Главная --> Публикации --> Авгур эстейт превратит хлебокомбинат №1 в бизнес-центр Тысячи жильцов российских общежитий могут оказаться на улице Новые возможности приобретения коммерческой недвижимости Зафиксируй свою доходность! Совладельцу перекрестка льву хасису разрешили застроить ходынское поле

Надо признать, что серые схемы на ипотечном рынке существуют, но все меньше банков их используют, все меньше объектов кредитуется по этим схемам. Большая проблема существует с выдачей кредитов на покупку объектов, строительство которых начато после 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу закон об участии в долевом строительстве*. Банки готовы давать займы на приобретение жилья в новостройках по новым схемам, но подобные сделки только начали проводиться.

Самостоятельно разобраться в обилии предлагаемых ипотечных программ как для покупки квартиры в новостройке, так и для приобретения жилья на вторичном рынке довольно сложно. Даже юридически подкованным гражданам сложно учесть все тонкости работы с ипотечными кредитами.

Утром деньги, вечером стулья

Как правило, банки кредитуют и новостройки, и вторичное жилье на одинаковых условиях. Но в некоторых коммерческих банках процент при покупке новостройки будет выше. Сложность заключается в том, что банки не могут принять новостройки в качестве залога, т.к. объект собственности еще не построен и соответственно не зарегистрирован, и тщательно подходят к оценке репутации застройщика, а также учитывают степень готовности объекта.

Банки готовы кредитовать не все объекты. То-есть Вам придется выбирать квартиру не из всего ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше 15-17%.

Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика

Если Вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.

Первый. Оформить кредит под залог имеющейся у Вас недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае Вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту. Но кредит на новую квартиру бизнес- класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.

Три пути к новостройке

Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве.* Так что пока запас квартир не иссяк, Вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30-40%, а не 15-25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.

Третий. Оформить кредит в Сбербанке. В этом случае Вам не требуется недвижимость под залог и выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж. Но обязательно нужна справка о доходах, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.

Второй. Взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный.

Согласно тексту действующего закона от 1998 года, регулирующего снос жилья в столице, сейчас основанием для расселения жилых домов являются городские жилищные программы, а также программы развития территорий. Однако теперь в случае принятия нового законопроекта Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении, освобождение жилых домов может быть осуществлено в связи с необходимостью нового строительства, то есть любого строительства, считает депутат Госдумы Галина Хованская.

*С 1 апреля 2005 года вступил в силу новый Федеральный Закон №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации .
В январе 2006 года после выборов в Мосгордуму Дума рассмотрит внесенный правительством столицы законопроект Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении. Документ предполагает упрощение процедуры получения разрешений на снос жилья, а также снижение городских субсидий очередникам с 90% до 70% от стоимости жилья. Эти новации несколько упростят жизнь коммерческих застройщиков, ведущих проекты с расселением жилых домов, зато усложнят ее панельным застройщикам, продающим недорогое жилье: они наверняка лишатся такой категории покупателей, как городские очередники.

С ним полемизирует гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев: Все мы знаем, что получить соответствующее разрешение у столичных властей какому-нибудь застройщику в принципе не составит труда. По его словам, новый закон пролоббирован стройкомплексом и серьезно усугубит положение рядовых москвичей, которым станет гораздо сложней добиваться от застройщиков адекватной компенсации.

Кроме того, новый законопроект предусматривает снижение городских субсидий очередникам с 90% от рыночной стоимости квартиры до 70%. В случае принятия нового законопроекта для застройщиков система переселения упростится, хотя и не радикально, полагает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Для принятия такого решения все еще необходимы существенные основания если это ветхость дома, то проведение независимой экспертизы. В случае нового строительства принятия решения и разработка проекта на уровне города, поясняет эксперт.

Если бы субсидии остались на уровне 90%, то люди бы брали деньги и шли к застройщикам покупать жилье. Когда субсидии снизятся до 70%, для покупателя будет выгоднее брать жилье у города натурой, нежели получать субсидии и приобретать новую квартиру, разъясняет Ширяев. Это, рассуждает эксперт на руку городским властям. Себестоимость 1 квадратного метра готовой квартиры 600 долл. А субсидия в 90% от рыночной стоимости квартиры (1,4 тыс. долл. за квадратный метр) 1,26 тыс. долл. за квадратный метр то есть в два раза выше.

