Главная --> Публикации --> Рай по сходной цене Лужков возвращает москве дошкольные учреждения Проспект в лесах В филях-давыдкове построят один из крупнейших жилых районов в столице Ведомство олега вьюгина присмотрит за застройщиками

Московский насосный завод (МНЗ) создан в 1934 году на базе мастерских Мосэнерго.

Рядом со станцией метро Курская, на месте выведенного производства Московского насосного завода (МНЗ), будет построен офисный центр класса А. Объем инвестиций в проект составит не менее $50 млн, а его соинвесторами выступают сам завод и брокерская компания Индекс-ХХ, на рынке недвижимости известная своим проектом Венский дом на Плющихе. Поскольку ни о каком элитном жилье в этом районе и речи быть не может, партнеры строят офисный центр. Для МНЗ этот проект пришелся более чем кстати, поскольку полгода назад завод в России построил крупнейший производитель насосов в мире компания Grundfos. Теперь МНЗ будет получать доходы независимо от того, как пойдет его основной бизнес.

Общая площадь комплекса с подземным паркингом на 360 машино-мест на месте выведенного производства МНЗ составит 35 тыс. кв. м. В Индекс-ХХ отказались раскрывать детали проекта, сославшись на то, что говорить о нем пока рано.

Еще в 1999 году завод был внесен в перечень предприятий, подлежащих перебазированию из исторического центра Москвы. В скором времени на месте бывшего завода, расположенного на Верхней Сыромятнической улице, МНЗ планирует приступить к строительству офисного комплекса класса А. Соивестором строительства бизнес-центра на Верхней Сыромятнической выступит брокерская компания Индекс-ХХ, реализовавшая успешный проект в сегменте элитного жилья - Венский дом на Плющихе.

Эксперты прогнозируют успешность совместного проекта МНЗ и компании ИндексХХ, отмечая, что новый комплекс будет расположен в формирующейся деловой зоне Курская. Среди плюсов местоположения директор департамента офисной недвижимости Becar. Commercial Property Андрей Киликеев выделяет удобную транспортную доступность: близость к Садовому кольцу и станциям метро Чкаловская и Курская. К минусам проекта директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев относит соседство с Курским вокзалом, которое может смутить некоторых арендаторов. Его мнение разделяет и Андрей Киликеев, добавляя, что у комплекса МНЗ уже есть серьезные конкуренты, к примеру Citydell на Земляном валу(93 тыс. кв. м.).

Как рассказали Бизнесу в управе Басманного района, в настоящий момент департаментом науки и промышленной политики города Москвы подготовлен проект распорядительного документа О реорганизации производственной территории Московского насосного завода и строительстве на освобождаемой территории офисно-делового и торгового комплекса с подземной автостоянкой. Документ проходит согласования. Также выпускается акт разрешенного использования. У МНЗ еще не утверждено экономическое обоснование проекта, поэтому пока говорить о распределении долей между заводом и соинвестором преждевременно,- уточнили в управе.

Арендные ставки в будущем офисном комплексе составят около $580-620 за квадратный метр. Стоимость продажи подобных объектов зависит от этапов строительства: на начальном - около $2300 за кв. м., на финальных этапах строительства- $3300-3400,- отмечает эксперт.

По оценке старшего аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, объем известий в строительство бизнесцентра составит не менее $50- 60 млн. С ней соглашается и специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури, добавляя, что срок окупаемости проекта - около шести лет.

Надо отметить, что рынок зарубежной недвижимости предлагает как природные, так и искусственно созданные острова. На сегодняшний день, отмечает РБК, главный бутик искусственных островов находится в Арабских Эмиратах. Именно они выставили на продажу 300 насыпных островов в Персидском заливе. По некоторым оценкам, стоимость всего проекта под названием Острова мира, более 3 миллиардов долларов.

Ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева объясняет, что, когда предприятие предоставляет инвестору земельный участок под строительство, вероятно, что по окончании реализации проекта оно будет получать процент от прибыли, соизмеримый со стоимостью земли. Илья Шершнев добавляет, что обычно девелоперы предпочитают держать все под контролем и не иметь в чистом виде соинвестора.
По мнению специалистов рынка зарубежной недвижимости, мечта о райском уголке может стать реальностью, причем осуществить ее гораздо легче, чем это принято думать. Эксперты отмечают, что цены на острова весьма сопоставимы с ценами на жилье и колеблются в диапазоне от нескольких десятков тысяч до нескольких десятков миллионов долларов. В частности, как отмечает РосБизнесКонсалтинг, на маленький, неразработанный остров в Хорватии можно потратить около 30 тысяч долларов. Более же дорогие из тех, что выставлены на продажу, находятся в Карибском бассейне и стоят порядка 10 миллионов долларов. Кстати, многих островов вовсе нет ни на одной карте мира, к тому же некоторая часть из них еще и необитаема. Причем, что интересно, на других островах до сих пор проживают племена аборигенов.

Что касается спроса на острова среди российских граждан, то, по данным РБК, большей популярностью пользуются объекты в Европе. Освоение же островов, таких, как в Карибском бассейне, у них еще впереди, они достаточно редко интересуются такими островами. Так, в одной туристической компании отмечают, что наши соотечественники пока не такие экстремалы в области покупки острова. Правда, это связано еще и с тем, что многие состоятельные граждане уже владеют жилым объектом на большой земле в Европе и хотят иметь возможность в любой момент добраться до острова на своей личной яхте, - считают в туркомпании.

На экзотическом рынке островов ценовой разброс весьма заметный. Основными факторами, которые влияют на формирование стоимости острова, являются его размеры, расположение, климат, наличие воды и электричества. Впрочем, наибольшей популярностью на мировом рынке островов пользуются объекты, расположенные в Карибском бассейне и Тихом океане, цена на них достигает 1 миллиона долларов и выше. Кроме того, как отмечают специалисты, неплохой спрос на эксклюзивные объекты у побережья Франции и Италии. На самом деле, наиболее демократичные по цене варианты можно найти у южного берега Ирландии, в Хорватии, а также в штатах Мэн и Массачусетс в Америке и Канаде.

На сегодняшний день, уверяют риэлтеры, процедура приобретения острова во всех государствах не сложнее, чем любая другая сделка о покупке недвижимости, но часто рекомендуют сначала взять остров в аренду. Стоить это будет гораздо дешевле, а времени проверить, созданы вы для островной жизни или нет, хватит.

Между тем очень важным фактором при выборе острова является степень его развития. Обычно, дикий остров стоит дешевле, чем имеющий застройку, правда, в конечном итоге вы сэкономите время и деньги, покупая остров с уже существующим домом. В любом случае, нужно оценивать не только заявленную стоимость острова, но и возможные вложения в него в будущем. Кстати, затраты на содержание острова могут превысить все мыслимые представления покупателя. К примеру обслуживание острова обходится в несколько десятков тысяч долларов ежемесячно. Даже если человек будет пользоваться им один раз в год, поддержание его в надлежащем виде не отменяет этих затрат. Кроме того, собственник острова в полном ответе за его экологическую обстановку и микроклимат и должен неукоснительно соблюдать правила страны по охране купленного объекта, отмечают в РБК.

Первой розничной сетью, сумевшей открыть магазин на подмосковной Рублевке - трассе, считающейся наиболее престижным местом проживания политической и деловой элиты, - станет "Перекресток". Как стало известно "Ведомостям", недавно сеть стала якорным арендатором торгового центра на 16-м км Рублево-Успенского шоссе, в котором раньше планировал работать ее главный конкурент - "Седьмой континент".



Эксперты считают появление элитного супермаркета на Рублевке логичным. "Сетевых супермаркетов за городом нет, но при этом, по нашим оценкам, здесь средний доход (учитывая детей, стариков и т. д. ) в три раза выше, чем в среднем по Москве", - говорит управляющий партнер консалтинговой компании SMT Development Сергей Маринин.

Торговый центр, в который въедет "Перекресток", находится в черте поселка Горки-2 (ближайшие соседи - престижные поселки Барвиха, Жуковка, Николина Гора и др. ). По словам гендиректора "Перекрестка" Александра Косьяненко, открытие магазина запланировано на август. Торговая площадь магазина составит 1000 кв. м. "Это будет супермаркет высокого класса, таких у "Перекрестка" еще не было", - говорит Косьяненко. Директором магазина назначен один из самых известных менеджеров "Перекрестка" - Владимир Лищук, ранее руководивший "Перекрестком" в московском районе Крылатское. В "Перекрестке" назначение Лищука объяснили его широкими знакомствами в среде деятелей шоу-бизнеса и политики - ведь клиентура нового магазина будет состоять в немалой степени из них. Лищук известен не только как торговец, но и как сценарист: в прошлом году по телевидению были показаны две пилотные серии телесериала "Хозяин Империи", одним из создателей которого был директор "Перекрестка" в Крылатском (серии снимались именно в этом магазине).

