Главная --> Публикации --> В киеве +30….процентов! Риэлторы избавляются от недобросовестных агентов Северо-восток — для любителей ставить на темную лошадку Наследование по закону: седьмая вода на киселе Как заработать на растущем рынке недвижимости

На сегодняшний день наибольшей популярностью у московских пассажиров пользуется метрополитен. Оно и понятно, ведь метро самый скоростной вид пассажирского транспорта. Кроме того, пассажиры подземных поездов избавлены от главной городской транспортной напасти пробок. Однако станции метрополитена совсем скоро окажутся не в состоянии вмещать всех желающих. Уже сейчас московская подземка работает на пределе своих возможностей. Согласно официальной статистике департамента транспорта и связи города Москвы, в день метрополитен пропускает около 10 млн. человек.

Cотрудники департамента транспорта и связи Москвы рассказали журналистам о наполеоновских планах столичных властей по решению многочисленных транспортных проблем города. По замыслу чиновников, в ближайшие годы улицы начнут завоевывать скоростные трамваи, крайне небезопасные маршрутки будут контролировать с помощью специальных черных ящиков, а во всех районах Москвы появятся огромные перехватывающие парковки, призванные разгрузить центр от неперевариваемого количества автомобилей.

По словам г-на Воробьева, НИИ Генплана уже занимается разработкой этого чуда транспортной промышленности. Кто будет производить сами трамвайные вагоны, пока неизвестно конкурс еще не объявлен. Зато уже установлены предварительные сроки введения в эксплуатацию скоростного трамвая и районы Москвы, в которых появится новый транспорт.

Как признается заместитель начальника департамента транспорта и связи Москвы Александр Воробьев, строительство дополнительных перегонов, подключение веток легкого метро проблемы не решает, а иногда даже усугубляет ситуацию: за счет новых станций пассажиропоток увеличивается, а центр оказывается еще больше перегружен. Сколько ни смотрели транспортники на зарубежных коллег, придумать достойной альтернативы метрополитену так и не смогли. Единственной надеждой горожан и чиновников является скоростной трамвай.

Рассчитать маршруты скоростного трамвая, как признаются чиновники, будет непросто. Уже существующее дорожное полотно не везде подойдет для скоростного трамвая. На отдельных участках придется прокладывать дополнительные рельсы, а кое-где вагоны скоростного трамвая даже будут уходить под землю. Это дорогой проект, для городского бюджета непосильный, так что Москва возьмет на себя только часть расходов, остальное заплатит частый инвестор. Но, как уверяют в правительстве столицы, достоинства нового вида транспорта значительно превосходят недостатки, связанные с хлопотами при строительстве и финансовыми затратами.

Если все пойдет по намеченному плану, первый скоростной трамвай москвичи увидят уже в 2007 году, рассказал Александр Воробьев. Планируется пустить скоростные вагоны в Строгино, а также на востоке Москвы, от площади Ильича до Новогиреево, а оттуда через МКАД в Новокосино и до платформы Ухтомская.

Быстрый трамвай представляет собой 30-метровый состав, который можно будет пройти насквозь с начала до конца. Как таковых вагонов в нем не будет, а составные секции будут скреплены между собой по принципу конструктора Лего. За одну поездку на скоростном трамвае придется заплатить больше, чем за другой наземный транспорт, но сотрудники департамента транспорта и связи пообещали, что цены будут доступными для каждодневного пользования.

Скоростной трамвай свяжет между собой периферийные ветки метро, будет развивать так называемые хордовые направления, преобразуя радиально-кольцевую транспортную систему, объяснил Александр Воробьев. Его скорость в два раза превысит скорость обычного трамвая и составит 30 40 километров в час. При этом шум от вагонов будет в два раза ниже, чем у автотранспорта.

К сожалению, заработок водителей частных предприятий в разы превышает жалованье работников Мосгортранса и составляет около 25 30 тыс. рублей, рассказал Александр Воробьев. Так что, например, водители маршруток заинтересованы в том, чтобы перевезти за день как можно больше пассажиров. В этом стремлении заработать безопасность отходит на второй план. Именно поэтому в качестве эксперимента мы установим в маршрутных такси черные ящики. Самописцы окажут неоценимую помощь в расследовании аварий.

Еще одна важная тема безопасность пассажиров наземного транспорта. В этой области возникала уже целая гамма проблем, как выразился Александр Воробьев. По его словам, в первую очередь необходимо озаботиться вопросом обучения и подготовки водителей частных предприятий, занимающихся пассажирскими перевозками. Если в структуре ГКП Мосгортранс существуют целые учебные комбинаты, на которых будущие водители получают все необходимые навыки, то шоферы частных маршруток порой выходят на работу вообще без всякой подготовки лишь бы права были.