Зато, по мнениюучастников рынка, зафиксированное в законопроекте снижение городских субсидий очередникам определенно невыгодно строителям панельного жилья. По словам Вячеслава Ширяева, в случае предоставления 90% субсидий многие очередники предпочитали доплатить 10% и купить квартиру более высоких потребительских качеств.

Общий принцип работы умного дома заключается в следующем: информация от сенсорных датчиков поступает в центральный компьютер, который обрабатывает полученную информацию и генерирует команды для управляющих устройств. Условно все функции умного дома можно разделить на основные и дополнительные. Базовые функции включают управление освещением в помещениях, контроль над водоснабжением, канализацией и другими инженерными системами дома, а также защиту от аварийных ситуаций (то есть автоматическое срабатывание защитных и предохранительных механизмов). Дело в том, что smart-системы изначально создавались ради экономии коммунальных ресурсов, которые на Западе очень дороги, - поясняет главный специалист отдела автоматизации жилых зданий компании ЭкоПрог Алексей Даньшов. - Например, уже 30 лет освещение практически во всех подъездах развитых стран Европы включается и выключается автоматически, реагируя на присутствие человека.

Smart-системы, называемые также интеллектуальным домом, пришли на российский рынок всего несколько лет назад из Европы и США, где получили популярность уже в конце 1980-х - начале 1990-х годов. Изначально системы предназначались для загородных домов, однако за последние годы ситуация изменилась, и умные дома, перестав быть символом дольче вита, используются практически везде: на производстве и в школах, в офисах и многоквартирных домах.

В России пока стоимость электроэнергии невысока, и наши соотечественники приобретают smart-системы не из экономии, а лишь движимые желанием получить престижную дорогую игрушку, повышающую уровень комфорта в доме. Типичная реклама для российского потребителя: Вечером вы расположились в любимом кресле, а умный дом сделает за вас все необходимое: убавит свет, включит музыку и сварит кофе. К системе можно подключить все, что придет на ум заказчику: управление климатом, жалюзи, мультимедийными системами, домашним кинотеатром, кормление животных, поливка газонов и очистка бассейна, а также различные охранные функции, - говорит Алексей Даньшов. Вот российские заказчики и соревнуются в изобретательности. Например, для загородных домов очень популярны такие опции, как имитация лая собаки, включение-выключение света через определенные промежутки времени в разных комнатах, а также подключение камер внешнего наблюдения.

Кофе в постель

Что нам стоит...

Управление умным домом осуществляется с общего дистанционного пульта или с персональной странички. Впрочем, и здесь выбор огромен и все зависит от пожелания клиента: руководить smart-системами можно даже при помощи SMS-сообщений.

Наиболее дорогие - проводные smart-системы. К их плюсам можно отнести высокое качество и отсутствие каких-либо ограничений в использовании. Но и цена соответствующая. Для коттеджа площадью 200-350 кв. метров средняя стоимость системы с учетом монтажа составит порядка 100-120 долларов за кв. метр. А в помещениях меньшей площади - в городских квартирах и небольших офисах - эта сумма вырастет примерно в полтора раза. Максимальная стоимость системы умный дом не превысит 150-170 долларов за кв. метр. Помимо этого монтаж этих систем очень трудоемок, и его можно сравнить с серьезным ремонтом, требующим предварительного проектирования: нужно прокладывать различные кабели и провода, продумывать, как их спрятать. Чаще всего владельцы оборудуют квартиры сложной электронной техникой на стадии ремонта перед вселением в новостройку.

Количество и разновидность функций могут увеличить стоимость системы в 4-5 раз, но основной критерий стоимости - разновидность умного дома. Smart-системы делятся на проводные, беспроводные и формат Х10 - коробочные системы, которые подключаются к силовым сетям напряжения.

