Главная --> Публикации --> Документы на землю М.видео и карусель помогут девелоперу В столице создадут новое управление для ускорения подготовки архитектурной документации В тюрьму за недострой Против кого дружите?

Круглый стол «Факторы, препятствующие развитию строительного рынка России» состоялся 13 октября в конференц-зале делового комплекса «Александр-Хаус».

Первоапрельской шуткой назвали участники круглого стола, организованного Ассоциацией строителей России, закон об участии в долевом строительстве. Впрочем, их оппоненты — разработчики документа, как стало понятно из заседания, шутить не собирались. Не намерены они делать этого и впредь. Круглый стол оказался с острыми углами.

Первоапрельской шуткой назвали Закон № 214 представители Ассоциации строителей России (АСР) в связи с датой его вступления в силу — в День смеха.

Темой обсуждения был Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Впрочем, документ уже давно сменил свое замысловатое именование на более простое: в профессиональных кругах он фигурирует как 214-й закон. Всего одно число, но люди сразу понимают, о каком правовом акте идет речь. И это вполне объяснимо: слишком много шума и разговоров вокруг него было, есть и, вероятно, еще будет.

Целями его были создание рынка доступного жилья и защита дольщиков от обмана со стороны строителей, но свои задачи он не выполняет. Скорее наоборот. По словам президента АСР Николая Кошмана, в 2006 году можно ожидать невыполнения объемов сдачи жилья на 35–40 %. «Дольщиков перезащитили и оказали им тем самым медвежью услугу: все строительство в стране преимущественно шло за счет средств потенциальных новоселов, а поскольку документ слишком усложнил процедуру привлечения их средств в строительство, то и новые дома возводить будет не на что», — полагает Н. Кошман.

Однако сам документ, по их мнению, последствия имеет далеко не шуточные.

он «наделил граждан, приобретающих жилье по долевым схемам участия, более широкими правами, чем это было до сих пор, зато всерьез ограничил права застройщиков»;

Председатель Московской городской думы Владимир Платонов заявил, что новый правовой акт «разрушает понятие «свободы договора», задевает интересы строителей, и не исключено, что повлечет за собой удорожание жилья». Ярко-желтый буклет с броским названием-призывом «Долой закон абсурда!» был роздан участникам круглого стола и напоминал по своему содержанию речь прокурора. Основные обвинения в адрес документа выглядят следующим образом:

он «создал для застройщиков жилья крайне непривлекательные экономико-правовые условия хозяйствования, что стало сопряжено с целым рядом дополнительных расходов и рисков, а это неизбежно привело к удорожанию квадратного метра»;

«фактически законодатели защитили участников долевого строительства от риска недобросовестного застройщика, но одновременно риску подверглись другие участники долевого строительства»;

он привел к появлению новых рисков: «риску недофинансирования объекта строительства, риску со стороны недобросовестных участников долевого строительства», а также «повышению процентных ставок на первичном рынке жилья (в качестве страховки за риск)» и в результате вызвал «массовое сомнение банков, осуществлять ли им кредитование на этом рынке».

«по сути он установил отношения между застройщиком и участником долевого строительства не в цивилизованной системе инвестиционных правоотношений, а в форме строительного подряда; закономерно, что данная ситуация привела к увеличению случаев злоупотребления полномочиями надзирательных и контролирующих органов»;

Тем не менее организаторы круглого стола были категоричны. «Закон № 214 развивает рынок дорогого и недоступного жилья, — говорил вице-президент АСР Леонид Казинец. — Рост цен для наиболее неимущих слоев населения, которые рассчитывали обеспечить доступность своего жилья за счет долевого участия в строительстве, неизбежен и составит 30–45 %». А первый вице-президент АСР Сергей Полонский рассуждал о мифах, которые привели к появлению данного документа. По его словам, они дискредитируют игроков рынка и не соответствуют реальному положению дел.

