Главная --> Публикации --> Консалтинговые услуги в области недвижимости и девелопмента Обзор рынка элитной недвижимости москвы: с какими покупками стоит поспешить, а с какими – подождать Выкуп земли ушел на третий срок Превосхищая ожидания Землю новосибирска подняли в цене

Что отличает рынок дорогих квартир от типового жилья? Отсутствие сезонных колебаний. Если сейчас, осенью, риэлтерские компании отмечают небольшой рост спроса на квартиры в домах массовых серий, то спрос на элиту (при условии аренды на длительные сроки) достаточно постоянен. Рост цен есть, но он не так заметен, как на недорогое жилье, говорит Галина Лукина, генеральный директор агентства недвижимости Санкт-Петербург. В прошлом году, например, можно было спокойно снять 1-комнатную квартиру в спальном районе за $200 250, сегодня уже за $300 не всегда найдешь. Не так однозначно с дорогими объектами.

Наиболее чуткий ко всевозможным колебаниям сегмент аренды жилья как лакмусовая бумага фиксирует все изменения на рынке недвижимости в целом. Неоднозначная ситуация на первичном и вторичном рынках также невнятно отразилась на секторе аренды. И это невзирая на высокий сезон, когда традиционно пересматриваются ценники, естественно, в большую сторону. Риэлтеры отмечают незначительный рост минимальных ставок на типовые квартиры. На этом фоне ценовые колебания на аренду дорогих апартаментов оказались и вовсе символическими. Хотя необходимо отметить, что динамика внутри одной ценовой категории может значительно отличаться от показателей в другой.

И хотя этих средств вполне хватит на проживание в пятизвездочной гостинице в самом центре города, у богатых свои причуды хочется домашнего уюта, а швейцары у дверей и горничные в холле тому не способствуют. Оплата нескольких месяцев проживания в VIP-квартире может равняться стоимости комнаты или небольшой отдельной квартиры. Правда, таких объектов в Петербурге не так и много, и если клиент готов выложить $10 тыс. в месяц, это еще не значит, что любой риэлтер быстро найдет ему искомый вариант. Могут попросить встать в очередь, то есть подождать, ибо спрос на аренду жилья самой высокой ценовой категории несколько превышает существующее предложение.

Расслоение сегмента

Агентства недвижимости трудно удивить просьбой найти квартиру за несколько тысяч долларов в месяц. Такое жилье снимают в основном иностранные бизнесмены (из Америки, Германии, Финляндии, Швеции, Франции, Италии и др.), топ-менеджеры, приглашенные для работы в петербургских компаниях, а также обучающиеся здесь дети состоятельных родителей из регионов, преимущественно, сырьевых. Есть небольшая прослойка и из местных жителей, готовых выкладывать немалые деньги за временное жилье, например, на период ремонта своей собственной квартиры.

Престижным, по мнению г-жи Чуприной, в историческом центре считается также квартал вокруг станции метро Чернышевская (Шпалерная, Робеспьера, Таврическая улицы). Район стал пользоваться популярностью в начале 1990-х, когда в этой части города в массовом порядке скупали и расселяли коммуналки. Сегодня здесь идет активное строительство. Например, Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга ведет работы на двух крупных объектах Парадный квартал и Дом на Шпалерной. Цены на ранних стадиях строительства составляют около $2 тыс. за квадрат. Часть Петроградского района также традиционно относят к элите: дома с видом на воду на Петровской набережной, на Каменноостровском проспекте и Крестовском острове. За квартиру площадью 230 кв.м на Крестовском пр., 68 просят $4,6 тыс.

Prime location

Дорогие объекты расположены только в центральных частях города и необязательно на Невском проспекте, где, на самом деле, элитных апартаментов не так и много, говорит Галина Лукина. Квартира должна быть в хорошем доме нового строительства или после капремонта, где нет нерасселенных коммуналок, желательно с видом на воду, но не во двор-колодец. Самые дорогие объекты (как в аренду, так и на продажу) в золотом треугольнике. Как полагает заместитель директора АН Бекар Татьяна Чуприна, этот район отвечает всем требованиям элитности центр города, тишина и хорошая панорама из окон. Небольшая квартира (80 100 кв.м) с видом на воду здесь будет стоить не менее $2,5 тыс. в месяц. Но это в лучшем случае. Так, например, за 4-комнатную квартиру площадью 136 кв.м на Итальянской ул., 37 сегодня просят $5 тыс., за 7-комнатную на Миллионной (350 кв.м) $6 тыс.

Дорого, и очень дорого

Устоявшейся классификации элитных квартир у петербургских риэлтеров нет. Условное деление связано, как правило, с ценой аренды за месяц. С другой стороны, если $2 тыс. за 7-комнатную квартиру во Фрунзенском районе с пятью парковочными местами и мебелью Baker цена совсем невысокая, то те же $2 тыс. за квартиру-студию на Таврической улице без мебели характеризуют сдаваемую площадь как достаточно престижную. Учитывая данный посыл, к элитной недвижимости относят объекты стоимостью от $1 тыс./месяц, в среднем около $1,5 тыс. Таких квартир в городе очень много, более тысячи, и выбор достаточно большой, говорит руководитель отдела аренды АН Александр-Недвижимость Галина Гулий. Вторая категория от $2 до $4 тыс. По данным специалистов Александр-Недвижимости, таких квартир в Петербурге наберется несколько сотен. Апартаменты стоимостью свыше $4 тыс. рекламируются как объекты категории люкс. Это добротные квартиры, которые сдаются на длительный срок год и более, на сутки их не снять, говорит Галина Лукина. Впрочем, большинство операторов к классу люкс причисляют объекты от $5 тыс., расположенные в центре города, с площадью не менее 180 кв.м.

