Главная --> Публикации --> Налоговые льготы для покупателей квартир Гостиницы для торговцев Поселок гостиничного типа Дорогое удовольствие Болгария против сочи

Павел Крашенинников Таких вопросов задается сегодня очень много - наша группа по мониторингу выполнения Жилищного кодекса постоянно с этим сталкивается. Особенно это касается городов с населением свыше 100 тысяч жителей, где в центральных, самых оживленных районах цены на недвижимость самые высокие в конкретном населенном пункте.

Как заработать на собственной недвижимости, советует Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

Российская газета Каким образом происходит согласование?

Если исходить из Жилищного кодекса, вопрос заключается в следующем: как использовать общее имущество в многоквартирном доме? В соответствии с ЖК к такому имуществу относятся в том числе и крыша, и внешние стены, которые часто используются для размещения рекламы. Закон однозначно требует, чтобы такие действия обязательно согласовывались с собственниками.

РГ В нашем конкретном случае с домом у Белорусского вокзала такие люди - старшие по подъезду - есть, они выбраны. Насколько их полномочия легитимны? Ведь они нигде не зарегистрированы, просто ходят по соседям, собирают деньги на консьержку...

Крашенинников Есть два варианта: когда в доме создано товарищество собственников жилья и когда такое товарищество не создано. Давайте рассмотрим оба. Когда товарищества собственников нет, подобные проблемы решаются на общем собрании. Сразу скажу, это крайне затруднительно просто потому, что в этом случае нет структуры, которая оперативно бы решала этот вопрос. Конечно, может быть создана какая-то инициативная группа, которая, например, узнает мнение всех собственников в доме при помощи опросных листов. Еще вариант: выбрать представителя от лестничной площадки или совет подъезда, которые займутся этим делом.

В тех случаях, когда ТСЖ создано и его членами являются абсолютное большинство собственников как жилых, так и нежилых помещений дома, решать подобные проблемы намного легче. Правление и его председатель действуют от имени всех жильцов. По закону, они обладают достаточно широкими полномочиями. Кроме того, у юридического лица есть расчетный счет, есть печать. Поэтому проще не только заключить договор, но и рассчитываться по нему.

Крашенинников Их полномочия должны быть подтверждены доверенностью от каждого собственника. Либо, если их выбирало общее собрание, должен быть оформлен протокол. Если таких документов у жильца, представляющего совет подъезда, нет, ему сложно будет доказать, что он таковым на самом деле является. Соответственно и подтвердить законность своих решений, например, подписывать договор с рекламной фирмой он не сможет.

Крашенинников Вообще-то товарищество собственников, по закону, - организация не коммерческая. Но в данном случае оно может по сути заниматься коммерческой деятельностью, но при условии, что доходы от нее идут исключительно на нужды товарищества. То есть деньги, полученные от рекламной фирмы, не делятся между членами товарищества. Они, скажем, идут на устройство двора, установку домофона, на проведение ремонта... Короче говоря, на общие нужды.

РГ Получается, товарищество может заниматься коммерческой деятельностью?

Крашенинников Вы знаете, во многом это в компетенции городских властей. В том, что касается тарифов и дотаций, - уж точно. Если местная власть заинтересована в том, чтобы жилищный фонд сохранялся наилучшим образом, чтобы дома не разваливались, она, наверно, должна позаботиться о том, чтобы объединяться в товарищества стало выгодно. Кстати, в некоторых городах (видимо, там, где руководители обладают экономическими и правовыми знаниями) городские дотации распределяются и на товарищества, и на кооперативы.

РГ Но сейчас абсолютное большинство жильцов, особенно в старых домах, объединяться в товарищества опасаются. Потому что во многих городах, как нам пишут читатели, товарищества должны платить за коммунальные услуги по тем же тарифам, что и коммерческие организации. На ТСЖ не распространяются городские дотации. Поэтому экономических условий, которые бы стимулировали людей объединяться, пока в стране не создано. Разве не так?

РГ Например?

