Главная --> Публикации --> Рост элитной недвижимости в 2005 г. В киеве +30….процентов! Риэлторы избавляются от недобросовестных агентов Северо-восток — для любителей ставить на темную лошадку Наследование по закону: седьмая вода на киселе

Михаил Слипенчук, генеральный директор инвестиционно-финансовой компании Метрополь:
Цены на недвижимость в Москве за последние пару лет сильно выросли нижняя граница цены за квадратный метр близка к $2 тыс. Разумной альтернативой может стать вложение средств в загородную недвижимость. Инвестиционная привлекательность жилищного строительства в Подмосковье в ближайшем будущем будет расти. В первую очередь интересны вложения в землю Киевского, Минского направлений. Александр Попов, гендиректор компании РГС Недвижимость: На наш взгляд, инвестировать следует в строительство инфраструктуры и управление в дальнейшем этими объектами. На сегодняшний день это не самый доходный инструмент, но если рассчитывать на долгосрочную работу в этом направлении, то схема будет выгодной.

Александр Кандель, генеральный директор инвестиционной группы Атон:
Мы это делаем каждый день. Как и любой иной, рынок недвижимости подвержен колебаниям, а подъемы и падения дают инвестору возможность зарабатывать. Это суперинтересный рынок, и нынешнее затишье не повод уходить из него.

Дмитрий Истюфеев, зампредправления ОАО Вэб-инвест банк:
Сейчас я бы не стал вкладывать средства в недвижимость. Стремительный рост цен на объекты жилой недвижимости, происходивший в предыдущие несколько лет, затормозился, а по некоторым объектам даже наблюдается снижение цен. В коммерческой недвижимости есть несколько секторов, потенциально весьма доходных, но необходимая сумма инвестиций в них значительно превосходит возможности среднего инвестора речь идет о миллионах долларов.

Андрей Прокофьев, управляющий директор УК Конкордия Эссет Менеджмент:
Недвижимость это актив из ряда вечных ценностей. Конечно, бывают спады, непредвиденные обстоятельства, как, например, в 1998 году, когда цены на недвижимость упали в 1,5 раза. Много это или мало? Вопрос с чем сравнивать: если с фондовым рынком, который практически прекратил свое существование, упав в 40 раз, наверное, не так уж и много. Тем более что уже к 2000 году цены на недвижимость достигли докризисного уровня. И после этого цены на недвижимость год от года растут. Даже в прошлом году, когда предрекали кризис, строительный рынок вырос на 22%. Рынок интересный, перспективный. Хотя, конечно, и ему присущи определенные риски. Бывали случаи, когда лопались несущие стены, рушился пролет в подъезде.

Евгений Гавриленков, главный экономист инвестиционной компании Тройка Диалог:
Да, если речь идет о долгосрочных вложениях. Несмотря на текущие проблемы, это остается перспективным. По мере роста экономики спрос на услуги будет расти, а значит, возрастет спрос и на недвижимость. Выгодны вложения в регионы, которые имеют курортные преимущества и которые были недооценены рынком.

Проект закона разрабатывается в рамках принятой в начале 2004 г. программы реорганизации производственных территорий Москвы. Сейчас предприятия платят городу арендную плату только за землю, находящуюся под производством.


Из-за дефицита свободных участков в Москве столичным властям приходится изобретать новые способы получения земель. Как стало известно Ведомостям, городские чиновники готовят проект закона О санитарно-защитных зонах Москвы, согласно которому предприятия обяжут дополнительно платить за аренду земли вокруг них.

Какая площадь может освободиться за счет санитарных зон, разработчики закона оценить не смогли. В Департаменте градостроительной политики сообщили, что до 2020 г. за счет реорганизации промпредприятий должно высвободиться до 5500 га земель. Предприятия не арендуют землю на санитарной зоне она принадлежит городу либо другим землепользователям, но пустых земель под санитарно-защитной зоной не так много, уточняет источник в Департаменте науки и промышленности Москвы. Собеседник Ведомостей указывает, что в этих зонах нельзя строить только жилье, а возводить общественные центры (офисы, торговые центры) не запрещено.

Получается, что на санитарно-защитной зоне вокруг предприятия строить ничего нельзя, а город лишается дополнительных доходов. Наша цель сделать так, чтобы предприятие эту границу максимально сузило, объясняет необходимость принятия этого документа заместитель руководителя столичного Департамента градостроительной политики Константин Королевский. За счет этого мэрия надеется высвободить участки под новое строительство. По словам Королевского, сейчас концепция закона находится на согласовании с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды. В самом департаменте документ комментировать не стали.

Директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов считает, что в случае появления этого закона город сможет эффективнее использовать землю. Но для предприятий должны быть введены понижающие коэффициенты, предупреждает он. А представитель одного из столичных мясокомбинатов не исключает, что если документ будет принят, то компании, которые не смогут платить аренду за СЗЗ, обанкротятся или перебазируются на окраины.

В пресс-службе Москомзема сообщили, что предприятия заключают договор аренды на определенный участок земли, а учитывается ли при этом санитарно-защитная зона, специалисты департамента не знают. По данным Colliers International, для негосударственных предприятий годовая арендная ставка в центре города составляет около $200 000 за 1 га в год, а возле МКАД $15 00 Из-за неотрегулированности отношений уже возникают проблемы. Девелоперская компания Капитал-груп построила жилой комплекс рядом с кондитерской фабрикой Ударница на Шаболовке. Позже выяснилось, что жилье находится в границах санитарно-защитной зоны. Сейчас городские власти в судебном порядке настаивают на том, чтобы СЗЗ Ударницы была ограничена территорией самого предприятия.

Доступность ипотечного кредита ограничена двумя факторами: большим начальным взносом и высокими месячными платежами, обусловленными высокой процентной ставкой. В последнее время появились разнообразные программы социальной ипотеки, реализуемые в виде дотаций и субсидий из региональных бюджетов. Основная цель этих программ обеспечить населению доступное жилье. На деле это пока остается популизмом.

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) устанавливается на всех предприятиях, которые могут стать источником химического, биологического или физического воздействия. Согласно регулирующему документу (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), для разных предприятий ширина СЗЗ равна от 50 до 1000 м в зависимости от того, насколько от деятельности фирмы загрязняется окружающая среда. Размеры санитарно-защитной зоны могут быть уменьшены, если предприятие докажет, что провело мероприятия по снижению выбросов.

Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту.
Безвозмездная субсидия на часть стоимости жилья и ипотечный кредит.
Приобретение жилья по себестоимости с оплатой через ипотечный кредит.

Все используемые программы социальной ипотеки являются вариациями следующих подходов:

При дотировании процентной ставки ипотечный кредит берется в коммерческом банке на рыночных условиях, а региональные власти обязуются в течение некоторого срока дотировать процентную ставку. Эти дотации облагаются налогом: или заемщик заплатит 13%, или банк 24%. Предположим, что дотироваться будет 6% ставки процента по стандартному кредиту АИЖК (14% в рублях, на 27 лет, равные месячные платежи, размер кредита 700 000 руб.). Для дотирования кредита в течение всего срока бюджет выплатит 1230 руб. на каждую тысячу кредита, или 990 000 руб. за весь кредит. Это очень большие деньги. Для сравнения: если бы на такие дотации был использован весь стабилизационный фонд (1,426 трлн руб.), то помочь можно было бы только 6% нуждающихся семей.

Поможет немногим

Приведенные аргументы подтверждают мнение Бруно де Гаспериса, возглавляющего кредитный и международный департамент Банковской ассоциации Италии: Все, что угодно, только не дотация процентных ставок. Хуже этого ничего быть не может. Это не голословное утверждение: итальянское правительство несколько лет изучало вопрос и реализовало несколько пилотных проектов по дотированию процентных ставок.

Такая схема практически непригодна для секьюритизации. Проблема снижения первоначального взноса также никак не решается.

В схеме покупки жилья по себестоимости застройщик получает разрешение построить коммерческий дом в хорошем месте в обмен на обязательство построить социальный дом по себестоимости. Если застройщика силовым методом заставить снизить цену на один дом, то он неизбежно завысит цену на другой. В результате социальный дом будет строиться с нарушениями технологии, с применением некачественных и некондиционных материалов. Коммерческий дом тоже будет строиться со всей возможной экономией, так как на нем застройщик добирает доход, потерянный на социальном доме. Это приводит к вздуванию цен на коммерческое жилье, а также к высокой волатильности и неустойчивости строительного бизнеса. Коррекция цен на жилье в сторону снижения приведет к финансовому кризису таких застройщиков, так как продать по завышенным ценам коммерческие дома будет сложно, а это приведет к остановке строительства социальных домов.

В схеме с разовой безвозмездной субсидией (Москва) бюджет дотирует до 50% стоимости жилья, а на остальную часть заемщик берет ипотечный кредит. Эта схема несколько дешевле, чем дотирование процентных ставок, но не настолько, чтобы можно было серьезно говорить об ее практическом применении. Возьмем цифры Департамента жилищной политики и жилищного фонда. При дотации 50% стоимости 60-метровой квартиры московский бюджет выплатит 770 000 руб. Московские власти намерены тратить на эту программу порядка 1120 млн руб. в год и смогут помочь не более чем 1455 семьям в год. Если снова представить, что на эту цель будет потрачен целиком весь стабилизационный фонд, то такая схема социальной ипотеки сможет помочь только 7,5% семей.

