Главная --> Публикации --> Офисная швейцария и дачная чехия Рост элитной недвижимости в 2005 г. В киеве +30….процентов! Риэлторы избавляются от недобросовестных агентов Северо-восток — для любителей ставить на темную лошадку

Почему недвижимость именно этих стран заполнила элитный рынок?

Традиционными направлениями в сфере элитной европейской недвижимости исконно считаются Лазурный берег Франции и Лондон. В той или иной степени требованиям класса de luxe отвечает ряд объектов в Испании и Италии. В последнее время подтягивается и Кипр. Все эти страны учитывают возрастающий спрос со стороны, прежде всего, российских покупателей.

Как на Лазурном Берегу, так и в Лондоне, спрос давно превышает предложение. А если прибавить к этому относительно небольшие территории вышеназванных мест, то стремительный рост цен на объекты недвижимости становится понятным и очевидным. Только за этот год стоимость элитных вилл в Каннах, как показывает практика продаж, выросла на 18-20, кое-где на 25%. Если к этой цифре добавить сумму, которую можно получить, сдавая виллу в аренду, чистая прибыль владельца элитной виллы может достигнуть поистине астрономических высот.

Во-первых, теплый климат, дарящий ощущение вечного лета, которое ассоциируется у большинства людей с отпуском и ничегонеделанием, - комментирует Лариса Хорева, заместитель управляющего компанией AVENUE PROPERTY. - Во-вторых, членство в Евросоюзе, достоинства которого очевидны. В-третьих, удобное транспортное сообщение (до подмосковной дачи, к примеру, можно добираться куда дольше, чем до виллы во Франции, Испании, Италии и т.д.). И, наконец, надежное и выгодное вложение капитала.

Англия

Естественно, что содержание виллы потребует денег, но здесь игра стоит свеч. Полученная прибыль, как правило, в разы превышает затраченные средства.

Одна часть иностранцев выбирает этот город для расширения бизнеса, другая - для плацдарма своей семьи - надежно, прибыльно, и дети имеют возможность получить лучшее образование.

Столица Соединенного Королевства считается одной из самых экономически устойчивых мегаполисов земного шара. Купить здесь недвижимость - все равно, что войти в элитный клуб. Спрос на недвижимость Лондона растет вот уже 15 лет. И если раньше цена квадратных метров в английской столице удваивала свою цену каждые семь лет, то, учитывая рост цен в последние месяцы, этот срок в самое ближайшее время, как считают игроки рынка, сократится до пяти лет.

Привлекает покупателей не только экономическое благополучие Лондона, но и условия покупки, перед которыми равны, как британцы, так и иностранцы. Для иностранцев даже действуют специальные льготы на налоги и получение кредита. Налог на приобретение недвижимости составляет 1-4% в зависимости от суммы сделки. Работа адвоката (а не нотариуса, как во многих европейских странах) обойдется всего в 0,5% (во многих государствах - 3%). Кредит иностранцы могут взять под 6-8% годовых (для резидентов - 3-5%) при условии минимальной суммы оплаты для нерезидентов 25-30% (для англичан - 10%). А если сумма сделки составляет более 2 млн фунтов, то иностранец может участвовать в процессе получения вида на жительство.

Стоимость недвижимости на лондонской земле зависит, как и везде, от района. Если, например, апартаменты в Хамстеде обойдутся по цене от 500 тысяч фунтов, то за квартиру в исторических районах Лондона придется заплатить уже от 1 млн. фунтов. Россиян не пугают цифры с 6 нулями, и, по оценкам экспертов, они отдают предпочтение жилью стоимостью от 5 млн. до 40 млн. фунтов стерлингов.

Франция

Ежегодный налог на имущество в Великобритании составляет 1,5% от стоимости объекта.

Несмотря на то, что цены в Париже на 30%, а то и 50% ниже лондонских и варьируются от 2000 до 10000 евро за квадратный метр, вложение во французскую недвижимость считается выгодным. Рынок, по оценкам экспертов, в Париже достаточно стабилен, и даже увеличение стоимости всего 10% в год - несомненный успех предприятия. Но все же вложение в недвижимость Парижа - прежде всего не способ обогащения, а все-таки способ сохранения капитала, особенно если речь идет о сегменте элитного и бизнес-жилья.

Париж, в отличие от Лондона, выбирают больше персоны богемные - художники, театралы, музыканты, - хотя среди покупателей кусочка Франции много и бизнесменов. Апартаменты здесь покупают прежде всего те, кто любит и ценит неповторимый дух французской столицы. Предпочтение отдается историческим районам близ Сены.

