Главная --> Публикации --> Любителям чистой природы предлагаются экологические коттеджные поселки Наступили заморозки Московские машины будут ездить в туннелях под гаражами Пятилетка подмосковья Четырежды окольцованная

Законодательная база ипотечного рынка не слишком велика: два закона и несколько поправок. В 1998 году принят закон Об ипотеке, а в 2003-м закон Об ипотечных ценных бумагах, дополненный в 2004 году поправками. Однако, как отметил эксперт Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной думы РФ Олег Иванов, законы имеют отсроченное действие и обязательно скажутся на развитии ипотечного рынка. Еще не прошло и десяти лет с момента принятия первого ипотечного закона, а ипотека стала в России мощным фактором, влияющим на цены на жилье. Таким же фактором через десять лет станет и закон об ипотечных ценных бумагах. Хотя два года он пролежал, бездействуя, но подтолкнул к появлению на рынке паев закрытых ипотечных фондов, которые по своей экономической природе можно признать эквивалентными ипотечным сертификатам участия одному из видов ипотечных ценных бумаг, считает О. Иванов. Причем паи, утверждает он, выглядят более весомым инструментом, чем сертификат участия, хотя в строгом смысле ипотечными бумагами не являются.

Российский рынок ипотеки активно развивается. Несмотря на дорогие пока еще кредиты, спрос на них достаточно высок, а вот долгосрочных ресурсов, так называемых длинных денег, у банков нет. В этой ситуации остро встает вопрос о дополнительных финансовых инструментах ипотечного рынка. Проблемы выпуска ипотечных ценных бумаг, регламента их обращения на финансовом рынке, рефинансирования займов и другие обсуждались на конференции Развитие ипотеки в России: новые финансовые инструменты для долгосрочных инвесторов.

Когда мы говорим об ипотечных ценных бумагах, то добавляем так называемые, потому что по сути дела это обыкновенные классические ценные бумаги тех компаний, которые позиционируют себя на ипотечном рынке, отмечает заместитель генерального директора ММВБ Марина Медведева. По приведенным ею данным, сейчас специализируются на выдаче ипотечных кредитов 16 банков, 4 ипотечных агентства, 8 строительных компаний и 200 управляющих компаний, тех самых ПИФов недвижимости.

Облигация с ипотечным покрытием второй вид ипотечных ценных бумаг, разрешенных законом. Их могут выпускать банки и ипотечные агенты, но ввиду отсутствия целого ряда законодательных актов, детально регулирующих их использование, на организованном рынке облигации не обращаются.

Присутствие корпоративных облигаций на фондовой бирже объясняется не интересом участников рынка к этому виду ценных бумаг, а стремлением компаний поддержать их ликвидность.

Если говорить об оборотах, то рынок квазиипотечных ценных бумаг составляет всего 5 % от общего оборота фондовой биржи. Причем 88 % от этой пятипроцентной доли приходятся на корпоративные облигации банков, которые позиционируют себя как ипотечные, 7 % это облигации ипотечных агентств, 5 % облигации строительных компаний и 0,02 % облигации ПИФов недвижимости.

Даже такой момент, как перерегистрация ценной бумаги в отношении с ипотечной облигацией, не может проходить в режиме онлайн, как того требует современная система торгов.

Каковы реальные препятствия для размещения ипотечных ценных бумаг на регулярном рынке? Прежде всего, эти бумаги не упоминаются в соответствующих нормативных актах, регулирующих фондовый рынок. А в российском законодательстве все, что не разрешено, считается запрещенным. Но даже если ипотечные бумаги будут приняты к торгам, избежать проблем не удастся. Нет системы раскрытия информации об этой бумаге, нет модели оценки рисков, отсутствует предыстория, нет четкого понимания взаимодействия всех элементов инфраструктуры, нет специализированного депозитария и наконец нет гарантии судебной защиты прав.

