Главная --> Публикации --> Открытие покажет Коммуналка по стандарту Домик в деревне Склад на белой даче Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги августа 2005 года

Ранее чиновники мэрии сообщали, что с девятью из 16 инвесторов удалось договориться: застройщикам, неумышленно обманувшим соинвесторов, дали возможность завершить проекты самостоятельно (Пластбау-М, СФК Атолл, Спецстройреммонтаж, ПЖСК Жилинвест, СПК Мосэнергострой, Сатурн-Престиж, УФК Частный дом, Элипс-Стройинвест). А инвестконтракты с Социальной инициативой, Новым миром и Мастерком город намеревался расторгнуть.

Мэрия нашла инвесторов, которые закончат 13 недостроенных объектов компании Мастерок, не сумевшей выполнить обязательства перед дольщиками. Участники рынка считают, что новые инвесторы работают в первую очередь на свой имидж, так как рентабельность этого строительства составляет 6%.

Детали соглашения в стройкомплексе комментировать отказались, подчеркнув, что распорядительные документы еще не подписаны мэром. Новым инвесторам дадут возможность сбалансировать проекты, сообщил Ведомостям руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк. Сотрудник стройкомплекса, знакомый с ситуацией, рассказал, что сейчас готовится распоряжение об отмене всех постановлений по Мастерку. По его словам, город откажется от своей доли жилья, получаемой от инвестора, и отдаст ее для расчета с пострадавшими гражданами.

Вчера на встрече с инициативной группой дольщиков Мастерка первый замруководителя Департамента градполитики, развития и реконструкции города Александр Косован заявил, что на все 13 объектов этой фирмы правительство Москвы нашло новых инвесторов, говорится в сообщении на сайте стройкомплекса. По словам Косована, отбор проходил непросто некоторые фирмы отказались из-за низкой рентабельности 6% (обычная рентабельность строительства, по словам участников рынка, составляет 15-16%). Достраивать объекты Мастерка будут сильные и пользующиеся высоким авторитетом на строительном рынке Москвы организации: Веста, Мосстрой-26, Гарант-Капитал, Море плаза и др.

Чтобы достроить дом, все участники строительной цепочки должны работать с прибылью. Работать с прибыльностью 6% все равно что умереть в долгосрочной перспективе. Это ниже существующего уровня инфляции, 10% можно получить, просто положив деньги в банк, говорит заместитель генерального директора компании КВ Инжиниринг Людмила Васильева. Строители согласились достроить объекты Мастерка в счет будущих преференций города и для того, чтобы улучшить мнение о себе в глазах мэрии, считает представитель концерна Крост Леонид Белага. С этим мнением соглашается представитель компании Сити XXI век Сергей Лядов: Помощь в сложный момент ценится не только в личных, но и в деловых отношениях. Это залог конструктивного взаимодействия с городскими властями в будущем, ведь за государственный подряд бизнес борется в любой отрасли.

По законодательству Москвы инвестор должен быть выбран на конкурсной основе. Если этого не было, налицо нарушение закона, комментирует решения городских властей крупный девелопер. Он не исключает, что некоторые компании согласились на экономически невыгодные условия не без давления чиновников. Рентабельность подобных объектов действительно невысока, но компенсация учитывается при разработке будущих инвестконтрактов и может включать, например, снижение объема обременений, налагаемых городом, возражает директор по PR группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша (входящее в СУ-155 ООО Фирма Латгалия будет достраивать дом Мастерка на Ломоносовском пр-те, кварт. 15, корп. 1).


Вслед за Роснефтегазстроем и РосЕвроДевелопментом строить жилье в Академгородке решила компания Сибакадемстрой, совладельцем которой недавно стал банкир Игорь Ким. Компания решила построить в районе около 200 000 кв. м жилья, офисных и торговых помещений. Риэлторы опасаются, что такая активность девелоперов может впоследствии снизить цены на квартиры в Академгородке на 30%.

В сентябре мэр Юрий Лужков направил обращения в столичное ГУВД и прокурору Москвы с просьбой разобраться с компаниями, нарушающими обязательства перед дольщиками (Стройметресурс, КТ Социальная инициатива и К, Пластбау-М, Новый мир, Жилищный капитал, Мастерок, Евростройтек, Инвестпроект и др.). На руководителей этих компаний прокуратура завела уголовные дела по ст. 159 ч. 4 УК России (мошенничество в особо крупных размерах). ООО Мастерок создано в 1997 г. Учредители компании неизвестны. По данным СПАРК-Интерфакс, чистая прибыль компании в 2004 г. составила 114 000 руб.

