Главная --> Публикации --> Москва увеличивает арендные ставки на землю Почему банкам выгодны долгосрочные клиенты Строительство в промзонах может быть либо дорогим, либо опасным Есть ли жизнь за мкад Налоговые льготы для покупателей квартир

По такому принципу построены, например, Смоленский пассаж (63 769 кв. м, четыре этажа, средняя ставка аренды $1260 за 1 кв. м в год, по данным arendetor.ru), Арбат Центр (47 225 кв. м, восемь этажей, от $1500 до $3000 за 1 кв. м в год), Новинский пассаж (78 000 кв. м, восемь этажей), Олимпик Плаза (22 000 кв. м, девять этажей, от $850 до $1500 за 1 кв. м в год), Берлинский дом (около 8000 кв. м, семь этажей, от $1200 до $3000 за 1 кв. м в год) и др.

Совмещение торговых и офисных площадей в одном центре становится актуальной тенденцией для рынка коммерческой недвижимости. Большинство девелоперов считают целесообразным сдавать верхние этажи торгового центра под офисы, а в просторные фойе офисных центров приглашать сетевые магазины.

Но профессиональные консультанты в области коммерческой недвижимости все-таки советуют воздерживаться от совмещения форматов. По их мнению, диверсификацию рисков проще обеспечить, выкупив отдельное офисное здание и отдельное торговое. У офисной и торговой недвижимости разные инвестиционные циклы, означающие разное время насыщения рынка. Пик доходности в операциях с офисными помещениями может не совпасть с максимальной прибыльностью в работе с торговыми залами, что затруднит принятие решения о своевременном выходе из проекта. Кроме того, технологии управления этими форматами различаются слишком сильно, чтобы ими могла заниматься одна команда менеджеров.

В этих зданиях торговые операторы не просто обеспечивают инфраструктуру бизнес-центров, но и приносят их владельцам стабильный доход, не менее внушительный, чем от операций с офисной недвижимостью. Совмещать два формата девелоперов заставляет ряд причин. Во-первых, желание диверсифицировать риски, связанные с подбором арендаторов и дальнейшим сотрудничеством с ними; во-вторых, возможность оптимально использовать плюсы каждого помещения. Нижние этажи считаются непрестижными для размещения респектабельных офисов, а сетевые магазины трудно заставить арендовать помещение под крышей, куда покупатели обычно не доходят. Наконец, в-третьих, торговые компании предпочитают иметь офис в том же здании, где работает их магазин. Например, один из офисов Торгового дома Перекресток размещается в ТЦ XXL, где работает и супермаркет Перекресток.

Разработчики торгово-офисных центров часто рассчитывают, что сотрудники офисов обеспечат магазинам дополнительный покупательский поток. Однако исследования говорят о том, что люди предпочитают проводить досуг вне рабочего помещения и после работы стремятся уйти из офиса. Архитектура и дизайн таких центров редко бывают сбалансированными. Например, совмещение входа в торговую и офисную части создает путаницу среди посетителей. Делить парковку перед центром на зоны, соответствующие офисным и торговым помещениям, кажется владельцам здания нецелесообразным, но это создает дополнительные трудности для посетителей.
Чтобы окончательно решиться на реконструкцию Большого театра и согласовать ее приблизительную концепцию, у российского правительства ушло больше 12 лет. Сама же реконструкция займет всего три года. Если, конечно, начавшимся работам не помешают продолжающиеся постоянные конфликты интересов участников этого процесса, сопровождающие весь ход реконструкции Большого. Да и “обиженных”, которых отстранили от дележки пирога в виде выделяемых на реконструкцию федеральных бюджетных средств, хватает.

Считается, что торгово-офисные центры появляются в основном из-за желания владельцев максимально увеличить текущий доход, но о будущей стоимости такой недвижимости они не заботятся. Пренебрежение специализацией может навредить владельцам недвижимости, когда конкуренция между арендодателями усилится и арендаторы станут более разборчивыми.

Поручить Москве

История с реконструкцией Большого театра началась в начале 90-х. Именно тогда российское правительство приняло решение обновить главную сценическую площадку страны, прославленную во всем мире. Работы запланировали вести в две очереди. Сначала — строительство комплекса зданий ГАБТ, включая сооружение филиала в ансамбле Театральной площади, Инженерного корпуса, Музея театра и комплекса вспомогательных реконструируемых объектов, затем — реконструкция исторического здания театра с увеличением его площади, в том числе за счет подземной части.

За два года до завершения первой очереди строительства, в конце 2000 г., власти планировали, как только новая сцена для Большого будет готова, сразу приступить ко второму этапу — реконструкции основного здания театра. Однако, говоря о сроках, правительство еще даже не определилось с заказчиком второй очереди. Кандидатами в данном случае были Минкультуры и Госстрой. Правда, в апреле 1999 г. уже был проведен тендер на разработку концепции реконструкции Большого — его выиграло ЗАО “Курортпроект”. Альтернативный проект, предложенный Центральными научно-реставрационными проектными мастерскими, Минкульт и Госстрой раскритиковали.

Заказчиком, генподрядчиком и генпроектировщиком по первой очереди строительства было назначено правительство Москвы. Оно же, в свою очередь, определило генподрядчиком “Моспромстрой”, а генпроектировщиком — “Моспроект-2”. Однако с принятием Бюджетного кодекса в 1998 г. право быть заказчиком объектов, строящихся на федеральные деньги, получили только федеральные органы власти. Около года российское правительство выбирало между Министерством культуры и Госстроем. Наконец 12 октября 2000 г. было подписано окончательное распоряжение в пользу Госстроя. Под его руководством и продолжалось строительство филиала театра, которое закончилось в конце 2002 г.