Что касается последнего, то положение о солидарной ответственности, быть может, и поубавило пыл банков, но говорить о массовом отказе от кредитования пока рано. Во всяком случае, присутствовавший на заседании директор управления финансирования строительных проектов Сберегательного банка (СБ) Алексей Чувин заявил, «что сегодня можно возводить дома без дольщиков, Сбербанк же готов давать на строительство жилья столько денег, сколько потребуется». В начале 2005 года на его финансировании находилось 5,7 млн. кв. м, и, вероятно, показатель этот по итогам года не изменится.

Мифы мифами, но ведь дыма без огня не бывает — такова народная мудрость. И разработчики Закона № 214 решили поспорить с представителями АСР. В начале своего выступления президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева заявила: «Я бы не согласилась, что все вышесказанное — мифы».

Одна из небылиц — заявления о сверхприбыли компаний, занимающихся возведением зданий. Несправедливо и мнение, что долевое строительство является пережитком. Ведь такая система работает во всем мире, заметил С. Полонский. И наконец, не верно, что строительные компании сознательно обманывают дольщиков.
По словам вице-президента АСР, многие делают это исключительно по причине неправильности своих начальных расчетов: «Решили они, например, продавать 1 кв. м площади по 400 долл., а потом оказалось, что себестоимость его составляет 800 долл. Так что есть жулики, а есть жулики по дуризму». Представители АСР не спорят, что обезопасить дольщиков от подобных «сюрпризов» нужно. Сделать это можно на западный манер, обязав компанию, желающую приступить к строительству, обладать как минимум 30 % денег, необходимых для возведения объекта. «Если их нет — пусть идут торговать пирожками», — категорично заявил С. Полонский.

Но, конечно, целью являлось не создание АСР. Закон появился потому, что были обманутые дольщики, а прозрачность ведения строительного бизнеса нередко отсутствовала. «Я не видела ни одного договора со строителями, который умышленно не нарушал бы прав потребителя!», — заявила председатель юридического совета Российского фонда защиты прав потребителей Ольга Алексеева. По заявлению президента АСР, они все‑таки надеются в текущем году исправить ситуацию и уже выдвинули предложение приостановить действие Закона № 214 до внесения в него необходимых изменений. По словам Н. Косаревой, документ «не отменят, но поправки будут приняты». Как стало известно на заседании, с их содержанием законотворцы уже знакомы.
Инвестиции. Распространенное убеждение, что получить собственность на землю в Москве невозможно, не более чем успешная PR-кампания московских чиновников. Купив участок до конца года, можно очень хорошо заработать.

Например, ни в одной стране, по ее утверждению, не привлекают деньги граждан на строительство в такой форме, как в нашем государстве. Отметив, что не все в новом документе нравится и его создателям, она сказала: «Закон хорош уже тем, что повлек за собой появление АСР. Ведь это означает, что теперь сама организация начнет вырабатывать стандарты ведения бизнеса, грамотные и с профессиональной, и с этической точки зрения, и позицию, о которой не стыдно говорить публично».

Дело в том, что покупка предприятия, имеющего зарегистрированные объекты недвижимости, теперь фактически может быть приравнена к приобретению московской земли в собственность, причем по цене вдвое ниже ее кадастровой оценки и впятеро ниже рыночной.

Для инвесторов, которые успеют до конца 2005 года вложить деньги в приобретение московских предприятий, обладающих земельными участками и объектами недвижимости на них, это может стать одним из самых доходных видов бизнеса.

Известная всем позиция правительства Москвы по вопросу продажи земли, а фактически запрет на ее приватизацию, до сих пор не позволяла получить права собственности на землю. Такие проекты с трудом удавались только предприятиям, приватизированным из федеральной собственности. Однако теперь ситуация в корне изменилась, и отсутствие массовых заявок на приобретение столичной земли, по признанию самих чиновников, можно объяснить только привычкой бояться.

Правовой институт исключительной приватизации земельного участка, установленный статьей 36 Земельного кодекса, является уникальным инструментом приобретения земли в собственность в Москве. Теперь, с принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 11 и ряда нормативных актов, купить землю в черте Москвы может любое предприятие собственник зарегистрированных капитальных строений.

