Главная --> Публикации --> К горбушке пристроят бизнес-центр и гостиницу Свои среди своих Как выбрать пиф по характеристикам фонда Недвижимость в израиле Коттеджи на истре снесут сами владельцы

Начинаясь от площади Тверской Заставы, Ленинградский проспект в районе ул. Балтийской плавно переходит в Ленинградское шоссе, которое становится его продолжением и ведет в Международный аэропорт “Шереметьево”. Другими словами, Ленинградка — это северные ворота столицы.

Ленинградский проспект всегда считался одним из престижных направлений cевера Москвы. Как торговый коридор он сложился еще в советские времена. А в последние годы застраивается новыми объектами коммерческой недвижимости. Часть столичных девелоперов стремится на Ленинградку, веря в ее потенциал. Но некоторые считают, что как торговый коридор Ленинградка себя исчерпала. Однако объем проектов, заявленных игроками на ближайшие годы, велик. Если устранить все минусы, присущие Ленинградке, у нее действительно откроется второе дыхание.

Северные ворота Москвы

Зоны делового назначения отмечены в градостроительном плане развития САО и в проектах планировки его территорий. После традиционного центра города, Замоскворечья и ММДЦ “Москва-Сити” Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе, включая берег Химкинского водохранилища, станут зоной, которая будет застроена новыми офисными центрами и бизнес-парками международного класса. Некоторые из этих проектов будут носить смешанный характер, торгово-офисный и многофункциональный. Кроме того, продолжающее проспект Ленинградское шоссе и зону Химкинского водохранилища власти города собираются развивать как общественную и рекреационную территорию.

Это, конечно, не улица Тверская, не Новый Арбат и не Кузнецкий Мост, где ставки аренды $4000-5000 за 1 кв. м торговой площади — обычное явление, по данным консалтинговых компаний. Ленинградка находится в ценовом поле $1200 за 1 кв. м в год (максимальная ставка), что приближает ее по ценам аренды к

Ленинградский проспект — один из четырех московских торговых коридоров-проспектов. Он находится на территории Северного округа Москвы, почти на ее окраине. Его протяженность от ст. м. “Белорусская” до ст. м. “Войковская” составляет 5,5 км.

Крупные торговые объекты на проспекте тяготеют в основном к станциям метро, отмечает Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Jones Lang LaSalle (JLL). По ее словам, менее насыщенная торговыми помещениями часть коридора находится между ст. м. “Белорусская” и “Динамо”.

Садовому кольцу, Ленинскому проспекту, пр-ту Мира. Некоторые эксперты отмечают неравномерное расположение торговых помещений в границах этого торгового коридора, если сравнивать с теми же Ленинским или Комсомольским проспектами. Встречаются отдельные участки, на которых торговые помещения отсутствуют или представлены единичными магазинами, говорит аналитик по торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. Однако Ленинградский проспект — это торговый коридор, с которым игроки рынка считаются и включают его в свои аналитические обзоры.

Визуально изменения в градостроительном облике Ленинградского проспекта происходят медленно, но проекты, которые сформируют его очертания в будущем, уже занесены в базы данных Москомархитектуры и Департамента градостроительной политики. Судя по их количеству и назначению, строительный и коммерческий потенциал у Ленинградки есть.

Пока немного на проспекте и действующих крупных торговых центров (ТЦ). Девелоперы говорят, что мало площадок для строительства. Однако на картах, изданных участниками рынка, отмечено немало участков, которые уже застолбили под проекты, и скоро на их месте появятся реальные здания.

Там, где вырастают офисы

Конкурентное преимущество Ленинградского проспекта перед многими другими коридорами в том, что через него проходит путь в Международный аэропорт “Шереметьево”. Потому проспект никогда не был лишен посетителей — как пешеходов, так и автомобилистов, чьи машины уже заполонили трассу до предела.

