постройкой правительством Москвы или судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора. Данное положение представляется неверным в силу того, что в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа (№ КГ-А41/3625-02 от 11.06.2002) установлено, что отдельные положения закона РФ О местном самоуправлении в РФ не предусматривают право местной администрации признавать постройку самовольной. Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке.

Строительный объект, обладающий хотя бы одним из перечисленных признаков, признается самовольной постройкой. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку сделал вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из нарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 по делу ФОЗ-А73/02-1/1702).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности по закону оно считается лишь собственником стройматериалов. Кроме того, на самовольно возведенные объекты не распространяются правомочия по дарению, право передачи имущества в аренду, совершение любых других сделок по отчуждению имущества. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противоречащие требованиям закона.

Последствия

Виновник самовольного строительства не только осуществляет за свой счет снос такого строения, но и должен за свой счет возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние (ст. 76 Земельного кодекса РФ). Аналогичное правило содержится в п. 3 ст. 25 федерального закона № 195-ФЗ от 17.11.1995 Об архитектурной деятельности в РФ, согласно которому лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Сама же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. Так, 18 сентября 2003 г. Солнечногорский городской суд по иску прокурора г. Солнечногорска вынес нашумевшее решение о сносе 13 жилых домов в поселке Екатерининские валы, находящихся в водоохранной зоне.

Возможности легализации

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением и влечет административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ: граждане уплачивают административный штраф в размере от 3 до 5 МРОТ, должностные лица от 5 до 10 МРОТ, юридические лица от 50 до 100 МРОТ.

на каком праве принадлежит лицу земельный участок;

Для того чтобы оценить перспективы легализации самовольно возведенного строения, необходимо выяснить следующие вопросы:

соответствует ли возведенное строение действующим строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам;

нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц;

Если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозы жизни и здоровью людей, ГК РФ (п. 3 ст. 222) допускает возможность признания в судебном порядке права собственности на такие объекты в двух случаях.

возможно ли изменение постройки без причинения ей существенного ущерба в целях приведения в соответствие действующим в настоящий момент строительным нормам, а также устранение ограничений в отношении прав других лиц.

В этом случае в суд необходимо представить оформленные документы на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, техпаспорта на строение, а также заключения соответствующих служб (органа архитектуры и градостроительства, пожарной службы, СЭС и др.). Если же титульный владелец не сам осуществил постройку, он обязан возместить расходы на ее возведение лицу, осуществлявшему строительство (стройматериалы, коммуникации и др.). Размер возмещения определяется судебным решением.

1) Собственником может быть признан титульный землевладелец лицо, в собственности которого, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако решение вопроса в данном случае заметно осложняется тем, что порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

2) Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом и за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Так, решением Правобережного районного суда г. Липецка от 3.12.2001 был удовлетворен иск гражданина Ч. к администрации г. Липецка о признании права собственности на дом, который он построил самовольно, без оформления землеотвода и проектной документации (г. Липецк, ул. Сокольская, 20). Вышестоящие инстанции оставили данное решение в силе.

В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

В обоих случаях также необходимо предоставить заключения соответствующих служб и техпаспорт на строение.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, по договору купли-продажи, дарения и т. п.

Таким образом, как показывает практика, главной проблемой является даже не узаконение постройки в суде, а то, что предшествует обращению в суд, сбор необходимых документов.

Итоги

До принятия упомянутых поправок для легализации самовольно возведенных объектов граждане должны были пройти две процедуры:

Учитывая сложившуюся ситуацию с самовольным строительством, правительство РФ в сентябре 2005 г. приняло поправки в восемь законодательных актов, направленные на упрощение процедуры оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Срок легализации таких строений ограничен 1 января 2007 г.

обратиться в местную администрацию для получения официального отказа в регистрации прав на строение как самовольно возведенное и уже после этого обращаться в суд для признания своего права.

