Главная --> Публикации --> Апартаменты в законе Шарм французской ривьеры Инвестиции в экологию могут приносить реальную прибыль Российская столица на хорошем счету Квартиры в обмен на тюрьму

Велик ли спрос?

Подавляющее большинство покупателей загородного жилья мечтают переехать в резиденции, в полной мере отражающие их личные воззрения на семейное гнездо. Однако далеко не все согласны ждать, пока пройдет как минимум год с момента покупки до окончания отделочных работ и наступления момента, когда можно будет перебраться в желанный коттедж. Многие хотели бы переселиться сразу в уже готовый дом, и именно для них на подмосковном рынке есть полностью законченные дома коттеджи под ключ.

По мнению генерального директора компании Земля Консалтинг Ирины Гунченко, это связано прежде всего с устойчивым спросом. 70% потребителей бизнес-класса и класса de luxe предпочитают приобретать коттеджи, построенные под ключ, считает она.

По данным экспертов загородного рынка, таких людей с каждым годом становится все больше и больше. Как отмечает управляющий директор компании Blaсkwood Марина Маркарова, по количеству заявок на их долю приходится около 50%. По оценке руководителя отделения Сретенское департамента загородной недвижимости корпорации Инком-Недвижимость Антона Архипова, таких клиентов меньше, но все-таки достаточно. Примерно 25% потенциальных клиентов с удовольствием купили бы дом под ключ, утверждает эксперт. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, в свою очередь, говорит, что доля желающих купить полностью готовый к проживанию загородный дом 30%.

Причин тому несколько. Прежде всего желание сэкономить время. Клиент не хочет долгие месяцы созерцать неоконченный объект на месте будущего дома. Готовые коттеджи пользуются спросом в такой дом можно поселиться сразу после окончания строительства и не тратить время на ремонт и отделку. Занимают эти хлопоты, как правило, не меньше года, говорит заместитель директора управления загородной недвижимостью компании Миэль-Недвижимость Владимир Яхонтов.

Но хотя в каждой компании приводят различные статистические данные, эксперты солидарны в том, что количество таких клиентов продолжает расти. В частности, как утверждает заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов, спрос на коттеджи под ключ одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости.

Желание купить коттедж под ключ может быть обусловлено и другими факторами. В частности, когда целью покупки является приобретение не родового гнезда, а всего лишь летнего домика для отдыха на природе. По словам руководителя направления загородной недвижимости Корпорации МИАН Светланы Кондачковой, достаточно большим спросом пользуются готовые коттеджи под ключ, удаленные от МКАД на 80-100 км, расположенные на водохранилищах Рузском, Озернинском, Можайском.

Вторая причина экономия сил. Если проводить отделку пусть не собственными руками, но с привлечением профессиональных дизайнеров, то немало нервов придется потратить на поиск нужного варианта и контроль за исполнением замысла. На это готовы решиться далеко не все. Многие покупатели не видят себя строителями или девелоперами, таким образом, не планируют активно вести отделку своей загородной резиденции. В некоторых сегментах рынка аналитиками Penny Lane Realty отмечено повышенное внимание приобретателей к готовому жилью, и, консультируя застройщиков, мы указываем на насущную потребность предлагать готовые к проживанию дома, говорит Александр Рыков.

Если спрос велик, то девелоперы по традиции столичного рынка недвижимости либо не успевают за клиентами, либо выводят на рынок предложения, не удовлетворяющие потенциальных покупателей. Хотя зачастую попадают в молоко и не по своей вине. Как отмечает Тимур Сайфутдинов, примеров продажи целых поселков под ключ нет, поскольку строительство такого поселка требует намного больших вложений, связано с большими рисками и окупается дольше, чем в случае поселков, возведенных под чистовую отделку. Предложения под ключ поступают в основном от частных застройщиков. Но, с другой стороны, руководитель филиала На Солянке компании Новый город Валерия Родионова утверждает, что даже из этих немногочисленных предложений далеко не все соответствуют принятым нормам качества.

Границы жанра

Все предложения подмосковных коттеджей под ключ можно поделить на три типа. Во-первых, это объекты вторичного рынка дома, некогда построенные владельцем для себя и в силу разных причин выставленные на продажу. По мнению всех специалистов, таких предложений на сегодняшнем рынке большинство. Как говорит Марина Маркарова, основная доля выставленных на продажу коттеджей под ключ относится к вторичному рынку, а большинство застройщиков предпочитают строить коттеджи под отделку. По ее оценке, по структуре предложения на вторичном рынке коттеджи под ключ занимают около 58%, из них 56% это коттеджи без мебели и 44% уже меблированные.

