Главная --> Публикации --> Переезд по расчету Область низких цен и повышенного качества Дома на одно лицо Дорога на юг Жертвоприношение

Пока строительство существует только на бумаге: на стройплощадке не замечено ни техники, ни рабочих. Застройщики проекта давно определены. Самые крупные из них это фирмы Гута, Роснефть, Декра и КРТ. Из 40 гектаров, отданных под застройку Болотного острова, 7 гектаров принадлежат КРТ. Компания является самым крупным землевладельцем на острове с видом на Кремль. А если учесть, что многие крупные коммерческие структуры спят и видят себя участвующими в программе Золотой остров, то площадки компании являются слишком лакомым кусочком для того, чтобы владельцы КРТ могли спать спокойно.

Представители группы компаний КРТ заказчик и разработчик концепции Золотого острова (самого дорогого проекта недвижимости в Москве) уверены, что их фирма может стать жертвой недружественного поглощения. Объем предполагаемых инвестиций в строительство составит порядка 2,7 млрд. долларов.

Все началось в 1997 году с того, что компания КРТ взяла в Токобанке в кредит 14,5 млн. долларов на реализацию восьми строительных проектов, строящихся в Центральном округе столицы. Однако в 1999 году Токобанк развалился, а долговые обязательства компании КРТ были выкуплены банком АКБ МФК за 200 тысяч рублей. Банком было возбуждено дело о банкротстве акционерного общества КРТ, и в марте 2000 года по решению суда конфликтующими сторонами было подписано мировое соглашение, согласно которому материнская компания ОАО КРТ была разделена на две дочерние ЗАО КРТ-Строй и ЗАО КРТ, а около 60% акций компаний должны были отойти банку МФК. В связи с чем осенью 2001 года акции были положены на депозит нотариусу, что по нашему законодательству равнозначно возвращению долга, рассказал газете ВЗГЛЯД заместитель начальника юридического управления компании КРТ Артем Пацев. Однако, несмотря на то что сделка была подписана и стороной кредиторов, они отказались от выполнения своих обязательств по принятию этого долга. Вернуть долг оказалось очень сложно. По словам господина Пацева, как выяснилось позже, банк МФК заключал мировой договор в интересах ООО Адриатика Сервис, и получалось, что последнее не связано условиями данного соглашения.

Долг по дешевке

В марте прошлого года эпопея продолжилась. УВД ЦАО обвинило президента группы компаний КРТ Юрия Гусева в преднамеренном банкротстве компании и завело на него уголовное дело. В связи с этим Замоскворецкий суд наложил арест на десять зданий на Болотном острове, расположенных по адресу Софийская набережная, д. 18/8, стр. 1, д. 20, стр. 1, д. 24/2, стр. 1,2,5, а также дома 2/4 и 4, стр. 1, на Болотной площади. Доля КРТ в этой недвижимости была несколько раз перепродана по номиналу и в итоге оказалась у ООО Международный парк развлечений и туризма. Ровно через год уголовное дело было закрыто из-за отсутствия состава преступления и арест с недвижимости снят. Но в мае уголовное дело возбудили снова. Впрочем, и на этом проблемы компании КРТ не закончились. Летом столичный мэр раскритиковал деятельность КРТ Мегаполис и лишил ее статуса заказчика строительства Золотого острова. Теперь вместо группы КРТ проект будет вести столичный стройкомплекс. По мнению Оксаны Басовой, PR-директора корпорации СХолдинг, все это только увеличит стоимость проекта. По ее мнению, только КРТ обладает полной картиной расположения инженерных сетей острова. А я не думаю, что они дешево оценивают свою компетенцию, считает Оксана Басова.

На основании вышесказанного можно предположить, что Адриатика Сервис претендует не только на контрольный пакет акций ЗАО КРТ, а на обе нынешние компании ЗАО КРТ и ЗАО КРТ-Строй, то есть на бывшую КРТ целиком. Получить комментарии от компании ООО Адриатика Сервис, к сожалению, не удалось.