Секьюритизация как самостоятельный бизнес

Однако сложившуюся ситуацию не стоит воспринимать пессимистически. Наши проблемы далеко не уникальны, считает Олег Иванов. Многие страны прошли этот путь и, столкнувшись с такими же трудностями, успешно справились с ними. Например, договорная база первой сделки по секьюритизации в Германии представляла собой 30‑страничный договор и 30 папок томов в качестве приложения к этому договору. Чтобы написать эту сложную юридическую документацию, юристам заплатили миллион долларов. Теперь секьюритизация в Германии рядовая операция.

Давая оценку ипотечному рынку, А. Сучков отметил, что несмотря на региональные различия, он существует и развивается динамично. За последние годы доходы населения выросли на 10 %. Рынок в достаточной степени структурирован. Помимо банков, которые декларировали свои ипотечные программы, в нем участвуют ипотечные брокеры, страховщики, оценщики. Хотя рынок во многом региональный, можно говорить о выработке единого стандарта. Благодаря деятельности многофилиальной сети больших банков и АИЖК идет совершенствование этих стандартов и прежде всего качества обслуживания.

Можно ли рассматривать секьюритизацию как самостоятельный бизнес? Этот вопрос пока не стоит на повестке дня Внешторгбанка, но его вице-президент Андрей Сучков сообщил о намерении банка выпустить ценные бумаги на 100 млн. долларов. По его словам, это минимальный рентабельный размер: В основу сделки положена концепция, когда активы отделены от финансового института. Рейтинг наших ценных бумаг должен быть выше, чем рейтинг банка. В противном случае смысла во всей этой дорогостоящей сделке мы просто не видим.

Острым для игроков рынка остается вопрос участия государства в развитии ипотеки. За предыдущие год-полтора государство проделало большую работу по совершенствованию нормативной базы, сегодня же речь идет о прямой финансовой поддержке, то есть прямых денежных вливаниях в рынок. Однако рынку далеко не безразлично, в какой форме эти вливания будут осуществляться. Нет уверенности, что они в любых случаях при любых условиях могут быть продуктивны.
Издать указ о снижении процентной ставки по кредитам можно, но такое вливание денег в рынок по цене ниже рыночной, безусловно, приведет к повышению цен на жилье. Когда одни банки получат доступ к бюджетным деньгам, другие должны будут свернуть свои ипотечные программы: слишком неравными окажутся условия.

Конкурентное поле, по мнению А. Сучкова, формируется не в области процентных ставок, а в области улучшения качества обслуживания и снижения затрат.

Самое важное, по мнению вице-президента Внешторгбанка, сохранить рыночные тенденции и поддержать их. А с государственной поддержкой нужно быть крайне осторожными. Предоставлять ее лучше конечному пользователю, что будет гораздо эффективнее, чем просто вливать на рынок.

Но не выиграют и те, кто останется на рынке. Если банки получат доступ к деньгам по цене ниже рыночной, то никакого стимула выстраивания экономически эффективной индустрии ипотечного кредитования у них уже не будет. Не будет стремления к совершенствованию процесса и качества кредитного портфеля. Следовательно исчезнет смысл говорить о секьюритизации, поскольку качество ипотечного обеспечения не будет выше, чем рейтинг кредитной организации.

Так, члены жилищно-строительных кооперативов открыто возмущаются положением закона, согласно которому до 1 января 2007 г. ЖСК должны преобразоваться в товарищества собственников жилья или попросту будут ликвидированы. При этом никакого логичного обоснования данной меры представители кооперативов, равно как и независимые эксперты, углядеть не могут. А между тем, подобное преобразование влечет за собой неоправданные организационные проблемы и финансовые затраты.

Участники конференции согласились с тем, что рынок ипотеки сегодня вполне адекватен. Главная проблема в том, что нет жилья. Объемы строительства заметно сократились. Средства целевой жилищной программы должны быть прежде всего направлены на развитие строительства, стимулирование конкуренции на строительном рынке, ограничение монополии, на решении вопросов, связанных с землеотводом и инженерной подготовкой территории. Без решения принципиальных вопросов с земельной собственностью дело не пойдет. Это главное, куда сегодня должны быть направлены бюджетные деньги.
Жилищный кодекс, принятый 1 марта 2005 г., нуждается в серьезной доработке таков единодушный вердикт, вынесенный участниками круглого стола Новые реалии ЖКХ, прошедшего на этой неделе в ИА Росбалт. В нынешнем виде документ весьма противоречив и несет в себе серьезный конфликт интересов между собственниками жилья, коммунальными службами и муниципальными органами. Если оставить все, как есть, это спровоцирует всплеск социальных волнений, первые признаки которых уже появились.