Некоторые риэлтеры в качестве элитных адресов называют также Загородный проспект, улицу Куйбышева или Плуталова, что вызывает возражение у коллег, но в данном случае есть хоть предмет для спора. А бывает, что агентства, пытаясь дороже сбыть объект, предлагают элитные апартаменты, например, на улице Савушкина, пр. Испытателей или даже пр. Обуховской Обороны (5 мин. от ст. метро Елизаровская, $1000 в месяц за 60 кв.м).

Требования к объекту

Риэлтеры отмечают интересную тенденцию, наметившуюся в последнее время: неудовлетворенный спрос на объекты высшей категории стоимостью от $10 тыс. в месяц. В прошлом году у нас было три клиента, пожелавших снять апартаменты за $10 тыс. в месяц, пришлось записывать их в очередь, говорит Галина Лукина. По оценкам специалистов, объектов подобного уровня в Петербурге насчитывается не более 2 Сегодня данный ценовой порог с легкостью преодолен. Не так давно мы заключили сделку по квартире стоимостью $20 тыс. в месяц, говорит госпожа Лукина. По ее словам, квартир с таким ценником в городе всего несколько.

А в апартаментах стоимостью от $5 тыс. и выше ремонт лучше проводить с привлечением известных дизайнеров, замечает Галина Лукина. Причем выполненный пять-шесть лет назад ремонт уже необходимо обновлять, то есть делать заново, как технически, так и по дизайнерскому решению. Мебель и сантехника известных итальянских или немецких производителей, ни о каких сборных конструкциях (даже иностранных фирм) и речи быть не может, добавляет Галина Гулий. Жилье должно быть оборудовано двумя санузлами, а ванная комната душевой кабинкой. Выложенные плиткой полы, как на кухне, так и в ванной обязательно с подогревом, иногда утепляется и паркетный пол. Кухня в элитных апартаментах, как правило, оснащена весьма недешевой бытовой техникой и аксессуарами от посудомоечной машины до устройства под раковиной, перерабатывающего мусор. У нас были квартиры, где только столовый набор ножи, ложки и вилки стоил больше $10 тыс., рассказывает Галина Лукина. Здесь все непросто, даже двери, например, открываются не ключами, а специальными электронными чипами, которые реагируют на отпечатки пальцев или какой-то магнитный код.

Клиент, готовый заплатить более $1 тыс. за месяц проживания, человек непростой и требует совершенно определенных удобств и сервиса. В доме обязательно должна быть охрана милицейская или частного охранного предприятия, подъезд и парадная если не в хрустале и коврах, то хотя бы после евроремонта, объясняет Галина Лукина. Обязательна парковка не менее чем на две машины (подземная или наземная, вблизи дома). Квартира должна быть как минимум после качественного ремонта, оборудована хорошей мебелью, сантехникой и бытовой техникой импортного производства.

Конкурирующая фирма

Сдача в аренду дорогих квартир достаточно прибыльное занятие. Для значительной части владельцев это стало основным бизнесом, говорит Галина Лукина. Но есть и другие варианты. Например, квартира покупалась для себя, а потом хозяин вынужден был уехать заграницу. Как правило, в таких случаях жилье попадает на рынок аренды.

Специфична и работа с клиентом. Никто не придет снимать квартиру за $10 тыс., прочитав объявление в газете, состоятельный клиент обращается в фирму, получив предварительно несколько положительных отзывов или рекомендации от своих знакомых, говорит Галина Лукина. Предложения такого ценового уровня появилось в городе несколько лет назад. Разумеется, дорогое жилье сдавалось в аренду и до этого. Найти квартиру за $5 тыс. можно было и в середине 90-х, однако она была другого уровня, да и клиент сильно отличался от нынешнего. Становление сегмента дорогой аренды происходит постепенно, по мнению практиков рынка, в Петербурге он находится в зачаточном состоянии, особенно если сравнивать с Москвой, где и цены выше, и предложений больше. По данным АН Санкт-Петербург, ежегодно в секторе дорого жилья прибавляется по 5 10 объектов. И хотя агентствам не хватает подобных квартир, организовать свой собственный бизнес в этой нише никто не берется слишком дорогой вход и долгий срок окупаемости. Только на оборудование квартиры, по разным данным, потребуется не менее $1 млн. Отбить эти вложения можно при удачном стечении обстоятельств не раньше, чем за 7 9 лет, полагают специалисты.

Но, по сути, это скорее не прямая конкуренция, а альтернатива, полагает Галина Лукина. Найти очень дорогую квартиру, отвечающую всем требованиям клиента, можно не всегда, чего не скажешь о местах в гостиницах. В свободном предложении дорогих квартир и правда не так много, соглашается Галина Гулий. Но если речь идет о жилье стоимостью до $5 тыс., то всегда можно найти решение. К тому же мини-отели и дорогие квартиры предназначены для разных целевых групп. Если номер в гостинице можно снять на несколько дней или неделю, то годовое проживание в нем выльется для постояльца в кругленькую сумму. Квартиры с высокими ценниками, в свою очередь, очень редко сдают меньше чем на месяц. Отдельные и незначительные по количеству предложения исходят в основном от турфирм, а не риэлтеров. Так, туроператор Русский тур предлагает посуточную аренду 3-комнатной квартиры на Адмиралтейской набережной, 6 (с видом на Неву) за $150 в сутки. Для сравнения, сутки проживания в пятизвездочных отелях города стоят: $110 в Балтийской звезде (Константиновский дворец в Стрельне), $210 в Астории, $260 в Гранд Отеле Европа.

Определенную конкуренцию дорогим квартирам составляют апартамент-отели, предоставляющие дополнительные услуги по оформлению, регистрации и встрече клиентов (если речь идет об иностранцах или гостях из других регионов России).

