Главная --> Публикации --> Жилье экономкласса: реалии и прогнозы Девелоперы против евроцемента В 2007 году квартиры будут дефицитом Застройщики старательно ищут новое лицо своим жилым комплексам В ведомственные детские сады возвращаются маленькие хозяева

Компания СТ Групп Регион решила попробовать силы в строительстве бизнес-центров класса А в регионах. Первый из них будет построен в Новосибирске. Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, а построят его на участке площадью 0,34 га в центре города, заявил коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев.

НОВОСИБИРСК Компания СТ Групп Регион, дочка столичной СТ Групп, планирует построить в Новосибирске бизнес-центр класса А ST Plaza. Аналогичные проекты в городе реализуют РосЕвроДевелопмент и местная компания Труд, которые надеются закончить строительство уже в будущем году. ST Plaza будет готов лишь к концу 2007 г.

Шмелев надеется, что бизнес-центр будет востребован у арендаторов прежде всего за счет большой подземной парковки на 400 машино-мест. В мэрии Новосибирска не знакомы с планами СТ Групп, и, по словам заместителя начальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Сергея Ганжи, документации о строительстве бизнес-центра еще не поступало.

Начать строительство планируется весной 2006 г. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют, отмечает Шмелев. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400-450 за 1 кв. м в год.

Но в РосЕвроДевелопменте не считают, что проект СТ Региона усилит конкуренцию. Потребность Новосибирска в дорогих офисных центрах составляет минимум 100 000 кв. м при средней ставке $400-450 в год. Востребованными будут еще два-три центра, считает коммерческий директор РосЕвроДевелопмента Наталья Коротаева. А вот замдиректора Труда Анатолий Пастушенко придерживается другого мнения: Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по цене.

Конкурировать СТ Групп Регион в сегменте бизнес-центров класса А в Новосибирске будет с РосЕвроДевелопментом и местной компанией Труд. Первая начала строить бизнес-центр РосЕвроПлаза на 30 000 кв. м стоимостью $35 млн в мае 2005 г. и планирует сдать его к декабрю 2006 г. В это же время Труд планирует ввести свой бизнес-центр Кобра площадью 22 000 кв. м.

СТ Групп Регион инвестиционно-строительная компания, входит в СТ Групп, которой управляет Александр Чигиринский. Специализируется на жилищном и офисном строительстве в столице и регионах. До последнего времени СТ Групп cтроила в Новосибирске только жилье. Два дома Crown House и Silver House считаются местными риэлторами одними из самых дорогих новостроек города. Квартиры в них стоят от 44 000 руб. за 1 кв. м. А осенью компания проиграла московской фирме РосЕвроДевелопмент тендер по выбору генподрядчика строительства офисов и жилья для новосибирского технопарка. Оборот компании не раскрывается.

Успех ST Plaza обеспечен прежде всего самим брэндом, считает директор по развитию Swiss Reality Group Илья Шершнев. СТ Групп это сильный и известный девелопер, все проекты компании прекрасно проработаны. И конкуренты компании не столь известны. Например, РосЕвроДевелопмент знают прежде всего как оператора рынка складской недвижимости. Поэтому то, что ST Plaza будет сдан позже остальных, не отразится на успехе центра, резюмирует Шершнев. По мнению PR-менеджера Knight Frank Андрея Патрушева, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza с Коброй и РосЕвроПлазой не будет:Потребность в офисах класса А растет, и в 2007 г. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом и следующем году. Это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом московских компаний.

Формирование торговых зон на выездах из города началось около полутора лет назад, однако становится заметным только сейчас по мере застраивания земельных участков. По словам президента консультационной компании Centrum Group Russia Олега Темирова, этот процесс является продолжением тенденции к выводу торгово-развлекательных объектов на окраины города, где по сравнению с городской чертой дешевле земля и есть возможность более удобной организации логистики. По словам директора компании Бекар.


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Формируемые на окраинах Петербурга торговые зоны приобретают все более конкретные очертания. Зонами наибольшей активности инвесторов являются Пулковское, Выборгское и Мурманское шоссе, где за последние два года цены на землю выросли вдвое. Эксперты считают, что аналогичный процесс может начаться и вблизи других, пока недооцененных инвесторами трасс, где земля сейчас относительно дешева.

На южном направлении торговая зона образовалась на бывших землях фирмы Лето. Сейчас там уже работают магазины Metro и Лента-3 общей площадью 26 000 кв. м. Ведется разработка и строительство торговых центров МасШтаб и Аэропарк, развлекательного центра Пулково-3, гипермаркета Карусель, О'Кей, магазина DIY Стройбург и развлекательно-делового центра Пулковский. Совокупная площадь этих проектов составляет около 340 000 кв. м.