Решение о том, что Минкультуры будет заказчиком работ по реставрации основного здания театра, было принято лишь в 2003 г. После чего министерство получило все законные полномочия по выбору управляющей компании проекта, которой предстояло провести самые важные подготовительные работы, а именно — тендер на выбор генподрядчиков. Такой компанией был выбран “Внешстройимпорт”. Однако избранник еще не успел приступить к работам, как Минкультуры получило письмо от Минэкономразвития о том, что управляющая компания не может быть назначена Министерством культуры, а должна быть выбрана на тендере.

Борьба за право “рулить”

Тогда в октябре 2004 г. “Внешстройимпорт” направил в московский арбитраж иск против дирекции с просьбой признать результаты конкурса недействительными. Истец ссылался на то, что конкурс был проведен неправильно. Этот иск суд не удовлетворил, однако “Внешстройимпорту” удалось оспорить решение в Девятом арбитражном апелляционном суде.

В июле 2004 г. заказчик реконструкции Большого театра — ФГУП “Дирекция по строительству, реконструкции и реставрации” при Федеральном агентстве по культуре и массовым коммуникациям, следуя рекомендации МЭРТ, провело конкурс по выбору управляющей компании. Кроме “Внешстройимпорта” в нем участвовала компания “Техноинторг”, которая и стала победителем тендера.

Дело в том, что к моменту заседания Девятого апелляционного суда “Техноинторг” провел тендеры на выбор двух генподрядчиков, с которыми Дирекция по строительству, реконструкции и реставрации уже подписала контракт. Первый, на сумму 190 млн евро, — с компанией Bosch Rexroth на поставку технического оборудования. Bosch Rexroth была выбрана победителем среди еще двух претендентов — австрийской Waagner Biro и корейской Jass Tech. Второй контракт был подписан на проведение самой реконструкции с компанией “СУИпроект” (“дочкой” “СУИхолдинга”). Стоимость подряда составила 12 млрд руб.

В начале февраля 2005 г. суд признал недействительным договор между дирекцией и “Техноинторгом”, что грозило отодвинуть реконструкцию Большого на неизвестный срок. При таком сценарии в центре Москвы может появиться долгострой, высказывал свои опасения в разговоре с “Ведомостями” председатель “Техноинторга” Алексей Жидаков.

Тогда участники рынка предполагали: если решение суда Агентству по культуре оспорить не удастся, есть риск того, что заключенные контракты с генподрядчиками придется разрывать. Поэтому позже дирекция написала кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа, который в апреле принял решение закрыть дело. Тогда же в Большом началась подготовка к реконструкции, и в начале июля театр закрыли, с тем чтобы открыть для зрителей через три года — в 2008 г.

Компания победила в тендере, в котором кроме нее принимали участие компания “Напред” (Сербия), СУ-155, ФГУП специального строительства № 5 при федеральной службе Спецстроя РФ. Эту информацию озвучили представители Большого театра и дирекции на специально устроенной в марте этого года пресс-конференции по поводу реконструкции театра.

После заявлений Грефа Федеральное агентство по культуре и кинематографии решило проверить, насколько адекватны затраты на реконструкцию главного театра страны, и отправило на экспертизу смету расходов в 25 млрд руб. В качестве эксперта был выбран Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС). В Главгосэкспертизе, которая давала и техническое, и финансовое заключение на проект, уточнили, что цифра в 25 млрд руб. включает реконструкцию не только основного здания, но и складского комплекса на ул. Плеханова. Затраты на него оцениваются в 6 млрд руб. Так что на сам Большой, по данным Юрия Мельникова, замруководителя Главгосэкспертизы, приходится 19 млрд руб. Из них 7 млрд руб. — на контракт с Bosch Rexroth и 12 млрд руб. — с компанией “СУИпроект”, говорит Мельников.

Однако через полтора месяца после закрытия театра у заинтересованных ведомств вновь проснулся повышенный интерес к процессу его реконструкции. На этот раз свое сомнение в обоснованности расходов высказал министр экономического развития и торговли Герман Греф. На очередном заседании, посвященном Большому театру, он заявил, что считает стоимость реконструкции Большого завышенной. Напомним, что реконструкция театра должна обойтись бюджету в 25 млрд руб., т. е. почти в $1 млрд.

Правда, в пресс-службе Грефа версию источников “Ведомостей” отвергли. “МЭРТ не рассматривает "Мабетекс" в качестве фигуранта и не планирует пересматривать итоги проведенных тендеров”, — сказала пресс-секретарь Грефа Алла Борисенкова. По ее словам, Минэкономразвития на экспертизе не настаивало, но уже не один раз просило и подрядчиков, и заказчиков оптимизировать расходы на реконструкцию.

Пресс-секретарь Агентства по культуре и кинематографии Наталья Уварова в разговоре с “Ведомостями” сказала, что ее ведомство заинтересовано в экспертизе не меньше чем МЭРТ. “Надо закончить разговоры о несоответствии расходов и приступить к работам”, — считает она. Между тем источники “Ведомостей”, знакомые с ходом процесса реконструкции театра, считают, что разговоры о завышенных затратах начались после того, как свои интересы в правительстве стала лоббировать строительная компания “Мабетекс”. Она в свое время получила от Управления делами президента РФ подряд на реконструкцию Большого Кремлевского дворца. Присутствовавший тогда на совещании у Грефа правительственный чиновник сказал, что “Мабетекс” особенно активно поддерживало Минкультуры. А представитель компании на том же совещании у Грефа предложил реконструировать театр за 9 млрд руб.

