Главная --> Публикации --> Свои среди своих Как выбрать пиф по характеристикам фонда Недвижимость в израиле Коттеджи на истре снесут сами владельцы Фонд raven russia купил логистический терминал

В более чем 90% российских умных офисов работают АСУ систем жизнеобеспечения от компаний Siemens, JohnsonControls, Honeywell, TAC и Sauter.

Сегодня инвестор, выделяя средства на интеллектуальность квадратного метра, стремится решить несколько задач сразу. Повысив надежность и эффективность работы инженерных систем и обеспечив их безопасность, он рассчитывает создать комфортные условия для арендаторов и посетителей. И все это он хочет получить, сократив расходы на обслуживание и оптимизировав затраты на энергоресурсы. Ничего не скажешь сложная задача! Внедрение автоматизированных систем управления (АСУ) должно помочь в ее решении. Но так ли на самом деле?

Нередко заказчик весьма плохо представляет себе, по каким критериям необходимо оценивать качество продукта. Причина этого недостаток информации и нормативной базы. С другой стороны, играет роль недостаточный опыт, а порой и низкая квалификация исполнителей. Тем не менее, поскольку есть высококачественные кирпичи для построения интеллектуальных зданий, а именно исходные программно-технические компоненты от ведущих иностранных производителей, все-таки удается достичь вполне приемлемых проектов как по уровню автоматизации, так и по качеству.

Радует то обстоятельство, что уже и отечественные компании выходят на рынок технологий умный офис. Среди таких предприятий Московский завод тепловой автоматики (МЗТА), являющийся разработчиком и производителем программно-технического комплекса Контар. А поскольку разнообразие вариантов не так уж велико, функционально-технические характеристики, по большому счету, одинаково высоки и все оборудование одинаково дорого, то весь вопрос в проработанности проекта и его стоимости.

Для обеспечения же всего остального (комфортных условий, оптимизации энергопотребления, реальных сокращений расходов на эксплуатацию) необходимо максимально эффективно использовать ресурсы, которые в программно-технические средства заложил производитель. Например, для контроллеров систем автоматизации это использование алгоритмов регулирования, защитных блокировок и различных настроек, таких как экономайзеры, раздельные ночные и дневные режимы регулирования и управления. Для операторских станций полностью настроенные подсистемы, которые не только предоставляют операторам информацию об уже произошедших авариях, но и способны выдавать предварительные предупреждающие сообщения, например, о необходимости проведения очередного техобслуживания в связи.

Нужно констатировать, что в настоящее время построенные системы реализуют лишь базовые функции автоматизации и безопасности. И это дает возможность решить только две первые задачи: повысить надежность и добиться эффективности работы инженерных систем (что, в свою очередь, повышает безопасность здания в целом). Но здесь нет ни заслуги, ни вины проектировщиков. Просто технический уровень самих компонентов систем не позволяет опуститься ниже.

Кроме этого, в современных зданиях есть оборудование, состояние которого является критически важным для эксплуатации, хотя оно и не входит в состав автоматизируемых по умолчанию основных инженерных систем. Речь идет о вентиляции и охлаждении, снабжении теплом и водой. Анализ многих реализованных отечественных проектов показывает, что исполнение таких задач остается в стороне.

На SCADA-системах (Supervisory Control And Data Acquisition System система сбора информации и оперативного диспетчерского управления) должны быть настроены процессы архивации и сбора исторических данных об изменении различных параметров, чтобы на основе их анализа можно было принимать решение об изменении режима работы оборудования. Должны реализовываться не только алгоритмы управления для прямого поддержания тех или иных температурных режимов, но и энергосберегающие алгоритмы на основе автоматизированного учета энергоресурсов и календарных параметров.

Еще одно яркое подтверждение подход к исполнению центральных операторских станций. Современные SCADA-системы снабжены многочисленными функциями отображения параметров технологического процесса, регистрации и хранения аварийных сообщений, обработки и воспроизведения трендов. На практике же реализуются минимальные средства отображения и операторского управления на мнемосхемах. Алармовая подсистема, как правило, вообще не настраивается должным образом, исторические тренды не регистрируются, а об отчетах даже не слышали. При подобном, крайне примитивном, подходе к исполнению верхнего уровня эффект от внедрения всей системы в целом сводится к минимуму. Таким образом, существует крайне мало отечественных проектов полноценных интеллектуальных зданий.

В большом числе проектов не до конца реализованы функции автоматизации и обеспечения безопасности, а имеющееся дорогостоящее оборудование используется по минимуму. Бывает так: скажем, заказчик приобрел современный дорогой насос со встроенным частотным регулятором и интерфейсом подключения к системе автоматизации. На деле же он подключается как обыкновенный асинхронный двигатель с функцией всего лишь включить-выключить. Говорить об окупаемости оборудования здесь даже не приходится.