согласовать со всеми инстанциями проект строительства (реконструкции);

Автор юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы КЛИФФ, специалист по гражданскому и земельному праву. Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно отражают позицию редакции.
Развитый рынок недвижимости предполагает наличие разнообразных и независимых друг от друга служб, готовых предложить клиенту качественную услугу за разумные деньги и в короткие сроки. Одни работают как посредники при подборе объектов, другие обеспечивают финансовые взаиморасчеты, третьи проверяют юридическую чистоту сделки, четвертые готовят документы для ее регистрации.

В соответствии с принятыми поправками для признания права собственности на самовольную постройку в суд обращаться не нужно, достаточно получить распоряжение главы местной администрации. Тем не менее все остальные процедуры подготовительного характера, сопряженные со сбором огромного пакета согласовательной документации, остаются, что ставит под сомнение упрощенный порядок легализации. И нельзя не отметить, что массовое сознание явно не готово воспринять в качестве необходимой процедуру документального оформления прав на участки и расположенные на них объекты, традиционно считая их уже своими.

Лидером рынка посредников между клиентами и регистраторами, по его собственному признанию, в столице является АО МЖР (или Мосжилрегистрация) со своей дочерней структурой ЦТУ-МЖР, созданной специально для тех, кто не хочет заключать постоянный договор с МЖР, но заинтересован в разовых услугах. Мосжилрегистрация ежегодно проходит аккредитацию в системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и получает сертификаты соответствия.

На столичном рынке недвижимости действуют многочисленные риэлторские структуры, каждая из которых готова вести клиента по всем этим этапам, не только занимаясь поиском нужного объекта недвижимости, но и самостоятельно отправляя документы на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве).

Мосжилрегистрация регулярно устраивает презентации услуг для риэлторов и других заинтересованных организаций и лиц, где разъясняет все удобства и выгоды тесного взаимодействия. При оформлении прав на недвижимость, говорится в рекламном буклете Мосжилрегистрации, граждане, агентства недвижимости, инвесторы и другие юридические лица нередко сталкиваются с многочисленными трудностями. Связано это с тем, что законодательство РФ предусматривает достаточно сложную юридическую и технологическую процедуру при оформлении прав на недвижимое имущество. В связи с этим в Москве произошло формирование отдельного сегмента рынка недвижимости рынка услуг по подготовке документов при оформлении таких прав.

Непростые технологии

Наша компания пользуется услугами МЖР, в частности ее САПОД [Системой автоматизации предварительной обработки документов], рассказывает Вера Гусева, юрист корпорации Инком-Недвижимость. Однако при подготовке документов мы предпочитаем уточнять все вопросы и разбирать нестандартные ситуации с тем регистратором, к которому попадут бумаги нашего клиента, т. е. непосредственно с тем человеком, который будет регистрировать данную сделку. К услугам МЖР мы прибегаем редко, в основном в каждом отделении корпорации есть свои специалисты, занимающиеся вопросами подготовки и передачи документов на государственную регистрацию. Обращение и оформление документов через МЖР не обязательно приводит к тому, что мы получим желаемый результат. Конечно, есть закон и подзаконные акты, но существуют также и разнообразные инструкции, в том числе для служебного пользования в открытом доступе в справочных программах их не найдешь. К тому же не надо сбрасывать со счетов тот факт, что у каждого регистратора может быть свое видение того, как именно должны быть оформлены документы. В МЖР риэлторы обращаются чаще всего для того, чтобы не стоять в очередях.

МЖР, говорят опрошенные Ведомостями эксперты, по сути, является в этой области монополистом, хотя 100%-ной гарантии, что документы, подготовленные при участии специалистов этой организации, будут беспроблемно зарегистрированы, нет.

На взгляд Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР), на рынке должна работать следующая схема: независимо от того, к какой организации ты принадлежишь, если ты оплачиваешь услугу, то вправе рассчитывать, к примеру, на ускорение сроков регистрации твоего запроса в соответствующем государственном органе. По его мнению, если к тому же все необходимые документы к регистрации подготовлены так, как надо, то период ожидания положительного решения должен быть сокращен еще больше. Пока что агентство недвижимости Сава, которым руководит Апрелев, для ускорения процесса регистрации сделок своих клиентов использует САПОД.

