Главная --> Публикации --> Риэлторы избавляются от недобросовестных агентов Северо-восток — для любителей ставить на темную лошадку Наследование по закону: седьмая вода на киселе Как заработать на растущем рынке недвижимости Москвич снят с торгов

Министр регионального развития Владимир Яковлев напомнил, что более 60% россиян желают улучшить свои жилищные условия, около 25%, семей живут в ветхом и аварийном фонде, и при этом ипотекой в ее нынешнем виде могут воспользоваться не более 10% россиян.

Очередное заседание Общественного совета по жилищной политике при Министре регионального развития В. Яковлеве было посвящено формированию и внесению поправок в новые Жилищный и Градостроительный кодексы. Как показала практика применения этих законов, есть узкие места, которые необходимо ликвидировать, особенно в свете объявления Президентом России строительства доступного жилья для россиян одним из приоритетных национальных проектов.

Мы должны четко знать нынешнюю ситуацию. 70% жилья находится в частной собственности. Но понимают ли граждане, что они являются собственниками жилья? Правильно ли оценивают свои права и обязанности? На самом деле, - нет,

- Стратегическую цель государственной жилищной политики можно выразить а нескольких основных тезисах. - отметил В. Яковлев. - Это формирование рынка доступного и комфортного жилья, создание механизма участия государства в развитии этого рынка, обеспечение доступа на жилищный рынок малоимущим слоям населения, нуждающимся в такой поддержке.

В конце прошлого года был принят пакет законов из 25 документов, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы. Жилищная политика приобрела серьезную законодательную базу. Это позволяет создавать условия для более активного развития рынка. Это очень важно. Президент РФ дал поручение по созданию национальной программы Доступное и комфортное жилье. Программа включает четыре приоритета, связанных с ускорением строительства жилья, модернизации ЖКХ, развитием ипотеки и т.д. Мы подготовили такую программу, и сейчас она активно обсуждается.

90% строительных организаций - частные компании. 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями. Каждая четвертая семья проживает в жилье, нота рая находится в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения в жилье составляет 1,5 млрд кв. м. Общий жилой фонд - 2 млрд 800 млн кв. м. В прошлом году мы ввели 41,2 млн кв. м. 8 очереди на улучшение жилищных условий стоит 4,5 млн человек. При этом государство обязано по всем законам обеспечить 1,2 млн семей россиян. Срок ожидания в очереди доходит до 20 лет. Цифры не совсем позитивные, но такова реальность.

Каких результатов мы хотим достичь к 2010 г.? Нарастить объемы строительства с 40 млн кв. м до 80 млн кв. м, увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов на приобретение жилья в 20-раз - с 20 млрд до 415 млрд, снизить рыночные ставки по рублевым ипотечным жилищным кредитам с 15 до 8%, снизить время нахождения в очереди на жилье - с 20 до 7 лет, увеличить в 3,2 раза долю семей, которым будет доступно покупка жилья - с 9 до 30%.

Я хочу подчеркнуть, что без денег эту программу выполнить невозможно, поэтому планируется затратить на ее реализацию 213 млрд руб. Это беспрецедентно огромная сумма.

По его мнению, идея о том, что каждый россиянин должен иметь жилье е собственности, абсурдна. Ни в одной стране мира собственники жилья не составляют более 60% населения. Неизвестно также, каким образом отразится массовая раздача ипотечных кредитов на рынке жилья, но очевидно, что цены могут стремительно пойти вверх. В этой ситуации государство должно взять на себя определенные регулирующие функции.

Благодаря последним инициативам Президента в России начинает складываться четкая, многоуровневая жилищная политика. 06 основных ее приоритетах весьма эмоционально высказался член Общественной палаты при Президенте России, научный руководитель ЦСИ ПФО профессор Вячеслав Глазычев.

- это развитие среднего и малого бизнеса в сфере строительства и, как следствие, развитие малоэтажного, мало-объемного строительства.

- Я убежден, что вопросом № 1 является борьба с монополизацией в сфере строительного рынка, - подчеркнул В. Глазычев, - но запретительными мерами в нашем удивительно изобретательном Отечестве справиться с этим явлением невозможно или почти невозможно. Картельные сговоры - вещь трудно уловимая, а в области строительства шансов использовать подобные игры куда больше. Но есть зона, в которой перевес монополий может быть сильно ослаблен

Я детально проанализировал очень много статистических данных по разным областям. Например, у меня есть полная карта нового строительства по Кировской области: в каких районах и городах построены жилые дома, сколько домов, сколько квартир, сколько комнат и т.д. Выяснилось, что основной объем строительства осуществляется самими гражданами - часть наемной силой, часть собственными силами, И вот здесь гигантское поле, фактически не паханное, потому что если оставить в стороне очень дорогие импортные конструкции и детали, то в принципе рынок конструкций и деталей для малоэтажного строительства практически пуст. Чрезвычайно важно подтолкнуть становление и развитие производства конструкций, узлов, деталей для ускорения и разумного упрощения процесса строительства - такого, чтобы малоэтажный дом могла поставить или семья, или небольшая фирма.