Программа Золотой остров предусматривает застройку территории от западной стрелки острова, образуемого Москвой-рекой и Водоотводным каналом, до линии, проходящей по Большому и Малому Москворецким мостам. Аналогичного земельного участка под застройку с соответствующими характеристиками просто не существует, утверждает PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. По его оценке, стоимость гектара земли на Болотном острове должна составить около 30 млн. долларов. Таким образом, общую стоимость земли, принадлежащей компании КРТ, можно оценить минимум в 210 млн. долларов.

Ничего не происходит

Директор отдела Парк Тауэрс компании Миэль-Недвижимость Кайдо Каарма более щедр. С его точки зрения, стоимость квадратного метра жилья составит не меньше 20 тыс. долларов за квадратный метр. Реализация проекта будет очень непростой, и закончить его удастся никак не раньше 2010 года, подытожил господин Каарма.
Президент сети развлекательных центров «Космик» Владимир Анненков планирует вложить в проект 100 млн. долларов. К существующим четырем центрам для игры в боулинг он хочет добавить еще 20, потратив на это 100 млн. долларов за ближайшие три года. Столь значительную сумму компания планирует потратить на приобретение недвижимости, хотя аренда выходит гораздо прибыльней.

Однако стоимость недвижимости на этой земле зависит не только от местоположения, считает Оксана Басова. Еще не построенные здания на Болотном острове могут серьезно подорожать из-за многочисленных конфликтов собственников участка. Цена жилья на Золотом острове будет зависеть от того, когда оно начнет строиться, ведь пока на площадке ничего не происходит не замечено ни одного крана, ни одного рабочего, разъяснил газете ВЗГЛЯД Антон Смирнов, руководитель отдела маркетинга компании КВ Инжиниринг. Стартовая цена на жилье, думаю, будет от 15 тыс. долларов за квадратный метр. Аренда офисов не менее 1000 долларов за квадратный метр в год, а продажа офисных площадей от 5 тыс. долларов.

«Турецкий гамбит»

Компания «Космик» намерена расширить свою сеть боулинг-центров, увеличив число игровых площадок с 4 до 20 к 2008 году. Сейчас у «Космика» работают три боулинг-центра в Москве, на которые приходится в сумме 62 дорожки, и один в Санкт-Петербурге, где в распоряжении игроков 24 дорожки. Четыре центра вместе приносят компании 15 млн. долларов в год. В течение следующих 3-5 лет компания уже планирует вернуть вложенные 100 млн. долларов.

По численности развлекательно-игровых центров «Космик» пока уступает своему основному конкуренту, компании «Планета Боулинг», которой принадлежит 12 клубов по всей стране. Но к 2008 году с учетом планов развития «Космика» ситуация может измениться. Правда, в «Планете» комментировать что-либо отказались, предложив использовать информацию на сайте сети.

В течение трех лет «Космик» станет доступным для жителей крупнейших российских городов, численность населения которых превышает 300 тыс. человек. В боулинг-центрах компании будет не менее 16 дорожек в каждом.

Без колонн

По мнению одного из участников рынка, пожелавшего остаться неизвестным, к 2008 году и «Космик», и «Планета Боулинг», и даже третий игрок могут построить по 20 центров – возможности у компаний для этого есть. Господин Анненков прямых конкурентов не боится, сосредоточившись на том, чтобы отвлечь публику от кинотеатров, театров и других развлекательных заведений, которые в прямом смысле уводят прибыль. Как сообщил президент сети клубов «Космик» на пресс-конференции в среду, «только показ фильма «Турецкий гамбит» снизил выручку компании на 10%».

Традиционно центр для игры в боулинг не ограничен только дорожками, по которым катают шары. Вдобавок к игровой зоне посетителям предлагается ресторанная и детская, но на игру делается основной упор - выручка с одной дорожки составляет от 35 до 60 тыс. долларов в год в зависимости от расположения центра и его «проходимости». Для Владимира Анненкова основной критерий при выборе места под боулинг-центр – его расположение. Согласно концепции руководство «Космика» предпочитает создавать их или в рамках торговых комплексов, или же в городе, но в этом случае с особым тщанием подбирается помещение.