Если вам надо доехать куда-то на поезде, вы же не будете покупать отдельный вагон, говорит Борис Басин, управляющий директор управления вторичного рынка компании Миэль-Недвижимость. Поэтому риэлторам приходится делать все самим или обращаться в МЖР. Мы бы с удовольствием этим не занимались, но других профессиональных структур, которые взяли на себя этот труд, на рынке сегодня нет.

Некоторое время назад мы хотели отказаться от услуг МЖР, рассказывает Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости Лаурел, они не выдерживали обещанные 10-дневные сроки регистрации, но потом передумали вроде бы все наладилось. Мы не можем не сотрудничать с МЖР много сделок, которые проходят через наше агентство, заключается с использованием ипотечных кредитов, поэтому выписка из Единого государственного реестра прав, полученная через Мосжилрегистрацию, является дополнительным и очень весомым аргументом для банка в пользу кредитования выбранной нами квартиры.

К сожалению, российский рынок недвижимости, как и система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, пока что весьма далеки от совершенства. Сожалеют об этом не только рядовые граждане, которым не под силу разобраться в хитросплетениях законов и обеспечивающих их исполнение структур, но и профессионалы рынка.

Такая возможность появилась благодаря пониманию со стороны ГУ ФРС по Москве важности данного вопроса, разрешившего в целях недопущения развития социальной напряженности подготовку документов к госрегистрации в столице в электронном виде с помощью технологической разработки Мосжилрегистрации САПОД. Практика применения САПОД исчисляется более чем тремя годами, говорит Родин.

60% риэлторов наши клиенты, делится статистикой МЖР Алексей Родин, советник генерального директора Мосжилрегистрации. Если нарисовать примерный портрет наших клиентов, то он будет таким: это люди, которые выросли в крупных корпорациях и теперь работают на себя либо как индивидуалы, либо как представители частных организаций, и, конечно, действующие риэлторы. Мы готовы помогать всем, кто к нам обращается.

Поэтому на рынке есть риэлторы, которые принципиально не работают с МЖР. Мы работаем в более чем дорогом сегменте рынка, и, естественно, у нас небольшое количество сделок, заявляет Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. В среднем в месяц мы проводим около 10-15 продаж на вторичном рынке Москвы и примерно столько же в Подмосковье. Этот объем вполне можно обеспечить собственными силами. Оптимальный срок регистрации, на мой взгляд, двое суток. Максимум три рабочих дня. Все, что лежит за рамками этих сроков, создает высокие дополнительные риски.

На самом деле подобное положение вещей неоднозначно воспринимается руководством Росрегистрации. В данном ранее интервью Ведомостям заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве Виктор Суздаль заявил буквально следующее: Мосжилрегистрация, открытое акционерное общество со 100%-ным городским капиталом, уникальная структура. Это организация, которая не просто принимает документы и сдает их на регистрацию, как делают риэлторы, но и выполняет еще функции сотрудников регистрационной службы: проводит первичную обработку документов, вводит в буферную зону базы данных Росрегистрации. Не знаю, правильно ли это

Отвечая на вопрос, будет ли полезно рынку иметь профессиональные структуры, которые бы дублировали функции МЖР и создавали таким образом здоровую конкуренцию, опрошенные Ведомостями участники рынка отвечали утвердительно. Но возможность появления таких организаций в обозримом будущем определили как утопическую.

Услугами МЖР Новый город не пользуется. У нас всегда работала и будет работать собственная юридическая служба. Мы несем полную ответственность за свои действия перед своими клиентами и поэтому предпочитаем все делать самостоятельно. За 12 лет работы у нас сложились отличные отношения с регистрирующими органами и риск технических ошибок, задержек по времени сведен нами к минимуму, говорит Ветлугина.

Вера Гусева, однако, сомневается, что услуги, оказываемые МЖР, можно безоговорочно назвать качественными: Плохо то, что деятельность МЖР не стандартизирована. К примеру, они могут запросить какую-нибудь справку неустановленного образца а при ее отсутствии отказаться принимать документы. Но официального отказа мы не получаем и вполне можем сами подать документы на регистрацию. Правда, в этом случае нам придется ждать положенный по закону месяц.