Дальше больше. Многие до сих пор уверены, что выгоднее поставить еще одного охранника, чем потратиться на современную систему безопасности. А расходы на зарплату очередного круглосуточного сменного техника службы эксплуатации в глазах некоторых заказчиков часто выглядят гораздо привлекательнее затрат на квалифицированное техническое решение.

В чем дело? Почему наши разработчики не спешат создавать действительно интеллектуальный продукт, ведь качественные программно-технические средства в наличии есть? На наш взгляд, причина в несоответствии между потенциальными возможностями современных систем автоматизации и безопасности, с одной стороны, и потребительским уровнем отечественного заказчика интеллектуального здания, с другой. Продавать золотые интеллектуальные метры научились. Теперь нужно суметь разглядеть, как это золото блестит и, главное, зачем оно. И действительно, россияне не избалованы комфортными условиями жилья и обитания, квартиры и дома не оборудованы современными климатическими и вентиляционными установками, поэтому мы имеем смутные представления о том, что такое действительно комфортная среда для жизни и работы. А вот вам пример из другой жизни: немецкие арендаторы сразу жалуются в службу эксплуатации на изменении температуры в пределах хотя бы двух градусов. К тому же стоимость энергоресурсов в России пока еще далека от обеспечения затрат на энергосберегающие технологии выгоднее потратить лишний киловатт, чем считать расходы и экономить.

Здесь, при меньшей по сравнению со столицей цене участка и, соответственно, большей его площади, можно построить комплекс, полностью отвечающий потребностям компании и специфике хранимого товара.

Таковы наши реалии. И они, увы, являются тормозом на пути создания действительно качественных проектов интеллектуальных зданий. Думается, что устранить подобные несоответствия может только время. Когда будет достигнут уровень экономического развития, при котором интеллектуальное здание станет не распространенным клише для продажи, а действительно актуальным продуктом.
Торговые и логистические компании давно оценили преимущества, которые дает собственный складской комплекс в Подмосковье.

Итак, желающих строить складские помещения достаточно. Но чтобы успешно справиться с задачей, нужно знать, какие подводные камни могут ждать на этом пути.

Тенденции складской застройки 2005 года очевидны. Поскольку в ближнем Подмосковье свободной земли осталось немного, а стоимость ее высока, строительство складов переместилось в зоны, находящиеся в 25 50 км от МКАД. То есть, в сущности, недалеко. Это свидетельствует о том, что Московская область остается оптимальным решением для компаний, нуждающихся в размещении складов, и территория столичного региона будет и в дальнейшем застраиваться.

Шаг 1: поиск земельного участка
Притом что площадок для коммерческой застройки в Подмосковье предостаточно, компании, ищущие землю под склад, сталкиваются с ее постоянным дефицитом. Ничего удивительного. Это связано с тем, что далеко не любая земля подходит для застройки. В земельном законодательстве четко прописано, на что имеет право компания (юридическое лицо), владеющая участком, и на что она прав не имеет. Уже здесь и начинаются проблемы.

Прежде всего, необходимо быть готовым к тому, что процедура покупки и оформления земли на юридическое лицо очень длительная. Как и в любое дело, требующее серьезной теоретической подготовки и практической хватки, покупку земель под склад (или некоторые этапы этого процесса) можно передать на аутсорсинг специализированным юридическим компаниям. Это сбережет силы, но не сэкономит время: увы, надо признать, что покупка и оформление земли под складскую застройку в любом случае может занять около года.

Фактически же ситуация такова: в Подмосковье в настоящее время ощущается дефицит участков, подходящих по назначению, благодаря необходимому правовому статусу, под складскую застройку. По закону, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя возводить никакие строения. И это приводит к тому, что земли с правильным правовым статусом стоят очень дорого.

Формально вопрос покупки земель регулируется Гражданским кодексом РФ и рядом нормативно-правовых актов. Земля под складскую застройку должна принадлежать к категории земель поселений и находиться в производственной территориальной зоне. Категория земель указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в строке объект права, говорит Михаил Гец, руководитель департамента складской недвижимости компании Blackwood.

Шаг 2: проверка связей
Перед покупкой земельного участка надо удостовериться, что его продавцом является истинный собственник. Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), которая покажет, кто является собственником, есть ли какие-то обременения или ограничения на земельный участок (аренда, аресты, залог, права третьих лиц). Также следует ознакомиться с документами, на основании которых это право собственности перешло к продавцу.

Самый распространенный выход из этой ситуации приобретение земель иного назначения с последующим их переводом в статус земель поселений или земель промышленного назначения. Однако перед приобретением любой земли необходимо осуществить ряд проверочных процедур.