Например, Юлия Никуличева считает, что количество заявленных игроками проектов сформирует здесь новый деловой район. Сотрудники этих новых офисов могут стать потенциальными посетителями магазинов и торговых центров, после местных жителей, которые составляют здесь основную часть потребителей

Как торговая зона Ленинградка продолжила развиваться после перехода страны на рыночную экономику в начале 1990-х гг. Сейчас у Ленинградки открывается второе дыхание: здесь начинает формироваться новая деловая зона Москвы — зона офисов и бизнес-центров, сообщил недавно на одной из деловых презентаций Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR). Это подтверждают и другие участники рынка.

Вдоль всего Ленинградского проспекта, а также шоссе расположились площадки, на которых уже началось или вот-вот начнется офисное строительство. Только на отрезке от метро “Белорусская” до метро “Войковская” должно появиться примерно шесть новых бизнес-центров, среди которых есть объекты компании Capital Group (на ул. Лесной и “Сокол-Центр” на Ленинградском проспекте, 74А) и новые бизнес-парки, такие как “Слава” на месте Второго часового завода (проект компании “Стольный град” и банка “Глобэкс”), Siemens Business Park (развивает “Система-Галс”) на Ленинградском проспекте, 39.

и проезжающих по Ленинградке покупателей, посещающих проспект днем.

Не изменяя торговле

На аналогичной карте торговых объектов вдоль всего Ленинградского путепровода также отмечены участки будущих торговых центров.

открыла в 2002 г. Capital Group (12 000 кв. м). “Рамстор” на Ленинградском шоссе, “Рамстор Сити” на МКАД — на выезде из города. В Химках покупателей встречает самый большой ТЦ Москвы — “Мега-2” (230 000 кв. м).

Если ехать из центра города по Ленинградскому проспекту и дальше, по Ленинградскому шоссе, на отдельных отрезках до самых Химок будут встречаться подтверждения высокого торгового статуса этого направления — ТЦ нового формата или гипермаркеты. Например, галерея “Аэропорт” общей площадью 12 062 кв. м рядом с одноименной станцией метро, построенная в 2003 г. холдингом “Гарант-Инвест”. У холдинга несколько проектов торговых центров в разных точках города. ТЦ “Палладиум” на 25 000 кв. м (Ленинградский проспект, 37) был открыт в 2001 г., заказчиком строительства выступил “Союзавиацентр”, ТЦ “Старт” (дом 37Б) общей площадью 4500 кв. м, который начал работать в 2003 г. (заказчик — “Спектрум-проект”). “Метромаркет” у метро “Сокол” построила и

Дальше, по около метро “Динамо”, реализуется проект торговой галереи “Динамо”, по данным JLL. По информации Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН), первоначальная концепция предусматривает, что здание будет трехэтажным, общей площадью 4200 кв. м, с автостоянкой на 83 машино-места. Заказчиками и инвесторами проекта выступают компании “Шевалье” и “Простаринжиниринг”, а подрядчиками — “Главболгарстрой” и “Экопроект”. Проект находится на стадии планирования.

В ближайшие годы в этом коридоре появится еще несколько крупных торговых объектов. На площади Тверской Заставы компанией “Стройинком-К” (входит в Leviev Group) будет построен многофункциональный подземный комплекс, в котором примерно 40 000 кв. м площадей отведут под торговлю.

Уже построено и введено в эксплуатацию здание специализированного торгово-делового центра Mercedes-Benz Plaza площадью 15 640 кв. м. На первых этажах комплекса расположен автосалон компании DaimlerChrysler, офисы которой находятся в том же здании. Строительные работы на этом объекте, по сообщению ABN, выполняла немецкая компания Hochtief.

На Ленинградском, 34, планируется деловой и торговый центр с многоуровневой автостоянкой на 900 машино-мест. По данным компании ABN Realty (ABN), его девелопером является страховая компания “Союз”, общая площадь объекта составит 85 000 кв. м.