Московская земля сверхприбыль инвестиций. Цена выкупа земли определяется исходя из ставки земельного налога, которая в Москве рассчитывается на базе официальной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земельного участка определяется постановлением правительства Москвы № 417-ПП О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы, которое устанавливает, например, для земель промышленного назначения в Центральном административном округе кадастровую стоимость в размере от 3837 до 9448 рублей за квадратный метр. Соответственно средний показатель по ЦАО, который мы будем использовать при дальнейших расчетах около 670 тыс. рублей за сотку.

Для успешного входа на этот новый и очень перспективный рынок существуют реально действующие инструменты.

19 июля 2005 года во исполнение Земельного кодекса РФ и постановления ВАС РФ № 11 было принято историческое постановление правительства Москвы № 532-ПП, ознаменовавшее победу федеральных законов над позицией мэрии. Данным документом официально установлена цена земли при продаже земельных участков собственникам капитальных строений. В качестве цены установлена максимально возможная планка 30-кратная ставка земельного налога.

Земельный налог в соответствии с Законом г. Москвы О земельном налоге с 1 января 2005 года рассчитывается для участков промышленного назначения по ставке 1,5% от их кадастровой стоимости.

По оценкам экспертов, рыночная стоимость земельного участка в Центральном административном округе сегодня составляет не менее $100 тыс. за сотку и с каждым годом увеличивается на 5-10%.

Таким образом, стоимость приобретения в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, составляет 45% от его кадастровой стоимости. То есть средняя выкупная стоимость земель под промышленными предприятиями в ЦАО Москвы составит в среднем около $1 млн за гектар (!), или около $10 тыс. за сотку. Таких цен уже нет даже во многих районах Подмосковья, но мы говорим про центр Москвы.

В Центральном административном округе Москвы находится 1421 предприятие, приватизированное из государственной собственности. Нередко данные предприятия занимают внушительные площади (некоторые участки достигают 20 гектаров), значительная часть из них являются нерентабельными и сдают свои площади сторонним организациям.

Рынок для инвестиций. В Москве расположено около 5 тыс. предприятий, приватизированных с 1991 по 2001 год и обладающих исключительным правом приватизации всего земельного участка, которым они располагают на праве аренды или бессрочного пользования, при условии нахождения на нем хотя бы одного капитального здания, строения или сооружения.

Учитывая абсолютную легитимность процедуры приватизации, имея перечень предприятий, приватизированных из государственной собственности, сведения о занимаемых ими земельных участках, а также информацию о перспективном градостроительном регулировании соответствующей территории, инвестор может с минимальным риском выбрать наиболее выгодный объект для инвестиций.

По данным авторитетных источников в правительстве Москвы, до сих пор лишь около 200 предприятий воспользовались своими правами и являются счастливыми собственниками золотой московской земли. При этом официально каждый такой прецедент тщательно скрывается.

Другие собственники готовы пойти на продажу своего предприятия в случае учета в цене приобретения части стоимости приватизируемого в дальнейшем земельного участка.

Собственники многих предприятий давно задумываются над выкупом своей земли, но отсутствие денежных средств останавливает этот процесс. Используя же соглашения о совместном финансировании данной процедуры с условием последующего выделения части участка либо выдавая ипотечные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, банки и иные финансовые институты могут эффективно и надежно размещать свои денежные средства.

Время не ждет. Существует несколько веских причин для того, чтобы принять решение об осуществлении приобретения земли максимально быстро.

Также собственники предприятий рассматривают возможность заключения контракта о выводе предприятия за черту города за счет инвестора, которому в счет компенсации его затрат передается заранее приватизированный совместными усилиями земельный участок.

Однако, следуя практической логике, мы понимаем, что истечение установленного законом срока будет максимально использовано московскими властями для блокирования выкупа земли и существенно затруднит данную процедуру в связи с необходимостью обращаться в арбитражный суд.