Грезы урбанистов

Вы видели фотографии Сестрорецка начала ХХ века? Такая красота, что Баден-Баден отдыхает! так заместитель председателя КГА Виктор Полищук аргументирует мечту урбанистов сделать Курортный район курортом. Азартный чиновник имеет в виду лучшие времена, когда санаторий, выстроенный по плану Петра Авенариуса, занял первое место на всемирной выставке в Бельгии. Он был великолепен: лечебное здание с бассейном, эспланада с крытой галереей вдоль берега Финского залива, курзал, где блистали знаменитости Cеребряного века. Целебный источник, лечебные грязи и прекрасный сервис привлекали сюда элитное общество, здесь пел сам Федор Шаляпин. Элегию Грезы любви и поныне навевают окрестные дачи в стиле северный модерн. Правда, ее щемящие ноты едва слышны через забойный шлягер На недельку, до второго.

По наблюдениям экспертов, сегодня рынок как долгосрочной, так и посуточной аренды медленно, но верно обретает цивилизованные черты. В частности, увеличивается роль основных посредников агентств недвижимости. В свою очередь, им начинают составлять конкуренцию туристические компании, предлагающие широкий спектр вариантов от квартир экономкласса или номеров в общежитиях до королевских чертогов в самых роскошных гостиницах. Даже непременный атрибут российского гостеприимства на Московском вокзале пресловутые бабушки с табличками и тот очеловечился. Теперь все они гордо дефилируют по дебаркадеру в кислотно-салатном одеянии, похожем на экипировку сотрудников ГИБДД, только вместо мобильных табличек, которые мгновенно прятались при виде милиционера, на их униформе всем назло красуется яркая надпись: Комнаты. Квартиры. Гостиницы. Что ж, остается порадоваться за правоохранительные органы и прытких чиновников ОЖД причесали паршивую овцу, не забывая про шерсти клок.
Курортному району Петербурга суждено блестящее будущее. Хотя устроить здесь Лазурный берег климат не позволит, но на роль фешенебельного предместья северный берег Маркизовой лужи вполне может претендовать. Однако урбанисты и девелоперы видят светлый путь по-разному. Одни хотят сохранить природу любой, то есть неведомой, ценой, а другие предлагают использовать для развития местности запредельно высокие цены курортной земли. Накануне утверждения нового Генплана города эти споры особенно актуальны.

Район стремится к статусу курорта федерального значения и уже десять лет занимается уточнением границ, разными прописями природоохранных мер и законодательным признанием своих лечебных ресурсов. В новом Генплане впервые статус особо охраняемой природной территории придается лечебно-оздоровительной местности площадью 16 243 га.

Бывшие профсоюзные здравницы общим числом 40 санаториев, пансионатов, домов отдыха, турбаз и профилакториев с разной скоростью, в зависимости от успехов менеджмента, выходят из затяжного кризиса, а вокруг 55 детских лагерей клубятся потенциальные покупатели. Город намерен 30 из них продать с торгов в январе. Санаторий Дюны нашел настоящий клад в лунке для гольфа и, поступившись несколькими участками для вилл членов клуба, вышел в лидеры гольф-туризма. В районе 12 городских пляжей общей площадью 123,6 га и 11 ведомственных.

Вообще, к спекуляции земельными участками следует относиться с большим почтением: рынок делает свою естественную работу, устанавливая истинные цены и подбирая земле настоящих хозяев, способных отдать ей должное. Недооцененная земля чахнет и маргинализируется. Но и власти должны держать свои рубежи, не уступая ни пяди водоохранной зоны, леса или зоны природного памятника. Иначе утраты неизбежны, и их уже никто не восполнит.

Но сейчас назвать этот район курортом можно только с большой натяжкой, что в равной степени признают авторы нового Генплана и практики рынка недвижимости. Только выводы из этого очевидного факта они делают противоположные. Одни стремятся ввести как можно больше ограничений на жилищное строительство, другие, напротив, повинуясь неслыханно высокому спросу на Карельский перешеек, ищут возможности для строительства новых малоэтажных кварталов в городах-спутниках, элитных поселков близ водоемов и лесопарков, не говоря уже об отдельных приморских виллах. По признанию Виктора Полищука, комитет испытывает колоссальное давление со стороны застройщиков и земельных спекулянтов, которые стремятся внести в проект Генплана поправки, исподволь вытесняющие функцию рекреации в угоду жилью.

Серьезно ограничивают строительство требования КГИОП. Хотя первостатейных памятников истории и культуры по сравнению с южным берегом здесь немного, объектов вместе с учетными наберется не больше ста, но трогательные деревянные дачи эпохи модерна и очарование ландшафта требуют очень деликатного подхода. Концепция зон охраны с ограничением высоты строений и запретом городить глухие заборы была утверждена несколько лет назад.

По концепции развития Курортного района, отраженной в проекте Генплана, основная функция его территории рекреация, и потому администрации нужно сохранять и развивать уже имеющуюся сеть объектов культуры и отдыха, спортивные и детские лагеря, пансионаты и санатории. Поскольку строительство жилья здесь ограничено, цена на ту землю, где разрешена жилая застройка, зашкаливает. Баланс земель по функции таков, что строиться как будто и негде: 73% всей площади района составляют земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, из них лесной фонд 68%. Площадь газонов и скверов 150 га, лесопарки 2062 га. Земли общего пользования, то есть магистральные дороги, улицы, парки, сады, скверы составляют 11 %, водные пространства 4%. Жилой и общественной застройкой занято только 5 % территорий, промышленной 1 %, сельхозугодьями 2 %.

Холдинговая компания Союз, известный девелопер больших территорий под малоэтажную застройку, разработала Концепцию инвестиционного развития района Горская-Александровская, с которой намеревалась получить права Агентства территориального развития (АРТ). Однако, идеи градостроителей изменились, и там, где прежний Генплан разрешал жилье, новый допускает только рекреацию. Исполнительный директор холдинга Юрий Морозов не смирился с мыслью, что 2 года на исследования и концепцию потрачены впустую, и при поддержке районной администрации настаивает на поправках. Тем более что работа велась на основе разрешительных писем КГА и действующих законов. Как выяснилось, на ту же территорию другому инвестору, который намерен строить гостиницу, дано разрешение разработать проект планировки, а такой серьезный документ, выдается одному лицу. Это уже скандал.

