Главная --> Публикации --> В филях-давыдкове построят один из крупнейших жилых районов в столице Ведомство олега вьюгина присмотрит за застройщиками Бизнес-класс избавляется от инфраструктуры Консалтинговые услуги в области недвижимости и девелопмента Обзор рынка элитной недвижимости москвы: с какими покупками стоит поспешить, а с какими – подождать

Тем более не следует ожидать скорого начала массовой дворцовой распродажи. В Минкультуры, например, считают, что этот процесс, скорее всего, пойдет лишь с 2010 года. Однако, как выяснили Итоги, стать владельцем какого-нибудь родового гнезда можно и сегодня. Российские законы тем и хороши, что, запрещая что-либо, всегда оставляют лазейку для тех, кто руководствуется принципом: если нельзя, но очень хочется, то можно.

Большинство памятников федерального значения необходимо передать в частные руки - с таким заявлением на днях выступил руководитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Валерий Назаров. Он стал еще одним высокопоставленным чиновником, призывающим разрешить приватизацию бывших княжеских дворцов, дворянских усадеб и прочих графских развалин. Надо сказать, что от слов власти даже перешли к конкретным делам. Законопроект, состоящий из одной фразы: Отменить пункт 2 ст. 63 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N73-ФЗ Об объектах культурного наследия (памятниках истори и культуры) народов РФ, вводившего в 2002 году мораторий на приватизацию памятников архитектуры, направлен Министерством культуры на согласование другим ведомствам. Правда, когда он дойдет до Госдумы, неизвестно.

В настоящее время есть четыре пути достижения заветной цели. Первый: стать арендатором помещения, что уже давно практикуется. Второй путь: получить право на безвозмездное пользование памятником. Так, в частности, поступает Русская православная церковь. Третий: купить историческую недвижимость, не зарегистрированную как памятник архитектуры, и восстановить руины за свой счет. Четвертая возможность: выкупать памятники регионального или муниципального значения.

В обход

По некоторым сведениям, на это здание засматривались несколько банков и других коммерческих структур в надежде выкупить недвижимость. Все ждали только отмены моратория. Но не тут-то было. В октябре правительство России принимает решение о создании федерального государственного учреждения культуры Дом музыки, передав ему здание дворца. Правительство поручило Минкультуры обеспечить выделение в будущем году на его содержание 12 миллионов рублей. На что хватит этих денег, непонятно. Но важен сам принцип. Помощь молодым музыкантам - это здорово. Но, во-первых, почему они должны заниматься в малопригодном для этого помещении, а во-вторых, памятники в итоге остаются в собственности государства, которое не способно выделить деньги на их реставрацию.

Первый способ (аренда), как показывает практика, не самый надежный и не устраивает ни арендаторов, ни власти. Например, фирма Модус Вивенди арендовала в начале 1990х годов дворец Великого князя Алексея Александровича сроком на 49 лет, но вкладывать около 10 миллионов долларов в реставрацию помещения не захотела, рассчитывая на приватизацию памятника. И в 2004 году губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко предложила арендаторам в недельный срок оформить отказ от аренды за невыполнение обязательств по реставрации. Также губернатор дала указание городскому комитету по охране памятников подыскать инвестора для финансирования реставрационных работ. В итоге, проиграв в суде, фирма своих прав лишилась.

Государство, конечно, у нас большое и за всем усмотреть не в состоянии. В 2000 году Леониду Комарову поступило предложение купить имение в 30 километрах от Вологды, в котором располагался... коровник. Руинированное хозяйство обошлось ему в каких-то 150 тысяч рублей. Только потом выяснилось, что покупал Комаров остов усадьбы конца XVIII века, принадлежавшей дворянам Клементьевым. В советские годы здесь была больница, но после 1953 года дом пришел в запустение. Если бы не это обстоятельство, пытливые чиновники от культуры обязательно внесли бы объект в список памятников регионального, а то и федерального значения и он по сей день продолжал бы осыпаться. Теперь дом полностью восстановлен и это охраняемая частная собственность. Мир после этого не перевернулся.

Три судьбы русских усадеб

С объектами, находящимися в федеральной собственности, такие чудеса пока не случаются. Но есть выход и здесь. Оказывается, дедушкины усадьбы можно брать в безвозмездное пользование сроком. Это право до сих пор предоставлялось исключительно Русской православной церкви. Но недавно им воспользовалась семья Ольги Троицкой-Миркович, подав пример другим наследникам. Правда, чтобы собрать все бумаги, Ольге и ее семье потребовалось восемь лет. Пока выясняли судьбу усадьбы и искали архивные документы, пока обращались в инстанции... В конце концов Мирковичам предложили создать юридическое лицо, на баланс которого можно было бы перевести обветшавшее хозяйство. Летом 2005 года некоммерческая организация Культурный центр Усадьба генерала Мирковича получила долгожданное постановление тульских властей о передаче усадьбы в безвозмездное пользование на 49 лет.

