Главная --> Публикации --> Как не стать жертвой строительной пирамиды Прибыль на строительном рынке, особенно в москве, еще долго останется высокой Панельные пятиэтажки становятся редкостью Хочется и колется Горячая пора спецпредложений

Проект закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" обсуждается уже достаточно долго, менялся он не один раз, и на сегодня существует две версии этого документа - первая подготовлена рабочей группой федерального правительства, вторая - рабочей группой Государственной Думы. Разница между этими вариантами заключается в основном в степени жесткости - депутатский законопроект более либеральный, чем правительственный, и предусматривает для банков право самостоятельно выпускать ипотечные ценные бумаги без создания специальной организации. Хотя депутаты, видимо, вынуждены будут согласиться с требованием правительства и ввести существенное ограничение - банк, который может выпускать ипотечные ценные бумаги, не должен привлекать вклады населения. Это условие автоматически лишает права быть эмитентом, например, Сбербанк России. Создание же спецорганизаций, по словам представителя банка "Дельта-кредит" господина Гасяка, весьма длительный и сложный процесс, рискующий затянуться на годы.

Как будет работать закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" - непонятно, сколько удастся привлечь с его помощью денег - тоже слабо прогнозируемо, но принимать его надо, чтобы было хотя бы что-то. К такому единодушному мнению пришли вчера в Госдуме участники парламентских слушаний, посвященных "законодательному обеспечению развития ипотечного кредитования в России". Вел заседание, как обычно, главный в Думе по ипотеке депутат Иван Грачев.

Пока в России был, по сути, один выпуск ипотечных бумаг - это сделало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на сумму всего около 1 млрд. руб., да и то под государственные гарантии. Директор АИЖК Александр Семеняка говорит об этом как о достижении, однако сумма, о которой идет речь, эквивалентна стоимости всего примерно 1000 квартир в Москве. Делать какие-либо выводы на этих результатах было бы просто некорректно.

Главная задача обсуждаемого законопроекта - сформировать механизм рефинансирования ипотечного кредитования. Идея выглядит следующим образом - банк выдает кредит, после чего под него выпускает некую ценную бумагу, которую продает инвестору. И вот тут возникает самая большая проблема - сегодня никто не может даже примерно оценить емкость рынка подобных ценных бумаг. По мнению президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, проблема в том, что ни у кого в нашей стране нет практического опыта в этой сфере. "Все наши знания и суждения основываются на прочитанных учебниках", - считает она. - Поэтому надо принимать закон и получить хотя бы какие-то конкретные результаты".

Даже если Дума примет закон "Об ипотечных ценных бумагах" в наилучшем его виде, и банки получат инструмент рефинансирования, нет никакой надежды на резкий рост числа выданных кредитов и смягчения условий. Представитель Центрального банка России господин Симановский честно признался, что "вползание кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг будет крайне медленным", и хотя "лед тронулся", но "вода уж больно холодная".
В строительной отрасли Москвы назревает кризис из-за острой нехватки площадок для строительства. По этой же причине московское правительство приняло решение переключиться на строительство высотных зданий: если город не может расти вширь, ему придется расти вверх.

Вообще-то говорить о наличии в России сложившейся системы ипотечного кредитования тоже некорректно. Лучший показатель по выданным кредитам в Москве принадлежит банку "Дельта-кредит" и составляет… 1600 штук. На 10 миллионов москвичей. АИЖК, по их же информации, выкупает всего 1 кредит в 2 дня, то есть примерно 180 кредитов в год. А условия, на которых выдаются в нашей стране кредиты на покупку жилья (от 12% годовых в валюте и от 15% в рублях на 10-15 лет), намного хуже мировых ипотечных стандартов. К примеру, в США процент составляет менее 5, а срок от 20 лет.

Не расти вообще или даже расти медленнее Москва не может. Дело не только в том, что жилье и коммерческие площади пользуются высоким спросом и цена на них повышается уже в течение пяти лет. Даже если рентабельность строительного бизнеса окажется близкой к нулю, в городе ежегодно будет сдаваться 5 млн кв. м жилья просто для того, чтобы загрузить имеющиеся мощности. Строительная отрасль Москвы это почти 1 млн человек, не считая гастарбайтеров. Если даже десятая часть из них лишится работы, у городских властей появятся серьезные проблемы.

