Главная --> Публикации --> Домик в деревне Склад на белой даче Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги августа 2005 года Декра выкупит у занадворова около 25% торгового центра Госстрой готовится к обязательному страхованию жилья

Вверх и вширь

2005 год стал переломным для элитного сегмента жилой недвижимости: изменились не только параметры элитного дома, но и правила игры на всем рынке. Земля в престижных кварталах столицы постепенно заканчивается, и девелоперам приходится срочно менять представления рынка о том, какой должна быть элитная недвижимость сегодня. Несмотря на это, дорогое жилье остается для многих инвесторов одним из самых привлекательных направлений развития бизнеса.

Увеличению площади элитных комплексов способствует и программа по выводу промышленных предприятий из центра города. Руководитель отдела московской элитной недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая полагает, что именно в связи с развитием этой программы комплексное строительство становится все более популярным среди застройщиков. Комплексное освоение имеет ряд неоспоримых преимуществ: возможность спланировать район с нуля, оптимизировать инвестиционный процесс, что позволяет снизить затраты,- называет основные плюсы комплексной застройки Ольга Богородицкая.

В уходящем году эксперты выделяют три основные тенденции развития рынка элитной недвижимости. Одна из них - укрупнение жилых комплексов элитного уровня, что подтверждает появление таких домов, как Коперник (146 квартир), Онегин (110 квартир), Дворцовый комплекс (200 квартир), Итальянский квартал (227 квартир), рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, это связано с взрослением рынка и покупательских потребностей. На первый план для потребителя выходит ценность однородности окружения, но не в контексте одного дома, который может быть встроен между старыми домами, и говорить в таком случае об однородности не приходится, а именно создание однородности в пределах если не квартала, то хотя бы его части,- поясняет Ковалев.

Проект уже не оценивается по таким параметрам, как количество квартир или наличие подземного паркинга, число машиномест на квартиру,- говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова.- А вот такие показатели, как соотношение пятна застройки к площади самого земельного участка, посадка здания, уже имеют первоочередное значение.

В результате подобной трансформации как предпочтений девелопера, так и покупателя в уходящем году произошел отказ от такого критерия элитности как малоквартирность или клубность.

Помимо архитектурных предпочтений, риэлтеры выделяют тенденцию роста интереса к квартирам большей площади, нежели это было несколько лет назад. Покупателя дорогой квартиры уже не устраивает скромный метраж в 100-150 кв. м, как это было годом ранее,- рассказывает Алена Бригаднова.- Наиболее востребованная сегодня площадь - 220-250 кв. м. По ее словам, это метраж квартиры свободной планировки для семьи с одним ребенком, рассчитанной на две-три спальни и кабинет.

Также эксперты отмечают, что за этот год у покупателя наконец сформировался архитектурный вкус. По словам Алены Бригадновой, если ранее архитектура дома не играла принципиальной роли, то сегодня этот фактор для клиента не пустой звук, а неотъемлемое требование: дом должен быть и красивым, и стильным, и запоминающимся.

По сведениям Александра Зиминского, настоящее элитное жилье, а не декларативно заявляемое как таковое рядом застройщиков и риэлтерских компаний, составляет 2-3% от общего объема рынка. В год появляется максимум 10-15 новых проектов, которые по существующей классификации можно отнести к сектору элитного жилья (классы А и В). Но, несмотря на постоянно растущий спор на элитное жилье, превышающий существующее предложение, с точки зрения оптимального соотношения таких факторов, как доходность и ликвидность, наиболее интересен для инвестора все же сегмент жилья бизнес-класса ввиду прежде всего более массовой, чем в сегменте дорогой недвижимости, целевой аудитории покупателей, уверяет Алена Бригаднова. Элитная недвижимость, несмотря на высокий показатель доходности, характеризуется более длительным сроком экспозиции объектов, более высоким уровнем издержек, дополнительными рисками, связанными со сроками реализации объекта, ввиду большей требовательности покупателя дорогой недвижимости, изысканности его предпочтений,- поясняет Бригаднова.Однако, по ее словам, в условиях падения рынка сегмент дорогой недвижимости гораздо более консервативен и устойчив, и поэтому в большей степени отвечает критерию надежности вложений.

Элитное инвестирование

Это объясняется дефицитом подобных предложений на московском рынке недвижимости,- уверяет Новикова.