Что касается ежегодных налогов, то во Франции их несколько и все они привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости объекта (ГАКС), которую устанавливают местные власти. Среди них налог на проживание, который платят и собственники, и арендаторы французской недвижимости. Налог на проживание на вилле составит около 3000 евро, в апартаментах - 2000 евро в год. А когда жилье пустует, его собственник должен заплатить 10% и более от ГАКС в виде госпошлины на вакантное жилое строение.

Во Франции действует так называемый семидневный охлаждающий период, в течение которого покупатель может аннулировать контракт и вернуть свои деньги, не объясняя причины. В среднем на приобретение недвижимости во Франции потребуется около полугода: 2-3 месяца уйдет на проверку документов нотариусом и еще 2-3 месяца займет регистрация и занесение в базу данных и реестры. Государственные взносы составят 7-8% от стоимости жилья.

Кипр

Еще 5% от ГАКС стоит вывоз мусора и отходов. Кроме того, если стоимость недвижимости и сумма денег владельца недвижимости на банковском счете во Франции в совокупности превышает 720 000 евро, собственник облагается дополнительным налогом на имущество. В данном случае налоговая ставка колеблется от 0,55% до 1,8% от стоимости активов, которые находятся во Франции.

Многие уже превратили второй дом на Кипре в первый, руководствуясь следующими соображениями: как детям, так и взрослым, во-первых, полезно жить в экологически чистой местности; во-вторых, дети имеют возможность получить прекрасное образование, основанное на английской модели; в-третьих, европейский уровень жизни, но, по сравнению с рядом европейских стран, очень низкий уровень преступности; в-четвертых, великолепная возможность заработать хорошие деньги, так как во время проживания на Кипре, люди сдают московскую недвижимость в аренду.

Возрастающий в последнее время спрос на недвижимость Кипра вполне объясним целым рядом причин. 320 солнечных дней в году, свежие овощи и фрукты круглый год. Плюс - Кипр является поистине экологическим раем (он по праву считается одним из лучших мест проживания для людей с легочными и аллергическими заболеваниями), а также дружелюбное отношение местного населения к русским (что, согласитесь, немаловажно для комфортного проживания в стране) - и сразу становится ясно, почему Кипр уже выбрали и продолжают выбирать в качестве второго дома многие наши соотечественники.

Самой популярная и дорогая недвижимость на Кипре - возле моря. Так, дом на побережье площадью в 150 квадратных метров с участком обойдется в 135 тысяч фунтов.

Кипр, к слову сказать, приятен не только с климатической стороны, но и с налоговой. Ставка налога на имущество здесь зависит от стоимости объекта и колеблется в пределах от 0% до 3,5%. А владельцы недорогих по кипрским меркам квартир стоимостью до 100 000 кипрских фунтов вообще освобождаются от уплаты этого налога.

По оценкам экспертов, вложение в кипрскую недвижимость сегодня - очень выгодные инвестиции, так как предполагается, что спустя время стоимость жилья в этом райском уголке приблизится к ценам в европейских странах - Англии и Франции.

В другом случае в среднем дома в спокойной зоне с 2-4 спальнями, участком земли, бассейном и крытой парковкой можно приобрести за 90-150 тысяч кипрских фунтов. Деревенские дома стоят и того меньше - от 50 тысяч фунтов. Квартиры с двумя спальнями в доме на две семьи варьируются от 60 до 90 тысяч фунтов.

Испания

Как считает глава представительства кипрской девелоперской компании Pafilia Property Developers Андреас Хулудис, в пользу создания бизнеса на Кипре говорят важнейшие экономические показатели общей благонадежности региона: рост цен и повышение интереса к банковскому сектору. К концу 2007 г. - началу 2008 г. Кипр перейдет на евро, и как показывает опыт других стран, недвижимость в этой связи начнет дорожать. С тех пор как Кипр вошел в Евросоюз интерес острову со стороны европейских стран продолжает неуклонно расти: началась иммиграция на Кипр. Процесс иммиграции в свою очередь ведет к увеличению численности населения, а значит и росту количества недорогой рабочей силы, что также является хорошим условием для развития рынка.

Удовольствие иметь виллу в Испании обойдется в среднем от 570 тысяч евро до 1,8 млн евро, за апартаменты придется заплатить от 120 тысяч до 3,8 млн в зависимости от города (1170 - 3348 евро/кв.м). Кстати, в глубине материка цены гораздо ниже. Стоимость метра определяется не только качеством отделки, но и близостью к морю. Чем ближе к морю, тем дороже. Несмотря на привлекательную разницу в цене, ликвидность домов, расположенных дальше 5 км от морского побережья гораздо ниже и перепродать такую собственность очень сложно.