Москву никак не возьмут в Новое кольцо

Конечно, высотные здания в городе строились и до запуска НКМ в 1999 году (например, Алые паруса и Триумф-палас компании Дон-строй), строятся и сейчас, независимо от нее (башня Федерация и десятки жилых зданий высотой 25-30 этажей). В рамках самой программы сделано не так уж много. Одна высотка построена Эдельвейс на Давыдковской улице. Две строятся (на ул. Маршала Жукова и на пересечении Ленинского проспекта и ул. Обручева). Еще пять проектируются (Алтуфьевское шоссе, ул. Семеновская, Краснобогатырская, Профсоюзная, Серебрякова). К тому же высотными будут не все здания, строящиеся в рамках проекта. Например, объект на Новоясеневском проспекте, который будет выставлен на торги в тендерном комитете Москвы через месяц, имеет всего 24 этажа об этом рассказал Ъ генеральный директор ОАО Новое кольцо Москвы Валерий Жилов (см. интервью).

Поэтому правительство Москвы использует все возможности для поддержания темпов строительства. Возведение высотных объектов одна из таких возможностей, а после сноса всех пятиэтажек и вывода из города большинства промпредприятий она окажется главной и едва ли не единственной. Поэтому и была запущена программа, получившая название Новое кольцо Москвы (НКМ).

Муниципальное жилье станет монолитным

С архитектурной точки зрения рассматривать этот проект (и тем более сравнивать его со сталинским высотным кольцом) пока нет смысла. Не надо думать, что программа НКМ это разработанные для 60 зданий проекты или даже просто единая архитектурная концепция. Каждая поступающая на аукцион площадка имеет только ограничения по внешнему контуру (так называемая красная линия) и по этажности. А инвестор, победивший на конкурсе, заказывает проект исходя из назначения здания, окружающего ландшафта и, прежде всего, собственных интересов.

Как сообщил Ъ председатель тендерного комитета Москвы Геннадий Дегтев, в рамках программы предполагается строить не только коммерческие, но и муниципальные дома (см. интервью). Это тревожный сигнал для московских домостроительных комбинатов, работающих в основном по городскому заказу. Дело в том, что ни один столичный ДСК пока не имеет технологий и оборудования, позволяющих строить здания выше 23-25 этажей. Значит, городские заказы на высотное строительство достанутся монолитчикам.

НКМ это 60 площадок на карте города, зарезервированных для возведения высотных (в основном 30-40-этажных) сооружений, которые будут построены до 2015 года; их площадь (офисная и жилая) составит 3-4 млн кв. м. В общем-то не так уж много не более 6-7% объема городского строительства за десять лет. Зато реализация этой программы будет вестись под жестким контролем московского правительства, которому принадлежит 100% акций ОАО НКМ. И самое главное это призыв к инвесторам и застройщикам: стройте высотные здания чем выше, тем лучше.

Этажность строительства в Москве в последние полвека диктовалась некими обстоятельствами непреодолимой силы, не зависящими от застройщика. Пятиэтажки строили не потому, что пять этажей это хорошо и правильно, а потому, что дома большей этажности, согласно градостроительным нормам, уже должны быть с лифтом. Панельные дома ограничивали 17 этажами потому, что наша стройиндустрия поставляла краны только для строительства таких домов (только пару лет назад в Москве появились первые 23-этажные серии). Теперь обстоятельством непреодолимой силы стала нехватка площадей. Так что домам придется становиться выше независимо от чьего-то желания или нежелания.

Что касается жилых площадей в коммерческих высотных зданиях, то даже у скептически настроенных экспертов нет сомнений в том, что на волне высокого спроса они успешно продадутся (см. интервью директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Knight Frank Константина Романова).

Как сообщают корреспонденты Ъ, в некоторых российских городах сейчас активно идет высотное строительство. Высотки начали строиться в спальных районах Санкт-Петербурга. В частности, группа компаний ЛЭК планирует застроить поселок Парголово 45-этажными жилыми домами. В Казани рассматривается проект строительства нескольких 40-50-этажных зданий на правом берегу Казанки, для чего предлагается создать искусственный полуостров. В Волгограде турецкая фирма Амоко-групп начала строить жилой комплекс Волжские паруса, включающий два 30-этажных дома. Общественность города обеспокоена тем, что комплекс строится в оползневой зоне, однако городское руководство утверждает, что сваи забиты глубже оползневого слоя и зданиям ничто не угрожает. В Ростове-на-Дону самыми высокими будут здания жилого комплекса Олимп Тауэрс, который возводит московская компания СТ Групп Регион. Комплекс располагается в центре города и будет состоять из трех зданий 22 и 23 этажа.