И о прежде всего возникнет вопрос о типах возводимых жилиц. Расскажу печальный анекдот: в Голландии есть достаточно земли для малоэтажного строительства, a в России земли нет. Такого быть не может! Значит, за этим стоит что-то другое. Мне кажется, что до 2/3 объемов нового строительства, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, должно оставаться малоэтажным, что безумно важно для огромного числа категории населения: иммигрантов, офицеров- отставников, молодых семей и т.д. Кроме того, малоэтажное строительство - это инструмент пространственной политики, что забывать никак нельзя.

Работы по подготовке территорий под застройку, особенно в городах, при действующей системе межбюджетных отношений, должны субсидироваться государством либо напрямую, либо через банковские системы. Мне этот вопрос кажется более важным, чем развитие ипотеки, потому что здесь мы постоянно упираемся то в отсутствие средств, то в нежелание, то в неумение и не квалифицированность, а иногда и во все это вместе взятое.

Необходимо обновить справочники, учебники, инструкции. В этом отношении рынок пуст. Я специально проанализировал литературу, и - по сравнению с литературой по питанию - пропорции получились просто смешные. Если сам печатный рынок не предлагает и не продвигает такую литературу, следовательно, здесь должна просматриваться компенсаторная функция государства.

Конечно, не меньшее значение имеет предложение на рынке и многоквартирного жилья. Тип многоэтажного дома, созданного в советское время, остается и сегодня ведущим. На мой взгляд, это печальное недоразумение. Цех строителей не знает иных типов, и не видит нужды их знать и осваивать. Эффективные проекты не возникнут сегодня из самой строительной сферы, так как нет внутреннего импульса. Следовательно, его надо спровоцировать. А спровоцировать может только государственная машина - федеральная и региональная.

Массированное предложение на рынке малоэтажного жилья может быть важнейшим инструментом борьбы с монополизмом застройщиков. Стоит ли говорить, что это возможно лишь при организации соответствующих архитектурных конкурсов. Новые типы эффективного, комфортного, недорогого жилья востребованы давно, однако их разработка всерьез не проводилась с середины 80-х годов. 20 лет на это не было нацелено вообще проектное племя. Если государственные инстанции всерьез займутся решением этой проблемы, то, вне всякого сомнения, подхватят регионы. И это та волна, которую необходимо поднять немедленно.

Инвестиции такого рода целесообразны там, где наблюдается рост цен на вторичном рынке жилья. Такую карту можно легко составить. И абсолютно глупо размазывать ресурсы там, где идет падение цены на недвижимость на вторичном рынке.

Третий принципиальный вопрос: где строить? Я посчитал, что строительные интервенции с активным государственным участием могут стать наиболее эффективным инструментом переселения людей туда, где концентрация рабочей силы необходима в первую очередь. Это та морковка, которая не силовым способом может и ускорить, и облегчить невероятно важный процесс, потому что есть целый ряд территорий, где не хватает людских ресурсов. Например, в Псковской области для реализации целого ряда инвестиционных проектов нет людей.

Убежден, что государство не может больше предоставить строительному процессу развиваться стихийно.

Создание малых строительных фирм под ключ, сдача их в аренду - это тоже производство производства, который сегодня можно поставить только через государственные институты.

Избежать массовых акций протеста горожан, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний, и тем самым избежать увеличения протестного электората накануне выборов в Мосгордуму столичные власти смогут, пожертвовав частью дорогой московской земли. Выступающему на выборах в качестве политического паровоза для кандидатов от Единой России Юрию Лужкову, который на днях публично пообещал взять на себя обязательства не рассчитавшихся с клиентами строительных компаний, скорее всего придется пойти на уступки сильным игрокам рынка, входящим в Ассоциацию строителей России. Руководители АСР утверждают, что в состоянии быстро решить проблему обманутых соинвесторов, но добиваются в обмен определенных льгот при выделении земельных участков. Договариваться с ними придется специальной комиссии при столичном правительстве. Как сообщил вчера Времени новостей глава комплекса архитектуры и строительства Москвы Владимир Ресин, она будет создана в ближайшие дни и разработает схему, позволяющую отстоять интересы граждан, инвестировавших свои деньги в строительство жилья, но так не получивших вожделенных квадратных метров.