В конце июля этого года повезло потомку генералиссимуса Александра Суворова - московскому бизнесмену Сергею Леонтьеву. Он стал ярославским помещиком, выкупив у Ростовского муниципального округа свое родовое гнездо, являющееся местным памятником истории и культуры.

Конечно, статус безвозмездного пользования для этих строений не означает смену формы собственности. Она все равно остается федеральной государственной, а не частной. Используют и восстанавливают наследники бывших владельцев казенное имущество. И все же это выход. Не исключено, что через 49 лет, а то и раньше законы поменяются и у нынешних пользователей появится преимущественное право на выкуп зданий и строений без участия в аукционах. Важно, чтобы за это время нашлись деньги для реставрации объекта.

История усадьбы в селе Николо-Жупань недалеко от города Одоев (Тульская область) типична. Сначала здесь была школа рабочей молодежи. С начала 50х в усадьбе располагался детский дом. С 1998 года дом использовался как общежитие для сотрудников дома-интерната. Кстати, пара семей до сих пор не переселена. Наследники генерала Мирковича, героя войны 1812 года, хотят создать в усадьбе культурный центр, проводить там различные художественные выставки, благо дочка Ольги Серафимовны Юлия Кужим - художник. Любопытно, что в результате исследования истории усадьбы неожиданно выяснилось, что проект дома - точная копия усадьбы в Брянской области в селе Овстуг, где родился Федор Тютчев.

Вопрос о приватизации памятников со временем неизбежно упрется в проблему возвращения потомкам известных в дореволюционной России семей недвижимости, национализированной после 1917 года. Одно дело, когда наследники пытаются что-то получить с государства, другое - когда с исками будут обращаться к новым хозяевам исторической недвижимости.

Наследники по прямой

Дмитрий Михайлович полагает, что в определенных случаях реституция невозможна, например в силу разрушения памятников, но тогда следовало бы говорить о компенсации за утерянное имущество.

В интервью Итогам князь Дмитрий Шаховской, выросший и проживающий в Париже, отметил, что реституция как юридическое понятие вещь в правовом государстве нормальная. В Санкт-Петербурге на Невском проспекте деду Дмитрия Шаховского со стороны матери принадлежал дом, где сейчас располагается Пушкинское кафе. А здание на улице Чайковского, где до недавних пор находилось консульство Финляндии, принадлежало его деду по отцовской линии.

Путь извилист

Что касается отмены моратория на приватизацию имущества бывших, то здесь князь считает, что государство в этом случае второй раз будет обделять бывших владельцев. Нас, выросших за пределами России, - говорит Шаховской, - в этом деле больше всего волнует будущее памятников и репутация страны. А вот с этим у нас пока беда...

Даже после отмены моратория на приватизацию федеральных памятников продавать что-либо из исторической недвижимости можно будет только при снятии огромного количества маленьких подзаконных мораториев. Распродажа архитектурного наследия может начаться после переходного периода, который по закону об объектах культурного наследия может продлиться до 2010 года. Теоретически срок реализации реформы мог быть значительно короче, но только не в нашем случае. Например, для старта приватизации необходим подробный реестр выставляемых на торги объектов. 11 октября Министерство культуры вроде бы сдалось: создана группа экспертов по подготовке уточненных перечней объектов культурного наследия. Сколько продлится ее работа, сказать трудно. Но без этих перечней приватизировать ничего нельзя. К тому же, как выяснили Итоги, в полномочия группы не входит решение вопроса об уникальных памятниках, которые навечно останутся в федеральной собственности. Нужны дополнительный приказ, дополнительный экспертный совет и так далее. Понятно, что решать вопрос о судьбе, например, Третьяковки (на нее, кстати, претендует Мосгордума - читайте об этом на стр. 68), Большого и Малого театров, Эрмитажа и так далее будут с непременным участием президента. Слишком щепетильный вопрос. Предполагается, что всего неотчуждаемых у государства памятников наберется от 100 до 150, и можно только гадать, какая будет идти борьба за место в привилегированном списке: внесенному в перечень помимо права на коммерческую деятельность гарантируется достойное финансирование из госбюджета. Как бы там ни было, Валерий Назаров заверил, что его ведомство станет вести работу по составлению списка памятников Российской Федерации.