Но это все цветочки по сравнению с тем положением, в котором оказались жильцы общежитий, аварийных домов и служебных квартир, не имеющие права приватизировать свое жилье до тех пор, пока оно не переведено в муниципальную собственность. Процесс этот тормозится по многим причинам. В частности, владельцы общежитий не торопятся расставаться с кормушкой в виде сдаваемых внаем комнат. Да и муниципальные органы не горят желанием принимать на баланс городского бюджета ветхие строения, которыми по большей части являются подобные дома. И даже там, где передача зданий муниципалитету все-таки состоялась, в приватизации их жильцам зачастую отказывают, вопреки закону.

Примечательно, что касается данная норма только тех ЖСК, в которых все члены уже выплатили свои паи, благодаря чему возникает парадоксальная ситуация, когда злостные неплательщики становятся спасителями для добросовестных коллег.

Также много нареканий со стороны экспертов вызывает норма, зафиксированная в ст.161 Жилищного кодекса. Она гласит, что до 1 марта 2006 г. собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать форму управления своим домом: передать эти функции Управляющей компании, организовать товарищество собственников жилья или отдать квартиры в непосредственное управление самим собственникам. Если жильцы не успеют сделать выбор до часа Х, управляющую копанию назначат местные власти. Между тем, на сегодняшний день определились, по разным оценкам, от 0,5% до 5% всех жителей многоквартирных домов России, и за оставшиеся 4 месяца вряд ли этот показатель сильно изменится.

Преодоление подобных противоречий потребует немало времени, а по новому кодексу с 1 марта 2006 г. население данного рода жилья будет лишено права его приватизировать. Таким образом, уже сейчас понятно, что с принятием Жилищного кодекса значительная часть россиян речь идет примерно о 10 млн граждан фактически лишилась перспективы стать собственниками хоть какой-нибудь недвижимости. Здесь будет нелишним напомнить, что злополучный кодекс принимался в пакете законов о доступном жилье вместе с законопроектами об ипотеке. А в итоге сделал жилье для многих людей еще более недоступным. Ведь для того, чтобы получить ипотечный кредит, даже на льготных условиях, необходимо иметь за душой нечто большее, чем ветхую комнату в чужом доме.

Как отметил один из участников круглого стола, элита захочет теннисный корт во дворе и обширный гараж, а бабулькам, которые ни тем, ни другим пользоваться не будут, наряду со всеми придется за это платить. Поэтому более или менее удачно товарищества собственников действуют только в новых домах, где проживают люди примерно одинакового уровня достатка.

Здесь тоже все не так просто. Во-первых, собрать необходимое для принятия требуемого решения большинство людей, проживающих в нескольких десятках квартир, само по себе достаточно проблематично: не больно-то любят городские жители посещать подобные домовые заседания. Во-вторых, опять же, возникает конфликт интересов, поскольку исторически сложившийся контингент жильцов в подобных домах достаточно разнороден и то, что жизненно важно для одних, абсолютно не нужно другим а платежи-то, по закону, обязательны для всех. Особенно это характерно для старых домов в центре города, где одновременно проживает обеспеченная современная элита и чудом выжившие в этих оазисах благополучия малоимущие старушки.

В придачу ко всему вышесказанному, в новом законе есть откровенно коррупционные нормы, утверждает член комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская. Например, ст.165 гласит, что органы местного самоуправления могут передавать управляющим компаниям, товариществам собственников и жильцам бюджетные средства на капремонт. То есть, данное положение позволяет чиновнику самому решать: давать деньги или нет как договоритесь. Четкие правила игры в данной норме кодекса не установлены.

