Главная --> Публикации --> Дома на одно лицо Дорога на юг Жертвоприношение Снимая сливки Любителям чистой природы предлагаются экологические коттеджные поселки

Более века назад при прокладке Транссибирской магистрали через крупнейшую реку России Обь был построен Новониколаевский поселок. Благодаря удобному географическому положению в 1903 году он стал городом, к началу 1917 года — торгово‑промышленным и транспортным узлом, а в 1926 году было утверждено его новое название — Новосибирск. С 1930 года Новосибирск — центр Западно-Сибирского края, с 1937 года — административный центр Новосибирской области, с 2000 года — столица Сибирского федерального округа, объединившего 16 субъектов Российской Федерации.

Новосибирск, центр Сибирского федерального округа, — третий в России город по количеству населения. Здесь проживает более 1,5 млн. человек, сосредоточено 80 % промышленного потенциала области, пересекаются важнейшие транспортные магистрали страны. В Новосибирске находятся центры сибирских отделений Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук. Своеобразие и темпы развития послужили основанием для присвоения Новосибирску статуса исторического города.

Город относится к числу важнейших транспортных узлов страны. Здесь пересекаются знаменитая Транссибирская магистраль и железные дороги, ведущие на Алтай и Кузбасс, в Казахстан и Среднюю Азию, проходят автотрассы федерального значения Челябинск — Иркутск («Байкал») и Новосибирск — Ташанта, открыт речной путь по Оби, действуют аэропорты Толмачево и Новосибирск. Внутри города курсирует железнодорожный, водный, автомобильный транспорт, пассажиров перевозят трамваи, троллейбусы, метро.

Новосибирск является одним из крупнейших индустриальных центров на востоке России, где функционирует более 200 крупных и средних промышленных предприятий, среди них Авиационное объединение имени Чкалова, Оловокомбинат, заводы «Сибсельмаш», «Сибтекстильмаш» и другие.

Сейчас здесь трудится более 30 тысяч человек, среди них более 3100 кандидатов наук, около 650 докторов наук, 35 академиков, 37 членов‑корреспондентов. Основу СО РАН составляет Новосибирский научный центр (ННЦ). Под эгидой СО РАН действуют 18 добровольных международных неправительственных организаций.

Новосибирск — всемирно известный центр науки и образования. Его научно-образовательный комплекс по масштабам третий в России. Здесь находится Сибирское отделение Российской академии наук (СО РАН). В 1956 году в Новосибирске был создан уникальный научный центр СО РАН — Академгородок.

Сильны здесь и культурные традиции — в городе восемь профессиональных театров. Один из самых крупных, Новосибирский государственный академический театр оперы и балета, славится не только в нашей стране, но и за рубежом. Он стал своеобразной визитной карточкой города.

Новосибирск — это центр деловой активности и концентрации капиталов. В городе сосредоточены штаб-квартиры многих региональных структур, 70 банков, более 100 инвестиционно-финансовых и страховых компаний, фондовая и валютная биржи, аукционный центр при областном Фонде имущества. В Новосибирске работает единственный за Уралом Центр международной торговли, аккредитованы 40 представительств иностранных фирм из 11 стран мира, открыто Генконсульство ФРГ.

Рынок недвижимости в Новосибирске вызывает немалый интерес как у российских, так и у зарубежных инвесторов. Капиталовложения ряда крупных компаний, таких, как «СТ-регион», «Юситек», «Альфа‑капитал», «СТ-групп», позволяют возводить современные офисные центры, торговые площади, заводы, жилье. Администрация области лояльно относится к появлению новых участников на инвестиционном рынке, создавая для них благоприятные законодательные условия.

Инвестиционные и кредитные механизмы

Управляющий партнер Nordblom Development Ирина Жарова-Райт считает, что основным игроком на этом рынке является Новосибирское областное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (НОАИЖК). НОАИЖК заключило соглашения с Новосибирским муниципальным банком, филиалами банков «Сибконтакт» и Собинбанк, с «УралСиб», Сибакадембанком, Ланта-банком, которые кредитуют население на единых условиях. На самостоятельные ипотечные программы в Новосибирске без гарантий федерального агентства решились пока только Новосибирсквнешторгбанк и Сибирский банк Сбербанка.