Испания переживает строительный бум. Особенно активно застраивается Средиземноморское побережье страны. Объясняется это тем, что покупка недвижимости в стране матадоров ежегодно приносит гарантированную прибыль. Хотя цены на недвижимое имущество в Испании до сих пор значительно ниже, чем в других странах Западной Европы, но на протяжении последних лет они неуклонно растут на 15-25% в год. Кроме того, купив здесь жилье, владелец и члены его семьи сразу получают право на получение годовой шенгенской мультивизы с правом проживания 90 дней в полугодие. Через год виза продлевается - и так неограниченное число раз.

Но зато ежегодный налог в Испании вполне приемлем (в Англии больше) - 0,3-1,1% от кадастровой стоимости. Ну, и конечно, еще 0,2-2,5% от стоимости имущества - за богатство, если стоимость активов, включая недвижимость превышает определенную сумму, рассчитываемую по мудреной схеме.

Приобретая недвижимость в Испании, нужно учесть и налоги, а они здесь достаточно обременительны. Покупателю придется заплатить НДС в размере 7% от стоимости объекта при покупке квартиры или дома с участком земли и целых 16% - за участок и договоры на строительство жилья. Налог на документальное оформление юридических актов (или передаточный налог) обойдется в 0,5% от суммы сделки за покупку жилья на первичном рынке и в 6% - за вторичку. Кроме того, 3% стоят услуги нотариуса и регистрация самой сделки.

Подводя итоги третьего квартала 2005 года на рынке вторичного элитного жилья, можно констатировать, что ситуация на нем в целом стабильна. Никаких резких ценовых колебаний не происходит, спрос и предложение также сохраняются примерно на одном уровне.

Но что такое налоги на богатство по сравнению с пропуском в мир ЕВРО (очень модная нынче приставка к различным словам) - и не важно, по сути, какая именно это евространа - Кипр, Испания или Франция. Главное, что капитал не пропадет и приумножится. А именно об этом и говорят сегодня абсолютно все игроки рынка зарубежной недвижимости!
Ситуация на рынке вторичного элитного жилья в Москве на сегодняшний день стабильна и устойчива. И неудивительно, что этот сегмент рынка привлекает частных инвесторов, желающих сохранить и преумножить вложенные средства.

Впрочем, не отстает и предложение. Квартиры во многих новостройках (некоторые ещё даже не прошли сдачу госкомиссии), продажи в которых завершились в начале этого года, уже вышли на вторичный рынок, чем значительно пополнили качественное предложение вторичной элитной недвижимости, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Однако, на рынке уже прослеживаются и новые нотки. На сегодняшний день, по словам Ларисы Патлух, директора департамента услуг корпорации БЕСТ-Недвижимость, на рынке более ощутимо влияние спроса: Пока рано говорить о дисбалансе, но перегиб рынка в сторону спроса наметился.

По словам Ольги Побединской, директор по маркетингу Бюро Недвижимости Агент 002, на этом рынке можно встретить предложения и по $5 тыс. за кв. м, и по $25 тыс. Естественно, цена квартиры во многом зависит и от места расположения, качества ремонта, общего состояния подъезда, наличия охраны. Безусловно, для покупателя дорогой квартиры важно, как отремонтирована квартира, какой дизайнер занимался обустройством, какие материалы использованы в отделке

А вот ценовая вилка в зависимости от престижности района, уровня объекта и прочих факторов велика!

Не в последнюю очередь на стоимость квартиры влияет и ее планировка, функциональность. Управляющий директор ООО Дельта эстейт Елена Зубарева вспоминает одну из показательных ситуаций: хозяин пентхауса оборудовал спальню площадью 400 квадратных метров. Поскольку продать такое жилье проблематично, его стоимость приходится снижать. По ее наблюдениям в формировании цены играют роль площадь и стиль квартиры, качество ремонта. Наибольшей популярностью пользуются аппартаменты до 150 квадратных метров в стиле хай-тек, за ними следуют предложения от 200 до 250 квадратных метров классического и арт-деко решения. Отдельная тема - статус соседей, особенно это касается клубных домов. Квартиры в таких домах продаются очень редко, и для покупки требуется разрешение остальных жильцов. Престиж таких аппартаментов увеличивает их стоимость, утверждает Елена Зубарева.

Вторичный рынок элитного жилья удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит то, что он намеревается приобрести. Не секрет, что качество строительства даже в очень престижных домах, нередко не соответствуют тем заявлениям, которые застройщики делают во время закладки фундамента. Никто не хочет покупать кота в мешке.

Если информация обо всех новостройках проходит по риэлторским базам, то сообщение о выходе на вторичный рынок отдельных квартир может вообще не появиться в открытом доступе для риэлторов. Поэтому любая аналитика вторичного рынка всегда достаточно приблизительная. Также трудно анализировать цены: нередко они выставляются владельцами квартир не в соответствии с рыночной конъюнктурой, а исходя из субъективных представлений о стоимости их квартиры, - утверждает Константин Ковалев.