Шаг 3: свободно конвертируемая земля
Целевое назначение приобретаемых земель сегодня, может быть, одна из основных препон на пути девелоперов современного складского бизнеса, признает Алексей Гришко, старший консультант отдела складской недвижимости John Lang LaSalle. Самый лакомый кусок это сельскохозяйственные угодья, которые девелоперы традиционно переводят в земли промышленного назначения. Однако с ноября 2004 г., после ряда постановлений администрации Московской области, этот путь становится все более сложным, хотя его и раньше нельзя было назвать простым. Сейчас процесс изменения целевого назначения земель может занять до 12 месяцев.

Но есть и более надежный вариант проверки юридической чистоты участка нужно заказать экспертизу по независимой оценке правового состояния земли, так называемую процедуру legal due diligence. Это позволит получить наиболее полную информацию об объекте, установить ценность земельного участка, минимизирует возможные риски и предоставит информацию для окончательного решения по совершению сделки.

Впрочем, надо признать, что сейчас в Подмосковье нескупленных сельскохозяйственных земель практически не осталось. Спрос на них остается высоким, значительную часть земель приобретают крупные ресурсные компании, которые заинтересованы в покупке больших объемов. Поэтому спрос на сельскохозяйственные земли формируется не на открытом рынке.

Кто занимается переводом земель из одной категории в другую, зависит от того, в чьей собственности находится участок. Если земля находится в федеральной собственности или в собственности субъектов Российской Федерации, а также если сельскохозяйственные земли находятся в муниципальной собственности они переводятся в иное целевое назначение органами исполнительной власти субъектов РФ. Когда же необходимо изменить статус несельскохозяйственных земель, находящихся в муниципальной собственности, то этим занимаются органы местного самоуправления. Органы исполнительной власти субъектов РФ работают с землями, находящимися в частной собственности. Кроме того, переводом земель занимаются специализирующиеся на этом юридические компании.

Бесспорно, покупка земель в Подмосковье под складскую застройку удовольствие дорогостоящее и продолжительное. Но у компаний, нуждающихся в хранилище, другого выбора нет. Тем более что размещение складов в пригородах мегаполисов это решение, которого придерживается большинство европейских стран.

Шаг 4: моя земля мое богатство
Несколько лет назад самой распространенной схемой получения земли было ее приобретение практически за бесценок, но без оформления прав собственности. Впоследствии порядок получения земель ужесточился и стало возможным ее оформление в собственность на юридическое лицо. Однако сейчас большинство предлагаемых на рынке промышленных площадок выставляется на продажу с непереоформленным правом постоянного бессрочного пользования на землю. Это заставляет компании применять серые схемы для отчуждения таких территорий. Поэтому на сегодняшний день процедура оформления земельных участков промышленного назначения не является прозрачной.

В России действует несколько банков, специализирующихся на ипотеке и создававшихся непосредственно для этого, Городской ипотечный банк, Дельтакредит и Московское ипотечное агентство. Однако банки, развивающие ипотеку как одно из многих направлений бизнеса, до сих пор не рассматривали возможность реорганизации этого направления в отдельный бизнес. И вот вчера первый зампред Национального резервного банка (НРБ) Аркадий Колодкин заявил Ъ, что банк собирается преобразовать принадлежащую ему Национальную ипотечную компанию в самостоятельный ипотечный банк.

Вчера Национальный резервный банк заявил Ъ, что планирует преобразовать свой ипотечный проект Национальная ипотечная компания (НИКОМ) в специализированный ипотечный банк. Это первый в России случай, когда банк выделяет свое ипотечное подразделение в самостоятельный дочерний банк.

В последнее время стала модной идея выделить какое-либо направление банковской деятельности в самостоятельный бизнес. Например, ВИП-банк и Юниаструмбанк недавно заявили о выводе своих систем денежных переводов в самостоятельные кредитные организации (см. Ъ от 6 и 20 октября). По мнению председателя правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, создание отдельного специализированного банка самый эффективный способ развития ипотечного кредитования, если ставить условие прибыльности этого бизнеса.

НИКОМ занимается поиском заемщиков, собирает заявки и помогает клиентам оформить документы, необходимые для получения ипотечного кредита. А сами кредиты клиентам выдает НРБ. Теперь же решено превратить НИКОМ в полноценный ипотечный банк. По словам господина Колодкина, в этот проект акционеры НРБ готовы инвестировать до $60 млн. Сегодня объем выданных ипотечных кредитов достиг $42 млн. Это позволяет перейти ко второй части развития ипотечного проекта НРБ созданию ипотечного банка, пояснил он вчера Ъ. Если мы поймем, что новому банку не нужно привлекать и обслуживать счета физических лиц и, соответственно, вступать в ССВ, будет создана небанковская кредитная организация. Открытие счетов для заемщиков в этом случае будет происходить через НРБ. Если же акционеры решат создавать банк, то необходимо будет стать участником системы страхования вкладов.