Росрегистрация никогда не согласится передать часть своих полномочий нескольким организациям, которые бы выполняли те же функции, что и МЖР, убеждена Вера Гусева. Аргументы официальных регистраторов просты: контролировать одну структуру гораздо проще, чем разветвленную сеть. С ней согласен и Константин Апрелев: Структуры, подобные Росрегистрации, работают с МЖР потому, что она, как монополист, может обеспечить качественные услуги, в других регионах подобных структур нет.

Действуя на рынке с 1997 г., Мосжилрегистрация имеет не только налаженные связи с соответствующими официальными структурами, но и широко разветвленную сеть собственных отделений и единых центров приватизации. В этом году представительства МЖР были открыты в территориальных подразделениях МосгорБТИ. Это новое перспективное и ценное направление нашей работы, отмечает Светлана Жолудева, заместитель начальника управления АО МЖР. За несколько сотен рублей клиент, не стоя в очереди, может заказать и получить как простейшие документы из БТИ (экспликацию и поэтажный план), так и полный комплекс услуг по оформлению сделки с недвижимостью, включающий заключение тут же, на месте, договора в простой письменной форме и сдачу документов на государственную регистрацию.

Реальный сервис

Как особо отметили в пресс-службе ГУ ФРС по Москве, в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ГУ ФРС вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим федеральным законом. Компетенция федерального органа в области государственной регистрации определяется п. 3 ст. 9 закона о регистрации и заключается в следующих действиях:

К тому же в отделениях Мосжилрегистрации, как особо подчеркивает Родин, клиента ждет реальный сервис. В МЖР за него заполнят все бумажки и по доверенности куда надо отнесут, говорит он. Но любая сервисная услуга, как известно, стоит денег обычный регистратор или сотрудник БТИ, работающий за зарплату, гражданам ее оказывать не будет. Еще в начале года, когда произошла реформа регистрационной службы (в результате которой, в частности, были существенно урезаны штат и зарплаты московских регистраторов. Ведомости), РГР обращалась с письмом в администрацию президента за содействием в пересмотре вопроса об обеспеченности Росрегистрации финансовыми ресурсами, вспоминает Константин Апрелев. Но воз, как говорится, и ныне там.

проверка наличия ранее зарегистрированных прав и ранее заявленных прав;

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

государственная регистрация прав;

принятие на учет бесхозных недвижимых вещей;

выдача информации о зарегистрированных правах;

Приведенный выше перечень функций является исчерпывающим.

выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Расценки за услуги МЖР варьируются в зависимости от вида услуг, но в среднем превышают государственные пошлины в 2-3 раза. В среднем, говорит Родин, риэлторы, работающие с САПОД, платят МЖР в месяц $1000 т. е. около 5000 руб. за сделку, что является мизером по сравнению со стоимостью недвижимости и комиссионными брокера. Эту цифру подтверждает и Радченко по ее словам, Лаурел ежемесячно тратит на получение выписок из МЖР около 30 000 руб.

ГУ ФРС следует букве закона, говорит Родин. Они делают только то, что им предписано и что им разрешено. В риэлторском бизнесе необходим аутсорсинг: только 20-30% времени риэлторов занимает решение задачи свести продавца с покупателем, но именно ее выполнение приносит компании основные деньги. Остальные 70-80% это обеспечение договорной базы, проверка недвижимости и подготовка документов к госрегистрации. Зачем тратить свое время на такие вещи? Лучше обратиться к специалистам, т. е. в МЖР.

Их услуги стоят немного, но процесс ускоряется и упрощается мы всегда их используем, говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации С-Холдинг о посредничестве МЖР при регистрации. К сожалению, рынок недвижимости слишком административен и требует большого количества согласований. У человека вне этого бизнеса часто нет ни времени, ни желания проходить все круги властных коридоров. Поэтому большинство предпочитает экономить свое время, ведь время это те же деньги. Вывод напрашивается сам.

