Главная --> Публикации --> Солидные покупатели предпочитают солидные дома. и только в центре Офисная швейцария и дачная чехия Рост элитной недвижимости в 2005 г. В киеве +30….процентов! Риэлторы избавляются от недобросовестных агентов

В соответствии со статьей 23 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Постановление Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. N 645 г. Москва О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Установить, что отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим постановлением, представляется застройщиками начиная с итогов деятельности за I квартал 2006 г.

Утвердить прилагаемые Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М. Фрадков

Федеральной службе по финансовым рынкам в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Настоящие Правила устанавливают состав, формы и порядок представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости).

Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

В состав отчетности включаются отчеты по формам согласно приложениям N 1 - 4, справки, представляемые в случаях, установленных настоящими Правилами, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости (далее - уполномоченный орган), отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - отчетность).

Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.

Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства (далее - договор), или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года.

Датой представления отчетности считается дата поступления отчетности в уполномоченный орган.

Страницы форм отчетности, представляемой в письменной форме, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав отчетности застройщика - юридического лица, подписываются руководителем этой организации или лицом, исполняющим его обязанности, а также лицом, ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью застройщика. Документы, входящие в состав отчетности застройщика - индивидуального предпринимателя, подписываются индивидуальным предпринимателем.

Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган в письменной форме, форме электронного документа или электронного сообщения.

Застройщики несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недостоверность сведений, представляемых в отчетности, и нарушение сроков ее представления.

Отчетность, представляемая в форме электронного документа или электронного сообщения, подготавливается в формате, установленном федеральным органом исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложено государственное регулирование в области долевого строительства объектов недвижимости.

При наличии расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора.

Форма, предусмотренная приложением N 2 к настоящим Правилам, заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору.

При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств.

Сведения о кредитных (заемных) средствах представляются только в отношении средств, привлеченных под залог имущества, указанного в частях 1-3 статьи 13 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

При наличии прочих расходов представляется справка с указанием направления расходования денежных средств и ссылкой на проектную документацию, предусматривающую это направление расходования денежных средств.

Форма, предусмотренная приложением N 3 к настоящим Правилам, содержит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости.






Григорий Куликов, председатель совета директоров МИЭЛЬ-Недвижимости:
Я не вижу предпосылок к изменению тенденций спокойного мультивалютного роста на московском и подмосковном рынках недвижимости. Не прекращается ползучий рост себестоимости строительства за счет роста цен энергоносителей, стройматериалов, усложнения и удорожания подключения коммуникаций. На данном этапе усложнилось правовое поле для застройщиков из-за пресловутого 214-го закона, что никак не увеличит объем ввода в ближайшее время.
При этом потребительский спрос имеет явную тенденцию к росту: продолжается миграция экономически активных слоев населения в Московский регион, о чем мы можем судить в том числе и по рынку аренды жилья для вновь приезжающих; увеличиваются объемы ипотечных сделок, улучшаются реальные потребительские характеристики ипотечных продуктов многих банков; именно в Московском регионе налицо увеличение платежеспособности высоко- и среднедоходных слоев населения, являющихся основными двигателями рынка жилой недвижимости.



Алексей Добашин, генеральный директор концерна Крост:
На фоне общего подъема строительного рынка в России, на мой взгляд, в Петербурге цены падают из-за того, что предложение в какой-то момент попросту превысило спрос. На рынке недвижимости северной столицы сложилась довольно своеобразная ситуация. Немалое влияние на нее оказали значительный рост обучаемости покупателя и сепарация рынка.
Москва же город, в котором процесс обучаемости покупателя мы можем наблюдать наиболее отчетливо. Сегодня жилье, признаваемое рынком неконкурентоспособным, будет дешеветь даже тогда, когда рынок в целом растет. В некоторых районах Москвы и ближнего Подмосковья существуют дома и кварталы, где для взыскательного покупателя не подходит качество строительства. И в них цены либо не растут, либо снижаются.

Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty:
Вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон О долевом участии в строительстве влечет за собой ряд факторов, которые могут способствовать повышению стоимости жилья: застройщикам вместо привлечения денег потенциальных соинвесторов придется привлекать дорогие банковские кредиты.
Но справедливости ради также стоит сказать и о том, что понятие инвестиционная цена давно кануло в прошлое. Сегодня даже на нулевой стадии строительства объекта застройщики устанавливают финишную стоимость квадратных метров.
Что же касается вторичного рынка, думаю, что неизбежное снижение стоимости жилья произойдет в ближайшие два-три года. Дело в том, что сегодня стоимость квадратного метра на вторичном рынке максимально приближена к стоимости площадей в новостройках. И если потенциального покупателя поставить перед выбором, думаю, что большинство отдаст предпочтение новому строительству. Соответственно, чтобы продать квартиру вторичного рынка, собственнику необходимо привлечь внимание потенциального покупателя. Чем? Конечно же, ценой.

