Главная --> Публикации --> Прибыль на строительном рынке, особенно в москве, еще долго останется высокой Панельные пятиэтажки становятся редкостью Хочется и колется Горячая пора спецпредложений К горбушке пристроят бизнес-центр и гостиницу

Игры кончились
Если два-три года назад любой человек мог беспроигрышно вложиться в любую московскую недвижимость и гарантированно выиграть на этом, то сейчас вкладывать в жилье решаются далеко не многие. С середины прошлого года динамика роста цен замедлилась и сейчас носит характер равномерного роста, на который влияет ряд факторов, например, инфляция, сезон, принятие тех или иных законов. И теперь такое вложение средств не является наиболее эффективным для частных инвесторов, которые обычно инвестируют небольшие суммы.

Стабилизация цен на столичную жилую недвижимость и вступление в силу закона о долевом строительстве существенно изменили представление о рентабельности инвестиций в квадратные метры. По статистике, два года назад на долю инвестиционных квартир приходилось около 9% продаж, сейчас этот показатель ниже 5%. Однако это не значит, что частник уже не может заработать на вложениях в недвижимость. "Точки роста" на этом рынке по-прежнему есть, только найти их сложнее, чем еще год назад.

По словам Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН", на рынке в основном остались профессиональные игроки рынка недвижимости. "Сейчас рентабельность упала с 40-50% годовых до 15-20%. Более высокой доходности сегодня можно добиться только по редким направлениям",– утверждает госпожа Кузнецова.

Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, на рынке сформировались две группы инвесторов: "старики" – те кто начали заниматься инвестициями в середине 90-х годов, и "молодые" – пришедшие на рынок в 2001-2002 годах. "Первые занимались инвестициями профессионально на протяжении многих лет. Их стиль инвестирования можно назвать консервативным. Молодые инвесторы, наоборот, рассчитывали на получение быстрых и сверхвысоких доходов. Трудности, возникшие в 2004 году, никоим образом не повлияли на деятельность 'стариков', но серьезно охладили пыл 'молодых' инвесторов",– подчеркивает господин Ковалев.

Враг по расчету

На инвестиционную привлекательность недвижимости не могли не повлиять законодательные новации, ценовая дифференциация, увеличение покупательских требований к жилью и общие изменения на рынке. По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", если еще в январе–марте 2004 года доля покупателей, приобретавших квартиры с инвестиционной целью, составляла 8-10%, то уже в 2005 году она составила меньше 5%.

Она добавляет, что помимо того, что стоимость реализации инвестиционных проектов максимально высока, этот вопрос имеет и юридический аспект. "В связи с принятием закона 'О долевом участии в строительстве' застройщики не могут предложить иных схем приобретения недвижимости, кроме указания полной стоимости в договоре о долевом участии в строительстве. При этом далеко не каждый частный инвестор имеет возможность показывать свои доходы",– говорит она.

Несмотря на то что плавно растущий рынок создает дополнительные возможности для маневров, заработать на недвижимости сегодня способен далеко не каждый – для этого нужны прежде всего грамотная стратегия и хорошие консультанты. "Сегодня стоимость квадратных метров площади в новых жилых комплексах далека от инвестиционной. Застройщики уже на начальных стадиях строительства устанавливают максимальную рыночную стоимость. Но тем не менее потенциальные частные инвесторы полностью не покинули эту область. Они стали просто более разборчивы и, прежде чем сделать вложения, максимально стараются взвесить все 'за' и 'против'",– рассказывает директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова.

Как отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", закон о долевом строительстве, вступивший в силу 1 апреля 2005 года, безусловно, серьезно затронул застройщиков. "Так как инвестирование в строительство теперь может начинаться гораздо позже относительно начала проекта, чем прежде, это снизит прибыль инвестора к моменту окончания строительства. Если ранее доходы от инвестирования составляли порядка 40%, сегодня это порядка 10-20%, то в ближайшее время эта цифра может снизиться до 10-15% и менее. Кроме того, трудности с привлечением инвесторов заставят застройщика сразу выставлять квартиры по цене, близкой к конечной, что может окончательно закрыть вопрос об инвестиционных вложениях",– считает господин Стерник.

