Главная --> Публикации --> Раздел имущества после развода супругов Мини-офис — спрос века Столичный квартирный рынок переживает подростковый период Какие здания украсили москву в 2004 году? Дон-строй идет в ритейл

Новая программа, которая называется Малайзия мой второй дом, была запущена в 2002 г. при мощной поддержке правительства. Она рассчитана в первую очередь на иностранных туристов, постоянно приезжающих в страну, а также на тех, кто по тем или иным причинам решит покупать в Малайзии недвижимость в личное пользование.

В Малайзии с ее великолепными пляжами, где на белоснежном песке растут высокие пальмы, с ее буйными тропическими джунглями, величественными горными пиками и поистине райскими островками рынок недвижимости формируется заметно быстрее, чем в прочих странах Юго-Восточной Азии. Немалая заслуга в этом принадлежит правительству страны, активно привлекающему на рынок иностранцев.

Мы хотим, чтобы наши друзья из других стран могли бы приехать и поселиться в Малайзии, объясняет Мохмед Разип Хасан, директор британского отделения туристического агентства Tourism Malaysia. В нашей стране так много привлекательного и высокий уровень жизни, и тропические леса, и пляжи, погода и политическая стабильность.
Сейчас критерии для участия в проекте Малайзия мой второй дом, который осуществляется при участии Министерства туризма Малайзии и Департамента по проблемам иммиграции, постоянно пересматриваются. Изменения направлены в основном на облегчение пребывания в стране иностранных граждан. Скажем, срок гостевой визы продлен с пяти до 10 лет, а участникам программы обещают продлевать ее чуть ли не автоматически. Желающие участвовать в программе должны сделать на счет в одном из финансовых институтов Малайзии срочный вклад в размере либо M$100 000 ($26 526), если речь идет об участии одного человека, либо M$150 000 ($39 789), если участвовать в программе собирается семейная пара.

Этот проект быстро привлек к себе интерес инвесторов из Австралии, Японии, Гонконга, Великобритании, Франции, Канады и Южной Америки. Всех их привлекает возможность на льготных условиях обзавестись в Малайзии жильем либо постоянным, либо таким, куда можно приехать, чтобы провести там отпуск. С августа 2004 г. по август 2005 г. для участия в программе зарегистрировалось 5700 иностранных граждан, из них 550 британцы.

Желающим купить дом в Малайзии стоит рассмотреть варианты в современной и динамичной столице этой страны Куала-Лумпуре или неподалеку от природных парков, таких как всемирно известный Таман-Нигара. Если покупателю нравятся тропические джунгли с живописными водопадами стоит изучить предложение на восточном побережье.

Впрочем, теперь они могут пойти другим путем и просто представить доказательства, что их ежемесячный доход составляет не менее M$7000 ($1857). Кроме того, сейчас иностранцам, желающим участвовать в программе, больше не надо представлять по требованию властей собственную медицинскую карту. Им достаточно будет только обзавестись медицинской страховкой, если их заявка на участие в программе будет удовлетворена. Срок обработки заявки тоже составляет теперь всего один месяц.

Предложение на малайзийском рынке жилья чрезвычайно разнообразно от новеньких кондоминиумов класса люкс и небольших домов на краю поля для гольфа до бунгало, домов на две семьи, апартаментов в многоэтажных домах или традиционных деревянных домов на берегу моря где-нибудь в Лангкави, Пинанге и Малакке.

Чрезвычайно красивы пляжи в Пинанге, а многочисленные островные курорты Лангкави и вовсе пользуются мировой известностью. Во всех этих местах можно найти недорогие дома в ценовом диапазоне от M$150 000-500 000 ($39 789-132 633).