Все вышеперечисленные пути овладения дворцом - из разряда обходных и потому неблизких. Может, прямой путь окажется короче? Как следует из многочисленных бесед Итогов с представителями задействованных в этом непростом процессе ведомств, увы, нет.

Опять же приватизацию нельзя начинать, не имея полных сведений об имущественном составе объектов, включающих описание не только архитектурных ансамблей, но и земельных участков, на которых они стоят, охранных зон и так далее. Кстати, для создания единого госреестра памятников архитектуры, по мнению специалистов, нужно выделить 18 миллиардов рублей (выявленных и охраняемых памятников в стране около 85 тысяч). Сумму предполагается освоить до 2010 года, но выделят ли ее, большой вопрос.

Но и после окончания этой работы ставить точку в вопросе приватизации рано. Потому что нет положения о государственной историко-культурной экспертизе, на основании которой оцениваются памятники. Как говорят, проект положения встретил яростное сопротивление в Минфине и Минэкономразвития. Там категорически не согласны с нормой о предоставлении налоговых льгот арендаторам и собственникам памятников за проведение ремонтно-реставрационных работ.

Хочется также понять, что с памятниками собирается делать министр культуры Александр Соколов. В сентябре прошлого года он говорил, что, конечно, грядет приватизация, а в октябре нынешнего - что памятники культуры будут не приватизироваться, а сдаваться в аренду... Так, может, лучше все-таки в обход?
За последние полтора года российский ипотечный рынок наконец-то стал в полной мере конкурентоспособным. По оценкам Ассоциации российских банков, на территории Российской Федерации сейчас около 200 банков занимаются ипотекой. Теперь настала очередь выходить на рынок и ипотечным брокерам. Их появление закономерно. Это еще один этап взросления нашего рынка, если нашими законодателями и лоббистами различных уровней принята за эталон американская двухуровневая ипотечная система.

Допустим, что все эти препоны преодолены. Теперь можно выставлять памятники на аукционы? Конечно, нет. Часть охраняемых государством зданий будет сдаваться в аренду (или уже сдается), а часть включат в ежегодные перечни приватизируемых объектов правительства РФ на основании заявок Министерства культуры или Федерального агентства по культуре. Кто будет делить имущество, тоже решится не за один день.

Это может быть оператор, предоставивший клиенту услуги по поиску предложений, брокер, оформляющий сделку, банк среднего размера, выдавший кредит клиенту, крупный банк, купивший кредит у среднего банка, рассказывает президент компании CreditStar Сергей Севрюгин. Кроме этого к процессу могут подключаться кредитное бюро, предоставляющее кредитный рейтинг клиенту, инвестор, рефинансирующий ипотечный кредит, инвестор на вторичном рынке, купивший ипотечные ценные бумаги, банк, который занимается обслуживанием кредита и собирает платежи с клиента. Не забудем и компанию, страхующую кредитные риски. Каждый занимается своим делом и имеет свой фокус. Благодаря конкуренции все это выгодно клиенту.

Брокер, он же посредник, он же оператор

В США, чью модель ипотеки упорно пытаются привить на российскую почву, количество участников рынка одной конкретной сделки иногда достигает десятка.

Сегодня участников этого рынка можно разделить на три группы. Первая брокеры или операторы, учрежденные конкретными банками и реализующие исключительно их продукты (Национальная ипотечная компания, Русское ипотечное агентство). Вторая независимые брокеры, предлагающие своим клиентам программы целого ряда банков, с которыми у них есть договоры (финансовый центр НОВА, CreditStar, Мой дом). Третья риэлторские компании, позиционирующие себя в качестве брокеров либо создавшие у себя соответствующие структуры (наиболее крупные у МИЭЛЬ-Недвижимость, БЕСТ-Недвижимость, ЗАО МИАН-агентство недвижимости).

Наша ипотека таким количеством услуг пока не обросла, но количество посредников между банком и клиентом быстро растет. Первые брокеры, по данным экспертов, появились на рынке чуть больше года назад.

Ипотечная новинка два в одном

Какой метод наиболее эффективен, чтобы убедить человека воспользоваться дополнительной услугой? Предложить ее в комплекте с теми, за которыми он обратился. Неудивительно, что сегодня на российском ипотечном рынке большую часть брокерских услуг оказывают риэлторы либо брокерские подразделения риэлторских компаний. По мнению руководителя направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН-агентство недвижимости Сергея Махоткина, около 60% заемщиков приходят в банки самостоятельно, 30 35% через риэлторов и лишь 10 20% с помощью брокеров.