У Capital Group на Ленинградке несколько проектов. После “Метромаркета” это также строящийся многофункциональный комплекс “Город яхт” (общая площадь — 60 000 кв. м) в районе Войковский, в котором, возможно, будет некоторая часть торговых помещений, как сообщили в пресс-службе Capital Group. И жилой комплекс “Аэробус” (общая площадь — 371 400 кв. м) в Кочновском проезде, где также могут быть торговые площади. Но оба проекта пока обсуждаются, и точное количество нежилых площадей, как и их назначение, не определены окончательно.

В среднем, по оценкам экспертов, базовые затраты на строительство торговых центров в этом районе составляют от $700 до $1200 за 1 кв. м в зависимости от затрат на инженерные коммуникации.

Аналитик компании ABN Realty Антонина Лаирова считает, что у девелоперов на Ленинградке есть реальные возможности для нового строительства, так как большая часть Ленинградского проспекта находится за Третьим транспортным кольцом (ТТК). В центре города почти не осталось площадок, их крайне дорого и сложно получить, за ТТК же земля дешевле, есть площадки внутри кварталов и больше возможностей получить разрешение на снос или реконструкцию зданий на первой линии домов.

“Ленинградский проспект — сформировавшийся торговый коридор, который достаточно насыщен объектами ритейла, как отдельно стоящими магазинами, так и торговыми центрами различного формата” — таково мнение Екатерины Семихатовой, руководителя пресс-службы Capital Group. На взгляд Юлии Никуличевой, у Ленинградского проспекта хороший торговый потенциал, а ситуация в коридоре в целом благоприятна для дальнейшего развития торговли.

Целыми микрорайонами

Градостроительный план развития территории Северного округа до 2020 г. дает строительству объектов делового и торгового назначения зеленый свет. Приоритетными направлениями недвижимости на данной территории, по решению московского правительства и архитекторов, должны стать многофункциональные общественно-деловые и торговые комплексы вдоль главных магистралей округа и на “площадях повышенной градостроительной активности”: Ленинградском проспекте, Ленинградском, Дмитровском, Коровинском шоссе, Третьем транспортном кольце, площади Савеловского вокзала, площадях у ст. м. “Речной вокзал”, “Водный стадион”, “Войковская”, “Петровско-Разумовская” и проектируемых станций “Селигерская”, “Юбилейная”, “Дегунино”. На данный округ распространяется программа строительства сети гостиниц. В планах также реконструкция магистральных улиц, среди которых Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе. В градплан включен и проект формирования многофункционального комплекса на территории Центрального аэродрома им. М. В. Фрунзе и прилегающих к нему территориях Хорошевского района, в том числе зоны Химкинского водохранилища, имеющей статус территории рекреационно-спортивного назначения.

На шоссе

Как известно, компания “ТВК “Авиапарк” займется застройкой на Ходынском поле, где возведет около 500 000 кв. м торговых и выставочных площадей. Как сообщают в совете директоров компании”ТВК “Авиапарк”, одним из ее направлений является инвестирование в коммерческую недвижимость. Нормативными документами московского правительства подтверждено, что новый микрорайон будет строиться недалеко от Третьего транспортного кольца, между Ленинградским и Хорошевским шоссе. “ТВК “Авиапарк” станет основным строителем торговых площадей в этом месте. Как говорят в самой компании, торговый центр, вероятно, начнут возводить в 2006 г. Участники рынка сходятся во мнении, что этот ТЦ может стать одним из самых крупных в Москве, сравнимым разве что с “Мегой-2”, а может быть, и крупнее и дороже (инвестиции в “Мегу-2” составили около $300 млн). По мнению Юлии Никуличевой, в объектах подобного масштаба будет оседать часть потребителей, едущих из Москвы в Химки.

Правительством Москвы утвержден проект строительства торгово-делового центра с гостиничным комплексом “Якутск”, который будет возведен в районе Левобережный. Рядом с ним планируется создание картинг-центра с открытой трассой. Комплекс строится на основании постановления правительства Москвы № 557-ПП от 24.08.2004 “О генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г.”. Оба объекта находятся на ранней стадии планирования.

