Главная --> Публикации --> Парковки обеспечат по инвестиционным контрактам Британцы вложат в недвижимосmь 500 млн фунтов Ик велес капитал купила 20 тыс. га около иваньковского водохранилища Дом для zepter Московские власти утвердили трехлетнюю программу развития городской подземки

Тверская улица потеряла место в числе самых дорогих улиц мира. По данным исследования Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, она выбыла из списка, переместившись с седьмого места на 11-е.

Недвижимость на Тверской улице не только перестала расти в цене, но продемонстрировала падение арендных ставок. Торговые площади потеряли 2,9%, ставка по ним составила $3,4 тыс. за кв. м в год. Эксперты уверены, что главный торговый коридор Москвы начнет активно расширяться в сторону прилегающих улиц и переулков, где как раз и будет отмечаться бурный рост ставок.

Исполнительный директор Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко отмечает, что участок на Большой Грузинской - последняя столь крупная свободная площадка на Тверской, где можно начать новое строительство. С ним соглашаются и другие участники рынка. В ближайшие пять лет здесь вряд ли появятся новые участки под застройку,- считает ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Осталось только некоторое количество не отремонтированных помещений, которые должны быть приведены в надлежащее состояние примерно в течение двух лет,- говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец.

В ближайшие пять лет в районе улицы Тверской не будет реализовано ни одного крупного проекта. После того как группа компаний Уникор начала работы по разборке гостиницы Минск, компания Стройинком-К - реконструкцию площади Белорусского вокзала, а СТ групп приступила к освоению площадки на углу 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской, свободных площадок в районе не осталось - соответственно и новых площадей на рынок выходить не будет.

В результате к 2007 году участники рынка прогнозируют дефицит вакантных торговых площадей, что приведет, однако, скорее к расширению торгового коридора Тверской, чем к росту арендных ставок.

Можно прогнозировать, что к моменту открытия новых крупных комплексов на Тверской - концу 2007-началу 2008 года - 80% всех площадей будут сданы в аренду,- уверен старший консультант компании Leeds Property Group Юрий Мереминский.

С освоением подземного пространства под Белорусской площадью ставки по торговым площадям на 1-й Тверской-Ямской достигнут уровня Тверской (сейчас они на 20-30% ниже), считает Юлия Никуличева.

Специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Малюшкин считает, что Тверская как торговый коридор будет расширяться за счет реконструкции первых нежилых этажей второй линии в сторону Столешникова и Камергерского переулков. В результате, по его прогнозам, уровень арендных ставок на Тверской будет повышаться лишь на 2-5% в год. Торговый коридор будет расширяться за счет 1-й Тверской-Ямской и прилегающих к Тверской переулков. Именно там и вырастут ставки.

В настоящее время, по оценкам руководителя группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регины Лочмеле, средний уровень арендных ставок на офисы класса А в этом районе составляет $650-$750 за кв. м в год.

Скромный рост ставок ожидается также и в офисном сегменте. Здесь тоже наблюдается схожий эффект: спрос на офисы на Тверской будет замещен спросом в районе Лесной, где активно формируется крупный деловой район. С выходом на рынок таких объектов, как совместный проект СТ групп и Стройинком-К, а также бизнес-центра Белая площадь Coalco и AIG Lincoln на Лесной улице, арендные ставки на всем протяжении Тверской на офисные помещения стабилизируются. Ежегодный рост составит лишь 3- 5%,- уверяет Никуличева.

В начале октября начался демонтаж гостиницы Минск на Тверской, 22, на месте которой будет построен многофункциональный комплекс площадью около 70 тыс. кв. м.

ПОСЛЕДНИЕ ПРОЕКТЫ НА ТВЕРСКОЙ

Несколько месяцев назад к застройке последнего наземного участка на Тверской преступила и компания СТ групп Александра Чигиринского совместно с компанией Стройинком-К, принадлежащей холдингу Africa Israel Investments Ltd Льва Леваева. Там будет возведен офисный центр класса А+ площадью 30,5 тыс. кв. м.