Для самого покупателя элитный сегмент продолжает оставаться одним из самых привлекательных с точки зрения вложения инвестиций. Что касается непосредственно сдачи элитного жилья в аренду, то такой бизнес приносит 10-15% годовых, рассказывает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. При этом, по ее словам, ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья (до 25%) свидетельствует о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься, и аренда элитной недвижимости как бизнес для частных лиц будет набирать обороты. Поиск арендаторов в этом сегменте обычно не занимает много времени: квартира класса de luxe может уйти после первого же показа.

2005 год оказался сложным для всего рынка жилой недвижимости, и элитный сегмент не стал исключением. Ввиду изменившегося законодательства - с 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - ряд игроков этого рынка более не смогли рассчитывать на средства, привлекаемые от соинвесторов на начальных этапах строительства, говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, теперь девелопер вынужден искать новые схемы привлечения инвестиций на начальных этапах строительства - вексельные, страховые, займы - поскольку банки менее охотно выдают кредиты на строительство или значительно увеличивают процент. Ориентир на собственные или заемные (небеспроцентные) средства, увеличение срока получения документов до выхода на площадку - приводят к повышению стоимости исполнения проектов, что, безусловно, отразилось как на общем количестве объектов недвижимости, так и на стоимости квадратного метра,- прогнозирует Зиминский. С ним согласна и Алена Бригаднова, добавляя, что еще одной причиной, влияющей на рост цен, станет возрастающий дефицит земли под строительство в центре Москвы. Наталья Новикова уверяет, что сейчас практически не осталось свободных площадок на Остоженке, все меньше незастроенной земли в районах Арбата и Патриарших прудов.

Неизбежные сложности

Развитие рынка в 2005 году было напрямую связано с крайне благоприятной нефтяной конъюнктурой и, соответственно, постоянно растущим спросом на качественную недвижимость. По показателям вторая половина этого года стала сравнима с лучшим для рынка недвижимости 2003 годом. Рост цен на 1,5--2% ежемесячно оправдал ожидания и прогнозы аналитиков.

Несмотря на все эти негативные факторы, по данным Бригадновой, рост стоимости дорогой недвижимости попрежнему высокий, но менее прогрессивный в сравнении хотя бы даже с 2004 годом,- и составляет примерно 17-19% в год. Сегодня средняя стоимость квадратного метра элитного жилья варьируется от $6,8 тыс. (Замоскворечье) до $13,5 тыс. (Остоженка),- сориентировала по ценам в элитных районах Москвы Новикова.
Московское жилье на протяжении всего 2005 года пользовалось постоянным и стабильным спросом, а цены на него, несмотря на несколько месяцев вынужденного простоя, продолжили свое восхождение. Вот как выглядят все основные тенденции уходящего года на рынке жилой недвижимости.

Основная тенденция в сегменте жилья эконом-класса -- планомерное перемещение объектов за пределы МКАД. Земельный ресурс в столице ограничен: даже не в самых престижных районах плотность застройки достигла предела, поэтому появление многочисленных домов эконом-класса в Подмосковье, возведенных столичными застройщиками, вполне закономерно, -- говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал. Необходимо отметить и тот факт, что появление домов эконом-класса, возведенных по монолитной технологии строительства, не редкость. Понятно, что по качеству они будут несколько проигрывать домам бизнес-класса, но тем не менее преимущество монолита очевидно.

Притяжение периферии

По словам г-на Лушкина, в сегменте жилья повышенной комфортности (элитный и бизнес-класс) наблюдается единая тенденция -- снижение этажности.

Рост цен в категориях премиум и бизнес, по оценкам компании Донстрой, составил 12--15%, а в классе de luxe стал самым значительным за последние три года и достиг 25%.

В сегменте жилья бизнес-класса он отмечает прежде всего повышение качества строительства и отделки зданий и внутренних помещений. Особенно это заметно в зданиях, возведенных в престижных, но удаленных от центра районах столицы. Понятно, что подобные работы требуют определенных вложений, поэтому увеличение средней цены за квадратный метр жилья бизнес-класса стало тоже тенденцией (по сравнению с ростом цен на элитное жилье). В силу того, что жилье бизнес-класса на сегодняшний момент представляет собой оптимальное соотношение цена--качество, спрос на него постоянен.