Однако предпочтение все же было отдано "Перекрестку". Представитель "Семерки" утверждает, что его компания сама вышла из переговоров. "Владельцы центра запросили слишком высокую цену. А раз для нас этот проект был первым, где мы арендовали бы площади, мы хотели снизить риски и добивались минимальной цены", - говорит он. По оценкам старшего аналитика Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, "Перекресток" интересуется только теми объектами, ставка аренды в которых не выше $150 - 200 за 1 кв. м в год. Александр Косьяненко не стал комментировать условия аренды. С представителями "Лэнд энд хаус" вчера связаться не удалось.

Интерес ритейлоров к этому участку Подмосковья подтверждает и тот факт, что за право торговать в Горках-2 боролся главный конкурент "Перекрестка" - "Седьмой континент". Гендиректор ОАО "Столичные гастрономы" (держатель имущества сети "Седьмой континент") Владимир Карнаухов еще год назад озвучил планы по открытию на Рублево-Успенском шоссе магазина de luxe. Вчера в "Семерке" не стали комментировать проигрыш "Перекрестку". Однако один из менеджеров "Седьмого континента" подтвердил "Ведомостям", что сеть действительно вела переговоры с владельцем торгового центра, ООО "Лэнд энд хаус". Более того, "Семерка" была заинтересована в магазине на Рублевке настолько, что пошла на беспрецедентный шаг - согласилась арендовать магазин в Горках-2 (сейчас все универсамы "Седьмого континента" находятся в собственности компании) , говорит менеджер.

Конкуренты считают, что в любом случае "Перекресток" вряд ли прогадает. "У любого магазина три слагаемых успеха: место, место и место. Рублевка - место неплохое. Ее обитатели денег не считают. В Горках-2 средний чек может быть выше, чем, скажем, в Отрадном, в 3 - 4 раза - до $35 - 40 и выше", - говорит Владимир Садовин, директор по маркетингу сети "Азбука вкуса".
Современный словарь недвижимости содержит словосочетания умный дом и интеллектуальное здание. Что они обозначают? Эти понятия (smart building, intelligent building) пришли из английского языка. И сейчас в русском языке одновременно живут оба варианта перевода: и умный дом, и интеллектуальное здание.

Обитатели поселков Рублевского шоссе располагают возможностью делать покупки в "Седьмом континенте": магазин этой сети есть в торговом центре "Рублевский" неподалеку от шоссе, но в черте Москвы. Однако и "Перекресток" намерен усилить позиции в городской части Рублевки. По словам Косьяненко, в июне сеть откроет на пересечении Рублевского шоссе с Кутузовским проспектом супермаркет площадью 2500 кв. м.

Концепция интеллектуального здания предполагает наличие системы управления (building management system BMS), которая объединяет в единое информационное пространство все инженерные системы. А в современных зданиях класса А и В насчитывается более 20 различных систем электричество, водоснабжение, теплоснабжение, вентиляция, кондиционирование, освещение и др. Благодаря этому всем можно управлять с единого пульта. Туда же поступает информация о неполадках. Так как функционирование инженерных систем автоматизируется, управляющей компании требуется меньше персонала, и это ведет к снижению затрат. Системы здания можно программировать на определенный режим работы в зависимости от времени суток, погодных условий, количества сотрудников в помещении и других факторов. Существует возможность принудительного отключения освещения в ночное время, изменение режима кондиционирования, температурного режима в зависимости от времени суток и многое другое. Благодаря этому можно существенно экономить на энергоресурсах.

Что есть что?

На рынке уже появилась тенденция разграничивать эти понятия в зависимости от типа недвижимости. Так, термин интеллектуальное здание чаще применяется к коммерческой недвижимости, а умный дом к жилой. Такая определенность, на наш взгляд, упрощает взаимодействие участников рынка. Кроме того, существует понятие hi-tech офис, которое тоже нужно отделить от интеллектуального здания. Скажем, в бизнес-центре Hi-Tech House (на Большой Академической улице) предоставляются широкие возможности по хранению, обработке и передаче информации, там создана усиленная телекоммуникационная инфраструктура. Это нужно, например, IT-компаниям. Основной же части компаний вполне хватает стандартных возможностей телекоммуникаций.