Причина первая. Вводный закон к Земельному кодексу РФ устанавливает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести право собственности либо оформить право аренды на землю до 1 января 2006 года. Многие юристы утверждают, что и после наступления указанной даты никто не может лишить компании права на приватизацию земельных участков.

Причина третья. В плане осенней сессии Думы стоит законопроект, который в случае его принятия вступит в силу с 1 января 2006 года и полностью изменит существующий порядок и стоимость выкупа земель в Москве. Данный закон предусматривает введение следующей нормы: при приобретении земли в Москве и Петербурге предприятие будет уплачивать в качестве выкупной цены 20% от кадастровой стоимости участка (что меньше, чем нынешняя цена 45% кадастровой стоимости). Но в случае обращения собственника за получением разрешения на строительство на данном участке либо на реконструкцию существующих объектов он обязан будет уплатить налог (специальный сбор) в размере оставшихся 80% от кадастровой стоимости земли.

Причина вторая. Базой для расчета выкупной цены земельного участка является его кадастровая стоимость. С 1 января 2006 года вводится в действие новое постановление правительства Москвы № 356-ПП, которое увеличивает кадастровую стоимость всех участков в среднем на 65%. Соответственно упадет рентабельность сделок, заявки на заключение которых будут поданы после Нового года.

Компания "Миэль-недвижимость" планирует сконцентрироваться на девелопменте. Как стало известно "Бизнесу", уже в 2006 году компания собирается построить 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также принять участие в строительстве 13 коттеджных поселков. Эксперты объясняют интерес "Миэль" к строительству более высокой рентабельностью девелоперского бизнеса.

Принятие данного законопроекта с учетом ежегодной переоценки кадастровой стоимости в сторону увеличения существенно снизит привлекательность приобретения земли после 1 января 2006 года.

Около полутора лет назад компания представила новый амбициозный проект - коттеджный поселок "Барвиха CLUB" площадью 6 га, а около года назад объявила о строительстве поселка Монаково площадью 20 га на берегу Икшинского водохранилища.

"Миэль" известна на московском рынке как одно из крупнейших агентств недвижимости, в 2004 году ее оборот составил $1,4 млрд. Впервые "Миэль" заинтересовалась девелоперской деятельностью в 2003 году: тогда компания объявила о том, что частично (на 20%) профинансирует строительство жилого массива на Ходынском поле стоимостью до $600 млн.

Три поселка - на РублевоУспенском шоссе, берегу Пироговского водохранилища, а также на Ярославском шоссе в районе деревни Нагорное - начнут строиться уже в начале 2006 года. Гендиректор компании "Элит строй" (возводит коттеджный поселок на Рублевке) Сергей Гоз оценивает последний проект в $50-65 млн, если будут строиться деревянные коттеджи бизнес-класса средней площадью 400 кв. м.

Как рассказал "Бизнесу" председатель правления компании Роман Мурадян, в ближайшее время "Миэль" примет участие в строительстве сразу 13 коттеджных поселков. Схемы участия будут отличаться: часть поселков "Миэль" построит самостоятельно, в остальных выступит соинвестором.

Кроме того, в течение месяца "Миэль-недвижимость" объявит о создании структуры, специализирующейся на коммерческой недвижимости, добавил директор управления коммерческой недвижимости компании Сергей Модестов.

"А если проект предусматривает элитное каменное жилье около 800 кв. м- это уже $350- 400 млн",- отмечает Гоз.

Сейчас мы ведем переговоры по инвестиционному участию в разных московских площадках, почти наверняка примем участие в строительстве крупного складского комплекса",- рассказалМодестов. Всего, по его словам, в следующем году "Миэль" рассчитывает участвовать в строительстве недвижимости коммерческого назначения площадью до 50 тыс. кв. м. "В перспективе на инвестирование в строительство, девелопмент и риэлтерскую деятельность придется примерно равная доля в структуре выручки "Миэль"",- добавил Сергей Модестов.

"Основной акцент будет сделан на недвижимости класса А.

Выход крупного риэлтера в девелоперский бизнес- предсказуемый шаг, считает Творогова. "Компания обладает достаточным опытом работы на рынке, знакома со спецификой потребительских предпочтений",- поясняет она.

