Главная --> Публикации --> Ведомство олега вьюгина присмотрит за застройщиками Бизнес-класс избавляется от инфраструктуры Консалтинговые услуги в области недвижимости и девелопмента Обзор рынка элитной недвижимости москвы: с какими покупками стоит поспешить, а с какими – подождать Выкуп земли ушел на третий срок

Как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре по итогам предыдущего месяца (http://domik.net/mod/main/articles/cat17/n857/), в октябре месячный темп роста цен на киевском рынке недвижимости существенно снизился. В последнюю неделю индекс стоимости (впервые в этом году!) был, хоть и немного, но ниже нуля. И это притом, что еще совсем недавно он достигал двух процентов в неделю.
Предложение возросло. Спрос, существенно снизившийся во второй половине сентября первой половине октября, во второй половине октября вновь стал расти.

Индекс стоимости жилья в октябре 2005года: 1382,6 $/кв. м. (+3,48% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,82% в месяц (снизился на 5.05%).



Графики изменения цен предложений по отдельным типам домов приведены ниже.





Отдавая должное математическим методам, в своих исследованиях мы пытаемся опереться и на другие методы анализа поведения рынка. В том числе, и на социологию.



Тем не менее, сделки были. Продавались либо действительно интересные объекты, либо объекты, хозяева которых соглашались уступить в цене.

В октябре со всей очевидностью проявлялось психологическое противостояние продавцов и покупателей. Большинство участников рынка выбрало выжидательную позицию. Продавцы не желали снижать цены (некоторые не желали снижать даже темп роста цен). Покупатели же ждали снижения цен, пользовались появившимся (наконец-то!) выбором, дабы присмотреть квартиру на будущее. Риэлторы же жаловались на резкое уменьшение числа сделок.

Как скоро это произойдет посмотрим. Многое зависит от того, у кого первого не хватит выдержки, у кого причин для спешки будет больше.

Судить по этим сделкам о будущем направлении тренда крайне сложно. Увеличение (равно как и снижение) цен на отдельные квартиры не дает сейчас оснований делать далеко идущие выводы. Реальный тренд наметится после окончания психологического позиционного противостояния рынка продавцов и рынка покупателей.

Готовность продавцов идти на компромисс и снижать цены, действительно, просматривается. Но, во-первых, далеко не во всех сегментах рынка, а, во-вторых, в достаточно ограниченных рамках. На значительное снижение цен продавцы в обозримом будущем вряд ли пойдут.

Анализируя различные сценарии дальнейшего развития событий, мы исходим из того, что рынок недвижимости очень инертен. Поэтому вероятность возникновения каких-либо лавинообразных процессов весьма невелика.

По нашему мнению, в условиях резкого снижения цен активность будут проявлять лишь три категории продавцов.

Не пойдут потому, что мало кто из них сильно торопится. Упадут цены уйдут они с рынка до лучших времен. Поскольку знают, что спрос на киевскую недвижимость огромен (в том числе, и за рубежом), а строят явно недостаточно. Поэтому за любым снижением всегда следовало еще более значительное повышение цен.

Вторая это люди, желающие сменить жилье. Возможное снижение цен, наверняка, даст дополнительный стимул многим из них. Продав свою недвижимость дешевле, они вполне могут рассчитывать на покупку другой по еще более низким ценам (ведь изменение цен в разных сегментах рынка происходит по-разному, и жильё, которое раньше не было доступным или привлекательным, при изменении тренда вполне может стать таковым).

Первая это люди, занявшие большие деньги, которые необходимо возвращать в ближайшее время. Продадут они недвижимость, отдадут долги, зафиксируют свою прибыль (или убытки) и уйдут временно с рынка.

Многие участники форумов уверены, что при резком снижении цен первыми станут паниковать именно портфельные инвесторы, вложившие деньги (как свои, так и чужие) в недвижимость с единственной целью получения максимальной прибыли. Но ведь подобные инвесторы люди, как правило, опытные. Они, скорее всего, просчитали возможные цены и риски. Жилье на длительный срок обычно не покупают. А, если и покупают, то перспективное. Такое, которое было явно недооценено, и дешеветь не будет.
Это, во-первых.