Многофункциональный центр с торговыми, офисными, гостиничными помещениями рядом с метро “Войковская” — еще один глобальный проект, который, в свою очередь, может лишить “Мегу” в Химках части покупателей, если будет реализован в заявленных объемах. Его собирается строить Capital Partners, который в данный момент возводит отель Ritz Carlton на месте гостиницы “Интурист”. Общая площадь комплекса составит примерно 300 000 кв. м. Он должен вырасти на месте завода “Радикон” (Ленинградское шоссе, 16). Впрочем, и на Ходынском поле, и на Войковской, и в Химках число потребителей достаточное для того, чтобы все три ТЦ успешно функционировали, считает Никуличева.

На взгляд Алексея Селиваненко, территория между Ленинградским шоссе и Химкинским водохранилищем может стать одной из крупнейших рекреационных зон Москвы. Однако весь участок между МКАД и Ленинградским проспектом характеризуют два больших минуса: проблема с энергоснабжением и перегруженность транспортной магистрали. Градплан развития данной территории включает проекты реконструкции инженерных коммуникаций. И если реконструкция будет совпадать по срокам реализации со строительством новых объектов недвижимости, то проекты в прибрежной зоне ожидает успех.

В Головинском районе, в прибрежной зоне Химкинского водохранилища, ведется строительство многофункционального комплекса, который, в частности, будет включать комплекс олимпийских объектов Национального теннисного центра с теннисными кортами, деловые и торговые площади. Заказчиком и основным инвестором проекта является Фонд развития тенниса в России, еще один из инвесторов — компания World Class. Как сообщил вице-президент фонда Алексей Селиваненко, организацией получено разрешение на строительство и в настоящий момент завершается возведение открытых теннисных кортов. Весь комплекс, не включая корты, рассчитан на 40 000 кв. м закрытых помещений. Объем торговых площадей по проекту равен примерно 8000 кв. м.

Ольга Ясько из Colliers Int. отмечает в целом хорошее качество торгово-розничных помещений, находящихся на первых этажах домов Ленинградки, которые относятся к периоду постройки 1950-1960-х гг. Ставки аренды различны на разных отрезках коридора. От площади Тверской Заставы по направлению к метро “Динамо” они составляют $600-900 за 1 кв. м, далее до метро “Аэропорт” — $500-800 за 1 кв. м, а вокруг метро “Аэропорт” — уже $600-90 В районе “Сокола” цены аренды за 1 кв. м достигают $800-1200.

Его характер

Профиль торговли Ленинградки большинство экспертов характеризуют как “смешанный”, а состав покупательской аудитории — как “средний класс”. По исследованиям CWSR, 21% среди представленных торговых профилей здесь занимают одежда, обувь и аксессуары, 14% приходится на спорттовары, электротовары и канцтовары, 13% — на хозяйственные магазины, мебель, ковры, текстиль и столько же — на рестораны и кафе; 12% и 10% торговых помещений поглощают салоны красоты, парикмахерские, аптеки, турагентства, банки, ремонтные мастерские и химчистки.

По данным аналитика по торговой недвижимости Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Анастасии Довченко, средневзвешенная арендная ставка на проспекте в апреле 2005 г. составила $619 за 1 кв. м. Цена продажи 1 кв. м площади здесь иногда достигает $700 Уровень свободных помещений в апреле составил 2,3%. Оценочная арендуемая торговая площадь на Ленинградском проспекте в целом приближается к 27 500 кв. м.