Практически везде строители хотели бы возводить высотные дома, но часто им в этом отказывают местные власти. Так, ГО ЧС Екатеринбурга запрещает строительство высотных зданий вблизи дорог, поскольку в случае атомной войны или землетрясения они упадут на дороги и перекроют их, затруднив эвакуацию населения. По крайней мере, так представители ГО и ЧС аргументировали свой отказ фирме ООО Мета, планировавшей построить 20-этажное здание на улице Белинского в Екатеринбурге. А вице-губернатор Кемеровской области по строительству Нина Глотко рекомендовала мэру Новокузнецка Сергею Мартину возводить жилые постройки не выше десяти этажей. По мнению вице-губернатора, мировая тенденция в жилищном строительстве такова, что возводится жилье не выше четырех-шести этажей, и современные жильцы должны жить ближе к земле. При этом практически везде отмечается повышение цены квадратного метра в высотных зданиях по сравнению с обычными.

В большинстве сибирских городов высотными считаются дома от 17-18 этажей, в Тюмени и Хабаровске от 16 этажей, а в Челябинске 14-этажки.

Вчера президент России Владимир Путин провел совещание с членами правительства, на котором потребовал от министра экономического развития и торговли Германа Грефа определить предельные уровни тарифов на услуги ЖКХ до 15 декабря этого года. Министр сообщил, что соответствующий законопроект разослан в субъекты РФ, и пообещал внести его в Госдуму в ноябре. Сами субъекты РФ от нового закона будут явно не в восторге они лишаются права устанавливать тарифы на услуги ЖКХ. Эти функции будут переданы в Федеральную службу по тарифам (ФСТ). И все это будет оправдываться борьбой с инфляцией.

Из стран ближнего зарубежья самый грандиозный высотный проект запущен в Грузии: в центре Тбилиси строятся 30-этажные башни-близнецы высотой 110 м. Общий объем инвестиций $30 млн.

И вот вчера Владимир Путин развил эту тему и заявил, что тарифы на услуги ЖКХ являются одним из важнейших вопросов с точки зрения макроэкономических показателей и с точки зрения жизнеобеспечения экономики. Между тем, указал президент, эти тарифы до сих пор не централизованы каждый субъект РФ устанавливает их по своему усмотрению, а понятия предельные тарифы в сфере ЖКХ вообще не существует.

Как писал вчера Ъ, после поручения Владимира Путина разработать меры по борьбе с проваливающей все планы инфляцией министр финансов Алексей Кудрин в Чите заявил, что действенной мерой здесь является сдерживание тарифов ЖКХ, и указал, что эти тарифы в основном регулируются местными властями. Господин Кудрин посоветовал сибирским губернаторам проявлять в сдерживании своих тарифов такую же твердость, как центральное правительство в отношении тарифов РАО ЕЭС и Газпрома.

Вчера Владимир Путин в ультимативной форме эти сроки подкорректировал. После того как Герман Греф его проинформировал о планах внести законопроект в Госдуму, чтобы он был рассмотрен в первом чтении в ноябре, а во втором и третьем в декабре, президент потребовал назвать конкретную дату. Пока все идет по графику, если выдержим его, то до 15 декабря, ответил министр. Давайте без 'если', что мешает? 15 декабря, договорились, подытожил президент.

Сначала предполагалось, что этот вопрос будет четко описан в новом законе о разграничении полномочий между федеральным центром и регионами (его инициатор ФСТ). Однако позднее Минэкономразвития посчитало, что вопрос о тарифах на услуги ЖКХ заслуживает отдельного законопроекта. В его основе закрепление за федеральным центром (то есть за ФСТ) функций по установлению предельных тарифов на услуги ЖКХ. Неделю назад руководитель ФСТ Сергей Новиков рассказал Ъ, что законопроект может быть принят в конце декабря.

Между тем в ФСТ, ожидая прибавления полномочий, не сомневаются, что передача функций по установлению тарифов ЖКХ от субъектов РФ федеральному центру стабилизирует рост цен в этой сфере. Наглядным примером могут служить тарифы на газ или электроэнергию они не выходят за пределы инфляции, заявил Сергей Новиков Ъ, буквально повторив тезисы читинского выступления Алексея Кудрина.

