Главная --> Публикации --> Инвестиции в экологию могут приносить реальную прибыль Российская столица на хорошем счету Квартиры в обмен на тюрьму Осколки недостроев Любителей бума просят не беспокоиться

- Родовые имения - принципиально новый продукт на рынке российской недвижимости, - говорит Андрей Закревский, вице-президент девелоперской компании Система-Галс. - К потребности создания собственных родовых имений люди пришли постепенно: через покупку большой квартиры в городе, затем дома в коттеджном поселке. Имения покупают в основном преуспевающие бизнесмены, уже имеющие дома в ближнем Подмосковье, но желающие построить еще одну дальнюю дачу на лоне природы, создать родовое гнездо на огромном участке земли вдали от шумного мегаполиса.

Уставший от городского шума и тесноты ближних дач средний класс принялся осваивать дальние просторы Подмосковья, скупая гектарами землю под имения. В собственном имении можно воплотить почти все свои фантазии, от архитектурных до животноводческих, никто и слова не скажет. Но главное преимущество, которое дает собственное имение, - возможность наконец зажить по-барски.

- Имение - это, как правило, большой, площадью от 800 кв.м, дом из кирпича или бетона плюс целый комплекс зданий, включающий конюшню, псарню, иногда вертолетную площадку, - рассказывает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, - все это располагается на большом, от нескольких гектаров, участке, на котором можно поохотиться и порыбачить. Себестоимость строительства коробки составляет от $350 за кв.м, цена же отделки и готового дома пределов не имеет, здесь все зависит от фантазии, потребностей и финансовой состоятельности хозяина, поэтому зачастую счет идет на миллионы долларов.

Различие между имением и загородным домом не столько в масштабе, сколько в функциональном назначении. Имение - это не просто большой дом с благоустроенным участком, а совсем другое качество жизни. Только в собственном имении можно скрыться от чужих глаз и дать волю своей фантазии, ведь любой коттеджный поселок - это всегда масса ограничений (дом больше положенного не строй, кур не разводи, собак за ворота не пускай, по ночам не шуми и т.д.) и не всегда приятное соседство. А чтобы побродить по лесу, искупаться в реке или совершить конную прогулку, нужно куда-то ехать. Другое дело - имение.

Система-Галс предлагает участки под имение в поселке Аврора, расположенном в 18 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Основной особенностью поселка является то, что мы продаем земельные участки с подведенными коммуникациями без подряда на строительство, к тому же площади участков позволяют разместить на них имения (размеры участков - до 85 соток), возможна покупка нескольких участков и объединение их в один надел, - говорит Андрей Закревский. - Поселок расположен в береговой зоне канала имени Москвы, в окружении леса, на территории поселка имеется православный храм, в дальнейшем планируется строительство развитой инфраструктуры.

Как же стать владельцем имения? Можно купить участок земли, специально для этого предназначенный. Например, на сороковом километре по Новорижскому направлению планируется создать что-то вроде коттеджного поселка из имений, размеры участков от 80 соток до 3-4 га, - рассказывает Тимур Сайфутдинов, заместитель гендиректора компании Терра-недвижимость. - Другой вариант - земли в 80-100 км от Москвы в районе Иваньковского водохранилища. Здесь размеры участков от 2 до 10 га, предусмотрены вертолетные площадки и причалы для катеров. Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, считает, что цены на такие участки достаточно приемлемы - к примеру, в Долине имений (в 100 км от МКАД по Киевскому шоссе) участки площадью от 1 до 5 га продаются по $500 за сотку. И это с учетом имеющихся коммуникаций и запланированных объектов инфраструктуры - школы, торгового центра, гольф-поля и конноспортивного комплекса.

Неорганизованный участок под имение стоит намного дешевле, чем в организованном барском поселке, и чем больше участок, тем меньше придется платить за сотку. Стоимость земли в 80-100 км от Москвы при условии покупки участка в 10 га составит $50-100 за сотку, при этом 30-50 соток можно перевести под индивидуально-жилищное строительство, таким образом, стоимость участка с подведенными коммуникациями составит $500 тыс.-$1 млн., - прикидывает Тимур Сайфутдинов. - Строительство дома площадью 1000-1500 кв. м под чистовую отделку обойдется примерно в $700 за кв. м, или $700 тыс.-$1 млн., плюс надо заложить расходы на строительство хозяйственных построек и ландшафтный дизайн.