Проект предполагает, что кроме реставрации зрительного зала и усиления конструкций здания театр будет расширен за счет освоения подземного пространства под Театральной площадью более чем на 20 м — на пять уровней — вглубь под землю. Кроме помещений для технологического обеспечения сцены, которое, как считают специалисты, по оснащению сейчас находится на уровне XIX в., под землей будет построен концертный зал плюс буфет и гардероб для зрителей.

Те, кто участвовал в подготовке театра к реконструкции, считают происходящее политической игрой. По их мнению, обсуждать смету надо было до утверждения проекта. “Это же космический проект”, — удивляется сомнению властей один из участников реконструкции.

Однако, пока участники реконструкции говорят о возможном снижении качества работы при уменьшении финансовых затрат, Федеральное агентство по культуре и кинематографии активно продолжает проверять финансовые и технические операции, связанные с реконструкцией Большого театра. В начале сентября руководитель агентства Михаил Швыдкой направил официальное письмо в Российскую академию архитектуры и строительных наук (РААСН) с просьбой провести техническую экспертизу проекта. Специалисты должны были рассмотреть все проекты реконструкции Большого начиная с 1999 г. и оценить их грамотность.

“Надстраивать и расширять пространство нельзя, потому что это памятник архитектуры”, — поясняет Мельников из Главгосэкспертизы. Хотя, по его мнению, затраты на проект уменьшить можно, но за счет сокращения объема работ. Например, можно отказаться от концертного зала под Театральной площадью и сэкономить на этом 15-20% средств, а это около 3 млрд руб. В “СУИпроекте” считают, что сокращение затрат даже на эту сумму может обернуться снижением класса применяемых инженерных сетей и уменьшением подземного пространства для технологических помещений.

По мнению Азария Лапидуса, президента “СУИхолдинга” (генподрядчик реконструкции Большого театра), таким образом Швыдкой хочет доказать, что нынешний проект реконструкции — единственный возможный вариант сохранения театра в первоначальном виде. “Любой другой проект будет подразумевать неглубокую реконструкцию, после которой через 10-15 лет возможны оседания здания театра в той или иной зоне, и придется начинать реконструкцию заново”, — считает Лапидус. Это связано с тем, что Большой находится в русле подземных рек и из-за этого ведение строительных работ усложнено. “Большая часть средств уйдет на то, чтоб сохранить театр в хорошем состоянии еще 150-200 лет”, — указывает Лапидус.

Делать на 10 лет или на 200 лет?

На его взгляд, логика восторжествует и проведение экспертиз не скажется на ходе проекта. Результаты экспертизы должны быть озвучены в середине октября. Уварова говорит, что экспертиза сметы уже завершена, однако официальные результаты пока называть отказывается. “Мы скажем их, когда будет готова и техническая экспертиза”, — объясняет она. Но при этом добавляет, что у ЦНИИЭУС нет замечаний к бюджету расходов на реконструкцию. Следовательно, процесс реставрации нарушен не будет, обещает Уварова. Мельников же добавляет, что скорее всего самому проекту архитекторы тоже дадут положительное заключение.

Однако, несмотря на происходящую вокруг Большого театра суету, реконструкция главной сценической площадки страны идет своим чередом. “Из выделенных денег уже потрачено около 2 млрд руб.”, — добавляет Жидаков из “Техноинторга”, который проводил конкурс на выбор подрядчиков реконструкции. Сейчас театр освобождается от оборудования и уже начались первоочередные аварийные работы. В компании “СУИпроект”, ведущей генподрядные работы, оценивают нынешнее состояние здания Большого театра как катастрофическое. “При вскрытии мы не обнаружили ни одной живой стены — везде трещины. Думаю, что утрата несущей способности превысила 50%”, — говорит Лапидус.

В целом в прошедшем году на рынке отелей не было сколько-нибудь значительных поглощений. Напротив, появился имиджевый брэнд первый отель сети Indigo открылся в Атланте. Некоторые сети пробуют перепозиционироваться и занять более дешевую ценовую категорию.

Всемирно известные гостиничные сети делают ставку на рост и рационализацию в рамках глобального рынка. Инвестиции в гостиничные сети растут в странах с переходной экономикой в Азии, на Ближнем Востоке и в Центральной Европе. Особенно динамично развиваются азиатские сетевые отели, которые мечтают о выходе за пределы континента на мировую арену. Эти выводы красноречиво подтверждает рейтинг французского агентства MKG Consulting Group.

Компания намерена развиваться за счет небольших неаффилированных гостиничных сетей, аффилированных независимых объектов и новых зданий. Первая отель по франшизе Hilton под маркой Scandic открылась в январе этого года в Бари (Испания). В самое ближайшее время откроется еще восемь объектов в Италии. Один из них будет находиться в римском аэропорту.

Например, год назад запустив свою франчайзинговую программу, Hilton International уже сегодня заявляет об успехе брэнда Scandic, ориентированного на средний класс. Дипак Сет из компании Hilton отмечает, что уже можно говорить о 70%-ном росте рынка. Hilton хочет установить присутствие в средней ценовой нише, говорит Дипак Сет. Сначала мы обратим внимание на такие страны, как Италия, Германия, Австрия и Испания, а уже затем на Францию, Швейцарию и страны Восточной Европы.

Самой популярной в мире по-прежнему остается гостиничная сеть Best Western. В настоящее время к ней относятся более 4000 отелей в более чем 80 странах мира.