В сегменте же элитной недвижимости, пожалуй, самая заметная тенденция -- это смена привычных представлений о месторасположении. Если раньше элитной считали жилую недвижимость, возведенную в пределах исторического центра Москвы, то теперь можно встретить жилье в районах за пределами Золотой мили, которое не уступает по основным критериям домам, расположенным на Остоженке. Речь идет о престижных районах, которые удалены от центра, но славятся благоприятной экологической обстановкой и устойчивым социальным микроклиматом. Необходимо также отметить тенденцию к увеличению интереса со стороны застройщиков к квартальному типу застройки именно в сегменте элитного жилья, -- рассказывает Сергей Лушкин.

В 2005 году возник нарастающий и устойчивый спрос на новостройки, и в этом его существенное отличие от прошлого года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения.

Доля ответственности

В настоящее время наблюдается некоторый дефицит, который сложился на рынке новостроек, особенно в секторе эконом-класса. Между тем спрос на жилье не уменьшается. Это значит, что цены будут продолжать расти. По прогнозам МИАН, рост стоимости квадратного метра на квартиры в новостройках в ближайшее время будет составлять 2--2,5% в месяц.

Но, к сожалению, главным стержневым событием года на рынке новостроек стало появление печально известного федерального закона №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.... Эта бомба замедленного действия предназначалась для нерадивых застройщиков. А ударила по всем участникам рынка. Защитив инвестора путем запрета на продажу объектов до получения разрешения на строительство, закон о долевом строительстве поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, разработке проекта, оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам, -- говорит Екатерина Вертячих, пресс-секретарь группы компаний Донстрой. Если еще несколько лет назад девелопер мог войти в проект, имея 10--20% от необходимых средств, то теперь необходимо уже на начальной стадии располагать суммой, равной не менее чем 30--40% от общих затрат. Эта ситуация естественным образом спровоцировала рост цен и сокращение предложения. Предложение сократилось по сравнению с 2004 годом на ощутимые 12%. В этом году на рынок выводилось максимум восемь новых адресов за месяц -- в три с лишним раза меньше, чем всего два года назад. Сократилось предложение бизнес-класса -- самого массового из верхних сегментов рынка. По словам Екатерины Вертячих, цикл строительства составляет около трех лет и сейчас продают в основном то, что заложили в 2003-м. Если исходить из этой тенденции, то через три года будет продаваться в три раза меньше новостроек, чем сейчас.

На фоне проблем застройщиков несколько теряется нарождающаяся тенденция -- за этот год существенно возросло число сделок по ипотеке. Реализация жилья с помощью ипотечных схем идет очень активно и составляет, например, в Первой ипотечной компании на уровне 20% от общего числа сделок.

По словам Оксаны Каарма, заместителя директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость, на первичном рынке наблюдается явная тенденция сокращения количества объектов, в то время как спрос остается достаточно высоким. В связи с этим постоянно растут цены на жилье в новостройках, стоимость предложений повышается каждые две недели. По словам Даромира Обуханича, генерального директора Первой ипотечной компании, в этом году оказалось востребованным панельное жилье за счет оптимального соотношения цена--качество. При этом панельные новостройки могут быть возведены в течение полугода. Более дорогие проекты уровня бизнес-класса и бизнес-плюс будут реализовываться гораздо тяжелее. Соответственно, основное сокращение предложения из-за увеличения сроков строительства домов ожидается именно в сегменте бизнес-класса. По мнению Оксаны Каарма, если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае можно прогнозировать уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Соответственно, отдельные успешные проекты могут подорожать на 30--50% за 2006 год, в среднем же рост цен на первичном рынке составит 2--2,5% в месяц. Сейчас спрос растет на 2--5% в месяц, всплеска спроса в ближайший год не ожидается. Более того, объем спроса может снизиться, если ситуация на первичном рынке стабилизируется.

На рынке вторичной недвижимости сегодня уменьшается спрос на квартиры, которые продаются с альтернативой (обмены через куплю-продажу). Это происходит в связи с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена.