Однако говорить что-либо наверняка о факторах, повышающих стоимость элитной недвижимости, - непросто. Ведь вторичный рынок недвижимости анализировать гораздо сложнее, чем рынок первичного жилья.

Выгода есть

Что касается распределения по районам, наибольшим спросом пользуются, по словам Константина Ковалева, квартиры в районе Чистых Прудов, Патриарших Прудов и Остоженки, так как на их долю приходится более половины запросов со стороны покупателей. В структуре спроса по районам, находящимися за пределами Садового Кольца, как и прежде, лидируют Западный и Юго-Западный округа столицы, но надо сказать, что в Северо-Западном и Северном округах спрос на недвижимость остается также достаточно устойчивым, - продолжает эксперт. Отрадно, что и область предложения также почти полностью совпадает с областью спроса. В структуре предложения в центре столицы лидируют те же районы Арбата, Патриарших Прудов и Остоженки. За ними идут районы Чистых Прудов, Китай-города, Замоскворечья и Тверской. Структура предложения квартир по районам, расположенным за пределами Садового Кольца, очень схожа со структурой спроса. Явно выделяется лидирующая группа Юго-Западного и Западного округов, - заключает Ковалев.

Этот рынок очень привлекателен для вложений, - говорит Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости МИАН - агентство недвижимости. - Но не с целью дальнейшей перепродажи квартиры, а с целью сдачи ее в аренду. В отличие от квартиры в новостройке, вторичное жилье можно сдавать сразу же после покупки, а не ждать госкомиссии и исполнения дизайн-проекта приобретенной недвижимости. Кроме того, в новом доме сложнее найти арендатора, так как мало кто захочет жить в доме, в котором постоянно идут ремонтные работы.

На данный момент инвестиции средств в недвижимость - наиболее распространенный способ эффективного вложения денег. Частных инвесторов больше привлекают именно объекты элитного жилья: ведь это наиболее ликвидный сегмент рынка, который защищен от резкого падения цен.

По данным компании Blackwood, в третьем квартале 2005 г. наблюдается 3%-й рост спроса на аренду элитных квартир. Причина проста: начало сезона деловой активности после летнего затишья. Арендные ставки увеличились на 4-7% по сравнению с июнем 2005 г. Также прослеживается четкая тенденция постепенного снижения арендных ставок относительно стоимости квартир, - констатирует Константин Ковалев. - Сейчас годовая стоимость аренды элитных квартир в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта, а срок его окупаемости составляет не менее десяти лет. Это объясняется тем, что стоимость квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды.

Достаточное количество вложений в элитный сектор - интересный вид получения регулярного дохода. Здесь дополнительные выгоды мы получаем как в виде ежемесячных платежей от сдачи внаем, так и основных инвестиций, которые окупаются от прироста стоимости недвижимости как таковой, - утверждает Лариса Патлух.

Прогноз до конца года в сегменте вторичного элитного жилья в целом оптимистический. Эксперты прогнозируют стабильную ситуацию. Все говорит о том, что стоимость элитного жилья на вторичном рынке будет дорожать, но очень плавно, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости Агент 00 С таким мнением соглашается Ирина Рогачева: Рынок вторичного элитного жилья устоялся. Активной динамики как таковой не ожидается.

Без колебаний!

Таким образом, серьезных колебаний рынка ждать не приходится. Ни резкого изменения цен, ни сокращения спроса явно не предвидится. Может, оно и к лучшему. Частные инвесторы могут не беспокоиться за сохранность своих средств! Сверхприбылей, конечно, тоже ждать не приходится, но сохранить и преумножить свои средства все равно удастся!

А по мнению управляющего директора ООО Дельта эстейт Елены Зубаревой, тенденции рынка проявятся еще четче, увеличивая ценовой разрыв между современным и морально устаревшим элитным жильем. Стоимость квадратного метра в доме с современными инженерными системами, центральным кондиционированием, подземным паркингом может вырасти на 30-35%, в то время, как в домах, уступающих по качеству - всего на 7-9%.

Собственно, у россиян времени для раздумий было достаточно Закон О приватизации жилья в РФ вступил в силу 4 июля 1991 г., правда, ограничений по времени не содержал. Эпохальный документ давал гражданам право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, но только один раз в жизни. Исключение составляли дети, имевшие право дважды приватизировать жилплощадь до 18 лет и после. Все шло своим чередом, пока федеральная власть не приняла в конце декабря 2004 г. пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Один из основополагающих и спорных его составляющих Закон О введении нового Жилищного кодекса установил окончательные сроки бесплатной передачи жилья. Но с оговоркой, что до 1 января 2007 г. это право сохраняли лишь те граждане, кто получил казенное жилье до 1 марта 2005 г.