Конечно, насильно создать ТСЖ невозможно. Да и не нужно. Чтобы люди захотели объединиться, они должны четко понять, что им это выгодно. Закон такую возможность заложил.

Конечно, просто так, "на глазок", заключать договор я бы не стал. Нужно произвести экспертную оценку, с одной стороны, прибыли фирмы от рекламы, а с другой - расходов, которые она понесет, выполняя свои обязательства по договору перед жильцами. Садиться и считать, а потом договариваться.

Крашенинников А пример тот самый, который мы обсуждаем: товарищество имеет право распоряжаться и извлекать определенную выгоду из общего имущества дома, включая, кстати, и земельный участок, так называемую придомовую территорию. Если вернуться к жильцам дома на Лесной, они, видимо, потому и активизировались, что понимают: дом находится в очень перспективном месте, на рекламе можно хорошо заработать.

Крашенинников Нет, такой договор государственной регистрации не подлежит. Правда, в том, что касается установки рекламы, обычно существуют городские нормативные документы. Конечно, нужно учесть их требования при составлении договора.

РГ Этот договор нужно регистрировать?

Крашенинников Ну, когда речь о рекламе, тут для жильцов никаких трат не предвидится. Значит, если договориться с фирмой, и ее деятельность не будет причинять жильцам неудобств, недовольных быть не должно. Когда же речь заходит об общих тратах, видимо, нужно либо устанавливать некий минимальный порог взносов, либо быть готовыми к тому, что богатые жильцы в какой-то мере будут платить за жильцов бедных.

РГ Общеизвестно, что товарищества легче создаются в новостройках. Дом же у Белорусского - старый. В нем живет очень пестрая публика: с одной стороны, Жванецкий, режиссер Прошкин, американский бизнесмен, Старовойтова жила, а с другой - есть и неприватизированные квартиры с пенсионерами. Расслоение налицо. Что посоветуете?

Крашенинников Говорил не раз и снова повторяю: владение собственностью дает не только права, но и обязанности. Есть такое понятие: бремя собственности. Владелец обязан платить налог на собственность, он должен содержать свою недвижимость в порядке - вплоть до проведения капитального ремонта, платить за предоставление коммунальных услуг и так далее. Так что мы можем смотреть с надеждой на лучших мэров всех времен и народов, но при этом должны понимать: если мы хозяева, то хозяева. Владельцу деревенского дома никто крышу не кроет и забор не правит.
С введением нового Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица — собственники зданий, строений и сооружений — получили исключительное право на приобретение права аренды или приватизацию тех земельных участков, на которых расположена их недвижимость. Причем юридические лица, у которых земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании, обязаны до 1 января 2006 г. переоформить отношения. Им предоставлен выбор — получить право аренды занимаемых земельных участков или приобрести их в собственность.

РГ Ну а если допустить, что таких сознательных "богатых" не окажется? Ведь сегодня многие собственники по инерции продолжают считать, что за дом в целом отвечают по-прежнему муниципалитет, городская власть... Люди думают: "У нас есть Лужков, он о нас позаботится".

Все вроде бы понятно. Однако ситуация в Москве не так проста. Традиционно власти Москвы получают солидный доход от сдачи городских земель в аренду, в том числе от торгов на право заключения договора аренды. Поэтому власти города совершенно не заинтересованы в том, чтобы вводить в действие механизмы передачи земли в собственность владельцам зданий, расположенных на московских земельных участках.

Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (от 25.10.2001 № 137-ФЗ) установил диапазон цен на земельные участки при их продаже собственникам расположенных на них зданий — от 3 до 30 ставок земельного налога в зависимости от величины населенного пункта. В Москве и городах с населением более 3 млн человек минимальная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из пятикратной ставки земельного налога. Если же субъект РФ не установил допускаемую законом кратность, то земля выкупается по минимальной ставке земельного налога.