Исключение составляет комплекс услуг по подготовке документов к регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними в этих случаях, говорит Родин, стоимость оговаривается индивидуально и зависит от сложности и объема работы.

Узок круг

В октябре выросла стоимость услуг МЖР по формированию пакета документов для регистрации ипотеки и сделок на вторичном рынке. Родин объяснил это увеличением накладных расходов и отметил, что по этим вопросам к ним идет большой поток клиентов. Как рассказал Анатолий Печатников, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги (далее Внешторгбанк 24), поскольку привлечение МЖР ведет к увеличению накладных расходов по ипотечной сделке, наш банк как кредитор предоставляет заемщику право самому принять решение готов ли он нести дополнительные расходы и тем самым ускорить регистрацию сделки либо его устраивает стандартный срок регистрации без привлечения МЖР.

По словам Елены Силенко, руководителя управления общественных связей АИЖК, в некоторых регионах регистраторы могут пойти вам навстречу и зарегистрировать сделку за семь дней, но в основном все действуют по закону, т. е. рассматривают ваш запрос ровно месяц. Агентство совместно с Росрегистрацией планируют разработать унифицированные формы закладных для организаций, которые выдают ипотечные кредиты по нашим стандартам. Мы благодарны Федеральной регистрационной службе за поддержку в реализации одобренной правительством Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, в результате чего стало возможным подписание данного соглашения.

Помимо АО МЖР, которое работает в основном в столице и официально может ускорить процесс регистрации простых сделок, сократив законные 30 дней ровно в три раза, недавно с российской Федеральной регистрационной службой подписало соглашение о сотрудничестве Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по оценке агентства, это позволит сократить ожидание регистрации сделки по покупке квартиры до пяти дней, но только в том случае, если эта сделка проходит по стандартам АИЖК.

А Печатников отмечает, что это соглашение прежде всего затрагивает интересы банков, успешно конкурирующих с АИЖК не только в части условий кредитования, но и в части территориального охвата, а именно предоставления потенциальным заемщикам возможности воспользоваться ипотечными кредитами на всей территории России. Однозначно могу сказать, что Внешторгбанк 24 будет работать в направлении заключения подобного соглашения, что позволит нам предоставлять ипотечные кредиты, не уступающие по качеству и срокам продуктам АИЖК, в рамках таких же институциональных ограничений, что действуют для данного оператора, заключает он.

Однако, отметила Силенко, переговоры на эту тему велись уже давно и закончились для АИЖК положительно только тогда, когда проект о доступном жилье был провозглашен общенациональным.

А в пресс-службе ГУ ФРС по Москве официально заявили следующее: В ближайшее время прогнозируется увеличение количества регистрационных действий в связи с развитием системы ипотечного жилищного кредитования как одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики. В настоящее время активизировалось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Динамика изменения количества зарегистрированных договоров выражается в значительном увеличении соответствующих регистрационных действий.

Источник в Городском ипотечном банке, пожелавший остаться неназванным, также высказал мнение о том, что это соглашение ставит остальные коммерческие банки в неравные условия. Президент Городского ипотечного банка Николай Шитов отметил, что сокращение сроков регистрации сделок, безусловно, важно для любого банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Однако Городской ипотечный банк с инициативой заключения подобного соглашения в Росрегистрацию пока не обращался.

В Москву постепенно приходят универмаги с мировым именем и более чем 100-летней историей, например Marks Spencer или Debenhams. Но реалии рынка торговых площадей в столице таковы, что эти операторы не могут рассчитывать на здания, соответствующие их легендарным брэндам.

Учитывая высокую социальную значимость государственной регистрации ипотеки, Главным управлением принято решение о проведении регистрации ипотеки в срок, не превышающий 10 рабочих дней. Указанное решение было принято прежде всего в интересах граждан без участия каких-либо организаций.