Эра бесплатной приватизации жилья в России завершается. Остался один год. Согласно новому Жилищному кодексу все, кто до 1 января 2007 года не успел или не пожелал оформить в собственность место своего проживания, навсегда лишатся этого шанса, по крайней мере, безвозмездного. На сегодняшний день по противоречивым данным (точных цифр не знает никто), в Петербурге неприватизированными остаются около 35% отдельных квартир и 70% жилого фонда в коммуналках. После объявления пресекательного срока большинство граждан ринулись оформлять документы. И, как следствие, в настоящее время в различных районных учреждениях, а также в ГУ Федеральной регистрационной службы (экс-ГБР) сущее вавилонское столпотворение. Но это только часть проблемы. Если та же власть законодательно не оформит приемлемые для рынка схемы выкупа государственного и муниципального жилья, то Петербург рискует сохранить еще на неопределенное время статус коммунальной столицы России.

Лукавая статистика

Точных сведений о количестве приватизированных жилых объектов в Петербурге не знает никто: и власть, и бизнес оперируют приблизительными данными. Какая-то информация имеется в структуре федерального подчинения Петербургкомстате, но там за любую справку требуют денег, в том числе и от представителей СМИ. Статистика Федеральной регистрационной службы (ФРС) неполная, ибо не все собственники, заключившие когда-то договор, регистрировали сделку в ГБР. Агентства по приватизации, функционирующие в каждом районе, могут дать выкладку только по своей епархии. И, наконец, Жилищный комитет, многократно менявший структуру, стратегию, руководителей, а также название, тоже не в ладах с цифрами. Хотя справедливости ради следует сказать, что именно Жилищный комитет в лице зам. председателя Олега Вихтюка инициировал сбор сведений по приватизированным объектам и в настоящий момент это, пожалуй, единственная статистика, которая наиболее близка к реальности.

Иными словами, все жилье, предоставленное по договору социального найма после 1 марта сего года, приватизации не подлежит.

Ветхо-коммунальная столица

Итак, на 1 января 2005 г. доля коммунальных квартир в центре составляла около 70% от их общего числа, это примерно 150 тыс. квартир общей площадью свыше 10 млн кв.м. В четырех районах Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном в собственность оформлено около 70% площадей в отдельных и 45% в коммунальных квартирах (см. Таблицу 1). В каждом из спальных и пригородных районов Петербурга приватизировано более половины отдельных квартир. В аутсайдерах только Фрунзенский единственный район, где в частную собственность переведено менее половины отдельного жилья (48%). По коммуналкам наблюдается более ровная картина в каждом районе приватизировано от 30 до 40% жилья. В лидеры выбился Василеостровский район, где ровно половина вороньих гнезд изменила форму собственности. Забавная ситуация складывается с определением. Начальник судебно-правового отдела Жилищного комитета Анатолий Ксензов пояснил, что если в квартире хотя бы одна комната принадлежит городу, то она коммунальная. А вот если все комнаты приватизированы (пусть даже в ней живут пять ничем не связанных между собой семей), то ее нельзя считать таковой. Dura lex...

Власть не раз пыталась решить проблему, в 2001 г. даже была принята целевая программа Расселение и реконструкция коммунальных квартир в Санкт-Петербурге, согласно которой для отселения граждан необходимо было выделить 200 250 тыс. квартир. Но воз и ныне там. Чтобы разрубить коммунальный узел, по оценкам специалистов Жилищного комитета, потребуется 15 20 лет и около 326 млрд руб. (около $10 млрд). Ни мало, ни много более трех годовых бюджетов Петербурга!

Сегодня, по оценкам практиков рынка, в силу разных причин темпы расселения значительно снизились, и за год обретают статус отдельного жилья примерно 250 густонаселенных квартир. Новый пакет законов, в особенности Жилищный кодекс, грозит законсервировать и эту ничтожную долю. В настоящее время в вороньих слободках проживают около 237 тыс. семей (536 тыс. человек), две трети из которых состоят на учете по улучшению жилищных условий.

Риэлтеры расселили уже большую часть коммуналок Петербурга, если бы не бюрократические препоны и законодательные несуразицы одолели бы и оставшуюся. Застройщики тоже бы не остались в стороне. Интерес к центру города большой, но что нам предлагают: что ни дом то аварийный или коммунальный, начнешь реконструировать жильцы окружающих домов тут же начинают жаловаться на шум, грязь, нарушение инсоляции и пр. А власть, вместо того чтобы создать регламент работы, советует разбираться с жильцами самостоятельно, говорит зам. генерального директора по рекламе и маркетингу компании Петербургреконструкция Ольга Колганова.