К сожалению, на рынке много домов с такой отделкой, что лучше бы ее не было. Сделано слишком дешево, без души, стандартно. Тот самый евростандарт, принятый для сдачи в аренду: крашеные стены, недорогой паркет, обычная столярка. С одной стороны, готовых домов довольно много. С другой объекты с действительно надлежащим качеством отделки встречаются очень редко и спрос на них превышает предложение раза в два, говорит она.

Абсолютно особняком на первичном рынке стоит второй тип домов под ключ коттеджи, построенные поначалу для сдачи в аренду, но по каким-то причинам выставленные застройщиком на продажу. Таких поселков еще меньше, чем в предыдущем случае, и, по мнению Антона Архипова, эти предложения появляются на рынке не от хорошей жизни. Дело в том, что для сдачи в аренду обычно возводятся дома более низкого качества, так как арендаторы не столь привередливы, как [будущие] владельцы. В частности, в таком доме [обычно] меньше общая площадь, не столь велика придомовая территория, так как это временное жилье. Когда же человек рассматривает вопрос покупки собственного коттеджа, он предъявляет совсем другие требования, говорит он.

Два других типа готовых предложений относятся к первичному рынку. В первом случае речь идет о коттеджных поселках, возведенных застройщиком на продажу и предлагаемых им же в готовом виде. Таких предложений, уверяют эксперты, совсем немного. Хотя застройщик и может сделать отделку более дешевой, это процесс трудоемкий, занимает много времени и зачастую превращается в неблагодарное дело. Если говорить об относительно дешевых домах, то обычно с отделкой продаются деревянные дома или типа сэндвич, в кирпичных домах такая практика обычно не встречается, объясняет ситуацию Антон Архипов. Что касается первичного рынка, то застройщикам невыгодно строить коттеджи под ключ, поскольку они отличаются более долгими сроками экспозиции, добавляет Марина Маркарова.

До $1 млн и выше

На рынке есть несколько предложений готовых домов, не относящихся ни к одному из описанных выше типов, это так называемые демонстрационные коттеджи. Для наглядного привлечения клиентов в коттеджном поселке девелопер обычно возводит пару домов за свой счет. В частности, как рассказал Владимир Яхонтов, такие предложения есть в Миэле. В своих девелоперских проектах наша компания проводит ремонт 4-5 строений, которые в момент реализации выступают в роли демонстрационных коттеджей. Впоследствии мы реализуем эти дома по достаточно выгодной для покупателя цене, поскольку отделка оценивается нами по себестоимости, рассказывает Яхонтов. Но такие дома на общую систему предложения обычно не влияют.

Эксперты рынка в целом единодушны, что ценовой диапазон таких домов начинается от $500 00 Как говорит заместитель генерального директора компании Гута-Девелопмент Андрей Харчевников, это верхний ценовой сегмент. По словам Валерии Родионовой, наиболее востребованы готовые дома в интервале от $500 000 до $1 млн.

Наиболее популярный тип коттеджей является и наиболее дорогим. По мнению специалистов, большинство готовых домов на вторичном рынке построены по индивидуальным проектам с дорогой отделкой, большой придомовой территорией, но подчас все это не по вкусу новому владельцу. По словам Александра Рыкова, если состоятельный человек самостоятельно строит дом, архитектурные излишества являются отражением его внутреннего мира, в случае же реализации такого объекта эти детали могут вступить в конфликт с пониманием прекрасного, сложившимся у будущего покупателя.

По словам Антона Архипова, у таких проектов не слишком высокие шансы быть проданными по желаемой цене. Мы рекомендуем продавцам не надеяться [серьезно] заработать на этой сделке, максимум, на что можно рассчитывать, вернуть вложенные деньги. Даже с учетом постоянно растущего рынка [готовый] дорогой эксклюзивный проект продать крайне сложно, говорит эксперт.

Однако, по мнению некоторых экспертов, $1 млн далеко не предел. По словам начальника отдела загородной недвижимости Soho Realty Максима Сухарькова, спрос на коттеджи под ключ достаточно высок в самом дорогом элитном сегменте от $5 млн. Работая с подобными домами, застройщик обеспечивает высочайшее качество отделочных работ: привлекает известных именитых дизайнеров, использует самые современные отделочные материалы крупнейших мировых производителей делает колоссальные финансовые вливания в проект, считает он.

В целом же, по мнению Тимура Сайфутдинова, два рынка дорогих коттеджей под ключ тесно взаимосвязаны. По его мнению, активно развивающийся рынок вторичного жилья косвенно стимулирует спрос на новые дома под ключ.

