Главная --> Публикации --> Московские власти утвердили трехлетнюю программу развития городской подземки Негосударственная экспертиза проектной документации Лев леваев получил от мэрии еще два участка Джентельмены предпочитают лондон Ипотека с госучастием

В четверг утром у приемной Верховного суда на Ильинке собрались несколько десятков человек - представители того самого среднего класса, который не просил у государства бесплатного жилья, нашел деньги на финансирование строительства собственных квартир, но оказался совершенно беззащитен перед нечистыми на руку застройщиками. Подали жалобу 10 человек - дольщиков компаний МИТА-2000 и Стройметресурс. На днях будет подано еще несколько жалоб. Теоретически их число может вырасти в сотни раз: в стране уже несколько тысяч обманутых дольщиков.

В четверг в Верховный суд поступили коллективные жалобы на решения, действия и бездействие президента Российской федерации. Жалобы составлены жителями Москвы и Подмосковья - жертвами мошенничеств (или экономических просчетов, по версии застройщиков) на рынке долевого строительства жилья. Но истцы мало верят в то, что российское правосудие решится возложить хотя бы часть ответственности на первое лицо государства. И потому готовятся к Страсбургу.

Наверняка Верховный суд найдет аргументы, чтобы отказать в удовлетворении жалобы. Например, юристы дольщиков так и не смогли привести Известиям формальные аргументы, доказывающие, что высокий уровень коррупции напрямую повлек массовое нарушение прав и свобод инвесторов. Хотя на житейском уровне эта взаимосвязь очевидна и доказательств не требует.

Истцы просят Верховный суд признать президента Путина ответственным за высокий уровень коррупции в стране, что, по их мнению, и стало причиной незаконного нарушения прав инвесторов - физических лиц. Просим Верховный суд в течение 10 дней, - написано в жалобе, - признать решения, действия и бездействие президента РФ Путина В.В. в части построения коррупционной системы власти в стране незаконными и нарушающими наши права и свободы, создающими препятствия к осуществлению наших прав и свобод, что является причиной нанесения нам имущественного вреда и условием невозможности его возмещения. Заодно истцы просят взыскать с Минфина по 200 тысяч рублей каждому в качестве компенсации морального вреда. То есть квартир у Путина дольщики не просят, а просят порядка - чего, собственно, им, как избирателям и гражданам, и было в свое время обещано.

Однако такая схема работает не во всех случаях. Например, тот же Стройметресурс имеет в подмосковной Щербинке 8 площадок, многие дома почти достроены, все квартиры проданы, десятки квартир проданы дважды. Застройщики-санаторы не спешат вступать в такое наследство - отчасти еще и потому, что многие квартиры, построенные проблемными компаниями на деньги дольщиков, заложены в банках. Компании, находящиеся на грани банкротства, оказываются не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами, и банки начинают, по сути, двойные продажи этих квартир. Подмосковные власти уже предупредили ряд банков о недопустимости этих действий и пригрозили им направить соответствующие обращения в прокуратуру и Центробанк.
Чем дальше от МКАД, тем дышится легче

Многие дольщики полагают, что решить их проблему можно только таким радикальным способом. Хотя Известия писали о том, как власти Москвы содействуют передаче брошенных стройплощадок состоятельным застройщикам. Те принимают на себя обязательства своих предшественников, и инциденты исчерпываются.

Однако дальше, уже на территории Наро-Фоминского района, влияние столицы уменьшается и верх берут традиции - природа и экология делают места привлекательными не только для дачников, но и для туристов.

Справедливости ради надо отметить, что на первые 15 км Киевского направления, в пределах Ленинского района Подмосковья, наложила свой отпечаток близость огромного мегаполиса. Плотность "почти" сельских населенных пунктов, садовых товариществ, дачных поселков, детских лагерей перемежается с предприятиями, ориентированными на столицу, в том числе несколькими полигонами по утилизации промышленных отходов.

Дорог хватает

Протяженность района с северо-востока на юго-запад составляет 110 км, а площадь равна 1929 кв. км. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы, состоящие из лиственных пород, ели и сосны, а почти 40 тыс. га - земельные угодья, в том числе сельскохозяйственного назначения. Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна.

В целом общая протяженность федеральных автомобильных трасс на территории района составляет 160 км, городских - 165, а сельских асфальтированных дорог- 600 км (по этой позиции район занимает третье место в области), городских - 165 км.

