Главная --> Публикации --> Осколки недостроев Любителей бума просят не беспокоиться Мелкий и средний бизнес выбирает первые этажи жилых домов Кремль даст 115 млрд руб. на развитие ипотеки и медицины Возрождение spar

Список вопросов, задаваемых риэлтору или непосредственному продавцу недвижимости, вполне типичен, но не всегда позволяет составить объективное мнение об объекте. Итак, какие вопросы интересуют покупателя квартиры или загородной недвижимости?

Рынок недвижимости существует в России менее двух десятилетий. За это время многие из нас успели купить или продать квартиру, а то и совершить подобные сделки не один раз. Но необходимый для таких сделок опыт приобретается трудно и медленно, а каждая ошибка обходится слишком дорого.

Одни из важнейших критериев отбора вариантов при покупке недвижимости - общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.

Что является гарантией качества и надежности

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, самый важный вопрос для будущего владельца - с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Вариантов предлагается немного.

Приобретая за весьма солидную сумму квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, покупатель вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос - финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание. Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но вопрос экономии встает и перед владельцами городских квартир. Новостройки все чаще оборудуются счетчиками тепла, и неразумный расход энергии при этом является для многих уже непозволительной роскошью.

Наиболее эффективный, по мнению специалистов, способ утепления внешних стен в условиях сурового российского климата - это многослойные фасадные системы. Однако пока они распространены не очень широко. Так, фасадная система с тонким штукатурным слоем чаще используется для утепления коттеджей, хотя прекрасно подходит и для многоэтажек.

Сейчас в массовом строительстве чаще всего используется теплоизоляционный материал, который располагается как бы средним слоем между бетоном, кирпичной кладкой и т.п. Именно так утепляются панельные многоэтажки, немалая часть монолитно-кирпичных высоток, да и значительная часть коттеджей. Нельзя сказать, что такой способ оптимален для нашего климата, но так как он весьма распространен, стоит разобраться, что в таком случае можно считать качественным утеплением.

Конечно, в уже возведенном здании нельзя измерить толщину теплоизоляционного слоя или определить качество материалов, использованных при строительстве. Гарантией качества и надежности здесь могут служить только опыт и авторитет компании-застройщика.

Покупателей коттеджей волнует еще один вопрос - утепление крыши, ведь через нее выветривается около 10% тепла. Поэтому при покупке недвижимости под ключ стоит не в последнюю очередь поинтересоваться утеплением именно чердачных перекрытий. По мнению специалистов, оптимальный вариант для таких конструкций - легкие плиты из негорючих материалов, не подверженных усадке: в частности, из каменной ваты.

От способов теплоизоляции, вернее, от пожаробезопасности примененных теплоизоляционных материалов в немалой степени зависит безопасность самого жилища. Все теплоизоляционные материалы можно разделить на органические (различные вспененные полимеры - пенопласты) и неорганические (каменная вата, штапельное стекловолокно и вспененные бетоны).

Мой дом - моя пожаробезопасность

Таким образом, тем, кто уделяет большое внимание собственной безопасности и защите своей семьи, стоит присмотреться к недвижимости, при утеплении стен которой использовались негорючие теплоизоляционные материалы. Примером такого материала служит каменная вата на основе горных пород базальтовой группы. Изделия из каменной ваты не только препятствуют возгоранию и распространению огня, но и позволяют на какое-то время задержать процесс разрушения несущих конструкций здания во время пожара: волокна каменной ваты способны выдержать, не плавясь, температуру свыше 1000°С! Обладая абсолютной пожарной безопасностью, такие изоляционные материалы применяются в конструкциях зданий любых типов - и в одноэтажных коттеджах, и в высотках.

Еще со школьных уроков химии известно, что любая органика горит. То есть органические теплоизоляционные материалы являются пожароопасными и при горении выделяют токсичные вещества. Более того, если органические материалы применяются в системах наружного утепления, то именно они способствуют распространению огня по фасаду здания.

Нельзя не сказать и о таком важном аспекте, как влияние теплоизоляции на микроклимат дома или квартиры. Ухудшение микроклимата - один из явных признаков некачественной теплоизоляции. Зимой это приводит к холоду и повышенной влажности, что, само собой разумеется, не лучшим образом сказывается на здоровье.