Саймон Нейлор, 46-летний британец, сотрудник одной из телекоммуникационных компаний, прожил в Азии 16 лет. Три года назад он купил в Куала-Лумпуре отдельный дом на четыре спальни, с бассейном. До сих пор мы снимали жилье и в Гонконге, и в Сингапуре, рассказывает он. А в последнее время подумали, что настало время и самим вложить деньги в недвижимость. Правительство Малайзии, по его словам, сильно облегчает эту задачу. Собственно, к решению инвестировать в приобретение жилья именно в этой стране Нейлора подтолкнула как раз программа Малайзия мой второй дом. Кроме того, продолжает он, на малайзийском рынке цены держатся на умеренном уровне, в стране прекрасная инфраструктура, погода, как правило, хорошая, а местное население настроено очень дружелюбно по отношению к иностранцам. Для тех иностранцев, которые купили жилье в Малайзии по программе Малайзия мой второй дом, а по прошествии некоторого времени вдруг решат его продать, нет никаких ограничений на продажу собственности.

Лангкави, легендарный архипелаг из многочисленных выжженных солнцем островков на северо-западе страны, сейчас самый популярный курорт в Малайзии. Цены на недвижимость колеблются здесь M$100 000 за одноэтажное бунгало до M$500 000 за шале класса люкс. Другие популярные направления Куала-Лумпур, Пинанг, Малакка, а также города Кота-Кинабалу и Кучинг, расположенные на малайзийской части острова Борнео.


Имидж – ничто, жажда – все! Даже в изнурительно жаркие майские дни, на которые пришлась выставка REALTEX, ее участники в первую очередь думали об имидже, хотя на самом деле утоляли жажду. Жажду быть уважаемыми и известными у жителей столицы. Абсолютно все представители компаний по недвижимости, чьи впечатления от выставки удалось узнать корреспонденту КДО, сходились в одном: REALTEX – выставка имиджевая, а участие в ней – это отличный задел на будущее, возможность показать себя в лучшем виде, понравиться и запомниться потенциальным клиентам.

Более того, они могут вывезти из страны все средства, вырученные от сделки: никаких налогов на вывоз капитала в этом случае не предусмотрено. Участникам программы запрещается только одно: устраиваться в Малайзии на работу. Но, если задуматься, может быть, это не так уж и плохо

— Наши рекламные материалы разлетаются вмиг, что радует. Но люди обычно инертны в вопросах приобретения недвижимости, через пару недель будет видно, насколько экономически эффективно оказалось для нас участие в REALTEX, — говорит Всеволод Рунов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Северное сияние». — Здесь компании, которые уверенно себя чувствуют на рынке и которым важно сохранять свой положительный имидж.

— По сути, выставка ничем не отличается от остальных. Она, конечно, не рабочая, она - презентационная, но участвовать в ней необходимо, - замечает Екатерина Штыкова, менеджер компании “Главмосстрой”: Здесь больше даже не покупателей жилья, а профессионалов. Тем не менее, три договора только за первые два дня выставки мы заключили.

МосгорБТИ в выставке участвовало впервые. Прежде всего, для того, чтобы рассказать о своих услугах:

А вот у префектур, участвовавших в выставке, была задача «сходить в народ», ответить на самые насущные вопросы жителей различных округов. В день только представителям Северного АО задавали до сотни вопросов: план сноса пятиэтажек, ввод новых жилых домов и линий метро, развитие дорог.

Компания «РАМЭНКА», выставлявшаяся под брэндом собственной сети супермаркетов «Рамстор», на REALTEX представила будущий торговый центр на проспекте Вернадского. Однако к стенду профессиональный интерес проявляли не только деловые люди, на которых и рассчитывала компания, но и любопытные жители города, обращаясь с вопросом и вовсе курьезным: «А что теперь так будут называться и жилые дома?».

- Москвичи, покупая квартиру, обращаются в риэлторскую фирму за оформлением всех документов, платят ей за услуги, не зная, что можно прийти и получить эти же документы за гораздо меньшие деньги прямо в БТИ, — рассказали сотрудники бюро, работавшие на стенде. – Нам пришлось отвечать на одни и те же вопросы: как можно упростить и ускорить процедуру получения документов в БТИ, есть ли срочные услуги по другим расценкам. Нет, их нет, расценки по всей Москве едины.