Ресурсов для значительного увеличения объемов строительства в городе достаточно, загруженность стройиндустрии сегодня менее 40 %. Однако низкая платежеспособность населения является основным сдерживающим фактором в развитии сегмента жилой недвижимости. Представители среднего класса готовы улучшить жилищные условия, но большинство из них хотели бы при этом воспользоваться одной из кредитных программ. Местные риелторы отмечают, что количество сделок с использованием кредита растет с каждым годом, и сегодня около 5 % квартир приобретают с помощью ипотеки.

В последние месяцы желающих взять ипотечный кредит стало значительно больше, поскольку многие увидели в ипотеке реальный способ решить жилищную проблему.

Ипотечные кредиты выдают на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос — 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма — 150 тыс. руб. Средний размер ссуды — 500–600 тыс. руб. В Новосибирске стоимость квадратного метра жилья на начало сентября составила от 15 до 60 тыс. руб. на окраинах, 14–23 тыс. руб. в районах средней удаленности, 25–30 тыс. руб. в центре. В элитных квартирах она достигает 1500–2000 долл.

Также на стоимость жилья влияет месторасположение дома, удаленность от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы.

Жилой фонд Новосибирска

Жилой фонд Новосибирска — это панельные (кирпич и панель), девятиэтажные (кирпичные сталинские и панельные), а также современные девятиэтажные дома улучшенной планировки. Как правило, наименьшие цены на квартиры в так называемых хрущевках, самые высокие — на квартиры улучшенной планировки.

По данным Ирины Жаровой-Райт, на первичном рынке квартиры повышенной комфортности в среднем стоят около 1034–1200 долл. за кв. м, в перспективных районах средней удаленности и приближенных к центру — 800–900 долл. за кв. м, на окраинах — 550–750 долл. за кв. м.

Город разделен на 10 административных районов: Дзержинский, Железнодорожный, Заельцовский, Калининский, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский и Центральный. В настоящее время престижными считаются Центральный и Железнодорожный районы, а также верхняя часть Академгородка (Советский район) и часть Левобережья, где когда‑то проживала партийная и ученая элита, руководители крупных промышленных предприятий.

Несмотря на множество объявленных проектов, Новосибирск пока не может предложить покупателям настоящее элитное жилье, а те здания, которые позиционируются как таковые, далеки от запросов взыскательных граждан. Нет в городе и четырех-пятизвездочных гостиниц, офисных центров и складских комплексов класса А: все эти рынки находятся в стадии формирования. Без сомнения, те, кто сможет первыми осуществить проекты соответствующего уровня, получат все конкурентные преимущества.

Вместе с этим соотношение спроса и предложения в различных частях города весьма неоднородно. Например, в Академгородке, где потребность в жилье многократно превышает его наличие, имели место сделки по рекордной для города цене квадратного метра 2000 долл.

И все же на современном рынке жилой недвижимости в Новосибирске представлены несколько заметных объектов, качество которых соответствует высоким стандартам. К наиболее значимым относят ЖК «Солярис» (застройщик — «Запсибмебель»), Crown House, Silver House (компания «Красный проспект»), а также «Паркхаус» (компания «Труд»).

Однако и те дома, которые пока только называют элитными, не пустуют: все квартиры в них проданы. Отсутствие таких характеристик, как общая система принудительной вентиляции, современная инженерия, дорогие материалы в отделке фасадов и холлов, не уменьшает ни цены, ни скорости реализации.

В кирпичной высотке Silverhouse 16 этажей, и покупатели оценили панорамные виды, которые открываются из ее окон. С первого по третий этаж расположены офисы. Выше — 108 квартир площадью от 96 до 156 кв. м. Имеется подземно-надземная стоянка на 118 машиномест. Цена квадратного метра зависит от величины квартиры и этажности и начинается с 35 тыс. руб. Срок сдачи — II квартал 2006 года.

Кирпичный девятиэтажный Crown House находится в центре города на улице Коммунистической. В доме 39 двух- и трехкомнатных квартир общей площадью от 74 до 144 кв. м, стоимость квадратного метра — от 44 тыс. руб. Запланирована парковка на 37 машиномест. Срок сдачи — I квартал 2006 года.