В проектах планировки на территории САО есть документ, где говорится о реконструкции Ленинградского проспекта. В 2005 г. должны начаться дорожные работы на участке от ул. Беговой до ст. м. “Сокол”, на котором предполагается ликвидировать трамвайные пути. На деньги Целевого бюджетного территориального дорожного фонда будет переложено 3,8 км дороги. Заказчиками работ являются “Москапстрой” и “УКС инженерных коммуникаций, сооружений и дорог”. И, судя по градостроительному плану САО, это не единственная транспортно-дорожная реконструкция, которая ожидает Ленинградку.
Семь лет назад, когда выставка REALTEX проводилась впервые, она имела исключительно потребительские функции: объяснить простым жителям, что такое рынок недвижимости и каким образом происходит купля-продажа жилья. Проще говоря, задумывалась как выставка-продажа, где участвовали только риэлторы. Однако потребности рынка и время внесли свои коррективы. С 21 по 24 мая Международная специализированная выставка «Инвестиции. Строительство. Недвижимость. REALTEX-2003» пройдет уже в восьмой раз. Как обычно, ее организуют Правительство Москвы при поддержке Госстроя России и Правительства Московской области, Ассоциация инвесторов Москвы, компании «Евроэкспо», M.S.I. и ЛВН-Девелопмент. Об истории события, ставшего ежегодным для столичного рынка недвижимости, и об особенностях, которые его ожидают в этом году, наш разговор с помощником первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы, секретарем оргкомитета выставки Михаилом Знаменским.

На Ленинградке представлены многие марки, брэнды и сети, которые есть в Москве. Часть из них осела в торговых центрах. Например, в галерее “Аэропорт” есть магазины одежды Morgan, Sela, Collins, спортивный магазин “Спортмастер”, магазин сети “Бель постель”, аптека “36,6”, кафе “Му-му”. А в “Метромаркете” разместились Sash, OGGI, “Бюстье”, “Красный куб”, “Твое”, кафе, закусочные и рестораны — “Якитория”, “Крошка-картошка”, “Ростикс” и т. д. Как рассказала Антонина Лаирова из ABN, ленинградский проспект является одним из крупных торговых коридоров благодаря интенсивным транспортным и пешеходным потокам, однако по сравнению с центральными торговыми коридорами он менее престижен, что легко заметить по уровню цен, которые здесь в 2-3 раза ниже. Структура арендаторов также показательна: ювелирные магазины, электроника и сувениры все больше уступают место спорттоварам, турагентствам, товарам для дома. Правда, точки питания представлены здесь широко и разнообразно из-за той же интенсивности пешеходных и транспортных потоков. По ее словам, строителям следует обратить внимание, что с каждым новым крупным объектом будет усугубляться транспортная ситуация, которая уже сегодня неблагоприятна.

— Свое нынешнее название выставка получила в 1997 году, когда проходила во второй раз. Уже тогда в полный голос заявили о себе другие участники рынка: строители и инвесторы. Сейчас они называются девелоперскими компаниями. Стало ясно, что отрасль растет и говорить об одних строителях нельзя, а всех участников рынка надо объединить, поэтому выставка стала триединой. Триединая формула успеха строительства в Москве – «инвестиции, строительство и реализация капитальной недвижимости».

— Михаил Юрьевич, так когда же в названии выставки появилась приставка «Инвестиции. Строительство. Недвижимость» и как росла ее популярность?

В 2000 году к постоянным участникам добавились префектуры. Это было необходимостью, потому что по ходу выставки посетители постоянно задавали вопросы: что будет с моим домом, с моим кварталом, когда снесут мою пятиэтажку. И на предстоящей выставке 21-24 мая в «Манеже» представители районных управ будут ожидать посетителей, чтобы ответить на эти и другие вопросы.

В 1998 году была третья выставка. Список девелоперских компаний расширился: вложение финансовых средств в капитальное строительство стало выгодным делом для инвесторов. Несмотря на то, что в 1998 году случился дефолт, в 1999 выставка была сформирована вновь. Прибавилось большое количество новых компаний. Однако к тому моменту инвесторы сбавили активность, и тогда было решено представлять на выставке Генеральный план развития Москвы. Сейчас это обязательная экспозиция. Традиционно в центре зала до 150 кв. м занимают стенды Москомархитектуры, Администрации Московской области и Госстроя России.

— Но кроме традиционных для любой выставки экспозиций REALTEX сопровождает программа семинаров и конференций. Какова она будет в этом году?

Два года назад REALTEX увеличила свои масштабы. На ней стал выставляться Департамент инвестиционных программ строительства – основной городской инвестор строительства коммерческого жилья и наполнитель внебюджетного фонда строительства. Также Департамент имущества. Московский земельный комитет представляет на выставке земельные участки и дает информацию о том, где можно их приобрести.