Из вторых рук

Временное- навсегда

В начале 2005 года наблюдалось некоторое понижение цен на квартиры в старом жилом фонде. Связано это было с тем, что в течение последних лет спрос на жилье был так велик, что цены на квартиры в панельном или кирпичном доме, с отделкой или без отличались не слишком сильно. Однако развитие сектора новостроек оказало влияние и на рынок вторичной недвижимости. Потенциальные покупатели стали более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам, а продавцы более адекватно оценивать свои квартиры. Летом 2005 года на рынке вторичной недвижимости заметно снизилось количество предложений. А спрос тем временем только рос, -- замечает Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН--агентство недвижимости. Эксперты связывают этот факт с увеличением доходов населения, развитием рынка ипотечного кредитования и дефицитом объектов на первичке.

Тенденцией уходящего года является и растущий спрос на жилье бизнес-класса. В сегменте элитного жилья предпочтения арендаторов сместились с жилья в центре на жилье в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Для рынка аренды этот год был стабильнее по сравнению с предыдущим. В течение этого года не наблюдалось резких скачков в ценах на жилье. Напомним, что в прошлом году резкий рост цен был связан в первую очередь с тем, что арендодатели были напуганы слухами об ужесточении мер, применяемых в случаях уклонения от налогов, что привело к уменьшению количества предложений на рынке аренды, и, соответственно, способствовало росту цен на жилье. Что касается 2005 года, то в настоящее время мы наблюдаем увеличение арендных ставок в сегменте жилья эконом-класса. Это связано не только с обычным для этого периода увеличением спроса, но и с повышением затрат на оплату коммунальных платежей.

Один из интересных проектов, вышедших в 2005 году на рынок новостроек, -- жилой комплекс бизнес-класса Приват-Сквер. Благоприятное местоположение здесь сочетается с высоким качеством строительства и развитой инфраструктурой. Всего здесь будет построено четыре корпуса площадью более 120 тыс. кв. м, 80 тыс. кв. м из которых -- жилые. Стоимость квартир в Приват-Сквере составляет 2200--2800 долл. за кв. м.

Проектные мощности

Из проектов эконом-класса этого года Оксана Каарма отмечает микрорайон Волжский в Кузьминках, застроенный современными панельными домами. Этот объект может стать одним из последних районов комплексной застройки домов эконом-класса, в дальнейшем же из-за нехватки строительных площадок будет вестись лишь точечная застройка недорогого жилья. Кроме четырех жилых корпусов здесь строятся две школы, четыре детских сада, фитнес-центр, спортивные площадки, поликлиника и гаражи. Проектом предусмотрено благоустройство территорий с организацией игровых площадок и гостевых автостоянок. Стоимость жилья в Волжском составляет 1450--1800 долл. за кв. м.

Еще один привлекающий внимание проект реализуется с этого года на севере Москвы по адресу: Ленинградское шоссе, 25 -- здесь возводится многофункциональный жилой комплекс рядом с территорией природно-исторического парка Покровское-Стрешнево вблизи южного берега Химкинского водохранилища. К концу следующего года здесь появится новый квартал с полной инфраструктурой и собственной благоустроенной, огороженной и охраняемой территорией. Стоимость жилья здесь составляет сегодня 2100--2450 долл. за кв.м. И скорее всего это проект будет пользоваться популярностью среди покупателей.

Прогнозируя ситуацию на начало 2006 года и опираясь на ныне существующие тенденции, Сергей Лушкин считает, что рост цен на недвижимость составит примерно 1,5%--2% ежемесячно.

Прогноз - всерьез

Качественный состав предложений скорее всего значительно не изменится. Возможно, среди вновь закладываемых домов увеличится количество монолитных строений и уменьшится количество панельных.

После новогоднего затишья на рынке недвижимости рост цен продолжится, но уменьшающимися темпами: в среднем на 1--2% в месяц против 3--4% в ноябре. Впрочем, более качественное жилье будет расти в цене теми же темпами, что и сейчас. Снижения же цен в 2006 году не наступит даже в сегменте наименее комфортного жилья (квартиры без балкона, далеко от станции метро, в неблагоприятных районах и т.п.), здесь ожидается скорее небольшой рост. Во второй половине 2006 года можно ожидать появления на рынке новостроек, которые удовлетворяют требованиям нового закона о долевом строительстве, что приведет к незначительному снижению темпов роста цен.

Рынок загородной недвижимости в 2005 году радовал застройщиков и риэлторов стабильным спросом, а клиентов -- все большим разнообразием предложений. В течение этого года спрос на загородную недвижимость рос ускоренными темпами. Объем рынка по сравнению с 2004 годом увеличился примерно на 35%. При этом пик спроса пришелся на март-апрель, когда традиционно велико число желающих приобрести домик в деревне.

