Главная --> Публикации --> Почему банкам выгодны долгосрочные клиенты Строительство в промзонах может быть либо дорогим, либо опасным Есть ли жизнь за мкад Налоговые льготы для покупателей квартир Гостиницы для торговцев

Когда же наступит такое светлое будущее?

Власти продолжают обещать, что скоро для большинства из нас решение жилищного вопроса превратится из мечты в реальность. Основная ставка при этом делается на приобретение жилья в кредит.

Анатолий ПЕЧАТНИКОВ, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги:

МНЕНИЕ БАНКИРА

В настоящее время заемщики предпочитают оформлять ипотечные кредиты на покупку готовых квартир (около 70% ипотечных кредитов). Средний размер кредита в Московском регионе на сегодня составляет порядка 60 тысяч долларов США. Наиболее востребованный срок кредитования - 15 лет, при этом кредитами на срок 20 - 25 лет в большей степени интересуются молодые семьи. Около 90% ипотечных кредитов в столице оформляется в долларах США. А в регионах наиболее популярными являются рублевые кредиты на срок 15 - 20 лет.

- Принятые законодательные меры действительно существенно влияют на ипотеку: как на ценовые параметры кредитов (процентная ставка, размер кредита и первоначального взноса), так и на упрощение процедуры предоставления кредита. Благодаря обновленному законодательству ипотека превращается в эффективный инструмент решения жилищной проблемы.

Благодаря новшествам в законодательстве, а также, очевидно, под влиянием политической воли (ведь обещания президента должны выполняться!) с начала этого года в ипотеке действительно произошли подвижки. В нашу с вами пользу!

А ставки снижаются...

Увеличиваются сроки возврата кредита. В основном они подросли на 5 лет и составляют в крупнейших банках 15 - 25 лет.

Процентные ставки по кредиту в валюте во многих банках снизились на 0,5 - 2% и составляют в среднем 9,5 - 13%. В некоторых банках серьезно упали ставки по кредитам на строящееся жилье: с 14% до 10% в валюте и с 17% до 11% в рублях. Первоначальный взнос, т. е. часть стоимости жилья, которую вы должны оплатить сами при оформлении ипотеки, в ряде банков также стал более доступным. Так, теперь вполне реально найти крупный, надежный банк, требующий самостоятельно внести за квартиру 10 - 15% ее цены.

Что обещает правительство

ОФИЦИАЛЬНО

В 2006 - 2007 гг. на воплощение в жизнь этого проекта планируется потратить 213,3 млрд. рублей.

В конце прошлой недели правительство провело заседание, на котором обсуждался больной вопрос: финансирование национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Объем выделяемых ипотечных кредитов должен вырасти аж в 20 раз (с нынешних 20 млрд. рублей до 415 млрд. к 2010 г.), а количество выданных кредитов увеличится с 40 тыс. до 1 млн.

Чиновники рассчитывают, что реализация проекта позволит увеличить объемы строительства жилья почти в два раза: с 41,2 млн. кв. м в 2004 г. до 80 млн. кв. м в 2010 г.

ПРОГНОЗ

При этом процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях должны снизиться с теперешних 14 - 15% до 8% в 2010 г.

На недавней Прямой линии с гражданами России президент в очередной раз заверил, что кредиты на жилье станут доступнее. На следующий же день руководитель государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА сообщил, что, по его расчетам, к концу следующего, 2006 г. процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях снизится до 12% (напомним, сейчас в разных банках она составляет от 14 до 18%). Такое падение ставок ожидается благодаря тому, что государство добавит денег в уставный капитал АИЖК.

В следующем году подешевеют рублевые займы

Юлия ВЕРБИЦКАЯ, директор управления ипотеки компании МИЭЛЬ-Недвижимость:

МНЕНИЯ РИЭЛТОРОВ

Закон О кредитных бюро позволяет помочь в получении ипотечного кредита тем, у кого нет официального (документального) подтверждения доходов. А таких заемщиков сегодня подавляющее большинство.