Первые в сетях

В свою очередь, InterContinental последовательно проводила политику сокращения капиталовложений, стремясь стать исключительно гостиничным оператором и раздатчиком франшиз. На родине, в Британии, группа выставила на продажу более 70 объектов недвижимости. Стратегия размещения активов по всему миру принесла группе около 1,75 млрд фунтов стерлингов (более $3 млрд) дохода. Нынешний год не станет исключением на продажу выставлено несколько отелей в Северной Америке и на Тихоокеанском побережье.

Однако в рейтинге гостиничных сетей французской консалтинговой компании MKG Consulting правят бал отнюдь не всемирно известные гиганты. Уже второй год 1-е место в рейтинге занимает гостиничная сеть InterContinental. Не испортило картину даже некоторое уменьшение предложения ее объектов в сравнении с предыдущим годом (-0,7%). Также снижением предложения на -3,1% характеризовалась деятельность сети Holiday Inn (в частности, марки Crown Plaza).

Самым значительным событием для этой американской сети в 2004 г., несомненно, стало поглощение остатков брэнда Ramada International, в числе владельцев которого раньше находился и Marriott. Ранее группе Cendant уже принадлежала часть брэнда в Северной Америке. Теперь же, став единственным владельцем брэнда Ramada, группа инвестирует несколько миллионов долларов в его перепозиционирование в соответствии с повышенными стандартами. Не исключено, что брэнду будет дано новое название, а также произойдут кардинальные изменения в высших эшелонах руководства. Главная цель стать более международно ориентированным. Используя марки Ramada International и Days Inn как опытные образцы, группа Cendant планирует и дальше расширять свои границы.

2-е место в рейтинге MKG Consulting по-прежнему занимает группа Cendant,за год рост объемов ее предложения гостиничных объектов составил 0,5%. Ради повышения стандартов качества Cendant пересматривает свою систему работы с дешевой недвижимостью, в частности уменьшая долю марки Villager Lodge за счет другой, более престижной марки, Knights Inn.

Сладкие сны

Несмотря на передачу всех прав на Ramada International и, соответственно, потерю 15 000 гостиничных номеров, группа Marriott понесла лишь ограниченные убытки (предложение снизилось на 2,2%). Выручили звездные брэнды Marriott, Courtyard и Renaissance, они продолжают стабильно развиваться. Marriott также планирует выйти за пределы внутреннего рынка, где она уже исчерпала все возможности. Мы наращиваем парк отелей по всему миру и надеемся, что новые объекты собственности придадут вес нашей группе, подтверждает выбор этой линии поведения старший эксперт группы по инвестициям Marriott International Лаура По. Сегодняшняя Европа являет собой процесс конверсии, тогда как азиатский и ближневосточный рынки площадки для строительства. Что касается США, то это смесь первого и второго.

Чтобы завершить все за год, мы инвестировали $40 млн. Исследования предпочтений потребителей показывают, что клиенты готовы больше платить за номер. Новые кровати будут соответствовать повышению рейтинга нашей сети на мировой арене, констатируют представители Marriott.

Знаковым шагом в группе компаний Marriott в 2004 г. стала замена кроватей и постельных принадлежностей во всех отелях. В итоге произошла смена 600 000 кроватей, на что группа компаний затратила 20% средств бюджета.

Лидирующая в Европе (годовой прирост предложения 2,2%) сеть Accor укрепила позиции и на мировой арене, где в 2005 г. она занимает 4-е место. Этому способствовала повышенная активность группы компаний в 2004 г. Долевое участие в Club Mediterranee, партнерство с группой Lucien Barriere в части казино, укрепление партнерства с Dorint, полное поглощение холдингов в структуре GO voyages, усиление брэндов Ibis и Novotel на международной арене вот только некоторые из безусловных достижений Accor. За исключением нового экономичного брэнда Formula-1, все марки сети демонстрируют стабильный рост на внутреннем рынке. Великобритания и страны Центральной и Восточной Европы открывают широкие возможности для брэндов экономкласса.

Новая постельная концепция занимает почетное место также в сети Accor. Акция Моя постель предлагает клиентам отелей Sofitel новые кровати с элитными постельными принадлежностями из пуха и пера.

Франчайзинг ведет наступление

За пределами Европы группа Accor отдает предпочтение деятельности в Китае, Индии, России, на Ближнем Востоке и в Латинской Америке. По словам генерального менеджера по развитию сети Accor, группа компаний планирует достигнуть 550 000 номеров к 2008 г. и 5000 отелей к 2010 г. Чтобы быстрая экспансия стала успешной наверняка, французская группа основала достойную партнерскую структуру Colony Capital. Американский инвестиционный фонд вложит миллиарды евро во французскую группу, чтобы за три года осуществить то, на что планировалось пять лет.

Другое значительное событие прошлого года состоит в том, что дочерняя структура Choice в Азиатско-Тихоокеанском регионе Flag стала называться Choice Hotels Australasia. Это обстоятельство должно укрепить позиции американской группы компаний в регионе в целом и в Китае в частности.

Следующие по рейтингу сети Choice (+3,9%) и Hilton Corporation (+2,8%) продемонстрировали устойчивую положительную динамику и стремление к лидерству. Американский франчайзи практически приблизился к рекордной 50-тысячной отметке: в 2005 г. компании Choice удалось ввести в строй 47 727 новых номеров. 2004 год был отмечен новыми стандартами, разработанными для брэнда Comfort Inn, и заменой логотипа на новый. Группа Choice решила ввести новый слоган на баннер. Это должно было оживить несколько приевшийся за последние годы имидж, поясняет Дэвид Кук, председатель совета директоров группы Choice Hotels Europe. После пяти лет убытков главная франшиза Choice в Европе (за исключением Скандинавии) снова встала на путь роста.