Гарантии федерального бюджета могут искусственно понизить ставки. К сожалению, это будет иметь негативные последствия для развития первичного и вторичного рынка ипотеки. На Сбербанке и ВТБ это вряд ли отразится, но остальным банкам придется свернуть собственные программы рефинансирования. Через три-четыре года российский ипотечный рынок разовьется до такого состояния, что на него придут иностранные банки с серьезными деньгами. Тогда мелкие и средние российские коммерческие банки, сидящие на государственной игле рефинансирования, останутся на ней навсегда. Чтобы удержать их в ипотечном бизнесе, федеральному правительству придется заниматься несвойственным ему делом конкурировать с иностранными банками в финансовом секторе.

Расчеты показывают, что и прямое и косвенное дотирование ставки оборачивается непомерным бременем для бюджета, которое будет нарастать с каждым годом. Скоро эти программы социальной ипотеки придется свернуть, и весь эффект от них будет заключаться в нескольких тысячах осчастливленных семей и миллионах, которым ничего не достанется. Вряд ли это тот политический результат, к которому стремятся региональные власти.

Конкретные предложения

Рассмотренные программы дорого обойдутся регионам. Но вместо реальной социальной ипотеки получится социалистическая ипотека по аналогии с советскими временами, когда право на жилье имели все, жилье было доступно, но обеспечено было меньше половины населения.

Поэтому ограничимся только их кратким перечислением.

Что же нужно делать? Во-первых, повышать доступность жилья надо комплексно. Во-вторых, надо минимизировать выплаты из бюджета и задействовать то, что в вышеприведенных схемах вообще не используется, высокий кредитный рейтинг муниципальных властей. Рамки данной статьи не позволяют дать детальное описание альтернативных методов.

Для отдельных категорий бюджетников власти могут предоставить гарантии по покрытию потерь от дефолтов. Это снизит риски банка, выдающего кредит, и, соответственно, ставку процента по кредиту.

Первоначальный взнос может быть снижен до 10-15% за счет страховки оставшейся части начального взноса. Необходимость такой страховки отпадет, как только рыночная стоимость жилья поднимется. Это приведет к временному небольшому увеличению месячного платежа. Но такой подход поможет сразу целой категории людей, которая может платить месячный платеж, но не имеет денег на начальный взнос.

В рамках проекта Международной финансовой корпорации Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России проводится работа по повышению эффективности работы региональных участников ипотеки, которые могут быть задействованы в программах социальной ипотеки.

Для кардинального понижения эффективной ставки процентов потребуются более сложные финансовые схемы социальной ипотеки. Сегодня уже есть региональные правительства, сделавшие полшага в этом направлении (Ханты-Мансийск). Это, конечно, прогресс, хотя специалисты могут сделать схему Ханты-Мансийска существенно более эффективной.

Конечно, развивать ипотечный бизнес и разрабатывать эффективные социальные ипотечные программы весьма непросто. Но это более эффективное использование бюджетных ресурсов, чем разбрасывание денег широкими движениями сеятеля.
Автор консультант проекта IFC Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России.

Низкие ставки по ипотечным кредитам определяются развитием стандартов первичного рынка, секьюритизации, процедур регистрации и обращения взыскания. Еще в 80-х гг. в США ипотечные кредиты выдавались под 11-14%.

Те, кому не повезло регистрировать сделку с недвижимостью в начале этого года, столкнулись с неприятным сюрпризом: провести регистрацию в привычном ускоренном режиме было абсолютно невозможно - ни за какие деньги, ни при каких связях. Между тем еще в декабре 2004 г. это можно было сделать легко и практически без очередей. Для Москвы, где большинство сделок альтернативные, месячный срок регистрации во многих случаях означал, что цепочки невозможно было бы состыковать.


Не так давно в стране прошла коренная реформа системы регистрации. Правительство резонно заявило, что регистрация в делах, связанных с недвижимостью, - вопрос федеральный, и главная задача - унификация всех процедур, ибо до самого последнего времени каждый регион выставлял свои требования к пакету документов, чего в пределах единого государства быть не должно.

Вновь была возвращена возможность ускоренной регистрации. Однако основную роль в стабилизации сыграло АО Мосжилрегистрация (частная структура, находящаяся в собственности московского правительства), которое, используя хорошо отработанную информационную систему, взяло на себя значительную часть работы по подготовке документов для регистрации сделок для всех желающих. Более того, именно ноу-хау МЖР, очевидно, используется для формирования стандарта работы самой Росрегистрации. В Москве достаточно было бы ввести на полгода мораторий на работу МЖР, чтобы территориальное управление Росрегистрации по Москве захлебнулось. Но, естественно, в этом никто не заинтересован.