На первичном рынке коттеджей под ключ, по мнению специалистов, также лидируют поселки самого высокого класса и того же ценового сегмента, что и на вторичном рынке готовых домов. Высокую стоимость этих коттеджей определяют два фактора. Во-первых, на цену таких домов влияет высокое качество строительства и отделки. Как утверждает Марина Маркарова, коттеджи под ключ продаются по более высоким ценам, конечная стоимость зависит от использованных материалов и уровня отделки, в среднем коттедж с внутренней отделкой будет стоить дороже на 30-35%. Во-вторых, на стоимость влияет индивидуальность проекта. Каждый покупатель стремится выразить свою индивидуальность в оформлении дома. Поэтому в коттеджном поселке уровня бизнес-класса и выше, сдающегося под ключ, не должно быть одинаковых интерьеров. Это означает, что для каждого коттеджа необходимо создать свой дизайн-проект, что существенно удорожает строительство, добавляет Владимир Яхонтов.

Если сегодня большинство готовых коттеджей предлагается в самом дорогом сегменте вторичного рынка, то их будущее большинство экспертов связывают с экономклассом. Такая позиция основывается прежде всего на европейском опыте: в западных странах покупателями готовых домов являются представители среднего класса, не готовые потратить крупную сумму на дорогостоящие материалы и индивидуальную отделку. В России у такого подхода есть своя традиция, считает Антон Архипов. В этом случае можно провести параллель с городским жильем: готовые квартиры с типовой отделкой это признак муниципальных домов для малоимущих граждан. Раньше, 20-30 лет назад, все мирились с такой практикой, теперь же выделилась группа людей, которые стремятся создать жилье своей мечты по индивидуальному образцу. Так же и на рынке загородного жилья, рассуждает эксперт.

Непривередливый эконом

Поэтому, считает Валерия Родионова, продажи под ключ это все-таки для вторичного рынка. На Западе готовые домики популярны, в России они не прижились. Там отношение к дому легче, люди жилье продают, покупают отношение как к гостинице. В России немного другая идеология, к купленному дому относятся серьезнее, полагает она. В свою очередь, Владимир Яхонтов говорит, что нет повода для отчаяния и современная ситуация в экономклассе это временный этап. В результате мы придем к стандарту Америки, где покупатель приобретает дом в высшей степени готовности с полом и белыми готовыми к покраске стенами, считает он. Этот процесс, по мнению Антона Архипова, может привести к серьезным изменениям на загородном рынке.

На сегодняшний день в Подмосковье готовые коттеджные поселки экономкласса находятся в ценовом диапазоне $150 000-200 000, что, в свою очередь, не отражает доходы действительно среднестатистического россиянина. Как говорит Антон Архипов, все клиенты на этом рынке являются миллионерами скорее всего у покупателя коттеджа за $200 000 есть и хорошая квартира в Москве, и дорогой автомобиль, и свой бизнес. Поэтому даже так называемый экономкласс остается продуктом потребления людей, входящих в 3-5% самых богатых людей России, которые все равно имеют свои индивидуальные предпочтения.

Риск неудачи

По мере появления проектов совсем-совсем экономкласса возникнет слой людей, которые захотят поменять квартиру в Москве на загородный дом в Подмосковье. Для этого, на мой взгляд, должно пройти примерно лет пять. С другой стороны, это приведет к возможному снижению требований покупателей, например, в таких домах высота потолков на 2-м этаже будет 2,4-2,6 м, как сейчас принято в западных странах, считает Архипов.

Излишняя вычурность архитектуры действительно может привести к тому, что объект зависнет на рынке на несколько лет. Поэтому эксперты солидарны друг с другом в предпочтении традиционных стилей для таких проектов. Архитектура напрямую влияет на ликвидность загородного дома. В одном из поселков дома напоминали покупателям корпуса пионерского лагеря, что крайне негативно отражалось на решении о покупке, рассказывает Александр Рыков. По его словам, 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистский стили в архитектуре загородного дома. Что касается стилей, то хорошая архитектура пользуется спросом. Без изысков, скорее традиционная. Сегодня кирпичные замки никого не привлекают, хайтек на любителя. В моде было шале, к этой тенденции время от времени возвращаются, добавляет Андрей Харчевников.

На стадии реализации коттеджного поселка под ключ девелопер может столкнуться с серьезными сложностями, связанными как с изменившимися предпочтениями клиентов, так и с увеличением срока экспозиции объекта. Как известно, рынок меняется, и то, что было популярно всего пару лет назад, сегодня может просто не найти покупателя. Если застройщик не получил необходимых рекомендаций, то он не сможет удовлетворить быстро меняющийся вкус. Поэтому в строительстве коттеджей под ключ следует использовать традиционные архитектурные стили классику и неоклассику, советует Антон Архипов.