Транспортные чиновники много говорят и о повышении культуры транспорта, развитии транспортной инфраструктуры. Чтобы привлечь инвестиции для строительства все новых транспортных объектов, московское правительство задумало некий симбиоз торгового центра, вокзала и перехватывающей парковки. Уже со следующего года в районе станции метро Планерная начнется строительство пересадочно-торгового центра. Основная задача этого сооружения соединить между собой основные виды общественного транспорта, чтобы москвичи могли пересесть с автобуса на трамвай, с трамвая на метро. На верхних этажах пересадочного комплекса планируется разместить автопарковку, чтобы автомобилисты могли оставить свою машину и, не выходя на улицу, пересесть на другой транспорт. На остальных площадях комплекса оборудуют продуктовые и вещевые магазины.

Специалисты надеются, что появление самописцев в салонах маршруток хотя бы психологически заставит шоферов водить маршрутки аккуратнее. Кроме того, черные ящики позволяют фиксировать скоростной режим на отдельных участках пути. При проверках эти данные помогут выявить многочисленные нарушения

Впрочем, сказать, что эти долгожданные сооружения значительно помогли московским водителям, нельзя. Беговая улица и Сущевский Вал по-прежнему наиболее пробкоопасные участки третьего кольца. К тому же не самый удачный съезд с ТТК на Ленинградский проспект нередко парализует движение в районе стадиона Динамо. Вроде бы открылся участок нового Краснопресненского проспекта от Звенигородского шоссе до Силикатного проезда, но и от него пока проблем больше, чем пользы. Например, значительно осложнилось движение по не слишком загруженной до этого улице Нижние Мневники.

В общем, развивать общественный транспорт московские власти взялись всерьез, в то время как некоторые преобразования, призванные облегчить участь автовладельцев, уже завершены открылись новые развязки на Сущевском Валу и Ленинградском проспекте, убрали последний светофор с третьего транспортного кольца (ТТК).

Такой разный скоростной трамвай

Впрочем, в правительстве Москвы не унывают и продолжают развивать амбициозный план по сооружению в столице большого числа перехватывающих парковок. Их появление, по замыслу транспортных чиновников, должно несколько разгрузить центр Москвы. Власти надеются, что столичные автолюбители последуют примеру, например, немцев, которые пользуются как личным, так и общественным автотранспортом, оставляя свои машины в часы пик именно на перехватывающих парковках.

Сотрудники московского метро бьют тревогу

Первый скоростной трамвай в нашей стране появился в 1984 году в Волгограде. Его прозвали метротрам за гибрид трамвая и метро, поскольку три остановки трамвая в центре города находятся под землей и весьма похожи на станции метро. Второй советский метротрам был открыт в 1986 году в Кривом Роге (нынешняя Украина). Однако в разных странах под скоростным трамваем понимают подчас весьма непохожие друг на друга средства передвижения. Где-то его не отличить от обычного трамвая, где-то он напоминает поезд метро или электричку. Строить выделенные линии для такого трамвая намного дешевле, нежели рыть станции метро под землей. Линии скоростного трамвая есть в Праге и Варшаве, Познани и Кельне, Линце и Штутгарте, Антверпене и Гренобле, Стокгольме, Афинах, Стамбуле и во многих других больших и не очень крупных городах Европы. Например, в Германии подобные трамвайные линии называются штадтбаны. Так, в Бохуме и Эссене поезда штадтбанов не могут передвигаться по линиям обычного трамвая из-за различной ширины путей и различного напряжения, а вагоны штадтбанов приспособлены только для посадки с высоких платформ. Но в Эссене некоторые трамваи заходят в тоннели штадтбанов. Вагоны этих трамваев оборудованы специальной системой для выравнивания напряжения.

При оформлении ипотечной сделки заключается несколько договоров. Все договора должны заключаться с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений федерального закона.Все формы договоров утверждены юристами банка, и их корректировка возможна только по согласованию сторон.

