Главная --> Публикации --> Аср уполномочен заявить... Кого выбрать Солидные покупатели предпочитают солидные дома. и только в центре Офисная швейцария и дачная чехия Рост элитной недвижимости в 2005 г.

Ипотечный рынок в России существует и динамично развивается, что выражается не только в увеличении его объемов (по прогнозам в 2005 году он вырастет по сравнению с 2004 годом в два раза) и количества участников, но и в структуризации.

На прошедшем 25 октября семнадцатом заседании Международного ипотечного клуба об ипотеке говорили как о самостоятельном бизнесе. Выгоден ли ипотечный бизнес в России? Кто и как зарабатывает сегодня деньги на ипотеке?

Директор представительства IBC Group в России Наталья Новикова высоко оценила перспективы развития института ипотечного брокера в России, аргументировав свой прогноз тем, что уже сегодня львиную долю клиентов в банки приводят риелторы и специалисты ипотечных компаний.

Помимо банков, предлагающих новые ипотечные продукты, среди его участников страховщики, риелторы, оценщики, специализирующиеся на оценке недвижимости для ипотечного страхования. Мы стали свидетелями зарождения рынка ипотечных ценных бумаг. Наконец, активно утверждается новая в данной сфере профессия ипотечный брокер.

Оказывая услугу клиенту, брокер грамотно оценит его кредитную историю и финансовые возможности; подберет наиболее интересный продукт, предлагаемый кредитными организациями с учетом пожеланий приобретателя недвижимости; поможет собрать пакет документов и устранить возникшие проблемы. В результате клиент сэкономит время и деньги.

Новая профессия в России ипотечный брокер

В целом ипотечный брокер это независимый профессионал в области финансирования недвижимости, специализирующийся на получении ипотечных кредитов под жилую и коммерческую недвижимость. Он не является ни кредитором, ни банкиром, ни риелтором, а действует как независимый игрок, представляя интересы клиента.

Уровень доверия населения США к ипотечным брокерам достаточно высок. Более 50 % опрошенных людей в Америке уверены, что именно такой специалист даст им объективный и независимый совет. Как отметила Н. Новикова, в США посредством ипотечного брокериджа выдают более половины кредитов под жилую недвижимость.

По отношению к банку ипотечный брокер выступает как оптовый покупатель, избавляя кредитную организацию от работы в розницу.

Ипотечные фонды и ценные бумаги

Проблему нехватки длинных денег банки могут решить с помощью механизмов рефинансирования и секьюритизации. По мнению специалистов, в ближайшем будущем секьюритизация скорее всего станет самостоятельным бизнесом в области, где ипотечный и финансовый рынки соприкасаются.

По данным МАИН, сегодня на российском рынке работают всего 300 брокеров, тогда как на ипотечном рынке США эта цифра превышает 360 тысяч. Участники клуба выразили уверенность, что число таких специалистов в 2006 году вырастет у нас как минимум в десять раз.

Однако основной проблемой выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг на сегодняшний день по‑прежнему остается несовершенство законодательной базы.

На основании действующего законодательства секьюритизация ипотечных кредитов предполагает создание ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ) и выпуск ипотечных ценных бумаг двух видов, как то: облигации с ипотечным покрытием и сертификаты участия. Именно с выпуском и обращением ценных бумаг связывают возможность нового способа финансирования строительства. Имея на своем балансе активы в виде закладных, а также кредитных и займовых прав требований (то есть имущественных прав), строители могут использовать данный актив для привлечения инвестиций в предполагаемое строительство, пояснила директор компании Профконсалт Юлия Ненашева.

Этот фонд, получивший название Первый ипотечный, образован при участии Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Росбанка в начале октября. В состав имущества фонда вошел пул из 1855 закладных АИЖК, выданных в шестнадцати регионах Российской Федерации. С 21 октября начаты торги инвестиционными паями фонда на ММВБ.

Немного лучше обстоит дело с созданием ИЗПИФ. Об одном из них на заседании клуба рассказал генеральный директор управляющей компании Ямал Александр Скоморохин.

Коллекторные услуги и новые аукционы

Еще одним подтверждением функциональной дифференциации ипотечного рынка в России стало появление таких услуг, как сбор просроченных задолженностей по кредитованию физических лиц и срочная и гарантированная реализация коммерческой недвижимости с торгов.

Инвестиционные паи этого ипотечного фонда, считает А. Скоморохин, реальный инструмент секьюритизации ипотечного кредитования в стране и стали новым продуктом финансового рынка, ориентированным на таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды. По мнению руководителя управляющей компании, с учетом необходимой доработки нормативной базы ИЗПИФы могут стать реальным решением государственной программы Доступное жилье.

Руководитель проекта Коммерческая ипотека МИЦ Сергей Киприянов остановился на новых механизмах гарантированной и срочной реализации коммерческой недвижимости на самых выгодных для собственника условиях.