Действительно, если, скажем, в будущем власти захотят изъять для государственных нужд участок, находящийся в частной собственности, то его придется выкупать у собственника по цене, значительно превышающей продажную. По мнению властей, возникновение перечисленных сложностей во многом будет следствием заниженных выкупных ставок на землю, установленных законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ”.

Серьезным аргументом городских чиновников стало то, что продажа земельных участков в Москве способна нанести значительный урон социально-экономическому развитию столицы. Во-первых, по мнению городского руководства, приватизация земель в Москве подтолкнет процесс скупки участков для их последующей спекулятивной перепродажи. Во-вторых, все это может создать условия для “недружественного” поглощения и перепрофилирования экономически значимых городских предприятий. И наконец, в-третьих, столичная администрация неоднократно отмечала то обстоятельство, что передача московской земли в частную собственность может стать серьезным препятствием на пути городского строительства.

Все имевшиеся попытки приобретения земель в Москве встречали активное сопротивление городского руководства.

Сопротивление властей

“Типография ПЭМ”. Земельный участок площадью 0,5 га обошелся предприятию примерно в 700 00 руб. В августе 2004 г. “Типография ПЭМ” получила свидетельство о регистрации прав на землю также после окончания судебных разбирательств, длившихся девять месяцев.

ООО “Солид-Кама”. Это предприятие стало первым в Москве, выкупившим 1,7 га земли под принадлежащими ему зданиями и сооружениями. Правительство Москвы обратилось в городской арбитражный суд с иском к ООО “Солид-Кама” и территориальному агентству Минимущества РФ по Москве, которое и приняло решение о приватизации. Московские власти посчитали сделку незаконной. Ведь до разграничения госсобственности на землю в столице Минимущество имеет право продавать лишь участки, на которых расположена федеральная недвижимость. Решения же об отнесении к федеральной или муниципальной собственности участка, выкупленного компанией ООО “Солид-Кама”, принято не было. Началась полуторагодичная тяжба. Сначала в ноябре 2003 г. Арбитражный суд г. Москвы вынес решение в пользу столичного правительства. “Солид-Кама” подало апелляцию, и правительству Москвы в удовлетворении иска отказали. Но городские власти обжаловали решение апелляционной инстанции. Однако в кассационной инстанции апелляционное решение и решение суда первой инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. Наконец в сентябре 2004 г. ООО “Солид-Кама” выиграло дело в суде первой инстанции Арбитражного суда г. Москвы.

Свои участки также удалось выкупить Московскому станкостроительному заводу им. Серго Орджоникидзе, ЗАО “Лираль-Ложистик”, ОАО “ЦНИИРЭС”.

ОАО “Экос”. Предприятие зарегистрировало право собственности на свой земельный участок площадью 0,5 га. Путь к этому тоже был непрост. Компания обращалась в суд с иском на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с отказом в регистрации его права собственности на землю.

Активное противодействие региональных властей (и не только московских) попыткам продажи земли в частную собственность, а также различия в позициях судов при разрешении споров по поводу земельных участков стали предметом рассмотрения пленума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ).

Тяжбы по всей стране

В итоге правительство Москвы вынуждено было принять постановление “Об установлении в г. Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений” (от 19.07.2005 № 532-ПП). Постановление устанавливает максимально возможную выкупную цену земли в Москве — 30 ставок земельного налога (45% кадастровой стоимости земли). Для производств, которые важны для экономики города, московское правительство установило льготные расценки. Собственники таких предприятий будут платить за земельные участки всего лишь 20% от их кадастровой стоимости. Постановление также предписывает Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в течение трех месяцев разработать и представить на утверждение правительства столицы проект распорядительного документа, определяющего порядок принятия решений о продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий.

В соответствии с постановлением пленума ВАС РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (от 24.03.2005 № 11) собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Те обязаны в двухнедельный срок рассмотреть заявление о выкупе участка и направить заявителю проект договора купли-продажи. Если же ответственный орган этого не делает или предлагает заключить договор аренды, то собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативными правовых актов, а действия этих органов незаконными (Арбитражный процессуальный кодекс РФ, гл. 24).

