Главная --> Публикации --> Фонд raven russia купил логистический терминал Аср уполномочен заявить... Кого выбрать Солидные покупатели предпочитают солидные дома. и только в центре Офисная швейцария и дачная чехия

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) объектом купли-продажи могут стать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер. Надел проходил кадастровый учет? Его можно смело продавать. Если же данная процедура в отношении участка проведена не была, то перед началом продаж придется совершить некоторые действия. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Земельный участок является одним из главных объектов гражданского права. При этом законодательством предусмотрены некоторые особенности при приобретении земельного участка или жилого дома, расположенного на таком участке. Поэтому, если вы решили продать загородный дом или земельный участок, воспользуйтесь советамиюриста.

Межевание земли представляет собой установку границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат.

Не забыть размежеваться. Или отмежеваться?

Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, которые осуществляют деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Когда в обязательном порядке проводятся работы по межеванию? Ответ прост: работы по межеванию проводятся в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

На практике нередки случаи, когда кадастровая палата не выдает выписку из государственного земельного кадастра, мотивируя это тем, что необходимо провести работы по межеванию. Но в соответствии с письмом № СС/270 Федеральной службы земельного кадастра от 10.04.2003 года собственник сам решает, надо ли проводить работы по межеванию.

В результате межевания образуется два новых объекта недвижимости земельные участки. Каждому из них присваивается свой кадастровый номер. Право на каждый участок подлежит государственной регистрации. После того как зарегистрированы права на новые земельные участки, спокойно начинайте продажи нового, вновь выделенного участка.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, то его можно продать, не проводя межевание. Но при необходимости продать не целый участок, а только его часть провести межевание придется. Стоит учитывать то, что площади вновь образованных участков не должны привести к изменению разрешенного использования. Заметим также, что работы по межеванию земель достаточно дороги сегодня их стоимость начинается от 3 тыс. руб.

Получившим документы до 31.01.1998 года посвящается

Итак, работы по межеванию проведены, получена выписка из кадастровой палаты. Теперь вы вправе заключать договор купли-продажи с покупателем, а также готовить документы для государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Но если участок был приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать участок, вам надо пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться заранее она проводится одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.

Для продажи участка понадобятся правоустанавливающие документы. Если земельный участок приобретался после 31 января 1998 года, то на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вариант первый постоянное бессрочное пользование. Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить земельные участки в постоянное бессрочное пользование. После этого срока земельные участки в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. На таком праве землю получают лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Что с наследниками делать будем?

Что делать, если земля находится не в собственности, а принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения?

Но Земельный кодекс РФ предоставляет гражданам, обладающим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, право приобрести такой участок в собственность. То есть каждый гражданин имеет возможность однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается.

Но в случае, когда гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ, данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться участком, но распоряжаться им (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) не имеет права. То же касается юридических лиц, которым земельные участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Что касается юридических лиц, то они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Как следует из п. 3 ст. 3 ФЗ О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее данных им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, т. е. переоформить участок из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время.

Землю, находящуюся в пожизненном наследуемом владении, гражданин может бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодатель не установил строгих временных рамок, т. е. приобрести участок в собственность реально в любое время.

Вариант второй пожизненное наследуемое владение. Предоставление земли на данном праве после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

Стоит обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулируются и Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель земельного участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. В отличие от ГК РФ Земельный кодекс таких прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение норм Гражданского и Земельного кодексов.

Здесь так же, как и в праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается распоряжение земельными участками, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Заметим, что регистрации подлежит не переход права, а право наследника.

Например, гражданин владеет земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилым домом на этом участке, который находится в собственности. Как он может продать (подарить) жилой дом? Ведь в данном случае покупатель дома не вправе приобрести одновременно землю она не является собственностью продавца.

Очень часто складывается ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Наиболее выгодным вариантом в подобной ситуации является переоформление земельного участка в собственность продавца жилого дома и последующая продажа здания вместе с земельным участком.

