Главная --> Публикации --> Кого выбрать Солидные покупатели предпочитают солидные дома. и только в центре Офисная швейцария и дачная чехия Рост элитной недвижимости в 2005 г. В киеве +30….процентов!

Хотя недоволен собственным жильем каждый пятый россиянин (или 20%), приобрести новую квартиру желали бы 58% респондентов ФОМа. Но ожидать наплыва клиентов банкам не стоит 74% опрошенных исключают возможность привлечения ипотечного кредита. Это при том, что 59% граждан считают себя осведомленными об этой услуге и еще 24% слышали о ней. А вот решения 26% опрошенных во многом зависят от того, во сколько им обойдется такой шаг. Если ставка по кредиту будет 19% годовых в рублях, то он оказывается привлекательным лишь для 2% граждан. Под 14% годовых готовы занимать 5%, под 11% 7%, под 9% уже 8% опрошенных. А если ставка опустится до 7%, то за кредитом готов обратиться почти каждый пятый респондент ФОМа (17%). По данным мартовского опроса Ромир-Мониторинг, 91% респондентов даже не задумывались об ипотеке ради улучшения своих жилищных условий. 3% опрошенных склонялись к идее взять в банке кредит на покупку квартиры, и лишь 5% уверенно заявили, что обязательно сделают это в ближайший год.

Три четверти россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны. Если с текущих 14-15% годовых в рублях ставка по кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков увеличится более чем втрое с 5% до 17%, подсчитал Фонд общественного мнения. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию ожидают снижения ставки до 8% к 2010 г.

Процентная ставка очень важный показатель для заемщика, но не единственный, отмечает замруководителя проекта IFC по развитию ипотеки в России Андрей Милютин. Не меньшее значение, по его словам, имеют размер первоначального платежа, срок кредита и возможность досрочного погашения. Для человека важно, какая доля его дохода будет ежемесячно идти на погашение кредита, уверяет Милютин. 30% опрошенных готовы платить не более 2000 руб. в месяц, рассказывает старший специалист аналитического отдела ФОМа Петр Бавин. Даже если поднять эту сумму до $100, то вряд ли размер кредита позволит рассчитывать на новую квартиру. Так, в Национальной ипотечной компании можно будет получить лишь $8800 семье из двух человек на 15 лет для покупки квартиры за $12 60 Внешторгбанк-24 также выдаст $8800, но из расчета стоимости квартиры в $10 40 Такие результаты выдают специальные калькуляторы на сайтах этих компаний. В Городском ипотечном банке, например, средний размер кредита составляет около $50 000.
Из уже поданных заявок отказы следуют приблизительно в 15% случаев и в основном из-за недостаточных, по версии банка, доходов заемщика, рассказывает Симонова.

Взятая ФОМом максимальная ставка в 19% годовых на 4-5 процентных пунктов превышает сложившиеся на рынке ставки, отмечает начальник управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. Для кредитов в рублях сегодня рыночная ставка для приобретения жилья на вторичном рынке составляет около 14% годовых, солидарна председатель правления Русского ипотечного банка Галина Симонова. Под столько же ссужает и Городской ипотечный банк. Впрочем, один из лидеров рынка Сбербанк выдает ипотечные кредиты под 18%. Но его заемщики предпочитают брать валютные кредиты, ставка по которым 11%, отмечают банкиры. Русский ипотечный банк, по словам Симоновой, ссужает в валюте под 10,5-12% годовых.


Правительство утвердило правила, по которым застройщики, привлекающие средства граждан в качестве инвестиций под будущее, еще не построенное жилье, будут ежеквартально отчитываться о своей деятельности.Соответствующее постановление, а также полный пакет всех необходимых форм отчетности публикуетРоссийская газета.

По ее мнению, до 7% годовых ставки опустятся лишь через 10 лет, когда рынок станет более развитым и стабильным. Однако в АИЖК ожидают, что уже к 2010 г. ставки достигнут 8% годовых. По крайней мере, такой прогноз заложен в утвержденной правительством летом этого года концепции развития рынка рефинансирования ипотечных кредитов, рассказывает Гришухин. Тогда около трети граждан смогут воспользоваться такой услугой, надеется он. При кредите в 1 млн руб. (около $35 000) на 15 лет ежемесячный платеж по телу кредита составляет 5555,6 руб. Если он взят под 14% годовых, то на уплату процентов в первые месяцы придется направлять около 11 800 руб., а если под 7%, то вдвое меньше около 5900 руб. А вот председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов убежден, что цена кредита все равно вопрос вторичный. В Казахстане с населением около 15 млн человек (т. е. как в Москве) выдано ипотечных кредитов на $1 млрд (т. е. как во всей России), причем ставка там 13% годовых в валюте, приводит он пример. Пока в общественном сознании ипотека выглядит не очень привлекательно, однако по мере возведения нового жилья, вывода зарплат из тени, совершенствования законодательства и притока денег на российский рынок из-за улучшения рейтинга ситуация будет меняться, надеется он.