Суть действий всех посредников вне зависимости от того, как они себя называют брокерами, операторами или риэлторами, заключается в одном и том же помочь клиенту и банку найти друг друга. Мы занимаемся подбором оптимальной ипотечной программы для заемщика и координируем всех участников рынка ипотечного кредитования так формулирует задачи брокера директор департамента ипотечного кредитования финансового центра НОВА Иван Лонкин.
Помощь брокера потребителю может ограничиваться подробной консультацией об имеющихся на рынке ипотечных продуктах. Но по желанию клиента посредник способен взять на себя весь процесс выбора и оформления займа. В последнем случае брокер фактически заменяет подразделение банка, которое занимается подготовкой документов клиента для совершения сделки.

Схема оказания брокерских услуг в разных риэлторских компаниях не слишком отличается. Консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой он обладает, какую квартиру планирует приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита и другие аспекты будущей сделки. Затем подбирается несколько программ, соответствующих требованиям и возможностям клиента. После выбора банка и кредитной линии человека знакомят с условиями выдачи кредита на приобретение квартиры, с перечнем документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки, и с особенностями процедуры проведения сделки в выбранном банке.

Специализированные брокеры пока не могут составить серьезную конкуренцию брокерам-риэлторам, считает начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксана Лихачева, поскольку большинство клиентов предпочитают обращаться к проверенным риэлторам компаниям, которые имеют большой опыт работы в сделках с недвижимостью, приобретаемой в кредит. Да и слово брокер не внушает людям доверия.

Некоторые компании (к примеру, группа компаний МИАН) возлагают на себя полную ответственность перед заемщиком за получение кредита и берут комиссионные только в случае положительного решения банковского кредитного комитета.

Решение о выдаче средств заемщику принимается на кредитном комитете, на котором, кстати, не вправе присутствовать ни риэлторы, ни ипотечные брокеры.

В компании МИЭЛЬ-Недвижимость клиент также получает услуги брокера по принципу все включено. Клиенты компании МИЭЛЬ-Недвижимость дополнительно не платят за ипотечные консультации услуги всех специалистов включены в стандартную стоимость комиссионных, поясняет директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова.

Кстати, размеры комиссионных варьируются на рынке самым причудливым образом. Иногда оплата брокерских услуг высчитывается в процентах от суммы кредита, но все чаще используется фиксированная ставка. Так, стоимость услуги брокеров в группе компаний МИАН равна $50 Но если человек покупает квартиру через ЗАО МИАН-агентство недвижимости, то эта сумма включается в размер комиссионных.

От каждого по возможностям, каждому по потребностям

Профессиональные ипотечные брокеры, как правило, предоставляют клиенту тот набор услуг, который он сочтет для себя необходимым. Так, в финансовом центре НОВА клиент за 4,5 тыс. руб. получает расширенную консультацию по подбору программы (называется банк, весь список документов, которые требуются для него, советы по заполнению и т. п.). Второй тип услуги стоит 15 тыс. руб. и предусматривает полное сопровождение для получения ипотечного кредита: от клиента требуется только предоставление всех необходимых личных документов, а дальше сотрудники центра возьмут на себя выполнение всех операций от заполнения необходимых документов до положительного решения кредитного комитета банка.

В корпорации БЕСТ-Недвижимость такой практики нет: комиссионные брокеру и риэлтору выплачиваются отдельно. Стоимость брокерских услуг составляет 15 тыс. руб., если кредит до $50 тыс., а если больше, то 0,7% суммы кредита плюс 6 тыс. руб. Зато в качестве бонуса заемщик может получить скидки по комиссии банка и по процентной ставке.

Около трех месяцев назад появился еще один вариант, позволяющий потребителю выбрать кредит. Компания CreditStar начала представлять на отечественном рынке полностью автоматизированную систему посреднических услуг. Благодаря автоматизации стоимость обработки заявления клиента для оператора не высока. Данное условие позволяет оператору окупать затраты и не брать деньги с клиентов физических лиц. Подбор предложений осуществляется бесплатно, а деньги, притом не очень большие, платят банки, поясняет С. Севрюгин. Комиссия составляет не больше $10 за целевого клиента.

В брокерской компании Мой дом сделали еще более узкую расфасовку услуг: стоимость простой консультации составляет сегодня 500 руб., частичное сопровождение сделки 2,5 тыс. руб., полное 17,5 тыс. руб. Расценки никак не зависят от стоимости приобретаемого жилья.