К 2007-2008 годам будут освоены площадь Белорусского вокзала и Пушкинская площадь. Под площадью Белорусского вокзала Стройинком-К построит торговый центр площадью 100 тыс. кв. м, а под Пушкинской площадью турецкий холдинг MNG возведет досуговый комплекс площадью 96,5 тыс. кв. м, из которых 40 тыс. кв. м займут торговые площади.

В настоящее время строительство жилья, магазинов, объектов транспортной, социальной инфраструктуры и т. п. идет в Москве согласно принятому властями генеральному плану развития города до 2020 года. Вчера на заседании московского правительства столичные чиновники отчитывались, как идет работа по его реализации. Как заявил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, в городе наблюдается острая нехватка социальных объектов школ, детсадов, стадионов, спортзалов и культурных учреждений. Так, к примеру, согласно генплану, в 2005 году на 1 тыс. жителей должно приходиться 108 мест в школах и 41 место в детсадах, однако фактически их соответственно 84 и 2 Кроме того, в Москве в 2005 году было построено вдвое меньше культурных учреждений и стадионов, чем планировалось. Также не выполняется план по возведению гостиниц: в 2005 году их было построено приблизительно на 61 тыс. мест вместо запланированных 92 тыс. Наконец, в Москве настоящая беда с транспортной инфраструктурой. По оценкам Москомархитектуры, более 60% дорог исчерпали запас пропускной способности, а дефицит протяженности линий метро составляет 90 км.

Параллельно ведется строительство элитного жилого комплекса площадью 46,2 тыс. кв. м,- пояснил детали проекта на Большой Грузинской директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Во вторник, 15 ноября, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на заседании столичного правительства представил проект постановления по реализации генплана развития города. По его словам, столица не выполняет план строительства школ, детсадов, линий метрополитена, а 60% дорог исчерпали запас пропускной способности. Зато на выгодных инвесторам стройках план даже перевыполняется: площади новых магазинов в 2005 году в полтора раза превысили запланированные. Мэр Юрий Лужков раскритиковал работу подчиненных, заявив, что генплан должен соответствовать потребностям москвичей.

Впрочем, когда речь идет о стройках, выгодных инвесторам, генплан не только успешно исполняется, но и перевыполняется. К примеру, торговых помещений в 2005 году в Москве построили в полтора раза больше, чем планировалось: вместо 290 кв. м магазинов на 1 тыс. горожан сейчас приходится аж по 518 кв. м. Также с опережением графика строится жилье: площадь жилищного фонда Москвы сейчас составляет 203,8 млн кв. м, что на 2,6 млн кв. м. больше плана. Правда, хромает качество жилья: по современным типовым проектам, по данным Москомархитектуры, в Москве сейчас построено 53% квартир против плановых 63%. Кроме того, как заявил Александр Кузьмин, столица пока отстает от плана по объемам ежегодной реконструкции жилого фонда. Увеличившиеся объемы строительства не компенсируют нарастание объемов стареющего жилфонда, заявил он и призвал строить социально-культурные и спортивные объекты одновременно с жилыми домами, а не оставлять их на потом.

Почему развитие столицы отстает от генплана, вчера объяснял первый заместитель мэра Юрий Росляк. По его словам, Москве не хватает денег около 60-80 млрд руб. в год. Столичные власти ежегодно выделяют 100-120 млрд руб. на реализацию генплана, тогда как, по оценке господина Росляка, на это требуется 160-200 млрд руб. в год. Необходимо активно искать дополнительные источники финансирования, сообщил господин Росляк, пояснив, что имеет в виду частные инвестиции и проекты, софинансируемые с федеральным бюджетом.

Впрочем, эти цифры не являются окончательными, поскольку столичный мэр Юрий Лужков раскритиковал работу подчиненных по актуализации. Главным тут является улучшение условий жизни в городе, но эти акценты не расставлены, заявил господин Лужков. Надо, чтобы план точно соответствовал потребностям москвичей. Для этого мэр первым делом поручил дополнить генплан развития города пунктом о прекращении вывоза бытовых отходов на подмосковные свалки.

Что касается будущих строек, то только на уточнение стратегических задач планового строительства на ближайшие годы так называемую актуализацию генплана московские власти до 2007 года намерены потратить 300 млн руб.