Общий объем инвестиций "Миэль" в эти проекты оценивается более чем в $500 млн. По словам Сергея Модестова, стратегическим партнером компании является Сбербанк, который уже принял на себя финансовые обязательства по ряду новых проектов. Однако гендиректор компании Soho Realty Ольга Творогова отмечает, что для реализации таких проектов одного партнера недостаточно. "Возможно, в качестве соинвестора выступит какой-либо западный фонд. "Миэль" могла бы создать свой закрытый паевой инвестфонд недвижимости или привлечь средства уже существующих. Речь может идти и о привлечении пула прямых инвесторов",- предполагает она.

Торговаться будущим застройщикам придется в открытую, прибавляя по 5% от стартовой цены контракта, которую будет определять департамент финансов правительства Москвы (руководитель Юрий Росляк). Таким образом, правительство Москвы рассчитывает увеличить сборы от инвесторов процентов на 15-20.

Прибыль от риэлтерских услуг составляет 2-4%. Если компания является инициатором проекта, прибыль колеблется в пределах 10-30%. В случае инвестирования доход может составить 80% годовых, рассказывает Сергей Гоз. Он также считает закономерным интерес "Миэль" к строительству коттеджных поселков: "Доходность загородного строительства довольно высока- в среднем 60-70%. Особенно это характерно для Рублево-Успенского и Ярославского шоссе, которые входят в число наиболее ликвидных направлений Подмосковья",- отмечает глава "Элит строя".
Контроль за распределением инвестиционных контрактов в московском жилищном строительстве не более чем через месяц перейдет в руки Владимира Ресина, главы московского стройкомплекса. «Главный строитель» столицы вместе с другим вице-мэром Москвы Олегом Толкачевым вскоре станет сопредседателем новой городской комиссии по распределению инвестиционных контрактов на реконструкцию целых кварталов ветхих и устаревших жилых домов (раньше торговались отдельные объекты). При этом наряду с конкурсным («в слепую») определением победителя будет введена аукционная система определения победителя.

По слухам, первому вице-мэру будут подконтрольны лишь инвестконтракты по возведению новостроек на свободных площадках, которые в столице сокращаются как шагреневая кожа. Одной из возможных причин «отставки» Шанцева специалисты называют падение популярности панельных новостроек (серий домов, производных из П-44), покрывших районы массовой застройки (Митино, Косино, Бутово, Марьинский парк).

Имя Валерия Шанцева в связи с этими изменениями, которые недели через две будут оформлены постановлением городского правительства, не упоминается. Таким образом, интрига в противостоянии замов мэра Москвы Юрия Лужкова отмечена промежуточной победой Владимира Ресина над Валерием Шанцевым.

С августа 2001 года в столице действует городская конкурсная комиссия по распределению инвестиционных контрактов на строительство жилья, как на свободных территориях, так и на территориях, застроенных «хрущовками» (домами первых массовых серий, которые вот-вот рухнут). Возглавляют эту комиссию первый вице-мэр Москвы Валерий Шанцев и просто вице-мэр Владимир Ресин. Подавая конверты с коммерческими предложениями, претенденты на инвестконтракты подняли так называемую долю города (плата за пользование землей и коммуникациями) с принятых в конце 90-х годов 30% до 40%. Кто «в слепую» больше даст, тот и выиграл.

Как стало известно газете «Время новостей» из источников, близких к руководству строительного комплекса Москвы, во вторник на совещании у Владимира Ресина (при телефонном контроле мэра) было принято решение о подготовке проекта постановления правительства Москвы, суть которого заключается в введении аукционной формы торговли инвестиционными контрактами на реконструкцию городских кварталов, застроенных хрущовками и ветхими домами более ранней застройки. Идею квартальной застройки (или реконструкции) два года назад преподносили Валерию Шанцеву руководители компаний, входящих в Московский союз девелоперов (инвесторы, к текущему моменту закрепившиеся на строительном рынке Москвы).



Главная --> Публикации