Тем не менее в Городском ипотечном банке планируют наладить системную работу по программе ипотечного брокерства. Это означает, что в рамках программы нашего банка организуется обучение специалистов, проводится тестирование тех, кто будет заниматься оказанием брокерских услуг, и главное это оформление четких договоров о взаимодействии с брокером, что позволит строить технологичную работу, поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. На сегодня банк работает с основными партнерами агентствами недвижимости, наиболее активные из которых вполне могут в ближайшее время стать ипотечными брокерами. Важное условие брокер, представляя продукт банка клиенту, должен доводить реальную и актуальную информацию до потребителя.

Вам кредит с посредником или без?

Большинство ипотечных банков работают по старинке напрямую с клиентами или через проверенных временем риэлторов. О возможностях брокеров говорят со сдержанным оптимизмом. Мол, было бы неплохо, да пока на рынке, кроме старых знакомых компаний, сотрудничать не с кем. Сейчас ипотечные брокеры ограничиваются тем, что обязуются приводить клиентов и знакомить их с ипотечными программами банка за определенную комиссию, тем самым не сильно отличаясь от сотрудников риэлторских агентств, рассуждает руководитель управления подготовки и обслуживания кредитов Национальной ипотечной компании Елена Филюкова. Думаю, что возможность аутсорсинга сбора документов, формирования кредитного досье и андеррайтинга заемщиков в будущем станет привлекательной для многих банков, реализующих программы кредитования на ипотечном рынке.

Другой вопрос, в какой степени помощь брокера необходима заемщику. Брокеры ссылаются на четыре основных причины, по которым клиенту лучше прибегнуть к их услугам, чем к самостоятельному поиску: экономия времени, гарантированное получение кредита, наиболее оптимальный выбор и комфорт.

Что греха таить выгоды банка при взаимодействии с брокером очевидны. Брокер за небольшую плату или безвозмездно дает ощутимую экономию ресурсов и времени. По словам С. Махоткина, в среднем на простую беседу с клиентом у брокера уходит около часа времени. Кроме консультационной стадии существует еще этап проверки кредитоспособности заемщика, достоверности предоставленных им сведений и т. п. Все эти хлопотные, ресурсоемкие дела берет на себя брокер.

Прост этот процесс только для домохозяек в силу наличия свободного времени, считает О. Лихачева. Поиск подходящей программы подразумевает сбор информации об ипотечных программах банков, которых на российском рынке представлено более 100, переговоры с кредитным менеджером и анализ собранных данных. Кроме того, предварительное одобрение банков не означает одобрения при рассмотрении полного пакета документов, поэтому непосредственные встречи с кредитными менеджерами многих банков обязательны. Пожалуй, немногие способны похвастаться таким количеством времени, которое достаточно для анализа всего рынка предложений ипотечных кредитов, при этом большинство обратившихся соглашается на условия первого же банка, давшего добро.

Разберемся по порядку. Первый фактор время, потраченное на поиск.

Опыт показывает, что, опираясь на четкие критерии, можно провести предварительный отбор банковских программ буквально за несколько часов. Таким образом, даже работающий человек способен пройти все стадии поиска и определиться с выбором за две три недели.

Но человек, обладающий навыками поиска в интернете и четко представляющий, что он хочет, в состоянии минимизировать эти затраты. Главное четко определить для себя цели получения ипотечного кредита, сумму первоначального взноса, расположение интересующего жилья. На основании этих параметров и следует начинать самостоятельный поиск, говорит Е. Филюкова.

Строго говоря, услугами ипотечных брокеров обычно пользуются люди, весьма далекие от финансовой сферы и слабо представляющие (или не желающие изучать) весь процесс покупки квартиры в кредит. Также к ипотечным брокерам часто обращаются люди, получившие отказ в одном из банков и не желающие повторять неприятный опыт, такого мнения придерживается член правления, начальник управления по работе с физлицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.

Сам процесс поиска не более мудреный, чем, например, покупка компьютера или телевизора. Та категория заемщиков, на которых рассчитана сегодня российская ипотека, в основном представители так называемого среднего класса. Их отличает наличие высшего образования и стабильного дохода. Трудно представить, чтобы человек из этой социальной группы не имел навыков поиска в интернете. Любой банк сегодня имеет сайт, где представлена информация об условиях кредитования. В сети можно найти ипотечный калькулятор, который позволяет приблизительно оценить свои возможности в качестве заемщика, ответы на самые распространенные вопросы по ипотеке и т. п. Кроме того, практически во всех банках предусмотрены бесплатные первичные консультации.

Практика показывает, что проблема несоответствия возможностей заемщика и его желаний не так актуальна, как раньше. В банках подтверждают, что сейчас процент отсева потенциальных заемщиков заметно сократился. Когда люди приходят в банк, то без кредита уходит всего несколько процентов, говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри, основной отсев идет на этапе телефонных консультаций. В Московском кредитном банке в ходе проверки кредитоспособности заемщиков отсеивается всего порядка 10% общего числа обратившихся.