Впрочем, одной мусорной проблемой господин Лужков не ограничился. По мнению столичного градоначальника, в генплан нужно внести следующие приоритеты: формирование новых рабочих мест в промышленности, мелком и среднем бизнесе, социальное жилье, ипотеку, строительство метрополитена и дорог. С этими словами столичный градоначальник отправил проект постановления по генплану на месячную доработку.

Это очень дорого, тем более что сегодня существуют экологически чистые мусоросжигательные заводы и технологии вторичного использования мусора, заявил Юрий Лужков. Впрочем, отказаться от свалок Москва сможет не ранее 2010 года. Как заявлял ранее первый заместитель мэра Петр Аксенов, тогда в столице на полную мощность заработают шесть мусоросжигательных заводов, позволяющие переработать более 5 млн кубометров мусора, ежегодно вырабатываемых городом.

По информации RBC daily, на рынок ипотеки в России выходят два известных иностранных банка - Дойче Банк и Дрезднер Банк. При этом выдавать кредиты они намерены по ставке 7-8% годовых в валюте. Это чрезвычайно низкая ставка, если учесть, что ее минимальный размер на рынке сейчас составляет 9,5% годовых. Представители обоих банков опровергают информацию о скором начале ипотечных программ в нашей стране, однако как таковые планы заняться здесь ипотекой предпочитают оставить без комментариев. Впрочем, участники рынка охотно верят в то, что Дойче Банк и Дрезднер Банк начнут ипотеку в нашей стране. Этот рынок в России сейчас растет бешеными темпами. И многие иностранные банки уже давно на нем работают. Впрочем, то, что иностранцы начнут кредитовать под 7-8%, маловероятно, так как в этом случае им придется сознательно занизить свою прибыль.

Список кредитных организаций, занимающихся ипотекой в России, в скором времени могут пополнить дочки известных немецких банков.

Обе организации входят в сотню крупнейших банков России. По данным РБК.Рейтинг, на 1 сентября Дрезднер Банк занимал 39 место по размеру чистых активов (24,2 млрд руб.). Его собственный капитал на 1 августа составил 3,5 млрд руб.

ЗАО Дрезднер Банк - российская дочка одного из крупнейших банков в Европе Dresdner Bank AG. Она специализируется на кредитовании крупного и среднего бизнеса, а также на обслуживании состоятельных частных клиентов. ООО Дойче Банк - дочерняя структура немецкого Deutsche Bank AG. В основном она занимается обслуживанием внешней торговли, консультациями российских клиентов по вопросам капиталовложений и корпоративных финансов, а также VIP-банкингом.

Вчера источник в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) сообщил RBC daily, что упомянутые банки скоро начнут в России свои ипотечные программы. Причем, по словам собеседника, размер ставки составит 7-8% годовых в валюте. Обе кредитные организации не подтверждают планов по началу ипотечных программ в России. В Дойче Банке сообщили, что он не имеет ритейлового блока, и в этой связи речь об ипотечном кредитовании пока не может идти. Впрочем, руководство банка неоднократно заявляло о том, что собирается заняться розницей. Но это не быстрое дело, - сказали в Дойче Банке. Пресс-служба Дрезднер Банка также опровергла информацию о скором начале собственной ипотечной программы в России, однако вопрос о том, собирается ли банк в будущем заняться здесь ипотекой, предпочла оставить без комментария.

Прибыль по итогам 2004 г. - 0,7 млрд руб. Дойче Банк по размеру чистых активов на 1 сентября занимал 69 строчку (13,5 млрд руб.). На 1 августа его собственный капитал составил 2,4 млрд руб. Прибыль на начало нынешнего года - 0,2 млрд руб.

Например, согласно данным Центробанка, объемы выдачи кредитов выросли за вторую половину 2004 г. почти втрое. А потенциал этого рынка специалистами оценивается от 20 до 100 млрд долл. Поэтому участники рынка не удивились тому, что Дойче Банк и Дрезднер Банк, возможно, начнут ипотеку в России. Ипотечный рынок РФ - огромный, и места на нем пока хватает всем, - прокомментировал новость о возможном начале в России немецкой ипотеки Олег Дмитриенко, заместитель председателя Абсолют Банка. Он считает, что, скорее всего, банки будут выдавать кредиты (в пределах 300 тыс. долл.) на покупку стандартного жилья. Дорогие коттеджи, VIP-квартиры - это, скорее всего, не для них, - полагает г-н Дмитриенко. - Иностранцы склонны к мелкой рознице.

