Главная --> Публикации --> Возрождение spar По брачному договору можно разделить все. кроме детей "чтобы санузел сделать над кухней соседа - это у нас менталитет такой" Долгие проводы. москва избавляется от промзон Нелегальные постройки разрешат регистрировать без суда

Как рассказал Ведомостям президент ПФК ЦСКА Евгений Гинер, до конца года Ингеоком в качестве технического заказчика проведет конкурсы по выбору архитектурного проекта нового стадиона и генподрядчика. Строительство арены, рассчитанной на 30 000 зрителей, планируется начать в следующем году, отметил Гинер. В Ингеокоме подтвердили факт сотрудничества с ЦСКА, однако от более детальных комментариев отказались.

Техническим заказчиком строительства стадиона для футбольного клуба ЦСКА стала компания Ингеоком. В новую арену, отвечающую требованиям УЕФА, акционеры клуба готовы вложить до $100 млн.

Начальник ФГУ ЦСКА Ольга Смородская говорит, что проект стадиона пока не привязан к территории: Площадка очень сложная в центре города, близко к жилой застройке, а площадь участка не очень большая 9 га, включая подъездные пути. На этой площадке, помимо стадиона с подземной автостоянкой и выдвижными полями, планируется разместить гостиницу и развлекательный комплекс. Инвестиции она оценивает в $100 млн. Источник, близкий к ЦСКА, уточнил, что эти деньги будут вкладывать акционеры клуба. Руководитель направления спортивного бизнеса в Восточной Европе консалтинговой компании A. T. Kearney Антон Дерлятка отмечает, что из-за небольших размеров участка армейскому клубу будет сложно построить вокруг стадиона коммерческо-развлекательную инфраструктуру.

О выделении участка на Песчаной улице для стадиона ЦСКА Гинер рассказывал еще в конце 2003 г. Первоначальный проект разрабатывала немецкая компания Walter Gruppe, построившая стадионы в Берлине и Дюссельдорфе. Однако приступить к работам ЦСКА не удавалось Федеральное агентство управления федеральным имуществом (ФАУФИ) отказывалось выдать разрешение на строительство из-за отсутствия нормативных документов об использовании земель Минобороны. Дело сдвинулось с мертвой точки весной этого года, когда в вопрос о выделении ЦСКА земли вмешался президент РФ.

По данным Министерства путей сообщения, стадион Локомотив, открывшийся в 2002 г. и рассчитанный на 35 000 зрителей, обошелся финансировавшим его железнодорожникам более чем в $80 млн. Собираются строить новые стадионы и другие популярные российские клубы московский Спартак и петербургский Зенит. Проектом стадиона для Спартака вместимостью 30 000 зрителей занимается специализированная немецкая компания Hochtieff (построила стадионы в Дортмундте, Менхенгладбахе, Кайзерслаутерне и др.). Источник, близкий к Спартаку, говорит, что руководство клуба уже достигло с властями договоренности о выделении участка земли на Тушинском аэродроме. Коммерческий директор Спартака Игорь Рогозин уточнил, что новый стадион будет вмещать 30 000-40 000 зрителей, а объем инвестиций составит до 80 млн евро. Однако пока источник и схема финансирования не определены.

В ЦСКА обещают, что новая арена будет соответствовать всем нормам УЕФА. Президент Российского футбольного союза Виталий Мутко уточнил, что для УЕФА принципиальна вместимость стадиона: Чемпионат России можно проводить на аренах на 12 000 мест, а финал Лиги чемпионов не менее чем на 50 000 болельщиков, также должна быть обустроена ложа для прессы, предусмотрены система безопасности, места для инвалидов. Эксперты отмечают, что сейчас в России этим нормам соответствуют только московские стадионы Локомотив и Лужники.

По данным СПАРК-Интерфакс, 49,21% акций ЗАО Профессиональный футбольный клуб ЦСКА принадлежит фирме Army Sports Group, 24,94% Минобороны, 25,85% ООО АВО-Капитал. Чистая прибыль ПФК в 2004 г. составила 71,215 млн руб. В ЗАО Объединение Ингеоком входит, по данным Росстата, около 40 предприятий, занятых в сфере недвижимости, ритейла, производства продуктов питания. Ингеоком специализируется на сложных строительных проектах (прокладка Лефортовского тоннеля, строительстве подземных ярусов Москва-Сити, торгового центра Атриум). Основной владелец компании ее президент Михаил Рудяк. Оборот не раскрывается.
В Центральном Доме художника на Крымском валу в минувшие выходные состоялась Третья специализированная выставка-ярмарка Золотая недвижимость. Коттеджный поселок - 2005.