В уходящем году четко прослеживались две противоположные тенденции: с одной стороны, вектор покупательских пристрастий сместился в сторону организованных коттеджных поселков с высоким уровнем инфраструктуры, с другой -- обозначился дефицит поселков эконом-класса.

Лидер продаж -- Новорижское шоссе, которое сегодня активно застраивается и является достаточно престижным. Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе пользуются самым высоким спросом, но предложение здесь ограниченно, поэтому по продажам это направление занимает второе место. Почетное третье место по праву занимает Дмитровское шоссе, которое является наиболее развитым с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры. Нельзя не отметить постоянно растущего интереса потенциальных покупателей к Калужскому направлению -- это единственное шоссе, остающееся в Подмосковье свободным даже в часы пик.

По всем направлениям

Мечта под ключ

Интересным и перспективным сегодня можно назвать Ярославское шоссе. Это традиционное дачное направление, на котором сегодня ведется активное коттеджное строительство. Здесь сегодня много недорогих и качественных предложений, кроме того застройщики, реализующие недвижимость, внушают доверие. С точки зрения дачного строительства бизнес-класса привлекает внимание Пятницкое шоссе в районе Истры. Здесь много предложений на берегу водохранилища, хотя есть проблемы с оформлением документов. Аутсайдерами в коттеджном строительстве сегодня можно считать все юго-восточные направления. Они считаются экологически неблагоприятными, трассы здесь перегружены.

По словам г-на Яхонтова, сейчас на этом сегменте рынка наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5--7 га. В таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

В этом году определились окончательные тенденции развития рынка загородной недвижимости на ближайшие 5--10 лет. Так, сегодняшние потребители делают выбор в пользу организованных коттеджных поселков с профессиональным управлением и необходимым минимумом объектов инфраструктуры. Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома, -- заметил в интервью Времени новостей Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Сейчас владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях. На Новорижском направлении может быть построен коттеджный поселок площадью 500 га на 30 тыс. домовладений, появился проект по застройке участка 3000 га на Ярославском шоссе, -- отмечает Владимир Яхонтов. Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья.

При этом покупатели загородной недвижимости предпочитают жить в развитой социальной среде и пользоваться объектами инфраструктуры, расположенными поблизости от поселка. Такие максимально комфортные условия возможно создать только в большом поселке. И эти условия, по мнению Яхонтова, будут создаваться девелоперами. Рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. Покупатели загородных коттеджей во все времена хотели жить так же благополучно, как на Западе. Изначально хозяева создавали свою европу в интерьерах, затем пришла мода на ландшафтный дизайн на собственном участке. Уже сейчас многие собственники коттеджей понимают, что комфорт не ограничивается территорией домовладения. Поэтому наиболее перспективным является создание культурной территории с застройкой 130--150 га. За крупными поселками с развитой инфраструктурой -- будущее. Такая недвижимость сегодня максимально соответствует покупательским предпочтениям.

Есть еще одна категория объектов, активно продвигаемых на рынке загородного жилья, -- это таунхаусы. Большинство потенциальных покупателей и арендаторов сходятся во мнении, что этот продукт является своего рода компромиссом между загородным домом и квартирой, поэтому поселки далее 15--20 км от МКАД встречаются очень редко.

Поклонники компромисса

Что мешает популяризации относительно нового продукта на рынке недвижимости? По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, во-первых, нет поколения, привыкшего жить в таунхаусах, во-вторых, объем предложения таунхаусов за городом не выходит за пределы 18%. Скорее, как замечает г-н Рыков, существует обратная тенденция -- желание владельцев загородных домов увеличить свой участок за счет покупки соседней земли или присоединения леса в аренде. Однако пессимизм неуместен -- таунхаусы находят своего покупателя.

Несмотря на все усилия, в том числе и рекламно-маркетинговые, со стороны продавцов, таунхаусы долгое время не находили своего благодарного покупателя. Теперь же, по мнению аналитиков Penny Lane Realty, можно с уверенностью сказать, что первоначальное скептическое отношение к таунхаусам преодолено. Несомненно, таунхаусу не сравниться с настоящим загородным коттеджем, имеющим полноценную территорию, поскольку на двух-трех сотках земли невозможно создать атмосферу изолированности от внешнего мира, однако по сравнению с апартаментом в городе можно найти массу преимуществ -- все плюсы городского проживания и земельный участок. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что спрос на таунхаусы растет, но относительно медленными темпами.