Таким образом, вроде бы и создан правовой механизм, по которому собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, смогут приватизировать земли в Москве. Вместе с тем делать выводы о практической реализации норм пока рано по нескольким причинам.

Воз и ныне там

Нельзя не учитывать, что приватизация земель потребует от предприятий отвлечения значительного объема оборотных средств, что, возможно, далеко не всем окажется по силам. А если учесть ограниченность сроков, отведенных на переоформление участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, вполне вероятно, что многие предприниматели просто вынуждены будут переходить на арендные отношения. Следует отметить, что пленум ВАС РФ в постановлении “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” указал, что если договор аренды участка заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то это значит, что собственник уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды и, следовательно, утрачивает право выкупа земельного участка (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Во-первых, бизнес-сообщество с изрядной долей пессимизма отнеслось к самой идее выкупа земель, на которых расположены приватизированные ими объекты недвижимости, расценив это как “вторичную продажу”.

Не способствует безболезненному разрешению ситуации и то, что до настоящего момента так и не проведено разграничение государственной собственности на землю на территории Москвы.

Также следует учитывать и интересы других сторон данного процесса, в частности правительства Москвы. Руководство города вполне способно до минимума ограничить круг земельных участков для продажи, используя различные инструменты. Нужно отметить, что пленум ВАС РФ все в том же постановлении № 11 допускает отказ со стороны органов госвласти или местного самоуправления относительно продажи земельных участков на основании нормативных правовых актов об их резервировании или использовании для государственных или публичных нужд. В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта на рассматриваемом земельном участке было предусмотрено строительство другого объекта.

Автор — юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы “КЛИФФ”. Специалист по гражданскому и земельному праву. Статья написана специально для “Ведомостей”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

Фактически столичный рынок землепользования представляет собой арену столкновения весьма противоречивых интересов. Позиции российского бизнеса — стороны, непосредственно заинтересованной в укреплении института частной собственности на землю в Москве, — весьма неустойчивы. Попытка же воспользоваться последними законодательными нововведениями рискует стать для большинства компаний непосильной ношей. Все это заставляет усомниться в возможности кардинальных перемен на столичном рынке.

Двойная страховка
В настоящее время в России страхование имущества и жилого фонда являются добровольными видами страхования, то есть страхуют свое жилье лишь те, кто имеет желание и возможность. Теперь же есть вероятность того, что страхование жилья станет обязательным для всех. С подачи Госстроя РФ страхование жилого фонда может добавиться к обязательному медицинскому страхованию и 'автогражданке'.

Госстрой РФ разработал законопроект «Об обязательном страховании жилого фонда в РФ». Как уже писала Газета, речь идет о страховании недвижимости, находящейся в частной собственности россиян. Затраты на жилье уже в скором времени могут значительно вырасти: к постоянно растущей квартплате могут добавиться страховые отчисления за жилплощадь. Однако по действующим федеральным законам нельзя обязать человека страховать свою жизнь или имущественные интересы без его согласия.

Механизм действия закона таков: страховщик оценивает квартиру или дом и называет страховую сумму (от которой будет начисляться процент по страховым выплатам). Страховую сумму в проекте закона предлагается установить в размере «50% от остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года». По словам разработчиков проекта закона, оцениваться квартира будет по рыночной стоимости, соответственно, страховая сумма может составить 50% от рыночной стоимости квартиры. Допустим, стоимость жилья - 40 тыс. долларов, это значит, что страховая сумма будет равняться 20 тыс. долларов. Пока неизвестно, какой процент от страховой суммы (страховые тарифы) будут платить граждане, между тем тарифы страховых компаний составляют 0,3-2% от общей страховой суммы. Таким образом, страховые взносы за квартиру в 40 тыс. долларов при невысоком тарифе в 0,5% могут составить 100 долларов.