Ситуация усугубляется ветхостью домов в центре. Примерно 75% жилого фонда исторической части (около 20 млн кв.м) относятся к постройкам, возведенным еще до 1905 г. По данным Жилищного комитета, на 1 января 2005 г. общая площадь ветхого и аварийного жилого фонда составляет свыше 1,013 млн кв.м, где проживают 8,98 тыс. семей (около 22 тыс. человек). Год назад Смольный принял план по переселению жителей из таких домов, рассчитанный до 2010 г. В соответствии с документом, в 2004 г. в благоустроенное жилье переехали 992 семьи (2249 человек), а за первое полугодие 2005-го переселено еще 468 семей (995 человек).

Тяжелое бремя собственности

Не важно, какое количество объектов приватизировано в Петербурге, важно то, что происходит сегодня. Вот как выглядит алгоритм хождения по мукам. Оформление в частную собственность государственного и муниципального жилья (если это право еще сохранилось!) начинается со сбора документов справки формы 7 и 9, копии ордера и архивной справки. Они нужны для того, чтобы заказать в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) по месту жительства (в каждом районе свое) технический паспорт на квартиру/комнату. Следующая инстанция районное Агентство по приватизации жилья, куда сдаются собранные бумаги и заявление на перевод жилья в собственность. После того как наниматель получил из Агентства договор о праве собственности, можно свободно вздохнуть и не бежать сломя голову в ФРС для регистрации сделки. Чиновники разного уровня, в частности, глава ГУ ФРС Галина Волчецкая, не раз поясняли, что в данном случае зарегистрировать договор в ФРС можно и после 2007 г., хоть в 2010-м. Но граждане либо не знают об этом, либо никому уже не верят, в результате ежедневно выстраиваются длинные очереди у здания на Галерном. Правда, практики рынка предупреждают, что почти все договоры на собственность, оформленные пять и более лет назад, содержат множество ошибок и неточностей, которые чреваты отказом в регистрации, так что лучше все проверить.

Царя-батюшки уж нет, равно как и советской власти, потому специалисты рынка советуют поторопиться: оформив собственность на комнату сегодня, завтра ее можно продать, а после 1 января 2007 г. это вообще станет невозможным. По образному выражению генерального директора АН Динас Юрия Сергеева, стоимость неприватизированных комнат после этой даты будет равна нулю. Поскольку ЖК запретил обмен муниципального жилья на приватизированное, то остается один старый, проверенный способ покупки коммуналки: фиктивный брак. Но на всех коммунальщиках не женишься! улыбается зам. председателя адвокатской компании Юринформ-центр Александр Петренко. Поэтому у нанимателей еще остается небольшое время для приватизации.

Первый ПИБ колом

Всевозможные засады начинаются еще в ПИБах. Только чтобы подать документы, граждане занимают очередь с 5 часов утра. В каждом районе свои правила игры, во многих введены талоны. В одних талоны выдают на 27 декабря, в других на февраль-март следующего года. В Адмиралтейском, Центральном и Василеостровском районах живая очередь. Стоимость услуг государевых чиновников разная, в зависимости от срока и площади недвижимости. К примеру, за оформление техпаспорта на 1-комнатную квартиру от 30 кв.м сроком на 1 месяц берут 180 руб., за 10 дней 400 и за 3 дня 800 руб. Причем заранее оплатить услугу нельзя. Добравшись, наконец, до столоначальника, соискатель получает квитанцию на оплату и тут же должен мчаться в ближайший филиал Сбербанка (который может оказаться совсем не близко). Отдать свои кровные рубли в отделение банка тоже непросто. Надо заполнить японский кроссворд три ряда малюсеньких клеточек с 15-значными цифрами (в двух экземплярах), а также указать на обороте паспортные данные (веяния последних месяцев!). С оплаченной квитанцией опрометью назад, в родной ПИБ, а там снова доказывать, что вас здесь уже стояло

Кстати, если говорить о регистрации сделок по приватизации, то по несрочным тарифам ФРС, официально декларируя месячный срок, де-факто выдает документы через 2 месяца. Не по злому умыслу, а из-за законодательных нововведений и огромных очередей.

Всем памятен всероссийский обмен паспортов, завершившийся пару лет назад. Так вот, на 5-й странице у большинства граждан стоит всего один штампик, где указана дата регистрации (прописки), соответствующая примерно дате выдачи нового паспорта 2001 или 2002-й год. А где вы были 5 или 10 лет назад? А может, вы использовали уже право приватизации? Ничего не знаю, несите архивную форму, а также справку, что вы уже не приватизировали жилье, такую отповедь получает сегодня каждый второй претендент на частную собственность. С паспортом, вернее, с пропиской в паспорте, связана еще одна, пожалуй, самая большая засада. Если у нанимателя с 1992 г. в прописке (регистрации) был 1 2-месячный перерыв, то он еще сохранит призрачные надежды доказать, что не успел за этот срок воспользоваться правом приватизации. А вот если перерыв составил от 3 месяцев и больше можно не тратить силы и нервы инспектор откажет в приватизации. Каким законодательным актом регламентирован подобный чиновничий произвол, никому не объясняют. Остается догадываться, что существует некий внутренний циркуляр.