Раньше была довольно распространенной схема приобретения недвижимости по инвестиционной стоимости. То есть в основном договоре (долевое участие в строительстве, соинвестирование, уступка права (требования)) указывалась стоимость себестоимости строительства. На разницу сумм потенциальный соинвестор получал гарантийное письмо от застройщика, по которому в случае наступления форсмажорных обстоятельств последний должен был вернуть соинвестору полученные денежные средства. И совершенно естественным было то, что после завершения строительства квартира перепродавалась соинвестором по более высокой цене. В договоре же купли-продажи фигурировала инвестиционная стоимость, указанная в ранее заключенном договоре. Сейчас в связи с изменениями законодательства действуют иные нормы.

"Конечно, доходность в 50% была возможна в период резкого роста цен, который закончился больше года назад. Но повышение стоимости строящегося жилья и, соответственно, возможность получения 15-20% годового дохода вполне реальны. Сейчас нет предпосылок для уменьшения этих цифр – жилье стабильно растет в цене",– подчеркивает госпожа Добашина. Доходное место

Однако Ирина Добашина, начальник риэлтерского управления концерна "Крост", уверена, что инвестиции в жилье по-прежнему несоизмеримо выгоднее, чем, например, банковские вклады: выплаты по ним не превышают 10-12%, тогда как индекс доходности вложений в жилую недвижимость может составлять от 20 до 50% годовых.

Как отмечает Ирина Добашина, самыми ликвидными по-прежнему остаются квартиры среднего размера в хорошем районе и в хорошем доме. "Индекс доходности при инвестициях в недвижимость бизнес-класса ниже, чем при вложениях в элитное жилье, но оборачиваемость средств, несомненно, более высокая",– утверждает она.

По словам специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", наиболее выгодными с точки зрения инвестиций сегодня считаются новостройки бизнес-класса ценой от $250 тыс.– именно в этот сектор рынка люди предпочитают вкладывать средства. Ликвидное жилье среднего ценового сегмента, как правило, представляет собой комплексную застройку с развитой инфраструктурой, удачным местоположением, продуманной концепцией и благоприятной экологической обстановкой.

А Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", считает, что для первых шагов в инвестиционной деятельности в недвижимость достаточно всего $50 тыс. По его словам, сейчас активно начинает работать новое направление, связанное с паевыми инвестиционными фондами (ПИФ).

Чтобы получить доход от инвестиций в дорогую недвижимость, говорит Ольга Павлова, сегодня необходимо иметь около $1 млн, причем вложения должны быть не в одну большую квартиру. "Если говорить об инвестициях в элитную недвижимость, например инвестирование проектов в районе Остоженки или Патриарших прудов, то этих денег просто не хватит",– утверждает госпожа Павлова.

На данный момент активы ПИФов недвижимости составляют более 10 млрд рублей. Около $350 млн для рынка, которого два года назад практически не существовало,– цифра впечатляющая. Прогнозируется, что объем имущества фондов недвижимости к концу 2005 года значительно увеличится и в следующем году составит около $1 млрд. По мнению участников рынка, застройщики с опытом создания ПИФов получат в будущем конкурентные преимущества на рынке по привлечению средств через фонды недвижимости, поскольку у них появится опыт и будут отработаны необходимые технологии, в том числе рекламные.

"ПИФы являются альтернативой прямым инвестициям в покупку жилья. Хотя сегодня паевые фонды еще не определяют погоду на рынке недвижимости, но они динамично набирают популярность",– говорит господин Лядов. По его словам, много ПИФов создано для инвестирования в региональные проекты. Инициаторами их создания выступают совместно с участниками фондового рынка игроки рынка недвижимости – "Главмосстрой", группа компаний КРТ, Blackwood.