И, наконец, немало вопросов вызывает деятельность самих управляющих компаний. Их статус в Жилищном кодексе не определен, указывает заместитель руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Андрей Широков, нет понятия лицензирования, профессионализма: на рынок, по сути, может прийти любой. То есть, нет никакой гарантии, что, собрав деньги с жильцов, подобная организация честно передаст их коммунальщикам. А в случае неуплаты поставщики коммунальных услуг, возможно, будут судиться с УК, но, скорее всего, предпочтут просто перекрывать заглушки.

Необходимо как можно более четко и ясно конкретизировать нормы документа, которые могут вызвать разночтения, устранить все противоречия и принять поправки, исключающие положения, нарушающие права граждан, полагают эксперты. А для того, чтобы осуществить все это, следует перенести на достаточно ощутимый срок юрьев день вступления в силу большинства спорных норм.

Кстати, о капремонте. Когда приватизация только начиналась, будущим собственникам обещали, что капитальный ремонт останется государственной обязанностью, что и было прописано в прежнем Жилищном кодексе. Однако из нового закона данная статья исчезла, вместе с соответствующими обязательствами государства. Теперь плата за капремонт построенных еще лет 30-40 назад и с тех пор ни разу не ремонтировавшихся домов ложится на плечи собственников. А это весьма немаленькие деньги, ведь речь идет не просто о новом слое краски на стены, а о полной замене одряхлевших коммуникаций. При этом право на деприватизацию жилья отменяется одновременно с правом на его приватизацию, так что избежать этого тяжкого финансового бремени не удастся.

Сбербанк рассматривает возможность размещения своей штаб-квартиры в одной из башен Москвы-Сити, которые мы построим, заявил РБК-Недвижимость господин Чигиринский. Он подтвердил, что Сбербанк ведет переговоры с Московской девелоперской компанией об аренде большого количества площадей. Окончательное решение банк примет в начале следующего года, когда будет завершена концепция проекта, и банк более конкретно определится со своими пожеланиями, отметил предприниматель. В Сбербанке комментировать возможную смену дислокации штаб-квартиры отказались.

Как стало известно РБК-Недвижимость, Московская девелоперская компания (МДК) предпринимателя Шалвы Чигиринского ведет переговоры со Сбербанком о заключении договора аренды в одной из нескольких башен Москвы-Сити, которые МДК построит к 2009 году.

В соответствие с концепцией ММДЦ, на участках №17-18 планируется строительство двух башен общей площадью 380 тыс. кв. м: офисной (80 этажей) и гостиничной (78 этажей). Сейчас Московская девелоперская компания заказала английскому архитектурному бюро Foster Partners проект этих башен. Перед Foster Partners мы поставили задачу создать проект, выходящий за рамки всех существующих башен Москвы-Сити по качеству дизайна и комфортабельности, заявил РБК-Недвижимость глава МДК. Уже решено, что будет две башни, или, может быть, три. Окончательную концепцию мы получим в начале 2006 года. Одной из таких башен и заинтересовался Сбербанк.

Напомним, что, в Московская девелоперская компания была основана в 2001 году на паритетных началах правительством Москвы и компанией СТ Групп предпринимателя Шалвы Чигиринского. МДК получила статус генерального инвестора строительства башни Россия распоряжением правительства Москвы №28 от 21 января 2004 года. Предполагалось, что МДК построит башню Россия самый высокий в мире небоскреб высотой 648 м и площадью 498 тыс. кв. м. Бюджет проекта МДК оценила в 600 млн долл., из которых 10% должны были составить собственные деньги МДК, остальное средства инвесторов. Но уже в августе этого года столичное правительство выпустило постановление, которое лишило силы распоряжение о назначении МДК инвестором. А в сентябре правительство Москвы заявило, что строительство башни Россия откладывается на неопределенное время в связи с угрозой терроризма. Теперь господин Чигиринский вместо России построит на участках ММДЦ №17-18 несколько других башен, пока безымянных. На этот раз инвестором выступает другая компания предпринимателя - СТ Тауэрс.

