Главная --> Публикации --> Дорогое удовольствие Болгария против сочи Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги ноября 2005 года Игра на повышение продавцам удалась Рынок ипотеки вырос в три раза


Реставрация, реконструкция и тем более строительство в исторической части города, безусловно, одна из самых интересных и, увы, болезненных тем. Историческая часть Москвы - место привлекательное, земля здесь "золотая", и потому архитектурные решения, к сожалению, часто зависят от экономических и иногда даже от политических факторов. О судьбе старых московских усадеб нам рассказал архитектор проекта нового дома в Лаврушинском переулке, рядом с Третьяковской галереей Алексей ЛЮБАКОВ.

О том, почему так непросто оформить право собственности на шесть соток приусадебного участка, корреспонденту "Ъ-Дома" Ольге Плешановой рассказывает Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
– Кому сейчас принадлежат участки в шесть соток и садовые домики, расположенные на них?
– В советские времена и земельный участок, и домик принадлежали садоводческому товариществу. Закон "О собственности в СССР", вступивший в силу 1 июля 1990 года, автоматически передал домики гражданам в собственность. А вот право собственности на землю надо оформлять сейчас. В 90-е годы по указу президента гражданам выдавали свидетельства о праве частной собственности на землю, но у большинства граждан таких свидетельств нет. Их выдавали тем, кто получал участок в 90-е годы, а также тем, кто специально подавал заявление. – Этих свидетельств сейчас достаточно?
– Нет. Их выдача не сопровождалась регистрацией права собственности в Едином госреестре прав на недвижимость, которого в 90-е годы еще не было. Незарегистрированные права сейчас признаются, но если граждане хотят продать или подарить участок, то госрегистрация необходима. А поскольку это хлопотно и дорого, люди часто отказываются оформлять сделки с землей. – Сколько же стоит оформление сделки?
– В зависимости от региона. Скажем, на Урале стоимость оформления почти равнялась стоимости дачи. А в Москве и ближайшем Подмосковье земля значительно дороже оформления прав на нее. – Что же стоит так дорого?
– Плату за госрегистрацию мы уже снизили, с 1 января этого года она составляет для граждан 500 рублей. Дорого стоит так называемое формирование объектов – установление границ земельного участка, составление планов садовых домиков и других построек. Это необходимо сделать даже гражданам, получившим свидетельства старого образца. Раз объект не внесен в госреестр, то его прежде надо будет сформировать и поставить на кадастровый учет. – Президент, однако, в своем послании сказал, что надо упростить для граждан порядок оформления прав...
– Совсем упростить невозможно. Сейчас некоторые депутаты предлагают, например, оформлять право собственности на участки по садовым книжкам, но злоупотреблений будет множество. Садовые книжки мы хоть сейчас можем друг другу выписать, это не документ о правах на имущество. А из того, что можно сделать, мы уже отменили налог на наследство и налог на подарки от близких родственников. Дач это касается напрямую. Также мы снизили размер госпошлины, а теперь предлагаем сократить срок госрегистрации с 30 до 15 дней. Сейчас, правда, регистраторов сделали федеральными госслужащими, им в два-три раза сократили зарплату, что серьезно ослабило систему. Но надо исходить из того, что шесть соток – это несложный объект, не требующий детальной проверки. – Предположим, старики никак не оформили права на дачу. Они рано или поздно умирают – что делать наследникам?
– Идти в правление товарищества, брать документы, справки. После этого обращаться к геодезистам, проводить формирование участка, а затем вносить права в госреестр. – Как быть, если в садоводческом товариществе участки нарезались с нарушениями?
– Действительно, были случаи, когда кому-то добавляли сотку-другую. Чтобы сейчас разобраться с границами, как раз требуется формирование объекта. Если при этом кто-то заявит о нарушениях и возникнет спор, то решать должен суд. – Судебных дел прогнозируется много?
– Вала судебных дел нет, несмотря на неясности межевания. Многие споры решаются внутри товариществ. Но чем выше цена участка, тем споров больше – это видно на примере Московской и Ленинградской областей. – Нужно ли будет товарищество после приватизации всех участков и можно ли из товарищества выйти?
– Товарищество необходимо, поскольку есть дороги, коммуникации, охрана. Выйти из него в принципе можно – по Конституции все объединения добровольные. Другое дело, что гражданам все равно придется платить за содержание объектов общего пользования, и принудить их к этому сможет суд. – Раньше товарищества строго следили за размерами домиков, возводимых на садовых участках. Как сейчас?
– Раньше действовали многочисленные нормативные акты правительства СССР, определявшие параметры строений. Сейчас советские нормативы не действуют, на федеральном уровне подобных актов не принято. Возможно, где-то существуют акты местных властей. В любом случае исходить надо из принципа Гражданского кодекса РФ, по которому собственник не может нарушать права и интересы других собственников. – Что делать гражданам, не оформившим права на свои участки,– срочно оформлять или спокойно жить дальше?
– В отличие от приватизации жилья, срок оформления прав на земельные участки не ограничен. Права на эти объекты у них существуют, поэтому если с участком не совершать сейчас сделок, то толпиться в очереди на госрегистрацию нет никакой надобности. Поэтому я бы спокойно пережил нынешнюю ситуацию.