Старые усадьбы в Москве и Подмосковье - лакомый кусок. Они, как правило, числятся памятниками архитектуры, истории или культуры, многие из которых никак не поделят между собой власти на местах и федеральные ведомства. Неразбериха с разграничением прав собственности, особенно заметная в Москве и области, предопределяет состояние этого сектора рынка недвижимости. Тут кто "пострел", тот и "поспел" заполучить площади, ставки аренды которых сохраняются на смехотворном уровне - 400 руб. за метр в год.



Мцыри и туберкулез

К моменту революции 1917-го в России насчитывалось порядка 30 000 усадеб. На сегодняшний день их сохранилась около 10 000, но лишь у четверти из оставшихся уцелели главный дом или другие крупные постройки. Полностью разрушенные усадьбы, разумеется, памятниками не являются. Таким образом, речь идет не более чем о 350 усадебных комплексах в Центральной России, примерно 150 из которых находятся на территории Московской области. И именно на них приходится большая часть запросов от желающих приобрести настоящую барскую усадьбу. Объекты, которые в принципе сегодня-завтра могут оказаться сданными в аренду или даже приватизированы, как правило, представляют собой классическую русскую усадьбу с главным домом, рядом флигелей и хозяйственных построек (в том числе конюшен и конных дворов). Все это размещается в среднем на 10-20 га.

Значительная часть усадеб была занята туберкулезными и психиатрическими больницами. После 1991 г. число соцучреждений резко сократилось, и обитатели покинули исторические дома, даже не заколотив в них окна.

В наиболее приличном состоянии находятся те усадьбы, что с советских времен были приспособлены под дома отдыха. Оздоровительные учреждения в постсоветские времена худо-бедно поддерживали памятники, дабы не отпугивать потенциальных клиентов. Однако и из этого правила есть исключения. Например, в поселке Шишкин Лес есть санаторий "Михайловское". При взгляде на это здание, в котором не осталось ни одного целого окна, с трудом можно поверить в его "федеральное значение". За те годы, что дом стоит без хозяина, в нем перебывали все кому не лень. Застолье местных жителей в парадном зале с кариатидами - зрелище, наверное, впечатляющее…

Несмотря на "статусные сложности", практика показывает: усадьбы сегодня можно не только арендовать, но даже получить в собственность, руководствуясь противоречиями и пробелами в соответствующем законодательстве. Формально усадебные комплексы, как всякий памятник истории и культуры, охраняются государством и являются его собственностью. По значению, уровню охраны и распоряжению все эти памятники делятся на местные и федеральные. Абсолютное большинство усадеб с сохранившимися постройками - объекты федерального значения, имеющие особую ценность (в том числе и инвестиционную).

Новые жильцы не заставили себя долго ждать. Превалирует одна категория - успешные частные компании. Так, в усадьбе "Кораллово" XVIII в. (Одинцовской район Московской области), где при советской власти располагался дом отдыха, ныне - современный пансионат, принадлежащий нефтяной компании "ЮКОС". В усадьбе "Ивановское-Козловское" на берегу Истринского водохранилища обосновалась компания "ВымпелКом". Встречаются редкие случаи своеобразной реституции по-российски. На территории фамильной усадьбы Лермонтовых "Середняково" после революции открыли здравницу "Тишина" для членов ВЦИК, а с 1946 г. - противотуберкулезный санаторий с "подходящим" во всех отношениях названием "Мцыри". В начале 1992 г. по инициативе ассоциации "Лермонтовское наследие" там был создан Национальный лермонтовский центр. Управляет процессом потомок Лермонтова, полный тезка поэта, который и является президентом ассоциации. Михаил Юрьевич смог оформить усадьбу в аренду и успешно содержит ее.

Стоимость поиска более или менее сохранившегося дома, по разным оценкам, колеблется от $300 до $40 Все прочие цифры - тайна за семью печатями. Масштабы можно оценивать лишь приблизительно, исходя из состава участников сделки - участвует ли Минимущество (если это федеральная собственность), или местные органы (если усадьба находится в региональном ведении).

Наименее затратный во всех отношениях способ поселиться в настоящей усадьбе - получить ее в аренду. Арендные ставки вовсе не велики и составляют в Подмосковье, по данным Управления по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, 400 руб. за кв. м в год. Остается лишь догадываться, в какую сумму на самом деле может обойтись оформление прав на саму усадьбу с федеральным статусом. А вокруг нее еще земля...