Помощь брокера ускоряет процесс поиска, но никак не влияет на ускорение работы кредитного комитета. Что при самостоятельном обращении, что при обращении брокера он занимает не меньше двух недель. Другой аргумент, на который ссылаются брокеры, рекламирующие свои услуги, гарантированное получение кредита. Подбирая потенциальному заемщику кредит, мы гарантируем, во-первых, что этот кредит будет наиболее выгодным из тех, что подходят заемщику, а во-вторых, что клиент этот кредит обязательно получит, отмечает вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Владимир Лопатин.

Следующий момент, на который ссылаются брокеры, наилучший выбор. Человек недостаточно компетентный может выбрать не самую удачную программу из имеющихся на рынке. При обилии информации легко упустить из виду какие-либо нюансы. С этим не поспоришь. С другой стороны, при работе с брокером никто не даст стопроцентную гарантию его беспристрастности. Человеческий фактор, как известно, действует всегда и везде. Гарантии дать трудно. Если какому-то брокеру предложат более выгодные условия, то и поток клиентов в этот банк будет больше, признает С. Махоткин.

В настоящее время наблюдается повышение качества кредитных заявок граждан, комментирует статистику И. Жигунов. Все больше четкой информации в СМИ относительно вопросов ипотеки, что позволяет горожанам сориентироваться и сделать правильный выбор. Сегодня положительно рассматривается большая часть поданных заявлений с документами на кредит.

Опасение субъективности брокерского выбора высказывают и некоторые банки. Существует риск, что риэлторы, которые называют себя модным словом брокеры, в подборе кредитной программы будут рассматривать только те банки, с которыми удобнее работать и с которыми есть соглашение об уплате процентов от суммы кредита, не озадачиваясь финансовым интересом самого заемщика. Таким образом, создастся ситуация, когда брокеры ведут заемщика, говорит Е. Филюкова.

Особенно велик этот риск в компаниях, где комиссия брокера составляет определенный процент от сделки. Вольно или невольно это мотивирует брокера подталкивать клиента к большей сумме кредита, даже если ему и не нужно столько денег.

Словом, спорить о необходимости посредников на ипотечном рынке такое же неблагодарное занятие, как выбирать, что лучше для поездки по Москве в пределах Садового кольца метро или такси? Готов ли человек платить за небольшое ускорение и больший комфорт?

Так что единственным бесспорным аргументом за брокерские услуги является комфорт. Найдется немного людей, кого не раздражал бы сбор бумаг, походы по инстанциям, обзор статистики и т. п. А брокер обещает превратить нудную процедуру фактически в праздник.

Тем не менее, судя по росту популярности посреднических услуг, брокеризация рынка неизбежна. По словам С. Махоткина, спрос на брокерские услуги в корпорации увеличивается почти на 20% ежемесячно. Подобный взлет скорее всего обусловлен общим подъемом ипотеки. Даже далекие от экономики СМИ сегодня считают своим долгом писать про ипотеку, не проходит и недели, чтобы по телевизору кто-либо из VIP-персон не высказался по ее поводу. Массовая реклама постепенно нейтрализует подозрительность российского потребителя. Все большее число людей начинают проявлять хотя бы познавательный интерес к этой возможности так, на всякий случай.

Ипотека: много банков плюс брокеризация всей страны

Как признаются сами участники рынка, психология наших людей такова, что они не привыкли платить за информацию. Трудно представить, что могло бы изменить эту ситуацию в ближайшее время.

Полон или нет ипотечный комплект без брокеров судить об этом нам, вероятно, не придется. Брокеры удобны в первую очередь банкам, а так как правила игры на рынке диктуют кредиторы, а не заемщики, то брокерам быть. Уже появились банки, которые работают только брокерами-риэлторами, и это положительная динамика в развитии данной области, говорит С. Махоткин.

У нас на сайте размещен оригинальный программный продукт Ипотечный навигатор. Это электронная анкета, с помощью которой посетитель сайта может быстро диагностировать себя как потенциального заемщика. Так вот, ежедневно к этой анкете обращается в среднем пятьсот человек. Вот вам и перспективы. Интерес к ипотеке велик и стремителен. А без брокеров ипотека неполна, говорит В. Лопатин.

Новость о скорой продаже госпакета акций знаменитого ВВЦ вызвала у потенциальных "купцов", крупных риелторских компаний, миллион терзаний: за сколько продают и на каких условиях. Но для ажиотажа, как оказалось, не было серьезных оснований: ВВЦ не продается. Впрочем, на пустом месте слухи не возникают. Насколько вероятна возможность того, что знаменитый выставочный комплекс через какое-то время попадет к частным инвесторам?