В администрации Советского района Новосибирска подтвердили планы Игоря Кима и сообщили, что земля для строительства нового жилмассива сейчас принадлежит муниципальному предприятию (МУП) Советский инвестстрой, а САС будет выступать генподрядчиком строительства.

Концепция застройки Академгородка была принята советом директоров Сибакадемстроя на прошлой неделе. Об этом сообщил Ведомостям член совета директоров компании Владимир Голованов. По его словам, программа предусматривает строительство в микрорайоне Щ Академгородка 150 000-200 000 кв. м жилья экономкласса, а также офисных и торговых площадей в течение ближайших 4-5 лет. Стоимость проекта Голованов оценил в 7-8 млрд руб. В рамках проекта предусмотрен снос около 15 000 кв. м ветхого жилья. Бизнес-план будет разработан до конца января 2006 г., говорит Голованов. Он отметил, что проект массовой застройки стал возможен после появления в компании нового акционера совладельца Сибакадембанка Игоря Кима, что позволило САС получить доступ к длинным кредитам. Это будет первый девелоперский проект Кима после приобретения акций компании.

Кроме САС в этом же микрорайоне Академгородка в ближайшее время приступает к строительству Роснефтегазстрой(РНГС). Исполнительный директор новосибирского представительства компании Виктор Якунин сообщил, что РНГС планирует снос 30 ветхих домов на участке общей площадью 11 га в районе улицы Российская и строительство на их месте не менее 100 000 кв. м жилья в течение 4-5 лет. Компания подписала соглашение о сносе и строительстве жилья с президиумом СО РАН еще весной 2005 г., и работы там начнутся в первой половине 2006 г. Сначала будут строиться дома для переселенцев, а первые продажи квартир начнутся не ранее чем через два года.

Директор Советского инвестстроя Дмитрий Воронов подтвердил планы сотрудничества с САС. По его данным, пока речь идет о двух площадках по 1 га в районе улиц Океанская и Разъездная, где будут построены первые 30 000-35 000 кв. м жилья. По его словам, соглашение между МУПом, САС и Сибакадембанком как инвестором проекта будет подписано в январе 2006 г. Если нынешний проект окажется удачным, то в дальнейшем мы продолжим сотрудничество с САС, добавляет Воронов. По словам главы администрации Советского района Алексея Гордиенко, застройщику предстоит расселить около 90 семей из ветхого фонда жилья, который предполагается снести, что обойдется примерно в 60 млн руб.

Третьим застройщиком, кроме САС и РНГС, в Академгородке (в Верхней зоне) намерена стать компания РосЕвроДевелопмент. В октябре она выиграла тендер на застройку новосибирского ИT-парка, гарантировав вложить 15 млрд руб. и построить до 2010 г. 380 000 кв. м жилья.

Якунин не считает, что проект САС обострит конкуренцию на рынке, и сомневается, что САС сможет реализовать заявленные планы, так как за последние годы САС растерял свой потенциал. С нынешними мощностями им не под силу такие объемы, говорит Якунин. Конкуренция с ними невозможна еще и потому, что спрос на жилье в Академгородке высокий. Но в САС с оценкой ее мощностей не соглашаются. Там напоминают, что еще осенью, когда Игорь Ким стал акционером компании, он заявил о желании возродить САС, который в прошлом был одной из самых мощных строительных компаний региона, и дал понять, что намерен развивать его мощности.

Безусловно, спрос на жилье существует, но для его удовлетворения нужно максимум 350 000 кв. м (не более половины заявленного строителями объема) в течение следующих пяти лет, отмечает Затримайлов.

Других участников рынка недвижимости такая активность строителей настораживает. Так, директор агентства недвижимости Дельта Владимир Затримайлов говорит, что если компании выполнят свои обещания, то рынок просядет и цена квартир упадет примерно на 30%. Сейчас средняя цена типового жилья в Академгородке составляет от $1100-1200 за 1 кв. м.



А директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов добавляет, что динамика спроса на жилье в Академгородке будет зависеть от успешной реализации проекта строительства ИT-парка. Если этот проект не будет реализован в полном объеме, то о росте спроса на жилье придется забыть, отмечает эксперт.

