Главная --> Публикации --> Болгария против сочи Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги ноября 2005 года Игра на повышение продавцам удалась Рынок ипотеки вырос в три раза Как не стать жертвой строительной пирамиды

Принцип действия

На западном рынке недвижимости схема sale-leaseback для большинства компаний уже давно стала привычным инструментом привлечения дополнительных инвестиций. В России же это явление в новинку: интерес к сделкам sale-lease-back в Москве возник не так давно, и за прошедшие год-полтора можно назвать считанные компании, которые ей воспользовались.

Стандартная схема сделок sale-lease-back такова: компания, владеющая неким объектом недвижимости или площадью в здании, выставляет эту собственность на продажу, для того чтобы высвободить дополнительные финансовые средства, рассказывает директор по развитию бизнеса департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Дмитрий Воробьев. Подобная схема реализации предполагает, что объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости.

После того, как компании прочно обосновались на московском рынке недвижимости, перед многими из них возник вопрос региональной экспансии, которая, несомненно, требовала немалых инвестиционных вливаний. И, как вариант привлечения дополнительных средств, некоторые игроки рынка решили использовать схему sale-lease-back, столь широко применяемую их западными коллегами.

Помимо перечисленных плюсов, такая схема также позволяет оптимизировать налоговые выплаты. За счет ускоренной амортизации налог на имущество уменьшается примерно в три раза, а все лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль,- добавляет директор департамента офисной недвижимости компании Бекар-консалтинг'BB Алексей Чижов.

Скидка может составить до 20% рыночной стоимости, однако покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5-7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (примерно 13-14% в год от суммы сделки купли-продажи). Таким образом, схема sale-lease-back позволяет компании получить средства, которые она имеет возможность оборачивать более выгодно и эффективно, а инвестору - приобрести доходный бизнес, позволяющий сдавать площади в аренду и получать фиксированный и стабильный поток средств,- поясняет преимущества сделок sale-lease-back аналитик.

Sale-lease-back по-московски

Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке. По мнению ведущего специалиста по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, таким образом компания-продавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости. В то же время для компании, приобретающей объект, минимизируется риск падения его рыночной стоимости.

Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова считает, что небольшое количество сделок по схеме sale-leaseback связано как с инертностью участников рынка, так и с неразвитостью рынка собственно лизинговых услуг. Камнем преткновения в этом случае служит отсутствие собственных средств у лизинговых компаний,- пояснила она.

Несмотря на видимые преимущества подобной схемы, на московском рынке эта схема почти не распространена. Причиной столь низкого числа таких сделок является молодость московского рынка коммерческой недвижимости, где еще только формируется рынок инвестиционно привлекательных объектов, считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. С ней соглашается и Дмитрий Воробьев. По его словам, на сегодняшний день желающих купить такой продукт на рынке намного больше, чем желающих его продать. Подобная ситуация складывается в связи с тем, что у нас в стране начинается эра дешевых денег: сегодня, имея помещение в собственности, компания может получить кредит под залог недвижимости (ломбардный кредит) на достаточно хороших условиях,- поясняет низкий интерес к сделкам по схеме sale-lease-back Дмитрий Воробьев.- Именно поэтому подобные сделки в настоящий момент не получили широкого распространения на рынке.

Аналитики отмечают, что большее число сделок по схеме sale-lease-back заключается в офисном сегменте. По словам Антонины Лаировой, этот рынок наиболее надежен с точки зрения инвестиций, поэтому здесь наблюдается основная часть инвестиционных сделок, в том числе и sale-lease-back.

Жизненный опыт

Консультант по недвижимости Dominique Renard Антон Прокопьев добавляет, что обычно по подобной схеме приобретаются современные офисные здания после трех-четырех лет эксплуатации. Как пример, продажа компанией Coalco здания на ул. Лесной, 3-9, компанией Samsung - здания в Гнездниковском переулке,- рассказывает он.

В качестве примера она приводит сделку 2003 года, когда компания Ericsson продала построенное ею здание на ул. 8 Марта, 12 (8,8 тыс. кв. м) Пермской финансово-производственной группе и осталась там в качестве арендатора.

Это традиционное мероприятие рассчитано прежде всего на рядовых горожан, занимающихся решением своих жилищных проблем. Уникальность его заключается в том, что дважды в год - весной и осенью - в Ледовом дворце собираются ведущие специалисты рынка недвижимости - и все это для удобства потребителя.