Третья категория это так называемые портфельные инвесторы, которые профессионально действуют на рынке недвижимости.

Поэтому, если портфельные инвесторы останутся на рынке недвижимости после снижения цен, то будут не только продавать, но и покупать. Тем самым будут стабилизировать соотношение спроса и предложения, а, следовательно, и цены.

А, во-вторых, спады и подъемы на любом рынке дело обычное. Опытные игроки зарабатывают и на спадах, и на подъемах. Продав на спаде товар за 100000, через какое-то время покупают такой же, но за 90000.

Резкий рост цен на недвижимость существенно снижает риски банков при выдаче ипотечных кредитов. Но при этом существенно снижается привлекательность банковских депозитов. Деньги перетекают с банковского сектора на рынок недвижимости. Поэтому оптимальным вариантом для большинства отечественных банков является медленный рост цен на недвижимость. Так, чтобы и устойчивость была, и особой конкуренции между вложениями в недвижимость и депозитами не возникало.

Анализируя состояние рынка недвижимости, нельзя не упомянуть о влиянии банковского сектора на цены и намерения участников рынка.

В долгосрочном же плане основную сложность представляют политические риски, неопределенность сценариев развития экономики и общества.

Но это с позиций краткосрочной перспективы.

Кредит вынуждает заемщиков проявлять трудолюбие, упорство, предприимчивость Заставляет приобретать знания, опыт, квалификацию Заставляет трудиться многие годы не покладая рук. Без возможности расслабиться, сделать паузу, отдохнуть Заставляет быть рачительными и бережливыми.

С одной стороны, банки заинтересованы в расширении ипотечного кредитования. Ведь взяв ипотечный кредит, заёмщики на многие годы становятся в каком-то смысле кормильцами банка. Да и общества тоже.

Но, с другой стороны, политические, экономические и социальные риски налицо Инфляцию на многие годы не спрогнозируешь. Цены на недвижимость (с учетом отдаленной перспективы) прогнозировать (вроде как) можно. Но ведь наша действительность и не такие прогнозы ломала

При этом, выдавая ипотечный кредит, банк не так уж и сильно рискует: ведь приобретенная недвижимость (да и другое имущество заемщика) в залоге. Возникнет спор всё это можно продать. Переселив (если суд посчитает это необходимым) заемщика с семьей в жильё подешевле.

На наш взгляд, это правильно. Банки думают о перспективе, стремятся быть ответственными, а, значит, и цивилизованными. Неоправданный всплеск цен на любом из рынков подрывает систему, ведет к противостоянию в обществе, непредсказуемым политическим и социальным последствиям. В условиях нестабильности банки не могут предоставлять дешевые кредиты. А на дорогие кредиты мало кто может рассчитывать. Да и озлобляют общество эти недоступно дорогие кредиты.

Поэтому банки сейчас пристально изучают ситуацию на рынке недвижимости. Дошло до того, что стали публично анализировать риски и тенденции, влиять на формирование общественного мнения.

Подводя итоги и делая прогноз на ноябрь, вынуждены констатировать, что после быстрого летнего роста цен последовало интенсивное торможение.

В заключение прогноз цен на ноябрь

Поэтому полагаем, что в ноябре цены на недвижимость будут в целом стабильными. Продолжится позиционная борьба между рынком продавцов и рынком покупателей. При этом вполне возможна дифференциация темпов и направлений изменения цен в различных секторах рынка. Но каких-то особых эксцессов, по нашему мнению, не будет.
После принятия городской программы "Безопасное остекление" и учреждения одноименной фирмы правительство Москвы готово пойти еще дальше - уже этим летом Мосгордума совместно с правительством и спецслужбами издаст закон, обязывающий владельцев магазинов оборудовать свои витрины антивандальными и взрывобезопасными стеклами.

Сейчас во многих сегментах рынка наблюдается стабилизация цен. Просматривается даже готовность участников рынка снизить цены в отдельных секторах.