Комплекс «Солярис» состоит из трех очередей общей площадью около 32 тыс. кв. м. Это первый в городе жилой дом с центральной системой принудительной вентиляции. Здесь предусмотрен офисный центр и парковка на 130 машиномест. Стоимость — от 34 500 до 40 000 руб. за кв. м. Срок сдачи — в конце 2006 года.

Адрес жилого дома «Паркхаус» — улица Урицкого, 2 «Паркхаус» — это первая в
Новосибирске попытка воплотить идею клубного дома. В нем 39 квартир общей площадью от 130 до 140 кв. м, стоимость — от 2000 долл за кв. м. Жилье здесь вправе приобрести только прошедшие анкетирование респектабельные граждане, готовые предоставить рекомендации известных людей города или области. Именно по этой причине продажа квартир здесь несколько затянулась.

Новосибирский рынок недвижимости испытывает определенный дефицит как коммерческих, так и жилых современных объектов. Инвесторы и девелоперы, выступившие сегодня на рынок с актуальным продуктом, несомненно окажутся в плюсе.
Москва катастрофически отстает от развитых стран Европы по количеству высококачественных офисных, торговых и складских площадей. Девелоперы активно вкладывают средства в высокодоходные проекты, стремясь преодолеть отставание. Но менее чем через 50 лет ситуация на рынке коммерческой недвижимости в мире и в Европе особенно радикальным образом изменится по судьбоносным и вполне объективным причинам. Таким, как необратимые изменения демографической ситуации в Европе.

Самым крупным застройщиком в сегменте жилья экономкласса является концерн «Сибирь». Компания ведет застройку второй очереди микрорайона «Горский» — 360 тыс. кв. м. Здесь будут как маленькие квартиры‑студии (27 кв. м), пользующиеся повышенным спросом, так и просторные трех-четырехкомнатные квартиры (200 кв. м). Цена — 24–25 тыс. руб. за кв. м.

Исключение в группе стран с развитой экономикой составляют Австралия и США, где численность трудоспособного населения достигнет своего пика в 2050 г.

Данные, позволяющие говорить о возможности таких изменений, приводят в своей статье Перспективы рынка недвижимости в стареющей Европе (Real Estate Prospects in an Aging Europe) голландские ученые профессор Маастрихтского университета П.М.А. Айхольц и доктор Роттердамской школы управления Дирк Броунен. Авторы исследования условно делят весь мир на страны с развитой экономикой, страны с развивающейся экономикой (куда принято относить и Россию) и все остальные. В первых двух категориях большинство стран либо уже пережило пик роста численности трудоспособного населения, либо вот-вот переживет его.

В этой ситуации логично было бы направить инвестиции в страны с развивающейся экономикой. Но и здесь ситуация не лучше: типичные представители этой группы Чехия, Венгрия и Польша уже преодолели пик роста численности населения, а в ближайшие 45 лет ожидают лишь его уменьшения на 16,7%, 24,2% и 14,7% соответственно. Потребность в расширении рынка офисов будет испытывать разве что Турция, где в ближайшие 45 лет ожидается рост численности населения на 43,2%.

Стоит отметить, что мир уже преодолел пик совокупного роста трудоспособного населения. Максимум 152,6% достигнут за период 1950-2000 гг. По оценкам голландских ученых, за период 2000-2050 гг. численность трудоспособного населения вырастет лишь на 53,4%, что почти втрое меньше, чем за предыдущие 50 лет. Мир, особенно Европа, стареет. Таким образом, уже в самое ближайшее время ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Европе может кардинально измениться. Например, офисный сектор перейдет из разряда растущего в замещающий. Действительно, зачем наращивать офисные площади, если трудоспособного населения становится все меньше?

Между тем английские инвесторы, традиционно считавшиеся самыми передовыми, уже присматриваются к новым секторам коммерческой недвижимости развитию системы специализированных клиник и так называемых поселков assisted living для пожилых. По статистике департамента страхования правительства Великобритании, в течение ближайших 30 лет количество людей старше 60 лет возрастет на 50%. Растущий спрос при минимальном предложении, наличие в большинстве случаев государственной и муниципальной поддержки, высокий уровень заполняемости все это не оставляет сомнений в высокой доходности и перспективности пенсионного бизнеса.