Несмотря на возможность купить участок под имение в поселке с развитой инфраструктурой, большинство имений сегодня формируется другим способом. Как - рассказывает Дмитрий Гусев, генеральный директор компании РусСтройТрест-Строительные инвестиции: Лицо, желающее стать обладателем имения, дает соответствующее указание своему аппарату (хозяйственному управлению, управлению делами и пр., то есть исполнителю), который находит земельный участок и выполняет функции заказчика при проектировании и строительстве. Основные характеристики такого участка: не менее 2-3 га, подальше ото всех и ото всего. Инженерное обеспечение - с максимальной степенью автономности. Главные требования к участку, помимо отдаленности от соседей, - природные красоты, хорошая экология, обязательное наличие леса, близость к воде (возможен искусственный водоем). По таким принципам формируются имения в дорогих регионах - окрестностях Рублевки, Звенигорода, на побережье подмосковных водохранилищ.

Выбор агентства недвижимости

Сегодня покупка участка под имение - это еще и выгодное вложение денег, потому что подмосковная земля будет дорожать чем дальше, тем больше. По мере развития рынка загородной недвижимости участков в ближнем Подмосковье, пригодных для строительства, будет все меньше, а следовательно, будет расти интерес со стороны застройщиков к землям, удаленным более чем на 50 км от МКАД, - уверен Андрей Закревский. - По мнению специалистов, это приведет к бурному росту цен на земельные участки, расположенные в дальнем Подмосковье. Наиболее существенно вырастут в цене земельные участки вокруг Иваньковского, Озерницкого и Можайского водохранилищ.
Основная масса выставляемого на продажу жилья принадлежит людям, никогда не занимавшимся сделками на рынке недвижимости. Однако продажа квартиры - дело весьма хлопотное! Но если узнать заранее механизм реализации жилплощади, то можно избежать многих ошибок. Попробуем помочь вам разобраться в этом…

Знакомство с риэлтором (экспертом)

От этого зависит успех предстоящей операции. Из множества существующих агентств лучше остановиться на том, которое уже не первый год работает на рынке и пользуется хорошей репутацией. Чем агентство крупнее, тем оно надежнее. Не стоит доверять необоснованным обещаниям. Лучше сравнить услуги и условия их предоставления в разных компаниях.

Объяснение ситуации

Работайте только с тем специалистом, к которому почувствуете симпатию! Дело в том, что для успешного проведения сделки отношения с риэлтором должны строиться на взаимном доверии. Если риэлтор вам не понравился, лучше обратиться к другому.

Оценка квартиры

После того, как установлен контакт с риэлтором, вы в форме диалога подробно обсуждаете вашу жилищную ситуацию. В результате риэлтору должны быть четко понятны ваши желания и возможности, а вам - его дальнейшие действия.

Заключение эксклюзивного договора

Свою работу риэлтор начинает с осмотра вашей жилплощади. Ему необходимо определить ее точную стоимость. После этого он предложит оптимальный вариант ее продажи.

Показы квартиры

В случае, если вас устраивают сроки, схема продажи, а также условия получения денег, вы подписываете договор на реализацию своего жилья. После этого ваша квартира рекламируется в различных СМИ. Гарантом исполнения обязательств по договору выступает не эксперт, а компания.

Подготовка документации

При появлении потенциальных покупателей эксперт организует им просмотры. При этом он обязан присутствовать при всех показах квартиры. В противном случае покупатели, как правило, постараются сбить цену, а у вас может не получиться аргументировано отстоять свою позицию. Торги с покупателем (если это предусматривалось) тоже лучше вести риэлтору, который четко представляет ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Оформление сделки

После того, как покупатель определился и внес аванс (часть суммы в качестве подтверждения серьезности своих намерений) начинается сбор всех необходимых для сделки документов. Учитывая пробелы жилищного законодательства в нашей стране, осуществить это довольно трудно. Поэтому данной работой обычно занимаются эксперт и профессиональный юрист компании, что позволяет быстро оформить все бумаги и исключить возможность ошибки.

Получение денег

Организацию этого дела берет на себя компания. Вам необходимо только вовремя прийти и поставить свою подпись. Деньги за квартиру обычно вносятся в заранее арендованную банковскую ячейку (ее оплата производится по договоренности: либо покупателем, либо вами).