- Пакет законов О доступном жилье, безусловно, решил многие проблемы, которые сдерживали банки от выдачи кредитов на условиях, приемлемых для граждан. В законодательстве теперь прописаны эффективные процедуры наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков.

Но все это в целом, по моим оценкам, может дать отдачу не ранее чем через два года. В течение этого времени банки будут наблюдать за судебной практикой, появятся кредитные бюро, начнется в большом объеме выпуск ипотечных ценных бумаг.

Расширить финансовую базу ипотечного кредитования позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

- Некоторые изменения в законодательстве существенно облегчили проведение сделок с использованием ипотечных кредитов. В частности, благотворно подействовала новая норма о том, что после продажи квартиры члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования этим жилым помещением.
Обеспечение граждан России жильем вновь названо национальным проектом. При этом, пожалуй, впервые кроме обязательных в таких случаях обещаний государства предоставить жилье неимущим, военным, переселенцам и прочим государственно-зависимым категориям упор делается на поддержку самостоятельного приобретения гражданами крыши над головой. Выдвинув лозунг “Обживайтесь!”, государство на высшем уровне пообещало гражданам создать условия, когда им это будет по карману. Вопрос в том, готовы ли россияне помочь себе сами.

Вадим ПУКИРЕВ, ведущий специалист по ипотечному кредитованию компании АКРУС-Недвижимость:

Собственность в новинку

Однако стоило бы назвать и еще одну помеху, психологическую — отсутствие у россиян привычки жить в долг. Мне вспоминается история одного моего знакомого менеджера в крупной нефтяной компании, который на заре своей карьеры взял у собственной же фирмы кредит на покупку квартиры. Когда он поделился своими планами с матерью, она неделю не могла сомкнуть глаз, названивая ему и сетуя: “Как же ты теперь с такими долгами жить будешь…”. В ее понимании жизнь сына дала трещину, поскольку ему пришлось залезать в долги.

Президент Владимир Путин в сентябрьском телеобщении с гражданами, назвав обеспечение их доступным жильем одним из приоритетов своей экономической политики, предложил и способ достижения цели — ипотеку. Перечислил он и основные препятствия: низкие доходы, высокая инфляция и отсутствие правовой базы.

Мы не привыкли жить в долг по-крупному. Мы стесняемся долгов и стараемся в них не влезать или избавляться от них, даже если эти долги нам выгодны. В настоящее время менее 5% сделок на рынке жилья совершается с использованием ипотечных кредитов. Нет смысла сравнивать с финскими 93%, однако можно сравнить, например, с эстонскими 30% образца 1997 г.: тогда в этой балтийской стране и средние доходы были ниже нынешних наших, и процентная ставка еще не упала ниже 10%. Но надо было только начать, и уже сейчас в той же Эстонии девять из 10 покупок жилья совершается по ипотеке, а процентные ставки вплотную приблизились к 3% годовых, четверть которых к тому же возвращается государством.

По рассказам сотрудников ипотечных банков, одним из самых животрепещущих вопросов у потенциальных заемщиков являются условия досрочного погашения кредита. Не реструктуризации в случае изменения кредитных ставок, а именно погашения. Что греха таить: даже автор этих строк, имея кредит на дом под 4% годовых, предпочел его полностью погасить при первой же возможности.

Дурной пример

Прививание культуры заимствования должно стать столь же важной задачей, как и разработка соответствующей законодательной базы. Государство же, с одной стороны, подвигает граждан на улучшение условий жизни за счет кредитования, призывая их брать в долг, чтобы жить хорошо сейчас, а расплатиться позже, а с другой — своим собственным примером показывает, что влезать в долги ради обеспечения достойного уровня жизни занятие неблагодарное. Министр финансов РФ Алексей Кудрин с гордостью сообщает о планах досрочного погашении Россией в 2005-2006 гг. внешней задолженности почти на $20 млрд и обещает: “Возможно, будут и большие объемы”.