По данным стратегического партнера «Космика», компании Brunswick BowlingBilliards Corp. Russia, степень проникновения боулинга в России составляет 60 тысяч человек на одну дорожку. Для сравнения: в США этот показатель находится на уровне 2 тысяч человек на дорожку, а в Европе - 10 тысяч человек. То есть простора для строительства боулинг-центров хватает, главное, не ошибиться в потребностях игроков.

Что касается торговых центров, размещение в которых считается приоритетным для «Космика», то создание в них боулинг-центров должно быть запланировано еще на этапе проекта всего сооружения. После утверждения архитектуры и начала строительства втиснуть дорожки не представляется возможным, уверен Юрий Усков.

Кроме дороговизны, свободу арендаторов ограничивает специфическая архитектура города. «Для игры в боулинг необходимо просторное помещение без колонн, в котором могут разместиться 25-метровые дорожки шириной порядка трех метров, – рассказал корреспонденту газеты ВЗГЛЯД руководитель отделения «Тургеневское-4» департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Юрий Усков. – В Москве (а «Космик» планирует увеличить число клубов и в столице. – ВЗГЛЯД) такие площади редкость».

Именно поэтому на новые помещения Анненков и собирается потратить 100 млн. долларов, хотя, по мнению некоторых экспертов, на развитие сети хватило бы и суммы в 10 раз меньшей, чем назвал Анненков.

Настроение оптимистичное

«Если же использовать классическую схему покупки недвижимости, то при покупке помещения в регионах нужна сумма в два раза меньше», - полагает Сергей Блохин, если рассматривать вариант строительства одного боулинга в городе с населением 500 тыс. человек.

По данным президента развлекательной сети «Космик», при аренде помещения средний боулинг обходится в 3-4 млн. долларов, если площадь покупается, сумма возрастает до 6-8 млн. долларов. Следует отметить, что данные за аренду были приведены им по самому большому (почти 3 тыс. кв. метров) боулинг-центру «Космика» в Москве. Что же касается покупки недвижимости, то с учетом столичных цен 8 млн. долларов - «это вполне грамотный бюджет на покупку пустого помещения площадью немногим больше тысячи квадратных метров с подведенными коммуникациями», сообщил в интервью газете ВЗГЛЯД Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Но несмотря на это, стратегический партнер «Космика» компания Brunswick BowlingBilliards Corp. Russia настроена оптимистично. Директор по стратегическому развитию Brunswick Алексей Лазутин считает, что максимальная арендная ставка для боулинг-центра составляет 180 долларов за метр в год.

В случае аренды площадей стоимость квадратного метра в год варьируется от 350 до 600 долларов в зависимости от местоположения. Дороже всего снимать помещение в центре. Кроме того, когда арендодатель узнает, что помещение предназначено для развлекательного центра, он поднимает ставку минимум в три раза. То есть если обычное складское помещение можно снять в среднем за 150 долларов за метр квадратный в год, то для «развлеченцев» оно будет стоить уже 450 долларов.

Стоимость аренды офисов в Москве, особенно в центре, - одна из самых высоких в мире. Потому, получив кусок земли в центре, застройщики пытаются выжать из нее все, что можно, а зачастую и что нельзя.Так, территориальная община Сретенка добивается сноса практически готового к эксплуатации офисного центра, возведенного в самом центре столицы - в Колокольниковом переулке. Жители утверждают, что застройщик - компания Контус - самовольно превысил площадь застройки в 2,5 раза - с 5 до 12,5 тыс. кв.м. И вместо пятиэтажного здания под окнами стретенцев выросло одиннадцатиэтажное.