Вместе с тем группа Carlson страдает от сокращения предложения брэнда Radisson. Не помогает даже быстрый рост марок Park Inn (+14,8%) и Park Plaza (+9,9%). За пределами внутреннего рынка Carlson Hotels Asia Pacific готовится к прорыву в Азиатско-Тихоокеанском регионе. В дополнение к брэндам Radisson и Park Plaza Carlson хочет перезапустить сеть Regent в Азии. Последняя является отпочковавшимся от Four Seasons люксовым брэндом.

Продолжает развиваться Starwood. Эта группа подписала несколько контрактов на управление отелями марок Sheraton, Westin, Four Points (Sheraton) и Luxury Collection. В то же время американская группа работает над приостановлением соглашений с Lehman Brothers. Причина тому смена руководства в сети Le Meridiеn. Недавно стороны достигли консенсуса брэнд интегрируется в состав Starwood. Впрочем, это не отнимает у Le Meridiеn (снижение предложения на 11,6%) возможности реализовать план развития и приобрести в течение 2005 г. 20 новых объектов гостиничной недвижимости.

Растущие аппетиты

В 2004 г. Regent вошла на европейский рынок сразу в двух городах Берлине и Загребе. Это стало возможным благодаря кредитной линии Rezidor SAS, главного поставщика франшиз зоны EMEA. Связи между двумя сторонами еще более укрепятся, когда SAS Скандинавские авиалинии, являющаяся материнской компанией Rezidor, продаст 25% своей доли американскому гостиничному гиганту. В ответ будет подписано соглашение о стратегическом партнерстве сторон на период до 2052 г.

Среди самых динамичных групп за прошедший год можно назвать Best Value Inn брэнд Vantage Hospitality. Этот продавец франшиз в сегментах эконом- и миддл-класса увеличил свой парк отелей на 140 объектов (10 000 номеров в год). Наша сеть была признана самой быстрорастущей за последние два года, отмечает директор по маркетингу Best Value Inn Питер Франц.

Существенные изменения в рейтинге произошли не в последнюю очередь благодаря тому, что сеть Hyatt попала в первую десятку. В 2004 г. Chicago Group обошла Hilton International благодаря гигантскому поглощению приобретению 143 объектов гостиничной недвижимости для среднего класса AmeriSuites. Следующие год-полтора группа работала над преобразованием брэнда, чтобы дать ему новое название. В конце 2004 г. группа самоорганизовалась, переведя всю деятельность, включая результаты последних поглощений, под крышу Global Hyatt.

Что касается управляющих компаний, то швейцарская группа Movenpick практически удвоила свои активы за последние пять лет. В 2004 г. группа открыла шесть отелей, в том числе в парижском Диснейленде, Берлине, а также гигантский отель на 1155 номеров в Медине (Саудовская Аравия). В планах многочисленные проекты по всему миру. Многие из них будут реализованы на Ближнем Востоке, несколько в Дубае при участии группы Kingdom Hotel Investment (KHI).

К другим громким сделкам в США можно отнести слияние Mandalay Resort Group и MGM Mirage, в результате которого образовался гигант на рынке отелей и игорных заведений, а также приобретение брэнда Baymont Inns группой La Quinta. В Европе был запущен брэнд Premier Travel Inn (группа Whitebread) и отмечается прогресс сети Iberostar (рост +11,1), открывшей семь новых отелей.

Отели завоевали восток

Другая компания, которая пользуется поддержкой принца Саудовской Аравии Аль Валида и его компании KHI, канадская группа Fairmont. Совместное предприятие между гостиничной группой и Банком Шотландии было основано в конце 2004 г., с тем чтобы увеличить влияние высококлассной сети в Европе. Покупательная способность сумма, которую предприятие может затратить на приобретение объектов, составляет 800 млн фунтов стерлингов ($1,4 млрд). Первым приобретением компании стал Grand Hotel в Монако. Кроме того, в этом году Fairmont взяла в управление отель Savoy в Лондоне, приобретенный у ирландского инвестора Quinlan Private. Группа также работает над рядом проектов на Ближнем Востоке и в Африке недавно KHI приобрела пять отелей в Кении.

В 1980-е гг. крупные американские гостиничные группы подали пример развития (часто посредством франчайзинга) профессионального туризма для своих клиентов-бизнесменов. Сегодня им на смену пришли азиатские группы. Открытие рынка китайского заграничного туризма сулит волнующие перспективы. Азиатские группы также надеются, что примеры уже открывшихся отелей будут служить брэндам наглядной агитацией, направленной на европейцев и американцев.

Практика показывает, что в конечном итоге выигрывают те сети, которые имеют далекоидущие планы и не ограничивают себя в расширении. Взять хотя бы первую пятерку сетей в рейтинге. Это компании, которые в течение длительного времени развивали свои сети на всех пяти континентах. Другие участники рейтинга, главным образом члены сегмента высококлассных отелей, также начинают брать на вооружение этот подход. Помимо выгоды от диверсификации финансовых рисков его правильность подтверждается прогнозами роста туристских потоков, в частности внутрирегиональных (такая тенденция особенно четко прослеживается в Юго-Восточной Азии и на Ближнем Востоке), а также экономической экспансии демографических гигантов Индии, Китая и России (включая бывшие страны СНГ). Новое Эльдорадо Ближний Восток не устает объявлять об открытиях. Его примеру следует и Индия.