- Мы оклеиваем витрины специальными пленками, выдерживающими ударную волну от взрыва 2 килограмма тротила, - сообщил "Известиям" замгендиректора ЗАО "Соларекс-Стайл" Арнольд Златопольский - По нашим оценкам, в Москве сейчас 1,5 млрд кв. метров стекла требуют защитного покрытия, поэтому всем фирмам, работающим на этом рынке, работы хватит на сотню лет.

Бронебойное остекление витрин разорением московским бутикам и продмагам не грозит. Согласно городской стекольной программе, после взрыва на Пушкинской площади в 2000 году все ларьки в подземных переходах уже оклеили специальной пленкой, делающей обычное стекло безосколочным. За три года наука шагнула вперед - теперь процедуре серьезного бронирования подвергнутся все наземные витрины и окна Москвы.

- Стоимость защитного покрытия составляет примерно $34 за квадратный метр, - сообщил "Известиям" гендиректор Центра мониторинга региональных программ ОАО "Московский комитет по науке и технологиям" Юрий Козлов. - В бюджете города пока не заложено финансирование "Безопасного остекления". Коммерсанты ставят броню на окна своих предприятий добровольно.

Хотя общероссийский оборот оконного рынка в прошлом году составил $3,5 млрд, на столичных окнах это отразилось слабо. Чтобы заставить коммерсантов оснастить Тверскую улицу бронированными витринами, понадобился небольшой погром - футбольные фанаты не оставили ни одного целого стекла на главной улице Москвы после трансляции футбольного матча Россия-Япония в июне прошлого года. Другие столичные магистрали, а также жилые дома, новостройки, детские сады и школы, несмотря на заверения чиновников городского департамента по науке и технологиям, обещавших установить безопасные стекла повсеместно на 70 тыс. объектов в Москве, бронированию не подверглись.

- Пока безопасными окнами застеклено всего несколько сотен объектов в городе, - прокомментировала Инна Святенко. - В моем округе после взрывов домов на улице Гурьянова в 1999 году очень много людей во всем районе было ранено именно осколками. Этого можно было избежать. Все еще с детства помнят, что в окна школ иногда случайно залетают мячики и снежки. К сожалению, теперь в школьные окна залетают не только мячики...

Впрочем, продлится это недолго. По информации столичного стройкомплекса, которую подтвердила зампред комиссии Мосгордумы по законодательной политике Инна Святенко, Мосгордума при участии стройкомплекса мэрии и столичного управления ГО и ЧС уже этим летом примет проект закона, который обяжет строителей ставить безопасные окна в новостройках, а коммерсантов - в обязательном порядке оклеить защитными пленками окна магазинов и офисов на первых этажах зданий.

Элитное жилье остается самым стрессоустойчивым сегментом недвижимости. В ситуации, когда массовому сектору грозят напасти со стороны банковской или какой-либо иной экономической сферы, рынок элитных квартир продолжает набирать свои неизменные 2% в месяц при любой погоде.

Единственной проблемой, которая наверняка затормозит полюбовный дележ стекольного рынка между столичным правительством (ему принадлежит 51% акций ОАО "Московское безопасное остекление") и ЗАО "Соларекс-стайл" (оно осуществляет 70% объемов работ по безопасному остеклению), станут претензии Министерства по антимонопольной политике. Федеральные чиновники всегда пристально следят за нововведениями на московских рынках - а законодательное обеспечение деятельности фирмы, которая фактически контролирует многомиллионную программу городского остекления, наверняка введет антимонопольных инспекторов в искушение затеять какую-нибудь проверку.

Элитное жилье сегодня - это единственный надежный способ достойно встретить свою старость. Именно с такой мотивацией покупки чаще всего встречаются специализированные риэлтерские агентства. Все больше людей, для которых покупка квартиры в центре Москвы далеко не первая,рассматривают сей увлекательный процесс как инвестиционный.

Что? Где? Почем?

