Главная --> Публикации --> Застройщика жилья принудили к натуральной оплате Свобода никольской слободы Москва увеличивает арендные ставки на землю Почему банкам выгодны долгосрочные клиенты Строительство в промзонах может быть либо дорогим, либо опасным

Как считают эксперты, земельная ипотека станет толчком для формирования в стране земельного рынка, который на сегодня совершенно не развит. Разработчики концепции создания земельной ипотеки уверены, что фермеры будут активно брать кредиты под залог своих земельных угодий. Однако, как полагают аналитики, массовой земельная ипотека станет еще очень нескоро: для того чтобы эта система заработала, необходимо, чтобы крестьяне могли беспрепятственно оформлять права собственности на свои земли, а этого пока не происходит.

В России создается система земельно-ипотечного кредитования. Об этом объявил в четверг на заседании правительства министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. По его словам, ипотека станет рыночным инструментом получения банковских кредитов под залог сельхозугодий уже в следующем году. В первой половине 2006 года будет запущено 20 пилотных проектов, в которых впервые будет использован этот механизм.

Сельхозпроизводители имеют возможность получать краткосрочные кредиты в банках лишь под залог своей техники или сельхозпродукции. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования начала разрабатываться в 2005 г.

Сегодня система земельно-ипотечного кредитования сельского хозяйства в стране отсутствует. Предметом ипотеки могут являться лишь частные земли. По закону земли сельскохозяйственного назначения заложены быть не могут.

В первом полугодии будущего года в России будет запущено 20 пилотных проектов для отработки механизмов залога земли для привлечения кредитов и инвестиций. Об этом в четверг на заседании правительства сообщил министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. Развитие земельной ипотеки – это часть национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. "Наш банк первый занялся разработкой концепции создания земельной ипотеки, – рассказал RBC daily заместитель председателя правления "Россельхозбанка" Виктор Хлыстун. – На сегодня эта концепция подготовлена и представлена в Министерство сельского хозяйства и Министерство экономического развития и торговли и находится в стадии рассмотрения". По словам Виктора Хлыстуна, в 2006 г. будут разрабатываться механизмы кредитования под залог земельных участков. Этому и должны помочь пилотные проекты. "Они разработаны для различных типов сельхозпроизводителей – для личных подсобных хозяйств (ЛПХ), для фермеров и для корпоративных структур – и будут запущены в разных регионах страны с различными особенностями функционирования сельхозпроизводителей, – говорит он. – Сегодня в разных регионах рынок выглядит по-разному: наиболее он развит в Московской и Ростовской областях, в Ставропольском крае и на Кубани. В других регионах рынок сельскохозяйственных земель почти нулевой: кроме личных подсобных хозяйств, в обороте практически ничего нет".

"Россельхозбанком". Для реализации проекта "Развитие АПК" планируется направить из федерального бюджета на пополнение уставного капитала ОАО "Россельхозбанк" в 2006 г. 3,7 млрд руб., а в 2007 – 5,7 млрд руб. Формирование системы земельной ипотеки, которая создается с нуля, будет осуществляться в три этапа. Первый этап подразумевает простейшую одноуровневую систему, когда любые банки на основе собственных кредитных возможностей предоставляют кредиты под залог земельных участков. На втором этапе произойдет консолидация банков с целью формирования земельных пулов: это позволит производить эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами. На третьем этапе будет создано земельно-ипотечное агентство, которое возьмет на себя весь комплекс вопросов управления земельными залогами, проведения эмиссии, регулирования обращения ипотечных ценных бумаг и реализацию залога в случае обращения о взыскании. Скорее всего, ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 лет под 14% годовых.

Между тем эксперты полагают, что самыми активными участниками земельной ипотеки должны стать именно небольшие фермерские хозяйства. Заместитель председателя правления астраханского областного СКПК "Народный кредит" Каюм Османов считает, что возможностью получения кредита под залог земли в первую очередь воспользуются мелкие фермеры. "Фермеры будут брать кредиты для благоустройства земельных участков, под строительство и оснащение ферм, для закупки систем орошения, крайне необходимых для наших земель, – словом, вкладываться в производство, – сказал он RBC daily. – Кроме того, многие ведут дополнительный бизнес, кроме фермерского, и для развития им тоже нужны средства". Крестьянские хозяйства и сегодня активно пользуются кредитами. По словам Алексея Решетова, его кредитный кооператив выдает фермерским хозяйствам Ленинградской области множество сезонных кредитов сроком до одного года на покупку ГСМ, семян, удобрений, скота. "Их берут чаще всего на приобретение техники, – рассказал он. – Однако многие хозяйства дозрели до необходимости применения современных технологий, но у фермеров не хватает залога для масштабного строительства и реконструкции ферм. Именно поэтому земельная ипотека даст качественный толчок к развитию фермерских хозяйств. Земля в нашей области абсолютно ликвидная, и у банков не возникнут проблемы с оценкой и залогом – ее возьмут с удовольствием в залог".

Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, оформленные в собственность. Именно поэтому нельзя говорить о том, что земельная ипотека станет массовой: по данным "Россельхозбанка", в собственность оформлено лишь 15% земель, находящихся в пользовании крестьянско-фермерских хозяйств. Доля ЛПХ еще меньше. Как рассказал RBC daily исполнительный директор кредитного кооператива "Содействие" (Ленинградская область) Алексей Решетов, главная причина такого положения в том, что процедура оформления земли в собственность невероятно усложнена. "За полгода во всей Ленобласти ни один фермер не смог оформить в собственность ни одного земельного надела, – рассказал он. – Все фермеры очень заинтересованы в том, чтобы оформить свою землю, многие готовы заплатить деньги за это, но процедура согласований настолько сложная, настолько сильна коррупция во всех инстанциях, что исполнение буксует. Причем происходит это по всей стране. Мы знаем, что "Россельхозбанк" уже готов выдавать кредиты под залог земли, они разослали во все регионы инструкции, чтобы начать этот процесс, однако он не пошел пока ни в одном регионе". Кроме того, оформление стоит немалых денег. По словам Виктора Хлыстуна, небольшой участок ЛПХ может «влететь» хозяину в копеечку. "Проведение межевания и всех необходимых согласований, которые выполняют коммерческие структуры, стоит в Московской области 10-12 тысяч рублей, – рассказывает он. – Для сельского жителя это немало. А для фермерского хозяйства площадью 100 га эта цена поднимается до 150 тысяч рублей".

- Владимир Иосифович! Как Вы оцениваете слияния и поглощения, произошедшие в последнее время на московском строительном рынке? Можно ли трактовать это как часть процесса по захвату столичного стройкомплекса финансовыми структурами, связанными с нефтью и металлургией?

Но это дело весьма далекого будущего. Как полагают аналитики, банки в первую очередь начнут работать с крупными агрохолдингами. Дело в том, что одним из основных условий для банков станет транспарентность сделок, уход от теневых схем, полагает Виктор Хлыстун. "При установлении статуса любая теневая сделка будет выходить наружу и не будет достаточных оснований, чтобы совершить ипотечную операцию", – надеется он. "Самыми активными пользователями таких кредитов будут крупные агрохолдинги, поскольку их бизнес более прозрачен", – предположил в беседе с RBC daily генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько. В пользу этой версии, по его мнению, говорит и тот факт, что при оформлении залога банки будут опираться на рыночную стоимость земли, а получить рыночную оценку можно только в тех регионах, где этот рынок существует.
В интервью журналисту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой руководитель комплекса градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин заявил, что цены на недвижимость в Москве будут расти. При этом глава столичного стройкомплекса выразил уверенность в том, что механизмы ипотеки, которая позволит, наконец, создать в Москве рынок доступного жилья, все же заработают.

Сегодня в Москве работают несколько десятков крупных, сотни средних и тысячи небольших конкурирующих между собой строительных компаний. Все строительство в городе ведется на конкурсной основе. Экономическая ситуация в стране и, особенно, в Москве такова, что сейчас город не зависит от предпочтений инвесторов. Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества. Для того, чтобы победить в конкурсе фирмы должны поддерживать высокую конкурентоспособность, а, значит, постоянно развиваться. Поэтому приход на рынок новых участников, располагающих значительными капиталами, будет способствовать дальнейшей модернизации строительной отрасли города. А развитие экономики – это то, что нужно городу. Так что по этому вопросу интересы городских властей и собственников строительных компаний полностью совпадают.

- Ни о каком захвате строительного комплекса Москвы речи не идет. В условиях рыночной экономики покупка и продажа компаний – это нормальное явление. Тот факт, что акции строительных компаний Москвы пользуются повышенным спросом, свидетельствует о том, что строительный бизнес в столице имеет хорошие долгосрочные перспективы.

- Ваше отношение к тому факту, что большинство московских строительных компаний являются одновременно инвесторами и девелоперами. Приводит ли это к отсутствию реальной конкуренции между подрядными организациями?

Вне зависимости от конкретной структуры собственности на недвижимость и владения строительными подрядами, система управления строительным рынком в Москве, опирающаяся на самое развитое в стране региональное законодательство, построена таким образом, что власти города всегда контролируют строительный рынок и все процессы, происходящие на нем. Это нормальная ситуация, характерная для всех крупнейших мегаполисов мира. Есть Генеральный план развития Москвы, имеющий характер и статус Закона. Нарушить его невозможно, поскольку работает эффективная система контроля.

- Самые мощные, "знаковые" объекты строят иностранцы (в качестве подрядчиков). "Интурист" строят турки, "Москву" - австрийцы. Многие иностранные фирмы привлекаются к строительству элитных зданий. Неужели за 15 лет работы в новых условиях московские строители не научились строить подобные объекты?