До 2009 г. рассчитывает обзавестись новым стадионом и петербургский Зенит. Сейчас клуб проводит домашние встречи на стадионе Петровский, построенном еще в 1920-х гг. Инвестором в строительство новой арены на 50 000 зрителей выступит один из акционеров клуба компания Газпром. Член правления Газпрома Валерий Голубев оценивал объем инвестиций в $200 млн. Стадион будет располагаться на Крестовском острове, на месте столь же старого, как и Петровский, стадиона им. Кирова.

Между тем резонанс после нескольких выставочных дней может длиться до полугода. Все представленные объекты недвижимости можно разделить на три направления, - говорит Т. Зарубина. - В первую очередь - это элитная столичная недвижимость. Хотя компании, предлагающие этот вид объектов, вообще не слишком охотно участвуют в выставках в силу особенностей продукта, на нашей они представлены достаточно широко. Я имею в виду известные компании Диамант, Авеню-риэлти, ЕвроГруп Девелопмент. Второе направление - продажа коттеджей в ближнем Подмосковье. Оно представлено компаниями МИЭЛЬ-Недвижимость, МГСН, Русский Запад, Эколенд. И третий важный сектор элитной недвижимости - зарубежная недвижимость, интерес к которой у российских покупателей по-прежнему растет. В нашей книге отзывов все больше пожеланий о большем количестве жилья за границей. На выставке работали представители испанских компаний Bennecke и Runiga S.L.

Несмотря на то, что осенью спрос на недвижимость заметно падает по сравнению с весенними выставками-ярмарками, посетителей и покупателей элитной недвижимости на выставке в ЦДХ было немало. По словам менеджера проекта Татьяны Зарубиной, многие компании уже заявили о продаже своих объектов.

Кроме удобства самой покупки апартаментов на испанских берегах, по словам Д. Баринова, власти и жители Испании уважительно относятся к российским покупателям, что само по себе является немаловажным, так как неприязненное отношение к русским в Германии, Франции, Великобритании до сих пор сохраняется. В Испании другой климат - 20% от числа иммигрантов в городе Торивьеха составляют россияне. К примеру, покупка апартаментов на 85 кв. м в районе испанской Золотой мили (Коста-дель-Соль, Марбелия) на охраняемой территории, с бассейном, полем для гольфа стоит порядка 160 тыс. евро. Это в тех самых местах живут Анна Курникова, все Иглесиасы, элита Голливуда. А еще там стоит памятник работы Зураба Церетели - человек с раскинутыми в разные стороны руками. Наши туристы шутят, что это памятник русскому, впервые увидевшему Марбелию.

Недвижимость в Испании - сейчас, пожалуй, самая перспективная с точки зрения приобретения ее по ипотечным схемам иностранных банков, - говорит московский представитель компании Bennecke Дмитрий Баринов. - Мы можем предложить невысокие процентные ставки по кредиту - от 3,2 до 5%, что значительно ниже ставок российских банков, и длительность выплаты стоимости жилья - до 30 лет. Таких теплых условий, как в Испании нет практически нигде в Европе, даже на Кипре.

Министерство сельского хозяйства считает необходимым возложить на это ведомство функции нормативно-правового регулирования в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения,- заявил вчера на заседании правительства глава Минсельхоза Алексей Гордеев. Более того, в правительство уже внесен проект постановления о передаче Минсельхозу полномочий по контролю над оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

Минсельхоз потребовал вернуть себе право контроля над переводом земель сельскохозяйственного назначения в категорию поселенческих. Это требование высказал на состоявшемся вчера заседании правительства министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. Эксперты не исключают, что правительство вполне может пойти навстречу Минсельхозу, однако расплачиваться за такие уступки будут застройщики, у которых появится еще одно препятствие при оформлении разрешительной документации на перевод сельхозугодий в другую земельную категорию.

Как следует из документа, теперь перепрофилирование земли будет осуществляться только после проведения экспертизы в Роснедвижимости (см. Бизнес от 15 ноября).