При соблюдении необходимых требований наиболее быстро реализуются коттеджи под ключ в экономклассе, считает Антон Архипов. По его словам, если адекватная цена дома около $200 000-300 000, то срок экспозиции типичен для загородного рынка и составляет от трех до шести месяцев. Напротив, дорогие дома, построенные по индивидуальному проекту, уходят дольше всего, полагает Марина Маркарова.

Таким образом, проблема неактуальности архитектурного стиля коттеджа решается довольно просто, однако того же нельзя сказать об увеличении срока экспозиции готовых домов. Как бы ни был хорош поселок, считают некоторые эксперты, на коттедж под ключ покупателя найти сложнее, чем на дом под чистовую отделку.

Первые ласточки

Основную долю не слишком удачных проектов составляют дома, где дизайном интерьеров занимался не архитектор, а, допустим, собственник. В качестве примера неудачного проекта можно привести один коттедж, который был оформлен в стиле средневекового замка. Наружная отделка была в сером цвете, а для внутренней отделки использовались темные тона. В результате дом производил угнетающее впечатление. Это объект был у многих риэлторских компаний, и его не могли продать более года, рассказала Маркарова.

На Рублевке коттеджи под ключ предлагаются в Аламея Кантри (17 км от МКАД), Усов Престиж (12 км), Новорублево (14 км). По Новой Риге готовые коттеджи реализуются в поселках Усадьба Алексеево (19 км от МКАД), Лесные дали (50 км), Борисоглебский (55 км). Вдоль Дмитровской трассы также есть несколько таких поселков, например Домик в лесу (38 км) и Смородинка (8 км).

Из-за многих рисков большинство девелоперов не стремятся приумножить количество коттеджей под ключ и не возводят поселки, полностью состоящие из готовых домов, предпочитая продажи на ранней стадии строительства или под отделку. Однако предложения под ключ на рынке все-таки есть. Из направлений, приютивших эти поселки, традиционно лидируют самые дорогие Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, а также недавно вошедшее в число наиболее престижных Дмитровское.

В будущее с оптимизмом

В большинстве этих поселков на продажу выставлены готовые деревянные дома. Как говорит Валерия Родионова, они как раз должны продаваться с отделкой, потому что такой дом без отделки выглядит страшно и быстро теряет товарный вид. Она считает, что в этих домах и стандарты попроще, потому что они в большинстве своем подешевле, а отделка сводится к обработке древесины (местами она обшивается). Все же, по ее мнению, девелоперы не зря опасаются таких проектов: Продажи идут нелегко прежде всего потому, что заявленная стоимость плохо сочетается с деревянным домом, даже на Рублево-Успенском шоссе.

На сегодняшний день есть готовые коттеджи, которые стоят примерно $150 000-200 000, что сравнимо с ценой столичного жилья, однако все такие коттеджи находятся на значительном удалении от Москвы. Пока возводить готовые дома под ключ невыгодно. Сейчас в Подмосковье велики затраты девелоперов на создание коммуникаций, увеличение электрических мощностей, строительство дорог, безрадостно констатирует Антон Архипов.

Высокие риски, увеличивающийся срок экспозиции и быстро меняющийся спрос приводят к тому, что новые коттеджные поселки, предлагающие не самому состоятельному клиенту готовый дом под ключ, составляют лишь малую толику рынка загородной недвижимости. Как размышляют риэлторы, то ли рынок не созрел для таких предложений, то ли уровень благосостояния населения, то ли влияние оказывают все факторы вместе.

В целом же игроки рынка полагают, что будущее у готовых домов под ключ в Подмосковье есть. Если ранее подобные предложения были единичны, сегодня они уже исчисляются десятками, констатирует Максим Сухарьков.

Но со временем, считают знатоки рынка, ситуация все же может измениться к лучшему. Вся надежда на экономкласс. В частности, одним из потенциальных инструментов развития этого сегмента специалисты считают ипотеку. По словам Александра Рыкова, на ситуацию может повлиять развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости и покупатель скорее всего предпочтет, заплатив деньги, въехать в готовый интерьер, не тратя время на ремонт и меблировку.