- То, что девелоперские компании сами занимаются инвестированием своих проектов – это, в первую очередь, следствие того, что банки до сих пор не могут предложить строителям кредиты на приемлемых условиях и под удобоваримый процент. Любой производитель стремится к минимизации издержек. Это закон рынка. И с конкуренцией здесь все в порядке: при проведении конкурсов на подрядные работы побеждают те компании, которые предлагают девелоперу лучшие условия.

- В Москве уже были единичные случаи сноса девятиэтажных панельных домов (в частности, компанией "Крост"). Готовятся ли какие-либо городские программы по сносу или реконструкции 9-12-этажных панельных домов?

- Если говорить об уникальных объектах, то подавляющее большинство из них строится столичными компаниями. И строить мы научились первоклассно. Храм Христа Спасителя, Конькобежный центр в Крылатском, Манеж и подземный торговыо-развлекательный комплекс рядом с ним, десятки других зданий подобного масштаба – дело рук именно московских строителей. При этом мы не делим строителей на "своих" и "чужих". И то, что на московском строительном рынке работает много иностранных компаний – свидетельство того, что он открыт для тех, кто может и хочет строить в городе. Кстати, большинство иностранных девелоперов пользуются услугами московских строительных компаний, в которых работают москвичи и жители Подмосковья.

- В последнее время Подмосковье лихорадит от "строительных" скандалов, связанных с обманом вкладчиков. Можете ли Вы утверждать, что нынешняя система управления и контроля за строительством в Москве исключает подобные случаи?

- Специальной программы по сносу девятиэтажек в Москве нет. Оно и понятно. Сначала нам нужно разобраться с ветхими домами и пятиэтажками, которых в Москве еще очень много. Некоторые девятиэтажки возможно будут снесены в ходе программы комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки. Но это будет скорее исключением, чем правилом.

- Как вы оцениваете последствия вступления в силу 1 апреля закона "О долевом строительстве"? Оказал ли этот закон положительное влияние на московский строительный рынок?

- Система контроля за строительством, которая сегодня действует в Москве, работает нормально. Но в отдельных редких случаях некоторые инвесторы переоценивают свои возможности и непростительно затягивают сроки выхода на площадку, затягивают сроки строительства и сдачи дома. Тогда возникшие проблемы решает город: мы добиваемся того, чтобы инвестор в минимальные сроки все-таки закончил строительство, в противном случае на площадку подбирается другой инвестор. Таких случаев – единицы. Мощный барьер для подобных горе-инвесторов поставлен принятием закона "О долевом строительстве". Раньше у граждан, желающих купить жилье на этапе строительства, была только надежда, что строительная фирма их не обманет.

Конечно, закон повышает меру ответственности застройщиков, существенно снижает риски частных инвесторов. Все эти меры могут способствовать увеличению стоимости жилья, однако это повышение – плата за гарантию того, что ваши деньги не пропадут бесследно, а жилье будет получено. По мнению специалистов, разница между ценой еще не построенной и уже готовой квартиры сократится до 5-10%тогда как сейчас она составляет 15-20%.

- По новому закону застройщик получит право заключать договоры долевого строительства и принимать деньги от граждан только после того, как оформит землю в аренду или собственность и получит разрешение на возведение дома. Проектная декларация о каждом объекте должна быть размещена в СМИ или Интернете. Кроме того, строительные фирмы будут обязаны раскрывать информацию о себе: кто учредители, каков уставный капитал, какие объекты были построены за последние три года и так далее. Если у граждан возникнут какие-то претензии к фирме, они без суда, в одностороннем порядке, смогут расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги с процентами назад. Застройщик, напротив, даже для расторжения договора со злостным неплательщиком обязан будет идти в суд. Договор между дольщиком и фирмой подлежит обязательной государственной регистрации, что полностью исключит риск двойных-тройных продаж строящейся квартиры. Таким образом, если раньше все риски долевого строительства несли граждане, то теперь - застройщики и банки.

- Гаражи и многоярусные стоянки строятся в новых районах рядом с домами, а там, где это возможно, в подземных и цокольных этажах. Но здесь возникает проблема. Если обеспечение людей жильем – это обязанность города, то строительство гаражей ведется на инвестиционной основе. Себестоимость подземных гаражей – высокая и порой достигает трети, а то и половины стоимости квартиры. Поэтому далеко не каждому жителю под силу купить такое машино-место. Там, где экономические расчеты показывают, что такое строительство хоть на пределе, но все-таки рентабельно, подземные гаражи под домами обязательно строятся.

- Почему муниципальные дома в Москве не обеспечиваются гаражами?