Азиатские сети не концентрируются полностью на мегаполисах. Например, группа Banyan Tree надеется захватить рынок шикарных курортов, открыв в ближайшие два года девять отелей. Акция планировалась еще в 1997 г., но ее реализации помешали экономический кризис в Азии и разгул мирового терроризма. Сегодня сингапурская группа приняла решение на высшем уровне об открытии отелей в Дубае, Греции, Марокко, Мехико и Китае.

Так, в 2004 г. В Париж пришла сеть Mandarin Oriental, в Праге ее отели будут открыты в 2006 г. Скоро открывающаяся в Ванкувере Shangri-La планирует прийти в Европу в 2009 г. Сеть начнет с Лондона, а точнее с футуристического моста London Bridge работы знакового итальянского архитектора Ренцо Пьяно. И лишь потом будет завоевывать Париж и Франкфурт.

В Китае суперэкономичный брэнд Jinjiang Inn (марка Jinjiang International) готовится к подобной акции на внутреннем рынке. Китайская группа, образовавшаяся в результате объединения двух государственных гостиничных групп, планирует переоборудовать имеющиеся 30 000 номеров в 130 отелях в апартаменты в западном стиле. Это станет возможным, если разбить весь фонд на 6-7 брэндов. Возможно, вскоре и они станут участниками рейтинга.

Вместе с тем азиатские группы не исключают развития и на внутренних рынках, где придется довольно серьезно схватиться с всемирно известными отельными магнатами. С возникновением в Индии среднего класса Tai готовится к растущим объемам национального туризма. Индийская группа запускает новый брэнд IndiOne. Цели амбициозные открыть 150 отелей в стране и в регионе.

В погоне за заполняемостью отельеры нередко прибегают к ухищрениям. Действительно, звание самый может сделать самый заурядный отель интересным для туристов.

Самые-самые

Самый дорогой отель мира Empire находится на о. Борнео (Бруней). Султан Брунея инвестировал в строительство этого в буквальном смысле золотого отеля $2,7 млрд. В отеле 433 номера, бассейн с морской водой занимает площадь 11 000 кв. м, являясь самым большим в мире.

Итак, самый старый отель Hoshi Ryokan находится в Японии, в дер. Авазу. Он построен в 717 г. возле целебного горячего источника. Отель пережил 46 поколений владельцев. В настоящее время это гостиница на 100 номеров, которая может вместить до 450 постояльцев. Каждого вновь прибывшего одевают в традиционное японское кимоно из хлопка юката.

Для любителей экзотики предусмотрены такие чудеса, как пятизвездочный отель на деревьях Arau Tower Lodge. Он расположен на р. Амазонке в 50 км от г. Манауса (Бразилия) и состоит из деревянных башенок, которые пристроены на стволах деревьев. На рекордной высоте (60 м) находится суперлюкс для молодоженов Влюбленный Тарзан. В номерах деревянная мебель, а между номерами проложены мостки.

Однако самый дорогой гостиничный номер находится вовсе не в Empire, а в отеле Chrystal Palace Resort and Casino в Нассау (Багамские острова). Он стоит $25 000 в сутки, но клиентов, делающих крупные ставки в казино, размещают бесплатно.

Ресторан в гостинице расположен за пределами пещеры. Кстати, в этих местах снимались эпизоды Звездных войн, и ресторан запечатлен в космической саге.

Существует и отель под землей. Он находится в дер. Матмата (Тунис). Трехзвездочный отель Kousseila построен по типу поселений троглодитов. Через отверстие в земле можно попасть во внутренний двор, вокруг которого располагаются номера-пещеры. Несмотря на допотопный антураж, в каждой пещере есть туалет, кондиционер и телевизор. Стоимость проживания $30 в день.

Самый большой отель мира MGM Grand Hotel/Casino в столице игорного бизнеса Лас-Вегасе. Это комплекс из четырех 30-этажных зданий. В отеле 5005 номеров, концертный зал на 15 200 мест, а на участке площадью 13,3 га раскинулся парк с аттракционами.

Самый высокий отель мира (321 м) находится в Арабской башне (Burj al-Arab) в Дубае. В отеле 202 номера, стоимость проживания до $15 000 в сутки. Комплекс включает подводный ресторан, интерьер которого украшает аквариум с акулами.

Слово мотель, сокращенное от английского motor hotel, изобрел архитектор Артур Хайнемен. Старейший мотель мира вовсе не так уж и стар. Его строительство в 1925 г. обошлось всего в $80 00 Отель Milestone находится в Сан-Луи-Обиспо (Калифорния, США), на полпути между Сан-Франциско и Лос-Анджелесом. За $1,25 за ночь гостям предлагалось двухкомнатное бунгало с кухней и прилегающим гаражом. Все номера выходили во внутренний двор, в котором располагались бассейн и столы для пикников.

В бывших странах социалистического лагеря отелей было мало. Некоторые из них появились в результате конверсии. Так, в прошлом году бывшее здание Центрального банка Германской Демократической Республики, расположенное неподалеку от Бранденбургских ворот, превратилось в роскошный Hotel de Rome. В гостинице 146 номеров. Построенное в 1889 г. здание подверглось значительным изменениям. Бывшие кабинеты банковских служащих стали номерами, а огромный операционный зал превратился в бассейн. Объем инвестиций в проект составил 71 млн евро.