Вчера председатель профсоюза Московского метрополитена Светлана Разина на специально созванной пресс-конференции заявила, что подвижной состав столичной подземки требует срочной замены. По ее словам, большинство вагонов метро имеют дефекты тележек колесных пар. Именно из-за этих повреждений происходит множество крупных аварий в московском метро. Например, в 2003 году, когда треснула тележка, поезд сошел с рельсов, а разлетевшиеся детали испортили оборудование в тоннеле на протяжении 200 метров. Шумные разбирательства по поводу этой аварии, видимо, закончились ничем. Как рассказала глава профсоюза, когда вагоны отправляют на ремонт, только 10% колесных пар не имеют трещин. Мелкие поломки составов метрополитена случаются регулярно, просто не предаются огласке. Между тем средства для обновления вагонного парка у Метрополитена есть это доходы от продажи билетов и рекламы. Несмотря на это, администрация московской подземки по-прежнему заставляет машинистов выводить на линию заведомо неисправные поезда, не соблюдая при этом элементарные нормы техники безопасности, убеждена глава профсоюза. Кроме того, отсутствует техническая документация на поезда, многие детали не соответствуют имеющимся чертежам. Такое ощущение, что поезда у нас собирают на глазок, а потом выпускают их на линии, сказала Светлана Разина. То, что мы знаем, это лишь небольшая часть от реального количества происшествий. В любом случае это опасно для здоровья и жизни пассажиров.
Договора об ипотеке

В договоре об ипотеке должны быть обязательно указаны:

Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (именуемый иногда информационный расчет), при этом в кредитном договоре указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

право залогодателя на закладываемый объект недвижимости и наименование зарегистрировавшего его органа юстиции (то есть договор об ипотеке заключается только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, хозяйственного ведения, аренды) на закладываемое имущество);

стороны договора;

обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения);
предмет ипотеки: описание объекта недвижимого имущества, достаточное для его идентификации (наименование, место нахождения, назначение, характеристики). Если предметом является право аренды, описывается арендованное имущество;

если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке;
порядок обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон);

оценка (стоимость) предмета ипотеки в денежном выражении;

срок действия договора условия досрочного погашения или прекращение действия договора

Возникновение права залога. Предусмотренные федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по данному виду договора, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

в договоре залога дома, здания, сооружения должно быть указано право залогодателя на занимаемый объектом земельный участок, а также положение о залоге этого участка (права аренды) или его части, необходимой для использования объекта, так как в противном случае договор об ипотеке будет считаться недействительным (ст. 340 ГК РФ);
если в договоре не установлено иное, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать в последующий залог, только с согласия залогодержателя.

Договор поручительства. В том случае, если банк выдвинул в качестве дополнительного условия предоставление поручительства физического или юридического лица, составляется договор солидарного поручительства на весь срок кредитования. Стороны по договору: Поручитель и Банк.

Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. На практике данный документ составляется либо сотрудником банка, либо нотариусом, заемщик только ставит на закладной свою подпись. С 2005 года закладная сшивается и нумеруется учреждением юстиции.

Первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил вчера, что столичное правительство потребует запретить продажу квартир без выполнения определенных этапов работ. Если не выполнен фундамент, то продажа квартир вообще исключается, цитирует слова Ресина Прайм-ТАСС. Квартиры будут продаваться только по цене выполненной работы, чтобы стоимость квартиры не опережала стоимость строительства.

Московские чиновники собираются запретить продажу квартир на нулевом этапе строительства. Чтобы начать торговлю жилплощадью, застройщику потребуется, по крайней мере, возвести фундамент. А стоимость проданных квартир не должна будет превышать стоимость выполненных работ. Крупные столичные строители утверждают, что они давно работают по такой схеме.

Строителей обещание Ресина не смутило. Гендиректор инвесткомпании ПИК-Регион Сергей Канаев заявил, что ПИК давно перешел на подобную схему: Мы не выставляем жилье на реализацию, пока домостроительные комбинаты не вышли на монтаж первого этажа дома. По словам Канаева, все солидные компании в Москве так и работают, а те, кто действовал иначе, сейчас решают проблему обманутых вкладчиков с московским правительством. Мы никогда не продавали недостроенные квартиры, вторит заместитель генерального директора ДСК-1 Евгений Гончаров.

Город имеет право прописать такое условие в инвестиционном контракте с каждым застройщиком, т. е. отдельный законопроект не обязателен, считает руководитель пресс-службы комплекса экономической политики правительства Москвы Леонид Браткин. Думаю, озвучены первые, но не последние меры для предотвращения случаев невыполнения обязательств застройщика перед городом и частными вкладчиками, отмечает Браткин.

По данным Ресина, правительство Москвы сейчас рассматривает 304 объекта, на которых совершился обман вкладчиков. По каждому из них приняты меры, говорит Ресин: инвесторы либо достроят дома в течение полутора лет (возможно, с привлечением новых застройщиков), либо вернут деньги. На заседании в мэрии в прошедшую пятницу чиновники разбирались с 16 недобросовестными застройщиками. По поводу девяти из них в правительстве Москвы решили, что злого умысла в их действиях не было. Застройщики пользовались отсутствием в законодательстве жестко установленных правил и позволяли себе некоторые вольности, на условиях анонимности пояснил присутствовавший на заседании чиновник.