Интерес иностранных кредитных организаций к российской ипотеке понять можно - этот рынок растет бешеными темпами.

Правда, собеседники RBC daily разошлись во мнениях, смогут ли немцы выдавать в России кредиты на покупку жилья по баснословно низкой ставке - 7-8% годовых. Олег Дмитриенко считает, что это абсолютно реальная ставка, так как крупные иностранные банки, в отличие от большинства российских, могут привлекать за рубежом дешевые деньги. Однако Денис Гришухин сомневается, что Дойче Банк и Дрезднер Банк действительно установят столь низкую ставку. Чтобы установить такую ставку, им придется сознательно занизить свою прибыль, - говорит он. - Теоретически банки могут пойти на это ради быстрого увеличения доли на российском рынке. Но я сомневаюсь, что они поступят именно так. По его словам, для этого нужно иметь возможность прогнозировать рынок России лет на 10 - примерно столько времени потребуется на то, чтобы окупить инвестиции при ставке 7-8% годовых. Но столь длительные прогнозы в России пока невозможны. Поэтому любой иностранный инвестор думает о том, как отбить свои деньги здесь года за 3-4, - резюмировал г-н Гришухин.

Возможных сценариев того, как именно будут развиваться ипотечные проекты немцев, два. Первый - выдавать кредиты самостоятельно. Для этого они купят здесь крупный многофилиальный банк, либо создадут собственную розничную сеть с нуля. Второй - займутся рефинансированием ипотечных портфелей российских банков, скупая пулы их закладных и выпуская под них за рубежом ипотечные ценные бумаги. Правда, Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), считает, что второй путь - не слишком им интересен, так как он менее прибылен по сравнению с первым. Покупка собственного банка для иностранного игрока, выходящего на российский рынок, - наиболее приемлемый вариант, - считает г-н Гришухин.

Что имею - не хочу

Впрочем, примеры ипотечного кредитования под ставку 7% в России все же были. Так, японский Мичиноку банк год назад заключил соглашение с администрацией Хабаровского края, по которому он должен был выдавать ссуды на приобретение жилья населению края под 7% годовых. Правда, при этом его условия оказались едва ли не самыми жесткими на российском рынке: потенциальный заемщик должен был проработать на последнем месте не менее трех лет и при этом представить банку справку о белых доходах за последние два года, которые должны составлять минимум 1 тыс. долл. в месяц.
Агитируя в пользу пролетарской революции, друг и соратник товарища Энгельса товарищ Маркс писал, что пролетарии не потеряют в ней ничего, кроме своих цепей. Дальнейший ход истории показал, что, выражаясь современным языком, пиар оказался грамотным. Что неудивительно - от цепей (если только это не украшающее шею золото) рад избавиться любой.

Причины, по которым на нашем рынке творится такое безобразие, очевидны: подавляющее большинство людей не имеют денег на приобретение недвижимости, а имеют только свою недвижимость. Денег - если они и есть - хватает только на доплату, но никак не на квартиру целиком. Справедливости ради отметим, что и на Западе недвижимость далеко не всегда приобретается на собственные средства - там тоже не все граждане мультимиллионеры. Но ситуацию спасают банки, предлагающие дешевые и доступные ипотечные кредиты. У нас же ипотека, несмотря на гигантские шаги вперед, сделанные в последние годы, еще не вошла в каждый дом.

Современные риэлторы находятся во многом в похожем положении. У них свои цепи - точнее, цепочки. Так на профессиональном языке называются сделки, в которых одновременно продается и покупается большое число квартир. И риэлторы тоже рады бы от своих цепочек избавиться.