Когда дом дышит

В результате с повышенной влажностью не всегда сможет справиться даже самая мощная система вентиляции и кондиционирования (эксплуатация которой, кстати, будет влетать в копеечку). Отсюда и риск возникновения плесени и грибка на стенах. А это уже прямая опасность для здоровья. Одна из постоянных спутниц таких грибных угодий - астма и другие болезни.

Все дело в том, что органические теплоизоляционные материалы обладают таким недостатком, как паронепроницаемость. При применении в системах фасадного утепления они препятствуют естественному движению пара из помещений сквозь ограждающие конструкции. Согласно статистике, человек во время приготовления пищи, принятия душа или ванны, да и просто при дыхании выделяет в воздух много пара. Иными словами, воды - несколько литров в течение суток!

Летом на повестке дня вопрос: бросить ли квартирные поиски и уехать к морю или, наоборот, - воспользоваться жаркими предложениями рынка?

Как уберечься от подобных напастей? При помощи волокнистых материалов (например, на основе каменной ваты), которые обладают высокой паропроницаемостью и не препятствуют нормальному дыханию дома. Разумеется, они не заменят полноценную систему активной вентиляции, но будут способствовать поддержанию благоприятного микроклимата.
Сезонность на рынке недвижимости - вещь довольно условная. Точнее, односторонняя: покупатели разъезжаются по курортам и тратят свои деньги на все что угодно, только не на покупку квартиры, а риэлторы тем временем делают все, чтобы их образумить - предлагают скидки, устраивают розыгрыши призов и прочие аттракционы неслыханной щедрости. Почему?

"Большая часть москвичей традиционно откладывает покупку квартиры на осень, на конец осени, на зиму. Но именно летом строительство как раз активизируется, строительно-монтажные работы идут достаточно бурно. Поэтому все застройщики и риэлторы, чтобы не расслаблять покупателей, придумывают какие-то сезонные акции для того, чтобы поддержать продажи в эти жаркие дни. Средняя цена акции - это где-то 1-2% от обычной рыночной стоимости квартиры. "Упаковка" для скидки зависит от фантазии продавца. У нас, например, специальная акция на весь летний период называется "Бесценное лето", когда мы по всем адресам даем скидку от обычной цены. Это 500 руб. с кв. метра. В пересчете на общую стоимость квартиры достаточно хорошая сумма получается. Ее-то и можно, кстати говоря, потратить на отпуск".

Дмитрий Некрасов, коммерческий директор компании "СУ-155":

Во-вторых, покупателей действительно в летний период меньше. А это значит, что и выбор жилья побогаче, и времени продавец на вас может потратить больше, чем в ажиотажный сезон.

Помимо скидок летом, есть еще одна веская причина провести его не на юге, а на рынке недвижимости: летом рынок в большей степени принадлежит покупателю. Во-первых, цены фактически стоят и не заставляют в панике принимать неверное решение, боясь, что через неделю подорожает квартира, которая вам понравилась, а вы бы хотели посмотреть еще пару вариантов. Летом никуда она от вас не денется!

А теперь - о грустном. Лето - это пора отпусков для всех честных граждан. А вот для мошенников жаркие месяцы - самая трудовая вахта. И рынок недвижимости они своим вниманием тоже не обделяют. В этой связи хотелось бы предостеречь доверчивых покупателей от соблазна купить квартиру с какой-то фантастической летней скидкой.

При этом хотелось бы отметить, что летние акции застройщиков и риэлторов не несут в себе легкий привкус шантажа, в котором их нередко обвиняют: дескать, сейчас вы снизили, а потом все равно свое возьмете. Еще раз повторимся: в летний период в связи с активизацией строительно-монтажных работ нужно больше материальных ресурсов. Никто не заинтересован в сокращении покупательского потока, и поэтому компании жертвуют частью прибыли для того, чтобы оставить себе хотя бы часть этого потока. За счет скидок, - в первую очередь.

Компания McDonald’s намерена построить в 2006 году 20 новых ресторанов, вложив 30 млн. долларов. Однако строиться в новых городах, кроме Тюмени, компания пока не намерена. В Екатеринбурге и Челябинске местные власти пока не идут навстречу крупнейшему мировому производителю гамбургеров. Тем не менее, освоив Тюмень, McDonald’s собирается двигаться и дальше на Восток.