Очереди резко выросли. Отчасти это было связано с ажиотажем, вызванным наплывом желающих приватизировать квартиры в отведенный для этого Жилищным кодексом срок. Для риэлторов неприятной неожиданностью стал отток кадров из бывшей Москомрегистрации. Известно, что многие риэлторские компании пользовались неофициальными услугами знакомых регистраторов. 50 долларов с одной сделки позволяло доносить недостающие документы, получать по телефону информацию о статусе дела и готовности документов. Отток кадров был вызван переходом на более низкие федеральные оклады.

Отсутствие серьезных потрясений в системе регистрации (а это, безусловно, большое благо) вызвано тем, что никаких революционных перемен, собственно, не произошло. До 2005 года учреждения юстиции по регистрации прав действовали в каждом субъекте Федерации на основе ФЗ № 122 1998 года. По словам Олега Трофимова, начальника Управления государственной регистрации прав на недвижимость Федеральной регистрационной службы, каждое учреждение имело свою структуру, плату за регистрацию определял субъект Федерации, но в рамках пределов, определенных Правительством РФ. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним также были едиными. О. Трофимов считает, что действующая сейчас система более управляемая, но она пока находится в стадии становления.

При мысли о Росрегистрации представляешь себе огромного спрута, опутавшего своими административными щупальцами все регионы страны. Между тем в центральном аппарате этого ведомства работает всего 143 человека. Причем только 23 человека занимаются вопросами регистрации недвижимости (на эту структуру также возложены вопросы регистрации общественных объединений и политических партий, контроля в сфере адвокатуры и нотариата и даже контроль за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих). При этом на территории РФ регистрацией прав на недвижимость занимаются 25 тысяч сотрудников. Так что Росрегистрация призвана координировать деятельность территориальных органов регистрации и осуществлять за ними правовой контроль.

Координаты отделений МЖР

Главная проблема на сегодня, считают в Росрегистрации, - это правоприменительная практика: ее необходимо привести в порядок и довести до каждой территории. Только тогда система регистрации по-настоящему превратится в систему, и она будет единой для всей России. А пока это лишь благие пожелания. Основная задача не в том, чтобы закрутить административные гайки и укрепить очередную вертикаль, а в том, чтобы упростить жизнь участникам рынка недвижимости, то есть практически всему населению страны.

ст. м. Рязанский проспект, Рязанский проспект, д. 32, тел. 379-97-88.

Единый центр приватизации-1:

ст. м. Семеновская, ул. Щербаковская, д. 41а, тел. 369-22-62, 369-49-59.

Единый центр приватизации-2:

Координаты отделений МЖР по подготовке документов для приватизации и регистрации прав собственности на жилые помещения, расположенные на территории определенного округа:

В настоящее время обслуживает только Восточный и Юго-Западный административные округа, работа со всеми округами начнется с декабря 2005 г.

ст.м. Сухаревская, ул. Щепкина, д. 9, каб. 27, тел.631-29-09.

Центральный административный округ (ЦАО):

ст.м. Рязанский проспект, Рязанский проспект, д. 32, тел. 379-97-88.

Северный административный округ (САО):

ст.м. Сходненская, ул. Аэродромная, д. 15, корп. 1, тел. 944-49-70.

Северо-Восточный административный округ (СВАО):

ст.м. Семеновская, ул. Щербаковская, д. 41а, тел. 369-22-62, 369-49-59.

Восточный административный округ (ВАО):

ст.м. Текстильщики, ул. Малышева, д. 11-2, каб. 12, тел. 709-66-63.

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО):

ст.м. Сухаревская, ул. Щепкина, д. 9, каб. 27, тел. 631-29-09.

Южный административный округ (ЮАО):

ст.м. Рязанский проспект, Рязанский проспект, д. 32, тел. 379-97-88
ст.м. Семеновская, ул. Щербаковская, д. 41а, тел. 369-22-62, 369-49-59.

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО):

ст.м. Фили, ул. Кульнева, д. 5, каб. 3, тел. 148-79-25.

Западный административный округ (ЗАО):

ст.м. Сходненская, ул. Аэродромная, д. 15, корп. 1, тел. 944-49-70.

Северо-Западный административный округ (СЗАО):

ст.м. Рязанский проспект, Рязанский проспект, д. 32, 379-97-88;

Зеленоградский административный округа (Зеленоград ):

Время работы Единых центров приватизации: понедельник - пятница: 9.00 - 17.00, суббота: 10.00 - 17.00, воскресенье - выходной.

Время работы всех окружных отделений: понедельник - четверг 9.00-18.00, пятница 9.00-17.0 Перерыв: 13.00-14.00.



Главная --> Публикации