Есть подобные сделки и в торговом сегменте. В прошлом году компания Седьмой континент продала принадлежащие ей 4 тыс. кв. м в ТЦ Атриум, заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3 тыс. кв. м,- рассказывает Антонина Лаирова. По ее словам, Седьмой континент приобрел эти площади еще на этапе строительства торгового центра.
В Ледовом дворце Санкт-Петербурга 14-16 октября прошла крупнейшая XI Специализированная выставка-ярмарка недвижимости

Открыли выставку генеральный директор ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Михаил Викторов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павел Созинов и другие.

В этом году на осенней ярмарке работали более 200 компаний рынка недвижимости Петербурга (строители, риэлторы, страховщики, банкиры и юристы), специалисты разных профилей провели около пятидесяти семинаров по самым актуальным практическим вопросам.

Специалисты Группы Компаний Бюллетень недвижимости организовали на выставке два семинара. Первый - традиционный - был посвящен долевому строительству. Его провел юрист Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Сергей Лучанов. Второй - Как выбрать квартиру по рекламе - был призван помочь потребителю разобраться во всем многообразии средств массовой информации по недвижимости, которые появились на рынке. Директор по пиару ГК Бюллетень недвижимости Татьяна Ильина разъяснила слушателям, как эффективно использовать базы данных по объектам недвижимости, а также, что обозначают те или иные термины.

Организатором мероприятия выступил НП Торговый Петербург. Информационными партнерами ярмарки стали 79 компаний.

Необходимо отметить, что особой популярностью на ярмарке пользовался именно стенд Квартирный вопрос - городская справочная по недвижимости. Специалисты службы все три дня давали справки, подбирали варианты для желающих купить, продать или обменять жилье.

ГК Бюллетень недвижимости представила на ярмарке семь разноплановых изданий. Среди них специальный выпуск каталога Бюллетень недвижимости, справочник Бюллетень строящейся недвижимости, журнал Деловая недвижимость, каталог Сдам, сниму. Потребители познакомились и с тремя новыми проектами: журналом Финансовые услуги - приложением к Бюллетеню недвижимости, изданием Коммерческая недвижимость - аналитическим журналом по данному сегменту рынка и справочником Квартирный вопрос - все о недвижимости. Это издание посвящено правилам безопасного поведения на рынке недвижимости и основано на опыте специалистов справочной службы Квартирный вопрос.

Самый признанный минималист в отечественной архитектуре, Евгений Асс известен еще и как категорический противник любого новодела - и в строительстве, и в интерьерах. Потому что новодел - всегда подделка. А подделка - это неприлично.

По предварительным данным, осеннюю Ярмарку недвижимости посетили около 30 000 человек. Причем, как отметили специалисты, возросло число горожан, пришедших на Ярмарку с конкретными практическими целями.

известия: Как-то я слышала по Эху Москвы ваше интервью. Речь шла о Военторге, и вы говорили, что никогда новодел не будет выглядеть как старый дом. Хотя бы потому, что глубина окон выдаст: в старом доме стены толще. И подоконники шире. И это - украшение интерьера вне зависимости от того, в каком стиле он выдержан.

О том, что можно и чего нельзя себе позволять, проектируя собственное жилище, с Евгением Ассом говорила специальный корреспондент Известий Ирина Мак.

известия: Иногда в угоду собственной прихоти люди увеличивают окна в старых домах или прорубают дополнительные окна - но ведь этого же категорически нельзя делать?

Евгений Асс: Конечно. Я очень люблю широкие подоконники. В моей мастерской - смотрите, какие роскошные подоконники, глубокие окна. И низкие к тому же. Я люблю, когда окна низко.

известия: Тем более что сравнивать будет не с чем.

Асс: В нашей стране, к сожалению, все можно. А в Англии мой друг пытался сделать окно на крыше, но не разрешили: исторический квартал. И он мне говорит: Представляешь, в Москве мы бы сто таких окон прорубили, а здесь даже взятку дать некому. Но это формальная сторона вопроса. Если же мы говорим об этической стороне, то важно сохранить атрибуты истории - стену, фактуру стены, деревянное окно. Мы сейчас работаем над большим проектом реконструкции здания Арсенала в Нижнем Новгороде - делаем Центр современного искусства. Там много технических проблем, в частности, придется менять перекрытия. Но мы делаем все, чтобы сохранить старое. Например, стену - часть Нижегородского кремля, которая обращена внутрь здания. Даже облицовывать ее не будем и штукатурить - вычистим и оставим подлинной стеной XVII века. Это абсолютный рецепт. Хотя можно сделать такую же новую, и вы не заметите подмены.