В субботу — последний день работы выставки – день открытых дверей, когда москвичи могут бесплатно посетить выставку и задать любой вопрос префектурам, подыскать для себя подходящие варианты квартир в строящихся или уже построенных домах. Тогда же РГР проведет для жителей два семинара: почему надо работать с агентствами недвижимости, получившими лицензию, и как купить квартиру в кредит.

— Это обязательная пресс-конференция мэра, презентации инвестиционных компаний, пресс-конференция РГР по поводу предстоящего VI Конгресса по недвижимости. Обязательный участник выставки Московский государственный строительный университет. Как правило, он организует большой семинар с преподавателями. На этот раз будут обсуждаться проблемы пожарной, радиационной и экологической безопасности в строительстве. При участии компании IBM будет проведена конференция «Применение информационных технологий для управления инвестиционно-строительной деятельностью».

— Сколько участников выставки ожидается?

На 24 мая запланировано награждение победителей конкурса инвестиционных проектов, которые представлены на выставке. Раньше мы награждали участников за лучший стенд, за творческий подход к работе на выставке. Теперь номинации иные: лучший реализованный проект жилого здания, комплекса повышенной комфортности, торгового центра, объекта коммерческого назначения и пр. Подчеркиваю, именно реализованный. Первый раз будет проводиться вручение премии «Экологический Олимп» от Института экологии города за проект, который наносит наименьший вред окружающей среде.

— Продажа жилья – по-прежнему отдельная большая составляющая выставки. А среди посетителей больше все же частных лиц или представителей компаний?

— В пределах 240-250 компаний. Из года в год участников не становится больше, а площадь выставки растет и улучшается качество экспонатуры. На профильные выставки ушли производители строительных материалов, генподрядные организации, технические заказчики. Осталась с первой выставки ярмарка недвижимости, потому что практически все девелоперские компании представляют свои риэлторские услуги с предложениями по продаже квартир. Особой популярностью на REALTEX пользуется элитное жилье. В прошлые годы ДИПС даже делал определенную скидку для тех, кто приобретал квартиры на выставке.

Обычно во второй день REALTEX посещают торговые представители иностранных государств, аккредитованные в Москве. Для них проводится экскурсия. Приходят-то они как официальные лица, а после экскурсии расходятся по выставке по своим личным делам.

— По нашим данным, в прошлом году выставку посетили 12 тысяч человек. Из них 53% пришли в Манеж исходя из личных интересов. Я даже встречал там высокопоставленных чиновников, которые приходили на выставку далеко не по долгу службы.

— Мы приглашаем только инвесторов. Это Штрабаг АГ, компания ИКЕА. Еще турецкие компании ЭНКА и АЛАРКО, которые поняли, что внедрение инвестиций в недвижимость в России обернется инвестициями в туристический бизнес в Турции. Пытаемся пригласить шведскую компанию СКАНСКА, но она не считает себя одним из основных инвесторов в Москве. Для нее важнее MIPIM — выставка в Каннах, которая проходит в марте. Все-таки основные участники столичного рынка недвижимости, конечно, российские девелоперы.

— Кстати, о зарубежных компаниях. Они проявляют большой интерес к выставке?

— Подключение других городов и стран – сложный вопрос. Работа в этом направлении ведется. Были попытки пригласить участников из Вены и Берлина. Однако выставка остается московской. Правда, на REALTEX приезжают из других городов России, чтобы посмотреть, как работают девелоперы в Москве.

— Организаторы не думали расширять географию участников выставки?

— В основном да. Мне уже говорили в прошлые годы, что выставка из практически полезной превратилась в образцово-показательную: инвесторы пытаются перекрыть друг друга объемами экспозиций, стенды становятся образцом самого строительства. И это, в принципе, правильно. Я не вижу в этом ничего предосудительного.

— То есть у участников REALTEX на выставке больше представительские функции?