Что касается собственно расходов на строительство, то МДК придется выложить 1200-1500 долл. за 1 кв. м такова себестоимость строительства офисов класса А и других высококлассых помещений в Москве-Сити. Поэтому бюджет нового проекта господина Чигиринского сопоставим с заявленными затратами на строительство России.

В настоящее время штаб-квартира Сбербанка располагается на Профсоюзной улице в стеклянной высотке, спроектированной для банка немецкой Hochtief. Площадь 26-этажного здания составляет 85 тыс. кв. м. Участники рынка утверждают, что Сбербанк возьмет в аренду в ММДЦ офисы минимум такой площади, возможно большей. По данным Knight Frank, арендные ставки в ММДЦ на стадии строительства (когда будущий арендатор заключает предварительный договор) составляют 500 долл. и выше. Ставка при этом зависит от стадии строительства, арендуемой площади и срока договора. Таким образом, новая штаб-квартира обойдется Сбербанку в сумму около 42,5 млн в год.

Дом для своих

Помимо Сбербанка, интерес к башням МДК проявляла Магнитка. Как заявил пожелавший остаться анонимным источник, близкий к МДК, скорее всего, Сбербанк разместится в одной башне МДК, а Магнитка в другой. Кроме того, офисами в ММДЦ интересуются практически все голубые фишки России, крупные финансовые корпорации, а также представительства известных западных компаний.
Несмотря на то, что словосочетание клубный дом прочно вошло в обиход, эксперты отмечают неопределенность этого понятия. Сам по себе набор характеристик (высокое качество, малоэтажность здания, его местоположение) уже не дает права автоматически отнести тот или иной дом к категории клубных. Риэлторы, работающие в сегменте элитного жилья, обращают все больше внимания на такие критерии, как однородная социальная среда, общность интересов и психологическая совместимость обитателей клубных домов. Некоторые эксперты считают, что из-за дефицита площадок в центре города, клубные дома вскоре уйдут с рынка, уступив место многоквартирным. Однако большинство предрекает клубному жилью большое будущее в силу его рентабельности и архитектурных особенностей, позволяющих застраивать ими центр города.

В элитном домостроении работает правило: случайных людей в клубном доме быть не должно, - говорит директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Жильцы предпочитают заранее получить представление о том, кто будет их соседом. Потенциальные приобретатели проходят так называемый фэйс-контроль, так что вы вряд ли встретитесь в одном подъезде с конкурентом по бизнесу или человеком, который вам неприятен. Основным правилом заселения клубного дома является предупреждение противоречий между будущими соседями.

Различия между просто высококачественным и клубным жильем являются очень зыбкими. Многие эксперты затрудняются четко определить, где проходит водораздел. И все же в последнее время, по мере роста объемов элитного жилья, на первое место выходит такой критерий как однородный состав обитателей клубных домов.

Некоторые эксперты ставят еще более жесткие рамки для отнесения дома к категории клубного. Директор управления новостроек отделения Парк Тауэрс корпорации Миэль-Недвижимость Кайдо Каарма считает, что условием покупки квартир в домах высшего уровня, является членство в элитном клубе. А управляющий партнер агентства элитной недвижимости Усадьба Александр Дьяченко вообще заявляет, что на сегодняшний день в Москве существует не более двух домов, которые с уверенностью можно отнести к классу клубных.

На единую социальную среду, как на одно из определяющих качеств клубного дома указывает и генеральный директор агентства Vesco Realty Сергей Леонтьев. Цель девелоперов, - отмечает он, - создать максимально комфортную атмосферу для будущих жильцов. От остальных элитных предложений клубный дом отличается закрытостью жилого пространства. При реализации квартир на рынке существует практика поручительства или рекомендации, когда владелец недвижимости в конкретном здании приводит своего знакомого, заинтересованного в покупке квартиры в данном доме. Иногда все предложения в одном здании выкупают партнеры по бизнесу или совладельцы крупных компаний.