Закон о долевом участии в строительстве, действующий с 1 апреля, запретил застройщикам брать деньги с частных лиц до получения разрешительной документации на стройку, но компании по-прежнему могли продавать квартиры даже до того, как вырыт котлован, объясняет представитель девелоперской корпорации СХолдинг Оксана Басова. По ее словам, так поступали немногие, поскольку найти покупателей на таком раннем этапе сложно. Но если округ привлекательный, то еще до начала строительства могло быть продано 3-5% квартир, говорит Басова. По ее мнению, уход таких компаний с рынка может означать сокращение предложения на рынке жилья до 10%, что повлечет рост цен. Не верю, что, если пять или шесть недобросовестных компаний уйдут с рынка, предложение так сильно сократится, сомневается Гончаров. Те, кто продавал квартиры на уровне травы, сейчас разбираются с мэрией по поводу недостроя. Таких предложений в последнее время было немного: скандалы научили людей внимательней подходить к выбору застройщика, говорит Канаев. По мнению экспертов, цены на квартиры будут расти на 3-5% в месяц, но это будет происходить за счет всех факторов: удорожания строительных материалов, инфляции и т. д.

Ситуация в других городах не намного лучше, чем в Москве. Например, та же Социальная инициатива (на руководителей сейчас заведено уголовное дело по ст. 162 ч. 3 УК причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием. Ведомости) работала во многих городах за пределами столицы, вспоминает Куликов.

Председатель совета директоров компании Миэль-Недвижимость Григорий Куликов уверен, что и новые меры недобросовестные застройщики смогут обойти, так же как обходят некоторые положения закона О долевом участии, продавая не квартиры, а векселя и предварительные договоры. Некоторые из строителей называют громкие заявления чиновников популистскими. Такие правила нужно было вводить намного раньше, вместо того чтобы раздавать проекты приближенным компаниям, говорит один из участников рынка.


В 2005 году бывший все время в аутсайдерах гостиничный сегмент коммерческой недвижимости вышел в лидеры. В начале года гостиничный ажиотаж был серьезно подогрет заявкой Москвы на олимпийские игры, в связи с чем появилось много новых стройплощадок. К концу года была доказана высокая доходность гостиничных проектов, уже сопоставимая с проектами по строительству офисных и торговых центров. На столичный рынок пришли новые гостиничные брэнды и инвесторы. Одним из доказательств бума стало то, что ведущие консультационные компании стали спешно создавать гостиничные отделы в борьбе за новых клиентов, количество которых в следующем году может увеличиться в несколько раз.

Если в государстве не изменится законодательство, то подобные случаи будут повторяться не только в Москве и Подмосковье, но и в других регионах России, считает Ресин.

Вначале года большинство аналитиков достаточно скептически отзывались о ближайших перспективах развития гостиничного хозяйства в Москве. Поводом была явно буксующая программа столичных властей по строительству гостиниц. Однако уже в середине года появление на рынке большого количества заинтересованных западных инвесторов и явный успех недавно открывшегося Swissotel показали, что этот рынок начал свое движение. Сомнения в перспективности гостиничного рынка Москвы окончательно развеял ноябрьский аукцион по гостинице Украина, которая была продана за 7,9 млрд руб. при начальной цене 4,4 млрд руб.

Начало бума

Начали совершаться первые крупные сделки по продаже гостиниц как целого бизнеса.

Текущий год стал системообразующим для столичного гостиничного рынка,- говорит директор по направлению Арарат парк Хаятт корпорации Mirax Group Ара Арамян,- именно в этом году данный сектор начал приобретать более или менее четкие рыночные черты. Гостиницы стали реальным бизнес-активом и объектом долгосрочных инвестиций.

Новая веха в развитии данного сектора московского рынка недвижимости началась в 2003 году, когда была открыта гостиница Арарат парк Хаятт Москва. Успех этого проекта привлек к данному рынку внимание большого количества инвесторов. Года полтора проходило осознание перспектив и консолидация активов, и в этом году произошел прорыв. Его спровоцировала стабилизация ситуации в стране и рост экономики. Ранее гостиничный рынок был один из наиболее депрессивных секторов рынка недвижимости, так как он является более капиталоемким и инвестиции сравнительно долго окупаются. Но рынок шаг за шагом зрел и шел к этому прорыву,- радуется Арамян.