Есть другие примеры. Когда в 2003 г. было объявлено о приходе в Россию испанской Zara, франчайзи сети — финская Stockmann утверждала, что Zara интересуют только Тверская, Новый Арбат, Кутузовский проспект и другие “главные торговые улицы”. Правда, прежде чем Zara удалось попасть на Тверскую (универмаг наконец арендовал бывшее здание “ГУМ-Подарки”), испанцам пришлось открыть магазины в торговых комплексах “Мега” в подмосковных Химках и Теплом Стане. В центр сумела пробиться и сама Stockmann — универмаг на Смоленской площади открылся в 1998 г. Зато универмагам British House так и не удалось закрепиться на Арбате — магазины сети закрывались здесь в 1999 и 2005 гг.

Сетевые универмаги, пусть даже с миллиардными оборотами, не могут себе позволить начать освоение нового рынка с гигантских инвестиций в приобретение или аренду знакового помещения на Тверской или Арбате. Хотя нельзя сказать, что иностранные универмаги не стремятся в центр города, на места популярных некогда советских магазинов, куда исторически покупатели приезжают за особенным товаром. Например, британская Debenhams, основанная около двух веков назад, договаривается с “Детским миром” об аренде площадей в торговом центре на Лубянке. Правда, руководство “Детского мира” ведет переговоры еще с рядом сетей department stores из Европы и Америки.

Операторы универмагов объясняют свое присутствие на окраинах недостатком мест в центре, подходящих не только по качеству, но и по цене. Как правило, недавно вышедшая на рынок компания опасается приобретать дорогущую недвижимость в центре города.

Иностранных универмагов, претендующих на центральные магистрали Москвы, с каждым годом все больше. Голландская CA, британская MS, шведская Hennes Mauritz — из числа громких имен компаний мировой торговой индустрии, которые либо уже начали работу в России, либо собираются это сделать. Но выясняется, что, например, первый MS откроется на Мичуринском проспекте в торгцентре Festival Mall, расположенном в заметном удалении от центра. Недавно построенный Festival Mall пока не имеет оформленного покупательского потока, поэтому многие ритейлоры признавались, что аренда в этом месте им неинтересна. Первый CA открылся в Подмосковье — в химкинской “Меге”.

Профессиональный подход

Если же универмаги выходят на рынок через российских франчайзи, то их партнеры бывают еще осторожнее с вложениями в недвижимость. Они долго прощупывают рынок, предпочитают увидеть реакцию первых покупателей и лишь после этого решаются на открытие флагманского магазина в центре. В Европе же Zara вряд ли начала бы с открытия первого магазина за городом, приходя на новый рынок.
Клубные поселки. По сути, о них мало что известно. Даже определения им специалисты дают весьма расплывчатые, все больше апеллируя к психологии. Дескать, человек стремится к объединению с подобными себе (отсюда и возникают кланы, касты, клубы), а затем этот круг избранных он ограничивает и обособляет. Вот и выходит, что клубный поселок это всегда некий замкнутый анклав, куда не каждому вход разрешен.

К примеру, Переделкино в среде риэлторов, торгующих загородной недвижимостью, сегодня в шутку (вслед за прозаиком Юрием Поляковым) называется Перепискино первые владельцы тамошних дач были известными (или народными, или номенклатурными) писателями. На Николиной Горе и в Усове дачи получали ученые. Снегири были отданы военным.

Прототипом современных клубных поселков можно считать советские стародачные поселения, которые строились и заселялись, прежде всего, по профессиональному признаку.

Эти поселки лишь отчасти можно было назвать клубными, полагает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании КМ-Девелопмент. Именно потому, что там селились люди одного социального уровня, достатка, профессии. Сейчас все поменялось, дома перепродаются, переходят по наследству, участки делятся.

Особая аура присуща этим местам до сих пор, правда, сами они весьма видоизменились. Стародачные места сейчас представляют собой поселки, которые частично сохранили старых владельцев и старую застройку, а частично застроились новыми домами, говорит Евгений Иванов, управляющий директор Усадьбы. Чем интереснее место, где располагается поселок, тем больше в нем новых коттеджей. В какой-то мере поселки творческой интеллигенции, а также высшего командного состава и управленцев прообразы современных клубных поселков, считает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании Кирсанова Риэлти. Я не уверен, что все они сильно хотели жить вместе, но не думаю, что кто-то особо сопротивлялся, когда ему предлагали подобный вариант. В общем, брали то, что есть.