Вчера Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) объявила об утверждении ряда документов, регулирующих выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг. Эти документы вызвали неоднозначную реакцию участников рынка. Банкиры ожидают расширения своих возможностей на рынке заимствований, а в АИЖК обеспокоены снижением качества ипотечных ценных бумаг.

Хотя любая специализация имеет свои плюсы и минусы, отмечает старший вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков, в рамках банковской группы с единым центром управления финансами такая специализация бизнеса может быть вполне продуктивной. У нас в банке подобная идея образования ипотечного банка не рассматривалась, однако внутри банка 'Внешторгбанк Розничные услуги' существуют специализированные центры ипотечного кредитования тоже своего рода реализация идеи специализации этого направления.

В Положении... определены требования к документам, которые спецдепозитарий обязан принимать и хранить, правила учета и хранения имущества, составляющего ипотечное покрытие, требования, соблюдение которых обязан контролировать спецдепозитарий, а также процедура замены спецдепозитария. Правила ведения реестра ипотечного покрытия определяют регламенты спецдепозитария по ведению таких реестров. Как пояснил заместитель начальника управления эмиссионных ценных бумаг ФСФР Павел Филимошин, спецдепозитарии ипотечного покрытия это те же депозитарии, которые имеют две лицензии: общую на ведение депозитарной деятельности и специализированную в качестве спецдепозитария инвестиционных фондов и НПФ. Никаких специальных требований по собственному капиталу к ним не предъявляется. Такие спецдепозитарии должны будут лишь зарегистрировать в ФСФР соответствующий регламент работы. Стандарты эмиссии... дополняются новым подразделом, касающимся выпуска ИЦБ. В нем определяются требования, предъявляемые к эмитентам и эмиссиям облигаций с ипотечным покрытием и т. п.

Вчера ФСФР объявила об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия. Одновременно были утверждены изменения в Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, касающиеся выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Таким образом, спустя два года после принятия закона Об ипотечных ценных бумагах (см. Ъ от 15 октября 2003 года) появились нормативные акты, регулирующие выпуск и обращение этих бумаг.

При этом в новых стандартах эмиссии и в правилах ведения реестра содержится право (а не обязанность) эмитента включать денежные средства от погашения ипотечных кредитов в состав ипотечного покрытия. Между тем закон напрямую включает денежные средства в ипотечное покрытие.

Участники будущего рынка ИЦБ позитивно отреагировали на появление нормативных документов, хотя и отмечали их явную задержку. По мнению первого зампредправления Городского ипотечного банка Владимира Гасяка, удивительно, что эти нормативные акты были выпущены только через два года после принятия закона. Но уже сейчас можно задуматься о выпуске таких бумаг. По мнению начальника управления ипотечного кредитования Росбанка Яниса Канестри, эти документы закладывают фундамент инфраструктуры полноценного рынка секьюритизации ипотечных кредитов. А создание такого рынка послужит толчком для развития рынка ипотеки и возможного снижения ставок по ипотечным кредитам. По мнению заместителя гендиректора АИЖК Дмитрия Глазунова, сейчас заполняется правовой вакуум и создается реальная возможность для начала выпуска ИЦБ. Чтобы окончательно сформировать законодательное поле, осталось еще принять поправки в закон об ИЦБ.

Принципиально иного мнения придерживаются в АИЖК. По словам Дмитрия Глазунова, в результате принятия этих актов меняется сама концепция ИЦБ, заложенная в законе. Если первоначально ИЦБ должны были быть по определению надежными бумагами и это позволяло использовать их для инвестирования пенсионных средств, то теперь надежность этих бумаг будет колебаться в достаточно широких пределах.
В ближайшие дни эти документы будут направлены для регистрации в Минюст. Они вступят в силу через десять дней с момента опубликования, то есть не раньше новогодних праздников.

Выпуском ипотечных ценных бумаг предполагают активно заниматься банки, пояснил позицию ФСФР Павел Филимошин. Естественно, деятельность, связанная с ипотечным кредитованием, не является для них исключительной. И они имеют возможность погашать обязательства по ипотечным бумагам из других источников. В этой связи закрепление обязанности по включению денежных средств в состав ипотечного покрытия, в результате которого деньги фактически перестают приносить доход, представляется нецелесообразным. По мнению Владимира Гасяка, этими постановлениями ФСФР дала возможность эмитенту повышать рейтинг своих бумаг путем исключением денежных средств из ипотечного покрытия.



Главная --> Публикации