Впрочем, по мнению экспертов, откровенных мошенников на строительном рынке единицы. Большинство же компаний не в состоянии построить и сдать в эксплуатацию уже проданное жилье из-за экономических просчетов. Объявляя цену на будущие метры на стадии котлована, застройщики стараются ее минимизировать, чтобы привлечь покупателей. Но точно спрогнозировать предстоящие затраты не всегда возможно: стройбизнес не случайно считается одним из самых высокорискованных.

Значение нынешнего решения трудно переоценить. Скандалы, связанные с неисполнением строительными компаниями своих обязательств перед дольщиками, у всех на слуху. Только в Подмосковье и Москве, по неофициальным данным, без денег и без квартир остались в настоящее время порядка 20 тысяч человек. Против руководства примерно десятка компаний возбуждены уголовные дела по статье мошенничество в особо крупном размере.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон об участии в долевом строительстве, в котором прописан довольно внушительный комплекс мер, защищающих дольщиков. В частности, инвестиционным компаниям и застройщикам было запрещено рекламировать новостройки и выставлять их на продажу до того момента, пока не будут оформлены права на земельный участок и получено разрешение строить. Закон обязал строителей вести бизнес более открыто предоставлять заинтересованным лицам необходимые документы и отчетность для ознакомления.

Между тем на практике привлечением средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большинство строительных компаний. Из выставленных на продажу новых домов в прошлом году 20 процентов составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Поэтому решено было максимально ужесточить контроль за этим сегментом строительного рынка.

Компаниям придется не только подтвердить сведения о каждом конкретном строительном объекте, сроки его строительства и сдачи, но и показать, сколько банковских кредитов и средств дольщиков они привлекли и как ими распорядились. Судя по тому, что в нынешнем постановлении поручено подготовить методические указания по заполнению предлагаемых форм Федеральной службе по финансовым рынкам, логично предположить, что уполномоченным федеральным органом станет именно ФСФР.

Кроме того, в соответствии с законом деятельность строительных компаний, связанная с привлечением денежных средств дольщиков, будет контролироваться дополнительно специальным уполномоченным правительством федеральным органом. Нынешним постановлением утверждены правила, по которым строители будут предоставлять отчетность и ее формы.

По информации Ъ, сделка по приобретению 100% акций мельничного комбината группой физических лиц, среди которых значатся все три крупнейших акционера ВБД Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев и Сергей Пластинин, завершилась в первых числах ноября. Ранее основными акционерами предприятия были отец и сын Закир и Дмитрий Дамаевы. Давид Якобашвили подтвердил Ъ факт сделки, сообщив, что она была проведена в достаточно сжатые сроки. Это интересный проект, поскольку участок нужен для девелоперского проекта, отметил он. Скорее всего, на этом месте будут построены деловой центр и гостиница. Впрочем, все это необходимо согласовывать с московским правительством, поскольку это будет часть большого проекта. Сумму сделки господин Якобашвили сообщить отказался.

Как стало известно Ъ, три крупнейших акционера ОАО Вимм-Билль-Данн. Продукты питания Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев и Сергей Пластинин стали совладельцами 100% акций ЗАО 4-й московский мелькомбинат. Новые владельцы не скрывают, что приобрели предприятие из-за участка, который занимает комбинат, находящийся в непосредственной близости от Москва-Сити. Это первый крупный девелоперский проект акционеров ВБД в Москве, до этого аналогичные проекты господа Якобашвили и Юшваев реализовывали исключительно на подмосковных землях.

4-й московский мелькомбинат, находящийся по адресу Шмитовский проезд, 39, вплотную прилегает к территории Большого Сити. По планам правительства Москвы предприятие должно быть снесено до 2007 года. По мнению аналитика ФК Уралсиб Марата Ибрагимова, непосредственно комбинат можно оценить в $15-20 млн. Но самое ценное в этом предприятии это его местоположение. Сложно оценить, какой бонус за это могли получить бывшие владельцы комбината, говорит он. По оценкам девелоперов, гектар земли в этом месте оценивается в $4-4,5 млн, поэтому общая сумма сделки могла составить примерно $60-65 млн.

4-й московский мелькомбинат был запущен в эксплуатацию в 1960 году. Общие производственные мощности предприятия рассчитаны на переработку 1350 тонн зерна в сутки и на производство 270 тыс. тонн муки в год. По данным ИКАР, в последние два года мощности предприятия были загружены на 42,8%. Так, производство пшеничной муки в 2003 году было 158,3 тыс. тонн, в 2004 году 115,5 тыс. тонн. На территории комбината расположен элеватор мощностью по перевалке и хранению 113 тыс. тонн зерна. Годовой оборот комбината эксперты оценивают в $10 млн. Общая площадь территории комбината составляет 10 га.