Вернуть вложенные средства «Космик» намерен в течение 3-5 лет. Для того чтобы окупилась стоимость помещений и оборудования (затраты на одну дорожку составляют 45 тыс. долларов), руководство компании намерено довести численность посетителей центров до 10 млн. в год (сейчас в «Космик» ходят 2 млн. человек за тот же период). При этом средняя загруженность одной дорожки – 7 часов в день, стоимость часа от 180 рублей в столице и не менее 100 рублей в региональных городах.
Единственное, что удивляет, так это непременное желание вложить средства в покупку недвижимости под боулинг-центры. Ведь при арендной плате, указанной аналитиками рынка, нагнать доходы арендуемых центров собственные центры компании смогут лишь через 13 лет. А если ориентироваться на оптимистичные цены за аренду, приведенные Алексеем Лазутиным, доходы собственных центров сравняются с доходами арендуемых и вовсе лишь спустя 30 лет.

Тем временем жители расположенного через дорогу Большого Сергиевского переулка увидели, что растущее как на дрожжах здание офисного центра закрыло им солнце (нарушение инсоляции в квартирах), и потребовали остановить строительство, а саму постройку снести. Соответствующие иски были направлены в Измайловский, а позже и в Арбитражный суды. Вскоре в срочном порядке город отозвал все свои последние согласования. А тогдашний префект ЦАО Геннадий Дегтев в июне 2002 года своим распоряжением приостановил строительство - к этому времени было построено уже 11 этажей. Вышло из проекта и бюро Остоженка.

Офисный центр в Колокольниковом переулке (рядом с метро Цветной бульвар) компания Контус начала строить в 1998 году. 3-5-этажное административное здание, площадью около 5000 кв.м, по задумке городских властей, должно было щадяще вписаться в историческую застройку Мещанского района. Вскоре, не прекращая строительных работ, компания направила в различные городские инстанции новый проект офисного центра - уже на 8000 кв.м. Этот проект, разработанный архитектурным бюро Остоженка, вновь получил все необходимые согласования. Стройка шла, аппетиты росли, и Контус вновь переработал проект, по которому площадь здания увеличилась уже до 12,5 тыс. кв.м. И опять, если верить словам застройщика, получил на новый проект все согласования от города. Что странно, так как по градостроительному плану развития Мещанского района строить в этом месте здания площадью более 5000 кв.м запрещено.

Судебные же разбирательства продолжаются до сих пор. Контус заваливает исками Арбитражный суд с требованием признать незаконным отзыв согласований (пока во всех исках компании было отказано), а также начинает атаку на жителей Большого Сергиевского переулка, рассылая им письма (одно из них имеется в распоряжении редакции) с угрозами. Дескать, если они будут мешать законному, по мнению застройщика, строительству, то Контус оставляет за собой право обратиться в суд с требованием компенсации убытков и наложения ареста на их квартиры.

- В результате увеличения габаритов здания застройщик залез на соседний участок, - объяснил Известиям причину демарша архитектор Остоженки Валерий Каняшин. - На этом мы и распрощались.

Тем временем против Контуса грозится выступить и префектура ЦАО, сегодня на всех судебных слушаниях она выступает как третье лицо.

Можно себе представить, какое впечатление произвели эти письма на неискушенных в юридических делах жителей.

Впрочем, как можно сделать это технически, не совсем понятно, так как здание выросло не только ввысь, но и вширь.

- Мы рассматриваем возможность подачи иска, - заявили Известиям в пресс-службе префектуры. - Мы считаем, что эта постройка самовольная, однако сносить ее полностью все-таки смысла нет. Достаточно будет вернуть ее в первоначальное положение, то есть снести все излишние площади - до 5000 кв.м.

В самой компании Контус вины за собой не признают.

- В Гражданском праве вообще не существует такой нормы, как частичный снос, - говорит адвокат жителей Марина Сернавец. - Если постройка признана самовольной, то ее сносят полностью.

- В каждом из этих согласований написано, что они не дают право на ведение строительных работ, - парирует Марина Сернавец. - По закону, для того чтобы начать строить, нужно, чтобы префектура или правительство Москвы выпустили распорядительный документ. При этом, если площадь здания увеличивается более чем на 10%, инвестор и префектура выпускают протокол о перерасчете прав инвестора. В данном случае этого сделано не было.