Коммерческая недвижимость Игоря Горского, торговых операторов привлекает прежде всего интенсивность движения на северном и южном выездах северная трасса ведет к финской границе, а южная в Москву. По данным компании Colliers International, наибольший объем торговых площадей введен на северном направлении: торговые центры Космополис, Лента-6, О'Кей, Озерки суммарной площадью около 61 000 кв. м и чуть в стороне от них торговые центры Норд и Шувалово площадью 75 000 кв. м. Северная торговая зона лидирует и по количеству строящихся и проектируемых объектов Гранд Каньон, Garden City, PR-12, Осиновая роща.

При этом торговую зону на юге (Пулковское шоссе) она относит к развивающимся. Эта зона расположена на удалении от районов массовой застройки. Активность инвесторов там отчасти была искусственно создана в связи с распродажей земель агрофирмой Лето около двух лет назад, говорит Тиника.

По словам гендиректора компании Stanley Estate Марии Тиники, северные и южные районы сопоставимы по привлекательности для инвесторов, однако она связывает это не с наличием выездов из города, а с плотной населенностью прилегающих районов. С этой точки зрения наиболее привлекательны, по ее словам, районы, прилегающие к Выборгскому шоссе на севере и расположенные вдоль Ленинского проспекта, на юго-западе.

Самая молодая торговая зона находится на пересечении Мурманского шоссе и кольцевой автодороги. Там сейчас работает торговый центр IKEA и гипермаркет Карусель, а также строится торговый комплекс Мега. Но говорить о том, что эти торговые зоны окончательно сформировались, пока рано, считает директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков.

К восточной торговой зоне специалисты Colliers относят Заневский проспект, переходящий в проспект Косыгина, где работают магазины Metro-2, Мебель-Холл, торговые комплексы Нео и Заневский каскад (всего на 69 000 кв. м). Там также строятся гипермаркет О'Кей и торговый центр на пересечении проспектов Косыгина и Индустриального (совокупная площадь проектов 60 000 кв. м).

Горский отмечает, что пока инвесторы не очень охотно рассматривают Петергофское и Таллинское шоссе, Ржевку и проспект Культуры. Сначала они хотят убедиться в эффективности такой концентрации торговли в одном месте, как, например, происходит на Пулковском, Выборгском и Мурманском шоссе, объясняет Горский. Но те компании, которые решат рискнуть строить свои объекты на менее освоенных магистралях (Петергофское и Таллинское шоссе, Ржевка и проспект Культуры), могут значительно сэкономить на покупке земли. По словам Горского, средняя стоимость 1 кв. м в районе Таллинского шоссе сейчас составляет $4 В процессе формирования торговой зоны цены успевают вырасти примерно в два раза, как это произошло на Пулковском шоссе.

По мнению руководителя отдела аналитики консультационной компании London Consulting Management Company (LCMC) Романа Уревича, о торговой зоне можно говорить, когда на территории в 5-7-минутной транспортной доступности будет работать 2-3 торговых центра минимальной площадью 10 000-15 000 кв. м каждый. При этом для строительства классического торгового центра необходима расположенная рядом магистраль с транспортным потоком 60 000-70 000 автомобилей в сутки. По подсчетам LCMC транспортный поток Пулковского и Выборгского шоссе составляет около 100 000 автомобилей в сутки.

В 2004 г. оборот на рынке розничной торговли, по данным Colliers International, составил около $7 млрд. Общая площадь крупных торговых объектов на конец 2004 г. составила около 1,2 млн кв. м. По прогнозу Colliers, в 2005 г. она вырастет до 1,5 млн кв. м.

Два года назад фирма Лето начинала продавать землю примерно по $50 за 1 кв. м, сейчас стоимость 1 кв. м там начинается от 110 евро, говорит Горский. По оценке Тиники, средняя стоимость земли на окраине города (на вторичном рынке) до строительства инженерных сетей может составлять $50-100 за 1 кв. м, а после оформления всех разрешительных документов и окончания самого строительства уже от $200 за 1 кв. м.

Для среднестатистического россиянина термин титульное страхование не скажет ничего, хотя во всем цивилизованном мире заключение такого договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости.



Основное отличие титульного страхования от других в том, что оно защищает не от предполагаемых катаклизмов, а от уже произошедших событий, которые не были известны и не проявились на момент заключения договора страхования.