Если в поселках элитного и бизнес-класса есть из чего выбирать, то в секторе эконом по-прежнему ощущается недостаток предложений. Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте предложений эконом-класса в ценовой категории до 250 тыс. долл. Именно этот сегмент, как и на всем рынке недвижимости, стал наиболее дефицитным, -- говорит Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО МИАН--агентство недвижимости.

Дешево и сердито

Пока соответствующих предложений на рынке недвижимости нет, и в ближайшее время появление их не предвидится, -- замечает Владимир Яхонтов. По его мнению, существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса -- на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает малоликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем может падать в цене. Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. Появление объектов эконом-класса возможно лишь в следующем году с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов.
Рассрочка -- один из наиболее популярных способов приобретения квартир в столичных новостройках. Любой покупатель, оплативший половину или хотя бы треть стоимости строящейся квартиры, получает возможность в течение дня заключить договор со строительной компанией и в течение года собрать недостающие деньги. Правда для того, чтобы решиться на такой шаг, надо всецело доверять застройщику. Покупать приходится еще не построенные квадратные метры, и никто из строителей не даст вам гарантий, что объект будет сдан в срок.

По словам г-жи Кузнецовой, покупатели в этом сегменте рассматривают предлагаемую недвижимость в основном в качестве постоянного местожительства, а значит, и главным критерием при выборе является небольшая удаленность от МКАД (не далее 15--20 км). Однако цены на землю в этом радиусе достаточно высоки, а потому застройщики предпочитают не размениваться на эконом-класс и строить там элитные поселки.

Лучше меньше...

Если вам не хватает денег, чтобы сразу купить себе жилье, вовсе не обязательно брать взаймы у родственников или у банка. В столице есть возможность стать собственником приглянувшейся квартиры, выплачивая ее стоимость по частям. Исключение составляют квартиры в элитных домах. При их продаже застройщики настаивают на полной предоплате, ограничиваясь минимальными скидками, не превышающими 3--5%, -- жилье и так охотно раскупают.

У покупателя же выгод гораздо меньше. Рассрочка просто позволяет ему купить новостройку на ранней стадии, когда она стоит на 30% дешевле, а кроме того застолбить квартиру на нужном этаже с нужным видом из окна. И ситуация на рынке сейчас складывается не лучшим для покупателя образом. Любое, даже недельное промедление оборачивается для покупателя потерей. На каждой последующей стадии строительства за квартиру в новостройке приходится платить больше. С момента начала строительства и до сдачи дома госкомиссии удорожание квадратного метра составляет до 20%.Тем не менее на столичном рынке недвижимости доля клиентов, покупающих жилье с рассрочкой платежа, составляет в среднем 70%, поскольку для большинства это единственный путь решения квартирного вопроса.

Рассрочкой предпочитают заниматься компании, строящие относительно недорогое по московским меркам жилье. Таким образом они пытаются сохранить клиентов, которые хотят купить квартиру, но по разным причинам не могут внести всю сумму сразу. У таких покупателей чаще всего нет времени для сбора множества справок, подтверждающих уровень доходов, и ожидания решения кредитного комитета банка, собирающегося не чаще одного раза в две недели. Одновременно застройщик решает финансовую проблему, так как, по сути, компания получает от своих вкладчиков беспроцентный кредит на строительство. То есть компании тоже не нужно обращаться в банк, проходить многочисленные бюрократические процедуры и быстрее продавать квартиры, дабы вернуть одолженные у финансово-кредитного учреждения деньги. Поэтому вполне естественно, что процедура оформления рассрочки для покупателя упрощена до предела. Купить квартиру в рассрочку можно прямо в офисе продавца: достаточно заплатить первый взнос и предъявить паспорт.

Рассрочку предоставляют застройщики и риэлторы, выкупающие у них целые дома для последующей перепродажи. Несмотря на бешеную популярность рассрочки у покупателей, на столичном рынке получил распространение всего один ее вид с несколькими вариациями.