Сегодня отельный бизнес переживает второе рождение. Окрыленные видимым успехом отельеров, к их числу примыкают люди, весьма далекие от управления недвижимостью. Например, всемирно известные кутюрье. Великий почин положила династия итальянских ювелиров Bvlgari. Основанная в Риме в 1884 г. марка эксклюзивных аксессуаров и ювелирных изделий Bvlgari и по сей день занимает авторитетное место в мире высокой моды. Оборот компании в 2003 г. превысил 750 млн евро, сеть имеет около 200 бутиков по всему миру. В 2001 г. сеть создала совместное предприятия с Luxury Group (дочерней компанией Marriott International Inc., управляющей сетью Ritz Carlton Hotels) компанию Bvlgari Hotels Resorts. В планах предприятия открыть семь эксклюзивных пятизвездочных отелей по всему миру. Первый отель от Bvlgari был открыт в мае 2004 г. в Милане. Контрольный пакет акций (54,07%) принадлежит семейству ювелиров, а оставшиеся 45,93% свободно торгуются на Миланской фондовой бирже.

Итальянец в Дубае

Джорджио Армани отметил, что подписание эпохального соглашения означает начало новой главы в истории Армани. На тридцатом году существования брэнда я не мог и мечтать о том, чтобы привнести мою философию стиля и дизайна в коллекцию отелей и курортов, подчеркнул он. Кутюрье планирует открыть отели под маркой Armani Hotels Resorts в крупнейших мегаполисах мира Нью-Йорке, Лондоне, Париже, Токио, Шанхае, Милане. Но первый отель будет открыт в 2008 г. в Дубае в рамках эпохального проекта Burj Dubai. Это будет отель на 175 номеров общей площадью около 40 000 кв. м. Кроме того, поклонники стиля Армани смогут арендовать один из 160 апартаментов класса люкс, которые разместятся в непосредственной близости от Дубайской башни. Дизайн как собственно апартаментов, так и их интерьеров также будет выполнен Armani Group.

Несказанно удивил как отельеров, так и коллег из мира высокой моды итальянец Джорджио Армани. В мае этого года он подписал соглашение с компанией EMAAR Properties, в рамках которого в течение ближайших 10 лет планируется создание целой сети отелей под маркой Armani Hotels Resorts. В своем интервью журналу REurope Армани признается, что давно планировал найти достойного партнера в мире недвижимости. Им и стала компания EMAAR Properties, контрольный пакет акций которой принадлежит администрации г. Дубая. Будущую совместную деятельность стороны расценивают как долгосрочное предприятие с хорошими перспективами.

Занимается отелями и дом моды Версаче. У Донателлы Версаче появилось новое хобби дизайн интерьеров, которое нашло применение в оформлении роскошных отелей. На сегодняшний день самый известный из них Palazzo Versace Hotel на Золотом берегу в Австралии. В отеле 205 номеров, 72 кондоминиума и частная бухта с превосходным видом на Золотой берег.

Вопросы строительства и управления гостиничными объектами будут находиться в компетенции EMAAR Hotel Resorts LLC, а Armani Group будет курировать общую концепцию, дизайн и стиль зданий. Протокол о намерениях был подписан еще в прошлом году, но окончательное соглашение достигнуто в конце мая начале июня. Инвестиции EMAAR превысят $1 млрд.

Выбор гостиницы дело тонкое. Как правило, отели в большинстве своем характеризуются группами повторяющихся по дизайну и обстановке номеров. Группа Silken Group решила отойти от общепринятых стандартов и реализовать проект отеля Puerta America в Мадриде (Испания), отвечающего самым что ни на есть разнообразным требованиям. К работе над проектом было привлечено 12 всемирно известных архитекторов и дизайнеров. Концепция предельно проста: каждый этаж отдан на растерзание одному из них.

Гости из будущего

Каждый из мастеров выбрал свой путь. Так, Дэвид Чипперфильд использовал простые, но роскошные материалы, например тканное вручную ковровое покрытие для спален, шелковые обои, белый мрамор. Известный британский архитектор Норман Фостер черпал вдохновение в работах баскского скульптора Чиллида, а лауреат притцкеровской премии Заха Хадид и вовсе отличилась изобрела альтернативный язык в архитектуре, основанный на цифровом дизайне.

Общие площади планирует Джон Поусон, рестораны компания Лиэгр и партнеры, номера 1-го этажа Заха Хадид, 2-го этажа Норман Фостер, 3-го этажа Дэвид Чипперфильд все британские архитекторы, 4-го этажа студия Плазма, 5-го этажа испанские дизайнеры Витторио и Лючино, бары на 6-м этаже австралиец Марк Ньюсон, номера 7-го этажа израильтянин Рон Арад, 8-го этажа интернациональный дуэт Ушида Финдли, 9-го этажа дуэт Глюкман Майнер, 10-го этажа японец Арата Исозаки, 11-го этажа испанец Ксавье Марискаль и, наконец, 12-го этажа француз Жан Нувель. Он же проектировал фасад отеля.

В России тоже начинают присматриваться к гостиничному бизнесу. Растет число специализированных выставок и конференций. Правда, пока интерес к инвестициям в строительство и реконструкцию гостиниц проявляется в наиболее привлекательных для туристов регионах, к примеру в Краснодарском крае. Возникают предпосылки для создания своих, национальных сетей. Судьба Best Western в России весьма туманна. В нашей стране эта всемирно известная сеть пока представлена единственным отелем Нептун в Санкт-Петербурге. А вот наши новые, но уже известные на рынке сети, как-то: HelioPark, Стабильная линия могут рассчитывать на успех. В России пока могут выиграть либо национальные (в том числе региональные) сети, либо совместные предприятия, образованные с зарубежными брэндами, говорит директор российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Они будут лучше реагировать на специфические требования клиентов и смогут быть более гибкими в условиях постоянно развивающегося рынка.
Себестоимость строительства на столичной земле - самая, пожалуй, страшная коммерческая тайна, которую свято блюдут абсолютно все компании-застройщики. Хотя на самом деле это секрет Полишинеля: любой мало-мальски разбирающийся в строительстве человек легко высчитает примерную себестоимость типового дома. Впрочем, можно ничего и не высчитывать. Если в других городах серийные панельки продаются по 300-350 долларов за метр (и, очевидно, не в убыток застройщику), значит, чистая московская себестоимость (без учета доли города) составляет 250-300 долларов. Почему же минимальная цена обычной квартиры вплотную приближается к тысяче за квадратный метр? Самое интересное, что этим вопросом задаются не покупатели, а руководители города.