Правительство Санкт-Петербурга объявило о начале архитектурно-инвестиционного конкурса по глобальной реконструкции одного из старейших районов Северной столицы острова Новая Голландия. Проект стоимостью от 300 млн. долларов предусматривает капитальную реконструкцию комплекса. Срок реализации проекта составит семь лет.



Остров военных частей

Сегодня здесь расположен архитектурный ансамбль постройки XVIII века, включающий в себя несколько десятков зданий общей площадью 58,7 кв. метров. Предполагается дополнить их объектами делового, культурно-развлекательного и гостиничного назначения.

Новая Голландия возникла в 20-х годах XVIII века, когда для удобства подходов к верфи Галерного двора в устье реки Мойки были искусственно прорыты Крюков и Адмиралтейский каналы. Искусственно образовавшийся остров и расположенные на нем новые лесные склады стали Новой Голландией. Общая площадь острова, включая внутренние водоемы, составляет 7,85 гектара.

Первоначально в Санкт-Петербурге Голландией называлось место близ Адмиралтейства, где хранился заготовленный для строительства кораблей лес, причем древесина сохранялась по голландскому способу особым образом укладывалась в штабеля. Отсюда произошло название Голландия.

Первые разговоры о перестройке острова начались еще в советское время. В 1990 году французская компания СВС заинтересовалась проектом перестройки. Комплекс Валлен-Деламота предполагалось отреставрировать и разместить в старинных зданиях учреждения культуры. Однако главное условие реализации проекта вывод с острова военных частей было не выполнено, и планы по реконструкции Новой Голландии временно отложили.

Петр I намеревался устроить на острове усадьбу: был построен дворец, вокруг которого разбили парк, выкопали пруд, но затем планы императора изменились, и остров был передан в военное ведомство. В начале 1730-х годов архитектор Савва Чевакинский построил по периметру острова галереи, соединив их над водой арками, а фасады Новой Голландии были доработаны архитектором Жаном-Батистом Валлен-Деламотом по желанию Екатерины Великой. Также архитектором была создана самая известная часть комплекса гигантская арка, расположенная над входом в канал, соединяющий островной пруд с рекой Мойкой. В XIX веке ансамбль Новой Голландии дополнили другими сооружениями. В конце 20-х годов XVII века на острове было построено круглое здание Морской тюрьмы (Арестантская башня) по проекту архитектора Александра Штауберга, а в 50-х годах -дугообразное здание кузницы по проекту инженера Михаила Пасыпкина. В течение всего XIX века велось активное строительство в северо-восточной и западной части острова. В советское время на территории острова располагались склады Ленинградской военно-морской базы и швейная фабрика, выпускающая обмундирование.

Но только после того как в начале прошлого года Министерство обороны РФ передало остров в ведомство администрации Санкт-Петербурга, возможность перестройки острова стала реальной.

В 2002 году американским архитектором Эриком Моссом был представлен проект, по замыслу которого Новая Голландия, сохраняя все памятники архитектуры, превращалась в современный культурно-развлекательный центр.

Общая площадь участка, которая подвергнется реконструкции, составит чуть более 7,2 гектара. В настоящее время комплекс объектов недвижимости на острове включает в себя 26 зданий. Причем из 62,6 тыс. кв. метров общей площади сооружений острова 58,7 тыс. кв. метров приходится на памятники архитектуры и истории. Площадь реконструированных строений составит 79 тыс. кв. метров. Также проект предусматривает строительство на свободных участках острова новых сооружений общей площадью 140 тыс. кв. метров (120 тыс. кв. метров придется на наземные площади зданий и около 20 тысяч на подземные). Проектом предполагает перекладку около 3 км линий электроснабжения, порядка 650 метров водопровода, а также строительство новых линий канализации и газопровода, затраты на которые еще не оценены. Общая стоимость проекта составит не меньше 300 млн. долларов, из них 12,55 млн. долларов по условиям конкурса будут переданы в бюджет Санкт-Петербурга. Прием заявок от претендентов начался 1 ноября, однако, как сообщила газете ВЗГЛЯД сотрудница пресс-службы администрации города Юлия Шукарева, о своей заинтересованности заявили уже четыре крупных компании. Дата окончания приема заявок 31 января. 14 февраля комиссия подведет итоги конкурса.