Зато дополнительным бонусом первых двух систем является их совместимость между собой, в отличие от последнего, самого дешевого формата - Х1

В обжитых квартирах лучше использовать беспроводные системы, которые требуют гораздо меньше монтажных работ, да и стоят существенно ниже. Для того же среднего коттеджа площадью 300-400 кв. метров, их стоимость составит 50-70 долларов за кв. метр. Правда, у этих систем есть несколько минусов. Основной - отсутствие обратной связи. То есть, когда вы направляете команду, находясь вне дома, то отчет о ее выполнении, в отличие от проводных систем, умный дом не выдает. Помимо этого у беспроводных систем есть ограничение по мощности - максимально 315 Вт. Если для квартиры эта планка существенной роли не сыграет, то в загородном доме придется забыть о подключении к системе гаражных ворот, водяного насоса и многого другого. Также, как объяснили Газете в отделе продаж компании Интеллектуальный дом, при установке беспроводных систем могут возникнуть проблемы с климат-контролем, а мониторинг инженерных сетей довольно ненадежный.

Компоненты умного дома производит огромное количество компаний. В последнее время на рынок выходят smart-системы российских производителей, стоимость которых намного дешевле импортных. Впрочем, и качество их пока несколько уступает зарубежным аналогам.

Установить коробочную систему несложно - монтаж может осуществить самостоятельно любой технически грамотный человек. А если делать это через фирму, то все затраты не превысят 20 долларов за кв. метр. Однако коробочные системы к интеллектуальным можно отнести с большой натяжкой: их функции ограничатся лишь управлением нагрузками. К тому же эта техника крайне ненадежная. По сей причине большинство компаний отказались от монтажа систем формата Х10 или берутся за него крайне неохотно.

По большей части умный дом появляется в секторе загородной недвижимости, являясь самостоятельной инициативой жильцов. Застройщики элитных поселков не часто практикуют оборудование домов, предлагаемых к продаже, технологическими элементами, - говорит руководитель департамента инвестиционного консалтинга агентства Усадьба Иван Шульков. - Для того чтобы наличие умного дома стало обязательным, рынку элитного жилья предстоит еще очень долгое развитие. Впрочем, эксперт уверен, что вина в непопулярности данного продукта на рынке лежит не на застройщиках, а на апатичности компаний, специализирующихся на установке систем умного дома.

Слишком умных пока не любят

В настоящее время общий годовой оборот на российском рынке smart-систем составляет порядка 200-250 млн. долларов. По данным компании ЭкоПрог, специализирующейся на установке систем управления инженерными коммуникациями, основная часть интеллекта приходится на нежилые помещения: 75% - на офисы, 10% - на спортклубы, 5% - на все остальные нежилые помещения, в то время как доля умного жилья не превышает десятой доли рынка. Спрос на дома, оснащенные smart-системами, еще не сформирован, - считает директор отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма. - Связано это с российским менталитетом: новые технологии всегда довольно медленно прививаются на нашей земле.

В Москве жилые комплексы, оборудованные smart-системами, также пока достаточно редкое явление. Дома, оснащенные системой умный дом, априори относятся к верхнему ценовому сегменту, - утверждает гендиректор компании КВ Менеджмент Марина Галактионова. - Стоимость квадратного метра в таких домах на сегодняшний день начинается от 8 тысяч долларов. Обычно это клубные дома, где количество квартир не превышает 25.

Директор управления загородной недвижимостью компании МИЭЛЬ-Недвижимость Савелий Орбант считает, что интеллектуальная начинка домов сейчас является лишь рекламным ходом для привлечения клиентов. На деле часто оказывается, что девелоперы продают в лучшем случае дома под чистовую отделку, а установка smart-системы является делом добровольным и, главное, дополнительно оплачиваемым. При этом, кстати, покупатели тоже массового интереса к интеллектуальным системам не проявляют. Например, в поселке Барвиха-2 существует центральный пульт, на который выводится информация о работе всех газовых котлов поселка, - продолжает Савелий Орбант. - Однако дальнейшего интеллектуального развития поселок не получил: в коттеджах консервативное ручное управление, и никто из жильцов не изъявил желания модернизировать у себя начинку дома.

