Главная --> Публикации --> Строительство в промзонах может быть либо дорогим, либо опасным Есть ли жизнь за мкад Налоговые льготы для покупателей квартир Гостиницы для торговцев Поселок гостиничного типа

О подписании соглашения с Федеральной регистрационной службой, предусматривающего сокращение сроков госрегистрации ипотеки, рассказал заместитель гендиректора АИЖК Дмитрий Глазунов: В Москве он может быть сокращен до 3-5 дней, в регионах до 1 Закон требует регистрировать ипотечные договоры за 30 дней. С ростом объемов ипотеки в некоторых регионах приходилось до месяца стоять в очереди, чтобы сдать документы, сетует Глазунов. По данным АИЖК, в 2005 г. число кредитов удвоилось до 80 000.

Томительное ожидание регистрации сделки по покупке квартиры вскоре может сократиться до пяти дней. Именно в таком режиме с чиновниками вскоре сможет работать АИЖК и сотрудничающие с агентством банки.

При сокращении сроков банки смогут быстрее формировать покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг, рассуждает Озеров. От сокращения сроков регистрации выигрывают все участники сделки: продавец квартиры раньше получает деньги, а покупателю приходится меньше ждать с момента оплаты до получения жилья в собственность, отмечает начальник отдела Внешторгбанка Мария Серова. Уменьшаются и риски банка: ведь пока квартира не оформлена, она не попадает в обеспечение по кредиту. Договоры оформляются быстро, значит, риски от сделки снижаются, солидарен Сергей Канаев, гендиректор инвесткомпании ПИК-Регион.

По мнению Глазунова, упростить процедуру регистрации должна разработанная АИЖК и Росрегистрацией типовая форма закладной и кредитного договора. Если она будет соответствовать всем требованиям законодательства, госорганы будут тратить меньше времени и сил на регистрацию ипотеки, соглашается Александра Знаменская, начальник методического отдела Управления по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но эта форма будет действительна только для договоров с банками, работающими по стандартам АИЖК. Финансовый директор банка ДельтаКредит Сергей Озеров рассчитывает, что в ускоренном режиме смогут регистрировать договоры и другие участники рынка. В противном случае их права будут ущемлены, а этого быть не должно, предупреждает он. Любой банк может обратиться в Росрегистрацию с подобным предложением и ему пойдут навстречу, уверяет Знаменская.

- Если говорить о мелкой частной собственности, то она в России достаточно надежно защищена.

Риэлторы не оценили инициативу АИЖК. Покупателям важнее условия кредита, а не бюрократические проволочки, говорит Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации Инком-Недвижимость. АИЖК пытается продвинуть на рынке свои продукты, считает гендиректор компании Бест-Недвижимость Григорий Полторак. А вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев предупреждает: За 3-5 дней иногда невозможно проверить законность сделки.
Борис Надеждин,
секретарь президиума СПС, зав. кафедрой права МФТИ:

Михаил Шеин,
владелец четырех магазинов в Москве:

Слава богу, квартиры, земельные участки у граждан государство пока еще не отнимает. И надеюсь, что этого не будет. А вот что касается бизнеса, то после истории с "ЮКОСом" вряд ли можно говорить всерьез о защищенности частной собственности. Да еще и потому, что до сих пор повторяются на разных уровнях истории с переделом собственности.

Людмила Кузнецова,
владелица дома в деревне:

- Есть такое выражение: закон не может защищать женщину больше, чем она защищает себя сама. Так и с бизнесом. Законы по защите частной собственности в России есть. Вопрос в том, как собственники будут ими пользоваться. Мой небольшой магазин по решению правительства Москвы был снесен, а на его месте построена дорога. Власти возместили мне денежные затраты, но выселили в никуда, без предоставления равноценного земельного участка. Это было равносильно тому, что мою собственность у меня отобрали. Я стал бороться. Противостояние в суде продолжалось несколько лет. И московское правительство все же выделило мне землю для строительства другого здания взамен прежнего. Так что я в конце концов смог защитить свои интересы. Но если собственность очень большая, защитить ее не удается.