В ряде компаний, работающих на рынке элитного жилья столицы, считают, что тенденции к укрупнению были намечены еще в прошлом году. В 2004 г., отмечают в компании Welhome, на рынке были заявлены жилые комплексы Онегин и Коперник на 130 и 146 квартир соответственно, в 2005 г. было заявлено об Итальянском квартале на 230 квартир. К этому же ряду по признаку растущей масштабности в компании Soho Realty относят Квартал на Патриарших это уже несколько домов от одного застройщика, совершенно различных по концепциям и архитектурным решениям.

Перспектива этого сегмента рынка проста: со временем загородная недвижимость станет более доступной, а следовательно, будут развиваться и варианты готовых коттеджей. Вначале увеличится предложение готовых домов без отделки, а затем уже с готовой отделкой, прогнозирует Антон Архипов. По его словам, на все про все нужно лет пять, не меньше.
Последние несколько месяцев в жизни элитного рынка Москвы прошли под знаком обострившегося дефицита предложения и наметившегося поворота к реализации крупных жилых проектов, существующих пока, правда, только в виде идей. Некоторые эксперты склонны усматривать в их появлении тенденцию, некоторые стечение обстоятельств.

Исполнительный директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот приводит пример с домами на Остоженке. Есть объект в Молочном переулке (девелопер Роуз Групп), по соседству с ним находится Новая Остоженка ДОН-Строя. В первом доме 15 квартир, во втором 9 Но эта разница не принципиальна. Не успев купить квартиру в клубном доме, покупатель приобретает другую в более масштабном где-то неподалеку и ничего не теряет: видовые характеристики там, например, могут быть значительно более выигрышными, поясняет эксперт.

Есть правда, мнение, что все существующее в сегменте элитного рынка в настоящее время предложение, в том числе и названные жилые комплексы, вне зависимости от количества квартир и высотности дома относится к уже традиционной для российского рынка коллекции элитных предложений. Разница заключается лишь в более или менее удачном наборе потребительских качеств и соответствии их заявляемой цене.

Приводя эти примеры, заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров перечисляет набор предпосылок, сложившихся для движения рынка элитной недвижимости именно в этом направлении. По его мнению, стремление реализовать капиталоемкие проекты свидетельствует о зрелости рынка, опыте и возросшей амбициозности игроков. Рынок накопил некоторые умения и знания. Если обычно девелопером выступала небольшая компания, которая могла освоить небольшой кусок земли, должным образом разработать проект, построить маленький кутюрный домик и с успехом его продать, то сейчас в эту сферу пошли крупные инвестиционные компании, банки, которые обладают определенными активами, поясняет Сидоров.

Общее мнение таково, что кардинально новые возможности для рынка могут открыться в связи с реализацией крупноинтегрированных проектов. А это становится возможным благодаря выводу из центра столицы промышленных предприятий, таких как Красный Октябрь, Каучук. Жилой недвижимости на освободившихся участках может быть построено около 100 000-200 000 кв. м. Объект в Хилковом переулке (застройщик компания Vessolink) это 200 000 кв. м жилья, на наб. Тараса Шевченко (амбициозный проект Группы компаний ПИК) более 200 000 кв. м, на территории, занимаемой Красным Октябрем, в рамках проекта Золотой остров группа Гута планирует построить около 100 000 кв. м.

По мнению Алексея Сидорова, сыграла свою роль и сама экономическая ситуация в России. Она стала более понятной, сформировалась определенная группа потребителей, появились профессиональные консультанты, которые знают, что необходимо этим потребителям. Все это сделало естественным возникновение и развитие масштабных проектов нового типа. Если эти объекты окажутся удачными, будут выполнены на высоком уровне, отмечают в Kalinka Realty, то рынок от этого только выиграет.

Масштабный элитный жилой комплекс, отмечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, имеет более длительный срок окупаемости и требует от застройщика либо внушительного объема собственных средств, либо эффективного способа привлечения дешевых, длинных заемных ресурсов.

По прогнозу специалистов Kalinka Realty, живо обсуждаемый в профессиональных кругах дом в Хилковом переулке, 1/2 (неофициальное название Клуб Текстиль), может появиться в продаже уже в конце этого года. Цена за 1 кв. м будет на уровне $8000-15 000 на начальной стадии продаж. На Золотом острове $8000-20 00 Но это жилье ожидается на рынке позже, к концу 2006 г. Цена 1 кв. м в таких домах практически не отличается от цены в клубном доме.

Сделать на уровне, создать правильный проект это и остается самой сложной задачей. Важно, отмечает Сидоров, чтобы в результате каждая позиция (место, архитектурный проект, коммуникации, инженерия, планировки, отделка, инфраструктура) оказалась в плюсе. Хороший объект это сочетание большого количества составляющих. В таком доме, например, не может быть восемь квартир на одной лестничной площадке или двух лифтов на 10 этажей, когда жильцы, чтобы спуститься в гараж, вынуждены отстоять очередь.

Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании Контакт Элитная недвижимость, также считает, что большие жилые комплексы благодаря разнообразию сервиса смогут смело соперничать со всем имеющимся сегодня на рынке предложением. Таким образом, перед покупателем будет стоять выбор: приватность, присущая классическим клубным домам Остоженки, но отсутствие в доме прачечной, химчистки, бильярдной, комнаты для детей и массы других опций или все перечисленное, но более демократичная среда обитания.

Сложно ли будет продавать жилье в крупных комплексах, если клубный дом камерный, эксклюзивный все последнее время преподносился операторами рынка как эталон элитного вкуса? Генеральный директор компании Welhome Анастасия Маргелова считает, что клиенты, предпочитающие покупать жилье только в малоквартирных домах, есть и всегда будут. Крупные проекты воспринимаются покупателями пока скептически. Но это дело вкуса. Что лучше динамика мегаполиса или тишина и размеренность загородной жизни? Каждый выбирает, что ему нравится. Однако, по мнению Маргеловой, уровень комфорта в жилых комплексах может соответствовать уровню комфорта в клубных домах и даже в чем-то превосходить его. В жилом комплексе больше возможностей для развития инфраструктуры, она более востребована жильцами и менее обременительна для них финансово.

Важная проблема обеспеченность машино-местами тоже проще решается в крупном комплексе. В подземном гараже большого по площади объекта выполнить и перевыполнить сегодняшние стандарты рынка куда проще, чем на ограниченной территории даже 60-квартирного дома.

Кроме того, больше людей в доме меньше стоимость коммунальных услуг. Бассейн, охрана и прочее лягут бременем на оплату не 10-20, а 160 собственников.

Хотя, конечно, среди потребителей элитной недвижимости всегда останутся приверженцы классики любители более обособленного и тихого образа жизни. Кому-то пафос, а кому-то боулинг, резюмирует Надежда Кот.

По прогнозу Воронкова, крупноинтегрированные жилые комплексы привлекут внимание более молодых людей, которые оценят возможность без потери времени осуществить шопинг, решить проблемы питания, занятий спортом. И все по месту жительства.

Очевидно, что сделать центральные участки города на 100% закрытыми, комфортными для проживания незначительного количества людей идея достаточно нереальная. Платиновые места абсолютный плюс новых проектов, но это же и становится их проблемой. Можно ли представить в центре столичного мегаполиса, где-нибудь на Софийской набережной, изъятые из обращения территории просто по причине их элитности? Как это увязывается с концепцией развития Москвы как туристической мекки, за что ратует правительство столицы?

То, что большие комплексы будут более демократичными, чем, например, клубные дома, она не подвергает сомнению. Нельзя ожидать от масштабности суперэксклюзивности. Вопрос еще в том, как распорядятся этими большими территориями девелоперы. Именно это во многом определяет успех проекта и его обоснованность.

Еще один вопрос, встающий в связи с таким симбиозом, привлечение торговых операторов. Захочет ли раскрученная торговая марка оказаться, например, в районе Замоскворечья, где нет устойчивого потребительского спроса, где, как говаривал классик, живут лишь медведи да Бальзаминовы, пусть даже очень богатые? Хотя, в конце концов, многое определяет окончательная цена.

Скорее всего, предполагают в Kirsanova Realty, на территории таких комплексов будут созданы обособленные приватные места проживания для богатых людей. Во всяком случае, проблема соседства открытых (!) пешеходных зон и супердорогих апартаментов это то, что сегодня живо обсуждается многими участниками элитного рынка.

Риэлторы не считают уходящую осень традиционной для московского рынка недвижимости: изначально ими ожидалась большая активность покупателей. Но даже в этой ситуации спрос клиентов мог быть удовлетворен лишь на 30-50%. Это значит, что из 10 заявок лишь 5-7 завершались сделкой. Такая картина наблюдалась во всех категориях, особенно сложно было находить квартиры стоимостью $1-1,5 млн. Пентхаусы, особняки, если гражданин задался целью приобрести именно это и ничто другое его не устраивает, на эту категорию элитного жилья, по общему мнению специалистов, хронически высок отложенный спрос.

В целом же операторы рынка воспринимают намечающийся выход крупных проектов на рынок оптимистично. Надежда Кот считает, что такое существенное пополнение рынка новым товаром поправит соотношение спроса и предложения. Пока преобладает явный перекос в сторону первого. А ведь известно, напоминают в Kirsanova Realty, что только в конкурентной борьбе рождаются элитные шедевры. Однако выход новых проектов в лучшем случае дело ближайшего года. До этого рынок будет продолжать жить в режиме дефицита всех категорий элитного жилья.