Чем, собственно, отличается историческая усадьба от исторического особняка? Прежде всего - наличием территории. Особняк - это особняк, а усадьба - это и дом, и службы, и парк. Усадьбы исторически строились не в городе, а за его чертой, но с тех пор изрядно разросшаяся Москва очень многие из них поглотила. Те из них, которые не имели так называемой "исторической ценности", поглотились полностью, и для того чтобы сохранить в черте города несколько малоэтажных строений с огромным куском парка при них, нужны весьма веские причины. На настоящий момент практически единственной такой причиной может считаться только постановление соответствующей комиссии, объявившей данную усадьбу памятником архитектуры. Понятно, что памятников таких может быть не слишком много, и если эта ситуация сохранится, то исчезнет большинство усадеб, доживших до нынешних времен.

Зачем и кому это нужно?

Кому доверить историю?

А вообще, нужны ли нам эти памятники, да еще и в таком количестве? Нужны, прежде всего, потому, что каждая такая усадьба - не только памятник архитектуры, но и кусочек российской истории. А без прикосновения к этой истории невозможно и развитие народного самосознания. И если эти усадьбы исчезнут, то в весьма скором времени на их месте власти начнут спешно возводить их муляжи. Ну, а разницу между муляжом "идентичным натуральному" и подлинником никому объяснять не надо.

А встает во весь рост наиболее частый вопрос нынешнего времени: а где на это взять деньги? Здесь есть некоторое лукавство. Деньги на самом деле выделяются и московскими властями, и федеральными. Вопрос - в грамотном и планомерном их использовании. И здесь должен быть нормальный бизнес-план, а решать вопросы консервации должна не некая административная структура, а коллегия историков, архитекторов и инженеров.

Итак, что же делать? Отдавать ли эти усадьбы под начало государству (если, конечно, у него на содержание всех этих объектов денег хватит) или передать в частные руки? Вопрос этот муссируется в соответствующих инстанциях уже не первый год. По моему мнению, форма владения не так уж и важна, гораздо важнее четко выраженная воля власти на то, чтобы приостановить процесс разрушения нашей живой истории и ухудшения качества жизни в городе. Свободные зоны (парки, скверы, бульвары) нужны каждому городу, и не только как "зеленые легкие", но и для того, чтобы город не превратился в бетонный муравейник - в сверхплотной многоэтажной застройке без единого листочка зелени себя могут комфортно чувствовать разве что термиты, но никак не люди.

Например, тот же музей архитектуры, расположенный, естественно, в исторической усадьбе, получает некие федеральные деньги. И местный хозотдел нанимает на них некие бригады, которые как-то "подновляют" стены, латают крыши, при этом не особо заботясь о том, что прилепленный над служебным входом козырек из какого-то ужасающего пластика абсолютно не гармонирует с остальным ансамблем. Боже упаси, никто там не ворует, просто вопросами текущего ремонта занимается не архитектор и реставратор, а заместитель директора по АХЧ, и насколько от такого "ремонта" снизится художественная и историческая ценность здания - ему просто невдомек, его не этому учили.

Подновлять или реставрировать?

Хорошо. Усадьба законсервирована, разрушение остановлено. Что же будет дальше? А дальше мы возвращаемся к вопросу о частной собственности. К сожалению, характер бизнеса в России с начала перестройки изменился мало, просто выросли его масштабы: от чемоданов с польскими джинсами перешли к вагонам с итальянской сантехникой, а от них - к целым эшелонам, везущим нефть "туда" и "ножки Буша" - "оттуда". "Деньги-товар-деньги" - и как можно больше и быстрее. А вот с умением меценатствовать у "русского бизнеса" пока есть затруднения: "Модно" купить английскую футбольную команду, пожертвовать деньги на строительство храма Христа Спасителя и так далее: А вот передать в дар городу собранную за свои деньги картинную галерею или построить на свои деньги детскую больницу (или хотя бы сохранить для потомков кусочек российской истории в виде той же московской усадьбы) - пока, увы, "не модно".