Согласно имеющемуся у ГАЗЕТЫ тексту законопроекта, объектами обязательного страхования выступают государственный и муниципальный жилищные фонды, жилищный фонд любых предприятий, а также коттеджи и квартиры, «находящиеся в частной собственности граждан России и лиц без гражданства», то есть страхованию подлежит практически весь жилой фонд РФ. При этом владельцы загородных коттеджей и дач будут платить двойные страховые взносы - за квартиру и «домик в деревне».

Без права выбора
Согласно проекту закона, право на обязательное страхование жилого фонда, а соответственно, и его оценку получают компании, победившие в тендере местного органа самоуправления, то есть граждане сами не смогут выбирать страховщика. Правда, разработчики законопроекта уверяют, что этот пункт будет доработан. Но непонятно, почему они не сделали этого еще на стадии разработки документа: похоже, есть заинтересованные лица в сохранении 'лазейки' для приближенных страховщиков.

Конечно, в процессе обсуждения законопроекта цифры могут быть уточнены, и, по словам разработчиков, как страховая сумма, так и размер платежей окажутся небольшими. Вполне вероятно, что для владельцев дешевого и дорогого жилья ставки могут оказаться равными. Как пояснил ГАЗЕТЕ заместитель директора центра имущественного страхования 'РОСНО' Алексей Соколов, размер страхового взноса зависит от состояния жилья - чем больше деревянных перекрытий и хуже состояние дома, тем выше риски для страховщиков, а значит, и выше тарифы.

Российские страховщики сомневаются, что подобный законопроект будет одобрен правительством и Госдумой. Даже несмотря на то, что закон об обязательном страховании автогражданской ответственности был принят. По мнению руководителя отдела муниципальных программ страхования СК «Спасские ворота» Олега Бирюкова, обязательная 'автогражданка' не предусматривает страхования имущества (автомобиля), а разрабатываемый закон обязывает страховать частное жилье.

Шанс на победу в тендере будут иметь только те страховые компании, которые имеют разветвленную филиальную сеть: в противном случае не все россияне будут охвачены 'добровольно-обязательным' страхованием собственной недвижимости.

Такого же мнения придерживается и компания «Ингосстрах». «Думается, что обязательность должна распространяться лишь на ответственность владельцев жилья перед третьими лицами. Страхование же квартир, дач, коттеджей и их содержимого должно быть добровольным делом каждого владельца. К этому и идет рынок страхования», - отметили ГАЗЕТЕ в компании.

Заместитель начальника управления страхования имущества и ответственности СК «Прогресс-гарант» Дмитрий Гнилорыбов также выразил уверенность, что государство не может заставить граждан страховать жилье, находящееся в частной собственности. «Вопрос стоит так: имеет ли право государство заставлять граждан страховать жилье? Нет. Подобное право нигде не прописано», - отметил он ГАЗЕТЕ.

Впрочем, разработанный Госстроем законопроект нарушает действующие федеральные законы, в частности Гражданский кодекс, согласно которым нельзя заставить человека страховать свою жизнь или имущественные интересы без его согласия. Так что Госстрою придется либо подправить российские законы, либо переписать собственный. В противном случае граждане, владеющие квартирами и домами, могут оспорить введение обязательного страхования жилья в судебном порядке.
Но, как показывает практика, довольно часто к моменту начала строительства не сформирована четкая схема взаимодействия между всеми участниками проекта, из-за чего проблемные вопросы не снимаются заранее, а решаются по мере их возникновения.

В очередь в суд
Кроме того, из нового законопроекта неясна судьба ветхого жилья. Согласно проекту закона, обязательное страхование не распространяется на жилые дома с износом свыше 70%. Это значит, что жители подлежащих сносу пятиэтажек страховаться не обязаны. Такого жилья в целом по России немного - 3% от жилого фонда, но именно оно в первую очередь нуждается в страховке. Страховые компании наотрез отказываются страховать подобные дома, поскольку риски очевидны - слишком высока вероятность того, что страховщику придется выплачивать возмещение.