В Soho Realty cчитают, что отсрочка начала реализации проекта и старта рекламной кампании это лишь самая малая проблема, вытекающая из нового закона. Гораздо серьезнее то, что закон резко ограничил перечень инструментов привлечения инвестиций для застройщика и, соответственно, снизил инвестиционную привлекательность рынка в целом.

Причина дефицита во многом объясняется выходом федерального закона РФ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. С 1 апреля текущего года, когда закон вступил в силу, на рынок продаж не вышло ни одного нового элитного объекта, отмечают в АН Контакт Элитная недвижимость. По мнению, высказанному в компании Welhome, выход на рынок ряда проектов затягивается по причине несоответствия документов требованиям нового законодательства.

Очереди на бесплатное жилье вскоре вновь начнут пополняться. Регионы наконец определили критерии, которые дадут гражданам право претендовать на государственную квартиру. В очередь теперь записывают не всех, кто живет в тесноте, а лишь семьи, которые не способны купить жилье даже в кредит.

О том, что частный инвестор уходит с рынка, говорят многие операторы. И если у девелопера нет надежной финансовой поддержки в виде собственных активов или взаимодействия с банковскими структурами, его шансы выйти на рынок с достойным проектом невелики. Надежда только на то, что рентабельность проекта в элитной сфере все еще вполне прилична примерно 50%. Значит, определенный состав игроков здесь будет сохраняться.

Почти девять месяцев региональные власти размышляли о критериях, которые бы давали право жителям претендовать на бесплатную квартиру. С нового года очередников станет больше: по информации Госстроя, соответствующие законы приняты или готовятся к утверждению уже в 13 регионах (Сахалинская область, Карелия, Москва, Республика Дагестан, Республика Чувашия, Якутия, Владимирская область, Читинская область, Рязанская область, Кировская область, Санкт-Петербург, Еврейская АО, Архангельская область). Все они написаны на основе рекомендаций Госстроя, текст которых имеется у Ведомостей. Главный принцип, по которому граждан предлагается включать в категорию малоимущих, неспособность семьи самостоятельно купить жилье на рынке даже в кредит, объясняет Александр Пузанов, генеральный директор Института экономики города, специалисты которого помогали Госстрою разрабатывать методику. Так, из очереди будут исключены более обеспеченные граждане, зато самые малоимущие будут обеспечены жильем гораздо быстрее, объясняет он.

Массовые очереди на бесплатное жилье ушли в прошлое 1 марта, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Теперь на квартиру от государства вправе претендовать лишь малоимущие граждане. Кто считается малоимущим в каждом конкретном регионе, должны определить местные власти.

Теперь бесплатное жилье положено семьям, имущество которых и совокупный доход не позволяют ни накопить на квартиру в течение 10 лет, ни взять ипотечный кредит. Имеется в виду рыночная цена квартиры, которая соответствует городским нормам для такой семьи. Доход семьи будет определяться суммой среднемесячного дохода всех ее членов за вычетом прожиточного минимума. Процедура включения в очередь будет выглядеть так: оценив доход семьи и рассчитав стоимость нужной ей квартиры, чиновники должны будут подсчитать, сколько денег этой семье не хватает. Затем они вычтут из этой суммы все, что семья может выручить, продав имеющееся у нее имущество: квартиру, дачу, гараж, машину, ювелирные украшения и т. д., и все деньги на счетах в банках. После чего рассчитают по специальной формуле, сможет ли семья самостоятельно накопить на нужную квартиру или взять ипотечный кредит. Если не сможет семью включат в очередь.

До сих пор граждане имели право встать в очередь, если общая площадь их жилья не соответствует социальной норме (в Москве это менее 10 кв. м общей площади на человека в отдельных квартирах или 15 кв. м в коммунальных). Подтверждения неплатежеспособности очередника вообще не требовалось.

Другая проблема оценка рыночной стоимости имущества. Нуждающемуся гражданину придется потратить немалые деньги на то, чтобы его имущество оценили профессиональные оценщики, рассуждает чиновник правительства Москвы. А в большинстве российских городов и поселков таких оценщиков просто нет. Методика Госстроя предполагает, что оценивать имущество будут сами муниципалитеты. Но в этом случае они будут напрямую заинтересованы в том, чтобы завысить его стоимость и сократить число очередников, предупреждает вице-президент консалтинговой компании Техинвестлаб.ком Виктор Агроскин.