В принципе продать жилой дом в этом случае можно, но покупатель земельный участок не приобретает. Тем более участок не предоставляется покупателю на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Продается доля в праве собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на участке, который принадлежит на праве собственности нескольким лицам? Это влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Несмотря на то что цены на жилье в Москве за последний год почти не выросли, позволить себе покупку квартиры сегодня может лишь человек, имеющий доходы значительно «выше среднего». Даже простенькая типовая квартира эконом-класса большинству москвичей давно не по карману. Для многих единственным способом решить квартирный вопрос становится покупка жилья в Ближнем Подмосковье. Всестороннее обсуждение этой тенденции состоялось в рамках круглого стола «Проблемы и перспективы массового жилищного строительства в Москве и Ближнем Подмосковье», организованного газетой «М2 — Квадратный метр».

Если земельный участок и расположенный на таком участке жилой дом принадлежат одному лицу, то в соответствии с ЗК РФ продажа здания, (строения, сооружения) осуществляется только с земельным участком. Исключение составляют случаи отчуждения той части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Все — в область!
В этих условиях как для покупателей жилья эконом-класса, так и для застройщиков, это жилье производящих, становится все более привлекательным Подмосковье. Об этом, к примеру, свидетельствуют данные, приведенные А. Исаевым: в Московской области в этом году возводится и реализуется более 300 новых домов общей площадью почти 3 млн кв. м, и они по-прежнему дешевле московских на 50–60%. При этом 90% строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Площадь квартир в них составляет сейчас 35–80 кв. м.
Что касается покупательских предпочтений, то, по данным А. Исаева, в 2002 году доля подмосковных квартир в общей структуре спроса по Москве и Подмосковью равнялась 10–15%, в 2003–2004 годах она увеличилась до 40–50% и не снижается до настоящего времени (в мае этого года она составила 47%).
«Покупатели в области раскупают все — от однокомнатных квартир в типовых панельных домах до двухуровневых апартаментов, — подчеркнул А. Исаев. — Только в области среднестатистическая семья из Московского региона имеет возможность как-то решить квартирный вопрос. В столице 88–90% москвичей никогда не смогут сделать это».
Начальник аналитического отдела инвестиционно-строительной компании «Новая площадь» Дмитрий Попов также отметил, что помимо тех, у кого «не хватает на Москву», среди покупателей жилья в области немало и тех, которым важна в первую очередь более благоприятная экология Подмосковья.
Столь высокая покупательская активность, естественно, не может не способствовать росту цен. Несмотря на то что за последнее время темпы роста цен несколько снизились, все равно они достаточно высоки. Так, по данным А. Исаева, еще недавно стоимость квартир в области увеличивалась до 3–4% ежемесячно, в конце прошлого и начале 2005 года рост цен на первичном рынке Подмосковья был стабильным — на уровне 2% в месяц, а к летнему периоду этого года установился в среднем на уровне 1% в месяц. По прогнозам Д. Попова, в средне- и долгосрочной перспективе (3–10 лет) цены на жилье в области продолжат рост (при сохранении стабильной макроэкономической ситуации).
Все это привело к тому, что «первый пояс» Подмосковья с точки зрения цены становится недоступным для жителей области, отметила Н. Тихоновская. По ее мнению, сегодня эконом-класс «уходит» во «второй пояс»: получают развитие такие города, как Балашиха, Троицк, Подольск. Как свидетельствует статистика, основными покупателями жилья в этих городах являются местные жители и мигранты из регионов, москвичи пока предпочитают осваивать Ближнее Подмосковье.
Таким образом, причин для бурной инвестиционной активности в Подмосковье сегодня более чем достаточно. На областном рынке ежегодно начинают работать десятки новых застройщиков. Практически все крупные строительные компании столицы уже возводят жилье в Подмосковье и заявляют о перспективном расширении этой деятельности.
Среди инвестиционных преимуществ областного рынка Д. Попов отметил полное отсутствие конкурентоспособного предложения на вторичном рынке (основная масса «вторичного» жилого фонда — давно устаревшие дома, построенные в 60-е годы прошлого века), отсутствие жесткого разделения рынка между застройщиками, «удобные и гибкие» взаимоотношения девелоперов с местной администрацией, более низкую стоимость подведения коммуникаций и самого строительства, а также возможность комплексного освоения больших территорий.