Ответы юристов на вопросы по теме "Продажа квартиры"

Порядок получения денег из банковской ячейки должен быть оговорен в эксклюзивном договоре. Как правило, "пропуском" к деньгам являются свидетельство о снятии с регистрационного учета продавца (если он был прописан в продаваемой квартире) и свидетельство о собственности покупателя.

- Можно, только в случае нереальной цены придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

- Если при продаже своей квартиры я не согласен с ценой, которую мне называет риэлтор, можно ли настоять на своей стоимости?

- Можете, согласно действующему Жилищному кодексу от 24.06.1983 (ст. 67). Порядок такого обмена регламентируется "Временным положением о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве", утверждённым распоряжением Департамента муниципального жилья от 09.04.1996 № 74, и оформляется Московским городским коммерческим агентством "Мосжилсервис" и его территориальными подразделениями.

- Могу ли я обменять неприватизированную жилплощадь на приватизированную?

- Нет, не можете, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы - наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы). Согласно ст. 50-54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного Кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

- Могу ли я продать неприватизированную квартиру?

- Существует два варианта обмена:

- Как мне получить доплату при обмене своей квартиры на жилье меньшей площади?

Так называемый способ "альтернативной покупки", при котором происходит одновременная продажа вашей квартиры и покупка новой. Сумму доплаты в этом случае принято передавать на хранение в банковскую ячейку. Условием получения денег будет предъявление ответственному сотруднику банка договора отчуждения вашей квартиры - обмена, мены или купли-продажи - либо выписки из домовой книги о снятии вас с регистрационного учёта из квартиры, с которой вы расстаетесь. Это достаточно распространенная схема на московском рынке недвижимости, так как взаиморасчёт происходит на нейтральной территории с участием незаинтересованной стороны (банка).

"Прямой", при котором ваша квартира меняется на другую (меньшей площади) с составлением соответствующего договора обмена (или мены) и с указанием в нём условий и размера получаемой доплаты;

- Поскольку Гражданским кодексом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, можно обойтись без нотариуса. Однако необходимо помнить о существенных условиях, при отсутствии которых договор будет считаться недействительным. Такими условиями являются подробное описание квартиры, обязательное указание цены, за которую она отчуждается, а также перечень лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем. Кроме того, существенными являются условия, включение которых в договор требует хотя бы одна из сторон.

- Собираемся продать квартиру, можно ли не подписывать договор купли-продажи у нотариуса, чтобы избежать лишних затрат?

- Нужно ли получить согласие на продажу квартиры, приобретенной в браке, если развод с бывшем супругом состоялся 5 лет назад?

Еще следует учитывать, что, несмотря на то, что договор может быть составлен в простой письменной форме, его условия не должны противоречить нормам действующего законодательства. Поэтому лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

- Как проверить, действительна ли доверенность на продажу жилья на день оформления сделки?

- Если при расторжении брака не производился раздел общего имущества, таким согласием стоит заручиться. Дело в том, что трехлетний срок исковой давности начинается не с момента расторжения брака, а со дня, когда разведенный супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество.

Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока действия, отмены доверенности лицом, ее выдавшим, отказа лица, которому она выдана, смерти гражданина, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, смерти гражданина, которому выдана доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

- Доверенность должна быть надлежащим образом оформлена. По закону, она будет считаться недействительной, если в ней не указана дата выдачи. Срок действия такого документа не может превышать трех лет. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, также должна быть удостоверена нотариусом.

- Данная квартира будет общей собственностью с вашим супругом, так как в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации. Но, законный режим имущества (режим общей совместной собственности) супругов можно изменить брачным договором, в котором вы с мужем определите, что данная квартира (и иное имущество, по вашему усмотрению) является вашей личной собственностью. Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

- Я заключила брак после подписания договора купли-продажи квартиры, но до его регистрации. Означает ли это, что на продажу этой квартиры супруг должен дать свое согласие?

- Закон не запрещает продажу жилья с неоформленной перепланировкой лишь в том случае, если произведенными изменениями не затронуты внешние границы квартиры или несущие стены. При продаже такого жилого помещения продавец обязан известить об этом покупателя, который, в свою очередь, должен в письменном виде подтвердить свое согласие на приобретение квартиры и взять на себя обязательство по оформлению перепланировки.