Немного лучше обстоит дело в секторе торгово-развлекательной недвижимости. Потребность в хлебе и зрелищах испытывают представители всех возрастных категорий, и спада в этом секторе ожидать не приходится. Во всяком случае, в тех странах, численность населения которых еще не имеет тенденции к снижению. Что касается стран с переходной экономикой, то их потребности в современных торгово-развлекательных площадях явно завышены.

Единственное, что может разрушить, казалось бы, предопределенный ход событий, это уровень миграции. США, Австралия и Канада подвержены процессам старения в меньшей степени именно потому, что сюда постоянно устремляются потоки мигрантов. Даже терзаемая ураганами Флорида, по официальной статистике, принимает ежедневно до 1000 человек.

Компания Sunrise UK Development инвестировала $1 млрд в строительство поселков assisted living в Великобритании и Германии. К 2008 г. ее силами в Великобритании будет построено 25 таких поселков, в каждом из которых сможет проживать до 100 человек. Поселки, рассчитанные в первую очередь на зажиточных пенсионеров (недельное содержание без экстрарасходов будет обходиться в 600-700 фунтов стерлингов), будут состоять из домов в стиле 1920-1930-х. Тотальное старение европейцев не оставляет сомнений, что потребность в специализированных клиниках также будет неуклонно расти.

Пока же в одной из московских школ с углубленным изучением иностранных языков открыли факультатив по китайскому языку. Возможно, в свете естественных миграционных процессов поколению next он пригодится больше, чем нам.

Россия, исторически расположенная в двух частях света, также может с честью преодолеть кризис естественного старения. Это произойдет в том случае, если естественно растущее население азиатской части страны будет плавно мигрировать на место естественно вымирающего населения европейской части страны.

Местоположение дома основной признак, по которому здание относят к той или иной категории жилья. Так, юг и юго-восток Москвы традиционно считают относительно недорогими и не престижными по статусу районами, а юго-запад и запад, наоборот, местом расположения дорогой недвижимости.
Строительные и инфраструктурные характеристики здания. Самым качественным материалом является кирпич, поэтому в элитных домах монолитный бетон, как правило, применяют только для возведения несущих конструкций.
Современное техническое оснащение дома, то есть собственная котельная и доочистка воды, оптико-волоконные каналы связи, импортные лифты и отделочные материалы, центральная система поддержания микроклимата. Обязателен подземный гараж и охрана территории. За подобный комфорт жильцы дома платят, как правило, 2 3 долл. за кв. м в месяц.

Тему элитной недвижимости достаточно часто обсуждают на страницах специализированных изданий. И это неслучайно. Одна из основных причин происшедшее за последние годы на рынке нетипового жилья серьезное расслоение как по уровню комфортности, так и по стоимости. Сформировались целые районы (так называемые спальные), где строят и относительно дешевое жилье, и дорогие престижные кварталы и улицы. Как правило, элитным считают район с хорошей экологией, развитыми инфраструктурой, транспортной сетью и прочими удобствами, обеспечивающими комфортное, безопасное проживание. Определился также перечень критериев, отличающих один класс нетиповых домов от других.

Следует отметить, что понятие элитность носит скорее условный характер.
Небольшой экскурс в прошлое показывает, как менялись представления о таком жилье.

Стоимость одного квадратного метра элитного жилья на рынке недвижимости Москвы составляет в настоящее время от 3 до 10 тыс. долл. Однако существуют и более дорогие объекты. Что касается жилой недвижимости бизнес-класса, то такие дома возводят, например, в районе станций метро Университет, Кунцевская, Сокол, Фили, Проспект Вернадского. Домов класса люкс в столице сейчас немного, и стоят они очень дорого. Это так называемая точечная застройка в центральной части Москвы: районы Старого Арбата, Патриарших и Чистых прудов, Остоженки, Пречистинки, Ордынки, Полянки и др.

Основным фактором, влияющим на эту эволюцию, стало не только улучшение материального положения, но и изменение представления людей о качестве дорогой недвижимости. Для покупателей было недостаточно большой площади квартиры и престижного расположения дома в центре. Тем более что дома постройки конца XIX начала XX века отличала большая степень износа, деревянные перекрытия, старые коммуникации и непрезентабельный фасад. Здравый смысл и простой расчет подсказывали, что расходы на ремонт бывшей коммуналки превышают стоимость самой квартиры. Стало очевидно, что необходимы более эффективные вложения в недвижимость.