— Хотелось бы купить новостройку. Предложений масса, так что выставка оправдала мои надежды. Взяла несколько десятков буклетов, теперь материал требует досконального изучения, такой объем информации сразу невозможно переварить.

Участники выставки оказались правы – заключать сделки на выставке народ не спешил, ходил и присматривался. Домохозяйка Ирина Константиновна подыскивала для своего сына двухкомнатную квартиру в монолитном доме:

В 2005 году ставки по ипотечным кредитам стали снижаться. Если клиент банка оформил ипотечный кредит два года назад под 14% годовых в валюте на 10 лет, то сегодня процентная ставка по такому же кредиту в том же банке составляет 11%, а к концу следующего года обещает снизиться до 9%. Вряд ли человек захочет платить до 2014 года по ставке, вдвое, а то и втрое превышающей актуальную. К решению этой проблемы банки оказались не готовы.

Но посетители не просто методично собирали буклеты, прохаживаясь от стенда к стенду. Еще они слушали игру на рояле, учились играть в гольф, угощались вином и шоколадом, уносили домой яркие воздушные шарики и картонные домики. Все это потенциальным клиентам дарили компании, работавшие на свой имидж. В общем, REALTEX получился не кто во что горазд, а кто на что способен.

Пока просьбы клиентов в основном остаются без ответа. Дело и в нежелании банкиров терять часть доходов, и в чисто технических проблемах. Даже желание заемщика поменять купленную в кредит квартиру на лучшую за счет перекредитования в своем же банке не всегда выполнимо. На сегодняшний день для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов, - признается Эльмира Арифуллина, зампредправления Городского Клиентского банка.

То, что проблема назрела, подтверждают сами банкиры. Уже сейчас видна тенденция к снижению процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Покусаев, начальник отдела организации продаж управления розничных операций банка Возрождение. - Только за последние три года в рамках программы ипотечного кредитования, проводимой банком совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), несколько раз снижалась процентная ставка - с 18 до 14% годовых, в следующем году возможно ожидать снижения процентной ставки до 12%. Но, к сожалению, на ранее выданных кредитах снижение ставок никак не отражалось. Кроме того, к нам в банк неоднократно обращались клиенты, в том числе из других банков, по поводу переоформления кредитов из одной валюты в другую, и мы видим, что эти вопросы также можно решить путем перекредитования ранее выданных кредитов. И это далеко не все случаи из жизни. Вопрос о перекредитовании может возникнуть, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую. Или если у него вырос личный доход, позволяющий получить кредит на более выгодных условиях.

Открыт вопрос и с оптимальным способом перезакладки при рефинансировании кредита в другом банке. На сегодня схема выглядит так: выдача нового кредита - погашение старого - снятие старого залога - регистрация нового залога, - перечисляет Янис Канестри, начальник управления ипотечного кредитования Росбанка. В этой цепочке также есть слабые места. Например, существуют обусловленные законодательством риски того, что в случае возникшей неплатежеспособности заемщика в момент проведения сделки новый банк не сможет выселить его из квартиры и получит убытки.

Кроме того, появляется проблема резервирования денежных средств, поскольку придется выдавать новый кредит на погашение старого.

Нельзя сказать, что сделок по рефинансированию ипотечных ссуд на рынке нет. Операции по перекредитованию возможны и проводятся на ипотечном рынке, но в связи с тем, что рынок еще достаточно узок, подобные сделки не получили массового распространения, - говорит Екатерина Демыгина, зампредправления банка Союз. - На текущий момент мы предлагаем нашим клиентам возможность, к примеру, продать однокомнатную квартиру, находящуюся у нас в залоге, с одновременным приобретением двухкомнатной квартиры с использованием ипотечного кредита.

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорит Эльмира Арифуллина. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору. Дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 2% от ссудной задолженности.

По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. В то же время при выдаче таких кредитов банки, возможно, будут брать разовую комиссию, - говорит Янис Канестри. - Также есть накладные расходы, связанные с заключением и регистрацией договора ипотеки (в Москве - 4300-4500 рублей). Таким образом, дополнительные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-100 То есть такая операция становиться рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%.