- В квартире самовольно совместили санузел. Можно ли ее продать в таком виде или сначала необходимо узаконить перепланировку?

- Размер этой льготы зависит от срока владения квартирой на правах собственника. Если вы собственник квартиры 5 и более лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи квартиры. Если срок владения квартирой менее 5 лет, то размер налогового вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 000 000 рублей. То есть при продаже такой квартиры продавец должен будет заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы за минусом 1 000 000 рублей.

- Каков размер налогового вычета, предоставляемый по закону продавцу квартиры?

Приобретая земли сельхозназначения под последующее строительство жилья, инвесторы рассчитывают на сверхвысокую рентабельность проекта. Самый дешевый способ сменить назначение на участки для личного подсобного хозяйства или под дачное строительство, говорит заместитель гендиректора компании Велес Капитал Девелопмент Владлен Волошин. Это позволяет перевести земли с минимальными временными и финансовыми потерями, отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, в частности потому, что не приходится оплачивать сельхозпотери. О популярности этой практики свидетельствует и тот факт, что в пределах 10-20 км от МКАД уже практически не осталось непереведенных земель. Появилась и новая схема: инвестор покупает землю, подводит коммуникации, переводит участки под индивидуальное жилищное строительство и продает их без подряда. Например, по Новорижскому шоссе именно по такой схеме появились поселки Freedom, Лесные зори, Липка.

С момента принятия закона о переводе земель прошел почти год. По мнению специалистов, процедуры смены назначения стали более прозрачными и регламентированными. К сожалению, только на бумаге.
Из существующих семи категорий земель на долю сельскохозяйственных угодий приходится около 38,7%, земли поселений занимают 11%, промышленности 7%.

Препятствиями для дальнейшей застройки на переведенных землях могут быть ЛЭП, неподходящий состав почв (зыбучие пески, болота), включение участка в проекты развития городов и т. д. Трудности возможны, говорит Марина Маркарова, если инвестор изменит вид разрешенного использования на дачное строительство и захочет данный участок застраивать, например, только таунхаусами, которые по своей сути являются малоквартирной жилой застройкой. Поскольку прямого запрета в ФЗ на строительство таунхаусов на землях под дачное строительство нет, Марина Маркарова отмечает, что решение принимается на усмотрение главы округа и глав архитектурных департаментов администраций. Соответственно могут разрешить, а могут и отказать.

Как и везде, при переводе случаются и проколы. Заместитель руководителя департамента загородной недвижимости отделения Проспект Вернадского корпорации Инком-недвижимость Антон Минеджян рассказывает о случаях, когда не удалось перевести землю даже при очень большом желании: Собственники ждали по несколько лет, пытались использовать все возможные средства, но безрезультатно. В основном такие случаи относятся к землям, выделенным в конце 90-х начале 2000 годов.

Ситуацией пытаются воспользоваться и обыкновенные обманщики: На рынке есть много спекулянтов, обещающих ускорить процедуру или решить проблемы за взятки, но кончается тем, что проекты зависают, говорит Антон Минеджян. За чиновников никто не может поручиться, даже люди приближенные, говорят специалисты. Поэтому непереведенные земли не появляются в открытой продаже. Просто происходит смена владельцев с одного юрлица на другое. Иначе все происходило бы очень долго: уведомление комиссия пресса открытость. Здесь это никому не выгодно, сказал Ф. на условиях анонимности один из игроков рынка.
Освоение промышленных территорий и вывод производств из центра открывают большие возможности для участников рынка недвижимости. В том числе по созданию таких новых необычных проектов, как лофты.

Руководитель отдела Управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Елена Новомлинская видит сложность и в том, что в период прохождения всех согласований деньги фактически заморожены: Клиенты ищут уже переведенную землю под коттеджный поселок или склад. В 90% случаев, если земля не переведена, отказываются: ждать слишком долго и рискованно. Действительно, процедура длится минимум 6 месяцев, а в среднем полтора года. В это время инвестору-застройщику нельзя согласовывать с государственными органами генеральный план застройки, да и нет уверенности, что решение будет положительным. Гарантий не дают даже помогающие руки, переводчики как называют на профессиональном жаргоне лиц, имеющих доступ к администрации.