Маркизова лужа: море по колено

Причина курортной неполноценности района состояние залива и береговой полосы. Маркизова лужа может тешить только морскими видами, а другие водные радости из-за мелководья почти недоступны. Ни тебе яхт, ни водных лыж, ни даже купаний из-за зловредных сине-зеленых водорослей. Сразу за дамбой ближайшие к берегу дома подтопляются раз в 3 10 лет.

На примере небольшого участка протяженностью вдоль кромки воды 2 км и шириной от залива до Приморского шоссе у Александровской и Тарховки (около 100 га) авторы концепции показали возможности комплексного развития всего берега длиной 30 км от дамбы до Зеленогорска. Сейчас вокруг заболоченной лагуны Тарховский лесопарк, муниципальный пляж, два дома отдыха. Подтопляемое жилье размещается только вдоль дороги, на 80% это односемейные дома старой постройки. Для любого строительства, будь то гостиница или жилье, уровень земли надо повышать на 3,5 м.

Юрий Морозов убежден, что район станет курортом только по приведении береговой линии в приличное состояние. Он изучил побережья некоторых стран и пришел к выводу, что совладать с мелководьем легче не дорогим дноуглублением, а весьма выгодным намывом.

Эффективно намывать глубины до полутора метров. Квадратный метр при этом с учетом прокладки сетей обходится в $50 6 Сегодня рыночная цена квадратного метра в его нынешнем подтопляемом состоянии и без инфраструктуры составляет $10 Инженерная подготовка и укрепление поднимает цену в разы. Замысел девелоперов состоит в том, чтобы, взяв эту концепцию за основу для всего 30-километрового берега, на нескольких участках (всего около 700 м) поднять низкие земли, насыпать более 2 тыс. га земли и сформировать лоты для строительства жилья. Важно решать задачу не фрагментарно, а целиком и сразу, поскольку так по всей линии можно решить проблемы экологии и подтопления, а ближе к поселку Солнечный глубины позволяют сделать небольшой порт для маломерных судов. Все затраты окупит стоимость земли под виллы на первой линии у воды, особенно если их владельцы смогут иметь катера и яхты.

Наша концепция предусматривает расселение и реновацию застройки, конечно, по желанию собственников, прояснил Юрий Морозов. Возможности территории очень велики, но только при условии намыва и укрепления берега. Мы планировали выход на 500 700 м в акваторию. Форму лагуны можно сохранить, но перенести ее дальше в море, сохранив природные береговые очертания. Затраты понятны и экономически целесообразны: кубометр намыва стоит $8 1

Стройплощадка между соснами

Инвесторы в районе весьма активны, и практически каждое заседание правительства добавляет новый адрес под изыскания и строительство.

Власти города плохо представляют себе уровень затрат на экологию и подъем территорий. Рекреацией этого не решить, убежден Морозов. При многофункциональной застройке первая линия побережья, если ее сделать элитной и продавать дорого, решит многие проблемы и превратит депрессивные земли в инвестиционно привлекательные. Новый Генплан изменил подход, на мой взгляд, нежизненно.

В сентябре открылся ресторан Атлантис площадью более 1 тыс. кв.м, построенный ООО Старвел интернешнл вдоль Ласкового пляжа в Солнечном. В ресторане 270 мест из них 150 зимних. Малоэтажный гостиничный комплекс сооружает Хрустальный Загородный Клуб, туристско-гостиничный комплекс возводит Балтинвестстрой. В Молодежном пивовары Балтики затеяли семейный оздоровительный комплекс, а СК Возрождение Санкт-Петербурга у развязки автобана Скандинавия стрелковый клуб. Два дорогих апартамент-отеля строит в Репино ЗАО Европа Отель.

Районная администрация отчитывается за 47 общественных слушаний инвестиционных проектов, но их становится больше с каждым днем. Превалирует, как и прежде, жилая малоэтажка, но в последнее время все активнее развивается инфраструктура отдыха и туризма. В Сестрорецке строятся сразу несколько гостиниц компаниями Терра, Торговый дом Вита и другими. Восточно-Европейская финансовая корпорация намерена восстановить исторический двухэтажный дом М.Е. Леонтьевой, а рядом возвести 4-этажный апартамент-отель. ЗАО Торговый двор на Приморском шоссе у пересечения с дорогой к санаторию Белые ночи строит малую гостиницу, а рядом компания Новые технологии возводит спортивно-оздоровительный центр.

ООО Магия колдует в хвойном редколесье у Чертова озера, которое официально зовется Дружинным. Участок чуть более 49 тыс. кв.м находится в оперативном управлении ГУП Лесопарковая зона Санкт-Петербурга. Новый генплан отводит эту землю под спортивные сооружения и пляжи, но пока она пребывает в запустении. Задумана гостиница на 8 номеров, 22 гостевых домика, кафе на 50 мест, бассейн 25 м на три дорожки, а также кабинеты для массажа, тренажерные залы, спортивные площадки для спортивных игр, а на берегу озера благоустроенный общедоступный пляж. В менее живописных местах размещаются производственно-торговые комплексы, автосалоны, гипермаркет О'Кей.

Большие спортивно-оздоровительные комплексы с гостиницами возводят КЦ Московские ворота в Репино и компания Северная Пальмира на берегу залива в Солнечном. Два здания Северной Пальмиры проектируются на разных участках, частично в зоне охраняемого ландшафта. Через полтора года будет сдана первая очередь комплекса, а еще через несколько месяцев вторая: тренажерный и игровые залы, кафе и все необходимое для отдыха ста постояльцев. Санаторий Репино изрядно расширяется и ведет изыскательские работы, чтобы пристроить на двух больших прилегающих участках малоэтажный лечебно-гостиничный комплекс.