Не следует надеяться, что если первая стопка вышла колом, то вторая пойдет соколом, а остальные мелкими пташками. Увы, чтобы и вторая стопка оформление квартиры в собственность в агентствах по приватизации не вышла колом, надо заблаговременно исправить все необходимые документы. А именно: после получения техпаспорта в ПИБе будущему собственнику нужно пойти в паспортный отдел по месту жительства (регистрации) и попросить исправить все ошибки и неточности, допущенные в свое время другими чиновниками. Например, внуку почившей в бозе Натальи П. будет отказано в приватизации бубушкиной квартиры, если сотрудники агентства по приватизации обнаружат в документах разночтенья в имени Наталья и Наталия. Внук также уйдет несолоно хлебавши, если в ордере был небрежно указан адрес бабушки, скажем, Мучной, д. 7, кв. 8 будут требовать уточнения адреса улица, переулок или проспект. Но и это может оказаться не самым страшным.

В свою очередь в агентствах по приватизации (АП) желающих оформить жилье в собственность ожидают новые засады. Очереди с зорькой наблюдаются сегодня почти во всех районных АП, за исключением нескольких Центрального, Московского и отчасти Василеостровского. Учреждения работают всего по 3 4 часа в день, как правило, на приеме сидит всего один инспектор, обслуживание одного клиента в среднем занимает один час. Причем практически ни в одном ПИБе и АП, кроме графика работы и расценок на услуги, нет никакой информации о том, как приватизировать жилье и какие документы необходимы. Даже будучи не вовлеченным в приватизационные страсти, нетрудно представить масштаб бедствия, особенно если этим занимается не опытный агент, а престарелая женщина.

Чем дальше в лес, тем больше пиб

Следует напомнить, что все описанные неприятности возникают не в ПИБах, где выдают лишь технический паспорт на объект, а непосредственно в районных агентствах по приватизации жилья. Именно здесь тщательно проверяют соответствие данных техпаспорта со сведениями, указанными в ордере, паспорте и многочисленных справках. Здесь же дают от ворот поворот, если наниматель самостоятельно изменил метраж жилья. Например, застеклил лоджию без соответствующего разрешения, убрал (установил) встроенный шкаф или, не дай бог, сотворил несанкционированную перепланировку. Все надо вернуть в первоначальное состояние: вызвать заново техника из ПИБа, получить новый техпаспорт Одним словом, все по новому кругу, включая очереди с 5 часов утра. Полный пиб.

Учитывая возросшие потребности, ЦГА в этом году открыло еще четыре площадки в разных частях города, все они работают при райжилобменах. Пятая точка (Торжковская, 6) специально для риэлтеров была недавно открыта по предложению Гильдии риелторов Петербурга. Тарифы варьируются в зависимости от срочности: от 800 руб. за 2 месяца, до 7 тыс. за 3 дня. Эта вилка действует как для граждан, так и для риэлтеров. По данным директора ЦГА Елены Чуриной, основной офис на Антоненко, 4 и все остальные площадки вправе приватизировать жилье, расположенное в любой точке города от Невского пр. до Сестрорецка и Ломоносова.

Районные АП автономны в своей работе и не подчиняются Центральному городскому агентству по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга (ЦГА). Потому несколько разнятся и расценки на услуги. По данным практикующих риэлтеров, вилка цен варьируется в диапазоне от 800 руб. за 2 месяца до 12,5 тыс. за 3 дня. В АП дополнительно взимают 500 руб. за регистрацию договора в ГБР и еще 200 за транспортные расходы.

Опрошенные риэлтеры говорят, что в городе остается достаточное количество неприватизированных, но весьма привлекательных объектов. Но, как правило, все они обременены различными условиями. Например, в шикарной квартире остается только одна казенная комната, но наниматель уже потерял право приватизации или пропал без вести, сидит в тюрьме или живет где-то на Камчатке. Или бабуля с огромными долгами по квартплате и внуком-пьяницей такое сплошь и рядом, и не только в Петербурге, но и по России, говорит г-н Чернов. Зам. директора Агентства Бекар Леонид Сандалов уверен, что прекращение приватизации жилья в Петербурге больше всего ударило по рынку расселения. Ибо 70 80% оставшихся в городе коммуналок это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть нет.