В условиях бурно растущего рынка розничных финансовых услуг быстро заполняется и портфель проблемных долгов, с которыми кредитору самостоятельно разобраться сложно. Председатель совета директоров компании Современные финансовые решения Сергей Савчук познакомил участников заседания с деятельностью фирм, занятых так называемыми коллекторными услугами, а проще говоря, решающих проблему неплатежей. Услуги таких компаний с каждым годом станут все более необходимы, поскольку по мере роста конкуренции между кредитными организациями требования к заемщику будут падать, что приведет к увеличению количества неплатежей. Уже сейчас, как уточняет С. Савчук, просрочка по товарным кредитам достигает 15 %, по автомобильным 10 %, а по ипотечным 1 2 %.

Собравшиеся с интересом выслушали сообщение вице-президента МАИФ Валерия Казейкина об особенностях ипотечной системы в Прибалтике.

Извечную проблему противоположных интересов и задач продавца и покупателя в сделке с коммерческой недвижимостью С. Киприянов предлагает решить с помощью комплексного подхода. Разработанный проект включает новый запатентованный способ проведения аукционов, позволяющий реализовывать на конкурсной основе имущество при одновременном выполнении трех условий, а именно: максимальная цена, гарантия и срочность продажи. Вторая часть проекта коммерческая ипотека. Третья составляющая страхование финансовых рисков банка от случаев прекращения выполнения заемщиком своих обязательств, в результате чего требования кредитной организации к официальной финансовой отчетности заемщика снижаются. И наконец четвертый элемент комплексной программы срочный выкуп коммерческой недвижимости по максимальной цене.

Процентная ставка при этом составляет всего 3 4 %.

Выступающий сообщил гостям клуба, что латвийские банки клиентоориентированные и не получают процентов за пользование кредитом, а получают только комиссионные за рассмотрение заявки на кредит.

Минувшее десятилетие заметно повлияло на силуэт современной Москвы. В архитектурном зеркале столицы отразились все процессы и явления, произошедшие в обществе. Хаотичность и противоречивость градостроительства остались в прошлом, сейчас московская архитектура приближается к мировым стандартам. По мнению президента Союза московских архитекторов Виктора Николаевича Логвинова, участника конференции, сегодня практически изжиты все элементы провинциализма, бездумного копирования исторических стилей. Мы фактически догнали Запад в технических и технологических вопросах. А что касается композиционных вопросов, то московская архитектурная школа, МАРХИ, всегда высоко котировалась в мире, отметил В. Логвинов. В результате даже самые строгие критики признают, что российская столица вышла на новый уровень. Подтверждение тому реализация сразу нескольких крупных проектов. В их числе застройка территории Ходынского поля, один из крупнейших в Европе проектов деловой центр Москва-Сити, возведение 60 высотных зданий по программе Новое кольцо Москвы.

В заключительной дискуссии участники клуба среди них были представители банков, риелторских, страховых, юридических оценочных компаний, органов государственной власти и московского правительства отметили, что ипотечный бизнес приносит огромные доходы странам Европы и Америки и, без сомнения, станет успешно развиваться и в России.
Пройдя сложный период исканий, современная столичная архитектура обрела, наконец, веру в силу российского зодчего, в собственную культурную значимость, получила новые профессиональные ориентиры. Благодаря этому Москва становится столицей европейского уровня. Такая мысль была основной на конференции, посвященной Дню Москвы, который прошел 21 октября в рамках XIII Международного фестиваля Зодчество‑2005.

Институт провел огромную работу. Если раньше вы входили на лестничную клетку, то теперь попадаете в вестибюль с охраной. Раньше не было эркеров, остекленных балконов, гостевого санузла, обязательных кладовых, теперь они есть практически в каждой квартире. Вырос уровень инженерии мы заложили все в проект: счетчики, тепловые регуляторы на батареях и многое другое. У строителей появилась возможность делать разноэтажную композицию застройки, изменять внешний вид зданий и его внутренние параметры. Так, в доме серии Юбилейный разработаны конструкции, позволяющие менять планировку, рассказал Ю. Григорьев. Сегодня способ крупнопанельного строительства многим кажется устаревшим, часто высказывают мнение, что в городе необходимо оставить только монолитно‑сборное жилье. Но пока этого нельзя сделать по ряду причин, включая и климатические условия. Мы сторонники разумного сочетания двух технологий: монолитной и сборной, заявил директор МНИИТЭП.