Д. Некрасов: "Когда идут рекламные кампании, которые оповещают о скидках в 100, 200 долл на метр или, допустим, речь идет о 5-10%-ном снижении цены, то лучше насторожиться и десять раз перепроверить: дело явно пахнет чем-то нехорошим. Вполне может оказаться, что это какие-то недобросовестные компании, которые пользуются повышенной рекламной активностью застройщиков и пытаются обмануть покупателя или каким-то образом либо выжать деньги из него сейчас, а потом требовать доплату. Мы, например, буквально две недели назад выявили некую компанию, которая по нашему новому адресу начала достаточно активную рекламную кампанию, при этом декларировала цены где-то порядка 15% ниже наших. Так вот, эти мошенники не имеют никакого права на реализацию адреса (Высоковольтный проезд). Так что, граждане, будьте бдительны!"

Новый город на карте McDonald’s

Президент McDonald’s в Восточной Европе Хамзат Хасбулатов сообщил, что в 2006 году компания инвестирует более 30 млн. долларов в развитие ресторанной сети в России. По его словам, в следующем году компания откроет более 20 новых ресторанов в России, объем инвестиций в каждый из них в среднем составляет 1,5 млн. долларов.

Новым городом будет Тюмень. Это уже третья попытка американской компании зайти на рынок общественного питания Уральского федерального округа. Впервые McDonald’s заявил о желании прийти на рынок быстрого питания Екатеринбурга еще в 2003 году. Компания подала заявку в администрацию города на строительство четырех фирменных ресторанов. Однако чиновники отказали американцам.

Как сообщает Интерфакс, большинство ресторанов будет открыто в Московском регионе, Санкт-Петербурге и тех городах, где McDonald’s уже присутствует.

По аналогичному сценарию развивались события и в Челябинске. Свободных площадей в центре нет, заявил на идентичную заявку McDonald’s вице-мэр Челябинска по торговле Михаил Нуждин и также предложил компании построить заведения на окраинах, мотивируя это необходимостью развивать и другие районы города.

Вице-мэр Екатеринбурга по товарному рынку Виктор Контеев заявил тогда, что основное условие начала работы со стороны компании строительство ресторанов в центральной части города. Но из-за дефицита площадок под застройку в центре местные чиновники предложили американцам участки на окраинах либо помещения на вторичном рынке недвижимости. Однако такие варианты McDonald’s не устроили, и вопрос об открытии американских фаст-фудов зашел в тупик.

Пока самая дальняя точка на Урале, где есть рестораны McDonald’s, это Оренбург. В Тюмени в 2006 году McDonald’s планирует построить два ресторана.

Тюменские же власти в начале текущего года сами предложили McDonald’s построить рестораны в центре города. Однако McDonald’s не теряет надежды и, по словам Хасбулатова, после освоения тюменского рынка вновь попытается зайти на рынки Челябинска и Екатеринбурга.

Увеличение объема

Впервые о планах своего расширения представители McDonald’s заговорили еще в апреле этого года. К концу первого квартала 2005 года было открыто два ресторана в Москве и Подмосковье.

Мощность пекарни после реконструкции в октябре 2004 года возросла на 60% до 24 тыс. булочек в час. Пирожковая линия производит 216 тыс. пирожков в день. Мясная 60 тыс. котлет в час, а линия жидких продуктов 18 тонн в сутки.

Также тогда было сказано, что в 2005 году компания планирует увеличить объем своего производства в Москве (в Солнцеве) на 15-20%. В 2004 году на комплексе было выпущено свыше 8 млн. кг мясных продуктов, более 102 млн. булочек, свыше 4 млн. кг жидкой продукции и 400 тыс. кейсов пирожков. Сейчас на производственном комплексе действуют четыре линии.

Более 75% всей продукции McDonald’s закупает у российских поставщиков, среди которых агрофирма Белая Дача, Пензенский, Калачеевский, Ульяновский, Белгородский и Коломенский мясокомбинаты, а также Московский комбинат хлебопродуктов.

Продукция из Солнцева экспортируется в 18 стран, в том числе в страны СНГ, Германию, Польшу и Румынию. Экспорт жидкой продукции кетчупы, соусы, топпинги, сиропы составляет 22%, экспорт пирожков 61%.

Россия для нас второй по значимости рынок после Китая, где продолжается активное развитие сети McDonald’s, отметил Хасбулатов.