Ольга Дергунова,
президент "Майкрософт" в России и СНГ:

-Земля сейчас, особенно у нас в Подмосковье, дорого стоит. Всем хочется побольше иметь. И вот уже начинают соседи друг с другом судиться: дескать, до 1917 года межа не здесь проходила, а там - отдавай мои три сотки. В деревне уже идут такие разборки. У нашей семьи гнездо, слава богу, родовое - вряд ли кто-то предъявит претензии. Но что касается других, думаю, все надо оставить, как сейчас есть, иначе опять до гражданской войны дойдем.

В России законодательство, регулирующее авторское право и смежные права, позволяет в полной мере осуществлять защиту авторского права корпорации и в принципе является одним из лучших в мире.

- Для такой компании, как "Майкрософт", очень важна защита объектов интеллектуальной собственности, которая является основой нашего бизнеса. Для этого корпорация использует все возможности законодательства.

Недавно аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" закончил работу над исследованием рынка таунхаусов Московского региона. Непривычный для России жилой формат реализован пока лишь на 57 участках, 10 из которых располагаются в черте города. Полугородской-полудачный образ жизни избрали около 500 семей. Чем они руководствуются, не всегда понимают даже продавцы таунхаусов.

Со своей стороны, мы ведем широкую просветительскую работу, рассказываем потребителям услуг и другим участникам рынка о ценностях интеллектуальной собственности и важности уважительного отношения к ней. Формирование этого уважительного отношения является одной из приоритетных задач нашей компании.

Первый поселок таунхаусов появился в Москве, причем недалеко от центра: это "Сетунь" между Мосфильмовской и Минской улицами. (Кстати, "Сетунь" - один из немногих поселков таунхаусов, населенных не собственниками жилья, а арендаторами.) В начале 90-х годов первыми поселенцами в нем были иностранцы, прибывшие в столицу в длительные командировки. В те неспокойные в криминальном смысле времена их выбор был понятен: изолированные от внешнего мира домики на берегу озера на две-четыре семьи практически недоступны для злоумышленников благодаря непроницаемому бетонному забору и жесткой охране.

Объем рынка таунхаусов составляет около 900 тысяч кв. метров, или чуть больше миллиарда долларов. Это примерно в десять раз меньше совокупного объема рынка многоквартирных домов-новостроек Москвы и Подмосковья. Средняя стоимость квадратного метра жилья в таунхаусах с учетом земли - 1256 долларов. На первый взгляд это гораздо дешевле московских квартир, чья цена колеблется в пределах 1800-1900 долларов за метр. Однако средняя площадь квартир-секций в таунхаусах достигает 229 кв. метров. В результате полная стоимость квартиры-секции в таунхаусах в среднем составляет порядка 300 тысяч долларов, что в 2-3 раза превышает среднюю стоимость типовой московской квартиры, и сравнима со стоимостью 3-4-комнатной квартиры в домах бизнес-класса.

- Со строительной точки зрения таунхаусы часто оказываются оптимальным решением, - полагает один из авторов исследования, руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, - когда параметры площадки позволяют возвести только малоэтажное жилье, а застройка отдельными коттеджами приводит к слишком малому выходу полезных площадей. С психологической точки зрения отечественный потребитель постепенно привыкает к новому формату жилья по западному образцу.

Новоприбывшие гости из-за рубежа уже предпочитают многоквартирные новостройки бизнес-класса: уход за таким жильем проще, а безопасности столько же. Теперь московские таунхаусы раскупают преимущественно москвичи. И строятся такие поселки совсем далеко от центра. Например, кварталы таунхаусов в Куркине, где относительно недорого можно получать удовольствие от житья "на земле", без соседей сверху и с московской пропиской. Впрочем, на той же Мосфильмовской улице, то есть близко от центра, имеется поселок с самым экстравагантным названием "Ы" и с самым изобретательным менеджментом: для его обитателей управляющая компания открыла целый зоопарк с полусотней зверей. Вероятно, чтобы связь с природой ощущалась более отчетливо.