Риэлтор на выбор

Так, несколько компаний, предлагающих рассрочку с начислением процентов на невыплаченную сумму, утверждают, что размер индексации зависит от общего роста цен на квартиры в данном доме в период строительства. Подобный вариант предлагают Департамент инвестиционных программ Москвы (ДИПС), возводящий монолитные дома, и группа компаний ПИК, в которую входит ДСК-2 и еще целый ряд строительных компаний. В компании ПИК первоначальный взнос составляет 50% от суммы, впоследствии раз в два месяца стоимость квадратного метра повышается на 2%.

Механизм рассрочки достаточно прост. Покупатель сразу вносит от 30 до 70% стоимости жилья в зависимости от того, на какой стадии готовности дома приобретаются квадратные метры. На оставшуюся сумму начисляются проценты, от 12 до 20,5% в зависимости от аппетитов застройщиков и риэлторов. Впрочем, последние предпочитают оправдывать любое повышение цен или процентных ставок исключительно внешними факторами.

Еще один вариант рассрочки действует в крупных риэлторских компаниях. В зависимости от стадии строительства минимальный размер первого взноса может равняться 30% (на стадии котлована), 50% (на промежуточной стадии) или 70% (на завершающей стадии строительства). Проценты на оставшуюся сумму не начисляются только в течение первого месяца. Затем покупатель должен платить по 0,055% от невыплаченной суммы в день, что составляет порядка 20,75% годовых в валюте. Сроки погашения тоже жестко фиксированы и, как правило, не превышают шести месяцев.

В ДИПС покупатель должен внести 30% от стоимости жилья, при этом стоимость квадратного метра повышается ежемесячно -- график повышения цены утверждается заранее. Если у клиента нет всей суммы, необходимой для покупки жилья, а предлагаемые фирмой условия его не устраивают, он может написать заявление на имя руководства с просьбой предоставить ему индивидуальные, более мягкие условия рассрочки. К чести продавцов в большинстве случаев такие заявления удовлетворяются. Правда, уступки нельзя назвать значительными. Чаще всего просто снижаются проценты на невыплаченную сумму. Но из любого правила существуют исключения. Например, компания Крост предоставляет своим клиентам классическую рассрочку, то есть не берет проценты с оставшейся суммы. Срок такого беспроцентного кредита сильно ограничен и обычно не превышает шести месяцев. Для получения рассрочки платежей необходимо внести 30% от стоимости квартиры, никаких процентов на остаток суммы не начисляется. В отдельных случаях период рассрочки может увеличиваться и до девяти месяцев, но тогда на последние два-три месяца будут начислены все те же проценты.

Внимание -- рассрочка!

Альтернативную схему предлагает компания ДСК-1, возводящая дома серии П44-Т и П44-М и занимающая 25% рынка столичных новостроек. Покупатели жилья могут получить здесь рассрочку платежей до десяти лет. Минимальный размер первого платежа составляет 30% от стоимости квартиры. Схема, используемая представителями ДСК-1, внешне напоминает ипотечный кредит. Заявки на такую рассрочку рассматриваются довольно долго, не менее двух недель. К заявке должны прилагаться копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и справка о доходах покупателя за последний год. Подтвержденный ежемесячный доход должен как минимум вдвое превышать ежемесячные платежи по рассрочке. Приобретаемая квартира, жизнь покупателя и его ответственность в обязательном порядке страхуются в Ингосстрахе.

Пробелы в законодательстве и позволяют застройщикам весьма вольно обращаться с клиентом. Самое меньшее, что может позволить себе застройщик, -- это сорвать сроки сдачи дома, затянув строительство на неопределенное время. Подобное явление настолько распространено, что, приобретая квартиру в рассрочку, названные продавцом сроки смело можно умножать на два. Худший вариант -- когда застройщик просто исчезает со всеми деньгами. Хотя такое сегодня скорее исключение.

Стоит отметить, что минусов у рассрочки немного, но они могут весьма существенно отразиться на кошельке покупателя. Начнем с того, что застройщик практически не отвечает перед покупателем за свои действия, то есть у покупателя нет никаких рычагов давления на продавца. Заключаемый между сторонами договор имеет весьма относительную юридическую силу, поскольку продавец продает, а покупатель покупает еще несуществующие квадратные метры. А согласно нашему законодательству права собственности на такую покупку официально оформить нельзя. Юридически видимым же объект становится только после сдачи его госкомиссии.



Главная --> Публикации