Вместе с тем не последняя роль в формировании общего облика города принадлежит архитектуре жилья. В данной сфере также произошли заметные изменения. Раньше строители в погоне за квадратными метрами забывали о комфортности проживания будущих жителей, о благоустройстве и формировании комплексной жилой среды. Сегодня осуществляется новая жилищная политика, пояснил в своем выступлении первый заместитель главного архитектора Москвы директор МНИИТЭП Юрий Пантелеймонович Григорьев. Ставка сделана не на освоение новых площадок, а на реконструкцию имеющихся территорий. В настоящее время каждый жилой район Москвы вполне сопоставим со средним городом России, где имеется вся необходимая инфраструктура: школы, поликлиники, спортивные площадки. Застройка этих районов невозможна без индустриального жилья, над его модернизацией и созданием новых проектов трудятся архитекторы МНИИТЭП. Благодаря им сборные дома за последние десять лет существенно изменились как внешне, так и внутренне.

Также Ю. Гнедовский подчеркнул, что Москва всегда служила примером для регионов России. Я рад, что на фестивале москвичи выступили вместе с Россией единым архитектурным цехом. Здесь можно сопоставить архитектуру столицы и регионов. И хочу сказать, что не всегда отличишь московский дом от дома с периферии. Сами того не заметив, мы получили новое архитектурное качество зданий, сказал он.

Президент Союза архитекторов России Юрий Петрович Гнедовский поддержал своего коллегу, добавив, что дома на базе типовых серий уже не узнать. Он пояснил, что, как только появляется свобода в выборе материалов, здание становится полноценным элементом города. Разнообразны теперь и другие постройки школы, детские сады и даже промышленные объекты.

Говоря о современном этапе, А. Кузьмин заметил, что настало время бороться за качество градостроения, а не за количество. Если раньше стратегией развития служил захват новых территорий, то теперь мы жестко провели границы Москвы и Московской области, что очень нам помогло. Раньше мы никогда бы не получили улучшения качества застройки на сложившейся территории. Теперь мы прижаты в угол и нам ничего не остается, как заниматься брошенными районами.

И конечно, День Москвы на фестивале Зодчество‑2005 не мог пройти без главного столичного архитектора. Александр Викторович Кузьмин сообщил, что видит только положительные стороны в разнообразии московской архитектуры: Москва всегда была многоликой, имела много корней. И моя задача поддерживать и развивать разнообразные направления современной архитектуры на территории города. Для достижения этой цели в столицу приглашены зодчие из регионов России, СНГ, а также иностранные профессионалы, в том числе и звезды мировой архитектуры. Главный архитектор столицы видит большие перспективы для всех коллег, желающих попробовать свои силы в столице. В качестве знакового объекта, возводимого силами российских и иностранных зодчих, А. Кузьмин назвал реконструируемый аэропорт Внуково. В частности, в проектировании и строительстве нового терминала аэропорта примут участие немецкие архитекторы.

Глава Москомархитектуры упомянул о нескольких крупных объектах, которые должны появиться в черте столицы в ближайшие годы. На Ходынском поле сейчас близится к завершению строительство жилого комплекса Гранд-парк.

Также А. Кузьмин напомнил, что за прошедшие десять лет ликвидированы все свалки, и на их месте выросли новые жилые массивы. Разработан новый вид застройки комплексный.

Отвечая на вопросы журналистов, А. Кузьмин сообщил, что строительство Четвертого транспортного кольца начнется на северо-востоке вдоль участка путей Окружной железной дороги между станциями метро Владыкино и Ботанический сад. Такое решение обусловлено тем, что запланировано активное развитие Всероссийского выставочного центра и сооружение крупного спортивного комплекса в Отрадном.

Сейчас возводят последние четыре башни. Там же построят музей авиации и две церкви. Храм Сергия Радонежского появится на том месте, где когда‑то стояла деревянная церковь, кроме того, возведут часовню в память всех погибших летчиков. На Ходынском поле начали строить новый стадион. Сейчас реставрируют дворец и парковый ансамбль в Царицыне.

Главная заслуга Золотого сечения формирование в среде московских зодчих творческой конкуренции, она и стимулирует стремление создавать яркую, выразительную архитектуру. Ведь лишь условия острого творческого соперничества способны пробудить активный подъем, характерный для ренессанса в архитектуре.

Итоги работы московских архитекторов

Ярким завершением Дня Москвы на Международном фестивале Зодчество‑2005 стало торжественное вручение призов победителям конкурса Золотое сечение, учрежденного в 1995 году Союзом московских архитекторов. Эта премия знак высокого профессионализма и признания коллегами по творческому цеху.

Коллектив редакции журнала Архитектурный вестник получил высокую награду за активную работу в области пропаганды отечественной архитектуры и градостроительства. В номинации Лучший экспериментальный проект победили проекты участка Краснопресненского проспекта от МКАД до проспекта Маршала Жукова и мостового перехода через Москву-реку со встроенным рестораном (проектно-архитектурное объединение Система-Галс). Лучшим проектом малого объекта признан Дом‑каркас (архитектурное бюро Шаболовка). Зданию Театра‑студии Петра Фоменко присудили первый приз в номинации Проект здания (ООО Архитектура и культурная политика). А лучшим проектом градостроительного комплекса стала комплексная реконструкция с элементами нового строительства и реставрацией домовладений по Трубной площади (мастерская архитектора Кузина). Среди реализованных проектов премии удостоились: развлекательный комплекс Молодая гвардия, разработанный архитектурным бюро Лестница (номинация Лучший интерьер), Дом с историей, спроектированный Архитектурным бюро Дмитрия Гейченко (номинация Лучший малый объект), школа № 1329 в районе Тропарево‑Никулино, созданная ООО АМ АПЬ ЭЛИС (номинация Лучшее здание).