На первом этапе, до середины 90‑х годов, элитными считали большие коммунальные квартиры в центре Москвы, которые становились такими после расселения прежних жильцов и вложения значительных средств в ремонт. В настоящее время подобных квартир, представляющих интерес для потенциального покупателя, осталось немного. Затем к элитным стали относить четырех- и пятикомнатные квартиры и блоки из нескольких соседних квартир в домах сталинского типа на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, а также вдоль набережной Москвы-реки.

В последние годы к действительно элитной недвижимости относят и полностью реконструированные дома клубного типа в центре Москвы. Они отличаются престижным местоположением, ограниченным числом квартир, автономным инженерным обеспечением, высоким уровнем комфорта и обслуживания, закрытым режимом проживания. Хотя каждый покупатель имеет собственные представления об элитности жилья, общим показателем является его высокая стоимость, которая в идеале должна соответствовать высокому качеству.

Настал период, когда покупку элитной недвижимости начали рассматривать не только как возможность решения жилищной проблемы, но и как выгодное инвестирование. Жители регионов России стали активнее вкладывать средства в дорогую недвижимость Москвы, получая при этом право на московскую прописку.

Каким образом предупредить или минимизировать их?

Какие же проблемы возникают у покупателя элитной недвижимости? Строго говоря, те же, что и при покупке любого жилья, однако, учитывая стоимость квартиры, порядок рисков здесь иной.

Очевидно, что чем больше квартир участвует в сделке, тем выше риск у покупателя элитной квартиры. В большинстве случаев эти риски связаны с юридической чистотой каждой квартиры, рассматриваемой в качестве варианта для расселения. Отметим, что для покупателя дорогой недвижимости принципиально важно, какую цену укажут в договоре купли-продажи. Если это полная рыночная стоимость, то следует помнить, что сумму сделки свыше 1 млн. руб. облагают 13 %-ным налогом, если недвижимость была в собственности у прежних хозяев менее трех лет. Если указана стоимость по справке БТИ, то разницу в сумме необходимо оформить распиской от бывшего собственника в получении денег. Следует также предусмотреть систему мер по своевременной регистрации граждан после расселения по новому месту жительства.

Как известно, при проведении сделки заключают договор. Если речь идет о вторичном рынке, то чаще всего это договор купли-продажи. В большинстве случаев подобные сделки носят альтернативный характер, так как большие квартиры (именно они претендуют на звание элитной недвижимости) нуждаются в расселении жильцов.

Одна из особенностей отсутствие типовых договоров. Условия строительства и правовая основа продажи недвижимости у каждой компании индивидуальны, поэтому при заключении договора о долевом участии, особенно в новой его редакции (от 24 декабря 2004 года), следует привлечь специалиста-консультанта.

Кроме того, при расселении надо заранее решить, на чье имя оформляют квартиру, а также получить письменное согласие супруга (или его личное присутствие) на проведение сделки. Необходимо в обязательном порядке проверить права несовершеннолетних и при необходимости оформить в органах опеки соответствующие документы. Дело в том, что в связи с изменениями и поправками в законодательстве о приватизации (1994 год) в число собственников стали включать несовершеннолетних детей. Те же, кому исполнилось 15 18 лет, обязаны предоставлять письменное согласие на приватизацию. По истечении времени это может дать основания для признания недействительными уже проведенные сделки.
На рынке первичного жилья в последнее время появился достаточно большой выбор новостроек, которые по своим параметрам причисляют к элитным. Многие из них продают на этапе строительства. Однако к такому приобретению нужно относиться с определенным вниманием, несмотря на очевидную выгоду. Ведь жилья в реальности еще нет, а есть, например, опасность изменения проектного решения. Так, возможно изменение метража и планировки квартиры, а также задержка сроков строительства. При этом у элитной квартиры в новом доме существует много достоинств: свободная планировка, высокие потолки, новые коммуникации, возможность объединения квартир на стадии строительства, наличие подземного паркинга, соответствующее социальное окружение жильцов, современная внутренняя инфраструктура дома, комфортное и безопасное проживание.
Однако заметим, что покупка элитного жилья в строящемся доме кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Здесь совершенно другие пакет документов и оформление сделки.