Через территорию Наро-Фоминского района проходит автомобильная трасса федерального значения Москва-Киев, т. е. Киевское шоссе. Почти параллельно ему тянется железнодорожная ветка, построенная еще в 1899 году. На расстоянии 60 км от столицы она пересекается с кольцевой железной дорогой: мощный сортировочный узел - станция Бекасово - является главным перевалочным пунктом грузов между востоком и западом центра европейской части России.

Городища и усадьбы

В 15 км от МКАД находится крупный аэропорт "Внуково".

Близ села Каменского построена Никольская церковь - уникальный архитектурный памятник XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включающий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвинская церковь в Бурцеве 1708 года, остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на посаде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы - это лишь немногое из того, что можно перечислить.

Вдоль по Киевке находится много исторических мест, памятников архитектуры. Среди самых древних поселений - Наро-Фоминское и Петровское городища, Рыжковское селище.

Что почем?

В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов...

Дома продаются как в новых коттеджных поселках, так и в старых местах, таких, как Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзевец, Победа и т. д.

Спросом по Киевскому направлению пользуется практически любая недвижимость. Особенно в 30-километровой зоне от МКАД. Естественно, желательно, чтобы на участке были все коммуникации - электричество, вода, газ.

Более-менее дешевые дачки выставляют на продажу в 60-100 км от столицы. Так, например, зимний рубленый пятикомнатный дом в деревне Коряково (80 км от МКАД), со всеми коммуникациями и хорошим подъездом продается всего за $8,3 тыс. Единственный недостаток - маленький участок, всего 5 соток. Зато рядом речка Протва.

В Апрелевке предпочитает селиться народ состоятельный. Скромный кирпичный коттедж площадью 200 кв. м со всеми необходимыми коммуникациями и евроремонтом обойдется примерно в $250 тыс.

Самая дешевая земля находится за 50-километровым рубежом. Например, надел площадью 12 соток в Могутове (65 км от МКАД) продают всего за $3,5 тыс.

Что касается земельных наделов, то и здесь цены неоднородны. Скажем, в 2 км от МКАД, в Дудкине, 18 соток земли со всеми коммуникациями продаются за $58 тыс. А участок в 15 соток со всеми коммуникациями в престижном Крекшине стоит всего $16 тыс.

Что касается ценовой политики особняков, то самые дорогие из них находятся, вполне понятно, в отдельно стоящих, охраняемых коттеджных поселках. И тут тоже есть из чего выбирать.

Комфортабельная уединенность

Застройка в поселке ведется четырьмя типами домов по двум улицам. Площади коттеджей - 280-400 кв. м. Цены начинаются от $200 тыс.

Например, коттеджный поселок из двадцати домов "Пушкино поле" находится в 6 км от МКАД, вблизи поселка Московский. По периметру он огражден, и на его территорию можно попасть через два контрольно-пропускных пункта. Улицы заасфальтированы и освещены. Все дома газифицированы и обеспечены городскими коммуникациями (водопровод, электричество, канализация, телефон).

Площадь домов в "Валуево-2" составляет 300-440 кв. м. Они стоят в лесу на участках 11-13 соток. Цена на коттеджи варьируется от $280 тыс. до $402 тыс.

"Валуево-2" (12 км от МКАД) включает 19 кирпичных домов. Поселок расположен в живописном тихом месте вблизи усадьбы - исторического памятника XVII века. В настоящее время на ее территории находится санаторно-оздоровительный комплекс Главмосстроя. Недалеко полукругом раскинулись небольшие озера.

Коттеджный поселок "Десна-2" расположен в 20 км от Москвы между Калужским и Киевским шоссе, что дает возможность выбирать оптимальную схему проезда по одной из этих трасс, избегая "пробок". Поселок окружает массив леса, на территории поселка протекает приток реки Десны, а в 2 км расположен большой водоем. Поселок обеспечен всеми городскими коммуникациями. Проекты предлагаемых коттеджей подобраны таким образом, чтобы была выполнена единая концепция застройки и в то же время каждое строение имело свое "лицо". Минимальная площадь коттеджей - 160 кв. м, земельных участков - 0,15 га.

Еще один элитный поселок принадлежит концерну "Лукойл" - "Новые Семивраги" (15 км от МКАД). В нем 20 кирпичных домов площадью 270 кв. м каждый. Расположены они на участках по 15 соток. Поселок круглосуточно охраняется подразделением МВД, ведется видеонаблюдение. Все коммуникации (газ, канализация) централизованные, коттеджи телефонизированы прямыми московскими телефонами. Стоимость домов от $350 тыс.