Наше нежелание жить в долг является следствием выработавшегося у нас своего рода потребительского отношения к собственности. Мы предпочитаем владеть тем, что мы используем, — и желательно без обременения. Казалось бы, проведенная в стране приватизация жилья сделала из граждан страны в массовом порядке домовладельцев, владельцев замечательного по качеству залога. Однако этот огромный заемный потенциал граждан практически не реализуется. Показательной является реакция на сентябрьскую инициативу правительства о дачной амнистии: вместо радости в связи с возможностью легализовать свою собственность и сделать ее объектом продажи-залога-наследования в основном выражались опасения в связи со стоимостью процедуры и налоговыми последствиями владения дачами.

Кстати, может возникнуть резонный вопрос: “А может, чем возвращать, вы нам перезаймете хотя бы под 7%?” При нынешнем среднем размере ипотечного кредита в $40 000-50 000 таким образом можно было бы достичь целей по ставке кредитования и его объемам, установленным президентом к 2008 г. При этом не потребовалось бы ни дополнительных заимствований, ни расходования имеющихся государственных средств: граждане бы сами обслуживали внешний долг, и все, что оставалось бы государству, так это разбираться с залогами нерасплатившихся заемщиков.

Что такое хорошо и что такое плохо, дети изучают на примере своих родителей, а граждане — на примере государства. И, когда государство призывает нас гордиться тем, что оно избавляется от долгов, мы понимаем: быть в долгах плохо. При этом государство избавляется от задолженности под 5% годовых, призывая население брать 12%-ные ипотечные кредиты.

Когда американское государство решило, что оно желает сделать своих граждан домовладельцами в массовом порядке, оно создало государственное агентство (Federal Housing Administration), которое напрямую взялось за работу с заемщиками, подавая пример банкам и страховщикам. Как минимум дважды — во времена Великой депрессии и в послевоенные годы — государство на себе вынесло груз поддержки домовладельцев. И, конечно же, государство не отказывало себе в удовольствии влезать в долги ради выполнения этой (впрочем, как и других) миссии.

И здесь государство подает еще один дурной пример — на этот раз банкирам. Если государство не хочет связываться с заемщиками, значит, это действительно рискованная задача.

Очередная идея о том, как превратить Молжаниново в "пуп земли", пришла в голову председателю общественной организации «Равенство» Ольге Сагаревой. Она полагает, что наилучшим решением будет преобразование местного пустыря в российский Лас-Вегас.

Стремление же нашего государства к своего рода “сверхликвидности”, кроме того что это иррационально само по себе, подает дурной пример. Почему граждане должны вести свое личное финансовое хозяйство не так, как ведет его государство?

Последние месяцы в правительственных кругах обсуждается вопрос о том, что делать со столичным игорным бизнесом. Московские депутаты в июне этого года приняли в первом чтении закон о том, что количество игровых залов и казино в Москве будет снижено до 3 Тогда же депутаты Государственной думы во главе с Александром Лебедевым и Андреем Самошиным предложили правительству вывести все игорные заведения за километр от столицы.

Нью-Москва и Старые Васюки

Идея разместить «большую игру» в Молжаниново, по ее мнению, убивает сразу двух зайцев: не лишает Москву налогов (ведь Молжаниново - это Москва) и удаляет вредные развлечения из шаговой доступности.

Ольга Сагарева считает, что выводить игорный бизнес из Москвы нецелесообразно - это лишит город большого количества налоговых поступлений. А если учесть, что в прошлом году сумма налоговых отчислений предприятий, занятых в сфере игорного бизнеса, составила более 10 млрд. рублей, глупо отказываться от таких денег.

Развлекательный комплекс пока существует на стадии идеи, и, по расчетам Сагаревой, на реализацию архитектурного проекта нужно 50 тысяч долларов. «В общем-то пока, кроме хорошей рекламной кампании, в которой большую роль сыграл бы электронный проект чудо-города, пока ничего и не надо, - скромничает Сагарева. - Пока мне нужен некий арт-перфоманс, а реализация креативной идеи - дело второе".

По словам Ольги Сагаревой, она общалась с немногочисленными жителями Молжаниновского района, и идея строительства нового Лас-Вегаса им пришлась по вкусу: «Жители предпочитают, чтобы рядом с их домами, за парковой зоной, был город развлечений, а не промышленный район. Вместо пустыря и помойки Молжаниново станет новой Меккой для туристов, современным развлекательным и игровым центром и привлечет в Молжаниново внимание всей Москвы и всей России».