Что почем?

Интеллектуальное здание помогает минимизировать затраты и сделать пребывание в помещении более комфортным. В принципе по-настоящему эффективную систему интеллектуального здания можно создать только на этапе проектирования, так как должна быть предусмотрена прокладка всех нужных коммуникаций. Если их учесть при строительстве, то продуктивность системы будет максимальной. Кроме того, существуют материалы и методы строительства, которые позволяют уменьшить отдачу тепла в окружающее пространство. Так достигается экономия на отоплении помещений.

Интеллектуальное здание позволяет контролировать состав воздуха, подаваемого в помещения, и тем самым отслеживать наличие вредных для здоровья частиц. Кроме того, девелоперу необходимо задумываться об экологичности используемых в строительстве материалов. На Западе концепция интеллектуального здания развивается параллельно с идеей экологической безопасности, как для его обитателей, так и для окружающего пространства. Там даже существует такое понятие, как синдромом больного здания. Так говорят, когда материалы, из которых оно построено, и неправильная работа инженерных систем негативно влияют на здоровье людей. В США, например, таких зданий, по мнению специалистов, насчитывается до 30%. Данные по России отсутствуют.

Пожалуй, концепция интеллектуального здания не строго определенный набор характеристик инженерии, а скорее, новый взгляд на технические возможности эксплуатации. Здесь подразумевается постоянное развитие и совершенствование технологий. И хотя коммуникации интеллектуального здания оптимально учитывать еще на этапе проектирования, за время строительства неизбежно появятся улучшенные варианты или вообще революционно новые идеи. Поэтому система интеллектуального здания должна быть максимально гибкой, чтобы ее можно было расширить и добавить новые элементы.

Затраты на установку интеллектуальных систем составляют до 50% от всей стоимости строительства, а окупаются они в среднем за пять-семь лет. Поэтому от собственника требуется видение перспективы. Высокие затраты на интеллектуальные системы при строительстве приведут к экономии в долгосрочном плане в виде удобства пользования, повышения рыночной стоимости здания, снижения затрат на энергоресурсы и эксплуатацию.

Есть и другая сторона медали. К сожалению, арендаторы, а часто и сами собственники, мало информированы о возможностях систем интеллектуального здания. Случается, что владелец может назвать так свое здание только из-за наличия одного автоматизированного элемента. Чтобы предложения на рынке были адекватны, необходимо время, пока понятие не примет общий для всех участников рынка смысл.

Компании, выбирающие для себя офис класса А, подразумевают, что им будет обеспечен высокий уровень комфорта и безопасности. Другое дело, если бизнес-центр (скажем, класса В) ориентирован на компании малого и среднего бизнеса, для которых величина арендной платы более важна, чем высокотехнологичные функции здания. Предприниматель трижды задумается, прежде чем платить высокую арендную ставку за предоставляемые ему интеллектуальные технологии, просто потому что они ему не нужны. В этом случае девелоперу или владельцу бизнес-центра действительно не стоит закладывать в проект интеллектуальные системы.

Стоит отметить, что интеллектуальные технологии востребованы не только в коммерческой и жилой недвижимости, но и, например, в аэропортах, на вокзалах, в медицинских учреждениях, благодаря возможности обеспечить четкую, слаженную и бесперебойную работу всей автоматики и коммуникаций.

Интеллектуальные технологии позволяют более бережно эксплуатировать здание, продлевая его жизненный цикл. Также они значительно снижают возможность морального устаревания бизнес-центра и повышают его инвестиционную стоимость.

Рост российской экономики будет стимулировать приход новых компаний, расширение уже действующих, и, как следствие, увеличение объема офисных площадей и появление новых бизнес-центров с интеллектуальными системами. А поскольку технологии интеллектуального здания уже стали обязательными для класса А, и они получают все большее распространение в классе В, продолжающем сейчас активно развиваться, то и рынок интеллектуальных зданий будет расти.

Что будет?

На Западе энергосберегающая функция интеллектуальных технологий является едва ли не основной. Так что и у нас преимущества интеллектуального здания станут особенно очевидными, когда российские цены на энергоносители достигнут мирового уровня.



Главная --> Публикации