Широко известен поселок "Ново-Спасское". Он расположен в 20 км от МКАД в окружении лесов и водоемов. Его архитектурное решение отвечает всем современным требованиям, а инфраструктура продумана и хорошо развита. В частности, предусмотрен культурно-оздоровительный центр площадью 5000 кв. м, включающий в себя магазин, ресторан, кафе-бар, несколько гостиничных номеров, конференц-зал, бассейн, сауны, тренажерный зал.

Строятся дома по экономичной технологии из пористого модульного кирпича. Стены из этого материала обладают высокими теплозащитными свойствами, что дает значительную экономию теплоэнергии зимой и позволяет избежать высоких температур летом. Кровля - композитная черепица. Цены на земельные участки начинаются от $2,3 тыс./сотка. Строительство коттеджа обойдется примерно в $490 за 1 кв. м.

Еще один популярный поселок - "Глаголево" - расположен в 40 км от МКАД. Уединенность и хорошая экология - его визитная карточка. Плюс внушительная площадь участков - от 0,5 до 2,5 га. Размеры домов также впечатляют от 300 до 1200 кв. м. Сотка земли в поселке сегодня стоит примерно $3,5-5 тыс., цены на дома начинаются от $300 тыс. и доходят до $1,5 млн за строение.

В поселке построено 150 коттеджей, большинство которых уже продано. Практически каждый дом индивидуален. Общая площадь - от 164 до 550 кв. м. По желанию можно приобрести как кирпичный, так и каркасный коттедж. Цены на них колеблются от $160 тыс. до 350 тыс. К земельным участкам подведены все необходимые коммуникации - магистральный газ, электричество, централизованные канализация и водопровод. При желании можно установить телефон с московским номером.

Страховое многообразие

За последние несколько лет страховым компаниям пришлось существенно расширить пакет услуг по страхованию недвижимости. Теперь можно застраховать не только квартиру, но и предметы интерьера, а также гражданскую ответственность перед соседями. Спрос на такие услуги постепенно начинает увеличиваться, и к 2007 году объем добровольно застрахованных квартир может составить около 22-25%. Однако эксперты рынка страхования советуют не спешить с выбором страхового полиса и компании, а более детально изучить вопрос.

Точно можно говорить о том, что уже сейчас меняется структура рисков, которые приходится принимать на себя страховым компаниям. 10-15 лет назад они в основном были связаны с замыканием в электропроводке, утечкой газа, лопнувшей трубой или плохими замками, которые было легко взломать.

По словам вице-президента Агентства массовых страховых коммуникаций Александра Моисеенко, 45% квартир в Москве застраховано по муниципальной страховке, плюс к тому около 15% застраховано по коммерческим страховым предложениям. Этот рынок постепенно растет, и через несколько лет, возможно, станет одним из основных для страховых компаний,- говорит Моисеенко.

И хотя все эти факторы повышают уровень защиты квартиры от неприятных сюрпризов, они увеличивают себестоимость затрат на ремонт и обустройство в десятки, а то и в сотни раз. Грубо говоря, страховые случаи происходят реже, зато выплаты по каждому из них - выше.

Современные квартиры отличаются достаточно высоким уровнем комфорта, поясняет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

По словам Александра Зиминского, клиент может захотеть застраховать как все вместе, так и какую-то отдельную вещь, элемент интерьера или антикварную ценность. Другое дело, что страховые компании предпочитают страховать отделку и имущество в комплексе, не позволяя застраховать отдельно какую-либо вещь.

Эксперты советуют, оформляя страховой полис, обязательно определиться, что будет застраховано в квартире: сами несущие конструкции, внутренняя отделка и ремонт, и/или имущество.

Участники рынка страхования отмечают три основных момента, на которые следует обратить внимание клиенту, оформляющему договор страхования. По словам заместителя директора департамента оценки рисков и урегулирования убытков страховой компании РОСНО Артема Искры, клиент должен знать, по каким рискам он застрахован, как трактуется тот или иной риск, и какие риски не покрывает его страховой полис.

Надо помнить

Поэтому на то, от каких конкретно рисков будет застрахована квартира и как эти термины трактует ваша страховая компания, следует обращать особое внимание. Вы выбираете риски, а страховая компания вычисляет ставку,- пояснил Александр Зиминский.