Москва — только для богатых
Помимо непомерно высоких цен даже на самое доступное жилье участники дискуссии отметили, что дешевого жилья в столице становится все меньше.
«Массовое жилищное строительство в Москве велось, ведется и будет вестись», — заявил руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра стройкомплекса Алексей Введенский. При этом он подчеркнул, что в ближайшие годы объемы индустриального домостроения возрастут и вновь вернутся к показателям двух–трехлетней давности. Но все эти объемы в основном строятся городом и предназначены для социальных нужд — для предоставления жилья очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек. На рынок большинство этих квартир просто не попадает.
В то же время, учитывая возросшую популярность жилья бизнес-класса и наращивание объемов его строительства, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма сделала вывод о том, что в ближайшее время Москву ждет настоящий бум застройки домами бизнес-класса и, как следствие, — дефицит «эконом-жилья» и повышение среднего уровня цен.
Еще одну причину грядущего дефицита недорогого жилья назвала директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталия Тихоновская. По ее данным, экспозиция квартир эконом-класса на рынке в два раза меньше, чем срок продажи новостроек бизнес-класса: 6–8 месяцев против 12–1 Таким образом, имеющееся на рынке недорогое жилье быстро раскупается, а когда будет построено и по какой цене станет продаваться новое — неизвестно (проблемы, связанные со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве, до сих пор не решены, и застройщики пока не начинают работу над проектами по новым правилам).
Кроме того, к московским проблемам можно добавить сокращающееся число свободных площадок под строительство, сложности с их получением и оформлением всех надлежащих документов и т. п. «Относительно дешевого жилья в Москве почти нет и с каждым годом будет все меньше, — считает президент коммуникационной группы «Медиа-Шторм» Александр Исаев. — Районов массовой застройки в пределах МКАД практически нет. Районы, расположенные вне кольцевой дороги, — это территориально скорее область, чем Москва. Например, из Южного Бутова до центра города добираться дольше, чем из подмосковных Долгопрудного или Химок».


Чтобы застраховать московскую квартиру, достаточно выбрать компанию, договориться об условиях, а затем заключить договор и купить полис. Но необходимо помнить, что страхование недвижимости вопрос серьезный, подходить к нему нужно со всей ответственностью, причем не только в выборе страховой компании, но и в определении перечня страховых услуг.

Хотели как лучше, а получилось…
Но помимо самых благоприятных прогнозов относительно динамичного развития подмосковного рынка и блестящих перспектив для застройщиков было высказано немало опасений. Так, по мнению Н. Тихоновской, «развитие жилой застройки эконом-класса в ближайшем Подмосковье прежде всего связано с решением проблемы транспортной доступности. Во «втором поясе» области — с созданием рабочих мест. Это вопрос не нашего уровня, им должно заниматься государство. Если эти проблемы не будут решаться, это остановит развитие Подмосковья».
Наличие диспропорции между количеством жилья и числом рабочих мест, а также транспортный коллапс отметил и начальник отдела маркетинга компании «Квартира.ру» Юрий Кочетков. По его словам, в области есть целый ряд еще более серьезных проблем: «Подмосковье не готово к массовому строительству жилья. Строительный цикл составляет минимум два–три года, решение о возведении дома принимается за год до начала этого цикла и базируется на неких ожиданиях. Потом может выясниться, что жилья построено больше, чем востребовано рынком. Ведь на данный момент запускается множество проектов, которые поражают своими масштабами: строятся районы на миллионы квадратных метров жилья. Строительство в Подмосковье ведется без всякого плана».
Кроме того, по словам Ю. Кочеткова, уже начались скандалы между московскими строителями и подмосковным руководством: «Красноречивый пример — новостройка в Долгопрудном: проект остановлен, поскольку власти настаивают, чтобы девелопер построил дорогу, а тот отказывается. Покупатели в шоке. В Одинцовском районе — скандал с крупным московским застройщиком: район отказался подключать его к своим инженерным сетям».
Недостаточность инженерной инфраструктуры Подмосковья: нехватка или низкое качество воды, тепла, электричества, канализации, — по мнению Ю. Кочеткова, налицо. Не развита и социальная инфраструктура: не хватает школ, магазинов, лечебных учреждений и т. п. Все это способно привести к тому, что через четыре–пять лет Подмосковье может стать непривлекательным для строительства, считает Ю. Кочетков.
Мнения участников круглого стола на этот счет разделились. К примеру, генеральный директор компании «Дружба-Инвест» Игорь Резников подчеркнул, что активное строительство в Подмосковье будет вестись хотя бы за счет того, что земли много, она относительно недорогая, рабочие места есть, а инженерную инфраструктуру застройщик в состоянии возвести сам (с помощью современных технологий это не слишком дорого и долго). Главные проблемы, по мнению И. Резникова, — «дороги и взаимоотношения с местными властями».
А вот мнение профессионалов рынка об оптимальном способе решения проблем было единодушным: почти все высказались за необходимость административного объединения Москвы и области. «Столица перенаселена, системы энерго-, тепло- и водоснабжения работают на пределе возможности, пожарные машины и кареты «скорой помощи» не способны вовремя доехать до места — необходимо разуплотнение города», — считает А. Исаев. По его мнению, для практического решения создавшегося «клубка проблем» необходимо как минимум создать на приближенных к Москве территориях области (ориентировочно в 30–40 км от МКАД) зоны совместного ведения столицы и области. В идеале надо объединить генпланы Москвы и Подмосковья и провести административное слияние столицы и области.
Что ж, эта идея прекрасна. Впрочем, как и любая другая утопия.