- Мэр Москвы убежден, и я с ним полностью согласен, что программа ипотечного кредитования получит ускорение, если люди будут иметь возможность больше зарабатывать, и задача власти в том, чтобы создать такие экономические условия, чтобы это были не просто слова. Тогда по оценкам экспертов, потенциальными участниками ипотечной системы смогут стать большинство жителей города. Ипотека - стратегическая задача не одной Москвы, всего государства. Без его поддержки она работать не сможет. Пока развитие ипотеки идет трудно, но будущее все равно за ней.

- Стоимость квадратного метра увеличивается (и будет расти) за счет роста цен на энергоносители, стройматериалы и, возможно, косвенно - за счет сокращения количества инвестконтрактов вследствие вступления в силу закона "О долевом строительстве". Как в таких условиях станут доступными механизмы ипотеки? Когда, по Вашему мнению, ипотека в Москве станет действительно массовой - т.е. доступной москвичу со средней зарплатой?

Правительство Москвы разработало социальную ипотечную программу, которая ускорит получение жилья очередниками. Без всякой уравниловки, будет учитываться как уровень достатка, так и срок пребывания в очереди. Сейчас ищем пути снижения ипотечного процента, потому что пока он слишком высок. Как только этот вопрос удастся решить, ипотека в Москве заработает в полную силу.

Ипотека – это главный путь приобретения жилья во всех развитых странах. Уверен, в самом скором времени она заработает и у нас. Ипотека начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы. Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6% годовых. Причем рассчитывать кредит нужно с учетом заработка семьи, в которой в среднем работают два человека.

- Мы живем в условиях рынка, где цена квадратного метра определяется исключительно соотношением уровня спроса и предложения. Представьте себе ситуацию, если вдруг цена на жилье директивно станет ниже рыночной. Тогда квартиры тут же правдами и неправдами скупят спекулянты, и до конечного покупателя они все равно дойдут через вторичный рынок, и по рыночной цене. Такое мы уже проходили во время перестройки с продуктами питания, с автомобилями, другими товарами.

- Будет ли московский стройкомплекс регулировать рост стоимости квадратного метра, который происходит вследствие обозначенных выше причин?

- Многим не нравятся мои ответы на эти вопросы. Но я не могу сказать, что цены снизятся. Потому что никаких предпосылок для этого нет. Цены, наоборот, будут постепенно расти. А на сколько? Пока сказать трудно. На цену влияет много факторов, многие из которых сложно предсказать. Ясно одно: спрос на московскую недвижимость – есть и будет стабильно высоким.

- Ожидаете ли вы роста цен на недвижимость в следующем году? Если да, то насколько значительный и за счет чего?

- Федеральная антимонопольная служба уже вынесла свое окончательное решение по поводу цен на цемент. Монополиста обязали не только снизить цены, но и компенсировать несправедливо полученную монопольную прибыль. Мы, со своей стороны, можем только приветствовать решение Федеральной антимонопольной службы.

- Какое решение было бы оптимальным в ситуации с "Евроцемент груп"?

Но профессиональные участники рынка свидетельствуют, что спрос на покупку нового жилья с помощью ипотеки увеличивается на глазах. Несомненно, в течение последних пяти лет доля желающих купить новое жилье в кредит заметно возросла, в том числе и потому, что банки сегодня идут на выдачу кредитов под залог права требования, говорит начальник риэлторского управления концерна Крост Ирина Добашина.

Сегмент кредитования покупки нового жилья на ипотечном рынке выглядит сегодня довольно странно. Практически все специалисты говорят о бешено растущем спросе на кредитование первички. При этом ипотечная покупка новостроек в большинстве банков до сих пор занимает ничтожно малую часть. На рынке ипотечного кредитования сегодня преобладает вторичное жилье. Так, в банке Сосьете Женераль Восток к этому сектору относится примерно 90% всех ипотечных кредитов, в ДельтаКредит банке и Промэнергобанке 95%. В Райффайзенбанке доля вторичного рынка составляет 68%, в МДМ-банке 60% (данные на конец августа начало сентября 2005 года).

В компании ИНКОМ-Недвижимость пять из восьми покупок квартир в новостройках также совершается по ипотечной схеме. Подобную картину обрисовали и в ЗАО МИАН агентство недвижимости. По словам руководителя направления ипотечного кредитования этой компании Сергея Махоткина, число кредитов на новостройки, выданных МИАНом, превышает количество ипотечных сделок по вторичному рынку в четыре раза.

Так, в группе компаний ПИК в 2005 году сохраняется тенденция роста количества сделок с использованием ипотеки. В первые шесть месяцев этого года они составили более 20% общего объема сделок, в то время как по итогам 2004 года этот показатель был на уровне 10 15%.

Все те квартиры, которые сегодня покупаются с помощью ипотеки, это объекты доапрельской эпохи проекты, разрешение на которые получено до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве.

Но есть два фактора, которые мешают смотреть на ситуацию с оптимизмом. Первый объем предложения на рынке нового жилья, доступный для потенциального заемщика. Второй условия кредитования.