Простой непростой титул

С другой стороны, некоторые риэлторские фирмы дают гарантийные обязательства, и если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Наивно думать, что обязательства такого рода укрепляют имидж риэлтора. Скорее, это попытка слегка повысить свои комиссионные. Кроме того, нередко эти обязательства оказываются ничем не подкрепленными. Считанные риэлторские фирмы имеют в собственности здания и дорогостоящее оборудование. Чаще арендуются офис, несколько компьютеров и канцелярская мелочевка. Вот вам и имущество. В связи с этим вопрос, насколько реально получить возмещение убытков с проштрафившейся конторы, - звучит риторически. К тому же многие риэлторские фирмы существуют в виде нескольких небольших юридических лиц. И может статься, что такой фирме проще обанкротиться, чем отвечать по своим обязательствам.

Безусловно, все участники рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством. Поэтому ни один государственный орган, никакая коммерческая организация не будут отвечать своим имуществом за действия неких третьих лиц при совершении сделок. Равно как и за другие случаи, последствия которых могут аукнуться в будущем. При заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.

Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки - как со стороны риэлторской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе подготовки сделки. Отметим, что за страхование уплачивается взнос в размере, сопоставимом со стоимостью 1 кв. м общей площади в квартире всего один раз при регистрации смены владельца недвижимости.

Одним словом, единственной надежной защитой остается титульное страхование, которое становится все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты интересов собственника.

Когда наступит случай страховой...

Еще одним преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. В случае же судебного разбирательства страховая компания будет полноценно участвовать в процессе на вашей стороне в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риэлторская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.

- сделка, совершенная гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;

Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страхового возмещения), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной. Вот перечень страховых случаев, при которых сделка может быть признана недействительной:

- сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;

- сделка, совершенная под влиянием заблуждения;

- сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия органов опеки и попечительства, или с согласия такого органа, но существенно нарушающая права ребенка;

- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

Рассказывает Владимир Мнацаканов, руководитель юридического отдела агентства недвижимости Арсенал Холдинг: В юридической практике встречаются случаи, когда в процессе судебного разбирательства доказывается, что лицо, которое претендует на право собственности, когда-то лишилось этого права помимо своей воли. В этом случае, независимо от того, признает вас суд добросовестным приобретателем или нет, спорную квартиру могут отобрать в соответствии с ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

- сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Получается, что это вымороченное имущество, поступившее в государственную собственность в отсутствие иных наследников, помимо воли государства, было у него отчуждено. То есть граждане, купившие у мошенников эти квартиры, будут вынуждены вернуть их законному владельцу, несмотря на то, что они были признаны добросовестными приобретателями. Департамент муниципального жилья г. Москвы совершенно на законных основаниях предъявляет теперь им иски с требованием освободить эти квартиры. Есть и еще один тонкий момент. Отобрать квартиру у добросовестного приобретателя можно в случае, если она приобретена безвозмездно - по договору дарения. Не следует заключать таких сделок, поскольку здесь закон вас не защитит. В таких ситуациях единственным средством защитить свои материальные интересы является заключение договора титульного страхования. Агентство недвижимости Арсенал Холдинг, например, приняло решение с 1 ноября 2005 г. страховать за счет своих комиссионных все квартиры, приобретаемые клиентами агентства. По завершении сделки каждый клиент агентства получит страховой полис. Отметим, что за 8 лет нашей работы на рынке еще ни один наш клиент не лишился права собственности.

Если, скажем, квартиру может продать человек, психически не совсем нормальный, хотя и не лишенный судом дееспособности. В процессе разбирательств может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая подтвердит, что в момент заключения сделки этот гражданин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае имущество можно истребовать назад, и суд всегда удовлетворит такой иск. Был случай даже посмертной психиатрической экспертизы, когда наследники умершего 84-летнего дедушки оспаривали сделку по мене им московской квартиры на домик в деревне. Такая экспертиза действительно может быть проведена на основании изучения медицинских карт, документов, и результаты ее могут стать неожиданными даже для добросовестного приобретателя. Квартиры можно лишиться и в результате всякого рода преступных действий. Вспомним недавний нашумевший процесс над судьями Бабушкинского и Бутырского судов, которые незаконно оформляли квартиры, фактически находившиеся в государственной собственности после смерти владельцев.

Обычно договор страхования заключается на один-три года. Если по истечении этого срока страховой случай не наступил, можно пролонгировать его действие на льготных условиях до 10 лет. Оптимальным является срок в три года, а вероятность того, что по прошествии трех лет наступит страховой случай, - невелика. Страховая компания возмещает не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные и судебные расходы, если это оговорено в договоре.