Также на Общественном совете были обсуждены необходимые поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы. Время, прошедшее с момента их вступления в силу, показало все узкие места и несуразности. Поэтому, кроме постановлений Правительства, вводящих механизмы реализации этих законов, есть необходимость модернизации ряда положений законов. Свод таких поправок готовится в недрах Минрегиона и вскоре должен быть вынесен на согласование в заинтересованные министерства и ведомства.

Напомним, что только в октябре на Горбатом мосту у Белого дома прошло два митинга обманутых соинвесторов. Люди, доверившие свои деньги строительным компаниям, требовали не только компенсировать понесенный ущерб. Они добивались вмешательства властей и даже лично президента Путина в ситуацию на строительном рынке, предупреждая его об угрозе появления в обществе нового социально ожесточенного слоя граждан -- обманутых соинвесторов, которые станут преемниками обманутых вкладчиков финансовых пирамид середины 90-х.

Предполагается, что спасительную комиссию возглавит сам г-н Ресин, а ответственным за ее экономический блок станет глава комплекса экономической политики мэрии Юрий Росляк. Пока, правда, никакой конкретной схемы компенсации ущерба обманутым соинвесторам у мэрии нет. Отвечая на вопрос корреспондента Времени новостей, г-н Ресин лишь подчеркнул, что достраивать дома проштрафившихся компаний предполагается не за городской счет. Никакого городского счета у Москвы нет. Есть бюджет города на 2006 год, и подобное строительство в нем не предусмотрено. Придется искать нетрадиционные решения, но все должно быть сделано только на инвестиционной основе, -- сказал Владимир Ресин.

Одновременно подсчет проблемных стройплощадок велся и в мэрии, куда продолжают поступать жалобы от обманутых горожан. Как сообщил вчера Владимир Ресин, в столице строительные компании не выполнили взятые на себя обязательства по 25 объектам. По словам главы столичного стройкомплекса, наибольшее число претензий выдвигается к ООО Мастерок, но серьезные вопросы есть и к другим фирмам. Если же к столичным долгостроям добавить незавершенное строительство в Московской области, то речь пойдет уже о десятках тысяч пострадавших.

Но если федеральные чиновники на становившиеся раз от раза все более многолюдными митинги недовольных соинвесторов не отреагировали, то для мэра Москвы, покровительствующего стройкомплексу, обвинения в адрес столичных строителей могли стать ударом по репутации. Поэтому Юрий Лужков не стал ждать новых массовых акций и передал в прокуратуру список строительных компаний, демонстрирующих признаки наличия финансовых пирамид. Прокуратура Москвы пожелания мэра приняла как руководство к действию и уже активно ведет проверку деятельности ЗАО Стройметресурс, ООО Пластбау-М, ООО Инвестпроект, ЗАО Центр развития Град, ООО Уют-компания, ООО МИТА -- 2000, ООО Мастерок.

Со своей стороны строительные компании, действующие на московском рынке, тоже пытаются защитить честь мундира и ищут варианты выгодного для всех решения проблемы обманутых соинвесторов. Как пояснил вчера в беседе с корреспондентом Времени новостей вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, завершить строительство объектов проштрафившихся компаний готовы многие члены ассоциации. Но брать на себя обязательства перед чужими клиентами компании, входящие в АСР, будут лишь при условии, что в качестве компенсации правительство Москвы предоставит им под застройку земельные участки на льготных условиях. Льготы должны покрывать издержки -- это наши предложения, и мы считаем, что они разумны, -- заявил г-н Пономарев, отметив при этом, что до окончательного утверждения бартерной схемы взаиморасчетов с городом еще далеко.

Делегировав право разбираться с виновными правоохранительным органам, сами градоначальники обещали решить проблемы пострадавших. На прошлой неделе в эфире телеканала ТВЦ Юрий Лужков пообещал, что столичное правительство защитит интересы москвичей, вложивших деньги в строительство жилья, и найдет механизмы и возможность рассчитаться по обязательствам частных компаний. Однако пока этих механизмов г-н Лужков не раскрыл.

В четверг глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин подтвердил Известиям намерения московского правительства снести бизнес-центр Европа-Хаус в Колокольниковом переулке в течение двух месяцев. Высота уже готового здания почти вдвое превышает параметры, утвержденные в проекте. Ресин заявил, что подобная участь ждет все неправильные новостройки.