Заключая договор соинвестирования, надо внимательно ознакомиться с его условиями и обратить внимание на сроки строительства, стоимость жилья, график платежей, рассрочки, проценты, налоги, штрафные санкции. В этом отношении новый договор о долевом участии дает покупателю значительные права.
Кроме того, нелишне поинтересоваться перспективами дальнейшей эксплуатации здания, обустройства территории, наземной парковки, сервисных служб, которые также определяют статус дорогой недвижимости.

Выбирая компанию-застройщика, необходимо проверить ее деловую репутацию. Главное убедиться в наличии у нее необходимых правоустанавливающих документов на строительство (постановления правительства, инвестиционный контракт, договор аренды или собственности на землю, исходно-разрешительная документация и др.).

Для того чтобы решить этот вопрос, необходимо провести общее собрание собственников дома. Если жильцы не примут решения до 1 марта 2006 г, "демократия закончится", и за дело возьмутся органы местного самоуправления. По закону управа, районная администрация и т п организует открытый конкурс среди управляющих компаний. С победителем конкурса каждый из жильцов-собственников обязан заключить договор управления домом. На практике же обязанности по управлению будут возлагаться все на те же ЖЭУ и ДЭЗы, к которым у многих накопилось немало претензий.

Если строительство дома находится на стадии котлована, необходимо чаще посещать стройку, чтобы представлять себе реальные перспективы, а также помнить, что покупатель имеет право вносить в договор требования, гарантирующие его права на элитное жилье.
Буквально через несколько месяцев, 1 марта 2006 г, подходит к концу срок, за который собственники помещений в многоквартирных домах обязаны определиться с формой управления собственным домом. Варианта всего три – согласно новому Жилищному кодексу, собственники могут сами управлять своим жильем, организовать Товарищество собственников жилья /ТСЖ/ или довериться профессиональной управляющей компании.

Для иллюстрации этого тезиса Г.Хованская привела несколько примеров. Вот один из них. Сейчас граждане не платят за содержание и ремонт мест общего пользования, капитальный ремонт. Норма о том, что государство как бывший наймодатель сохраняет обязанности по капремонту присутствует в законе о приватизации жилого фонда /ст 16/. Однако после того, как 1 января 2007 г прекращается бесплатная приватизация, данный закон автоматически считается отмененным, и вместе с ним в прошлое уходит норма об ответственности государства по капремонту. Данная обязанность целиком возлагается на собственников, и, по словам депутата, стоило большого труда освободить от этой "подати" нанимателей. При этом, отмечает Г.Хованская, сейчас многие пользуются льготами по оплате ЖКХ или могут претендовать субсидии. Так вот, платеж за капремонт в сумму расчета субсидии не включен, т е никакие льготы на него не распространяются. Получается, что граждане, приватизировавшие, скажем, квартиру в 5-этажной панельной "хрущевке" совершили весьма опрометчивый шаг.

Однако, несмотря на то, что времени для решения осталось не так много, собственники не спешат определяться с выбором. Причина этого – в недостаточной информированности людей о том, чего, собственно, от них ждут. Кроме этого, многие боятся, что при создании ТСЖ стоимость коммунальных услуг резко увеличится. По разным статистическим данным, в настоящее время решение о создании ТСЖ приняли 1-3 проц собственников квартир. Каким может быть выход из сложившейся ситуации? Этот вопрос сегодня обсуждали участники круглого стола "Новые реалии ЖКХ". По общему мнению, срок, отпущенный гражданам на принятие решения, необходимо продлить. Насколько – мнения разошлись. Депутат Государственной думы Галина Хованская считает, что как минимум, до 1 марта 2008 г. По ее словам, это связано с тем, что многие положения нового ЖК пока не могут обеспечиваться на практике из-за общего несовершенства законодательной базы и противоречий в ряде законов. На практике права граждан зачастую нарушаются.