Страхуем все!

Теоретически страхуется все, но есть определенные объекты, на которые следует обратить первостепенное внимание.

Еще один распространенный объект страхования внутренняя отделка помещений. К ней относят все строительные материалы, которые использовались при обустройстве квартире. При определении стоимости страховки помогут платежные квитанции и чеки, которые демонстрируют, какие средства затрачены на их приобретение. Внутренняя отделка пострадала? Компания выплатит возмещение, учитывая степень поврежденности, оценку которой будут проводить эксперты. Внутренняя отделка страхуется только от несчастных случаев. Например, если в квартире некачественно сделали ремонт, в результате чего вздулся потолок или отвалились обои, то страховку получить не удастся.

К ним относятся конструктивные элементы здания (каркас, несущие конструкции). Стоимость подобной страховки обычно велика: она рассчитывается на основе рыночной цены объекта. Отметим, что страховые случаи по этому пакету наступают достаточно редко. Одно дело, если в здании ветхие деревянные перекрытия, но если дом новый (с железобетонными перекрытиями), хорошенько подумайте, надо ли страховать несущие конструкции: вам это обойдется в значительную сумму, а вероятность наступления страхового случая при этом минимальна.

Наконец, довольно часто страхуют общегражданскую ответственность перед третьими лицами (например, в случае затопления соседей). Этот пакет является наиболее востребованным и понятным для страхователей. Дополнительно по особому соглашению сторон могут быть застрахованы наличные деньги в рублях и валюте, акции, облигации и другие ценные бумаги, важные документы, драгоценные металлы в слитках и драгоценные камни без оправ, марки, монеты, картины, скульптуры или иные произведения искусства и т. п. Реально застраховать также имущество, которое находится в застрахованном помещении, но не принадлежит страхователю.

Другой популярный объект страхования движимое имущество, прежде всего дорогие вещи (антиквариат, аудио- и видеотехника и т. п.). В принципе застраховать можно любую вещь в квартире, но в отношении малоценных вещей это вряд ли целесообразно.

При страховании квартир практикуют два типа договоров. Первый устанавливает небольшие страховые суммы и вводит стандартные лимиты ответственности по каждому конструктивному элементу квартиры. В большинстве компаний обходятся даже без осмотра объекта страхования. Это удобно: не надо оценивать реальную стоимость отдельных элементов и вызывать специалистов. Но при наступлении страхового случая по данному типу договора будет учитываться не реальный ущерб, а установленные в договоре стандартные лимиты. Заметим, что такой тип страхования не подходит для дорогого жилья. Хозяевам высококлассной недвижимости лучше произвести экспертизу действительной рыночной стоимости объекта и его отдельных элементов это вправе сделать страховщик или независимый эксперт. Реальные ценовые характеристики нужно четко указать в страховом договоре. Тогда при наступлении страхового случая производится оценка нанесенного ущерба, и он возмещается в полном объеме.

Чего стоит бояться, или риски страхования

К страховым рискам относятся пожары, заливы, взрывы газа и стихийные бедствия. Городским квартирам и имуществу помимо этого ущерб могут причинить и соседи. Поскольку часто жилые помещения заливает по халатности хозяев смежных квартир, забывших выключить воду в ванной или на кухне, жилье в многоквартирном доме лучше страховать и от противоправных действий третьих лиц.