Это уже не первая попытка федеральных чиновников установить более жесткий контроль над оборотом земель сельхозназначения. На днях вступил в силу приказ Роснедвижимости, в соответствии с которым ужесточается контроль над переводом земель из категории сельхозназначения в категорию поселенческих.

Судя по всему, шансы на успех у Алексея Гордеева вполне реальные, так как это предложение входит в пакет мер по выводу из кризиса сельского хозяйства, на принятии которого настаивает президент.

В самом ведомстве появление документа объясняют регулярными злоупотреблениями со стороны чиновников местных администраций при оформлении документов по переводу земель из одной категории в другую.

Кроме того, предлагается усовершенствовать законодательство в части оборота и залога сельскохозяйственных земель.

Среди прочего, Минсельхоз также предлагает внести поправки в главу об особенностях ипотеки земельных участков, направленные на развитие земельного кредитования.

По мнению специалистов, предложенные меры явно на руку ведомству Алексея Гордеева. Эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Гусев напоминает, что Минсельхоз всегда участвовал в процессе перевода земель сельхозназначения (этих полномочий чиновники лишились полтора года назад). То, что Минсельхоз может стать конечным визирующим органом в этом процессе, в принципе логично. Кроме того, специалисты из этой организации лучше других могут определить, как использовать ту или иную сельхозземлю. С другой стороны, то, что в цепочке по переоформлению земли прибавляется еще одна организация, лишь сильнее затягивает сроки оформления документов. Компания, приобретающая участок под девелоперский проект, не может сразу определить, когда именно можно начинать его реализовывать, - поясняет Гусев.
В то время как в городе строительство доходных домов находится в зачаточном состоянии, в Подмосковье доходные поселки уже выделились в сегмент рынка. Выделились настолько, что некоторые крупные риэлтерские компании (например, Усадьба) рассматривают их как отдельное направление своей деятельности. По правде говоря, их все равно немного около двух десятков, и все они маленькие, и все относятся к разряду элитных. Тем не менее желающему арендовать дом в загородном доходном поселке уже есть из чего выбрать.

По словам министра, концепция законопроекта уже поддержана кабинетом министров, и в декабре Минсельхоз планирует внести документ в правительство.

Главный опознавательный знак доходного поселка практически открытое пространство между домами, участки разделены только ажурными коваными заборами. Собственники загородных домов, как правило, не допускают такого посягательства на приватность. А арендаторы, большинство из которых имеют маленьких детей и именно поэтому выбирают жизнь за городом, наоборот, считают это достоинством: так проще следить за детьми. Так лучше и с точки зрения безопасности: вся территория поселка просматривается охраной. На Калужском направлении есть еще дом в поселке Десна (11 км) на территории одноименного пансионата ($10 тыс. в мес.), а в поселке Жемчужина (9 км) таунхаус ($5 тыс. в мес.) и отдельный дом ($7,5 тыс. в мес.).

Спрос и предложение

Тотальный обзвон доходных поселков показал, что выбор свободных домов не слишком большой, а внутри каждого поселка его практически нет. Иными словами, предлагаются дома, из которых недавно выехали арендаторы, но и такие есть не всегда. Например, в поселках Moscow Country Club (Волоколамское ш., 15 км от МКАД) и Росинка (Пятницкое ш., 10 км) свободных домов не оказалось вовсе. В поселке Павловы родники (Калужское ш., 27 км) предлагается в аренду один дом площадью более 500 кв. м за $8 тыс. в месяц. Этот поселок пользуется популярностью среди арендаторов, несмотря на большую удаленность от МКАД и то, что юго-западное направление находится лишь на втором месте по престижности.

Этим список свободных домов в подмосковных доходных поселках практически исчерпывается. Характерно, что все они укладываются в средний элитный уровень при цене от $5 тыс. до $10 тыс. в мес. Для справки: самый дорогой в Подмосковье дом был недавно сдан в аренду за $45 тыс. в месяц, цена до $20 тыс. обычна для Рублево-Успенского шоссе.

Недавно построенный арендный поселок Сновидово на Николиной горе (Рублево-Успенское ш.) также сдан почти полностью. Здесь свободны 2 из 20 домов площадью 275 кв. м (самые большие в поселке). Аренда стоит $8 тыс. в месяц, но при предоплате за год дается десятипроцентная скидка. Дома в Сновидово деревянные, из клееного бруса, что также характерно для поселков, построенных специально для сдачи в аренду. К каждому дому прилагается восемь соток земли, но территория открытая. Больше всего предложений в поселке Барвиха МДТ (Рублево-Успенское ш., 7 км) четыре квартиры в таунхаусах площадью 220 кв. м по $5 тыс. в мес.