Господин Греф обещал президенту поспешить, чтобы избежать резких скачков цен на услуги ЖКХ (в этом году, по данным Минэкономразвития, они выросли на 30%). По словам министра, законопроект уже разослан на согласование в субъекты РФ. Очевидно, что исполнение поручения президента принять законопроект к 15 декабря будет зависеть от скорости его прохождения через Госдуму.

Дело в том, что земельно-инфраструктурный фактор - один из тех, что наиболее серьезно мешают увеличению объемов строительства жилья. Выделить кусок чистого поля мало - ведь коробки корпусов станут нормальным жилым микрорайоном, только если к ним проведены свет, тепло, вода, построены дороги и прочая социалка. Сейчас вкладываться в строительство инженерных сетей и прочей инфраструктуры муниципалитеты вынуждают, как правило, самих строителей. В результате получается и долго, и дорого. Страдает бизнес, а еще больше - будущие жильцы, покупающие метры по цене, включающей все эти дополнительные расходы.


Росстрой объявил о проведении конкурсного отбора земельных участков для выполнения национального проекта по доступному жилью. В течение ноября субъектам Российской Федерации предложено подготовить и представить в агентство данные об имеющихся земельных участках, планируемых к застройке в 2006-2010 годах и не обеспеченных собственным финансированием строительства коммунальной инфраструктуры.

Понимая это, правительство пообещало регионам вполне конкретную финансовую помощь. Но выдавать бюджетные рубли, так сказать, напрямую не будут. Как объяснил глава Росстроя Сергей Круглик, механизм предусмотрен иной: за счет средств федерального бюджета будут осуществляться госгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковским кредитам. То есть на все необходимые работы организация, осваивающая земельный участок, будет изыскивать средства самостоятельно - скорее всего, брать кредит. Но возвращать его государство обещает помочь. При этом федеральные гарантии предполагается предоставлять на часть суммы основного долга - в 2006 году не более 70 процентов, начиная с 2007 года - не более 50 процентов, ответственность за оставшуюся часть возлагается на банки и заемщиков. Впрочем, в Росстрое считают, что в качестве дополнительного обеспечения кредитов могут быть использованы гарантии региональных бюджетов. Можно также задействовать такие механизмы, как залог прав заемщиков на земельные участки или других принадлежащих им активов. При этом кредиты, по расчетам экспертов ведомства, должны предоставляться на срок не менее 2-5 лет, поскольку их погашение обеспечивается возвратом средств либо от продажи уже готовых к застройке участков, либо построенного жилья.

Между тем новый Градостроительный кодекс обязал городские власти предоставлять землю под застройку уже в готовом виде - со всей необходимой инфраструктурой. Норма эта вступила в действие совсем недавно - 1 октября и по замыслу законотворцев должна помочь развернуть массовое строительство. Ведь точечным строительством на участках, с трудом изыскиваемых в районах старой застройки, поставленную национальным проектом задачу резко увеличить объемы ввода жилых метров не решить никогда. Но на такую подготовку в местных бюджетах очень часто просто не хватает денег.

Когда конкретно станет известно, какие именно регионы и по каким объектам получат федеральные вливания, пока не сообщается. Со сроками проведения конкурсного отбора в Росстрое, очевидно, определятся уже после сбора заявок. Тем не менее уже заранее подсчитано, что в результате выполнения земельно-инфраструктурной подпрограммы в 2007 году удастся дополнительно построить около 8 миллионов жилых метров, в 2008-м - 11,5 миллиона и так далее, по нарастающей, чтобы к 2010 году по приведенной модели был построен уже каждый четвертый квадратный метр.

При этом за федеральную поддержку регионам еще придется побороться. На реализацию программы предложено в 2006 году потратить 12,5 миллиарда рублей госгарантий и 1,7 миллиарда - на субсидирование процентов по кредитам. В 2007 году суммы должны возрасти до 17,5 и 5,0 миллиарда соответственно. И распределяться эти средства будут на конкурсной основе. В региональной заявке, по требованию Росстроя, нужно будет указать расположение запланированного под застройку участка (город, название микрорайона), его площадь и количество предполагаемых к вводу метров. При этом будет учитываться, есть ли на предполагаемую стройку проектно-сметная и исходно-разрешительная документация, и во что обойдется реализация всего проекта.



Главная --> Публикации