Так что пока цепочки сохраняются. Об их вредоносности риэлторы готовы говорить часами. Михаил Гороховский, президент МАГР, первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость и, убежден, что именно на долю этих сделок приходится наибольшее количество претензий клиентов. Связать воедино несколько десятков человек очень трудно, а в условиях растущего рынка еще труднее (года три назад риэлторы рассказывали о цепочке-рекордсмене: в 64 участника! Не исключено, что с тех пор рекорд побит). Вручили, скажем, за покупаемую квартиру аванс, и пока вязали цепочку, отыскивая покупателя на собственное жилье, продавец первой квартиры нашел другого покупателя, готового заплатить больше. Статистика (и крупных компаний, и МАГРа) показывает, что из трех уже подготовленных сделок по этой причине распадаются две.

Головоломная цепочка

Панацею М. Гороховский видит в создании принципиально нового продукта - кредитов на сделку. Например, человек, имеющий двухкомнатную квартиру стоимостью в сто тысяч долларов и накопивший 50 тысяч зеленых, хочет купить трешку за 150 тысяч баксов. Естественно, он не выстраивает цепочку, а просто берет в банке 100 000 долларов, спокойно покупает квартиру, потом продает свою старую (она, заметим, к тому моменту стала юридически свободной, что увеличивает ее привлекательность) и рассчитывается с банком.

Вся надежда - на новый продукт

Свет в конце тоннеля

Конечно, приведенные цифры условны - в них не заложены затраты на услуги риэлтора, оформление сделки, ремонт, проценты банку. Это просто модель.

Но свет в конце тоннеля уже появился - банки почувствовали спрос. И в течение ближайшего полугодия, как надеется М. Гороховский, они в содружестве с риэлторами создадут новые кредитные продукты, соответствующие потребностям рынка. Приемлемой платой за кредит тут можно считать сумму, соизмеримую с той, которую клиент платит риэлторам. Если кредит будет стоить 4-6%, потребители с удовольствием будут пользоваться им.

Сейчас некоторые банки предлагают нечто похожее - есть кредитные пакеты, направленные на улучшение жилищных условий. Однако они, по мнению М. Гороховского, составлены так, что совершенно не соответствуют потребностям людей, совершающих сделки. Кредиты безумно дороги: например, чтобы взять 40-50 тысяч долларов на несколько месяцев, нужно заплатить 8000 долларов процентов! И это на срок 6-9 месяцев! (Сколько выходит годовых, можно посчитать самостоятельно). Банки переоценивают собственные риски, из-за чего заставляют заемщиков страховать вообще все и вся. В результате из-за чрезмерной цены пакеты оказываются невостребованными.

Есть и еще один аспект - рисковый. Ипотечные кредиты, хотя и называются кредитами под залог недвижимости, таковыми по сути не являются. Точнее, залог недвижимости там есть, но рассматривается он как пожарный вариант, а вся философия направлена на то, чтобы человек погасил кредит из собственных доходов - именно этим и объясняется желание банков узнать уровень зарплаты и все прочее. Вряд ли стоит объяснять, что человек, имеющий хорошую работу и выплачивающий в месяц 30% от своих доходов, - это один уровень риска, а затевающий некую операцию на рынке недвижимости - совсем другой. Даже если заемщик кристально честен, его могут элементарно обмануть, и он получит недостаточно качественную квартиру. А где гарантия того, что продаваемое жилье не зависнет? У нас не настолько развит рынок оценки, чтобы гарантировать, что старую квартиру удастся продать - причем именно в требуемые сроки и за требуемую сумму. А если в квартире случится протечка, иными словами, ее зальют соседи, - и цена ее упадет на четверть - что тогда?

Итак, почему банкам выгодны долгосрочные клиенты? Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании Новый город, обращает внимание на то, что само понятие ипотечный кредит подразумевает достаточно долгое время. Перед выдачей такого кредита банк тщательно просвечивает заемщика, его уровень доходов, изучает и приобретаемую квартиру. Все это - серьезная работа, загружающая кредитный комитет банка, его службу безопасности. Проводя ее, банк рассчитывает, что в итоге он получит клиента, который будет выплачивать кредит на протяжении многих лет и выплатит (с учетом набежавших за этот период процентов) на 100-150% больше первоначальной суммы кредита. Это банку интересно. А провести всю ту же работу, но получить по итогам всего несколько тысяч долларов - не очень.



Главная --> Публикации