В нынешнем году к конкурсу отобрано 39 работ в десяти номинациях. За выдающийся вклад в архитектуру и градостроительство премией Золотое сечение награжден народный архитектор России Николай Николаевич Уллас.

День Московской области

Хочется надеяться, что названные имена займут заметное место в истории московской и российской архитектуры, а премию Золотое сечение будут присуждать и в дальнейшем, добавляя новые страницы в отечественную культуру.

Московская область занимает лидирующую позицию в строительном комплексе России. Ясная, долгосрочная стратегия развития территории предполагает серьезные разработки в сфере возведения жилья и социально-значимых комплексов, отлаженную транспортную инфраструктуру. Большое значение отведено работе над генеральным планом: благодаря ему принимают долгосрочные программы развития Подмосковья. Руководство области выделило на этот проект около 800 млн. рублей. В рамках генерального плана Главархитектура внесла свои предложения по формированию участков Центральной кольцевой автодороги. Одной из важнейших задач зодчие Московской области считают творческий подход к развитию городов, придание им своеобразия и архитектурной выразительности.

День 21 октября на фестивале Зодчество‑2005 прошел под знаком Московской области. В церемонии открытия приняли участие заместитель Председателя правительства Московской области А. В. Горностаев, глава Союза архитекторов России Ю. П. Гнедовский, министр строительства правительства области Е. В. Серегин, начальник Главархитектуры Подмосковья А. Е. Фролов и руководители ряда строительных предприятий.

Впечатляющий итог пятилетней работы подвел председатель правительства Московской области: ежегодно в области вводят в эксплуатацию 5 млн. кв. м жилья, 50 % из них многоэтажки, а 40 индивидуальное жилье. Первостепенную роль в этих достижениях А. Горностаев отводит губернатору Московской области Б. В. Громову.

И хотя пока Подмосковью сложно соперничать со столицей в области зодчества, руководство области делает все, чтобы использовать имеющиеся ресурсы наиболее полно, эффективно. В текущем году мы сдали в эксплуатацию знаковые сооружения, им дали высокую оценку известные отечественные и зарубежные специалисты, сообщил А. Горностаев. Он упомянул стадионы в Жуковском и Серпухове, Дворец спорта в Мытищах, больничные корпуса в Клинском районе, здание скорой помощи в Коломне.

Правительство Московской области готово поделиться своими наработками по развитию территории и созданию генерального плана со всеми, проявляющими к этому интерес, российскими регионами. В то же время подмосковные строители и архитекторы с удовольствием учатся сами, перенимая опыт других городов и регионов.

В будущем Подмосковье ждут еще большие перемены. Так, в Дубне задумано построить целый город для компьютерных специалистов. На большой территории в Московской области создадут промышленную зону по производству различных групп товаров в отдаленных районах, что выведет малый и средний бизнес на новый уровень. С целью упорядочить челночный бизнес вокруг Шереметьева возведут терминальный комплекс. В Долгопрудном застраивают центральный микрорайон. Около 30 спортивных сооружений возведут в дальних городах области Можайске, Кашире, Озерах.

Именно эти причины, а также способы их устранения обсуждали участники конференции Доступное жилье в России с чего начать. В принципе, власти разрабатывают довольно много программ в рамках реализуемого сейчас национального проекта для решения жилищных проблем граждан. Как заявил заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Юрий Тыртышов, к 2010 г предполагается увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн кв м в год. По его словам, 2005 г является лишь подготовительным этапом в реализации этого крупномасштабного проекта.

Проблема обеспечения россиян доступным жильем не дает покоя политикам и чиновникам разных уровней. Причина этого внимания очевидна во-первых, исполнение наказа президента одна из их прямых обязанностей, во-вторых, развитие социальных программ является для власти необходимым условием благополучного прохождения сквозь грядущие выборы 2007-2008 гг. Впрочем, помех на этом пути немало. Это и несовершенство жилищного законодательства, и неприспособленные под нужды населения ипотечные схемы, и низкие доходы граждан. Короче, причин, тормозящих благие намерения властей обеспечить население доступным и комфортным жильем немало.