По другим данным, объемы кредитования покупки нового жилья сократились или грозят сократиться. Следует отметить, что этот сегмент ипотечного рынка и раньше был менее освоен банками по сравнению, например, с сегментом вторичного жилья, говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. С введением закона о долевом строительстве коммерческие банки ужесточили условия финансирования застройщиков.

Каким образом этот закон сказался на рынке ипотечного кредитования? Участники рынка высказывают на этот счет противоположные мнения. Руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов считает, что закон о долевом участии в строительстве никоим образом не изменил расстановку сил на рынке и отношения между банками и девелоперами.

Пока закон о долевом участии в строительстве не аукнулся на рынке в полной мере. Но он уже перекрыл кислород то есть поток оборотных средств многим девелоперам, лишив их возможности пользоваться прежними схемами привлечения денег в строительство. Крупнейшие операторы рынка недвижимости, такие, как МИЭЛЬ-Недвижимость и ИНКОМ-Недвижимость, были вынуждены снять с реализации от 15 до 20% объектов первичного рынка из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.

Соответственно, существенно возрос риск того, что многие объекты не будут достроены. В связи с этим банки стали намного более придирчиво выбирать объекты, на приобретение жилья в которых они смогут предоставить кредиты. Сложилась парадоксальная ситуация: ипотечные займы, которые по определению должны являться наименее рискованными, стали демонстрировать повышенный риск. В этой ситуации многие банки свернули такие программы или предоставляют их на менее выгодных условиях.

Строителям пришлось искать обходные пути, чтобы возобновить поток оборотных средств. В ход пошли продажа векселей, формально дающих право на жилплощадь, предварительные договоры купли-продажи и т. п. Но большинство банков не берут на себя риски и не кредитуют покупку жилья по серым схемам.

Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30 35% новостроек не имеет всех необходимых документов на возведение дома и продажу квартир, рассказывает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма.

Мечтать не вредно

Чтобы выяснить, как на практике обстоит дело с получением кредита на новостройки, я обзвонила три крупнейшие московские компании, реализующие квартиры по ипотеке МИАН, МИЭЛЬ-Недвижимость и ПИК. Везде мне сказали, что купить квартиру в новостройке возможно, но...

Мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений дольщик застройщик, прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона, говорит член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.

В ЗАО МИАН агентство недвижимости мне сообщили, что наиболее подходящий путь для покупки новостройки кредитование в Сбербанке. По нормам этой организации после выплаты кредита в моем кошельке должна оставаться сумма, эквивалентная минимальному прожиточному минимуму. С совокупным семейным доходом в $1,8 тыс. мы с мужем могли оформить кредит на $105 тыс. Процентная ставка 11% (при долларовом кредите), срок 15 20 лет. Выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж.

Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика, предупредили меня в компании МИЭЛЬ-Недвижимость. С новостройками сейчас довольно сложно банки кредитуют не все объекты. По словам сотрудницы этой компании, мне придется выбирать квартиру не из того ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше 15 17%.

Впрочем, если бы мы брали кредит на меньшую сумму, допустим, на $50 тыс., то его можно было оформить на моего мужа, доходов которого ($1 тыс. в месяц) для этого достаточно. Тогда я выступила бы первым поручителем, и нам осталось бы найти второго с заработком примерно $40 Но какую новостройку можно купить при помощи такого кредита?

Только вам нужно официальное подтверждение вашего дохода, несколько охладил мой пыл сотрудник МИАНа, и два поручителя, доход которых составит в совокупности $2,6 тыс..

А где-нибудь поближе можно? спросила я. На сайте я видела, что у вас на Семеновской дома строятся.

В корпорации ПИК на эту сумму мне предложили однокомнатную квартиру в Новокуркине.

Закончив поиски, я начала раздумывать о том, что вторичный рынок не так уж и плох.

Там цена однокомнатной квартиры начинается от $80 тыс. С вашим доходом по стандартной программе нашего банка мы можем выдать вам кредит только на $45 тыс. Если вы найдете еще $35 тыс. пожалуйста.

Первый способ оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту.

Распутье для заемщика

Если вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.

Второй вариант взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный. Несмотря на то что официально его декларируют во многих банках (Промстройбанк, МДМ-банк, Внешторгбанк и др.), есть основания считать, что он существует только на бумаге. Сейчас нет ипотеки под залог права требования, уверяет С. Махоткин. Застройщики не пользуются этой схемой. Жилье продается по обходным схемам.

Но кредит на новую квартиру бизнес-класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.

Так что пока запас квартир не иссяк, вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30 40%, а не 15 25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.

Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве, подтверждает А. Колошенко. Видимо, старые проекты еще продержатся на рынке в течение двух трех лет.