- Компания действовала исключительно в рамках закона, - считает адвокат Контуса Михаил Шувалов. - Постройка признается самовольной, если она возводится на не отведенном для этих целей участке или без разрешительной документации. У нас же на этот участок есть договор аренды, в котором, кстати, допускается увеличение площадей. Все необходимые документы у нас тоже имеются.

- Этот случай нуждается в тщательном и детальном анализе с привлечением всех заинтересованных сторон, - заявил Известиям пресс-секретарь московского стройкомплекса Александр Алехин. - Именно комиссия и должна решить дальнейшую его судьбу.

По данным Известий, в ближайшее время этот конфликт будет рассмотрен на заседании комиссии по пресечению самовольного строительства. Напомним, что с апреля 2004 года ее возглавляет глава стройкомплекса Владимир Ресин.

- В Москве еще не было случая, когда сносилось бы здание такого масштаба, то есть полностью готовое к эксплуатации, - заявили Известиям в известной девелоперской компании. - Навскидку можно вспомнить лишь офисный центр рядом с метро Войковская, но он пошел под снос на ранней стадии строительства. Сносились также мансарды дома на Волхонке и два лишних этажа жилого дома в Филипповском переулке. Так что, если комиссия примет решение о сносе, это будет серьезный прецедент - и черная метка для очень многих застройщиков.
В среду руководство Минтранса обсудило с правительством Московской области проект Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Она должна пройти по маршрутам знаменитых "бетонок" - Московскому Малому и Большому кольцу (подробнее о том, где именно пройдет ЦКАД, "Известия" писали 08.06.05).

Впрочем, пока в зверствах по отношению к жадным застройщикам комиссия замечена не была - из 300 выявленных самовольных строений 118 ею были узаконены и только 26 пошли под снос - в основном ларьки и киоски.

Замминистра транспорта Александр Мишарин рассказал, что на "бетонках" уже стоят автоматические счетчики для учета интенсивности движения автотранспорта, идет лазерное сканирование будущей трассы, оценка стоимости работ. Дело в том, что Минтрансу и правительству области еще предстоит определиться с наиболее оптимальной протяженностью магистрали - ее длина составит от 320 до 480 км. Но в любом случае ЦКАД должна иметь по 3-4 полосы в каждом направлении, разделительное ограждение, многоуровневые развязки на пересечении с другими магистралями и железнодорожными путями. Кроме того, магистраль должна обходить крупные подмосковные центры: Ногинск, Электросталь, Звенигород и Голицыно. В местах пересечения лесов оборудуют спецпереходы для животных. Все работы по техническому обоснованию проекта должны быть завершены к 1 июля 2006 года.

Разрешенная скорость движения по трассе будет исключительной для России - 150 км/ч. Правда, за это удовольствие все-таки придется платить. Несмотря на то что областные власти настаивали на том, что подмосковное кольцо должно быть бесплатным, в Минтрансе решили иначе - или проект стоимостью 231,3 млрд рублей рискует остаться на бумаге.

Но именно из-за того, что за движение по новой дороге придется платить, весь проект заключает в себе немало сложностей для его авторов. Начинаются они с вопроса о землеотводах. Поскольку ЦКАД проходит по территории 14 районов Подмосковья, может затянуться согласование всех документов о выделении земли. А ее стоимость постоянно растет. Александр Мишарин предложил правительству Подмосковья совместными усилиями ускорить создание реестра собственников и арендаторов земель на месте будущей дороги. Переговорам с инвесторами мешает отсутствие закона "О платных дорогах", который Госдума рассмотрит только в ноябре. В этом случае Минтрансу и чиновникам области остается только просить депутатов ускорить работу.

По замыслу Минтранса, проект должен финансироваться совместно государством и частными инвесторами, которым отдельные участки ЦКАД могут быть отданы в аренду. Поэтому магистраль должна стать платной. Потенциальным инвесторам предоставят также первоочередное право на развитие придорожной инфраструктуры.



Главная --> Публикации