Анатолий Балашов соглашается, что реалии сегодняшнего дня для некогда закрытых поселков открытая продажа наследниками кусков от родных пенатов. Оставив себе соток 20 25 от шикарного некогда гектара и продав остальное, наследник решает практически все свои финансовые вопросы. Новый владелец строит современный дом и на первых порах радуется тишине и уюту. Это потом могут начаться склоки, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой и т.д. На данный момент большинство стародачных местечек представляют собой поселки с хаотичной застройкой, так описывает эти места Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty. Значительно изменилась социальная среда некогда ведомственных поселений. Поэтому сегодня отнести их к категории клубных мы не можем.

Меняется, и зачастую кардинально, социальный состав жителей. А это значит, что стильный дорогой особняк может соседствовать с полуразрушенным домом послевоенной постройки, в большинстве случаев в таких местах устаревшая и морально, и физически инженерия, скверные дороги, отсутствие охраны.

Другие эксперты, однако, склонны сузить ареал распространения настоящих клубных поселков только западным и юго-западным направлениями Подмосковья и примерно вдвое приблизить их к Москве (до 15 км от бетонки). Хотя, как признаются эксперты по загородному рынку, такие поселки в поле зрения риэлторов попадают редко, поэтому вычислить и охарактеризовать их достаточно сложно. Тем не менее, основываясь на знании рынка и на личном опыте продаж, специалисты называют все-таки ряд критериев, которым должны соответствовать клубные поселения.

Единомышленники, объединяйтесь!

По классификации Vesco Realty клубным считается современный коттеджный поселок класса de luxe, расположенный по Рублевскому, Новорижскому, Калужскому и Дмитровскому направлениям на расстоянии до 30 км от МКАД, с количеством домовладений, не превышающим 4 Как клубные на подмосковном рынке позиционируются поселки X-Park (всего 7 домов), Горки-21 (29 домов), Олимпик лайн-1 (12 домов) и Сосны 7 (7 домов).

Застройщик такого поселка обычно очень придирчиво относится к кандидатуре будущего покупателя, существует строгий фэйс-контроль. Однако подобные требования, за исключением, может быть, последнего, выставляются и для просто очень дорогих концептуальных поселков.

Так, Александр Сопкин считает, что их проект должен быть сделан (или подписан) известным архитектором, застройка выполнена в едином стиле, использованы качественные, современные материалы и технологии. Клубный поселок оборудуется современными, центральными инженерными коммуникациями и необходимой инфраструктурой, имеет профессиональную и действительно надежную службу безопасности, грамотную эксплуатирующую организацию.

Соседи по рекомендации

На взгляд специалиста загородного департамента Кирсанова Риэлти, изначально существуют три причины для возникновения подобных проектов. Во-первых, есть некий пул потенциальных домовладельцев, у которых общий бизнес или общие интересы в бизнесе; во-вторых, клубные дома могут захотеть приобрести приверженцы определенного архитектурного стиля; в-третьих, создать свой собственный клуб по интересам могут любители дорогих видов спорта (вроде яхтинга, гольфа и т.п.). Понятно, что круг таких людей ограничен: миллионеров в Москве, которые хотели бы иметь клубный загородный дом, хоть и больше, чем в любом другом городе России, но все-таки не масса. Соответственно, подобные проекты ограничиваются, как правило, 10 20 земельными участками (и, разумеется, коттеджами, которые на них стоят).

В чем же главное отличие? Секреты настоящего клубного поселка раскрывает Анатолий Балашов: Любой клуб это, если хотите, коллектив единомышленников, личностей, объединенных общими интересами. В этом случае, чем выше степень замкнутости тем лучше. Поэтому настоящие клубные закрытые поселки это наиболее востребованные и ликвидные объекты. Ну, а любая профессионально выполненная опция, будь то общественный парк или внутренний водоем, только добавит цену такой недвижимости при ее последующей перепродаже.