Интерес инвестора

Доходные поселки рассчитаны в значительной степени на представителей компаний с участием иностранного капитала, топ-менеджеры которых обычно имеют лимит ежемесячной платы за жилье в размере $10 тыс. Представители иностранных компаний составляют значительную часть арендаторов в доходных поселках, говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. По большей части им нужен не столько загородный дом со всеми его особенностями, сколько просто комфортное жилье за городской чертой. Отсюда открытые пространства, централизованный сервис вплоть до услуг горничных. Формат таких поселков привычен для них они охотно селятся в таунхаусах. А покупают загородную недвижимость они редко. Стоит также отметить, что небольшое количество предложений в доходных поселках свидетельствует об успешности проектов.

Но это не составит большую часть рынка. Александр Рыков из Penny Lane Realty тоже не ожидает бурного роста доходного бизнеса в Подмосковье, но причины называет другие: Чтобы заниматься арендным бизнесом, нужно очень серьезно подходить к управлению поселком, набрать грамотный персонал, правильно организовать эту работу. Это долгосрочные проекты, рассчитанные не на два-три года, как при продаже домов. Сейчас немногие могут справиться с такой задачей, поэтому количество арендных поселков ограничено. Большинство инвесторов предпочитает построить, продать и получить быструю прибыль.

В Москве пока существует всего один доходный дом. Он построен три года назад департаментом инвестиционных программ строительства Москвы и до сих пор имеет статус экспериментального. В Подмосковье два десятка доходных поселков. Вопрос: будет ли далее развиваться это направление? Риэлтеры дают на него разные ответы. Доходные поселки это наследие советских времен, когда строились государевы дачи и сдавались за бесценок государевым людям, говорит генеральный директор компании МИЭЛЬ Григорий Куликов. Они и сейчас сдаются госслужащим по номинальной цене, но чтобы оправдать расходы, почему бы и не сдать часть недвижимости по рыночной цене тем, у кого есть средства и нет права на практически бесплатное проживание?

Увеличивается и число предложений. Чаще всего это вновь построенные дома в уже существующем поселке (с построенными коммуникациями и развитой инфраструктурой). Интерес инвесторов обусловлен появлением длинных денег и в определенной мере насыщением рынка продаж. Некоторые застройщики, входя в проекты доходных поселков, таким образом делают ставку на растущий спрос.

С другой стороны, в Подмосковье доходные дома более востребованы, чем в городе. Если вы снимаете квартиру не меньше чем за $2-3 тыс. в месяц, аренда, как правило, оформляется с участием риэлтера, составляется договор, который защищает ваши интересы как арендатора. В таком случае не все ли равно, живете вы в доходном доме или в обычном? А за городом на первый план выходит централизованное управление поселком и набор сервисов. Действительно, большая разница, приходится ли вам звонить хозяину, если вдруг прорвало трубу в загородном доме, или просто вызывать дежурного сантехника. Надежда Маляровская, директор компании Soho Realty, уверена, что доходный бизнес в Подмосковье будет развиваться, поскольку для этого есть объективные причины: Спрос на жилье в доходных поселках, особенно в тех, что расположены недалеко от Москвы, растет.

При этом участие в строительстве доходных домов представляет интерес и для частного инвестора. Наши расчеты показывают, что рентабельность частных инвестиций составляет не меньше 16,4% годовых, вложенные средства окупаются менее чем за девять лет. На подмосковном рынке доходных поселков существует стабильный, растущий и неудовлетворенный спрос это гарантирует успешность бизнеса.

Инвестор чаще отдает предпочтению загороду по следующим причинам: во-первых, входной порог (особенно вложения на этапе предпроектного согласования) на загородном рынке существенно ниже, чем на рынке городской недвижимости, а во-вторых, реализация объекта загородной недвижимости может начаться при меньшей степени готовности объекта. Доходные поселки это уникальный финансовый инструмент, считает руководитель отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков. Для девелопера рентабельность может достигать 24% годовых, соответственно, срок окупаемости чуть больше четырех лет.



Главная --> Публикации