Малоэтажные жилые комплексы, вслед за уже построенными поселками Консульская деревня (застройщик ЗАО Трест Ленгазтеплострой) и Высокие ели (застройщик компания Петростиль), проектируют Фобос-Инвест в Сестрорецке и СК Возрождение Санкт-Петербурга в Александровской.

Малоэтажное жилье планируется в основном в зонах, отведенных правительством города: в Горской 70 га, в Молодежном 46 га, отдельные пятна под застройку осваиваются в Репино, Комарово и Сестрорецке. Ищут инвесторов для расселения аварийного жилищного фонда, особенно военного городка в Песочном. Реконструируют и уплотняют городской квартал в Сестрорецке компании Уником и Универсал-Инвест; временные регламенты застройки участков в обоих курортных городах продвигают компании Проммонолит, Санкт-Петербургская жилищно-инвестиционная компания, Океан трейдинг компани и Стройэкспертсервис (многоэтажные дома).

Вслед за группой фешенебельных вилл гольф-клуба в Дюнах в разных укромных местах стали расти элитные поселки нефтяников. Репинская усадьба в хвойных лесах у излучины реки Сестры уже в этом году сдает первую очередь из 27 двухэтажных канадских коттеджей с участками 23 80 соток. Всего их будет 50.

Энергомашстрой, несмотря на арбитражные тяжбы, намерен строить в Зеленогорске малоэтажный жилой комплекс на участке 246,6 тыс. кв.м. Сейчас участок занимают городские леса, ручей, 18 объектов незавершенного строительства, два жилых дома и трансформаторная подстанция. КГИОП допускает здесь строения до двух этажей со скатной крышей (не выше 10 м до конька), запрещает вырубку взрослых деревьев и изменение рельефа. В районе Горской малоэтажным комплексом Рай в шалаше осваивает 46 га компания Полифас.

Технические условия для строительства улучшаются на глазах. Введены в строй Сестрорецкие очистные сооружения. За счет Газпрома идет строительство магистрального газопровода, что позволит со следующего года начать газификацию Белоострова, Солнечного, Комарово и Репино. К 2008 году большая часть района будет газифицирована, кроме окраин.

Земля! Земля!

Как ни странно, в районе есть территориальные резервы для строительства жилья. Правда, как правило, это инженерно неподготовленные, дальние от побережья земли. Ближе к городу, заливу и внутренним водоемам остались только участки, освоение которых связано с большими затратами, например, на расселение.

В районе 17 площадок от 3,5 до 86 га согласованы под размещение индивидуальных и сблокированных домов, таун-хаусов, элитных малоэтажных комплексов (Таблица 1). До 2010 года предстоит освоить 41,5 га в Молодежном, 6 площадок под индивидуальную застройку предусмотрены в Зеленогорске, по две в поселках Репино и Солнечное.

Электроэнергия в дефиците, поэтому Курортэнерго ставит определенные технические условия компаниям, которые приобретают на торгах участки под строительство: для энергоемких объектов им приходится брать на себя расходы на дополнительную электроподстанцию.

Местную власть радует благоприятная конъюнктура, поскольку благодаря ей сюда приходят сильные инвесторы, которым по карману устроить у финских хладных скал свой Баден-Баден.

Жилищный фонд района к 2015 году должен удвоиться и составить 3 млн кв.м, причем половина нового жилья будет индивидуальным или сблокированным, небольшой этажности. В качестве резерва можно рассматривать изношенные столетние дома (таковых 70%) и садоводства, коих в районе 10, самое большое Разлив занимает площадь 171,4 га.

Эта новость вызвала оживление среди тех горожан, которые желали бы улучшить свои жилищные условия, но пока не могут сделать это из-за слишком высоких процентных ставок, первоначального взноса и жесткой проверки потенциальных заемщиков банками. По словам первого заместителя мэра столицы Владимира Ресина, «ипотека начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы. Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6% годовых. Сейчас мы ищем пути снижения ипотечного процента, потому что пока он слишком высок».
По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, для успешного развития ипотеки в Москве необходимы три фактора: стоимость 1 кв. м жилья не более $500, первый взнос за квартиру — максимум 20% и дотации государства, города либо коммерческих структур до уровня инфляции. Как он отметил в одном из своих выступлений еще в начале 2005 года, столичные власти собираются выплачивать дотации на погашение процентной ставки ипотечного кредита по уровню инфляции. В этом случае для человека стоимость квартиры увеличиваться со временем не будет.
Заметим между тем, что пока, по данным М2, ни один ипотечный банк не подтвердил того факта, что им были получены предложения о сотрудничестве от правительства Москвы.

Недавно правительство Москвы утвердило состав Экспертного совета по развитию жилищной ипотеки в столице, который должен подготовить к середине 2005 года программу ипотечного кредитования москвичей. Она предусматривает внедрение новых форм приобретения жилья за доступную плату, с использованием субсидий, ипотечных кредитов и различных накопительных систем.

Татарстан впереди России всей
С 1 января 2005 года в Республике Татарстан запущена новая программа социальной ипотеки. Она отличается от классической общероссийской схемы тем, что ссуда дается на 27 лет под 8% годовых. Чтобы не было чрезмерного наплыва желающих, в первую очередь эта программа рассчитана на молодые семьи и бюджетников, а потом будет распространяться и на другие категории. Если в семье рождается ребенок, то семья освобождается от уплаты кредита за 18 кв. м жилплощади, если второй ребенок — еще за 18 кв. м.
Только в последние недели подписано договоров на 1,4 млрд руб. с предприятиями и организациями республики, выступившими инвесторами по реализации программы социальной ипотеки в Татарстане. В целом по республике в 2005 году в соответствии с данной программой строителям предстоит возвести не менее 500 тыс. кв. м жилья, а уже через два года выйти на 1 млн кв. м. Именно столько будет ежегодно строиться жилья для семей, нуждающихся в государственной поддержке.
Директор некоммерческого Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан Талгат Абдуллин утверждает, что социальная ипотека обойдется гражданам на 30% дешевле обычной. У каждого претендента на благоустроенную квартиру по социальной ипотеке будет учитываться не только размер зарплаты, но и состав его семьи, наличие вторичного жилья, земельного участка.
Деньги на возведение «социального» жилья будут получены от крупных промышленных предприятий и нефтяных компаний республики, с которыми недавно были подписаны договоры на совместную реализацию проекта. Предприятия-инвесторы получают право в первую очередь обеспечить социальным жильем своих работников. Остальную часть средств на реализацию программы предоставляет Государственный жилищный фонд, который, по словам Т. Абдуллина, уже через семь лет превратится в благополучную в финансовом плане организацию. Будут использоваться и средства самих застройщиков.