Как отметил господин Якобашвили, уведомление о перспективах использования земли, а также информация о смене собственников уже отправлена в столичную мэрию. По мнению девелоперов, скорее всего, никаких проблем с согласованием не возникнет, не должно быть никаких препятствий и со стороны АФК Система, которая занимается плановым развитием территории Большого Сити. Они обязаны учитывать интересы собственников предприятий и города, говорит Константин Романов, директор отдела консалтинга компании Knight Frank.

Эксперты считают, что при строительстве на месте мелькомбината делового центра окупить затраты можно будет достаточно быстро. Учитывая большую территорию и то, что в этом месте разрешено высотное строительство, можно строить здания общей площадью до 100 тыс. кв. м. В любом случае покупка акций этого комбината выгодное приобретение, говорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По расчетам экспертов, если господин Якобашвили построит бизнес-центр общей площадью 100 тыс. кв. м, ежегодный доход от сдачи в аренду его площадей может достигать $50-60 млн.


Компания Базовый элемент отдала все свои строительные активы в управление корпорации Конти. Для ведения бизнеса специально создана управляющая компания ЗАО Главстрой менеджмент, которую возглавит основатель Конти Тимур Тимербулатов, оставляющий ради этого поста кресло сенатора. Участники рынка считают, что впоследствии Базовый элемент и Конти могут слить строительные активы в единую структуру.

Это первый крупный девелоперский проект акционеров ВБД в Москве. До сих пор подобные проекты реализовывались ими только в Подмосковье. Как уже писал Ъ (см. номер от 4 марта), господин Якобашвили и другой акционер ВБД Гавриил Юшваев рассматривают возможность строительства бизнес- и спортивного центров на Рублевском шоссе.

Основным строительным активом Базэла является компания Главмосстрой, которая сейчас загружена только на треть. Тимур Тимербулатов считает, что при выводе ее на максимальный уровень производства она может соперничать с такими международными компаниями, как Scanska.

В августе текущего года структуры, близкие к холдингу Базовый элемент Олега Дерипаски, перекупили у владельца Нафта-Москвы депутата Госдумы Сулеймана Керимова Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Участники рынка оценили размер сделки в $500 млн.

Первоочередной задачей Конти станет реструктуризация строительного бизнеса, приобретенного Олегом Дерипаской, и организация работы на площадках, принадлежащих его компаниям. Управляющий директор Базового элемента Дэвид Джеованис от комментариев отказался.

Именно эту задачу ему и предстоит решать на посту главы специально созданной УК Главстройменеджмент.

Через три года мы хотим видеть компанию, капитализация которой составит не один миллиард долларов,- делится амбициозными планами сам Тимур Тимербулатов.- Мы пришли в Главмосстрой не только с финансовыми ресурсами и интеллектуальными возможностями, но и с опытом. Мы планируем реализовать ряд очень крупных, мощных, стратегических проектов.

ВБазэле Бизнесу лишь сообщили, что в настоящее время ведутся переговоры о том, на каких условиях Конти будет управлять строительными активами компании. Эту информацию подтвердили и в Конти. Знакомый с ходом переговоров источник в мэрии добавил, что на пост руководителя УК практически утвержден основатель Конти Тимур Тимербулатов (сейчас корпорацией управляет его сын Вячеслав).

Пожалуй, что Конти - одна из немногих компаний, обладающих достаточным опытом эссет менеджмента и отработанной методикой оптимизации использования имеющихся финансовых ресурсов. В свою очередь со стороны Базэла передача управления строительными активами на аутсорсинг была грамотным шагом,- считает она.

Участники рынка считают, что Конти'BB может потянуть управление таким большим активом, однако компании придется полностью сосредоточиться на этом. Оксана Крымина, генеральный директор Besh Marketing Group, полагает, что ресурсов и опыта компании Конти достаточно для выведения стройактивов, принадлежащих Базэлу, на приличный уровень. Целью управления, возможно, станет не только загрузка имеющихся мощностей, которая в настоящий момент составляет не более 50%, но и повышение кредитного рейтинга компании,- считает Крымова. Сейчас задолженность Главмосстроя превышает 7 млрд руб.

Заместитель генерального директора компании Новая Площадь Евгений Фетисов считает, что в созданной УК группа Конти выступает миноритарным акционером. А источник в мэрии предполагает, что скорее всего, произойдет частичный обмен активами между Базовым элементом и Конти. О возможности слияния в той или иной форме говорит и Фетисов. А вот Васильева сомневается в том, что вопрос ближайшего времени, так как активы группы Конти и Базэл, купившего Главмоссторой, неравнозначны. Корпорация Конти ввела в 2004 году около 55 тыс. кв. м, в то же время Главмосстрой в прошлом году построил и ввел в эксплуатацию более 905,2 тыс. кв. м жилой площади.

Директор по развитию КВ Инжиниринг Людмила Васильева полагает, что УК ЗАО Главстрой менеджмент будет получать свой процент от доходов, которые принесут Олегу Дерипаске купленные Базэлом строительные активы. На рынке есть ставка за управление активами, которая варьируется от 5% до 10% от сметы затрат по проекту, говорит Васильева.



Главная --> Публикации