Вторые после Китая

Согласен с этим и начальник управления финансовых технологий коммерческого банка Московский капитал Алексей Гаранов. Если принять во внимание все регионы России, можно увидеть, насколько этот рынок далек от насыщения, отметил он в интервью газете ВЗГЛЯД. К сожалению, такие корпорации, как McDonald’s, имеют больше ресурсов, чем российские игроки. С другой стороны, планы McDonald’s это развитие российской экономики и создание новых рабочих мест, отметил он.

Как пояснил корреспонденту газеты ВЗГЛЯД директор по маркетингу компании НБ-Ретал Алексей Чубыкин, один из социологических параметров, позволяющих оценить, насколько хорош уровень жизни в стране, это цена бигмака. Самый дорогой бигмак в Швейцарии, а самый дешевый в Китае. При этом следует отметить, что российский рынок развивается, поэтому желание McDonald’s вложить в Россию 30 млн. долларов показывает, что платежеспособный спрос наших граждан будет только расти, уверен Чубыкин.

И несмотря на то что последние несколько лет McDonald’s испытывал некоторые сложности с развитием в Западной Европе и Америке, в России эти процессы не нашли никакого отражения. Поэтому даже выход на российский рынок европейских и американских конкурентов McDonald’s не создаст для него серьезных проблем, уверена аналитик инвестиционной компании Тройка Диалог Виктория Гранкина.

Российский рынок практически совсем ненасыщен, заявляет аналитик инвестиционной компании Атон Алексей Зайцев. Для освоения рынка понадобится по крайней мере еще 10 лет, уверен он. И в ближайшие 2-3 года сети быстрого питания выйдут на целину городов среднего звена с населением менее 500 тысяч человек.

Осень 2005 года выдалась урожайной по количеству актов протеста обманутых пайщиков долевого строительства. Если раньше проблемы касались только провинции, то с 2005 года строительные пирамиды стали рушиться и в Москве.

Что же касается цен на продукты этой сети, то они, по мнению Алексея Зайцева, продолжат плавный рост.
За мошенничество строителей расплачиваться будут рядовые граждане. Чтобы завершить строительство неудачных инвестиционных проектов, муниципалитеты будут вынуждены уменьшать поступления в бюджет от строительных компаний. Как заявляют власти, недострой некоторым чиновникам даром не пройдет: их деятельностью уже заинтересовалось ГУВД.

Одной из последних акций, возмутивших частных соинвесторов, стал отказ строительной компании ООО Мастерок вернуть деньги ряду пайщиков. Эта компания оставила незавершенным строительство десяти московских объектов.

В АСР не входили

О результативности мер, принятых администрациями и правоохранительными органами регионов, и шла речь на заседании круглого стола Строительные пирамиды: мошенничество или экономический просчет?, организованного Ассоциацией строителей России (АСР).

Одновременно с этим подобные же действия обнаружились и в других компаниях, действовавших по разным регионам страны. В ответ пайщики устроили ряд манифестаций по всей стране. Самой громкой из них стал митинг протеста на Горбатом мосту напротив здания правительства России. Представители власти вынуждены были отреагировать.

Однако, по заявлению представителя инициативной группы сообщества обманутых пайщиков всех регионов России Анны Борисенковой, такие обязательства представители власти уже брали на себя по неудачным проектам. Так, по проектам Стройметресурса власти Щербинки подписали обязательство проверить наличие страховки у застройщика, и не проверили. В итоге проект не был застрахован, и пайщики остались без квартир.

Представителей пострадавших волновала, прежде всего, ответственность властей, подписавших неудачные инвестиционные проекты. Ранее представители правительства города Москвы говорили, что благодаря их стараниям после эпизода с ООО Мастерок в Москве вводятся новые правила инвестиционно-строительной деятельности. Застройщика обяжут ежеквартально отчитываться перед администрацией города об исполнении обязательств перед пайщиками.

Возникает справедливый вопрос: что изменится после нововведения московских властей? По словам властей, на конкурс станут допускать только компании с размером активов, соответствующим стоимости строительства, чтобы в случае возникновения текущих финансовых проблем они были способны расплатиться по долгам или завершить строительство.

Кроме того, по сведениям Анны Борисенковой, компании, занимающиеся долевым строительством, правительство Московской области уже обязывало отчитываться ежеквартально о результатах своей деятельности. Однако, как заявила на заседании круглого стола Борисенкова, отчет компаниями не был предоставлен подмосковному правительству не то чтобы раз в квартал он не был предоставлен ни разу за три года после введения постановления в силу. Но никто из застройщиков из-за этого не пострадал.