Помимо ПИФов для частных инвесторов появляются и другие возможности заработать на жилой недвижимости. Сегодня, по данным риэлтеров, примерно 11% сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением кредитных средств, а на рынке новостроек – еще больше. Какой процент от этого объема ипотечных сделок заключается с инвестиционными целями, неизвестно, тем не менее инвестиционная ипотека становится все более актуальной.

"Чтобы приобрести квартиру в Москве, нужно не менее $50 тыс., а чтобы стать институциональным соинвестором строительства какого-либо объекта – не менее $0,5 млн,– рассуждает господин Лядов.– До недавнего времени и входной порог в фонды недвижимости был достаточно высок – от 50 тыс. до 500 млн рублей. Но сейчас появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан". Константин Ковалев подчеркивает, что безусловным преимуществом ПИФов недвижимости перед прямым инвестированием является именно низкий входной порог. "Безусловно, на эти деньги квартиру в инвестиционных целях не купишь. Так что ЗПИФН являются неплохой возможностью для мелких и средних инвесторов вложить деньги в рынок недвижимости, показывающий в последнее время стабильный рост",– говорит он. Деньги на ипотеке и аренде

Процентные ставки за пользование кредитом при покупке квартиры в доме-новостройке составляют 11-18%, тогда как цены на первичном рынке в ликвидных объектах могут вырасти за год на 30-40%. Так как кредит выдается в среднем на 10-15 лет, а квартиру инвестор захочет реализовать максимум через два-три года (чаще всего после окончания строительства дома), продажу объекта нужно обязательно согласовывать с банком. Средства, вырученные от продажи жилплощади, идут на погашение кредита. Остальное – чистая прибыль.

Схема такого капиталовложения достаточно проста: человек покупает растущую в цене квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи, но не на собственные средства, а берет ипотечный кредит. Как отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимости", получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется, по сути, инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта может существенно увеличиться. Здесь следует учитывать, что заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота.

По словам Нины Кузнецовой, если говорить об инвестировании в жилую недвижимость, то сейчас это инвестиции уже не с целью перепродажи, а с целью дальнейшей сдачи в аренду. "В данном случае рентабельность может быть гораздо выше, да и в руках остается актив, который не дешевеет и при правильном выборе объекта может давать 20-25% годовых",– замечает госпожа Кузнецова.

Кроме того, как отметила Ольга Павлова, сейчас все активнее набирает обороты направление "квартира как бизнес" – приобретение квартиры с целью последующей ее сдачи в аренду. Конечно, окупается такой проект не за год-два, на это уходит значительно больше времени, но тем не менее удачное вложение капитала приносит владельцам недвижимости хороший доход.


Интервью с председателем комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов

По ее словам, объем и качество инвестиций напрямую зависят от цели, которую преследует частный инвестор. "Вы можете купить однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье и сдавать ее в аренду, вы можете инвестировать и купить огромную площадь какой-то фабрики, реконструировать ее и сдавать в аренду. Таким образом, сумму первоначального капитала можно определять исходя из нормы рентабельности, которая интересна, и из степени рисков, которые приемлемы для инвестора. Начинать можно с любой суммы – главное, чтобы ее хватило на приобретение объекта недвижимости",– резюмирует госпожа Кузнецова.

Мэр Юрий Лужков говорит, что в Москве хватит площадок для строительства еще не менее чем на 50 лет. Вопрос заключается в том, что строить, как строить и на каких землях. Площадки есть, но они в большинстве случаев связаны с серьезными обременениями. Например, с необходимостью переселения жильцов пятиэтажек или с выводом промпредприятий. При таких условиях малоэтажное строительство себя просто не окупает, а высотка благодаря большому выходу площади оказывается рентабельной. Задача тендерного комитета предложить такие условия, чтобы заинтересовать инвесторов и с максимальной выгодой для города продать право на застройку. Мы считаем, что нерентабельных территорий в принципе быть не может. Но есть территории, для которых строительство высотного здания чуть ли не единственный способ развития.

Насколько запуск программы строительства высоток связан с дефицитом площадок для строительства в городе?