Конечно, как это нередко бывает в России, активную раскрутку всех этих программ начала Москва. Как заявил первый заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Эдуард Якушенко, именно в столице, еще до принятия федеральных законов, в 2002 г была принята программа Молодой семье доступное жилье. После времен советского распределения квартир эта программа стала первой, когда жилье стало возможно получить за сравнительно доступные деньги. За 3 года, прошедшие с начала ее реализации, в 1,5 раза увеличилось строительство жилья для очередников. Свои жилищные условия смогли улучшить 9,5 тыс молодых семей. При этом более 700 из них смогли списать часть своего долга за квартиру после рождения ребенка. Конечно, молодежные жилищные программы довольно высоко востребованы среди активной, работающей и получающей конкурентоспособные зарплаты части населения. Что же делать тем, кто уже выбыл из охваченной такими программами возрастной категории?

Особые надежды власть возлагает на ипотеку. Число россиян, рискнувших воспользоваться ее услугами медленно, но стабильно растет. По словам Ю.Тыртышова, годовые объемы выдаваемых ипотечных кредитов должны возрасти в 7,6 раза с 20 млрд руб в 2004 г до 151 млрд руб в 2007 г. Процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в этот период составит не более 11 проц. К 2010 г, если верить властям, мы увидим если не пришествие коммунизма, не дождавшись которого в свое время рухнул Советский Союз, то что-то очень близкое ему по духу. К этому моменту процентная ставка по кредитам снизится до 8 проц, а среднее время ожидания в очереди для получения жилья составит 7 лет. Однако программы по вводу доступного жилья отнюдь не являются аналогом социалистической системы распределения квартир забесплатно. За жилище придется платить, однако государство обещает субсидировать, кто хотя бы частично в состоянии стать квартировладельцем с помощью собственных или заемных средств. Доля таких относительно обеспеченных семей, по прогнозам властей, к 2010 г должна увеличиться с 9 проц до 30 проц. В качестве конкретных мер государственной поддержки платежеспособного спроса рассматриваются погашение первоначального взноса за квартиру, приобретаемую в рассрочку, субсидирование семей и страхование ипотечного кредита. Вместе с тем, для малообеспеченных семей будут действовать правила предоставления жилья по социальному найму.

Однако граждан, по тем или иным причинам оказавшихся несостоятельными в выплате кредита, будут выселять из квартир так же, как и в иных случаях с ипотекой. Упрощение процедуры переселения в маневренный фонд, по словам Э.Якушенко, снизит риски банков, что в свою очередь поможет им уменьшать процентную ставку. Между тем, довольно большое количество граждан в России не имеет возможности потянуть даже такую льготную ипотеку, поскольку их доходы позволяют лишь сводить концы с концами. В Москве, возможно, таких людей меньше, однако они есть, и право на жилье им также гарантировано Конституцией. Что делать этой категории граждан?

Один из вариантов решения квартирного вопроса в такой ситуации снова предлагает Москва. Это программа Социальная ипотека, о которой ПРАЙМ-ТАСС уже писал. Она реализуется с помощью двух схем. Одна из них состоит в следующем. Очередник, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий на законных основаниях имеет право приобрести жилье по себестоимости ориентировочно 20-26 тыс руб за кв м /примерно 700-800 долл/. Для того, чтобы сделать это, человек должен обратиться в Агентство по реализации жилищных займов и субсидий, подведомственное Департаменту жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем ему необходимо пройти собеседование в банке, на котором банковские специалисты оценят его способность выплатить предоставленный кредит. Если все условия удовлетворят обе стороны, подписывается договор, по которому банк выдает гражданину кредит на необходимую сумму для покупки приглянувшейся квартиры. Иная схема вступает в силу, если та или иная квартира уже есть, но очередник желает ее улучшить. В этом случае, имеющееся жилье будет оценено независимыми оценщиками по рыночной стоимости, после этого человек выбирает квартиру по льготной рыночной стоимости. Разницу в цене банк выдает ему в виде кредита. Ставка по кредитам во всех случаях льготная 10,5 проц годовых в рублях.

Кстати, вскоре появится законодательный акт, позволяющий уточнить определение малообеспеченный, которое позволяет человеку надеяться на бесплатную квартиру. Как известно, новый закон позволяет каждому региону самостоятельно определить планку бедности. Э.Якушенко пока не стал раскрывать, как и по какому принципу будет рассчитываться столичная планка бедности, но подчеркнул, что после вступления в силу нового ЖК, позволяющего надеяться на бесплатное жилье лишь малообеспеченным, количество претендентов резко уменьшилось. После принятия ЖК в текущем году на учет в Москве было поставлено около 7 тыс семей, в то время как в прошлом году за тот же период 15 тыс. Не исключено, что число претендентов в будущем снизится еще больше граждане понимают, что проверок на звание малоимущего они не пройдут, на очереди придется стоять долго. Да и полученное в итоге жилье будет социальным и не лучшего качества, т.е. продать его и обменять на лучшее вряд ли получится. Кроме того, буквально на днях столичные власти одобрили проект закона Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. По этому документу граждан, идущих на всевозможные уловки, чтобы бесплатно получить от города новую большую квартиру, будут лишать права встать на учет по улучшению жилищных условий на 10 лет. Дело в том, что по закону супругам положена меньшая площадь, чем людям, не состоящим в браке, поэтому многие, например, фиктивно разводятся. Теперь делать это станет довольно рискованно.