А решать срочно надо именно вопросы консервации, а даже не реставрации (потому как на полноценную реставрацию денег у государства явно не хватит). Но остановить хищническое разрушение нашего наследия государство может и обязано.

Остается только надеяться на то, что скоро придет следующее поколение, которое будет вести себя совершенно иначе, и для него почетным и престижным будет, например, разместить VIP-зону своей штаб-квартиры в отреставрированной на свои деньги классической московской усадьбе XVIII века. Рано или поздно до следующих поколений нашего бизнес-класса дойдет, что перевозка ради венчания часовни на Лазурный Берег и обратно дает куда менее долговечный эффект по части имиджа, нежели простая и скромная табличка у входа, допустим, в усадебный парк: "Памятник архитектуры :надцатого века. Отреставрировано предпринимателем N на собственные деньги". А пока основная задача правительства - не дать разграбить еще неразграбленное.

В ожидании меценатов

Производитель художественных красок ОАО Гамма выносит свое производство в область. На освободившейся территории (ул. Малая Семеновская, ВАО) в первой половине 2006 года Гамма приступит к строительству офисного центра класса В площадью 25 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит не менее $35 млн.

Но не будем забывать и о том, что такая вот отреставрированная усадьба может быть не только мощным имиджевым средством, но и прямым источником денег. Например, добрых три четверти туристических доходов Парижа - это доходы от музеев, далеко не все из которых - государственные.

Однако, как рассказал Бизнесу президент группы компаний Гамма Александр Ермаков, акционерами принято решение о выводе производственных мощностей предприятия за пределы МКАД, где планируется построить новый завод. Ермаков не назвал точного места, сообщив лишь, что речь идет о западном направлении, на расстоянии до 40 км от МКАД. На освободившейся в ВАО площади в начале 2006 года начнется строительство офисного центра.

В отличие от большинства выводимых за МКАД фирм компания Гамма - достаточно успешное предприятие с точки зрения основной деятельности. Сегодня Гамма контролирует 35% всего объема российского рынка товаров для профессиональных художников. Годовой оборот компании составляет около $15 млн.

В настоящий момент в правительстве Москвы готовится соответствующее распоряжение о переносе нашего завода в Подмосковье, которое, скорее всего, будет подписано через полтора-два месяца,- надеется Ермаков. По его оценке, процесс передислокации предприятия займет не более одного года.

По словам Ермакова, финансирование перевода завода и строительства офисов будет вестись за счет банковского кредита, который привлечет предприятие. Дополнительные средства выделит соинвестор проекта - ОАО 866 специализированное строительное управление (входит в ОАО ХК ГВСУ Центр - девелоперскую структуру, специализирующуюся на строительстве жилья в Москве и Подмосковье).

В инвестиционно-строительной компании Новая площадь полагают, что объем инвестиций в проект составит $30-35 млн.

Затраты на строительство бизнес-центра составят от $13 млн до $14 млн, а само перебазирование обойдется в $11 млн, оценивает директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Андрей Киликеев.

Рядом, на Малой Семеновской улице, дом 11, находится офисно-складской комплекс компании АЛМ-девелопмент, уже заполненный арендаторами, который также появился на месте бывшей промзоны,- рассказывает старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Решение компании построить на месте выводимого производства офисный центр класса В участники рынка считают вполне обоснованным.

К плюсам месторасположения нового бизнес-центра на Малой Семеновской специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури относит непосредственную близость метро, а также достаточное место для организации парковки.

По ее мнению, это свидетельствует о большом спросе на недорогие качественные офисы в этом районе. Согласно прогнозам экспертов, ставки в бизнес-центре от компании Гамма составят $350-400 за квадратный метр в год.

Если Гамма будет сама эксплуатировать комплекс, то сроки окупаемости всего проекта (с учетом периода вывода предприятия, проектирования и строительства) составят не менее десяти лет, уверен руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Он считает, что на комплексе можно зарабатывать около $3-4 млн в год.

Компании Гамма данный проект поможет более эффективно использовать земельный участок и в качестве непрофильного бизнеса обеспечит надежные инвестиции, считает Антонина Лаирова. Гендиректор NAI Vesco Андрей Федака прогнозирует, что окупаемость офисного проекта Гаммы составит минимум пять лет. В случае если компания решит сразу окупить вложенные инвестиции, ей целесообразнее всего продать этот бизнесцентр за $60-70 млн,- советует Федака.

Особенности парковки

Однако проект, срок окупаемости которого больше семивосьми лет, в настоящий момент компании практически не рассматривают, так как очень велики риски и низка доходность,- резюмирует Попов.
Строительство парковок при торговых центрах традиционно является головной болью для девелопера. С принятием поправок в постановление столичного правительства об их размещении, требования по количеству машино-мест немного сократились, однако увеличился контроль за соблюдением норм. Эксперты рынка предполагают, что девелоперы будут вынуждены следовать новым правилам, что увеличит стоимость объектов.