Мед кончился. Остался...
Москвичей в очередной раз ждало разочарование: как и в случае с программой формирования рынка доступного жилья, речь не шла об удешевлении кредитов. Как оказалось, столичные власти разработали эту программу в первую очередь для очередников и переселенцев из ветхого жилья.
Речь идет о так называемой социальной ипотеке. Этот термин употребляется для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или первоначального взноса.
Недавно правительство Москвы заявило о том, что механизм этой пресловутой социальной ипотеки наконец-то разработан. «В минувшем году мы «обкатали» систему, которая позволила нашим очередникам улучшить свои жилищные условия с использованием банковских ипотечных кредитов, — рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев. — До 2004 года из-за дороговизны жилья и самих ипотечных кредитов в столице ипотекой не воспользовался ни один очередник. Но в 2004 году наша ипотечная программа начала свой отсчет. Десять семей-очередников получили кредиты с использованием субсидий».
Город снижает для очередника размер выплат путем субсидирования части цены квартиры, которую человек приобретает по рыночной стоимости. Таким образом, практически уменьшаются кредитная нагрузка, требования к платежеспособности заемщика и ежемесячные выплаты по кредиту. Сроки погашения кредита — от 15 до 20 лет. Очередники снимаются с учета, поскольку квартира оформляется в собственность. Выплаты по кредиту варьируются в пределах $350–400 в месяц. «Это делает доступным ипотеку если не для всей очереди, то хотя бы для определенной ее части», — считает Н. Федосеев.
По прогнозам специалистов, треть очередников из 200 тыс. семей, состоящих сегодня на учете, сможет воспользоваться услугами социальной ипотеки.

Соципотека — только для москвичей
Большинство жителей столицы не могут улучшить жилищные условия не только путем единовременной покупки квартиры, но и с помощью ипотечного кредита. Заработки среднестатистической московской семьи как минимум в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной квартиры в столице.
Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы разработаны две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Первая схема — покупка жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая схема — приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, т. е. по рыночным ставкам — от 11% годовых. Но благодаря адресной поддержке граждан есть возможность существенно снизить первоначальный и ежемесячные платежи заемщика.
В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что в пересчете составляет не более 4–7% годовых в валюте.
Другой вариант снижения ежемесячных платежей заемщика — прямое дотирование процентной ставки. По мнению специалистов департамента, прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно для кредиторов, города и заемщика. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк заплатит налог с прибыли, а гражданин — налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах.
Как отмечает генеральный директор Московского ипотечного агентства Дмитрий Будаков, «дотировать процентную ставку нельзя: для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении». Эти дополнительные риски будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика.
К тому же под кредиты со льготными ставками невозможно выпустить и продать инвесторам ипотечные ценные бумаги, значит, банк не сможет рефинансировать выданные кредиты и увеличить объемы ипотечного кредитования.
Наконец, развитие ипотеки через дотирование процентной ставки ведет к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на городской бюджет, что ограничивает число заемщиков несколькими десятками или сотнями.
В департаменте считают, что гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых ипотечных схем. В 2005 году для отработки механизма социальной ипотеки будет построено и реализовано гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, до 50 тыс. кв. м жилья (первая схема).
В соответствии с постановлением Мосгордумы ежегодно из бюджета города на цели предоставления безвозмездных субсидий выделяется 1120 млн. руб. Планируется, что по мере того, как московскими банками будет отрабатываться механизм субсидирования первоначального взноса при ипотечном кредитовании, до 60% ежегодного объема субсидий будет направляться на реализацию данной схемы социальной ипотеки (вторая схема).

Как это делают на Западе
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.
Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются госгарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг и снижение рисков для специализированных ипотечных банков. На практике это влечет за собой снижение ставок по ипотечным займам. К примеру, федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение ипотечных закладных, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам.
Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом в этом направлении стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA). Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов жилищного кредитования.
FHA содействует тем, кто впервые приобретает жилье, представителям национальных меньшинств, а также малообеспеченным семьям. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим займам, банк-кредитор подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником имущества.
Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов. Это могут быть прямые денежные дотации — например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка — и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.

Лев Плецельман
Руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— На мой взгляд, обсуждать эти планы пока рано: они недостаточно конкретны. Пока не будут определены такие параметры, как группы москвичей, на которые распространяется субсидирование части выплат по ипотечным кредитам, их численность, источники финансирования, уполномоченные банки, необходимость поручителей или другого обеспечения, механизм действия, говорить о реализации этих планов рано.
Ставка по кредитам зависит от экономических параметров: инфляции, стоимости заимствований, величины рисков и т. д., поэтому административно уменьшить ее в два и более раз на весь срок кредитования (10–27 лет) для большой группы населения, мягко говоря, крайне сложно. Скорее возможны частичные досрочные погашения, но это опять вопрос источников финансирования.