Вчера столичные власти официально обозначили сроки начала строительства четвертого транспортного кольца (4ТК) в Москве. В течение следующего года будет разработана вся основная проектная документация, и в конце года мы уже начнем какие-то задельные работы для строительства четвертого кольца, сообщил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк. Это не первое подобное заявление московских чиновников: два года назад столичные власти обещали начать строительство 4ТК в 2004 году, но, по словам первого заместителя мэра столицы Петра Аксенова, с учетом дефицита финансовых ресурсов приступить к работам не удалось, и выполнение приоритетной задачи городских властей было перенесено на 2005 год.

Городское хозяйство

Первый заместитель мэра Москвы и руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк вчера заявил об очередном переносе сроков строительства четвертого транспортного кольца. Строительство все еще находится в проектной стадии, но уже решено, что движение по четвертому кольцу будет бессветофорным, чтобы избежать транспортных заторов. Эксперты, опираясь на опыт организации движения по третьему транспортному кольцу, считают, что это будет иметь обратный эффект.

Согласно проектам московских градостроителей, светофоров на 4ТК не будет. Это вызвало критику экспертов по дорожному движению. Несмотря на то что по логике светофор дает задержку, объяснил Ъ сотрудник кафедры организации безопасности движения Московского автодорожного института профессор Юрий Кременец, бессветофорное движение не самый лучший выход: машины едут быстро, нарушают скоростной режим, и это только способствуют еще большему созданию заторов. Если движение встало, то единственная возможность помочь пробке рассосаться перекрыть светофором выезд на дорогу. Так делается во всем мире, отметили в московском центре исследований транспортной инфраструктуры.

По новым данным, сообщенным господином Росляком, основные работы на трассе будут вестись в 2007-2009 годах. Часть трассы уже существует в 16-километровый участок 4ТК войдут Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты. В целом кольцо будет проходить вдоль малого кольца Московской железной дороги, будет построено несколько тоннелей.

Если сделать бессветофорным и четвертое кольцо, то московскому правительству придется финансировать подобные антипробочные меры еще раз, отметили в московском центре исследований транспортной инфраструктуры.

Опыт строительства бессветофорных трасс у столичных властей уже есть это третье транспортное кольцо (ТТК), по оценкам экспертов, одно из самых проблемных в плане заторов. По мнению господина Кременца, пробки на нем ежедневно образуются именно из-за отсутствия светофоров. Столичные власти уже бьют тревогу и принимают беспрецедентные меры по борьбе с пробками на ТТК, которые обойдутся городу в €27 млн (половина средств выделяется московским правительством, остальные в форме кредита World Bank Group). Осенью правительство Москвы объявило тендер по выбору организации для проектирования автоматизированной системы управления и контроля дорожного движения на ТТК, призванной бороться с заторами. Недавно этот конкурс выиграла компания Siemens, которая планирует начать строительство такой системы только в 2006 году. На дороге будут установлены датчики, которые будут регистрировать различные параметры, позволяющие вести мониторинг движения, пояснил Ъ официальный представитель Siemens Михаэль Абель. Так, на ТТК появятся 94 датчика, замеряющие плотность транспортного потока, 49 видеокамер и 4 автоматические метеорологические станции. Кроме того, как уточнил господин Абель, на дороге будут сооружены 250 информационных табло, на которых будет отображаться текущая информация для водителей: о движении, пробках, ограничении скорости и занятости полос.

О том, что Lotte Group ведет переговоры с Mirax о покупке башни Федерация, Бизнесу рассказали сразу несколько источников, близких к проекту. Переговоры идут уже давно, c лета, и сторонам осталось согласовать лишь отдельные условия договора. Вопрос будет закрыт уже в ближайшее время,- утверждает топ-менеджер одной из крупных столичных девелоперских компаний. Сделка состоится, возможно, уже в этом году, добавляет близкий к корейской компании участник рынка (Lotte Group уже реализует крупный девелоперский проект в Москве на пересечении Нового Арбата и Садового кольца).


Как стало известно Бизнесу, структуры корейской Lotte Group готовы купить у Mirax Group башню Федерация, строящуюся сейчас в Москва-Сити. В Mirax эту информацию опровергают, однако, по сведениям сразу нескольких участников рынка, переговоры об этом все-таки идут, и сделка может быть закрыта уже в этом году. Называется и ее сумма - $250 млн.