Нет, как раз наоборот. Высотные здания во многих случаях являются оптимальным вариантом и с точки зрения города, с точки зрения развития социальной и транспортной инфраструктуры. Например, если при реконструкции квартала пятиэтажек мы ставим, условно говоря, одно тридцатиэтажное здание вместо двух семнадцатиэтажных, то выигрываем вдвое больше площади для социальных нужд. На этом участке разместятся школа, или спортивная площадка, или небольшой парк. Мы сейчас рассматриваем вопрос даже о строительстве высотного муниципального дома, который станет пилотным при расселении квартала. Предварительные расчеты показывают, что такой дом может обойтись городу дешевле, чем строительство нескольких типовых панельных.

Получается, что город соглашается на строительство небоскребов, потому что нет других вариантов застройки конкретного участка?

На этот счет проводились социологические исследования, они показывают, что более 60% жителей готовы рассматривать такой вариант. Конечно, есть люди, в основном пожилые, которые не хотели бы жить выше десятого-двенадцатого этажа. Это по большей части психологическая проблема. Но в конце концов, у высоток тоже есть низкие этажи.

А людей не пугает перспектива переселиться в высотный дом из пятиэтажки?

Уже следующие, ноябрьские, инвестиционные торги пройдут по новым правилам: при условии обязательного предоставления претендентами банковской гарантии финансового обеспечения всего проекта. Кстати, одним из лотов будет высотное здание на Новоясеневском проспекте.

Строительство высотного здания требует значительных вложений счет идет на сотни миллионов долларов. Может ли город уже на стадии подготовки конкурса отсечь недобросовестные или несостоятельные компании?

С банками будем проводить переговоры. Я знаю, что многие сейчас пересматривают свою политику в отношении инвестиций в строительство, рассматривают возможность выступать прямыми соинвесторами. Если банк становится соинвестором, то сам будет заинтересован в привлечении денег частных вкладчиков на свои же счета. Что же касается компаний-застройщиков, то мы отчасти облегчим для них процесс получения банковской гарантии введением двухступенчатой системы. До конкурса они обязаны будут представить только комфортное письмо из банка то есть обязательство предоставить гарантию в случае победы на тендере. В противном случае проигравшие понесли бы ненужные расходы. Но вот сам инвестиционный контракт будет заключаться только при наличии стопроцентной гарантии.

А вам не кажется, что это требование отсечет и вполне серьезных претендентов? Банки, например, категорически отказываются финансировать проекты, связанные с участием долевых инвесторов.

Для каждого случая делается отдельный расчет, все зависит от количества обременений. В принципе мы с коллегами по экономическому блоку правительства города высчитываем начальную сумму как разницу между расходами и доходами потенциального застройщика. Но бывали прецеденты, когда в процессе торгов начальная цена поднималась в десятки раз. Это говорит о высокой инвестиционной привлекательности объектов.

С какой суммы начинаются торги по лотам на высотные строения?

Насколько мне известно, Новое кольцо Москвы не является инвестором и застройщиком. Какова роль вашей организации в строительстве высоток?

Интервью с генеральным директором ОАО Новое кольцо Москвы

Часто ли случаются подобные ситуации?

Новое кольцо Москвы это АО, на 100% принадлежащее городу. Наша задача разработка нормативов, рекомендаций и подготовка всей документации по объектам, которые выставляются на торги. За это мы в соответствии с постановлением московского правительства получаем 2% от конечной цены лота. Но кроме этого на одном объекте мы выступаем в качестве заказчика и инвестора: это высотное здание на улицах Серебрякова и Нансена, на севере Москвы. Это будет многофункциональный жилой комплекс общей площадью порядка 150 тыс. кв. м. Он трижды выставлялся на торги, но инвесторы от него отказывались: там непростая площадка, рядом высоковольтная линия. В результате мы решили сами взять этот объект.

Федеральных норм строительства высотных зданий не существует, однако они строятся, в том числе и вне рамок программы Новое кольцо Москвы...