Один и тот же риск пожар, например, может иметь разное значение,- разъясняет эксперт.- В одних компаниях страховым случаем признается повреждение имущества только в результате возникновения открытого огня. В других - еще и в результате высокой температуры или задымления: если, к примеру, из-за пожара у соседей клиента оплавились пластиковые окна или пропахли все вещи.

по рискам Пожар, взрыв газа, удар молнии, падение летательных аппаратов обойдется от $150 до $180, страхование отделки квартиры стоимостью $50 тыс. по полному пакету рисков - от $285 до $360,- рассказывает эксперт.

Артем Искра добавляет, что стоимость страховки зависит также от страховой суммы, перечня опасностей и степени риска: наличия пожарной сигнализации, металлической двери, вида материала перекрытий и т. д. Например, страхование на год конструктивных элементов квартиры со страховой суммой в $100 тыс.

Заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании Новая площадь Евгений Фетисов советует страховать также выплаты соседям из-за случайного нанесения ущерба их жизни и здоровью, имуществу,например, залива водой.

Эксперты рынка полагают, что оптимально страховать квартиру по полному пакету рисков, так как невозможно предугадать, какое событие может наступить. Полный пакет обычно состоит из рисков Пожар, взрыв газа, удар молнии, падение летательных аппаратов, противоправные действия третьих лиц, залив, стихийные бедствия и совпадает у многих страховых компаний,- поясняет Артем Искра.

Также необходимо выяснить, указана ли в договоре стоимость застрахованного имущества. По словам Артема Искры, многие компании при заключении договора указывают только заявленную клиентом страховую сумму, не проводя оценки застрахованного имущества и определения страховой стоимости. Таким образом, стоимость имущества определяется страховщиком уже на момент наступления страхового случая, а это чревато тем, что она может оказаться либо меньше, либо больше определенной в договоре страховой суммы. Например, при заключении договора клиент выразил пожелание застраховать строение на $50 тыс.

Страховые компании, как правило, позволяют комбинировать варианты и суммы страховой защиты. Каждый может выбрать между несколькими стандартными вариантами страхования: застраховать только материальный ущерб жилью, включая его отделку, либо материальный ущерб плюс несчастный случай и гражданскую ответственность,- рассказывает Евгений Фетисов.

Альтернатива столице

При наступлении страхового случая выяснилось, что сгоревшее строение стоило $80 тыс. То есть, стоимость оказалась выше, при этом клиент получит пропорциональную выплату как отношение $50 тыс. к $80 тыс., то есть 60%,- приводит наглядный пример эксперт.- Если же клиент заявил, что строение стоит $80 тыс., а реальная ее цена - $50 тыс., то он переплачивает страховую премию, а возмещение получит в размере, не превышающем $50 тыс. Кроме того, нужно выяснить заранее, какие именно документы будут подтверждать имущественный интерес клиента на строение при наступлении страхового случая: свидетельство на право собственности, разрешение на строительство, акт приемки, документы БТИ и т. д. Договор с клиентом будет заключен, однако, если при выплате на руках не окажется необходимых документов, он получит отказ,- отмечает Артем Искра.
Если раньше в Московской области реализовывались в основном проекты эконом класса, то в 2005 году объемы строительства панельных и монолитных домов практически сравнялись. Эксперты называют новые микрорайоны Подмосковья хорошей альтернативой спальным районам Москвы: по их мнению, качество подмосковных новостроек не уступает столичным, однако Московская область выгодно отличается низкими ценами и благоприятной экологией.

Однако говорить о тенденции увеличения спроса на жилье в удаленных районах Московской области преждевременно,- говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, требования покупателей к жилью в Подмосковье значительно возросли и сейчас практически не отличаются от Москвы. Это обязательное наличие развитой инфраструктуры, удобного транспортного сообщения, близости к въездам в город, а также хорошая экология,- добавляет Зиминский.

Рынок подмосковного жилья постепенно превращается в перспективный востребованный сектор. Многие крупные застройщики обратили внимание на Московскую область, что привело к значительному росту предложения жилых площадей. Наибольшим спросом пользуется жилье в ближайшем Подмосковье, поскольку хорошая транспортная доступность позволяет покупателям жить в области и работать в Москве. Грань между Москвой и ближайшим Подмосковьем практически стерлась.



Кроме того, эксперты отмечают существенное повышение требований к строительству и качеству возводимых объектов. По их мнению, это связано с тем, что на подмосковный рынок вышли такие крупные застройщики, как ДСК-1, ДСК-2, СУ-155, Главмосстрой, ПИК и другие компании.