Первоначальный объем затрат на строительство комплекса MiraxСити оценивала в $315 млн, но из-за увеличения количества площадей и этажности проекта эта сумма возросла до $500 млн. В начале прошлого года Мirax-Сити заключила соглашение о привлечении инвестиций с финансовой корпорацией НИКойл. В результате была образована инвестиционная компания Мirax-инвест, в которой партнеры имели по 50% акций. По условиям соглашения, Мirax-Сити отвечала за строительство, а НИКойл осуществлял финансирование проекта за счет вложения $300 млн собственных средств и привлечения $200 млн. После реализации Федерации НИКойл планировал получить около 70 тыс. кв. м площадей для размещения своего офиса. Однако в декабре прошлого года НИКойл отказался от финансирования проекта, и в феврале этого года Mirax Group нашла ему замену. Группа привлекла банковский кредит Внешторгбанка на $250 млн сроком на пять лет. По словам президента корпорации Mirax Group Сергея Полонского, около30% от общего объема инвестиций в проект (то есть еще $150 млн) должна была предоставить сама группа.

Башня Федерация является одним из крупнейших проектов на рынке недвижимости с крайне непростой судьбой. В 2003 году с целью строительства комплекса Федерация на территории Москва-Сити Mirax Group основала дочернюю структуру MiraxСити, которая выступила в качестве заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика проекта.

Как считают в компании Swiss Realty, для Mirax продажа Федерации разумна: учитывая требуемый объем инвестиций, комплекс выгоднее строить под конкретного заказчика, которым и может стать Lotte Group. Стоимость продажи квадратного метра в башне Федерация составит около $5 тыс., однако с учетом большого объема площадей вероятен существенный дисконт,- полагает гендиректор компании Solo Светлана Муханова. А по оценкам замдиректора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, сумма сделки составит не менее $250 млн.

Таким образом, к моменту начала строительства у Mirax была дыра в $100 млн. Тем не менее возведение комплекса началось в феврале этого года. В июле Mirax провела тендер по определению подрядчика на строительство одной из двух башен Федерации (башни А). Победителем была признана China State Construction Engineering Corp (CSCEC), которая является дочерней структурой Lotte Group. Именно тогда и начались переговоры по продаже Федерации Lotte Group,- рассказал Бизнесу источник, знакомый с ходом переговоров.

В компании рассказали, что в случае успеха первичного размещения она планирует инвестировать в Россию. Уже известно, что Lotte Group планирует вложить в проекты в Москве около $5 млрд,- рассказал Бизнесу президент Российской академии художеств Зураб Церетели, еще один из возможных партнеров южнокорейской корпорации.

Месяц назад Lotte Group объявила о планах первичного размещения акций на Лондонской и Сеульской биржах.

Комплекс Федерация согласно проекту, станет одним из крупнейших деловых центров столицы и самым высоким зданием в Европе (со шпилем 435 м).

Вмосковском представительстве Lotte Trading Бизнесу заявили, что переговоры по покупке башни Федерация ведет подразделение Lotte Construction, однако там комментировать детали проекта отказались. А вице-президент Mirax Group Алексей Адикаев заявил, что переговоры с Lotte в настоящее время не ведутся.

Lotte Group - одна из крупнейших азиатских финансово-промышленных корпораций. В ее состав входят 30 дочерних предприятий, занимающихся торговлей, производством продуктов питания, различных видов упаковки и т. п., а также строительное подразделение Lotte Construction.

Высотное сооружение будет состоять из двух башен (А и Б): 340-метровой и 240-метровой (81 и 55 этажей соответственно). Окончание строительства намечено на 2007 год. Общая площадь зданий превысит 347 тыс. кв. м, из них 131 тыс. займут офисы, 68 тыс.- элитные апартаменты, а 32 тыс.- торговые и сервисные службы. Подземная парковка рассчитана на 430 машиномест, наземная - на 23 тыс. Кроме того, гостиничная сеть Hyatt разместит на верхних этажах здания пятизвездный отель.

Компания начала работу над предпроектной документацией строительства 130 тыс. кв. м офисных, торговых и гостиничных площадей, после дефолта в августе 1998 года работы были приостановлены, но недавно они возобновились (Бизнес писал об этом 18 мая). По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составит $120-130 млн.

На рынок недвижимости Москвы Lotte Group вышла в 1997 году, арендовав земельный участок площадью 1,7 га на пересечении Садового кольца и Нового Арбата.



Главная --> Публикации