Не возмещается ущерб, причиненный застрахованному имуществу в результате военных действий, гражданской войны, забастовок, действия радиации; в случае конфискации, ареста, повреждения или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, а также при нарушении страхователем правил противопожарной безопасности или умышленных действий страхователя и членов его семьи.

Страхование квартиры делится на пакеты базовый и расширенный. При заключении договора страхования следует внимательно ознакомиться с тем, что конкретно входит в тот или иной пакет. Имейте в виду, что по количеству страховых случаев на первом месте находится повреждение помещений из-за аварий водопровода, канализации и других систем, на втором кражи, на третьем незначительная порча домашнего имущества. По статистике выплат страховых компаний за 2003 2004 годы, по размеру нанесенного ущерба первое место занимает пожар, второе повреждение помещений из-за аварий коммунальных систем, третье ущерб от действий третьих лиц.

Но есть способ застраховать квартиру и на меньшую сумму. В таком случае надо отдавать себе отчет в том, что если страховая сумма меньше действительной стоимости объекта, то обычно выплачивается не величина реального убытка (даже если она укладывается в страховую сумму), а только определенный процент от указанной в договоре страховой суммы.

Сколько отдал столько и получишь

После выбора, что именно в квартире будет застраховано и от каких рисков, необходимо определиться с суммой страховки. Теоретически квартиру можно застраховать на любую сумму в пределах ее рыночной стоимости. Для этого страховая компания должна согласиться с тем, что квартира или находящееся в ней имущество стоят именно столько, сколько указывает клиент.

Гораздо популярнее полисы от всех рисков либо предполагающие какие-либо дополнительные услуги.

По каждому из рисков устанавливается свой тариф. Например, стоимость страхования отделки квартиры у разных компаний составляет от 0,65% страховой стоимости и выше. Страхование движимого имущества обойдется несколько дороже в среднем 0,7 1,2%. Однако сегодня, по мнению специалистов, отдельные виды страхования отходят на второй план.

И наоборот, цена полиса при страховании от кражи для жилья, оборудованного техническими средствами защиты, снижается на 10 15% по сравнению со страхованием квартир без решеток, двойных дверей и охраны. Скидки также предоставляются при комплексном страховании (например, квартиры, дачи, имущества и автомобиля), страховании нескольких помещений, а в ряде компаний скидки получают инвалиды, ветераны войны и другие льготные категории граждан.

На то, сколько клиенту придется заплатить в итоге, влияет множество факторов. Базовые тарифы не совсем та сумма, которую придется выложить. Например, компании обычно увеличивают стоимость страхования при проживании клиента на первом или последнем этажах, сдаче квартиры в аренду, непостоянном проживании, наличии убытков в предшествующий период и т. д.

Отвечая на простой вопрос что такое хрущевка?, многие москвичи скажут, что это пятиэтажка. И окажутся неправыми. Во-первых, в Москве немало пятиэтажных домов, построенных и до 1917 года, и в сталинское время, и в последнее десятилетие. А во-вторых, в конце 50-х и 60-е годы строились девятиэтажные панельные и блочные дома - в них и маленькие площади, и потолки в 2,5 м, и совмещенные санузлы, и некачественная тепло- и звукоизоляция. От пятиэтажек такие дома отличаются только наличием лифта и мусоропровода. Главный критерий, позволяющий безоговорочно отнести эту категорию домов в разряд хрущевок, - возможность сноса.

Поскольку условия страхования и ставки в страховых компаниях отличаются, желающие застраховать квартиру могут выбрать, в какую компанию обратиться. Но этим выбором нужно уметь пользоваться с наибольшей для себя эффективностью.
Хрущевки - ветхие, некомфортные, морально устаревшие - являются для сотен тысяч москвичей жильем и недвижимым имуществом. И перспективы их очень волнуют.

В целом интерес покупателей к хрущевкам в последний год упал, и очень сильно. Если раньше квартира в таком доме стоила 1500-2000 долл. за кв. м, то сегодня - 1200-1500 долларов, и это притом, что цена на московскую недвижимость растет. Сейчас цена кв. м в квартирах в хрущевских домах составляет 50-70% от цены нормального дома. Если дом идет под снос, тогда квартиры в нем просто не продаются. Если дом не сносится в ближайшей перспективе, то цена все равно падает, потому что качество этого жилья достаточно низкое, - говорит управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов.