Эксперты уверены, что рынок интеллектуальных систем управления зданиями в России будет развиваться. Однако пока в нашей стране идеи умного дома обгоняют время и потребности. Наверное, должно пройти еще какое-то время, чтобы умные дома стали в нашей стране по-настоящему популярны, - резюмирует Кайдо Каарма.
Арбат - Новый или Старый - не только чьи-то призвание и религия Особенно в последнее время, когда романтика вымещается из повседневности. Арбат - особенная городская артерия, и выглядеть он должен по-особому, ведь по нему проходят и проезжают миллионы людей, включая высокопоставленных чиновников со всего мира.

В качестве примеров зданий, которые оборудованы этой системой, можно привести клубный дом Чайка, Времена года, Коперник, Золотые ключи, резиденция Чистые пруды, Дворянское гнездо, Green Hills, Green Plaza дома, а также жилые дома, расположенные по адресу Молочный переулок, дом 1 и Фрунзенская набережная, дом 1 Установка таких приборов стоит не очень дорого, и их наличие практически не сказывается на себестоимости жилья, - объясняет Кайдо Каарма. - Однако застройщики внедряют ресурсосберегающие технологии и выставляют их в качестве изюминки, существенно удорожающей стоимость квартир. Впрочем, оборудовать системой умный дом можно не только весь комплекс, но и одну или несколько квартир в нем. Правда, этот вариант будет гораздо сложнее и намного дороже, - добавляет управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова.

В Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы были представлены материалы предпроектных предложений по озеленению крыши стилобатной части здания по адресу: Новый Арбат, д. 11 - 1

Много лет арбатские дворики и крыши навевают творческим людям свои мотивы Точнее, староарбатские дворики и крыши. Но в обозримом будущем поэтическое вдохновение станет колыхать и проходящих по Новому Арбату

Авторы разработали несколько вариантов озеленения. Самый интересный из них предлагал композицию, составленную из регулярной трассировки дорожек на фоне зеленого газона. В центре композиции предполагался спиральный лабиринт из мраморной крошки, а в левой части крыши - японский сад камней с использованием разного вида гальки и почвопокровных растений. Также для устройства озеленения на крыше предусмотрено устройство инверсионной кровли, которая позволит предохранить гидроизоляционный слой от внешних воздействий и увеличить срок службы кровли.

В настоящий момент Департамент природопользования вернул материалы на доработку, так как специалисты пришли к выводу, что необходимо увеличить площадь озеленения и учесть в регламенте работ по уходу за зелеными насаждениями требования ФСО РФ по ограничению выхода людей на крышу стилобата. Все-таки рядом проходит федеральная трасса

У кого-то может возникнуть вопрос: для чего вообще озеленять крыши? Чтобы улучшить экологическую обстановку и создать благоприятную для глаз картину; все-таки центр любого крупного города всегда испытывает дефицит зеленых насаждений. При этом большая плотность застройки оставляет мало возможностей для традиционного способа озеленения. Так что крышное и вертикальное озеленение - в самый раз.

Но для реализации большинства из этих предложений требуются регулярные работы по уходу (стрижка, подсадка, полив и т.д.), что препятствует их воплощению в жизнь. И самое главное: площадь озеленения во всех предложенных вариантах держится на уровне лишь 30 процентов от общей площади крыши, что практически исключает выполнение основной задачи - улучшение экологи ческой обстановки. Департамент природопользования предложил авторам проекта увеличить площадь озеленения до 45 процентов от площади крыши и вернул материалы на доработку.

Поэтому ожидать момента, когда материалы будут доработаны с учетом замечаний, все-таки следует. И до воплощения задуманного дело обязательно дойдет. Когда же работы будут закончены, людям откроется прекрасный вид. Особенно тем, кто находится в ближайших высотках, в том числе и сотрудникам Департамента природопользования, который располагается в одной из знаменитых арбатских книжек.

Сейчас кровля новоарбатского стилобата представляет собой гидроизоляционный ковер, засыпанный дренажным слоем, на который уложена тротуарная плитка. Естественно, там же размещены многочисленные вытяжки и различные металлоконструкции А что растительность? Небольшая поросль там, конечно, имеется. Но она - самосевного происхождения. Требуется вмешательство специалистов.



Главная --> Публикации