известия: В новых дорогих домах, которых сейчас много строится в Москве, квартиры сдаются без стен, и жильцы сами планируют свое жилье. Вы считаете, это правильно?

Асс: Дело даже не в сравнении. Есть вещи, которые я ощущаю на уровне физиологии - то, что относится к категории подлинного. Я считаю, что если это старое работает и может быть сохранено, то значит, нужно сохранять.

известия: И как вы выпутывались?

Асс: Это не очень простой вопрос. Если вспомнить практику массового домостроения, то при определенном имущественном достатке владельцы квартир начинали с того, что выносили все, что было, и делали заново. Это был, конечно, абсурд. Что же касается сегодняшнего дня, то, поскольку речь идет в основном о так называемом элитном жилье, сохранять планировку часто действительно не имеет смысла. Тем более что часто планировка эта не выдерживает никакой критики. Потому что обычно цель тех, кто строит, - набрать квадратные метры. Лет семь назад у меня был опыт проектирования квартиры в одном очень заметном новом московском доме. Квартира глубиной 16 метров. Это расстояние от передней до окна. Для сравнения: комната глубиной, скажем, семь метров - это еще светло. Дальше начинается темнота, в которой будут остальные девять метров. Эта квартира была утверждена, согласована, построена в таком виде. Дальше задача архитектора была выпутаться из этой ситуации.

известия: Высокая?

Асс: Ну, это уже профессиональные секреты. Понятно, что получился такой лофт, абсолютно плейбойская квартира...

известия: Многие из тех, кто въезжает сегодня в старинные дома, делают подвесные потолки - чтобы было не слишком высоко. Какая высота кажется вам комфортной для человека? Понятно, что два двадцать - это катастрофа.

Асс: Нормальная - три тридцать, современный же дом.

известия: Но если речь идет о квартире, где никакого контраста быть не может, потому что везде высота потолка - два двадцать или чуть больше?

Асс: Это совершенно не катастрофа, если у вас здесь два двадцать, а рядом - четыре пятьдесят. Я, например, живу в очень низкой квартире, которую в свое время каким-то образом построил мой отец. Она выгорожена из чердачного помещения, и высота в передней даже меньше двух двадцати. Зато гостиная рядом с ней, высотой два семьдесят, кажется колонным залом. И это красиво. А вот классические примеры: в Москве это дом Наркомфина, построенный Гинзбургом, а во Франции - Марсельский блок Ле Корбюзье. В этих домах в квартирах высота некоторых комнат два десять, зато одно помещение высотой в два этажа. Если исходить из чисто физиологической нормы, из объема воздуха, необходимого для семьи, то его здесь достаточно. Если мы говорим об ощущениях, то и высота 12 метров при правильных пропорциях будет нормальной - скажем, в палаццо.

известия: Вы занимаетесь дизайном интерьеров редко, но давно. Когда это началось у нас, и претерпела ли эта область архитектуры какие-то изменения?

Асс: Знаете, для Европы высота потолка два семьдесят или два с половиной совершенно нормальна. Это вопрос скорее культурной традиции. Возьмем ту же избу - она низкая. И в русских усадьбах, за исключением парадных помещений, потолки довольно низкие. Есть масса объективных факторов, которые надо учитывать: сохранение тепла, воздух, необходимый для дыхания. На этом исторически баланс и выстраивался.

известия: За границей услугами интерьерных дизайнеров пользуются редко?

Асс: Кажется, первый заказ такого рода был у меня году в 1993-м. Это началось, когда появились первые богатые люди, первая свобода в области прав на жилище. И тогда это казалось страшно диковинным занятием. А произошли ли какие-то изменения? Безусловно, да. С моей, профессиональной, точки зрения, не очень, может быть, хорошо, что на сегодняшний день это оказался самый обширный рынок архитектурных услуг. Не школы, не больницы, а квартиры богатых клиентов. Если представить себе, сколько квартир ежегодно проектируется и строится, станет очевидно, что это уникальная ситуация. Нигде в мире сегодня такого нет.

известия: Есть в этом плюсы?

Асс: В исключительных случаях. Если спросить западного архитектора, проектировал ли он когда-нибудь квартиры, 99% опрошенных ответит, что никогда. Это узкая ниша, в которой задействовано очень мало людей. А здесь этим занимается 90% выпускников МАрхИ. И это отражает социальную роль архитектора и социальную структуру общества.