Самое смешное, что цены стоят насмерть даже на то жилье, которое элитным назвать можно лишь с натяжкой. Худшее, что может ожидать застройщика, это крайне длительные сроки реализации квартир. Впрочем, чтобы отбить затраты по элитному дому, достаточно реализовать 30% квартир. Остальные можно продавать медленно, печально и не в ущерб бизнесу.

30-40-летние состоятельные клиенты агентств собираются, выйдя на пенсию, жить на дивиденды от сдачи в аренду своих сегодняшних покупок. Определенная логика в таком подходе есть. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU, отмечает, что рынок элитного жилья всегда жил своей собственной жизнью и никогда не оказывался под влиянием банковских неурядиц. Даже в 1998 году, когда стоимость на недвижимость в Москве упала на половину от докризисной, элитное жилье почти не дешевело.

Что касается стоимости жилья, то элитный сегмент сохраняет за собой, пожалуй, самую широкую линейку цен. Здесь можно встретить предложения и по $5 тыс. за кв. м, и по $25 тыс. Средняя же цена <квадрата> в элитных новостройках составляет $7595 за квадратный метр. Как бы ни старались игроки рынка выработать иные критерии ценообразования, все по-прежнему решает местоположение объекта. Лидером цен традиционно считаются Остоженка и Патриаршие пруды. Но это практически сформировавшиеся элитные кварталы. Все риэлтеры единогласно отмечают, что в этом районе практически не осталось свободных территорий под застройку. И все предложения, которые появляются в этих районах, изначально относятся к категории супердорогого жилья. Цены здесь начинаются от $7000 за кв. м, но больше всего квартир стоимостью $15-17 тыс. за <квадрат>.

Справедливости ради следует сказать, что определенные трудности продавцы псевдоэлитки испытывали весь 2005 год (вплоть до последнего времени), когда покупатели, ожидая какого-то экономического чуда, не спешили вкладывать свои деньги в незнамо что. Рынок стоял. Труднее всего шли продажи как раз некондиционного товара. Но наступила осень, и цены опять поползли вверх, сглаживая различия между качественным предложением и не очень. Нескончаемые споры на тему, что считать элитным жильем, а что - нет,только подогревают ажиотаж вокруг данного сегмента. Напомним - на всякий случай, - что ажиотаж может не иметь к экономике никакого отношения. Возьмем, к примеру, пресловутый дефицит элитного жилья. Каких-либо внятных цифр, доказывающих его наличие, в аналитике нет. Ни один из экспертов рынка сегодня не дает точного ответа на вопрос о соотношении спроса и предложения. Но раз застройщики продолжают поднимать и без того не маленькие цены, значит, спрос есть. Для справки: рост цен на жилую элитную недвижимость в некоторых районах Москвы за полгода составил 10%. И если цены продолжают расти,следовательно, спрос однозначно превышает предложение. Довольно абстрактная картина вырисовывается и при попытке рассуждать о количестве элитных объектов. Если верить рекламе, то в столице каждый второй дом продается как элитный. Между тем, если подойти к нашему рынку с европейскими мерками, здания достойного уровня можно пересчитать по пальцам. Так, по данным компании Knight Frank, в Москве ежегодно вводится порядка 5 млн. кв. м жилья, при этом только 2-3% из них приходится на долю элитки. С начала 2005 года на продажу выставлено всего 5 новых домов подобного класса. В общей же сложности количество элитных домов, реализуемых на первичном рынке, составляет 4 Впрочем, что бы ни скрывалось под рекламной вывеской <продаются квартиры в элитном доме>, объем предложений все время растет. С таким выводом согласны все. В компании <МИЭЛЬ> приводят такую статистику: в 2002 году в Москве было реализовано 124 тыс. кв. м элитной недвижимости, в 2004-м этот показатель увеличился до 176 тыс. кв. м. В 2005 году уровень продаж уже составил 303 тыс. кв. м.