Сами участники долевого строительства, ставшие жертвой мошенничества или нерасторопности строительных компаний, приветствуют инициативы московских властей, но требуют твердых гарантий. Мы рады, что власти наконец приступили к решению наших проблем, но нам нужна уверенность, -- заявил Времени новостей член инициативной группы соинвесторов, пострадавших от деятельности ООО Компания Стройиндустрия, Сергей Силантьев. Нам все время что-то обещают, но одних обещаний мало, нужны конкретные документы, -- говорят обманутые соинвесторы.

- Правительственная комиссия по самострою решила: снести все незаконные квадратные метры в двухмесячный срок, - сказал вчера Владимир Ресин корреспонденту Известий. - Если инвестор не согласен, пусть подает иск на правительство Москвы. Нам закон позволяет снести и без судебного решения. Хамство нельзя спускать. Они захотели положить себе в карман дополнительно 20 миллионов долларов без всяких на то оснований. Кроме этого, из-за соседства с этим монстром квартиры в соседних домах подешевели вдвое.

Напомним: расследование того, как вместо пятиэтажного здания в центре Москвы выросло девятиэтажное, было опубликовано в Известиях 27 октября 2005 года. После чего в прямом эфире телеканала ТВЦ мэр Юрий Лужков озвучил решение о сносе офисного центра Европа-Хаус. Не было случая, чтобы правительство Москвы не смогло заставить снести здание, построенное с нарушениями, - заявил мэр. Лужков напомнил, что компания-застройщик самовольно превысила площадь застройки в 2 раза - с 5 тысяч до 10,6 тысячи кв. м.

Однако, по мнению застройщика, одного распоряжения правительства будет явно недостаточно: нужно, чтобы свое слово сказал и суд. Для суда у инвестора есть свои аргументы.

Правда, в 2000 году Европа-Хаус вовсе не казалась властям таким уж монстром. К этому времени застройщик уже превысил проектные габариты с 5 тысяч до 8 тысяч кв. м. Согласующие инстанции (по большей части сконцентрированные в ведомстве Владимира Ресина) не стали оспаривать свершившийся факт. И измененный по ходу дела проект быстро набрал все необходимые подписи и разрешения. Кроме одного - от префектуры Центрального округа. По версии властей, Контус не выполнил условия контракта - получив предварительное согласие на самострой, не доплатил, как было обещано, за право аренды участка. Таким образом и 8 тысяч, и тем более 10,6 тысячи оказались вне закона.

Вся эта история произвела столь сильное впечатление на столичное правительство, что оно решило всерьез заняться самостройщиками.

- Префектура якобы установила факт фальсификации протокола собрания с жителями с их слов, - объяснил Известиям финансовый директор компании Контус Валерий Степанов. - Так они же могут сказать что угодно. У нас имеются все их подписи. Во-вторых, мы якобы задержали платежи по арендной плате. Это тоже неправда. Мы все оплатили в полном объеме на следующий день после того, как нам назвали сумму и счет.

Российская газета Давайте начнем с самой горячей темы. Что случилось на строительном рынке? Почему так много граждан оказались и без квартир, и без денег?

- Везде, где обнаружатся похожие нарушения, мы будем поступать так же, - пообещал Владимир Ресин. - Я дал команду проинвентаризировать все строящиеся объекты на предмет их соответствия утвержденным проектам.
Долевое безучастие

Строителям это выгодно - они фактически получают дешевый беспроцентный кредит. Но и будущие жильцы, отлично понимая, что рискуют, идут на заключение договора, потому что приобретение квартиры на стадии котлована обходится им гораздо дешевле, чем когда она уже построена.

Сергей Круглик К сожалению, сложившаяся в нашей стране практика привлечения застройщиками денег граждан на ранних этапах строительства родилась не от хорошей жизни. Нормальные кредитно-финансовые механизмы строительства у нас пока не сформировались. Нормально - это когда инвестиционная компания вкладывает в строительство собственные средства и привлекает банковские кредиты, на продажу предлагает уже готовое жилье и затем возвращает долги кредитору. Но взять крупный кредит в банке большинство застройщиков не в состоянии - слишком тяжелые условия, высокие проценты. Поэтому и появилась эта схема - привлечения граждан в качестве инвесторов будущего строительства.

Круглик Прежде всего в том, что такого рода договорные отношения между дольщиками и застройщиками в российском законодательстве не были предусмотрены и никак не регулировались до 1 апреля текущего года. Заключая договор, большинство граждан полагали, что они покупают еще не построенную квартиру. Но то, чего еще нет в природе, купить нельзя. На самом деле договор об инвестировании или долевом участии означает, что гражданин становится соинвестором, то есть партнером компании, ведущей строительство. Он вместе со всеми остальными инвесторами финансирует застройщика и разделяет с ним все риски. Если по каким-либо причинам компания-застройщик разоряется - страдают все соинвесторы. Бизнес есть бизнес.