В поисках ответа корреспондент "Известий" решила прогуляться по улицам "Барвихи-2" - успешно распроданного поселка таунхаусов. Чудным июньским вечером здесь можно встретить лишь две-три семьи да бригады армянских строителей, дружно покуривающих на хозяйских ступеньках. Хотя среди владельцев секций числятся и попсовые звезды, и высокопоставленные чиновники. Самая навязчивая ассоциация, вызванная общим впечатлением, которое производит приличный загородный поселок таунхаусов, - элитный пансионат. Природа - за общим забором, дети - на общей площадке, шумные развлечения - только в гармонии с общественными интересами. Единственное отличие - добывать еду, готовить и убираться в "номерах" надо самостоятельно. Впрочем, в иные пансионаты пожить пускают и прислугу.

В Подмосковье большинство поселков таунхаусов расположено в пределах 15-километровой зоны, преимущественно по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. Но попадается этот гибрид города и деревни и на престижных Рублевке и Новой Риге. Последнее обстоятельство весьма загадочно: зачем покупать часть дома с крохотным участком за полмиллиона долларов, если за те же деньги можно обзавестись виллой где-нибудь на Киевском шоссе? Где гораздо больше простора и в визуальном смысле, и в практическом: если обустраивать жилище обитатель таунхауса волен почти как ему вздумается, ограничения минимальны, то на десятиметровом пятачке перед входом ему позволены лишь клумбы и живые изгороди, да и то из утвержденного ботанического списка. Даже собачку выгуливать приходится за оградой поселка, дабы не испортила публичные газоны.

Это повышение тарифов на техобслуживание для тех граждан, которые живут в своих квартирах по договору социального найма, а таких квартир примерно 47 процентов жилого фонда, должно устранить существующее с прошлого года противоречие. Тогда, после установки новых ставок налога на имущество физических лиц, получилось, что приватизировавшие свои квартиры москвичи платят за них больше, чем те, кто живет по договору найма. Это противоречит установленным в Москве правилам и просто несправедливо.

После долгого раздумья менеджер компании, продающей таунхаусы на Рублевке, нашла ответ на вопрос о мотивах своих клиентов: "Для них это даже не второе и не третье жилье, а четвертое-пятое. Но вдруг - еще полмиллиона долларов обломилось! Квартиры и виллы здесь и за рубежом у них уже есть, а таунхауса еще нет. Вот и берут".
Столичные власти намерены превратить Москву в образцовый европейский город. 23 апреля Мосгордума приняла во втором чтении постановление "О согласовании ставок оплаты населением жилищных услуг". В этом документе говорится, что с 17 мая москвичам придется платить за техобслуживание своих квартир на 33 процента больше прежнего, а плата за социальный наем увеличится в два раза за каждый квадратный метр жилья.

Вместе с тем, московские власти пока не рассматривают возможность перехода городской коммунальной системы на 100-процентную оплату этих услуг всеми жителями. "Это значит - обмануть самих себя и оттолкнуть граждан", - считает председатель Мосгордумы Владимир Платонов. И это несмотря на то, что, по словам депутата Ирины Рукиной, город при всем желании не может сдерживать повышение тарифов, поскольку, во-первых, федеральные власти увеличивают цены на газ и воду, а во-вторых, инфляцию в нашей стране еще никто не отменял.

Конечно, увеличение оплаты жилья всем нам, горожанам, неприятно. Впрочем, мало кто из нас задумывается, а многие даже и не знают о том, что сегодня мы до сих пор оплачиваем из своего кармана только 20 процентов фактической стоимости работ по эксплуатации наших домов. Остальные 80 процентов расходов берет на себя город. Например, в этом году дотация из столичного бюджета на эксплуатацию жилого фонда составила 12 миллиардов рублей, и даже нынешнее увеличение ставок вряд ли компенсирует жилищно-коммунальным службам расходы на содержание жилого фонда.