И все-таки Остоженка - не резиновая. Рано или поздно на смену ей придут другие элитные районы. В частности, на звание <самого дорогого> претендует район, который одни называют <Болотный>, а другие - <Золотой остров>. Сегодня здесь начинает формироваться спрос на квартиры в элитных домах. В ближайшие годы будет сделана попытка отстроить и раскрутить Хамовники как замкнутый элитный район. Рядом со ст. м. <Фрунзенская> планируется возвести два административно-жилых комплекса с собственной инфраструктурой. Общая площадь застройки - 360 тыс. кв. м. Цена реализации - $5 тыс. за кв. м на этапе строительства, а на отдельные видовые пентхаусы - $10 тыс. Дело осталось <за малым> - убрать тамошние промзоны.

Новая смена

Из наиболее интересных специалисты Knight Frank выделяют такой проект, как новый жилой комплекс в дворцовом стиле все на той же Остоженке, у которого пока нет названия. Зато, судя по всему, это будет последний дом <Золотой мили>.

Впрочем, <элитные резервации> - дело будущего. Пока же рынок дорогого жилья представляет собой точечную застройку.

В компании <МИЭЛЬ> выделяют такой проект, как <Петровская усадьба> (рядом с Цветным бульваром), ставший ценовым лидером в своем районе. Залог востребованности этого проекта - хорошее качество дома.

Строительство начнется только в начале 2006 года, однако благодаря удачному местоположению между Турчаниновым и Хилковым переулками, видам на набережную и главные достопримечательности столицы квартиры раскупаются довольно активно.

Люкс с отделкой В последнее время требования к элитке несколько изменились. Сегодня покупатели падки на готовенькое. Платить миллионы долларов за котлован - удовольствие небольшое. Во всем мире на рынке элитного жилья существует практика, когда на территории строительной площадки оборудуются show room, или демонстрационные комнаты, чтобы потенциальные клиенты могли составить представление о доме, его инфраструктуре, уровне отделки внутренних интерьеров квартиры. У нас же подобная практика не прижилась - обходимся рекламными буклетами.

Закончились первичные продажи в доме <Кутузов> по адресу Кутузовский проспект, д. 1 Стоимость квадратного метра в этой эксклюзивной новостройке составляла в среднем $8 тыс. Сейчас на вторичном рынке стоимость пентхауса в доме <Кутузов> поднялась до $13 тыс. за <квадрат>. Еще одна любопытная находка - на проспекте Мира сейчас продаются квартиры в доме Hortus Harmonia, что в Ботаническом переулке. Здание построено рядом с Ботаническим садом МГУ или, как его еще называют, <Аптекарским огородом>. С одной стороны, по своему местоположению и удаленности от центра такой дом не может быть отнесен к категории элитного жилья. С другой стороны, жильцы Hortus Harmonia будут иметь несколько гектаров собственного парка с розарием и возможность заходить в сад в любое время. А такими преимуществами не может похвастаться ни один даже самый дорогой дом в центре Москвы.

Такая система привела к тому, что далеко не все новые элитные жилые комплексы могут похвастаться высоким качеством строительства. На рынке действует совсем немного застройщиков, чья репутация обеспечивает продажу квартир в домах, которые они возводят. К примеру, компании ST Group и MCD Group работают с известными архитекторами и применяют в строительстве новейшие технологии, получая в результате интересные, качественные и высоколиквидные проекты. Между тем риэлтеры отмечают, что сегодня на рынке немало домов, формально относящихся к категории De luxe: застройщики для удешевления проекта применяют инженерные системы стандарта 5-летней давности, экономят на системах пожаротушения или водоочистки. Не удивительно, что на этом фоне произошло резкое снижение доли частных инвесторов в элитном сегменте - большинство (60%) предпочитают приобретать жилье после сдачи дома Госкомиссии.

Поэтому подавляющее большинство домов продается как <кот в мешке> - люди платят за местоположение, а что на самом деле вырастет из этого котлована - дело случая, конъюнктуры и положения дел у девелопера.