По словам руководителя отделения Киевское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ларисы Харебовой, уже есть подобные прецеденты - снесено несколько девятиэтажных домов в районе Октябрьского поля. Кроме того, около года назад были обнародованы планы о сносе двух девятиэтажных домов в районе Таганки, и появились упорные слухи о том, что сносить будут массово. Выступая перед журналистами, мэр Москвы Юрий Лужков пояснил, что эти две девятиэтажки находятся внутри квартала ветхих пятиэтажек, а никакого массового сноса девятиэтажных жилых домов в столице не будет.

Мало что понятно и с перспективами сноса хрущевских домов. Риэлторы надеются, что планам столичных властей можно более-менее доверять до 2007 года, а более отдаленная перспектива пока остается в тумане. В политических кругах открыто говорят о предстоящей смене власти в Москве - будет ли новый мэр с таким же рвением выполнять программу реконструкции?

Однако еще совсем недавно цены на хрущевки были заметно выше. Почему же они упали? По мнению специалистов, падение цен произошло после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Раньше покупатели надеялись, что хрущевку сломают, а им дадут новое благоустроенное жилье, которое можно будет приватизировать. Теперь же приватизация полученного от государства жилища становится невозможной. Кроме того, значительно расширились возможности местных властей возмещать собственнику квартиры в сносимом доме не квадратными метрами, а выплатой денежной компенсации. К примеру, если квартира у человека не единственная и он зарегистрирован по месту жительства где-то еще, то раньше ему полагалась бы недвижимость, а теперь - однозначно деньги. Причем по цене аварийного жилья - БТИ постарается посчитать так, чтобы бюджету было ненакладно, а собственник не сможет на эти деньги купить в Москве и собачью конуру.

Комментарий специалиста

Тем не менее, пятиэтажные дома пользуются неизменным спросом со стороны тех, кто просто не может позволить себе более дорогостоящую покупку. Таких покупателей немало - от приезжих, продающих свое жилье где-нибудь в Воронеже, до жителей коммуналок, мечтающих, наконец, расселиться. Интересным может оказаться и покупка хрущевки с целью последующей сдачи в аренду. Такие квартиры, конечно, сдаются дешевле, чем в нормальных современных домах, но с учетом того, что покупная цена заметно ниже, эти инвестиции оказываются рентабельнее. Как отмечает заместитель генерального директора компании Новый город, Наталья Ветлугина, картину омрачает все та же перспектива сноса дома, поэтому для подобного инвестирования надо обладать изрядным мужеством, а еще лучше - владеть информацией из органов власти.

Ни Жилищный кодекс, ни какие-либо законы или правила не предусматривают обязательности переселять людей из сносимых домов в квартиры того же района. Когда люди приходят в свои жилищные отделы и муниципалитеты, им неизменно отвечают, что таких прав у них нет. Все это остается на усмотрение инвестора и, в первую очередь, зависит от того бюджета, которым распоряжается жилищный отдел и который выделяется ему инвестором.

Управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов:

Я бы посоветовал людям прежде всего вступать в конструктивный диалог с жилищным отделом. Конечно, не соглашаться на любую площадь, которая вам абсолютно не подходит, но одновременно требовать более-менее реальных и приемлемых вариантов. К примеру, если человек живет на Сухаревской в сносимом доме и попросит дать ему площадь также на Сухаревской, то, очевидно, что его требование не будет удовлетворено. Инвесторы в таком случае лучше пойдут на судебное разбирательство, нежели чпредоставят такой вариант. А потребовать в близлежащем районе от центра - скажем, на расстоянии двух-трех станций метро от Садового кольца - это уже конструктивное требование.

Поиском и покупкой квартир для переселенцев занимается уполномоченная инвестором риэлторская компания. Пользоваться услугами других риэлторов, как правило, не разрешается. У переселенцев есть право как можно дольше не соглашаться на те предлагаемые варианты, которые их не устраивают. Однако инвестор может предложить ограниченное количество вариантов, и если собственник квартиры в сносимом доме не соглашается на них, выселять его через суд.



Главная --> Публикации