Это единичный случай. Как правило, все просчитывается очень тщательно. Например, через месяц будет выставлена на торги площадка на Новоясеневском проспекте, владение 5-11, общая площадь 64 тыс. кв. м, уже определена стартовая цена $22,8 млн. Это высокая цена, но, думаю, в процессе торгов она значительно повысится. Там хорошая площадка, практически без обременений.

И все же высотные объекты вызывают многочисленные споры. Например, жителям соседних домов не нравится, что они в прямом смысле бросают на них тень.

Действительно, федеральных норм нет, но московские существуют, в их разработке мы принимали непосредственное участие. До конца этого года они будут окончательно утверждены на городском уровне, но уже сейчас фактически используются. И не только на наших объектах. Городские контролирующие, экспертные, согласующие инстанции применяют их при рассмотрении любого высотного объекта. Мы внимательно изучали зарубежный опыт, адаптировали нормы, принятые в Америке, Японии, Европе. Проектирование высотных зданий ведется при участии Международного центра высотного строительства, который возглавляет Фрэнк Уильямс знаменитый американский архитектор, создатель башни Трампа.

Что делается для обеспечения пожарной безопасности?

Давайте определимся, что считать высотным домостроением. Мы не будем возводить стоэтажные небоскребы, и вообще, Москва не собирается ставить мировые рекорды в этой области. Жилые высотки будут в основном 30-40-этажными, офисные до 60 этажей. Кстати, для высотки на Новоясеневском проспекте определен потолок в 24 этажа именно для того, чтобы она не бросала тень на окружающую застройку.

Существуют ли какие-либо медицинские противопоказания для проживания на верхних этажах?

Это один из самых серьезных вопросов. Для каждой высотки планируются и создаются системы пожарной безопасности, дымоудаления, предусматриваются безопасные схемы эвакуации жильцов. Кроме того, на каждом объекте обязательно будет действовать круглосуточный пост пожарной охраны, даже если пожарное депо находится буквально в соседнем дворе.

Как вы позиционируете высотные здания с потребительской точки зрения?

Не существует никаких противопоказаний. Во всем мире сейчас бьют тревогу по поводу птичьего гриппа, которым заразились единицы. Как вы думаете, американцы или японцы, которые очень серьезно относятся к здоровью, не подняли бы крик по поводу небоскребов, если бы к тому были хоть малейшие основания? Но должен сказать, что сами мы специальных исследований по этому поводу не проводили.

Слоеный город

Как уверяют социологи, сегодня разница в доходах москвичей достигла десятков, а то и сотен раз. Если в среднем по стране уровень доходов 10% наиболее обеспеченных граждан разнится с доходом 10% обездоленных в 14,5 раз, то в столице более чем в 40 раз. А если взять соотношение между 1% людей, находящихся на разных социально-материальных полюсах, то разница достигнет 850 раз. Для примера: в Европе первое соотношение не превышает 7-8, а последнее 40 Это доказывает не только чудовищное расслоение между москвичами (мы все это и так знаем), но и мизерность среднего класса, который в цивилизованном обществе и является опорой государства. Это социальное расслоение переносится и на среду обитания горожан, а крайним, как ни странно, здесь оказывается тот самый средний класс (его доля в Москве, по разным оценкам, от 15 до 25%). Например, он никогда не сможет позволить себе поселиться в элитной крепости, но и жить на одной лестничной клетке с алкоголиками в доме, разваливающемся без капитального ремонта, его не заставишь. При этом рынок недвижимости при ипотеке в зачаточном состоянии и сумасшедшей гонке цен не может предложить ему социально-однородное жилье, еще к тому же с нормальными техническими характеристиками.