РГ Наверно, все-таки не все понимают, в чем же риск?

Круглик Вступил в силу Закон о долевом участии в жилищном строительстве, который был подготовлен в числе прочих, входящих в общий пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Основная цель этого закона - не просто ввести взаимоотношения дольщиков и строителей в правовые рамки, но и максимально защитить граждан, вкладывающих свои сбережения в будущую квартиру.

РГ Что же изменилось с 1 апреля?

Круглик Например, закон запретил рекламировать и продавать квартиры, пока у застройщика не оформлены права на земельный участок и не готова вся документация, необходимая для начала строительства. Дело в том, что уже этот начальный этап требует довольно серьезных финансовых затрат. До введения этой нормы недобросовестные фирмы в принципе могли собирать деньги с граждан, даже не собираясь строить.

РГ Защитить каким образом?

Застройщиков обязали стать более открытыми, предоставлять информацию о финансовом положении фирмы и о строящихся объектах всем заинтересованным лицам. Что, кстати, вызвало активное неудовольствие строительных компаний.

Закон ввел государственную регистрацию договоров долевого участия, чтобы пресечь случаи, когда одна и та же квартира продавалась дважды и трижды.

РГ Но представители стройбизнеса активно критикуют закон, утверждая, что он настолько перекошен в пользу дольщиков, что стало невозможно работать. Это действительно так или строители лукавят, желая сохранить мутную воду?

Кроме того, была введена ответственность застройщиков за несоблюдение сроков строительства, за ненадлежащее качество. Кстати, конкретный срок сдачи новостройки обязательно должен быть указан в договоре. До принятия закона многие компании этим пунктом пренебрегали, ограничиваясь общими обещаниями.

Поэтому уже подготовлен ряд поправок, которые сделают закон более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. В ближайшее время мы внесем их в Думу. Когда закон заработает в полную силу, полагаю, ситуация на строительном рынке стабилизируется.

Круглик Кое в чем законодатели действительно перегнули палку. Например, закон предусматривает двойную ответственность перед дольщиками не только их партнера-застройщика, но и кредитующей строительство организации. Естественно, банкам это не выгодно, и кредитование строительства еще больше осложнилось. Есть и некоторые другие моменты. Например, чересчур строгие штрафные санкции в случае расторжения договора дольщиком. В результате он не только возвращает вложенные в строительство суммы, но и получает довольно высокий процент - выше, чем если бы он, скажем, положил эти деньги на депозит в банке. Строители опасаются, что некоторые инвесторы будут вкладывать деньги не для того, чтобы построить жилье, а для извлечения дополнительной прибыли, что опять-таки осложняет бизнес.

Круглик Некоторые регионы уже пытаются помочь пострадавшим дольщикам. На днях мэр Москвы Юрий Лужков сделал первый шаг - объявил, что проблемные дома будут достроены с помощью правительства Москвы. Я знаю, что и министерство строительства Московской области сейчас заканчивает ротацию строительных компаний, которые не могут завершить строительство, и ищет варианты, что можно сделать в каждом конкретном случае.

РГ Это в будущем, пусть и недалеком. А что же делать тем людям, которые уже попали?

Круглик Безусловно, будет какой-то процент людей, отдавших деньги фирмам, у которых не было ни земельного участка, ни разрешения на строительство. Это откровенное мошенничество. Такими случаями должны заниматься правоохранительные органы, суды.

РГ А что может быть сделано?

Но я хотел бы подчеркнуть: мы все должны понимать, что покупка квартиры на стадии котлована - это далеко не самый хороший способ строительства. Во всем мире люди приходят и покупают готовое жилье, а не мифические проекты, которых еще нет и не известно, будут ли они реализованы. Попытки мошенничества будут всегда. Я бы отрывал головы тем, кто обещает ипотечный кредит под три процента годовых. Ну, не может у нас быть таких ипотечных кредитов, когда инфляция больше десяти процентов в год! Не мо-жет.

Но если, предположим, компания разорилась, но есть недостроенный дом, его можно выкупить, достроить и рассчитаться с людьми.

РГ О доступном жилье правительство и депутаты говорят уже не первый год. В конце прошлого года был принят пакет из без малого трех десятков законов по созданию правовой базы для развития жилищного рынка. Теперь этому проекту придается более высокий статус - он вошел в число четырех приоритетных президентских. Что это значит? Государство выделит дополнительные средства на его реализацию?