Кстати, в новом ЖК она насчитала, как минимум, пять статей, так или иначе ведущих к массовой коррупции в жилищно-коммунальной сфере. Например, в ст 165 "Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами" есть следующая норма. Данные органы могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Но, по такой логике, вполне могут и не предоставлять.

Эта норма должна быть пересмотрена, считает Г.Хованская. Многие дома не ремонтировались по 40-50 лет, и несправедливо, что государство перекладывает свои долги за эти годы на плечи граждан. Оно должно компенсировать свою долю по старым обязательствам – ведь многие годы ветхие, аварийные, да и просто "изношенные" дома находилось в его собственности. И это далеко не единственная допущенная несправедливость, отмечает депутат.

Но вернемся к вопросу управления жилыми домами. После выбора способа управления многие собственники и органы государственной власти столкнутся с огромным количеством противоречий. В первую очередь, это вопрос стоимости. Как заявил начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости и локальных монополий Михаил Евраев, конфликт интересов в этой области неизбежен. Дело в том, что цель управляющей компании – извлечение прибыли, а вовсе не благотворительность. Поэтому расценки на все услуги будут постоянно расти. Жильцы на общем собрании должны будут определить качество и количество услуг – например, тщательно мыть полы в доме или только подметать. Помимо этого, М.Евраев уточняет, что задача управляющей компании – в качестве посредника перечислять средства, выплаченные гражданами, на счета коммунальных служб.

Таким образом, решения о выделении денег принимается исключительно по воле чиновника, который может обделить "не понравившегося" управляющего в пользу того, с кем легче "договориться", делает вывод Г.Хованская. Это далеко не единственные примеры коллизий в тексте ЖК, который, несомненно, нуждается в правке, подводит итог депутат.

По мнению М.Евраева, продлить возможность выбора формы управления домом необходимо, в частности, для государства. Ведь пакет документов, обеспечивающих реализацию всех норм нового ЖК отнюдь не готов, и большинство муниципалитетов после 1 марта 2006 г просто физически будут не в силах провести положенный по закону конкурс на право управления. Тем более, как в начале 90-х, когда многие приватизировали свои квартиры, так и сейчас граждане попросту не знают, за что и в каких объемах им все-таки придется платить. Сначала необходимо урегулировать все эти спорные моменты, а также пойти навстречу собственникам, простимулировав их определяться с выбором способа управления домом. Участники круглого стола высказали мнение, что управление непосредственно собственником или ТСЖ гораздо "проблемнее" для граждан, нежели выбор управляющей компании.

Вовсе не факт, что все они начнут добросовестно выполнять свои обязательства по перечислению, и тогда коммунальные службы получат полное право перекрыть жителям тепло, свет и воду. Впрочем, трудно представить, как можно, например, перекрыть воду только в нескольких квартирах – ведь в большинстве домов останется и социальное жилье, и квартиры, принадлежащие членам других ТСЖ /право присоединиться к ТСЖ, скажем, соседнего дома, у собственников есть/. Поэтому более вероятно, что последует длительная череда судов, по которым "затаскают" добросовестно заплативших за все услуги жильцов.

Но для того, чтобы люди получили необходимую информацию и начали проявлять активность, нужно поощрять их, считает заместитель председателя партии "Яблоко" Сергей Митрохин. Недостаточно сделать коммунальные тарифы для ТСЖ и УК равные тарифам для физических лиц. В своей работе ФАС уже столкнулась с практикой, когда ряд организаций требовали с них платежи, как с юрлиц. Антимонопольное ведомство даже подавало в суд на "Мосэнерго", обязав компанию вернуть УК несправедливо взысканные в счет уплаты за электричество деньги. По мнению С.Митрохина, людям, взявшим на себя труд объединять собственников конкретного дома в ТСЖ, необходимо предоставить ряд льгот – например, временно снизить для них тарифы на услуги ЖКХ или отменить налог на недвижимость. Чем существеннее будут скидки, тем быстрее будет происходить процесс объединения, считает депутат.

Для того чтобы решать вопросы, связанные с несовершенством законодательства, бюрократическими проволочками, общаться с "коммунальщиками" все-таки лучше быть профессионалом, считают они. Проблемы усугубляются, если дом признан аварийным, нуждающимся в капитальном ремонте, если в нем есть коммунальные квартиры.



Главная --> Публикации