Подвох в том, что имущество граждан предлагается оценивать по рыночной цене, говорит депутат Госдумы Олег Шеин, один из авторов альтернативного проекта Жилищного кодекса. А значит, двухкомнатная хрущевка в регионе будет стоить 600 000 руб., а не 150 000 руб., как по стоимости БТИ. Это сразу отсекает от очереди большую группу нуждающихся в жилье, поскольку их доходы в этом случае будут превышать необходимый порог, предупреждает депутат.

О том, что торговая сеть Рамстор намерена активно развивать сеть в Московской области, в Рамэнке объявили в конце прошлой недели. Компания уже открыла супермаркет площадью 1,9 тыс. кв. м в Красногорске, а в декабре планирует открыть еще один магазин площадью 2,5 тыс. кв. м в Мытищах. В компании подчеркнули, что будут осваивать не только города спутники Москвы, но и отдаленные города региона. Так, в Чехове в конце этого года Рамэнка откроет супермаркет площадью 1,3 тыс. кв. м, а в Сергиевом Посаде и Орехове-Зуеве торговые центры площадью по 23 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, стоимость открытия супермаркета в Чехове может составить около $500 тыс., а торговых центров в Сергиевом Посаде и Орехове-Зуеве $10-12 млн каждый.

К тому же надежных методик массовой оценки имущества до сих пор не существует, напоминает чиновник правительства Москвы. К примеру, депутаты Госдумы четвертый год не могут ввести налог на недвижимость, поскольку Госстрой так и не сумел разработать надежную методику массовой оценки квартир.
В конце минувшей недели турецкая компания Рамэнка объявила о планах развивать принадлежащую ей сеть Рамстор в отдаленных городах Подмосковья. До конца этого года компания откроет супермаркет в Чехове, а в следующем году запустит два торговых центра в Орехове-Зуеве и Сергиевом Посаде. Участники рынка назвали планы владельцев Рамэнки характерными для нынешнего этапа развития рынка сетевого ритейла; вслед за городами-миллионниками и областными центрами крупнейшие игроки начали осваивать райцентры.

До сих пор развивать собственные сети в городах с небольшим населением решались только дискаунтеры. В частности, сети Дикси, Пятерочка и Магнит самостоятельно и по франчайзингу развивали свои сети в городах Центрального, Уральского и Южного федеральных округов. Однако ритейлеры, развивающие крупные розничные форматы, ограничивались открытием своих магазинов в Москве, городах-миллионниках и областных центрах с населением не менее 400-500 тыс. человек. Участники рынка отмечают, что именно сейчас для таких компаний настало время осваивать не только города-миллионники и областные центры, но и сравнительно небольшие города с населением 50-300 тыс. Эти города не избалованы цивилизованной торговлей, а потому современные крупные магазины или даже торгцентры будут восприняты на ура, говорит директор по связям с общественностью холдинга 'Марта' (развивает сети Grossmart и Billa) Евгений Сухарников. Развиваться в городах-миллионниках правильная стратегия, но можно строить сеть и в сравнительно небольших городах. Там тоже есть средний класс, зато практически нет конкуренции. Ритейлер, который приходит в небольшой город первым, фактически становится монополистом, поскольку для магазина конкурента в городе просто не найдется клиентов.

ООО Рамэнка учреждено в 1997 году, основатели турецкие промышленно-торгово-финансовый конгломерат KOC и строительная компания Enka. Рамэнка владеет торгово-розничной сетью Рамстор, объединяющей 44 магазина трех форматов (супермаркет, гипермаркет и торговый центр). Оборот Рамэнки в 2004 году составил $490 млн.

В то же время эксперты отмечают, что для построения полноценной инфраструктуры в городах масштаба райцентра у ритейлеров могут уйти годы. Основная проблема небольших областных городов это доставка товара, на ее совершенствование нужно время, считает руководитель отдела маркетинга компании G2 Technology Александр Пыпин. В том числе и поэтому стратегия большинства ведущих сетей, которые могли бы стать арендаторами в региональных торгцентрах, не предполагает открытия магазинов в районных центрах в ближайшие 2-3 года.

Как показывает опыт, чем дальше город от Москвы или областного центра, тем больше в нем денег остается, добавляет гендиректор компании 'Магазин магазинов' Анна Ширяева. Жителям того же Сергиева Посада, в отличие от жителей Мытищ, довольно накладно ездить за покупками в Москву, и большая часть денег остается нерастраченной. А потому прийти в такой город с торгцентром или магазином было бы интересно любому ритейлеру.



Главная --> Публикации