Короткое одеяло

Впрочем, несмотря на все существующие ограничения, ряд экспертов прогнозируют нам светлое ипотечное будущее. Ипотека захватывает новые секторы рынка: она интересна не только покупателям жилья эконом-класса, но и тем, кто приобретает недвижимость бизнес-класса и даже элитную, говорит управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании Новое качество Александр Илюхин. На сегодняшний день существуют определенные наработки, проверенные схемы, имеется доверие к банкам. Добавьте к этому возрастающий интерес к кредитованию, увеличение количества людей, получающих официальную белую зарплату. Все это позволяет спрогнозировать дальнейший рост интереса к ипотечным программам различных банков.

Третий способ оформить кредит в Сбербанке. В этом случае вам не требуется недвижимости под залог, но обязательно нужна справка, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.

В противовес этому ассортимент рынка новостроек и возможности его кредитования достаточно ограничены. Более того, скоро эти рамки могут стать еще более узкими. Дело в том, что сейчас большинство ипотечных покупок новых квартир происходит в сегменте жилья эконом-класса. В ближайшие месяцы подобные объекты, возможно, станут дефицитными.

Но высокий потребительский спрос очень однобокий показатель развития отрасли. Информационное стимулирование населения дало свои результаты, и спрос на ипотечные кредиты начал увеличиваться внушительными темпами. Но соответствует ли предложение растущему спросу? Да если речь идет только о рынке вторичного жилья.

При такой перспективе растущий спрос на ипотеку может стать негативным фактором. Новостройки привлекательны тем, что на этапе строительства стоят меньше, чем квартиры вторичного рынка. Если заемщику придется выплачивать кредит по более высоким процентным ставкам, то, вероятно, станет экономически выгоднее приобрести жилье на вторичном рынке, не связываясь с новостройками, предполагает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин.

Проблемы с дешевым жильем могут возникнуть уже в этом году в связи со вступлением в действие закона о долевом строительстве, считает О. Каарма. Те объекты, по которым разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, есть на рынке, но их предложение очень ограничено. По логике закона, те дома, разрешение на возведение которых выдано после 1 апреля, продавать нельзя, нужно обязательно дождаться сдачи этого дома госкомиссии, а затем объявлять о реализации. Таким образом, на рынке наступит временной промежуток, когда старые объекты закончатся, а продажа новых окажется незаконной. Если спрос останется на том же уровне, что и сегодня, произойдет взлет цен.

Как ни прискорбно, но российский рынок новостроек просто не готов к массовому приходу ипотеки, невзирая на высокий потребительский спрос. Эксперты предполагают, что такой дисбаланс приведет к тому, что застройщики и девелоперы будут развивать квази-ипотечные схемы покупки новостроек.

Переориентированный спрос населения станет катализатором роста цен и на вторичку. К тому же, по мнению начальника управления перспективного развития ОАО АИЖК Марии Поляковой, это никоим образом не решит жилищную проблему, так как существующий объем предложения в любом случае не может удовлетворить потребности россиян.

Но разработка суррогатных схем выглядит в этом случае довольно неуместной: мы снова изобретаем велосипед, когда весь мир на нем уже ездит. Мнения девелоперов и банкиров сходятся в одном: существующая у нас схема кредитования нового жилья несовершенна по своей сути. В ней заложены немалые риски как для банка-кредитора, так и для потребителя. Причем апрельский закон не решил эту проблему, а лишь вызвал к жизни многочисленные серые схемы. Сегодня покупатели квартир они же получатели ипотечных кредитов являются основным источником средств для ведения строительства. Получается своеобразный передаточный механизм, когда банковские средства перетекают к застройщикам через счета покупателей.

Сейчас мы пока работаем по старым объектам, разрешение на строительство которых получено еще до 1 апреля, рассказывает президент группы компаний ПИК Кирилл Писарев. А для новых уже в ближайшее время придумаем некие суррогатные схемы, которые нельзя в чистом виде назвать ипотечными. После оформления квартиры в собственность они будут автоматически трансформироваться в ипотечный кредит. Рынок немного перетряхнет в этом плане.

Такое связанное ипотечное кредитование повысит скорость сдачи жилищного объекта и гарантирует застройщику получение средств за проданные квартиры, утверждает М. Полякова. По большому счету, строительная отрасль должна существовать и поддерживаться рыночными структурами, а не конечными покупателями. Более того, М. Бусыгин считает, что только в этом случае ипотечные кредиты на новостройки смогут стать действительно доступными по таким показателям, как размер первоначального взноса, процентная ставка, срок и т. д.

Нужно таким образом построить работу соответствующих госорганов, чтобы девелоперы могли быстро реализовывать проекты, в том числе строить за счет банковских кредитов, а конечным пользователям продавать готовые квартиры, как это делается во всем цивилизованном мире, говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри.