Доступно - не значит дешево

Дело в том, что тема обеспечения жильем крайне многогранна, затрагивает все сектора экономики и социальную сферу. Важно было сориентировать всю систему на рыночные отношения, подготовив соответствующую правовую базу. Полностью изменилась система жилищных прав - это отразил новый Жилищный кодекс. Взаимоотношения строительных компаний и муниципалитетов, в чьем ведении остается земля, регулируются Градостроительным кодексом. И так далее. Если сказать совсем просто, мы подготовили правовую базу для того, чтобы строительство жилья развивалось, чтобы были устранены бюрократические препоны, чтобы строить стало легче и дешевле. Тогда, можно надеяться, купить квартиру смогут не единицы довольно обеспеченных людей, как сейчас, но и граждане со средним уровнем достатка. Тогда можно будет сказать, что жилье стало доступным.

Круглик Вообще, изначально инициатива комплексного подхода к решению жилищной проблемы в стране была высказана два года назад в Послании президента Российской Федерации к Федеральному Собранию. И рабочая группа, которая готовила пакет законопроектов по доступному жилью, формировалась с участием президентской администрации. Отсюда и статус проекта.

Круглик Нет, не дешевое, потому что дешевое не бывает хорошим. В противном случае, если бы мы стремились к дешевизне, мы, может быть, снова пошли тем же путем, что в 60-е годы, когда строили хрущевки.

РГ И все-таки, что такое - доступное жилье? Подразумевается - дешевое?

РГ В программе сформулировано, к чему мы хотим прийти?

На самом деле понятие доступности определяется иначе. Есть специальный показатель, принятый в развитых странах, который называется индексом доступности. Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к совокупному годовому доходу среднестатистической семьи из трех человек и показывает, за сколько лет семья в состоянии накопить на эту квартиру, если больше ни на что не будет тратить. Ясно, что этот индекс зависит и от доходов населения в том или ином регионе, и от того, ведется ли там жилищное строительство и каков уровень цен на рынке. Понадобится меньше двух лет - хорошо. Пять лет - терпимо. А если 8-10 лет и больше - это уже никуда не годится.

РГ За счет чего?

Круглик Да. Задача поставлена предельно конкретно. Сегодня половина семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, хотели бы приобрести или построить собственное жилье. Но лишь 9 процентов имеют такую возможность - у них достаточно собственных сбережений или такой уровень доходов, который позволяет взять кредит. К 2010 году число таких семей должно утроиться.

Первое - ипотечная поддержка. В 2004 году сумма выданных ипотечных кредитов составила 20,1 млрд. рублей. Мы рассчитываем, что в 2010 году этот объем возрастет более чем в 20 раз - до 415 млрд. Намечен целый комплекс мер, которые будут стимулировать банки увеличивать сроки погашения кредита, а сумму первоначального взноса и процентную ставку снижать.

Круглик В проекте выделено четыре главных направления, по которым надо действовать.

Но чтобы эти планы не остались на словах, нужно, чтобы строительство подкреплялось всем необходимым - развивалась стройиндустрия, производство стройматериалов. Самое узкое место - это выделение земельных участков под строительство и обеспечение их коммунальными сетями, теплоснабжением, электричеством. Эти затраты, по нашим оценкам, составляют до 40 процентов стоимости квадратного метра. Сюда же входят и расходы на сложные взаимоотношения с чиновниками, выделяющими землю.

Но если бы мы говорили только о развитии ипотеки, не заботясь о том, чтобы параллельно росли и объемы строительства, мы бы ничего не добились, кроме повышения цены квадратного метра. Поэтому второй приоритет - увеличение количества новостроек. Например, в 2004 году по сравнению с 2003-м прирост жилищного строительства составил 13 процентов - совсем неплохо. К 2010 году мы хотим объемы возводимого жилья удвоить. Если в 2004 году сдано чуть более 40 миллионов жилых метров, то через пять лет мы должны строить минимум 70-80 миллионов метров в год.

Что касается проведения подготовки участка к строительству, часть выделенных из федерального бюджета средств будет вкладываться именно в развитие инженерной инфраструктуры.

Поэтому 1 октября этого года вступила в действие норма Земельного кодекса, в соответствии с которой теперь все участки под застройку продаются с аукциона. Не конкурса, когда чиновники определяют всевозможные условия, критерии отбора, причем довольно размыто, а именно аукциона. Закрытый перечень условий по объекту и цена - кто заплатит больше, тот и будет строить. Шельмовать крайне сложно.