Для них в столице остается социальное, или муниципальное жилье, выдаваемое бесплатно в порядке очереди. Причем по законодательству к нему предъявляются достаточно четкие требования это малые и средние квартиры с четко определенным потолком площадей и минимумом удобств, объяснил первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев. По его словам, такое жилье сейчас практически везде панельное, поскольку себестоимость строительства монолитных домов на 30-35 проц выше. Оно подразделяется на два уровня комфортности, и в Москве его строится порядка 1,500 тыс кв м в год. При этом депутаты Мосгордумы сейчас обсуждают закон о том, чтобы для очередников строились отдельно стоящие дома, рассказал Э.Якушенко. Сейчас нередки ситуации, когда в новостройки одновременно заселяются люди, купившие квартиру и получившие ее в порядке очереди. Это затрудняет управление многоквартирным домом, в частности, создание ТСЖ или выбор управляющей компании. Но с другой стороны, не даст ли это толчок к формированию новых гетто с высоким уровнем бедности, болезней и преступности? Ведь не секрет, что процент неблагополучных людей среди очередников довольно высок, хотя, разумеется, обвинять всех малообеспеченных в повальной лени и пьянстве было бы несправедливо.

«Слово «нет» здесь не произносится», – написано на табличке, висящей перед входом в кабинет генерального директора «Стройметресурса» Алишера Норматова. «Это значит, что с каждым из наших посетителей мы готовы найти общий язык», – поясняет лозунг компании ее руководитель. За время существования «Стройметресурса» Норматову, поработавшему дипломатическим советником одной из советских среднеазиатских республик, навыки дипломата не раз помогали договариваться с чиновниками и бизнесменами.

Таким образом, москвичи быстрее остальных россиян начинают приспосабливаться к новым жилищным реалиям, поняв, что бесплатно больше не дадут. Во многом это происходит из-за более высоких среднедушевых доходов, чем в целом по России, но нельзя отрицать и заслуг местных властей, идущих навстречу гражданам. Проблема в том, что решать жилищные проблемы необходимо в комплексе прежде всего, совершенствуя ипотечное законодательство и давая людям зарабатывать достойные деньги. Тогда и число махинаций, и число очередников существенно сократится.
В Москве и ближнем Подмосковье все острее ощущается дефицит свободных строительных площадок. Поэтому девелоперы вынуждены уходить в глубь области. Одним из пионеров освоения подмосковной провинции стала компания «Стройметресурс», выросшая на деньгах, заработанных на торговле металлами и стройматериалами.

Дома из железа

Рядом с неформальным корпоративным лозунгом висят фразы и высказывания коллег и подчиненных Норматова, многие из которых бывшие армейские офицеры. «Пока ты семь раз отмеряешь, уже что-нибудь отрежут». Грубоватый военный юмор соответствует агрессивному стилю «Стройметресурса», который всего за три года вырвался в число лидеров подмосковного рынка недвижимости.

Однако в отличие от конкурентов «Стройметресурс» не имеет долгой истории – компания была зарегистрирована 15 декабря 1998 года. О происхождении этого застройщика и по сей день ходит много слухов, хотя сами менеджеры «Стройметресурса» информацию об этом совсем не скрывают. В отчете компании официально сообщается, что основным акционером является ЗАО «Стройметрезерв» (89% акций «Стройметресурса»), принадлежащее в равных долях физическим лицам – Алексею Трегубу и Олегу Далькарову, раньше работавшим заместителями генерального директора компании «Интерурал». А возглавил новую структуру еще один зам – Алишер Норматов. По результатам последнего рейтинга FT-500 «Интерурал» входит в число 50 крупнейших компаний Восточной Европы (см. справку). По словам заместителя генерального директора по маркетингу и PR компании Penny Lane Realty Вячеслава Ширяева, во многих крупных девелоперских структурах среди учредителей можно найти банкиров или нефтяников. Деньги из этих отраслей активно крутятся в сфере недвижимости. «Однако такая информация, мягко говоря, не афишируется», – замечает Ширяев. Сам Алишер Норматов отрицает главенствующую роль «Интерурала» в становлении компании. «Ряд наших сотрудников, в том числе и я, работали в «Интерурале», нас и сейчас связывают только партнерские отношения по поставкам отдельных видов продукции. Но это две разные компании, ничем не связанные юридически, тут надо сразу провести водораздел», – заметил Норматов в интервью «Ко».