Если их чаяния не оправдаются, то ипотека пойдет на рынок новостроек долгими обходными путями. Но пока она окончательно утвердится, неминуемый скачок цен снова отсечет значительную часть населения от этого сектора рынка.
На протяжении уже четырех столетий Тверская остается главной улицей Москвы. Жить в непосредственной близости от Кремля было престижно всегда в XVIII веке строили дворцы и усадьбы екатерининские вельможи, в советское время квартиры на Тверской (в то время улице Горького) получали исключительно представители элиты. Одним из самых значимых и дорогих районов является эта улица и сегодня.

Маятник потребительских предпочтений, который склонялся последний год к первичному рынку, может сделать обратный ход. Качнуть его в ту или иную сторону могут результаты осенней сессии Госдумы, на которой, как предполагают девелоперы, будут рассмотрены поправки к пресловутому закону об участии в долевом строительстве.

С тех пор на Тверской обосновался высший свет Москвы: здесь вырастают великолепные дворцы и усадьбы екатерининских вельмож. В конце XVIII века статус Тверской закрепляется строительством дома фельдмаршала Захара Чернышева, генерал-губернатора Москвы (сейчас в этом здании располагается столичная мэрия). Великолепный дворец в стиле классицизма возвел для главы военной власти города гениальный зодчий Матвей Казаков. Он же стал и автором дворца московского гражданского губернатора.

Тверская улица, изначально являвшаяся началом дороги из Москвы в центр одного из самых могущественных русских княжеств, известна еще с XIV века. В то время в этих местах располагались слободы, в которых селились выходцы из Твери и Новгорода торговцы, мастеровые, ремесленники. Но уже в XVII веке Тверская становится главной улицей Москвы, и каменные боярские палаты постепенно вытесняют слободские строения. Еще через 100 лет отсюда берет начало дорога в новую российскую столицу Санкт-Петербург.

Здесь чудо барские палаты
С гербом, где венчан знатный род.
Вблизи на курьих ножках хаты
И с огурцами огород,

Но и после появления этих зданий Тверская не приобрела полностью столичный вид. Въезжая в первый раз в Москву, наш петербуржец въедет в новый для него мир, писал в 1845 году Виссарион Белинский. Тщетно будет он искать главной или лучшей московской улицы, которую мог бы сравнить с Невским проспектом. Он с изумлением увидит себя посреди кривой и узкой, по горе тянущейся улицы, на которой самый огромный и самый красивый дом считался бы в Петербурге весьма скромным со стороны огромности и изящества.

Полезные новшества и радикальные перемены

С Тверской начинались многие нововведения. Отсюда в 1820 году в Петербург отправились первые дилижансы многоместные кареты с длинными скамейками, располагавшимися в ряд (до этого сообщение между двумя крупнейшими городами России осуществлялось исключительно на ямщицких тройках). В 1872 году от Страстной площади в сторону от центра по рельсам прошла первая в Москве конка, а в 1899 году был пущен первый московский электрический трамвай. Раньше других улиц пришло на Тверскую и электрическое освещение в 1896 году здесь установили 99 фонарей.

так описывал контрасты Тверской Петр Вяземский.

После отъезда З. Волконской в Италию (в 1829 году) дом на Тверской утрачивает известность. В конце 1890-х годов его купил петербургский миллионер Григорий Елисеев владелец крупнейшего в России гастронома на Невском проспекте. Бывший княжеский дворец был перестроен под шикарный Магазин Елисеева и погреба русских и иностранных вин. Однако вскоре после открытия это помпезное заведение едва не опечатали за незаконную продажу вина: прямо напротив магазина стояла церковь св. Дмитрия Солунского, а по закону между православным храмом и входом в винный магазин расстояние должно было составлять не менее 42 саженей. За одну ночь винный погреб отгородили от главного торгового зала, и он получил отдельный вход с Козицкого переулка.

Облик старинной улицы менялся постоянно: в конце XIX века Тверская запестрела вывесками самых фешенебельных гостиниц, лучших парикмахерских и портновских фирм, шикарных магазинов. Самым знаменитым среди них был и остается Елисеевский. Интересна история дома № 14, в котором он расположен. Его построил в конце XVIII века М. Казаков для Екатерины Козицкой жены статс-секретаря Екатерины Великой. После смерти домовладелицы (в ее честь назван переулок, на углу которого расположен дом) здание перешло по наследству к ее дочери, а затем к внучке княгине Зинаиде Волконской. Она открыла тут салон, который играл роль своего рода культурного центра города в нем собирались известные художники и литераторы.

Наиболее радикальным переменам подверглась улица в 1930-х годах. В 1932 году она была названа именем Горького это произошло еще при жизни писателя. Вскоре бывшая Тверская стала первой улицей, перестроенной в соответствии с генеральным планом социалистической реконструкции Москвы 1935 года. Ее выпрямили, расширили и застроили огромными однотипными зданиями. Размах строительных работ произвел неизгладимое впечатление на москвичей дома передвигались, взрывались, надстраивались. Примечательно, что на Тверской не осталось ни одной церкви: снесли и Страстной монастырь, основанный еще в 1654 году, и церковь св. Дмитрия Солунского с уникальной древней шатровой колокольней, и часовню Александра Невского, установленную в честь воинов, погибших в русско-турецкой войне.