Помощь если и окажут, то немногим
Но даже неспециалисту понятно, что введение социальной ипотеки повлечет за собой массу вопросов, связанных с тем, кого относить к социально не защищенным и малообеспеченным гражданам. Четких критериев оценки здесь нет. Во-первых, страна слишком большая, и доход, который считается большим для одного региона, для другого таковым не является. Во-вторых, уровень официального дохода в стране, где подавляющее большинство работников получают «серые» и «черные» зарплаты, — не объективный показатель.
В данной ситуации многие специалисты считают единственным выходом оказание государственной помощи конкретным людям. Процентные ставки и стандарты выдачи ипотечных кредитов должны остаться рыночными. Просто в справке о доходах, предоставляемой в банк, малоимущие граждане в качестве источника погашения ссуды станут указывать подтвержденное каким-либо государственным органом (например, муниципалитетом) право на получение бюджетной помощи. Ведь для банков не важно, откуда заемщик возьмет средства на погашение кредита, будет это его зарплата или субсидии — главное, чтобы источник финансирования был постоянным и надежным.
Некоторые специалисты считают нецелесообразным предоставлять жилье в собственность очередникам и тем более социально не защищенным слоям населения. Такой подход они аргументируют тем, что собственное жилье дорого не только в приобретении, но и в эксплуатации. Поэтому в развитых странах справедливо считают, что наделение собственным жильем малоимущих — тупиковый путь. И предлагают этим гражданам социальный наем казенного жилья.

От царей до Сталина

Прообразом такого жилья можно считать дореволюционные доходные дома. Владели ими самые разные люди иногда в роли домовладельца оказывался состоятельный архитектор или художник, и квартиры он сдавал по преимуществу своим. Впрочем, массовым в те годы такое явление не стало.

Елена Панова
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, безусловно, поможет сделать жилье более доступным. Если такая инициатива будет реализована, количество желающих купить квартиру с помощью ипотеки существенно вырастет. Люди, которые до сих пор из-за высоких процентных ставок не имели возможности получить жилищный заем, теперь смогут им воспользоваться.
Но вряд ли будет проведено снижение самих процентных ставок. В Налоговом кодексе указано, что если проценты по ипотечному кредиту ниже ставки рефинансирования ЦБ (на сегодняшний день это 13%), то разница в процентах — «полученная выгода» — облагается 35%-ным налогом как сверхдоходы. Чтобы избежать дополнительной нагрузки на получателей ипотечных кредитов, государство скорее всего будет выдавать субсидии в виде ссуды, а ипотеку оформлять по существующим сегодня процентным ставкам.
На мой взгляд, планируемое бюджетное субсидирование должно являться мерой социальной поддержки населения, а не «подарком» от государства. Поэтому, вероятно, на получателей такой субсидии наложат ограничения. Она будет доступна лишь определенным категориям граждан, не имеющим возможности самостоятельно решить жилищную проблему. И это правильный подход. В любом случае новая государственная субсидия подстегнет развитие ипотеки и поможет развитию рынка недвижимости в целом.
Дома, в которых жили и живут представители творческой интеллигенции писатели, композиторы, актеры, могли бы стать весьма заметным феноменом на московском рынке недвижимости. Но не стали. По словам риэлторов, свои ценители у таких домов вроде бы есть. Но они с такой же охотой купят любую квартиру с историей и генеральскую, и профессорскую.

Нечто похожее появилось и в самом центре города, в районе cтарого Арбата. В конце 1920-х начале 1930-х гг. был построен дом для актеров театра Вахтангова. Сейчас в этом здании, расположенном в Глазовском переулке, в некоторых квартирах живут представители уже четвертого поколения известных актерских династий. Аналогичный дом был построен в конце 20-х и в Брюсовом пер., 17 там жили композиторы и актеры.

Новые, уже более знакомые нам черты появились после 1917 г. Одним из первых мест компактного проживания творческих работников стал Поселок художников на Соколе: в 1921 г. было образовано РЖСКТ (Рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество), в которое помимо обязательных в ту пору старых большевиков и красных партизан входили еще и художники и учителя. Примечательно, что в те годы ни о каком Соколе в тамошних местах не слыхивали это было подмосковное село Всехсвятское. Организаторы РЖКСТ первоначально хотели построиться в Сокольниках, выбрали подходящее название и эмблему птицу, держащую в клюве домик. Но с Сокольниками что-то там не заладилось, и земля Соколу была предоставлена в нынешнем месте. И только потом так стали называться и весь здешний район Москвы, и построенная в 1938 г. станция метро.

От Хрущева до Горбачева

Подлинным расцветом строительства для творческой интеллигенции стали более поздние годы хрущевские и брежневские. С начала 1960-х на всех предприятиях, в том числе и связанных с культурой, стали активно возникать жилищно-строительные кооперативы. Построенные ими дома выгодно отличаются тем, что даже в те не очень благоприятные для архитектуры времена (Хрущев, как известно, объявил войну украшательству, а значение слова хрущевка никому сегодня объяснять не надо), творческим ЖСК часто удавалось построить по индивидуальным проектам.

В сталинские годы, несмотря на масштабную застройку центра, специально для творческой интеллигенции жилых домов возведено немного. Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город, отмечает, что это было совсем не в духе того времени хорошие дома строились, и в большом количестве, но для элиты вообще. В одном доме могли жить знаменитый писатель, известный композитор, а по соседству генерал и академик. Например, в знаменитой высотке на Котельнической площади жила актриса Раневская, в Доме на набережной писатель Трифонов, но в тех же домах обитали и совсем другие высокопоставленные граждане. Именно творческие здания тех лет можно пересчитать по пальцам например, широко известный дом Союза композиторов (Газетный пер., 11 13) классический послевоенный сталинский дом. Кстати, сейчас на нем надстроили три этажа и сделали пентхаусы.

В 70-е и 80-е годы процесс продолжался и во многом даже демократизировался вступление в ЖСК стало широкодоступным. Дома, строившиеся для рядовых, были, конечно, не такими роскошными и не в столь же хороших местах, зато купить в них квартиру могли почти все. Достаточно ярким представителем этого типа может служить ЖСК Лебедь на Водном стадионе, заселенный театральными деятелями. Ну и, конечно, не поддающееся подсчетам число самых типовых 12- и 16-этажек в спальных районах.