Сегодня ЗАО «Стройметресурс» ежегодно строит более 400 000 кв. м жилья в городах Московской области. А уже в ближайшем будущем компания рассчитывает увеличить объем строительства до 1 млн кв. м. Такими же объемами в Подмосковье могут похвастаться всего несколько компаний – «Альянс», «Стройтекс», «Дружба», «Социальная инициатива» и ГУП «Управление инвестиционных программ Московской области».

По словам Норматова, собственных ресурсов для начала капитального строительства у компании не хватало. Поэтому «Стройметресурсу» пришлось обращаться за кредитами. «Банки были чрезвычайно осторожны и требовали гарантий возврата (залога недвижимости или других форм кредитного обеспечения), мы же настаивали, чтобы в качестве обеспечения рассматривались права на квартиры (инвестиционные контракты. – Прим. «Ко»), – вспоминает Норматов. – Крупные банки подтянулись позже и стали кредитовать нас под обороты».

Поначалу «Стройметресурс» не проявлял активности на рынке недвижимости, концентрируясь на поставках различных стройматериалов компаниям Москвы и Московской области, доля которых в торговом обороте предприятия достигала 80%. Одной из главных форм расчетов был бартер – стройматериалы менялись на квартиры. «Сначала мы научились поставлять стройматериалы, а потом реализовывать квартиры, которые получали от поставок стройматериалов», – с улыбкой вспоминает Норматов. Была и еще одна причина для охлаждения интереса к оптовой торговле стройматериалами. Рентабельность этого бизнеса не превышает 5%. Для сравнения, по оценкам риэлтеров, рентабельность строительных проектов в Подмосковье редко опускается ниже 30%. Пилотным проектом «Стройметресурса» стало строительство жилого дома в Истре. Доход от реализации квартир составил $735 000.

В Подмосковье приходите…

Ставка на внешнее финансирование имеет и свою негативную сторону. Общая сумма займов и кредитов компании к 2002 году составила 1,3 млрд руб. По оценке ИК «Регион», в структуре пассивов ЗАО «Стройметресурс» 14% приходится на собственный капитал, 44,3% составляют целевые финансирование и поступления (внешние заимствования), 13% – долгосрочные обязательства, 7,8% – кредиторская задолженность, 20,5% – краткосрочные кредиты банков. При этом, как утверждают аналитики инвестиционной компании, размер собственного капитала (416 млн руб.) «недостаточен для обеспечения финансовой устойчивости и независимости предприятия от заемного капитала». Правда, специалисты «Региона» подчеркивают, что «Стройметресурс» является «девелоперской компанией, специфика которой предусматривает привлечение значительных заемных ресурсов для реализации проектов». При этом эксперты отмечают аккуратность «Стройметресурса» в расчетах с кредиторами. Компании, похоже, удалось отработать эффективную схему инвестирования заемных средств в собственные девелоперские проекты. Подтверждением служит такой факт: в 2002 году банки в три раза увеличили кредитование компании, что, по мнению аналитиков «Региона», свидетельствует «о росте доверия к предприятию со стороны кредиторов».

Потенциал подмосковного рынка очень велик: по оценкам исследовательской компании ACIS, в среднем за месяц заключается порядка 3500 – 4000 сделок купли-продажи квартир. В целом, согласно данным ACIS, потенциальный объем платежеспособного спроса в ближайшие годы на квартиры в новостройках Московской области составит порядка 4,5 млн кв. м жилья в год. При стоимости строительства в $250 – 350 за 1 кв. м (с учетом затрат на коммуникации и передачи части квартир городу) цены продаж в Подмосковье колеблются от $400 до $600 за 1 кв. м. Это позволяет говорить о высокой доходности областных строительных проектов. По словам главы СДМ-банка (кредитует проекты Подмосковного ГУП) Анатолия Ландсмана, банку достаточно прокредитовать жилой проект на 30%, остальное финансирование обеспечат покупатели-физлица.

Выбор Подмосковья глава «Стройметресурса» объясняет спецификой столичного рынка. «Для начинающей компании выход на московский рынок, где царит жесточайшая конкуренция, не сулит ничего хорошего. У нас были идеи строительства в Москве, но в Подмосковье получилось легче и быстрее», – говорит Норматов.

Супер, супергут

Однако подавляющее большинство новых жилищных объектов строится в городах ближнего Подмосковья, которые фактически являются частью мегаполиса. Поэтому девелоперская среда здесь нисколько не уступает столице по деловой агрессивности. Например, в Лобне работает фирма «Зендор», в Мытищах – компании «Стройтекс» и «Альянс», в Дзержинском – «Жилстрой», в Домодедове – компания «Дружба», в Химках строит «Социальная инициатива». Однако из-за специфики распределения строительных подрядов большинство подмосковных девелоперов привязаны к своим районам, где исторически или традиционно сложился их бизнес. Они привязаны к своим строительным мощностям и не могут отказаться от традиционных связей с местным чиновным руководством. Такие компании если и конкурируют друг с другом, то весьма опосредованно. Как правило, за действиями конкурентов они не следят. «Мы не знаем, что представляет собой «Стройметресурс», и не опасаемся нового конкурента. Вот когда они придут в наш район, тогда и посмотрим, кто сильнее», – заметил в интервью «Ко» один из представителей компании «Альянс».