Схожую точку зрения высказывает и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов. По большему счету, клубный дом - один из самых больших мифов рынка элитной недвижимости, - признается он. - Клубные комплексы своим появлением во многом обязаны тому, что в ряде районов Москвы существуют ограничения по этажности. Благодаря этому, легко создать видимость небольшого предложения на рынке и подогреть интерес к дорогой покупке, так как только ореол недосягаемости способен вызвать ажиотаж у богатых людей.

Примером стопроцентного клубного дома является, пожалуй, только проект Монолит плаза на Воробьевых горах, - считает он. - Вот это действительно клубный дом: чтобы купить здесь квартиру, необходимо быть членом клуба Монолит. Других же домов, которые бы имели ярко выраженную организационную структуру клуба, я не знаю. Все остальное - не более чем завуалированное желание продать недвижимость подороже, получив дополнительную прибыль за счет рекламы объекта как клубного.

В. Козлов обращает особое внимание на стремление жильцов к камерности: На проживание в клубных домах ориентированы люди, которых принято причислять к элите общества. Из соображений приватности они очень тщательно относятся к выбору будущих соседей и предпочитают уединение.

Сколь-нибудь определенный портрет покупателя высококлассного жилья нарисовать сложно. В большинстве случаев квартиры в клубных домах приобретают или владельцы собственного бизнеса, или топ-менеджеры крупных компаний, чей средний доход составляет порядка $2 миллионов в год, - говорит С.Леонтьев.

Экономная эксплуатация

Управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот говорит, что чаще всего критерии отбора покупателей, а точнее то, кого не должно быть в доме, известны заранее. Черты нашего клиента - это человек успешный, семейный, с высокими доходами и растущим социальным статусом.

В этой связи высокий уровень эксплуатации дома играет далеко не последнюю роль. Для клубных домов обязательно наличие подземного паркинга, огороженного периметра вокруг дома, многоуровневой системы охраны, качественных лифтов, систем фильтрации воды, централизованного кондиционирования и больших общественных зон.

Большая часть специалистов по элитной недвижимости придает важное значение таким характеристикам клубных проектов, как количество квартир в доме и качество проекта. Изначально как клубные дома позиционировались старинные особняки в центре города, - напоминает А.Зиминский. - Но время показало, что это не совсем правильно - необходимо сделать особняк не просто удобным для проживания, но и соответствующим современному техническому уровню.

Как напоминает К.Каарма, обслуживание клубных проектов после их сдачи полностью ложится на плечи кондоминиума жильцов, поэтому большая часть устанавливаемых систем призвана в первую очередь экономить расходы на жилищно-коммунальные услуги. Под такие проекты обычно создается специальная эксплуатирующая организация. Стоимость обслуживания одного квадратного метра подобного дома легко может превысить $5, - объясняет он.

Кроме того, С.Леонтьев отмечает большое внимание, которое потенциальные покупатели уделяют оригинальности и единству архитектурно-планировочного решения, а А.Зиминский указывает на высокие требования, предъявляемые жильцами к виду из окна. В идеале дома, находящиеся поблизости, должны быть такого же класса, чтобы не создавалось ощущение социальной разнородности, - считает он.

Цена вопроса

Оснащение здания системами дистанционного управления или обустройства в нем бассейна, тренажерного зала или сауны, по общему мнению экспертов, не столь значительно. Зачастую бывает так, что в небольшом доме часть собственников живет за городом, некоторые находятся за рубежом, а роскошно оборудованные спортивные площадки стоят без дела, - отмечает А.Дьяченко.

В то же время руководитель направления элитной недвижимости группы компаний МИАН Ирина Рогачева отмечает, что тенденцией последних двух лет является увеличение квартир в элитных домах. Еще несколько лет тому назад считалось, что в клубных проектах не может быть больше 4 - 6 квартир. Но вектор развития Москвы, и прежде всего уменьшение свободных площадок, способствует появлению оснащенных по последнему слову техники элитных проектов класса De Luxe, которые, однако, нельзя однозначно отнести к категории клубных из-за их многоквартирности, - говорит она.