В процессе реализации этого плана начаты интенсивное сокращение промзон и перестройка промышленных предприятий. Только за первое полугодие 2005 года заявлено о строительстве 12 офисных центров на месте выводимых за пределы города промзон. На столь затратные проекты девелоперов толкает обострившийся дефицит свободных площадок в ЦАО. По словам гендиректора компании Paul's Yard Павла Здрадовского, выкуп земельных участков под предприятиями и перепрофилирование промышленных зон это две текущие тенденции на многие годы вперед: Крупные промзоны это фактически последний шанс получить земельный участок под комплексное и масштабное освоение на территории города, внутри сформировавшейся инфраструктуры, без обременения в виде расселения жителей ветхого фонда.

Еще шесть лет назад был утвержден проект Генерального плана развития Москвы на период до 2020 года. В постановлении столичного правительства О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы отмечено, что они занимают свыше 16% городской территории и являются самыми неэффективно, беспорядочно застроенными, а иногда и экологически опасными территориями.

Первые лофты появились на Манхэттене в 50-60-е годы: арендаторы индустриальных помещений и складов перебрались в более подходящие районы, а опустевшие помещения, сдававшиеся за копейки, быстро попали в поле зрения творческой богемы, перекочевавшей туда вместе со своими мастерскими и студиями. Они не задумывались над внесением в интерьер дополнительных деталей: отделив спальную зону и ванную книжным шкафом, все остальное железные перекрытия, кирпичные стены оставляли без изменений. Спустя 20 лет, когда такие помещения приглянулись молодым независимым людям с Уолл-стрит, девелоперы уже могли предложить им различные варианты, в том числе с отделкой. Популярность лофтов перекинулась и на Европу, а когда настоящие фабрики закончились, там стали возводить новые здания с индустриальными элементами.

Жизнь в фабричных стенах. На рынке недвижимости все чаще поговаривают о том, что одним из вариантов реконструкции невостребованных площадей могут стать жилые помещения. В классическом западном понимании лофт это апартаменты в старом индустриальном здании: заводе, фабрике, котельных, складском помещении, а иногда даже и в церкви. Их характерные черты огромная площадь (400-1000 кв. метров), высокие потолки (до 10 метров), бетонный пол, панорамное остекление, часто обширные дворовые территории с промышленными отходами, которые после реконструкции не убирают. Беспокоиться о том, найдутся ли желающие жить в таком окружении, не приходится. На Западе это давно известное и любимое направление, приверженцами которого являются, например, Том Круз и Дэвид Боуи, а также Роберт де Ниро, купивший лофт в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне.

Остается и вопрос инвестиционной привлекательности направления. Девелоперы руководствуются рентабельностью, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. С этой точки зрения наибольший интерес вызывает коммерческая недвижимость, поэтому девелоперы не спешат отказываться от выгодных проектов реконструкции промзон в офисные объекты в пользу лофтов. Они мало известны российским клиентам, и прогнозы их будущего на московском рынке весьма спорны. Соглашается с ним и управляющий партнер Nоrdblom Group Ирина Жарова-Райт: Ни в Москве, ни в России настоящих лофтов пока нет. На мой взгляд, очень качественный лофт мог бы получиться после реконструкции фабрики Красная роза на улице Тимура Фрунзе. Однако был выбран другой путь использования помещений, и сейчас там находится офисный центр и галереи.

Не секрет, что на рынке недвижимости Россия заимствует западный опыт. Однако мнения специалистов относительно будущей популярности лофтов в России расходятся. Одна из причин сомнений незнание потребителями продукта как такового. Рынок элитного жилья в России начал развиваться сравнительно недавно, и покупатели не были знакомы с лофтами, считает заместитель генерального директора компании Гута-девелопмент Андрей Харченков. Кроме того, им вполне хватало действующих на рынке предложений. По его словам, девелоперы также не спешили предлагать новый вид недвижимости, полагая, что предпочтения клиентов лежат в другой области квартира непременно в клубном доме в центре, дача на Рублевке. Сейчас квартира в пределах Золотой мили уже далеко не эксклюзив. Появление нестандартных объектов, отличающихся от просто элитных, в условиях, когда элемент новизны на рынке себя исчерпал, закономерная перспектива развития жилой недвижимости, уверяет Андрей Харченков.