Только зная местную специфику, можно получить такие мощные плацдармы. В городах дальнего Подмосковья наблюдается негативное отношение к чужакам. «Компания должна забыть о быстрой окупаемости проектов, должна быть готова остаться здесь надолго, прежде чем жители и власти примут и поверят иногородним», – говорит директор по маркетингу компании МИЭЛЬ Евгений Редькин.

Видимо, поняв, что у опытных соперников больше возможностей в подмосковных городах-спутниках, «Стройметресурс» решил пойти в глубь области. Стратегия «Стройметресурса» базировалась на отказе от общепринятой концепции. Компания не стала привязываться к конкретному городу, поскольку у нее такового попросту не было. «Переговоры о сотрудничестве велись с главами 29 районов Московской области. Города застройки выбирались в зависимости от того, согласна ли была администрация того или иного района отдать нам пустующие площади. «Точечная» застройка местными властями отвергалась сразу. Зато программы переселения жителей из ветхого жилого фонда в обмен на застройку центра города принимались на ура, – рассказывает Алишер Норматов. Кстати, похожей тактики придерживается другой гигант подмосковной застройки – корпорация «Социальная инициатива». Эта компания, возглавляемая Николаем Карасевым, реализует проект целевой застройки города Истра (площадь строительства более 60 га).

Впрочем, риэлтеры осторожно относятся к перспективам продаж щербинского жилья. По словам Редькина, город считается не очень благополучным в плане экологии, а в плане привлекательности находится в тени Подольска. «В глазах покупателя Щербинка остается маленьким, скучным городком», – считает Редькин.

Итогом недолгих, но напряженных переговоров стало соглашение «Стройметресурса» с администрацией подмосковной Щербинки. Этот город очень привлекателен с точки зрения местоположения (7 км до МКАД, рядом Южное Бутово). Однако за последние 15 лет в нем не было построено ни одного квадратного метра жилья. «Нам, конечно, повезло, – говорит Норматов. – Многие компании пытались поработать в Щербинке, но только мы получили большую по площади «поляну». Это, правда, был заброшенный заболоченный пустырь без коммуникаций». Располагая большими финансовыми возможностями, вызывающими много вопросов у конкурентов, «Стройметресурс» может позволить себе значительные инвестиции и долгий срок окупаемости проектов. Расчет между тем прост: за счет больших объемов строительства на выходе получается более дешевая себестоимость квадратного метра строительства. Всего компания сдала в Щербинке около 200 000 кв. м жилья. В ближайшее время она намерена завершить строительство еще одного микрорайона общей площадью 250 000 кв. м. «Щербинка стала для нас перспективной площадкой, на которой реализуются новые идеи, – рассказывает Норматов. – К примеру, госкомиссии представлен не один дом, а целый микрорайон с готовыми объектами коммерческой инфраструктуры. Для сравнения: в Москве мне целый микрорайон никто не даст». Еще одно ноу-хау компании состоит в том, что, приходя на новый рынок, она оттуда не уходит. Управляющие компании, обслуживающие новостройки, как правило, имеют отношение к этому застройщику. Характерно, что именно на период строительства в Щербинке приходится резкое улучшение показателей финансовой отчетности «Стройметресурса». За 2002 год активы компании увеличились в 3 раза и на 1 января 2003 года составили 2,89 млрд руб. Чистая же прибыль компании возросла по сравнению с 2001 годом с 470 000 руб. до 19,7 млн руб.

Следующей крупной площадкой для «Стройметресурса» станет город Дмитров. В ближайшее время компания начнет генеральную застройку города, обещая построить 775 000 кв. м. «Такого объема мы нигде еще не осваивали, предполагается освоить его за три года», – говорит Норматов. Кроме того, подписаны соглашения о строительстве в Павловском Посаде, Наро-Фоминске и Белоозерском.

Щербинка, однако, так и осталась самой ближней точкой строительства «Стройметресурса». Подходящих земель рядом с МКАД становится все меньше. «Свободной земли еще немало, но это уже большие куски, требующие создания целых микрорайонов, а значит, подводки инженерных коммуникаций, строительства дорог и социальных объектов», – говорит директор центра инновационных программ компании «Жилищная инициатива» Лиана Давидян. Этот фактор увеличивает стоимость жилья и требует от застройщика значительных оборотных средств. Вместе с тем новые проекты, включающие освоение среднего пояса Подмосковья, гораздо более громоздкие и «долгоиграющие». Как показывает практика, с финансами (в том числе и с получением кредитов) у «Стройметресурса» проблем нет.



Главная --> Публикации