Однако в Москве сегодня практически полностью отсутствует предложение квартир с достойной отделкой - в центре столицы их не более 5

Проблема в том, что даже в этом случае человек получит, по сути, <коробку> с пафосным видом из окна, которую он потом несколько месяцев будет доводить до кондиции. Учитывая, что среднестатистическая смета ремонта элитного жилья равна 50% ее стоимости, можно понять возмущение покупателей на тему: <И за что я такие деньги выложил?!> Если раньше квартира, даже элитная, без отделки считалась нормой первичного рынка (дескать, каждый обустраивается в меру своих сил и фантазии), то сегодня, когда цена <квадрата> доросла до $25 тыс., вопрос об отделке вновь включен в повестку дня.

Вчера стало известно, что глава столичной администрации Юрий Лужков подписал постановление О создании, обустройстве, обслуживании и использовании городских платных парковок в Москве. За последние несколько лет это уже третье распоряжение, касающееся обустройства парковочных мест в столице. Сейчас в Москве действуют муниципальные парковки на 4 тыс. машиномест, находящиеся под контролем ГУП Городская служба платных парковок (ГСПП). Другие платные парковки контролируются частными компаниями как на законных основаниях, так и нелегально. По данным УБЭП ГУВД Москвы, средний доход одной нелегальной парковки (на 20-30 машиномест) составляет около $1 тыс. в день. Любопытно, что официальные доходы ГУП ГСПП при этом составили по итогам прошлого года в пересчете на аналогичную стоянку около $10 в день.

По мнению специалистов, через несколько лет в Москве снова появятся квартиры от застройщика с отделкой. Как это было десять лет назад, когда рынок элитки только зарождался. Как вспоминает Ольга Богородицкая, консультант компании Kirsanova Realty, в конце 90-х годов, с появлением первых коммерческих проектов элитных домов, такие как <Палаццо на Цветном>, <Золотые ключи>, <Торрис> и <Агаларов Хаус>, застройщики предлагали квартиры с отделкой. Конечно, многие покупатели переделывали затем жилье под свой вкус, но некоторые вносили лишь незначительные изменения. Судя по нынешнем спросу, рынок вернется к тому, с чего когда-то начал.
Мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление О создании, обустройстве, обслуживании и использовании городских платных парковок в Москве, отодвинув срок введения системы безналичной оплаты парковок в столице еще на шесть месяцев. Впрочем, как уверены сами чиновники, на реализацию всех намеченных столичными властями мер может уйти несколько лет.

Стоит отметить, что положение дел с платными парковками на московских улицах давно вызывает резкую критику оппонентов столичного мэра. Улично-городская сеть относится к землям общего пользования, поэтому взимание платы за нахождение на этой территории, а также сдача ее в аренду являются фактически нарушением законодательства, заявил Ъ глава консалтинговой компании Экотехмаш, автор альтернативного законопроекта по созданию системы столичных парковок Юрий Бабенко. В своем проекте, отклоненном депутатами Мосгордумы, господин Бабенко предлагал изменить функциональный и правовой статус участка, где паркуются автомобили.

В июле 2004 года господин Лужков распорядился все городские парковки оборудовать к осени 2005 года электронными системами безналичной оплаты паркоматами. Одной из целей, преследуемых этим распоряжением, была как раз борьба с нелегальными парковщиками. И вот теперь мэр устанавливает новые сроки ввода систем безналичной оплаты. В срок до 1 января 2006 года приступить к поэтапному внедрению системы безналичных расчетов с водителями на городских парковках, сказано в постановлении. Документ предусматривает также создание специальной парковочной инспекции, сотрудники которой призваны следить за своевременной оплатой паркинга. Для этого в срок до 1 марта 2006 года столичные власти намерены внести поправки и дополнения в федеральное законодательство в части, регламентирующей парковочную деятельность, Кодекс об административных правонарушениях, закон О безопасности дорожного движения и федеральные правила дорожного движения. Только после этого будет подготовлен документ о создании парковочной инспекции, то есть, по замыслу столичных властей, как раз к 1 июля 2006 года, когда планируется завершить переход на систему безналичных расчетов за пользование парковками. Однако даже замруководителя столичного департамента транспорта и связи Сергей Николаев на заседании думской рабочей группы по парковкам отметил, что на законодательные согласования может уйти полтора-два года.



Главная --> Публикации