Открытие отеля в июне этого года произвело самый настоящий фурор. Президент Silken Group назвал Puerta America воплощенной мечтой, которая, впрочем, стоила немало. Инвестиции в беспрецедентный поликультурный проект составили 75 млн евро. Общая площадь отеля 34 000 кв. м, в нем 360 номеров.

- Конечно, мы живем в условиях рынка, все компании-застройщики - частные предприятия, а цены определяются соотношением спроса и предложения, - оговаривается Владимир Ресин. - Тем не менее мы должны приложить максимум усилий и использовать административный ресурс, чтобы влиять на процесс ценообразования.

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в последнее время часто высказывается по поводу завышенных цен на московские квартиры.

При этом никаких внятных объяснений - какой административный ресурс и каким образом может быть для этой цели использован - мы не получаем. Ведь в этом вопросе важен конкретный механизм, а не пожелания. В конце концов ни Ресин, ни Лужков, ни Путин не могут издать указ о снижении цен на недвижимость.

В таком же духе высказывается и Леонид Краснянский, руководитель ДИПСа, крупнейшего городского застройщика и инвестора.

Допустим, городские власти могут повлиять на себестоимость строительства с помощью протекционистских мер и обеспечения строителей сырьем и материалами по сниженным ценам. Но подобная работа и сейчас проводится силами городского муниципального предприятия Мосстройресурс, однако влияния на конечную цену квартир это не оказывает.

Учитывая, что столичные руководители еще никогда не были замечены в популизме, давайте постараемся понять, что на самом деле кроется за этими не слишком категорическими императивами о необходимости удешевления квартир. Какие есть хотя бы теоретические возможности воплотить их в жизнь с помощью административных мер?

В свое время руководители стройкомплекса говорили о том, что цены непомерно вздувают оптовики, которые перекупают квартиры на стадии строительства и затем перепродают втридорога. Приводился пример с квартирами в Куркине, которые на нулевом цикле продавались по 490 долларов, а после завершения строительства - по 90 Впрочем, эти цифры не совсем верные: первая означает начальную стоимость самых дешевых куркинских квартир, вторая - конечную цену самых дорогих. Но дело даже не в этом, а в том, что в первую очередь в оптовой продаже квартир на ранней стадии заинтересованы сами строители. Обычная практика в Москве - начинать проект с вложения 15-20 процентов собственных средств, чтобы привлекать основную часть инвестиций в процессе строительства. Запрет на оптовую продажу квартир больнее всего ударит именно по строителям, не говоря уж о том, что такой запрет практически невозможно обосновать юридически.

Город может также снизить собственную долю, которую он получает от строителей за предоставленные им стройплощадки. Но это возможно только при условии сокращения социальных программ - переселения из пятиэтажного и ветхого фонда, предоставления квартир очередникам (ведь именно на эти цели и идет доля города). Но речь идет не о сокращении, а об увеличении социальной составляющей - с этого года начинает работать новая программа обеспечения жильем молодых семей.

Есть и еще один интересный и неочевидный момент: снижение цен на квартиры в первую очередь выгодно не москвичам, а приезжим из других регионов. По оценкам риэлторов, до 80 процентов сделок по жилой недвижимости являются на самом деле операциями обмена - то есть, как правило, люди продают свою квартиру и покупают новую. Естественно, большая часть обменных сделок приходится на долю москвичей, а жители других регионов как раз совершают чистые покупки. Поскольку первичный рынок очень жестко определяет вторичку, легко подсчитать, что снижение цен окажется в пять раз выгоднее приезжему, чем москвичу (ведь его собственная квартира подешевеет пропорционально).

Во всем мире власти воздействуют на ситуацию с жильем единственным образом: предоставлением бесплатных квартир или субсидий малоимущим слоям населения, причем фактически расплачиваются за это покупатели коммерческой недвижимости. Именно это делают и московские власти, и чем выше цены на недвижимость при наличии платежеспособного спроса, тем больше у них возможностей для решения социальных проблем.

Возможно, утверждения городских руководителей о необходимости снижения цен - всего лишь констатация факта, который должен в скором времени свершиться. В таком случае все становится на свои места.

Впрочем, это теория. А практика заключается в том, что темпы строительства жилья в Москве непрерывно растут, причем рост составляет более полумиллиона квадратных метров в год. Процесс этот практически необратим - почти миллионная армия столичных строителей требует, чтобы у нее постоянно был фронт работ. Уже сейчас в некоторых секторах рынка чувствуется постепенное превышение предложения над спросом. (Оговоримся, однако, что наличие пустующих, непроданных квартир - это такая же коммерческая тайна застройщика, как и себестоимость жилья. Любой грамотный риэлтор всегда предлагает вам купить предпоследнюю квартиру в этом доме.) А это означает, что по законам рынка цены сами по себе вынуждены будут снижаться. А строители и инвесторы вынуждены будут предлагать более привлекательные варианты покупки квартир, прежде всего - ипотеку на человеческих условиях.



Главная --> Публикации