По словам Дмитрия Галкина, директора центра ипотечного кредитования БИН-банка, некоторые банки предоставляют кредиты для погашения существующих, но это скорее единичные случаи чрезвычайно завышенных ставок (получение кредита под 14-15% в долларах для погашения кредита со ставкой свыше 20%). Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который помимо объявленной ставки перекредитования может ввести дополнительные единоразовые сборы (например за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - говорит он. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования.

Стагнация на вторичном рынке жилья наблюдалась в период с августа 2004 г. до мая 2005 г., когда индекс средней цены 1 кв. м снизился с $1220 до $119 До того, в предыдущие полтора года, рынок характеризовался стабильным ростом цен, который с начала 2003 г. составил около 70%.

Программы рефинансирования ипотечных кредитов сейчас готовят Возрождение и Росбанк. Я думаю, что в уже следующем году мы сможем предложить клиентам такой продукт, как перекредитование, - признается Андрей Покусаев. - Скорее всего, на него смогут рассчитывать не только наши собственные клиенты, но и клиенты других банков. Но главный сюрприз рынку готовит АИЖК. В настоящее время идет процесс согласования с АИЖК схемы перекредитования ранее выданных ипотечных кредитов, - говорит Сергей Бессонов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Процентная ставка возможного перекредитования - 14% в рублях, в 2006 году предполагается снижение ставки до 12% в рублях. До конца 2005 года мы планируем технически отработать процедуру рефинансирования, а 2006 году начать перекредитование заемщиков в массовом порядке.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Активизировавшийся весной этого года вторичный рынок жилья осваивает ипотеку. По оценкам опрошенных Ведомостями риэлторов, в этом году покупатели жилья на вторичном рынке стали брать в три раза больше ипотечных кредитов. Однако доля таких сделок на рынке по-прежнему низка и составляет не более 5-10%.

Это рынок, где действует множество не связанных между собой физлиц, поэтому для него характерна определенная инерционность и зависимость от психологических факторов, говорит Сандалов. К весне этого года потенциальные покупатели поняли, что дешевле приобрести жилье уже не удастся, и начали покупать.

Оживление на вторичном рынке жилья началось нынешней весной. Заместитель директора агентства недвижимости Бекар Леонид Сандалов говорит, что восстановление активности произошло благодаря отложенному спросу, который сформировался в период падения цен в конце 2004 начале 2005 г.

Генеральный директор компании Легион-Недвижимость Максим Чернов отмечает, что, в отличие от рынка продавца 2001-2003 гг., когда на любую недвижимость выстраивалась очередь из покупателей, сегодня клиент имеет возможность выбора наиболее интересного предложения.

Возобновление спроса привело к росту цен. Сейчас, по словам Сандалова, индекс средней цены 1 кв. м на вторичном рынке составляет около $1150 и продолжает повышаться примерно на 1% в месяц. Аналогичные данные приводит компания Петербургская недвижимость: к сентябрю средняя цена предложения вернулась на докризисный уровень августа 2004 г. около $1200 за 1 кв. м.

Начальник отдела маркетинга Петербургской недвижимости Николай Пашков менее оптимистичен. По его словам, сейчас есть смысл говорить о достижении баланса между спросом и предложением. Это утверждение он аргументирует тем, что разрыв между ценой недвижимости, выставленной на продажу, и конечными ценами сделок невелик. Продавцы не ломят цены, а покупатели их особо не сбивают, говорит Пашков.

Результатом стала сегментация рынка, говорит Чернов. Покупатели выбирают наиболее ликвидные квартиры в благоустроенных районах с консьержем и прочим сервисом. Повышение цены происходит в основном в этом сегменте, говорит он. На объекты, расположенные в депрессивных районах, к примеру далеко от метро, цена не растет, а в некоторых случаях даже продолжает снижаться. Депрессивными в Санкт-Петербурге называют некоторые районы вокруг центра города, где превалирует застройка 1960-1970 гг. (в основном это хрущевки и панельные дома) вперемешку с промзонами, а нового строительства практически нет.