Валерий Курганов, заместитель генерального директора страховой компании Информстрах: Далеко не все страховые компании берутся страховать эти риски, а наша компания начала заниматься страхованием риска утраты прав собственности одной из первых в России - с 1996 года. Этот вид страхования - добровольный, за исключением ипотеки, где титульное страхование является одним из обязательных условий предоставления кредита банком. Юридическую чистоту объекта недвижимости порой бывает достаточно сложно проследить, и не в последнюю очередь это связано с наследием приватизации начала 90-х годов.

О своем выходе на столичный рынок недвижимости владельцы МТЗ Рубин объявили в 2004 году. Тогда же был создан пул компаний, курирующих это направление: в него вошли строительная компания СК Рубин, инвестиционная - ИК Рубин и риэлтерское подразделение - РИК Рубин Риэлти. Выходу на строительный рынок МТЗ предшествовала продажа в 2003 году компании Rolsen телевизионного завода в Воронеже. Причиной диверсификации бизнеса МТЗ как сами владельцы Рубина, так и эксперты называют более высокую по сравнению с производством электроники рентабельность инвестиционностроительного направления.

Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости предоставляет в страховую компанию пакет необходимых документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку. Ставки плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т. п. В среднем, ставки по типовым договорам составляют 0,2-0,5% от рыночной стоимости объекта. Сейчас мы начали активно сотрудничать с агентством недвижимости Арсенал Холдинг по страхованию его клиентов. Совместная работа страховщика и риэлтора дает клиентам агентства дополнительные гарантии, ведь все документы на квартиру будут проходить двойную проверку.
Бывший производитель телевизоров холдинг Рубин, ныне владелец легендарной Горбушки, решил выйти сразу в несколько сегментов столичного рынка недвижимости. В 2004 году компания заявила о реализации своего первого жилого проекта, теперь наступила очередь и гостинично-офисного. До 2009 года рядом с Горбушкиным двором Рубин должен построить многофункциональный комплекс площадью около 108 тыс. кв. м. Объем инвестиций в первый гостиничный проект Рубина составит не менее $110-130 млн, однако эксперты не уверены в его успехе.

Согласно документу, в 2006-2009 годах по адресу: ул. Василисы Кожиной, вл. 1 ОАО МТЗ Рубин" построит гостинично-деловой центр с отелем вместимостью не менее 250 номеров, а также спортивными и офисными помещениями. Такие параметры указаны в опубликованном вчера распоряжении столичного правительства. В Рубине отказались комментировать этот документ, сообщив лишь, что не все указанные там параметры верны.

Первым проектом холдинга Рубин на столичном рынке недвижимости помимо реконструированного Горбушкина двора стало возведение жилого комплекса Вест-Сайд на ул. Удальцова. В следующем году холдинг приступит к строительству самого крупного из своих объектов- гостиничноделовому центру общей площадью около 108 тыс. кв. м.

Для жилья и торговли улица Василисы Кожиной подходит меньше, чем для размещения офисного центра, решение в пользу строительства гостинично-офисного центра вполне обоснованно, уверяет начальник отдела маркетинга девелоперской компании КВ инжиниринг Антон Смирнов. По его оценкам, объем инвестиций в проект достигнет около $110-130 млн, а сроки окупаемости составят пять-семь лет.

Некоторые эксперты рынка считают новый проект холдинга экономически вполне обоснованным, а вложения в коммерческую недвижимость естественным решением развивающейся компании. Сейчас в этом сегменте рынка наблюдается высокий уровень спроса на подобные объекты, а ставки стабильно растут,- поясняет руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисаринова.

Решающим фактором успеха данного проекта станет уровень арендных ставок. Если это будет бизнес-центр класса А с арендной ставкой $750-800 за квадратный метр в год, то он не сможет конкурировать с другими проектами в этом районе,- полагает Андрей Киликеев.

Их оптимизм разделяют далеко не все: соседство с Москва-Сити может стать для проекта роковым. Из-за близости нового проекта Рубина к ММДЦ Москва-Сити у холдинга возникнут трудности с реализацией офисных помещений в центре,- говорит директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Андрей Киликеев.

А вот к идее размещения в составе комплекса гостиницы на рынке отнеслись однозначно скептически. Место для гостиницы не очень удачное: ближайшие станции метро - Багратионовская и Парк Победы, но до каждой не менее 20-30 минут ходьбы пешком,- поясняет заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. По ее мнению, здесь возможно построить гостиницу не выше среднего класса - три звезды - для деловых туристов.

С ним соглашается и директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев: Пользуясь соседским месторасположением с Москва-Сити, собственники рассчитывают заполучить к себе арендаторов, которым ставки Москва-Сити кажутся высокими. Поэтому здесь девелоперу разумнее всего стоить офисное здание класса В со ставками от $500 за квадратный метр.



Главная --> Публикации