Не вызывает споров у экспертов вопрос о количестве квартир в клубном доме - их должно быть не больше 20 - 3 В наиболее удачных проектах количество квартир варьируется от шести до двадцати. Оптимальным считается вариант, когда на этаже размещена только одна квартира, - указывает С.Леонтьев. Некоторые эксперты указывают, что площадь квартир в последнее время становится более скромной. Сейчас существует тенденция к исчезновению гигантомании. Средняя площадь клубных квартир не так уж и велика - 150 - 250 кв. м, - говорит Денис Попов.

На конечный порядок цифр влияет достаточно большое число факторов - уровень отделки, инженерная начинка, планировка, количество машиномест в гараже, - говорит А.Зиминский. - Кроме того, стоимость квадратного метра в клубном доме напрямую зависит от стадии готовности проекта, его месторасположения и репутации застройщика.

Стоимостные показатели как критерий жилья в элитном сегменте, по мнению большинства экспертов, сегодня уходят на второй план. Нижняя планка стоимости квадратного метра на рынке домов подобного класса находится на уровне $5 - 8 тысяч, средняя цена составляет примерно $12 - 15 тысяч, а верхняя граница ценового коридора может достигать $20 - 25 тысяч.

Очередь на Золотой миле

Однако постоянный рост цен на клубные дома не приводит к уменьшению спроса из-за небольшого предложения. Традиционно в продажу попадает 50% квартир клубного дома, многие дома вообще продаются еще до начала строительства, - комментирует эту ситуацию В.Козлов.

Однако сейчас, как считают эксперты, на рынке клубного жилья наблюдается перелом: площадки не только на Остоженке, но и в менее эксклюзивных Замоскворечье, Хамовниках, в районе Смоленской площади практически закончились. Сейчас застройщики пробуют строить клубное жилье не только на Остоженке, но и в других районах, - говорит В.Козлов. По его словам, вслед за Золотой милей идут Замоскворечье и Плющиха, которая всего за два года приобрела звание Серебряной мили.

Большая часть клубных домов, по вполне понятным причинам строится в пределах Центрального административного округа. В рейтинге районов, составленном Vesco Realty, первые пять мест занимают Остоженка, Пречистенка, Патриаршие пруды, Арбат и Якиманка.

К.Каарма в связи с дефицитом стройплощадок даже предрекает скорый конец самому понятию клубной недвижимости. По его мнению, на территории высвобождаемых под элитное жилье ЛГМ в Замоскворечье и Каучук на Плющихе клубные дома вряд ли появятся. При застройке этих кварталов, у застройщиков, на наш взгляд, несколько изменится подход к элитному жилью в целом, - говорит он. - Возможно, клубных домов по существующим сейчас определениям уже не будет. Вместо них появятся многоквартирные жилые комплексы класса De Luxe.

Тенденцию к отдалению клубной недвижимости от центра отмечает и И.Рогачева. Мы вправе утверждать, что сегодня клубные дома располагаются в пределах третьего транспортного кольца, где еще можно найти свободные площадки для недвижимости этой категории. Но в любом случае они должны быть приближены к центру, - указывает она.

Эксперты указывают как на высокую доходность клубных домов. Строительство элитного жилья вообще является наиболее прибыльным бизнесом в сфере жилой недвижимости, - утверждает С.Леонтьев. - В среднем рентабельность проектов достигает 70 - 80%. Только на росте цен с начала строительства до завершения работ инвестор может заработать до 100% годовых.

Вместе с тем, многие эксперты полагают, что у клубных домов есть будущее. Более того, в Москве вскоре возможно появятся целые кварталы с однородным составом жильцов, и первой такой территорией может стать Золотой остров.



Как указывает Д.Попов, в ситуации, когда невозможно работать с масштабными проектами, девелоперам выгодно строить именно качественные и дорогие клубные дома. Конечно, проще возвести дом выше и с большим количеством квартир. Однако в центре Москвы, где из-за исторического окружения существуют ограничения по этажности, клубный дом может быть рентабелен именно за счет высокого качества и высоких технологий. Это позволяет устанавливать максимальные цены за каждый квадратный метр полезной площади, - подчеркивает он.



Главная --> Публикации