От Формулы-1 к Пром-Сити

Рассуждения автора проекта напоминают великую идею Остапа Бендера и по риторике, и по концепции. «Если вы согласитесь на мой проект, то спускаться из города на пристань вы будете по мраморным лестницам! Васюки станут центром десяти губерний!» - говорил герой Ильфа и Петрова. Как известно, он предлагал переименовать Васюки в Нью-Москву. Ольга Сагарева, кстати, не отказывается от аллюзий с бендеровскими затеями и предлагает называть свой проект не иначе как «Нью-Москва».

Одна из наиболее оригинальных идей, не считая проекта нового Лас-Вегаса, - построить в Молжаниново трассу Формулы-1 и проводить там соревнования Гран-при России. Несколько лет назад под проект даже собирали иностранных инвесторов на презентацию. Но иностранцы как-то не прониклись идеей. Следующим был проект научно-познавательного парка, чуть ли не "парка Юрского периода", сопряженного с "русским Диснейлендом". О его судьбе тоже давно не слышно.

Район Молжаниново - хороший пример того, что, хоть свято место пусто и бывает, каждый норовит его как-то заполнить. Дело в том, что огромный участок земли района находится под зоной воздушных коридоров Шереметьево. Изменение маршрута пролета самолетов - дело, мягко говоря, трудное, так что жилье не построишь. Вот и появляются проекты "Нью-Васюков", один грандиознее другого.

Возможно, авторы грандиозных проектов рассчитывают на интерес инвесторов строительства: надо ведь чем-то привлечь в неблизкий район покупателей. Но вполне возможно, что из всех проектов "Нью-Васюков" реализуется один: Молжаниново станет промышленным центром - "Пром Сити Москва-Север". И никаких мраморных лестниц.
Вторжение российского бизнеса на рынок коммерческой недвижимости за рубежом началось довольно давно. Первооткрывателями своих зарубежных подразделений были еще советские структуры, которые занимались в основном экспортными операциями по поставкам нефти и газа. Но позднее обжитые места не пропали. Большая часть самых лакомых офисов, скажем, в зданиях, расположенных в центре Лондона, перешли к частным российским компаниям. Но погоды на рынке коммерческой недвижимости они не делают.

Между тем компания "Интеко" планирует к 2010 году построить в Молжаниново новый спальный район с развитой инфраструктурой. Про инфраструктуру компания беспокоится не зря. В Куркино именно плохая транспортная доступность и отсутствие разрекламированной инфраструктуры привели к тому, что новоселы выставляют квартиры на продажу. "Ни выехать, ни пойти куда-нибудь", - так характеризует один из жителей Куркино свое желание сменить место жительства.

Здесь насчитывается несколько сотен офисов компаний с российскими корнями. Затем следует Швейцария, в основном речь идет о деловых кварталах Женевы и Цюриха, где русскую речь можно услышать через каждые 50-100 метров. Довольно много подразделений российских бизнес-структур и в Арабских Эмиратах. В США свои офисы открывают чаще компании, занимающиеся IT-технологиями. В основном в этом нет особого смысла, поскольку здесь российские компании не ведут масштабного бизнеса и предпочитают пользоваться услугами инвестрилейшнз (а задание на аутсорсинг выдается местной компании). Поэтому в Нью-Йорке можно насчитать от силы 10-20 офисов, принадлежащих россиянам.

Самой активной зоной влияния российского бизнеса на рынок офисной недвижимости считается Кипр (с недавних пор наметилась тенденция к покупке площадей под офисы в собственность). Расценки на аренду или покупку недвижимости здесь ниже, чем, например, в Лондоне. В лидерах по популярности среди российских компаний остается, конечно же, столица Великобритании. Это вопрос престижа и в целом удобное место для размещения штаб-квартиры, имеющей не только представительские, но и управляющие функции.