"Некоммерческие" риэлторы

Помимо арендного договора государство заключает с арендатором охранное соглашение. Однако строка об ответственности арендатора перед государством, оказывается, не настолько сильна, чтобы ее нельзя было обойти или просто проигнорировать. Депутат образца 1996 г., фармацевт Владимир Брынцалов стал в свое время арендатором усадебного комплекса "Никольское-Урюпино", что в Красногорском районе Московской области. В первый же год он обязался провести противоаварийные работы, а затем - полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Однако обширный земельный участок, окружающий постройки, Брынцалову заполучить не удалось, после чего он заявил, что делать ничего не будет, пока не станет здесь полным хозяином. Пока суд расторгал арендный договор по иску Минкультуры, хозяин усадьбы добился понижения ее статуса. Если г-ну Брынцалову удалось удержать усадьбу с федеральным статусом, то сейчас, когда она находится в ведении местных властей, сделать это будет еще проще.

Формально декларируемая политика фонда - проведение исследовательской и просветительской работы по усадьбам Центральной России. На практике же этот фонд выполняет функции специализированного риэлторского агентства, удовлетворяющего пожелания клиентов, интересующихся усадьбами. Как рассказал "Фокусу" президент фонда Михаил Ятковский, его организация "работает на системе многосторонних договоров, заключенных с местными фондами по управлению имуществом, комитетами по культуре и госорганами по охране памятников" и владеет не фрагментарной, а полной информацией об имущественно-правовом статусе усадеб, обременениях и статусе земельных участков вокруг.

Так или иначе, интерес к историческим усадьбам год от года растет, формируя новый сегмент рынка недвижимости, где действуют не только государственные игроки, но и альтернативные. Так, в Москве существует некоммерческий фонд "Возрождение русской усадьбы", проявляющий с начала этого года явную активность и вполне объяснимый интерес к Подмосковью.

"Если в усадьбе не сохранился дом, оформление упрощается; к новоделу требования куда проще, чем к старой постройке, - говорит вице-президент фонда Виссарион Алявдин. - Конечно, в каких-то случаях, например, когда бывший дом представлял особенную ценность, новый должен сохранить его облик, в каких-то случаях - вписываться в общий стиль усадьбы, ее оставшихся построек".

Кстати, с земельными участками при усадьбах ситуация получилась занятная. По словам одного из представителей фонда, если арендатор не "тянет" землю по финансовым соображениям, то так даже проще договариваться с земельными комитетами, нежели когда просишь большие участки. Конечно, если будущему арендатору нужна территория усадьбы в полном объеме, то ее начинают освобождать от "самовольщиков", обосновавшихся там со своим магазинами, складами и огородами. В Управлении по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, напротив, заявили - земля, входящая в зону усадьбы, не может быть отделена от нее или урезана. Кто именно прав, можно проверить, пройдя процедуру оформления.


В правительство Москвы поступила программа–прогноз социально-экономического развития города до 2006 года, подготовленная командой во главе с заместителем мэра столицы Юрием Росляком и депутатом Мосгордумы Ириной Рукиной. Авторы программы обещают, что если она будет выполнена, то через три года москвичам жить станет чуть легче. Их оппоненты спорят: скорее веселей, чем легче.



Так, за счет проведения конкурсов и аукционов по строительству коммерческого и элитного жилья в городскую казну в 2004 году будет внесено не менее 10 млрд рублей, что на 4,2% больше, чем в предыдущем году. Эти деньги пойдут на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктур города.

Как полагают авторы разработанного проекта, успех крупномасштабных программ 2004–2006 годов, как и раньше, будет опираться на доходы от трех традиционных для Москвы «китов»: на поступлениях от строительства коммерческого жилья, на инвестиционных программах и поддержке малого бизнеса, вносящего в городскую казну более 34% налогов. То есть приоритетно развиваться будут эти три главные направления, а остальные отрасли – равняться на лидеров.

Как признала в разговоре со «Столичной» один из авторов проекта программы Ирина Рукина, программа развития предстоящего трехлетия и не ставит перед собой сверхзадач. Главное для нее – накопить силы и средства для реформирования жилищно-коммунального хозяйства и заработать деньги на охрану окружающей среды и природных ресурсов. По ее мнению, эти задачи будут приоритетными после 2010 года.

Темпы роста инвестиций будут увеличиваться медленно, но обнадеживающе. Как обещают эксперты, расширение инвестиционного спроса на Москву будет связано с возрастанием доходов предприятий и с уменьшением ставки налога на прибыль. И, наконец, еще на 30% должны возрасти доходы мелких предпринимателей, которые внесут еще больше налогов в городской кошелек. А вот пропорции – на какие программы и сколько отвести казенных средств, чтобы они принесли коммерческую прибыль – и предстоит в ближайшее время определить правительству Юрия Лужкова.



Главная --> Публикации