Мы считаем, что квартиры в высотках относятся к разряду доступного жилья. По уровню это средний бизнес-класс. Такие квартиры должны быть доступны семьям с ежемесячным доходом в пределах $2-3 тыс. Естественно, с использованием схем ипотечного кредитования.
Риэлторы и строители не любят рассуждать на тему социального расслоения города. Однако и они вносят немалую лепту в этот процесс, например, всячески подчеркивая элитный или престижный статус того или иного дома и даже района. А если есть престижный, то должен быть, соответственно, и непрестижный. Не будучи социологом, любой москвич может обнаружить расслоение города на богатые и бедные кварталы. Хотя процессы разделения пока и не приняли необратимого характера, облик Москвы будущего уже можно четко представить. Москва все же очень нетипичный город, если сравнивать его с другими мегаполисами мира. Объяснение этому простое: российская столица была выведена из общемирового процесса развития городов. Сегрегация и разделение по имущественному признаку в Париже или Лондоне имеют исторические корни, статус кварталов там определился еще 200-300 лет назад. В Москве этот процесс искусственно сдерживался на протяжении последних восьмидесяти лет. В частности, все это время рыночные механизмы не действовали при расселении. Поэтому в престижном (правильнее называть дорогом) районе можно встретить элитный дом, а рядом панельную брежневку.

Пожалуй, именно этим и объясняется бум ремонтов, поразивший столицу: средний класс, разочаровавшись в возможности когда-либо приобрести качественное жилье (а не просто переехать из одной панельной 1-комнатной квартиры в другую панельную, но 2-комнатную) принялся обустраивать гнезда на эстетику денег как раз и хватает.

Ну кто-то же покупает дома, в которых метр, например, оценивается от $2 тыс.? Следует напомнить, что емкость рынка новостроек в Москве чрезвычайно мала вот уже почти десятилетие это 45-48 тыс. квартир ежегодно, из которых треть идет очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек. Из оставшихся 30 тыс. квартир примерно треть покупают платежеспособные иногородние жители. Остается 20 тыс. квартир именно на москвичей. Сюда можно прибавить еще 10-15 тыс. качественных квартир со вторичного рынка (опять же, оценки риэлторов). Итого: 30-35 тыс. квартир на 3 млн московских семей. То есть улучшить жилищные условия могут не более 1,5% москвичей ежегодно. Кстати, именно такую цифру еще в 2003 г. приводил теперь уже бывший глава Госстроя РФ Николай Кошман.

Есть, конечно, во всем этом (в частности, в неплатежеспособности среднего класса) и некий плюс город по-прежнему представляет собой ассорти из самых разных социальных слоев, а в любой случайно выбранной многоэтажке можно найти свою элиту и свои отбросы общества.

Замкнется ли круг?

Неслучайное развитие
Стоит обратить внимание, что и при советской власти Москва развивалась неслучайно. Например, в районе МГУ, на Ленинском проспекте, власти расселяли ученых и вообще топ-менеджмент от науки. Потому здесь и велика концентрация качественных сталинских домов. Затем шел второй этап освоения района, когда рядом селились социально и профессионально более высокие группы в советской иерархии творческая интеллигенция, номенклатурные работники. Так формировался престижный район. Ядра были четко сконцентрированы, и рынок жилья, существовавший в форме обмена, хорошо эту картину показывал. Запад, юго-запад это чиновничество, творческая интеллигенция. На северо-западе селилось много военных. Северо-восток это техническая интеллигенция, космонавтика, военно-промышленный комплекс (сказывалось присутствие тут МГТУ им. Баумана). Между ними оставались юго-восток промзона с общежитиями, а также юг и север, куда вымывались нижние слои населения.

На Западе же процесс расслоения можно схематично представить себе так. Благодаря ипотеке люди сразу покупают себе жилье, создавая громадный платежеспособный спрос. Жилье для элиты и среднего класса строится в районах, лучших и по экологическим признакам, и по престижности, и по составу соседей. Люди с более низким доходом стекаются в другие районы. У них нет возможности заплатить за содержание жилья, качество его ухудшается, стоимость снижается, люди еще больше беднеют. Из района уходят предприятия, торговые точки, ориентированные на более высокий спрос и предложение. Жилье еще быстрее дешевеет, и район проваливается в гетто. И это замкнутый круг.