Тезис о том, что русские скупают недвижимость в Лондоне, в какой-то момент стала идеей, прописанной заглавными буквами не только на страницах британских газет, но и в умах британцев. Успокоившись, они выяснили, что большая часть рынка по-прежнему занята покупателями из Великобритании. В 2004 году, по данным ряда риелторов, на их долю приходилось от 74 до 68%. Россиян же в туманном Альбионе по-прежнему относят к категории покупателей из остального мира: доля этого сегмента росла на протяжении всего 2004 года, достигнув 12-14%.

Русские идут

Из чего складываются расходы? Помимо оплаты аренды офиса (в Лондоне расходы в среднем раза в 1,5 выше, чем в Москве) затраты на его содержание включают и оплату труда персонала. Чаще всего это иностранцы. Во-первых, соотечественник российских совладельцев компании может обойтись дороже (помимо зарплаты ему придется оплачивать и жилье). С другой стороны, его деятельность может быть сопряжена с серьезными проблемами юридического характера. Согласно обязательствам стран-членов ЕС руководящие должности в местных компаниях (как правило, дочерние подразделения и тем более управляющие штаб-квартиры российских бизнесменов и зарегистрированы за рубежом) могут занимать только местные граждане. При этом содержание секретаря обходится не дешевле 4 тысяч долларов в месяц, а шофера, чей имидж сильно смахивает на классического представителя белых воротничков, не меньше 5 тысяч долларов.

Предпочтения соотечественников на рынке офисной недвижимости за рубежом отличаются от отечественных. В основном речь идет об аренде площадей, причем достаточно небольших. Чаще всего это карманные офисы на 50-100 квадратных метров и ограниченным штатом сотрудников в 5-10 человек. Подобный офис обходится компаниям в сумму не менее 500 тысяч долларов в год.

Среди основных тенденций по экспансии российского бизнеса на рынок зарубежной коммерческой недвижимости можно отметить, что теперь интерес к нему проявляют компании, рассчитывающие привлечь сторонние инвестиции. При этом спрос на офисные помещения в Лондоне довольно высок, но цены скорее стабильны, полагают в Swiss Realty Group, и зависят от конкретного месторасположения здания и его категории. Но если компания хочет небольшой офис, вряд ли она станет претендовать на место в самых фешенебельных зданиях. Тем более что деловые переговоры ведутся чаще всего на нейтральной территории в ресторане или отеле.

IPO помогло

В сущности было бы сложно вычленить и очень модных среди россиян брокеров по сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Чаще всего люди, надумавшие открыть подразделение своей компании в Лондоне, ведут довольно крупный бизнес и были здесь не однажды. Гуляя по Лондону, можно обнаружить сотни зданий с вывесками об их сдаче и контактами брокеров, - рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию российского подразделения Swiss Realty Group. Человек просто обращается по указанным координатам и решает вопрос. Сделка может занять от нескольких дней до недели.

Недостатка в свободных площадях под небольшой офис практически нет. Как не существует и наиболее востребованных районов (не так давно несколько офисов россияне открыли в Кеннари Уолф, располагающегося близ станции метро и удобных транспортных развязок).

Между тем, по данным компании CushmanWakefield HealeyBaker, занимающейся консалтингом в области недвижимости, в центре Лондона общие затраты на аренду квадратного метра и содержание элитной офисной площади достигают 1367 евро в год. Это почти на 56% больше, чем в Париже, где компании в год платят 878 евро. В Токио квадратный метр в год стоит 758 евро. В первой десятке городов с самыми дорогими офисами оказался впервые ирландский Дублин.

Где дешевле

Чешский рынок офисной недвижимости был в прошлом году стабилен, скачков в стоимости аренды не наблюдалось, - сказал руководитель отдела офисных помещений CushmanWakefield HealeyBaker в Чешской Республике Эндрю Томпсон. По его мнению, Центральная и Восточная Европа привлекаюттранснациональные компании низкими затратами на офис и наличием квалифицированных и образованных специалистов.

В Праге аренда элитного помещения под офис стоит 270 евро за квадратный метр в год. В Варшаве аренда дороже - 338 евро. Румынский Бухарест и венгерский Будапешт также дороже Праги.



Главная --> Публикации