После революции имя Елисеева исчезло с вывесок, но магазин продолжал работать, став Гастрономом № 1 и не утратив своей популярности. В этом доме в 1935 году выделили квартиру Николаю Островскому. Здесь он, уже смертельно больной, работал над романом Рожденные бурей, а в 1940 году на втором этаже дома был открыт музей Н. А. Островского.

А вы прошли фейс-контроль?

Тверская и сегодня остается историческим, культурным и развлекательным центром Москвы в этом районе сосредоточены театры, музеи, множество ресторанов и модных магазинов. Чем ближе к Красной площади, тем известнее дома, тем больше на них мемориальных досок, а это является дополнительным символом престижа, а значит стимулом для приобретения жилья.

Тем не менее перестроенная Тверская была самой популярной жилой улицей в советской Москве. Этому способствовала не только близость к Кремлю, но и просторное комфортабельное жилье в новых домах. Квартиры тут давали исключительно представителям элиты партработникам, знаменитым ученым, писателям, музыкантам, актерам. Их потомки по-прежнему живут в полученных в советское время квартирах.

Сейчас спрос на квартиры на Тверской улице повышен. Здесь предпочитают селиться артисты, художники. Их привлекает и расположение в центре, в историческом районе, и близость к месту работы театрам, студиям и т. д..

В 1990-х годах квартиры и даже целые дома в районе Тверской начали приобретать состоятельные люди, рассказывает руководитель направления вторичного жилья компании ДОМ-Недвижимость Галина Утешева. Например, один из домов в переулках неподалеку от здания Моссовета был постепенно полностью расселен и заново заселялся уже по принципу фейс-контроль: квартиры в нем продавали знакомым, друзьям, людям надежным, уважаемым и приятным для новых владельцев дома. Потом он перешел на самоуправление и был превращен в кондоминиум.

Уютный особняк привлекает ценителей старины, но, например, квартира на четвертом этаже из-за отсутствия лифта продавалась около полугода. Второе Тверская, 28 новый элитный дом, который появился в последние годы. Малоквартирный, с высоким уровнем комфорта и соответствующими ценами. В продажу квартиры поступают крайне редко и используются как представительские.

Руководитель отдела элитного жилья агентства Кутузовский проспект Светлана Кошевник приводит в качестве примера два известных строения. Первое Тверская, 6/6 (Саввинское подворье) памятник архитектуры, при застройке первой линии Тверской переехал во дворы рядом с Камергерским переулком.

Хотя само местоположение улицы и ее застройка престижны сталинские дома, построенные когда-то с размахом этот размах нельзя сравнить с тем, какой можно встретить в современных зданиях, отмечает Г. Утешева. Кухни тут меньше, метраж квартиры тоже ограничен максимум 150 200 кв. м. Это обстоятельство снижает ценность подобных домов в сравнении с некоторыми новыми строениями, где владелец может варьировать площадь, набор помещений.

Как отмечает управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов, наиболее высоко ценятся дома, расположенные ближе всего к Кремлю, здесь в 1930-е годы было построено жилье первоклассного по тем временам уровня: с высокими потолками, большим метражом и удобными планировками. Сегодня высоким спросом пользуются даже квартиры, которые изначально предназначались для проживания прислуги. Впрочем, действительно качественного жилья на Тверской не так и много, отмечает Р. Сейт-Люманов. Осталось немало доходных домов с квартирами коридорного типа и неудобными планировками. У многих из этих строений деревянные перекрытия, что в целом ухудшает их качество. В переулках, прилегающих к Тверской, встречаются дома дореволюционной постройки с минимумом удобств.

Не всегда согласны мириться с такими недостатками и люди состоятельные. Для многих квартира на Тверской становится лишь дополнением к другому жилью в более экологически чистых и спокойных районах. Квартиры в центре нередко приобретаются в качестве гостиницы для иногородних специалистов или для размещения офиса, не рассчитанного для приема посетителей, отмечает Р. Сейт-Люманов. Кроме того, есть клиенты, покупающие жилье на Тверской для последующей аренды иностранцам сдать недвижимость на самой известной улице Москвы гораздо проще, чем в любом другом месте столицы.

Среди других минусов жилья на главной улице неблагополучная экологическая ситуация, постоянный шум машин, недостаток зелени, слабо развитая бытовая инфраструктура, нехватка детских учреждений. Сегодня Тверская деловая, торговая, туристическая и развлекательная зона города, говорит С. Кошевник. Магазины, рестораны, клубы, офисы, представительства крупного бизнеса вытеснили небольшие продуктовые магазинчики, булочные-кондитерские, поэтому пенсионерам из старой гвардии, доживающим здесь свой век, приходится несладко.



Главная --> Публикации