На ипотечном рынке идет тот же процесс, который завершился на рынке недвижимости пять семь лет назад. Посредники, появившись как альтернатива для тех, кто себе может позволить, постепенно вытеснили саму возможность самостоятельной покупки. Сегодня при всем желании купить квартиру без риэлтора фактически невозможно. Вполне вероятно, что и с ипотечным кредитом лет через пять ситуация будет схожей. Обнадеживает лишь то, что с ростом конкуренции у потребителя всегда будет выбор оплатить полный набор посреднических услуг или воспользоваться бесплатной автоматизированной системой, а потом самостоятельно браться за гуж.

Правда, частные риелторы, которые положили на него глаз, радовались недолго. Минэкономразвития назвало это сообщение "технической ошибкой", пояснив, что о приватизации ВВЦ речи не идет. Хотя у федерального правительства для этого есть все шансы: сегодня оно владеет 70 процентами акций. Но есть и второй акционер - столичное правительство - у него 30 процентов.

Источником информации о том, что пакет акций ВВЦ уйдет с молотка, стал сайт Минэкономразвития России. Подробнее смотрите "РГ" за 20 июля. Среди прочих объектов, включенных в программу правительственной приватизации на ближайший год, там оказался и этот исторический выставочный комплекс.

Причем ни о какой продаже речи не было, утверждают в столичном департаменте имущества. - Сейчас идет подсчет и оценка имущества, которое оба акционера готовы вложить в уставной капитал общества. Москва планирует увеличить свою "долю" и тем самым влияние за счет приватизации помещений своих ГУПов на территории ВВЦ. Но при самых смелых подсчетах это даст ей не больше 40 процентов акций. И как раз спустя несколько дней после этой встречи прозвучала новость о продаже федерального пакета.

Интрига в том, что на последнем заседании совета директоров, которое прошло накануне появления сенсационной новости о продаже ВВЦ с молотка, Москва еще раз подтвердила свои серьезные намерения вложить деньги в развитие ВВЦ. Более того, правительство города уже выделило выставочному центру кредит на сумму в 1 миллиард 149 миллионов рублей.

В свою очередь в Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом так же уверены, что даже если федеральные власти продадут свои акции, то у нового акционера не будет шанса застроить ВВЦ, использовать земли по своему усмотрению, например, застроить элитными домами. Основной аргумент чиновников по управлению недвижимости один:

В Департаменте имущества города Москвы корреспонденту "РГ" сообщили, что это сообщение стало для них неожиданным, и что федеральный партнер о планах выставить свою долю на торги в 2006 году их не уведомлял. А о том, что с ВВЦ произошла "техническая ошибка" они узнали из СМИ.

Хорошая экология и самые современные на тот момент дома в самом начале 90-х годов прошлого века сделали этот район престижным. Но сегодня от прежней популярности Крылатского осталось мало: панельные серии домов, которыми застроен весь район, безнадежно устарели, высокая плотность застройки не позволяет возвести между домами даже небольшую панельную новостройку. Буквально через 10 лет после взлета, когда Крылатское считалось самым элитным московским районом, оно превратилось в типичный спальный район.

- У выставочного центра статус памятника архитектуры, - говорит пресс-секретарь Департамента имущества Москвы Наталья Быкова. - Даже если новые акционеры займут место федеральных, то они не смогут без согласия столичных властей превратить ВВЦ ни в жилой микрорайон, ни в офисный центр.
Изначально район Крылатское был градостроительным экспериментом. В 1980 году, в преддверии Московской олимпиады, здесь развернулось грандиозное жилищное строительство. Район идеально подходил для этих целей: на его территории никогда не было промышленных предприятий. У Крылатского есть, пожалуй, только один существенный минус большая плотность жилой застройки.

Граница района Крылатское проходит по оси Рублевского шоссе, далее по городской черте Москвы (внешняя граница Московской кольцевой автомобильной дороги, включая все транспортные развязки улиц и дорог), южной и юго-восточной границам Серебряноборского лесничества, оси р. Москвы, по ул. Крылатской до Рублевского шоссе. Крылатское вошло в состав Москвы в 1960 году как часть Кунцева, а в 1991 году получило статус отдельного района в составе Западного округа.

Только в Крылатском! 17-этажные хрущевки!

17-этажные типовые коробки, хрущевки нового поколения, предназначались для проживания спортсменов, вспоминает руководитель отделения Крылатское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Илиеску. Они возводились в довольно сжатые сроки. Это была настоящая строительная гонка дома росли с огромной скоростью.