По мнению большинства участников рынка, в ближайшие несколько лет московский гостиничный рынок продолжит свое формирование и выйдет на крейсерскую скорость года через три-четыре.

В этом году о себе в полный голос заявили гостиничные сети Ritz-Carlton и Four Seasons, которые откроются соответственно в 2006-м и 2007 году.

Сегодня большинство международных гостиничных сетей так или иначе уже представлены на московском рынке: их гостиницы находятся либо в стадии строительства, либо уже открыты. Нет Мандарин ориентал, которые обязательно появятся с ростом интереса японцев и китайцев к России, нет Хилтона, который никак не может выйти на московский рынок в силу, видимо, некоторой своей консервативности.

Помимо нового строительства продолжается и реконструкция. Недавно было объявлено о начале реконструкции гостиниц в районе ВВЦ - Золотой колос, Останкино и др. В результате планируется вдвое увеличить номерной фонд данных объектов. Одним из значимых объектов следует назвать гостиницу Турист, насчитывающую в данный момент 500 номеров.

Также в 2005 году в Москве появился сингапурский оператор Raffles со своим брэндом Swissotel. Интересно, что это предложение - пятизвездную гостиницу на 235 номеров - рынок, что называется, просто проглотил: ее открытие никоим заметным образом не повлияло на уровень заполняемости московских гостиниц,- подчеркивает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle.

Главные изменения

На ее месте будет построен комплекс переменной этажности на 2 тыс. номеров,- уточняет Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Произошел реальный сдвиг в укреплении на российском гостиничном рынке новых форм управления отелями, в активизации процессов купли-продажи гостиниц и в придании этому процессу цивилизованного характера. Гостиницы продаются с торгов, к их оценке привлекаются крупнейшие международные компании, итоги комментируются в прессе,- констатирует Смирнова.

В 2005 году, в отличие от предыдущих лет, на гостиничном рынке произошли серьезные перемены. Продолжился рост показателей загрузки и средней цены продажи, особенно в верхнем ценовом сегменте гостиничного рынка Москвы. Если в 2003 году показатель дохода на номер по верхнему сегменту приближался к $100, то на аналогичный период 2005 года этот показатель превысил $160,- подчеркивает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

По прошествии нескольких лет эксперты предсказывают выравнивание цен на гостиничные услуги и стабилизацию уровня заполняемости, которая сегодня переходит все границы. Это произойдет в результате полноценного выхода на рынок целого ряда гостиниц: Арарат парк Хаятт в башне Федерация, открытия гостиниц Four Seasons, RitzCarlton и целой группы других.

Помимо всего прочего, столичные власти пошли на некоторые уступки, снизив в два раза стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые земельные участки.

Единственное, что может серьезно расстраивать российские и столичные власти,- отсутствие отечественных гостиничных операторов. Недавно объявило о реанимации своей деятельности ВАО Интурист, известное в советские годы как флагман российского туристического бизнеса и гостиничного хозяйства. Но это пока лишь небольшая вешка.

Наших нет

Кроме того, это направление тормозят и сами власти.

В целом несмотря на то что спрос на гостиницы три-четыре звезды сегодня настолько велик, что требует увеличения числа гостиничных мест и гостиниц в разы, российские операторы пока не спешат приходить на этот рынок. Более того, из российских девелоперов, которые умеют хорошо строить гостиницы, можно назвать только Моспромстрой и СТ групп.

Еще одна проблема - стоимость земли. Даже если участок интересный, то стоимость инвестиционного проекта настолько велика, что срок окупаемости гостиницы в три-четыре звезды в Москве стремится к четверти века. Ни операторов, ни инвесторов такая длинная история обычно не устраивает, бизнес становится неэффективным. Есть масса секторов рынка коммерческой недвижимости, где окупаемость находится в разумных временных рамках. Поэтому сегодня наиболее интересны региональные проекты,- рассуждает Капинос.

Сегодня существует ряд серьезных проблем. Первая и основная - масса сложностей и препятствий в работе с московской администрацией, такого количества согласований нет ни в одной цивилизованной стране,- возмущается генеральный директор компании Русские отели Станислав Капинос.- Вторая значительная проблема - ограниченное количество земельных участков в Москве,удовлетворяющих минимальным требованиям для трехзвездного отеля по местоположению, транспортным сетям, инженерным решениям. Если есть участок, его выставляют на конкурс, но он находится в таком удалении от деловой части города, что впору ставить загородный отель с соответствующей концепцией.



Главная --> Публикации