известия: На Западе дизайн - не часть массовой культуры, как у нас?

Асс: Я их не вижу. Это область приватная, закрытая. Иногда пресса раскручивает какого-то знаменитого человека, показывает его квартиру, но это часть массовой культуры, и на профессиональную культуру она не влияет. Понимаете, архитектура - это искусство большой социальной ответственности.

известия: Это лучший комплимент.

Асс: Часть, но специфическая. Я сейчас попытаюсь объяснить. Вот если бы со мной разговаривал сейчас западный корреспондент, про квартиры он бы не спрашивал вовсе или спросил бы в последнюю очередь. Потому что непрофильный бизнес. Ну да, сделал я несколько интерьеров квартир, в общем, довольно симпатичных. Мне не стыдно, и хозяева рады. И вы даже слышали об этом. Причем с тех пор, как я сделал эту квартиру, ничего в ней не изменилось, хотя прошло больше 10 лет.

известия: Можно смешивать в одном интерьере предметы разных эпох, или это моветон?

Асс: Может быть. Спасибо.

Вальтер Беньямин, один из любимых моих философов, сказал, что жить - значит оставлять следы. Что такое интерьер? Место, где остаются следы вашей жизни. Если вы пытаетесь эти следы затирать, зашлифовывать, значит, у вас есть какие-то психологические проблемы. Поэтому я выступаю решительным противником тотального дизайна. Я не знаю, что у человека за душой, если он въезжает в дом в тысячу квадратных метров, а там запроектировано все, вплоть до посуды.

Асс: Наоборот. Сейчас мы заканчиваем один дом, очень современный, я бы даже сказал, радикальный, под Москвой. Я уговариваю хозяев поставить в этот дом только антиквариат. Живопись можно повесить современную, а мебель - антикварную. Я так думаю, уже имея опыт существования в окружении семейных реликвий, которые приобретались и накапливались с начала XIX века.

Асс: По-моему, выдумки. Я всегда поражаюсь, читая, что, например, в этом сезоне модно бежевое и зеленое. И что - значит, весь 2005 год обозначен бежевым и зеленым? Так же и со стилями. Планеты не сказали, что в моде модерн или ар деко. Это может быть коммерческий фокус: какие-то фирмы делают мебель в этом стиле, им это выгодно, они запускают такую информацию. Когда-то меня поразила история появления мини-юбок: 1964-й, кажется, год, Твигги... Все думали: то ли ноги стали длиннее, то ли еще что. А на самом деле это был прорыв в производстве колготок. То есть производители колготок оплатили укорачивание юбок. Нынешняя мода на ар деко того же происхождения.

известия: Скажите, существует ли мода в дизайне на какие-то стили, или все это выдумки декораторов?

Асс: Новодел - всегда плохо. Потому что это всегда чужое. У антикваров это считается преступлением - в конце концов, все поддается реставрации. У того же Вальтера Беньямина, кажется, в Париже XIX века есть пассаж по поводу нового интерьера. 40-е годы XIX века, квартиры первых буржуа. Люди, неожиданно приобретающие большие деньги, не имеющие собственной жизненной позиции и собственного представления о ценностях, приглашают кого-то поставить театр их жизни. Декоратор выступает в роли и режиссера, и сценариста, и оформителя спектакля, в котором он, заказчик, будет играть главную роль. Со многими людьми, которые неожиданно оказались при больших деньгах сегодня, происходит то же самое. Неожиданная возможность построить собственную судьбу - это тяжелое испытание, это вызов. Не все к нему готовы.

известия: Многие дополняют родные старинные интерьеры новоделом в том же стиле. Как вы на это смотрите?

Евгений Асс родился в Москве в 1946 году. После окончания МАрхИ как автор участвовал, среди прочего, в проектах застройки площади Застава Ильича и Школьной улицы. В начале 1990-х был автором проекта реконструкции Тарусы, в 1993-м стал куратором, дизайнером и автором каталога выставки Московский архитектурный авангард в Арт Институте Чикаго, в 1995-м как художник представлял Россию на Венецианской биеннале современного искусства. Возглавлял Архитектурную лабораторию, среди проектов которой была экспозиция Центра им. А.Д. Сахарова. Сегодня Евгений Асс - глава собственного бюро архитекторы асс. По его проектам построены: Культурно-деловой центр с новой сценой театра Современник в Москве, офисное здание и картинная галерея Наши художники в Подмосковье, много частных жилых домов и общественных интерьеров. Его работы отмечены премиями Золотое сечение и АрхМосква. В 1999-2004 годах Евгений Асс был вице-президентом Союза московских архитекторов, в 2002-м избран в Европейский культурный парламент, в 2003-м стал художественным руководителем российского павильона на Архитектурной биеннале в Венеции.
На коммерческом рынке недвижимости в последние два-три года все более распространенным становится совмещение под одной крышей как складских, так и офисных помещений. Однако мнения аналитиков относительно дальнейшего развития этого сегмента существенно разнятся: одни считают, что в обозримом будущем именно подобные "универсальные форматы" станут наиболее популярными, другие уверены, что "складские проекты со значительной офисной частью будут возводиться только под конкретных потребителей".