Круглик Никто ничего размазывать не будет. Будут выбраны регионы, которые активно занимаются жилищным строительством, у которых есть градостроительные планы. Но дело в том, что инженерная подготовка участка к строительству - дело довольно дорогое, затраты окупаются через довольно продолжительный срок, и это дополнительным грузом ложится на стоимость квадратного метра. Мы предлагаем механизм, который удешевит кредиты, взятые на эти цели, - за счет федеральных средств будут предоставляться гарантии по кредитам и гаситься процентные ставки. Так что живых денег никто не получит. Извините за прямоту, отщипнуть ничего не удастся. Это не деньги, это создание рыночных условий для того, чтобы начинали работать кредитные механизмы. На будущий год на эти цели в бюджете предусмотрено 15 миллиардов рублей.

РГ У нас много вопросов из регионов о том, как попасть в эту программу? Или деньги будут размазаны тонким слоем?

РГ Кроме увеличения количества сдаваемых метров есть еще какие-нибудь способы снизить стоимость жилья?

Надо понимать, что сейчас мы в самом начале пути. Сегодня в стране примерно 2,8 млрд. кв. метров жилья. В улучшении жилищных условий нуждается 61 процент семей, причем каждая четвертая семья проживает в плохих и очень плохих условиях. Так что даже по нашим весьма скромным нормам обеспеченности жилплощадью получается, что необходимо построить 1,5 миллиарда кв. метров. Чтобы это стало реальностью, нам нужно не 80 млн. метров в год строить, а все 15

В среднем же по России мы надеемся, что до 2010 года темпы прироста цен на рынке жилья начнут постепенно уменьшаться, то есть квартиры будут расти в цене, но не так быстро, как сейчас, и постепенно ситуация стабилизируется. Кстати, сами строители тоже прогнозируют постепенное снижение цен. Совсем недавно в Санкт-Петербурге меня знакомили с одним проектом. Строительная компания провела экспертную оценку доходов населения, покупательной способности и пришла к выводу, что нынешнюю стоимость метра примерно в 1000 долларов нужно бы опустить до уровня 60 А для того чтобы это сделать, они подобрали более дешевую технологию строительства - ушли от этих наших многоэтажных конструкций и планируют заняться малоэтажной застройкой, привлекая опыт и технологию соседей-финнов. Это далеко не единственный пример.

Круглик На рынке цена на любой товар, в том числе и жилье, определяется балансом спроса и предложения. Возьмем, например, Москву. Это совершенно особый случай - здесь всегда будет повышенный спрос, сюда стекаются потенциальные покупатели жилья и со всей страны, и из-за рубежа, здесь цены всегда будут высокими.

Круглик Остается одна категория граждан - малоимущие и нуждающиеся в жилье, за которую отвечают муниципалитеты. Эти люди должны обеспечиваться жильем по-прежнему бесплатно, и время стояния в этой очереди мы постараемся сократить с нынешних 15-20 лет до четырех.

РГ И все-таки с учетом всего, о чем вы говорили - острый дефицит жилья прежде всего - вряд ли стоит рассчитывать на то, что все мы завтра сможем купить такое жилье, какое захотим. Из регионов поступают жалобы: старую очередь на муниципальное жилье, которая сформировалась до нового Жилищного кодекса, начинают чистить, убирать людей, имеющих более-менее нормальный доход.

РГ Но до сих пор в регионах не приняты местные правовые акты, с помощью которых можно определить - кого считать малоимущим, а кого нет.

Расформирование очереди - это прямое нарушение закона. Критерий уровня доходов семьи учитывается при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилья после 1 марта 2005 года. Тех, кто уже стоял в очереди, это не касается. За соблюдением законодательства, в том числе и жилищного, должна следить прокуратура.

РГ Ну а если законодатели в регионе принимают такие критерии для отсечения малоимущих, что туда попадают, допустим, только безработные и бомжи, а учитель, врач на бесплатную квартиру уже претендовать не могут?

Круглик Методические рекомендации мы подготовили - они есть в регионах, с ними можно познакомиться на официальном сайте Росстроя. Документ этот носит не обязательный, а рекомендательный характер. Иначе и быть не может, потому что обеспечение муниципальным жильем отдельных категорий граждан - это обязательства субъектов.

Легко ли быть молодым

Круглик Речь идет о прерогативе местных властей. Но все-таки есть, напомню еще раз, прокурорский надзор - прокурор вправе опротестовать принятое решение, если оно выходит за рамки законодательства.

Круглик Молодежь - самая активная и работоспособная группа населения. Но для того чтобы взять ипотечный кредит, у них, как правило, нет собственных накоплений для стартового взноса. Поэтому речь идет о том, что для них до 30 процентов стоимости квартиры, то есть первоначальный взнос, будет выплачиваться за счет бюджета. Такой же принцип - для сельских специалистов, с той только разницей, что в городах в основном покупают готовые квартиры, а на селе можно будет построить собственный дом.