Сегодня существуют несколько видов парковок: подземная, наземная, многоуровневая и крышная. Наибольшую сложность при реализации проекта представляет подземная парковка, так как ее строительство требует больших ресурсов и капиталовложений.

Сегодня строительство крупного торгового или офисного центра невозможно без обустройства парковки. Во-первых, этого требуют строительные нормы, во-вторых, люди просто не будут посещать комплекс, где нет возможности оставить машину.

По словам руководителя отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольги Ясько, размер участка под строительство ТЦ, особенно если он расположен в центральной части города, не всегда позволяет строительство обширной парковки, и девелоперу приходится идти на компромисс. Либо сокращается размер паркинга, либо приходится делать его многоярусным или размещать под землей.

При этом, по словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в связи с дефицитом в Москве места под застройку, именно подземный паркинг берут за основу при проектировании торговых центров.

Старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина отмечает, что если проекты на МКАД из-за обилия земли, как правило, не испытывают проблем с парковкой (Вэймарт даже сдает порядка трети своей парковки под продажу автомобилей), а если они возникают, то легко решаются (так, изначальной парковки на 10 тыс. мест в первой Меге оказалось недостаточно, и ее расширили на 5-6 тыс. мест после открытия OBI),- то в самом городе это практически всегда проблема.

Проще дела обстоят за пределами МКАД. Во всех ТЦ, расположенных за пределами центра Москвы, всегда есть наземная парковка. Там, где это невозможно, строится паркинг либо под землей (из-за сложности она делается платной для посетителей, чтобы окупить высокую себестоимость), либо на крыше (Патерсон, L-153), но при этом предусматривается небольшая придорожная парковка.

Строительство паркингов при торговых центрах в Москве в ближайшее время будет регламентироваться новыми нормами. Одним из их основных разработчиков стал департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города.

Основные требования

Что касается торговой недвижимости, то на 40-50 кв. м от общей площади торговых центров должно приходиться одно машино-место. Этот показатель, в отличие от показателей для других видов недвижимости, изменен практически не был. Сейчас все новые проекты, которые будут выходить на рынок, так или иначе будут проходить комиссию, где девелопер будет обязан предъявить количество машиномест, соответствующее площади объекта.

Постановление О внесении дополнений и изменений в постановление правительства Москвы №49 от 25.01.2000 предписывает в среднем в два раза увеличить строительство парковочных мест при объектах различного назначения. Кроме того, все объекты разделяются на находящиеся внутри Садового кольца и за его пределами. Для последних количество парковочных мест должно быть на 10-20% больше.

Кроме того, построенный объект потом принимается государственной комиссией, которая также следит за соответствием построенного центра нормам,- говорит Гец.

Как отмечает Михаил Гец, девелоперы стараются следовать нормам, определяющим число парковочных мест для предприятий торговли. Парковка предусматривается проектом, который проходит согласование с рядом структур, в том числе и с архитектурой, которая должна следить за соответствием проекта СНиПам.

Проектируя торговый центр, необходимо позаботиться и о парковке: где будут располагаться въезды и выезды на парковочную площадку с транспортной магистрали, где будут размещаться парковочные места, как будет организован транспортный поток внутри парковки. Это требует большого количества согласований в разрешающих инстанциях,- констатирует Лобкарев.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО Корпорация МИАН, отмечает, что парковка является одной из составляющих функционирования торгового центра.

С ней согласна и Ольга Ясько: Скажем так, если требования столичных властей отличаются от объективных коммерческих требований, то эти нормы стараются обойти. В принципе, за их выполнением следят специальные органы.

Однако, по словам участников рынка, девелоперы все же часто пытаются обойти эти нормы. Так, рассказывает Полина Жилкина, московские нормы (одно парковочное место на 40 кв. м общей площади) на практике не соблюдаются из-за нереалистичности этих требований. Нам не известны случаи, чтобы кого-то штрафовали из-за нарушения парковочных норм, либо примеры того, чтобы это в какой-либо степени тормозило строительство,- отмечает Жилкина.

При этом большинство участников рынка признает, что наличие хорошо сделанной парковки в последнее время решает многое. Сейчас это понимают и девелоперы, которые стараются включать в проект максимальное количество машино-мест.

При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мет как одну из составляющих успешного функционирования торгового центра, но при дефиците земли в городе и привлекательности места нередко вынуждены жертвовать парковочными местами,- также констатирует Сергей Лобкарев.



Главная --> Публикации