Конечно, для любого проекта рентабельнее снести старое здание и построить на его месте офисный центр или элитный дом. Однако в Москве есть промышленные здания памятники архитектуры и истории, снос которых запрещен. К таким относится, например, фабрика Красный Октябрь на Берсеневской набережной. После ее перевода на территорию концерна Бабаевский именно там появятся первые лофты. У Алексея Аверьянова противоположное мнение. Он убежден, что большинство старинных индустриальных зданий Москвы не подходит для реконструкции под жилой фонд: Во-первых, здания фабрик и заводов слишком велики даже для лофтов и требуют значительного объема инвестиций. Во-вторых, девелоперов пугает экологическая обстановка на многих объектах. Если в здании велись процессы, связанные, например, с химическим производством, то, очевидно, что спрос на такое жилье будет минимальный.

За и против. Андрей Харченков выделяет две главные предпосылки развития этого стиля в Москве: экономические, связанные с высвобождением большого количества площадей производственного назначения, и рыночные повышение спроса на большие площади и тенденция к индивидуализации и концептуальности жилого помещения.

Особое внимание, считает Андрей Харченков, при перепрофилировании в жилое помещение следует уделять экологии: производство, которое велось в стенах здания, не должно быть связано с вредными или опасными для здоровья веществами, то есть под реконструкцию подходят фабрики только некоторых видов легкой или пищевой промышленности. Среди промзон, в которых теоретически могли бы появиться лофты, специалисты называют (помимо Берсеневской и локальных промзон в ЦАО) Лефортовскую, Краснопресненскую, Филевскую, Дорогомиловскую, Новослободскую, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе, район Хамовников с расположенным на его территории одноименным пивным заводом, корпуса завода Серп и молот, южную часть Замоскворечья, Шаболовку, Ленинградский проспект. Перспективны все зоны без исключения, вопрос в этапности вывода производства, убежден Павел Здрадовский.

Реконструируемый объект должен отвечать нескольким критериям. Это месторасположение, архитектура, конструктивные особенности здания, окружающая застройка, видовые характеристики. Поэтому под лофты идеально подходят небольшие производственные строения, время постройки которых относится к концу XIX началу XX века, расположенные в центральных районах столицы. В качестве перспективных помещений специалисты называют выставленное сейчас на продажу четырехэтажное здание (площадью 13,5 тыс. кв. метров) бывшей кардолентной фабрики на улице Марксистская. Удачным реализованным проектом считается элитный жилой комплекс в Риге, построенный в 2003 году. Под лофты была реконструирована фабрика по производству гипса, рассказывает Ирина Жарова-Райт. Над проектом работали архитекторы Марис и Зайга Галисы. Им удалось сохранить исторический облик здания.

Для рентабельности проекта важно и то, как он будет позиционироваться в дальнейшем. Стоимость подобных предложений сложно оценить, так как на данный момент на московском рынке нет подобных предложений. Но уровень цен, по мнению большинства специалистов, будет соответствовать элитному сегменту. В Нью-Йорке цены достигают $12 тыс. за квадратный метр, а в Праге, где рынок лофтов только формируется, $1,5-2 тыс. В Лондоне на вторичном рынке цены варьируются в пределах $3,5-6 за метр. Андрей Харченков считает, что цены на некоторые лофты будут приближены к верхней границе элитного сегмента. Что касается расходов на коммунальные услуги, то, по оценкам специалистов, учитывая значительные площади лофтов, они будут выше, чем в классических клубных домах. Так, ежемесячная плата за обслуживание лофта площадью 700 кв. метров будет составлять около $2100 из расчета $2,5-3,5 за метр в месяц, что является средней ставкой в домах класса де люкс.

Перепрофилирование промышленного объекта связано с большими затратами на рекультивацию земли, комплексной перестройкой внутренних помещений и организацией инфраструктуры для жилого комплекса. По словам Алексея Аверьянова, себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у реализации офисного проекта. Павел Здрадовский уверен, что все зависит от исходных условий характера производства, которое функционировало здесь до начала реконструкции, объемно-планировочных характеристик здания: Требования к жилым помещениям в соответствии с действующими нормативами, естественно, выше, но необходимо помнить и о том, что иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ в части инженерии.



Главная --> Публикации