А вот национальное деление в Москве ощущалось всегда. Например, Людмила Васильева, директор по развитию компании КВ Инжиниринг, напоминает, что поселения, сформированные по национальному признаку, были широко распространены в Москве до революции. Лефортово было немецкой слободкой, на Остоженке селилась грузинская диаспора (недаром там сейчас находится и грузинское посольство, и ряд грузинских ресторанов), в районе Китай-города армяне (даже сохранилось название Армянский переулок). Экспансия России происходила, в основном, в соседние страны, поэтому и диаспоры селились в Москве не из Индии и Китая (как в колониальной Англии), а из соседних регионов, говорит она.

На первый-второй рассчитайся

При этом напряжение, испытываемое населением, теснейшим образом связано с социальным составом локальных сообществ. Ключевая роль в данном случае принадлежит интеллигенции. Падение доли представителей этой группы ниже 30% приводит одновременно к быстрому сокращению среднего класса и нарастанию тревожных настроений. Наибольшая раздражительность характерна для районов, где доля работников умственного труда находится на уровне 23 28%. Переход через эту неравновесную стадию сопровождается ростом числа рабочих и стабилизацией уровня напряжения в обществе, хотя и на очень высоких отметках, чреватых конфликтами, указывают аналитики Института Открытое общество.

Однако если национальное деление Москвы началось несколько веков назад и до сих пор оно не носит массового характера (свидетельством чему является отсутствие национальных кварталов), то социальное расслоение сегодня происходит очень активно. В частности, в исследовании Института Открытое общество говорится, что огромное влияние на перераспределение населения оказывают внутренние установки представителей разных социальных слоев, по-разному реагирующих на одни и те же явления. Например, рост цен на жилье и дороговизна жизни приводят к вымыванию нижних страт общества из наиболее престижных кварталов. Возможность выгодно продать свои квадратные метры, получив за них большую благоустроенную квартиру в новостройке, рассматривается как привлекательное решение жилищных, а часто и семейных проблем. Районирование по социальному признаку происходит естественным образом, просто через некую стоимость земли. Пожилые люди, которые живут в Центре, не намерены, в большинстве своем, менять место жительства. А вот их наследники более мобильны, у них есть альтернативы, что сделать на деньги, полученные от продажи квартиры на Тверском бульваре, добавляет Людмила Васильева.

Альтернатива есть

Избежит ли Москва развития по такой схеме? До сих пор городская администрация препятствовала как национальному, так и социальному разделению столицы. Например, даже сегодня при переселении из пятиэтажек и ветхого жилья, расположенного в Центральном округе, большая часть коренных москвичей остается жить там же. Кроме того, дорогие дома в других префектурах разбавляются покупателями, пришедшими на вторичный рынок и являющимися отнюдь не обеспеченными гражданами. Наконец, у многих москвичей, которых не устраивает то, как развивается наша столица, появилась реальная возможность вообще переселиться из города в какую-нибудь европейскую страну. Несложный подсчет показывает, что продажа типовой 2-комнатной квартиры принесет им минимум $100 тыс. На эти деньги в Болгарии или Черногории они имеют возможность купить дом минимум в 100 кв.м. Что москвичи все чаще и делают. Например, согласно данным Министерства туризма Болгарии, за последние 5 лет российские граждане приобрели в этой стране более 20 тыс. объектов недвижимости

Схематично разделение города на престижные и депрессивные районы выглядит примерно так. На первом этапе происходит отток представителей среднего класса из районов с плохой репутацией, который сопровождается притоком туда рабочих и экономических мигрантов. В городе постепенно оформляются районы, аккумулирующие социальное неблагополучие. Когда доля новоселов, отличающихся от большинства населения района, достигнет примерно 10 11%, в их среде начнется процесс межгрупповой дифференциации и заработает механизм избирательности. Следующая стадия наступит, когда в результате пространственного перераспределения представителей этнических меньшинств доля неприязненно воспринимаемой группы достигнет в отдельных районах 17% поворотного момента, после которого происходит быстрая этнизация кварталов.



Главная --> Публикации