Не менее трех лет

Также способствовать наведению порядка на рынке долевого строительства будет вступление в силу закона о саморегулируемых организациях (СРО), заявил руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик. В качестве строительной СРО Сергей Круглик видит АСР. Ведь если бы до конкурса допускались только компании, входящие в АСР, никаких проблем у пайщиков не было бы, уверен Круглик. Проблемные компании в АСР не входили, подчеркнул он.

Однако с такой формулировкой не совсем согласны представители правоохранительных органов. Правоохранительные органы намерены доказать, что в действиях руководителей компаний-застройщиков был умысел, заявил в интервью корреспонденту газеты ВЗГЛЯД заместитель начальника Управления по борьбе с экономическими преступлениями (УБЭП) Главного управления внутренних дел (ГУВД) города Москвы Сергей Золотухин.

Главным лейтмотивом всех выступлений представителей администраций городов и коммерческих предприятий было желание никоим образом не показать, что неудачные инвестиционные проекты это мошенничество. Постоянно употреблялось словосочетание финансовая ошибка или ошибка в отчетности. Так, по словам генерального директора ПИК-Регион Сергея Канаева, в качестве одной из основных ошибок, допущенных застройщиками неудачных инвестиционных проектов в жилищном строительстве, можно выделить продажу одной и той же квартиры двум, а то и трем разным людям.

Он также добавил, что, если факты, обнародованные Анной Борисенковой, подтвердятся, помимо менеджеров компании уголовные дела будут возбуждены и против чиновников. Им будет предъявлено обвинение в халатном отношении к своим обязанностям.

Таким образом, это не просто неисполнение гражданских обязательств, а мошенничество. Именно поэтому против представителей топ-менеджмента ООО Мастерок возбуждено уголовное дело. Однако ареста офиса пока не произошло, и в нем все еще идут продажи квартир по второму и третьему кругу. Но Сергей Золотухин заверил корреспондента газеты ВЗГЛЯД, что и этот вопрос будет решен до конца недели.

Такие факты халатности представителей этой же госкомиссии были обнаружены и на других объектах. Дело было доведено до суда, и виновные были наказаны.

Подобное дело уже было рассмотрено и доведено до логического конца в том же городе Щербинка, рассказал Золотухин. Тогда в прокуратуру обратилась группа людей, получивших квартиры в новом доме, где было большое количество недоделок. При расследовании этого дела выяснилось, что чиновники из приемной комиссии, которые подписывали акт госприемки дома строителям, просто закрыли на это глаза.

Три выхода

Однако, уточнил замначальника УБЭП ГУВД города Москвы, такие дела быстро не решаются. Обычно уходит не менее трех лет. И это вполне оправдано. По словам заместителя начальника УБЭП ГУВД Московской области Владимира Резниченко, в его ведомстве дела о строительных мошенничествах ведут всего три человека. А нарушений и договоров по этим дела приходиться рассматривать десятки тысяч.

Пока большинство администраций при расчете возврата денег не учитывает, что по закону компания-застройщик должна вернуть пайщику деньги с учетом ставки рефинансирования Центрального банка России, а не просто те деньги, которые человек вложил изначально. Фактически инвестиционная деятельность может быть приравнена к банковскому вкладу, пояснил Золотухин.

Но даже при условии ареста виновных в мошенничестве деньги вкладчиков не так просто вернуть, несмотря на то, что, по словам Золотухина, большинство из украденных денег пайщиков все еще находится на территории России.

Город может поступиться своей долей в новых домах (то есть задерживать очередников муниципального жилья прим. газеты ВЗГЛЯД). Кроме того, он может снизить арендную плату застройщику за пользование землей (то есть не доплатить дотации малоимущим ВЗГЛЯД). Наконец, у города есть возможность компенсировать затраты нового застройщика по доведению до ума неудачных инвестиционных проектов, предоставив ему выгодный участок для нового строительства без конкурса.

Расплачиваться за ошибки администрации придется простым налогоплательщикам. Ведь выход у администрации для того, чтобы разрешить проблему обманутых пайщиков, всего один урезать выгоды остальных граждан. Об этом напрямую заявил глава компании ПИК-Регион Сергей Канаев. По его словам, для того, чтобы привлечь нового застройщика, у городских властей есть три выхода.



Главная --> Публикации