Инвесторы и девелоперы вправе требовать от профессиональной управляющей компании выполнения определенного объема работ. Прежде всего управляющая компания (УК) должна проанализировать проекты арендных документов (письмо о намерениях, предварительный договор аренды и основной договор аренды) с точки зрения дальнейшего коммерческого управления и разработать соответствующие положения, касающиеся управления, эксплуатации и обслуживания объекта.

Коммерческое управление в действии

На этапе предварительного договора аренды важно определить состояние, в котором здание и арендуемые помещения предоставляются арендатору для выполнения отделочных работ, и четко прописать регламент их проведения.

Например, на этапе разработки письма о намерениях необходимо отметить основные условия аренды, в том числе касающиеся управления и эксплуатации. То есть оценить приблизительную ставку будущих операционных расходов, описать их состав, а также предусмотреть страховые обязательства арендодателя и арендатора.

В практике компании часто встречаются случаи, когда арендные документы разрабатываются без участия УК. Это ведет к негативным последствиям и для собственника объекта, и для будущих арендаторов. Например, бывает, что для одного действующего объекта правила для арендаторов существуют в нескольких различающихся между собой вариантах или сформировано несколько различных перечней работ по управлению и эксплуатации зданием. Это отнюдь не способствует эффективному и четкому управлению конкретным зданием.

На этапе составления договора аренды управляющая компания обязана проработать все положения, по которым ей впоследствии придется общаться с арендаторами. Это сбор и оплата аренды (если данные функции предполагается возложить на УК), финансовая отчетность, страховые обязательства арендодателя и арендатора, состав услуг по управлению и эксплуатации объекта, правила пользования объектом недвижимости для арендаторов и посетителей, условия реорганизации арендуемых помещений и т. д.

Расходная часть

Важно понимать, что управляющая компания — это то конечное звено, которое обеспечивает весь процесс функционирования здания. На основании имеющегося опыта и стандартов, принятых на рынке управления, УК должна разработать и зафиксировать в арендных документах собственные эффективные решения.

Как правило, в процессе строительства часто происходят изменения в проектных решениях. Например, меняется тип того или иного инженерного оборудования, расширяется зона парковки, устанавливаются дополнительные функции для инженерных систем и т. п. Задача управляющей компании в данном случае — отслеживать все изменения в ходе строительства и вносить соответствующие корректировки в бюджет. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам не принимать решения об отклонениях от проекта без участия УК. Дело в том, что различные изменения в проекте часто ведут к увеличению стоимости операционных расходов, а также усложняют процесс эксплуатации.

С учетом первоначальной концепции объекта управляющая компания формирует предварительный бюджет операционных расходов, который берется за основу при сдаче объекта в аренду. В бюджете для офисных зданий А и В стоимость операционных расходов обычно составляет от $70 до $100 на 1 кв. м арендуемой площади, не включая коммунальные расходы и НДС. В перечень операционных расходов обычно входят инженерно-техническое обслуживание объекта, уборка, организация безопасности и службы работы с посетителями.

Какова роль управляющей компании в страховании объекта недвижимости? Задача УК здесь — определить набор рисков, оценить стоимость их страхования, на основании независимого тендера определить лидеров на рынке страховых услуг и подготовить к заключению соответствующие договоры со страховщиками. Важно, чтобы к завершению строительства объекта и вводу его в эксплуатацию страховой договор был заключен.

Не забыть о страховке

Тонкости эксплуатации

К сожалению, в практике компании часты случаи, когда объект построен, на него оформлен акт государственной комиссии, в помещения въехали арендаторы, а страхование рисков собственника не обеспечено, несмотря на имеющиеся обязательства перед арендаторами.

В своей практике мы нередко сталкиваемся с тем, что здание, позиционируемое как класс А, оснащают оборудованием низкого качества. Это делается собственником ради экономии. Например, встречаются лифты, не обеспечивающие требуемый интервал движения, с некачественными комплектующими, из-за чего они часто выходят из строя. В результате сравнительно низкая стоимость ежемесячного обслуживания таких лифтов не идет ни в какое сравнение со стоимостью постоянного их ремонта. И — что, по нашему мнению, особенно недопустимо для здания А-класса — доставляет неудобство арендаторам.