Самый любопытный факт в биографии Крылатского: этот район, несмотря на удаленность от центра города, был популярен с момента своего рождения. Перед Олимпиадой 1980 года тут появились спортивные сооружения (в Татаровской пойме был построен Гребной канал, рядом крытый велотрек) и типовое жилье, в которое переселялись люди и с окраин, и из центра Москвы.

Например, в начале 1990-х годов, продав двухкомнатную квартиру в Крылатском, можно было приобрести хорошую трехкомнатную квартиру в одном из других престижных районов Москвы, рассказывает А. Илиеску. Спрос на недвижимость в районе был всегда неизменно высоким, что в свою очередь привело к возникновению новых элитных комплексов. До сих пор наиболее высоким спросом у покупателей пользуются квартиры в домах, расположенных на Осеннем бульваре и Крылатских холмах.

В начале 1980-х годов, после проведения Олимпийских игр, жилищное строительство в Крылатском приобрело еще более массовый характер. Одновременно с жилыми домами улучшенной планировки П-44, КОПЭ, П-3 строились магазины, поликлиники, детские сады, школы, спортивные площадки. Развитая инфраструктура, хорошие планировки, а также хорошая экология сразу сделали Крылатское одним из популярных районов Москвы.

Для покупателей квартир в Крылатском ключевыми моментами стали однородность застройки, наличие колоссального количества спортивных сооружений и прекрасно развитая инфраструктура по сравнению с уже построенными Беляевом или районом станции метро Юго-Западная, отмечает генеральный директор ЗАО МИАН-агентство недвижимости Нина Кузнецова.

Повлияло на популярность района и возросшее значение Рублевского направления: из-за близости к этой трассе Крылатское пользовалось повышенным спросом со стороны новых обеспеченных жителей Рублевки, многие из которых до сих пор продолжают жить в панельных монстрах 1980-х годов постройки.

Сейчас район продолжает развиваться строится дорогое жилье, магазины, рассчитанные на представителей среднего класса, торговые и развлекательные центры, офисные комплексы. К очевидным минусам района можно отнести, наверное, только высокую плотность жилой застройки, отмечает А. Илиеску, из-за этого постоянно возникают проблемы с парковкой, дворы и узкие улочки заставлены автомобилями.

Экология это плюс, а вот дороги это минус

Неоспоримое преимущество Крылатского перед другими районами заключается в том, что в нем никогда не было промышленной базы. Единственное располагавшееся тут предприятие птицефабрика было переведено в Подмосковье еще в период подготовки к Олимпийским играм. Крылатское считается экологически чистым районом Москвы: на его территории находится пять уникальных памятников природы, которые занимают около 300 га. Среди них Серебряноборское лесничество, ландшафтный заповедник Крылатские холмы, Татаровская пойма.

Почему вторичка дешевеет, когда новостройки дорожают?

При формировании рынка недвижимости Москвы стоимость жилья в Крылатском была достаточно высокой. Ценовая история района развивалась параллельно с развитием рынка недвижимости в Москве, отмечает Н. Кузнецова, общий рост цены на недвижимость повлиял и на увеличение стоимости жилья в районе. Сейчас однокомнатную квартиру в типовом доме на вторичном рынке можно приобрести по цене жилья бизнес-класса $2,4 2,5 тыс. за 1 кв. м; двух трехкомнатные квартиры стоят в среднем порядка $2,6 2,7 тыс. за 1 кв. м.

Недостатком является и проблема транспортной доступности района. Наиболее удобный путь из Крылатского в центр проходит, как это ни удивительно, через МКАД. Но в конце 2006 года завершат строительство крупной транспортной развязки при выезде на Новорижское шоссе. Жители района надеются, что это разгрузит все близлежащие магистрали.

В данный момент в Крылатском строится в основном жилье бизнес-класса и элитного сегмента, отмечает Н. Кузнецова, в районе построено и находится в стадии строительства несколько монолитных комплексов. Наиболее популярны районы, расположенные ближе к Гребному каналу. Стоимость квартир в этих домах составляет от $3 тыс. за 1 кв. м.

Но сегодняшняя ситуация с продажами квартир на вторичном рынке в Крылатском резко отличается от ситуации, сложившейся в других районах столицы. Дело в том, что предложение квартир резко превышает спрос, поэтому сроки экспозиции квартир в панельных домах Крылатского в два три раза превосходят показатели по квартирам в других районах. Поэтому средняя стоимость квартир в этом некогда славном московском районе скорее всего в ближайшее время не вырастет вместе со среднемосковской, а останется стабильной или даже немного снизится.



Главная --> Публикации