Здания в чем-то сохранили некоторые черты сталинских шикарные ампирные фасады, просторные планировки. К числу этих домов можно отнести ЖСК актеров Малого театра в Леонтьевском переулке, огромный дом на Садовой-Каретной, отданный артистам эстрады, несколько домов ЖСК Союза кинематографистов в районе ВДНХ (там расположена студия им. Горького) и возле Мосфильма.

В конце 80-х строительство по понятным причинам приостановилось: творческие ведомства оказались среди наиболее пострадавших от экономических и политических преобразований. Последним домом, построенным для творческой элиты по-социалистически, является здание на Малой Дмитровке, 2 Это 1992 год.

А для самой элиты творческих работников продолжали строить хорошо и качественно. Случались и забавные казусы: на улице Троицкой есть дом 9, построенный в начале 1980-х. По всем параметрам это кирпич ЦК (была в те годы такая категория домов), но ЖСК в нем Большого театра. Исходя из иерархии тех лет, ни под каким видом такой дом театралам положен не был даже Совмину строили пожиже: и потолки не такие высокие, и площади квартир меньше. Но вот каким-то чудом у Большого получилось. Кстати, рядом, на Олимпийском, 10 стоит настоящий дом ЦК так сказать, для иллюстрации полного сходства.

Квартиры. Просто квартиры

На первый взгляд, большинство описанных выше домов являются для риэлторов прекрасным товаром. Они находятся в отличных местах, пребывают в основном в хорошем состоянии.

В начале 2000-х годов все стало возрождаться, снова появились ведомственные дома. Стали строить художественные союзы актеров, писателей, художников. Но назвать это домами для творческой элиты уже невозможно: громкие имена используются лишь для получения площадок под застройку, а готовое жилье продается по совершенно рыночным законам. Купить квартиру может кто угодно только плати деньги.

Еще достаточно важный момент: фасады зданий, построенных в 60-е годы, уже не сталинские. Все добротное, хороший кирпич, но прежней эстетической ценности нет. А этот фактор очень важен для творческих людей.

Однако есть и проблемы. Дома эти старые. И старение тут скорее не физическое, а моральное. Например, почти нигде в зданиях сталинской и даже брежневской эпохи нет условий для нормальной парковки автомобиля исключения составляют только высотки на Котельнической набережной и площади Восстания, а также дома на улице Строителей, где имеются обширные придомовые территории. Человек, покупающий дорогую квартиру, и машину имеет очень недешевую, и часто автомобиль в семье не один. Гаражная проблема колоссальная, и она является очень больной для всех старых домов творческие тут не исключения.

В качестве примера тут можно привести уже упоминавшийся дом вахтанговцев в Глазовском переулке там смешанные перекрытия, здание архитектурно довольно слабое, и поэтому, по словам риэлторов, оно сегодня коммерчески потеряло всякий смысл. Аналогичный пример приводит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood: квартиры в доме, где некогда жила Марина Цветаева (Борисоглебский пер., 6), теперь продаются по $3600 4500 за кв.м т.е. ничуть не дороже, чем в окрестных зданиях. И это несмотря на историю, традиции, ауры и прочие не выражаемые деньгами материи.

Если же поставить вопрос иначе а имеет для покупателей вообще значение, что дом такой творческий? то тут просто караул. Дома эти ничуть не дороже аналогичных по характеристикам соседних строений. Народ вообще стал циничнее, говорит об этом Денис Попов, генеральный директор агентства Контакт-Элитная недвижимость. Что ЦК, что Минобороны, писатели с актерами покупателям это по большей части безразлично.

Так что и платит покупатель просто как за объект недвижимости со своими параметрами. Выжать что-то за факт проживания здесь кого-то великого получается в других случаях. Например, когда года два назад была выставлена на продажу квартира Андропова на Кутузовском проспекте. Покупатель нашелся, причем он был готов заплатить цену в два раза большую, чем полагалось за подобную недвижимость. Сделка потом сорвалась: владелец, человек весьма небедный, решил, что такой раритет ему и самому пригодится. Но здесь Андропов, человек, которого никак не назовешь представителем мира искусства. Аналогичных примеров с писателями, художниками, актерами риэлторы не припомнили

Справедливости ради отметим, что самые интересные объекты, принадлежавшие самым выдающимся деятелям культуры, возможно, и покупались бы охотно но они выведены из жилого фонда, превратились в дома-музеи и не продаются. Вот, скажем, в двух шагах от посольства США находится Музей-квартира Ф.И. Шаляпина. Но она охраняется государством и потому не продается. К тому же приобретение истории имеет смысл, когда объект доходит до нас в более-менее том виде, в каком он был при жизни своего выдающегося владельца, когда сохранились его личные вещи. То, что продается сегодня, в большинстве своем приходит уже из третьих-четвертых рук. В лучшем случае от наследников, а ведь часто и просто посторонних людей.

Но назвать все это домами для творческих людей язык не поворачивается. Все перешло на коммерческие рельсы: театральный (или любой другой) лейбл используется только для получения площадки под застройку, а готовые квартиры продаются всем, у кого есть деньги. Понятно, что деньги есть и у некоторых деятелей искусства актер, содержащий ресторан, сегодня никого не удивляет. Не исключено, что эти люди покупают квартиры в том числе, и в тех домах, которые возводят творческие организации. Но это не более чем совпадение.

Лейбл под заказ

Сегодня строят, и очень активно. К примеру, такая организация, как Союз театральных деятелей (СТД), является довольно заметным застройщиком центра Москвы. Лишь один из ее адресов Коробейников переулок в районе Остоженки говорит об очень больших связях в городском руководстве. Есть и другие объекты.



Главная --> Публикации