Управляющая компания должна проанализировать имеющуюся у собственника концепцию, для того чтобы оценить архитектурные, конструктивные и инженерные решения с точки зрения их эффективности для арендаторов, стоимости обслуживания и долговечности. Такие важные вопросы, как обеспечение доступа к инженерным системам, расположение зон парковки, мест для постов охраны, мест для приема посетителей, подсобных помещений для обслуживающего персонала и специализированной техники, и многие другие должны быть решены с участием управляющей компании.

Арендаторов надо знать

Бывают обратные ситуации (опять же когда решения принимаются собственниками или девелоперами без участия управляющей компании), когда выбирается уникальное инженерное оборудование, для которого впоследствии приходится заказывать редкие комплектующие, ожидая подолгу их доставки, и для работы с которым у эксплуатирующих организаций нет соответствующего опыта. Все это тоже угрожает нормальному функционированию объекта и повышает стоимость его обслуживания.

Важно, чтобы к моменту въезда арендаторов в здание объект был полностью готов. Это означает не только практическое завершение процесса строительства, но и наличие разработанных “правил поведения” для всех участников процесса эксплуатации здания. То есть для управляющей компании, арендаторов, посетителей, представителей собственника и проч.

Знакомство управляющей компании с арендаторами должно происходить как можно раньше — как правило, с этапа согласования договоров аренды. Управляющая компания должна понимать состав арендаторов на объекте, корпоративные требования каждого, стиль работы, с тем чтобы учесть все особенности в правилах пользования объектом недвижимости, различных инструкциях для арендаторов.

Как правило, участие управляющей компании на этапе строительства объекта актуально в момент начала монтажа инженерного оборудования. Это нужно, чтобы контролировать выполнение проектных решений, обеспечить доступ к оборудованию для дальнейшей эксплуатации. А также быть готовым внести свои предложения в случае отклонения от проекта. Задачей управляющей компании на данном этапе является формирование базы данных гарантийных обязательств подрядчиков, что также влияет на бюджет первого года эксплуатации здания.

Как принимать в эксплуатацию

Не стоит скрывать, что приемка объекта в эксплуатацию — самый сложный момент во всем процессе работы для всех его участников. Далеко не все объекты идеальны. Часто бывает, что сдавать здание в эксплуатацию надо и при отсутствии исполнительной документации, и при очевидных дефектах строительства.

Особо стоит обратить внимание на подготовку и непосредственное проведение процесса приемки здания в эксплуатацию. Действия управляющей компании направлены на то, чтобы разработать программу приемки объекта в эксплуатацию (для каждой инженерной системы, а также для элементов и конструкций объекта), принять объект в соответствии с установленной программой, выявить дефекты, проконтролировать устранение этих дефектов, осуществить повторную приемку.

В итоге общей волей и усилиями всех участников строительства, их готовностью идти на компромисс и гибкостью достигаются взаимоприемлемые решения. Безусловно, со временем былые сложности забываются, и не исключено, что те же компании вновь встретятся в том же составе на строительной площадке, но уже нового объекта…

Нельзя сказать, что в подобных ситуациях виноват кто-то один из участников процесса. По нашему мнению, отсутствие единой системы и целостности в сдаче-приемке объекта вызвано такими факторами, как наличие жестких сроков завершения строительства, обязательных для генподрядчика да и для собственника объекта, несущего обязательства перед арендаторами. Управляющая компания, в свою очередь, ограничена по срокам приемки объекта и началу эксплуатации и управления в полном объеме. Нередко каждая сторона — участник процесса строительства завершает работы на своем участке уже тогда, когда арендаторы въехали в здание, что создает не совсем комфортную обстановку для конечных пользователей объекта. На рынке существует даже мнение, что строительство нельзя завершить — его можно только прекратить.



Главная --> Публикации