Возьмите кусочек Петербурга

Вопреки оптимизму некоторых руководителей риэлтерских фирм на публике, ситуация на рынке недвижимости Петербурга в целом остается довольно сложной. Но риэлтеры быстро переключились на более востребованные услуги, одна из которых приватизация. От 30 до 80% от общего объема сделок сегодня, так или иначе, приходятся на эти операции. За свою услугу, учитывая все сложности, брокеры берут немного $200 300, если речь только о приватизации объекта, без последующих операций. Исполнительный директор компании Экотон Екатерина Романенко затруднилась назвать долю обращений за приватизацией, сказав, что их много: Если говорить о сделках, предусматривающих, в том числе, и приватизацию это примерно от 30 до 50% от объема, но за это мы отдельную плату не берем, все работы в рамках общего размера комиссионных. В АН Санкт-Петербург доля приватизационных сделок составляет 80% от общего объема. По словам руководителя отдела продаж компании Александра Кузьмина, подавляющее число граждан обращается лишь для того, чтобы успеть оформить собственность, и только около 20% намерены приватизировать для последующей продажи или других операций. Возьмите кусочек Петербурга в собственность, а потом как-нибудь разберетесь, что с ним делать. Пока дают. Остался год, резонно призывает гендиректор АН Легион-недвижимость Максим Чернов.

Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (они могут и отсутствовать, но, например, их наличие одно из обязательных условий, которое ставит Сбербанк РФ), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайность, дожидаться которой не следует.

Все изобретенные риэлтерами обходные пути купли-продажи неприватизированной площади сегодня перекрыты Жилищным кодексом и нормативными актами Смольного. При этом закон стыдливо умалчивает о возмездной приватизации казенного жилья: бесплатно уже нельзя, а платная схема не предусмотрена. Каким образом, в принципе, обитатель вороньей слободки может освободиться от коммунальных пут?
Ипотечный кредит долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10 20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства вдруг изменились и отныне нет возможности платить по ипотечному кредиту?

Когда трудности носят явно временный характер, банк предоставляет отсрочку без особых проблем. Временными трудностями признается даже потеря работы (увольнение, распад фирмы), если специальность заемщика востребована на рынке. Поэтому не надо прятаться от банка, он вполне способен пойти заемщику навстречу и, начислив определенную пеню за просрочку, дать ему время на трудоустройство, которое позволит в ближайшем будущем возобновить выплаты по кредиту.

Честность главная добродетель

Что делать, чтобы не доводить до исключительных мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры? Прежде всего заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о переменах, которые произошли в его жизни. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту.

Кстати, о том, как поведет себя банк при дефолте заемщика, лучше узнать до подписания кредитного договора. Особенно если заемщик не очень уверен в собственном будущем. Ведь банки редко идут на принцип: им легче на время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога.

Как правило, после рассмотрения заявления кредитора многие банки принимают решение приостановить платежи на два три месяца. Таким образом, у заемщика появляется шанс найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту. Самым лояльным в этом отношении является Сбербанк, который готов ждать до двух лет.

Выгоднее договориться полюбовно

Схем получения денежных средств после проведения торгов по продаже заложенной квартиры несколько. Первая: в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя раскладываются в две ячейки. После регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и конечной стоимостью квартиры) продавец, теперь бывший заемщик.

Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик вместе с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. Не стоит думать, что банк забирает себе все вырученные на аукционе деньги: ему нужно лишь вернуть сумму займа плюс проценты по кредиту. Эти затраты должны покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры. Но она с момента покупки квартиры может возрасти, следовательно, заемщик в состоянии даже заработать на разнице между покупной и продажной стоимостью его жилья.

В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю как необремененное. То есть происходит только смена залогодателя. Это самый простой вариант, но на практике он встречается крайне редко.

Есть второй вариант: кредитор самостоятельно находит нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка. Разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры. После этого банк должен написать официальное письмо-уведомление в главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Решение через суд сложно и накладно

Все это были, как говорится, полюбовные варианты. Но бывают ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель будет вынужден реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Третье возможное развитие событий досрочное погашение кредита на заемные средства, снятие обременения с квартиры и продажа ее по обычной схеме. Впрочем, он невозможен до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. В разных банках он отличается и составляет от месяца до года (в среднем шесть месяцев).

Тут возникает и ряд вопросов: не продаст ли банк квартиру по дешевке, что это за торги, кто определяет продажную цену?

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют нерадивого заемщика, а квартира поступает на реализацию с торгов. На практике все это непросто, главная проблема выписать зарегистрированных в квартире людей, особенно если эта квартира является единственным местом их проживания.

Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных (открытых) торгов в соответствии с действующим законодательством. Конечные результаты таких торгов (залоговых аукционов) неизвестны: все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена иногда оказывается не совсем рыночной.

Взыскание на заложенное жилье накладывает только суд. При рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное жилье именно суд определяет размер задолженности заемщика перед банком, способ реализации квартиры, а также начальную продажную цену жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком).



Главная --> Публикации