В принятом на днях документе московское правительство установило, что плата за социальный наем в пределах Третьего транспортного кольца будет увеличена до 30 копеек за метр, за жилье на остальной территории города - до 20 копеек.

Владимир Платонов подчеркнул, что по правилам, действующим в настоящее время в столице, месячная квартплата не должна превышать 12 процентов совокупного дохода семьи, и "московские власти позаботились о том, чтобы это положение не нарушалось".

То есть приходится признать, что хотя принятое городскими властями решение не радует, но оно разумно и справедливо.

Дифференциация же оплаты за техобслуживание домов в зависимости от уровня удобств существует еще с 1994 года. Отсутствие мусоропровода снижает эту плату на 10 копеек с метра, отсутствие лифта - на 30 копеек. Имеет значение и этаж, и аварийность или ветхость дома.

Что касается ставки оплаты за наем жилья, которая раньше составляла 10 копеек за квадратный метр, эта цифра не менялась несколько лет, что, наверное, все-таки не совсем правильно. Все мы видим, что сегодня расслоение общества налицо, и поэтому должен быть дифференцированный подход к оплате жилья и коммунальных услуг. Ведь в квартирах по социальному найму живут как малообеспеченные, так и не особо нуждающиеся люди. Почему же все они должны одинаково платить копейки за свои часто не самые плохие квартиры?

Такой взгляд на проблему оригинально определили представители московского рынка недвижимости, назвав решение о новой квартплате "рыночным подходом к управлению государственным имуществом без лишнего цинизма". Ведь, согласитесь, и впрямь ненормально, когда живущие в панельном доме в Капотне москвичи платят за квартиры столько же, сколько и те, кто поселился в элитных домах рядом с Красной площадью.

Вообще, квартирный вопрос, который, как писал классик, нас испортил, уже многие годы остается для горожан больной темой. Но что же делать? Сегодня с жильем в нашем отечестве сложилась ситуация, которой нет ни в одной развитой стране мира, когда в одном доме, на одной лестничной клетке сосуществуют как собственные квартиры, так и муниципальные.

Конечно, увеличение ставок оплаты в два раза звучит пугающе. Но на деле это означает, что надо будет платить не десять, а двадцать копеек за метр, так что бюджет большинства москвичей это выдержит. Малоимущие же и пенсионеры, самая незащищенная категория горожан, с 1 мая получают новые городские надбавки, которые в зависимости от начисленной пенсии составят от 186 до 1050 рублей. В принципе же в будущем собственник жилья будет платить за его обслуживание гораздо больше, чем те, кто подпадает под договор социального найма.

"На сегодняшний день в Москве 90 процентов жилищно-коммунальных услуг предоставляется в рамках государственной системы. Это рождает произвол в тарифах и низкое качество, - сказал недавно мэр Москвы Юрий Лужков. - Приоритетной задачей при реформировании жилищно-коммунального хозяйства России должно стать создание конкурентной среды". Оплата же подобных услуг должна быть адекватной, иначе никакой конкуренции не получится.

Как быть с такими домами городским властям? Как наладить нормальную работу коммунальных служб и нормальную эксплуатацию жилого фонда? Во всех странах с рыночной экономикой у дома есть хозяин. И за равнозначные квартиры в этом доме люди платят одинаково, а если в соседнем это будет стоить дороже или дешевле, то люди сами выбирают, где им жить, какое качество жилья и услуг по его эксплуатации они могут себе позволить.

А полученные от новых ставок оплаты доходы планируется раздать работникам столичного жилищного хозяйства, о повышении зарплаты которым правительство Москвы объявило накануне.

Порядок в ЖКХ наводить необходимо, и московские власти ведут постепенное преобразование этой непростой сферы столичного хозяйства. Она неизбежно должна функционировать в рамках разумной логики, чтобы мы потихоньку привыкали жить так, как живет весь остальной мир, понимали, что, хотя бесплатного сыра у нас не будет, зато будут чистые подъезды и красивые дворы.



Главная --> Публикации