РГ В программе кроме сохранения бесплатного жилья для неимущих есть еще две приоритетных группы - это молодые семьи и молодые специалисты на селе. Как им будут помогать?

Круглик Условия - молодая семья, возраст супругов до 30 лет, нуждаются в жилье и имеют постоянную работу с уровнем зарплаты, позволяющим возвращать кредит. По нашим расчетам, до 2010 года по этой программе улучшат свои условия порядка 200 тысяч человек.

РГ Кто сможет воспользоваться этой поддержкой?

Круглик Конечно, ведь у них нет своего жилья.

РГ Если молодая семья живет в квартире родителей и не имеет собственной площади, она будет признана нуждающейся?

РГ У нас еще одна животрепещущая тема: снова очень много говорится в последние дни о стремительном росте коммунальных тарифов. Недавно даже президент сказал, что вакханалию с коммунальными тарифами пора прекращать. Прекратим ли?

Комфорт за разумные деньги

Вот и пришли к тому, что рост коммунальных тарифов уже стал серьезно влиять на инфляцию. А она тормозит не только экономический рост в стране вообще, но и выполнение многих социальных программ. Взять ту же ипотеку - ну не сможет ипотечное кредитование развиваться такими темпами, как нам хотелось бы, если не снизить проценты. А какой банк их снизит при такой инфляции? Замкнутый круг получается.

Круглик Дело не только в росте тарифов. Давайте смотреть глубже. Сколько уже лет говорим надо что-то делать. Помните, еще в 1997 году реформу в жилищно-коммунальном секторе пытались активизировать с тем, чтобы лет через пять отрасль жила уже не за счет постоянных многомиллиардных бюджетных вливаний, а работала на нормальных рыночных принципах, то есть стала самоокупаемой. Но самоокупаемость и означает, что потребители, в том числе и население, должны платить за услуги полностью. Только тариф при этом должен быть нормальным, экономически обоснованным, а не взятым с потолка. Так вот, тарифы ежегодно растут процентов на 30-40, а о том, чтобы коммунальное хозяйство работало эффективнее, чтобы снижались издержки, заботятся лишь единицы.

РГ Но ведь и сегодня такое регулирование ведется - с помощью утверждаемого правительством стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в расчете на один квадратный метр?

Поэтому и было решено разработать законопроект, согласно которому на федеральном уровне будут устанавливаться предельные уровни тарифов для каждого региона на будущий год. И перескочить эту планку будет уже нельзя.

Возьмем, к примеру, Новосибирскую область. Там себестоимость коммунальных услуг ниже той, что установлена федеральным стандартом. Это значит, в области работа идет, отрасль модернизируется, издержки снижаются. И я за них спокоен - они перезимуют нормально. А во многих других регионах федеральный стандарт перекрывают и в полтора, и в два раза. Это значит, у них и тарифы завышены, потому что работают коммунальные предприятия плохо, неэффективно, и расплачивается за это население. И как раз от этих регионов можно ожидать всяких сложностей и ЧП во время зимовки. И никто за это не отвечает.

Круглик Совершенно верно, стандарты правительство утверждает ежегодно и использует их в качестве экономического рычага для расчета субсидий, поступающих в регионы из федерального бюджета. Только в этом механизме нет никакого ограничителя, который бы не позволял мэру этот стандарт нарушать.

РГ Летом вы давали предварительный прогноз, что в 2006 году, как и в нынешнем, нас ожидает примерно 30-процентный рост тарифов. С учетом готовящегося закона и обещаний министра финансов Кудрина сдержать рост цен на газ и прочее топливо какого все-таки роста может ожидать население?

Если же предельный размер тарифа будет установлен законом, тут уже совершенно другой уровень ответственности. Закон обязаны выполнять все. Не сможет мэр, бесконечно повышая тарифы, решать проблемы городского хозяйства исключительно за счет населения. Может, хоть так заставим некоторых пошевелиться.

Для сравнения:

Круглик Картина по регионам будет пестрой. Где-то рост тарифов шел планомерно, и там никаких потрясений в будущем году не предвидится. Регионы, в которых тарифы в последние годы власть сдерживала искусственно, в худшем положении, там рост будет, и заметный. В среднем же, по нашим расчетам, услуги коммунальной отрасли в 2006 году подорожают на 15-20 процентов.

Рио-де-Жанейро - 2,5 года

За сколько лет накопит на среднее жилье среднестатистический иностранец?

Мельбурн - 3,6 года

Нью-Йорк - 2,7 года

Токио - 5,6 года

Лондон - 4,7 года

Амстердам - 7,8 года

Стокгольм - 6 лет



По данным ИМЭПИ РАН, май 2005 года



Главная --> Публикации