Что важно при организации современного клубного поселка? Основным требованием специалисты называют продуманность концепции его застройки в этом случае, говорит Анатолий Балашов, ликвидность такой недвижимости повышается на 20 25%. Совершенно нелепо будет смотреться поселок, где дома выстроены по принципу кто во что горазд. Разумеется, это отнюдь не означает, что коттеджи должны быть близнецами-братьями, но родственниками обязательно. Причем это касается не только фасадов, но и заборов. Если девелопер принимает решение строить клубный поселок, то распродавать его он будет, скорее всего, закрытым способом. Один из вариантов через дружественные агентства, которые станут предлагать дома своим постоянным клиентам.

Правда, бывают и исключения. Количество домов может возрасти до 50 60, если клубный поселок организуется при яхт-клубах или гольф-полях; в первую очередь это связано с масштабностью поселкообразующего элемента поля либо акватории.

Строительство клубных поселков является рентабельным бизнесом, признает Анжелика Быльская. Так, минимальная цена коттеджа в поселке X-Park составляет $4,5 млн, а в поселке Горки 21 $3 млн. Сроки экспозиции, как правило, не превышают одного года. Что касается поселков, построенных по заказу крупных компаний, то данные проекты являются в первую очередь имиджевыми.

В этом случае кандидатура потенциального жителя согласовывается на раннем этапе. Понятно, что гарантированность ликвидности при таком способе 100%. Наиболее известен своими жестким отбором покупателей клубный поселок Монолит, приобрести дом в котором невозможно, если ты не являешься членом клуба, отмечает Евгений Иванов. Членство же в клубе допускается, если потенциальный домовладелец соответствует внушительному ряду требований, основанных в основном на биографии и рекомендациях.

Отсутствие рекламы и возможность приобрести что-то редкое и малодоступное подогревает интерес покупателя. Из недостатков таких поселков можно отметить, как правило, небольшие участки, малоинтересные проекты домов и не слишком выдающееся качество строительства и используемых материалов.

Имидж по-свойски

Клубные или, вернее, корпоративные поселки возводят и крупные российские корпорации, обладающие значительными денежными ресурсами. На рынке они, как правило, не засвечиваются, а стратегия продаж коттеджей и земельных участков строится только на одном принципе для своих. Безусловно, эти поселки можно назвать клубными, они, в основном, соответствуют этому определению, говорит Александр Сопкин. Как правило, цены на дома в таких поселках несколько выше средней на рынке. Охрана и эксплуатация таких поселков обычно на высоте. Они, действительно, практически не представлены на рынке, но для таких объектов отсутствие рекламы это, пожалуй, лучшая реклама.

Узкий клубный круг

Элитная недвижимость по определению узкий сегмент рынка, тем более рынка загородного. Эксклюзивность дорого стоит и не может быть массовой мы, слава богу, не в Америке, где, например, в доме, который позиционируется как элитный, может быть расположено 150 200 квартир (знаменитый AOL Time Warner в Нью-Йорке). В действительно клубных домах столичной Золотой мили их редко бывает даже два десятка. Если сравнивать городскую клубность с загородной, можно сделать вывод, что настоящий клубный поселок не может насчитывать более 20 домов. Перспективы данного сегмента рынка, хоть и сильно зависят от платежеспособного спроса, тем не менее, достаточно радужные риски потенциального инвестора здесь минимальные, а ликвидность высокая. Эксклюзив, господа!

Небольшие поселки, строящиеся по специальным заказам для топ-менеджмента крупных компаний, действительно позиционируются как закрытые клубные объекты, отмечает Анжелика Быльская. К подобным поселкам относятся газпромовские Летово и Ащерино, а также поселок ЛУКОЙЛа Солнышко. Предложения в данных поселках, как правило, распределяются между руководством компании и не попадают на открытый рынок. Их инфраструктура сопоставима с пулом услуг объектов класса de luxe: спортивный комплекс, салон красоты, супермаркет, фитнес-клуб и т.д.



Главная --> Публикации