Доля двухкомнатных квартир в структуре предложения существенно не изменилась и составила около 22-23%, аналогичный показатель для трехкомнатных квартир увеличился с 24% до 27%.

Наибольшим спросом [начиная с середины года] пользовались самые дешевые квартиры однокомнатные в недорогих районах, говорит Пашков. Дешевое жилье является наиболее чувствительным сегментом, и увеличение спроса на него характерно для растущего рынка. В результате произошло вымывание объема единичек из общей структуры предложения примерно с 18% до 15-16%.

Опрошенные Ведомостями эксперты утверждают, что их обнадеживает увеличивающееся влияние ипотеки на спрос на вторичном рынке.

С начала года предложение росло в Адмиралтейском (с 8,5% до 9,5%), Василеостровском (с 6,9% до 7,3%) и Центральном (с 15,9% до 17%) районах. Снижение предложения происходило в Красногвардейском (с 6% до 5,2%) и Калининском (с 8,2% до 7%) районах.

По данным администрации Петербурга, за девять месяцев этого года было выдано около 3000 кредитов на сумму более 3 млрд руб., а к концу года, по ее прогнозам, будет предоставлено примерно 5000 ипотечных кредитов на сумму более 4 млрд руб.

Пока в кредит продается только 5% квартир на вторичном рынке, на котором в целом совершается около 80 000 сделок, говорит Чернов. Однако радует динамика за последний год количество ипотечных кредитов выросло втрое: с 1200 до 3800-4000.

Тем не менее около 90% всех сделок с применением ипотечных кредитов происходит именно на вторичном рынке, отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования компании Бекар Алексей Кошелев. Правда, доля таких сделок на фоне всего рынка остается незначительной. За 2004 г., по словам Кошелева, она выросла с 1% до 8%, а в этом году держится на уровне около 10%.

Схема выдачи ипотечных кредитов оказалась наиболее удобна для совершения сделок на вторичном рынке, где, в отличие от рынка новостроек, жилая площадь может быть принята банком в качестве полноценного залога. Но, по словам Сандалова, часть самих продавцов отказывается от сделок с использованием кредитных средств, так как при оформлении квартиры в банке указывается ее рыночная, а не балансовая стоимость. А по существующему законодательству продавец, владеющий квартирой менее трех лет, обязан уплатить при ее продаже 13% подоходного налога. Таким образом, в продаже квартир не заинтересованы люди, купившие квартиры в новых домах, получившие их в наследство или приватизировавшие их менее трех лет назад. Доля таких квартир может составлять около 50%, считает Сандалов.

Сейчас, по словам Кошелева, произошло снижение процентной ставки по кредиту. В начале 2004 г. средняя ставка под белый доход начиналась от 18% годовых в рублях. В настоящее время она снизилась до 10-11%. При сером доходе кредит может быть выдан под 12-13% годовых в рублях, при черном под 15%.

Сандалов прогнозирует сохранение этих темпов и в 2006 г. Он объясняет это тем, что потребители психологически свыклись с мыслью о том, что квартира может быть куплена в кредит.

С ним соглашается Чернов, который поясняет, что за последние два года смысл ипотечного кредитования стал понятен большинству потенциальных заемщиков.

Если два года назад люди на консультации спрашивали, что такое ипотека, то сейчас вопрос звучит иначе: Какой банк лучше выбрать? говорит Сандалов.



Вливание ипотечных денег во вторичный рынок, который, по сути, является рынком обменов и доплат, должно благотворно на нем сказаться и способствовать укреплению цен, говорит Пашков. Однако я не стал бы ждать экономического чуда от ипотеки значительная часть этих денег в 2006 г. может уйти в непроданные объекты на первичном рынке, где застройщики продолжают наращивать объемы вводимого жилья.



Главная --> Публикации