В некоторых жилых комплексах устраивают автономные котельные и электроподстанцию. Увеличиваются холлы входных групп, повышаются качество лифтового оборудования, уровень пожарной безопасности, теплозащитные свойства панелей. Условия проживания в новых микрорайонах Подмосковья максимально приближены к столичным,- уверен генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. В результате в Московской области происходит формирование рынка ликвидного жилья, причем не только монолитно-кирпичных домов, но и панельных новостроек усовершенствованных серий.

Качество строительства в Москве и Подмосковье уже вышло на одинаково высокий уровень. Многие областные города - Красногорск, Мытищи, Люберцы - в последние годы практически слились со столицей, так как располагают необходимыми для комфортной жизни объектами инфраструктуры,- говорит первый заместитель генерального директора ЗАО МИАН-агентство недвижимости Дмитрий Кузнецов. По его словам, жилье эконом-класса, возводимое в области, соответствует всем современным требованиям, с наличием огороженной придомовой территории и наземных парковок. Кроме того, в новых микрорайонах Подмосковья происходит формирование объектов социальной инфраструктуры и проводятся новые коммуникации - водоснабжение, канализация.

Ввиду изменившегося законодательства, поставившего девелопера в жесткие условия по отношению к участникам долевого строительства, ряд игроков этого рынка более не могут рассчитывать на средства, привлекаемые от соинвесторов на начальных этапах реализации проектов. Ориентирование на собственные или заемные небеспроцентные средства, увеличение срока получения документов до выхода на площадку - приводят к повышению стоимости исполнения проектов, что, безусловно, негативно сказывается как на общем количестве проектов, так и настоимости квадратного метра,- добавляет Зиминский.

Основной объем массовой жилой застройки в Подмосковье можно отнести к экономклассу, однако наметилась тенденция постепенного снижения количества панельного строительства. Дело в том, что старые объемы новостроек уже закончились или заканчиваются, а с новыми объектами застройщики появляться на рынке не спешат,- говорит Кузнецов. Основной причиной снижения объемов строительства жилья эконом-класса эксперты считают закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, согласно которому объявлять о продажах можно только после получения всей необходимой проектно-разрешительной документации на строительство и опубликования проектной декларации.

Тем не менее в ближайшем Подмосковье целесообразно возводить панельные дома в связи с необходимостью высокой скорости застройки. Кроме того, из-за более низкой цены и лучшего качества панельные дома останутся востребованными,- предсказывает Канаев. Однако, по данным МИАН-агентство недвижимости, уже в этом году панельные и монолитные или монолитно-кирпичные дома в Московской области строятся в одинаковом объеме. Ряд компаний возводят дома по индивидуальным проектам. В качестве примера можно привести застройку компанией ПИК микрорайона в Новокуркино. Основная часть возводимых объектов представляет собой типовые дома серии КОПЭ - Парус, однако жилые здания вдоль улицы Мельникова разработаны по индивидуальному проекту. Соотношение панели и монолита из общей площади квартир 900 тыс. кв. м составляет 528,9 тыс. кв. м (59%) и 371,1 тыс. кв. м (41%) соответственно.

Панель или монолит?

Пресловутая московская прописка на сегодняшний день уже неактуальна, и те жилые массивы, которые создаются строителями в области близ Московской кольцевой автодороги, по многим параметрам привлекательнее точечных районов, строившихся в Москве,- говорит Канаев.

Кроме того, сейчас в Московской области застраиваются интересные микрорайоны в Долгопрудном (600 тыс. кв. м), Одинцове (500 тыс. кв. м), Красногорье (около 1,4 млн кв. м). Идет строительство микрорайона бизнес-класса в Мытищах.

Помимо этого, эксперты отмечают тенденцию роста цены на подмосковное жилье, немного опережающего инфляцию. Прежде всего на уровень цен влияют классность дома, его месторасположение и удаленность от МКАД. Кроме того, экологическая обстановка в Подмосковье более благоприятная, чем в Москве, что также сказывается на росте цен,- говорит Кузнецов. По данным компании ПИК, рост цены на строящееся подмосковное жилье составляет 15% годовых.

По его словам, спрос на жилье в новых подмосковных микрорайонах остается стабильно высоким. Это можно объяснить окончанием года и тем, что многие объекты находятся в стадии завершения строительства,- добавляет эксперт.



Главная --> Публикации