Взлет Асса

Сейчас почти все складские помещения, расположенные в Москве и Московской области имеют встроенную или пристроенную офисную часть. Так, по данным Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, количество подобных "гибридов" составляет до 90% складских зданий классов А и В. Встроенная офисная часть обычно используется для размещения служебного персонала, обслуживающего склад.

В пределах нормы

Однако на рынке часто встречаются здания, где офисная часть существенно превышает стандартные для подобных помещений параметры.

Руслан Суворов, консультант отдела складских помещений Colliers International пояснил, что, как правило, площадь таких офисов не превышает 10% от площади склада. "Именно поэтому выделить такие складские помещения в самостоятельную категорию только изза того, что они комплектуются офисной частью, нельзя",- добавил аналитик.

Где и почем?

Такие проекты в основном рассчитаны и реализованы исходя из требований заказчика. Но подобный эксперимент становится удачным только в том случае, если склад располагается в хорошем месте с точки зрения транспортной доступности, а также близости к населенным пунктам. В ином случае, по мнению Руслана Суворова, так как кроме конкретного пользователя склада этот офис больше никем не может быть востребован, избыточная офисная площадь подобных объектов может превратиться в обременение для арендатора склада. "Обычно подобные проекты задумываются исходя из желания девелопера "максимизировать полезное использование земельного участка"",- заметил он.

Как правило, арендаторами подобных гибридных комплексов становятся логистические и торговые компании.

Учитывая тот факт, что большие офисные пространства требуют наличия постоянных арендаторов, которые смогут без проблем добираться на работу, подобные здания обычно располагаются внутри МКАД или недалеко за ней. "Особенность размещения таких объектов- необходимость возможности добираться туда общественным транспортом из Москвы",- рассказал Руслан Суворов. Если же подобные складские комплексы располагаются на большей удаленности от МКАД, проблема доставки сотрудников на работу решается с помощью корпоративного транспорта. По данным Ильи Шершнева, в офисно-складских комплексах средняя ставка аренды составляет $150-160 за квадратный метр в год (без НДС) за складские помещения и примерно $250-280 в год за офисы.

Недалекое будущее

В некоторых случаях интерес к ним проявляют и обычные фирмы, использующие подобные помещения, чтобы хранить товар "под рукой". По мнению Суворова, арендаторами складов со значительной офисной частью (более 10%) может быть довольно ограниченный круг компаний, имеющих потребность в размещении центрального офиса или, например, в организации шоурума при складе.

С ним категорически не согласен Илья Шершнев. По его прогнозам, в ближайшем будущем в Московском регионе популярными станут наиболее универсальные форматы (весьма распространенные на Западе), такие как техно- или логистические парки, и даже retail warehouse park, в той или иной степени подразумевающие объединение нескольких составляющих: склад, офис, производство, торговая зона.

Относительно будущего подобных совместных помещений, где офисная часть занимает более 10%, мнения экспертов рынка диаметрально противоположны. Так, по мнению Суворова, спрос на них постепенно будет падать, и через некоторое время они станут штучным товаром. "С увеличением предложения качественных складских помещений на рынке избыточные офисные площади, сдаваемые до сих пор "в нагрузку" арендатору склада, будут либо перепрофилированы, либо станут пустовать",- отметил он. Его позиция объясняется существующими тенденциями развития рынка складских помещений, а также спецификой развития компаний: тенденцией выноса логистических центров за МКАД и укрупнением столичных фирм и модернизацией используемых ими информационных технологий. Именно поэтому, по его словам, в дальнейшем все стандартные спекулятивные складские проекты будут строиться с офисной частью, составляющей максимум 5-10% от площади склада. "Скорее всего, это будут небольшие проекты площадью до 20 тыс. кв. м",- поясниланалитик.



Главная --> Публикации