Московские цены

По словам директора Sputnik Labs Кирилла Булгакова, ИТ-компании располагают в основном нематериальными активами. Когда на балансе компании появляется недвижимость, вести переговоры о привлечении инвестиций становится гораздо проще.

По словам PR-директора компании Knight Frank LLC Андрея Патрушева, в настоящее время Петербург обладает хорошей инвестиционной привлекательностью и находится примерно в той стадии развития, в которой Москва находилась в 2000 году. Однако того скачка цен, который произошел в столице России 2-3 года назад, в Санкт-Петербурге не произойдет. Сегодня Петербург пользуется серьезной поддержкой государства, и многие столичные застройщики ориентированы на него, отметил Андрей Патрушев. Кроме того, у Питера была прекрасная возможность обойти ошибки столичных властей и застройщиков, да и рост московских цен автоматически спровоцировал увеличение цен в других крупных городах России, в том числе и в Санкт-Петербурге, подытожил эксперт.
ИТ-компании проявляют все больший интерес к недвижимости. Мелкие и средние компании активно выкупают арендованные площади, а один из крупнейших системных интеграторов - КРОК Инкорпорейтед - построит крупный офисный центр общей площадью 45 тыс. кв. м. Эксперты считают, что центр может стать технопарком, в котором разместятся дружественные КРОКу ИТ-компании.

Один из ведущих системных интеграторов - компания КРОК - и вовсе занялась девелопментом. О ее планах стало известно из распоряжения, подписанного мэром Москвы Юрием Лужковым в понедельник. КРОК построит офисный центр с многоэтажной автостоянкой общей площадью 45 тыс. кв. м на территории промышленной зоны Серп и молот по улице Волочаевская, вл.

Сейчас многие ИТкомпании предпочитают выкупать площади, а не арендовать их. В первую очередь это связано с ростом арендных ставок. Кроме того, недвижимость становится все более ликвидным активом,- говорит руководитель дирекции по маркетингу Квазар-микро Сергей Щербина.

Себестоимость строительства офисов класса B составляет $700-800 за квадратный метр, поэтому инвестиции в проект составят не более $35-40 млн с окупаемостью пять-семь лет,- считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Замдиректора отдела офисной недвижимости Colliers International Анна Иванова предсказывает, что офисные площади будущего центра будут класса B.

Как стало известно Бизнесу, бизнес-центр будет построен за счет реорганизации производственной территории земельного участка площадью 15,7 тыс. кв. м, на котором располагаются три офисно-складских здания, собственником которых уже является КРОК.

По словам Щербины из Квазар-микро, инвестирование в строительство могут позволить себе только крупные ИТ-компании, с оборотом $150-300 млн в год.

По словам Кирилла Булгакова, компания сумела получить этот земельный участок благодаря большому количеству муниципальных проектов.

Они будут снесены, а на их месте начнется новое строительство. Согласно распоряжению, функции заказчика-застройщика и инвестора этого проекта возлагаются на ЗАО КРОК Инкорпорейтед. В компании эту информацию подтвердили, однако комментировать подробности проекта отказались.

И это пока крупнейший девелоперский проект ИТ-компании. В прошлом году российский системный интегратор Рэйс-коммуникейшн построил деловой центр, но меньшей площадью - всего 16 тыс. кв. м - и не в черте МКАД, а в Химках.

КРОК уже построил себе офис, и теперь, видимо, решил продолжить инвестирование в недвижимость,- говорит Булгаков. По его словам, на построенных площадях КРОК сможет организовать подобие технопарка, собрав в здании дружественные ИТ-компании. Но, скорее всего, здесь будет организован обычный бизнес-центр,- считает глава Sputnik Labs.



Главная --> Публикации