Главная --> Публикации --> Ритейлеры районного масштаба Приватизации дадут срок? Фабрика для звезд Документы на землю М.видео и карусель помогут девелоперу

С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи - одна из основных причин низкой рождаемости.

Среди национальных проектов, которые вчера обсуждало правительство, программа "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" стоит особняком.

Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных "несырьевых" локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы - отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.

С другой стороны, жилищное строительство - огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь все эти десятки миллионов людей - потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство - в отличие, скажем, от производства мебели - не испытывает конкуренции со стороны импорта.

Если в прошлом году ипотекой воспользовались более 40 тысяч семей, то в нынешнем году их число должно удвоиться. Причем такая тенденция, как ожидается, сохранится еще в течение нескольких лет. Конечно, говорить о том, что будущее ипотечного кредитования безоблачно, рано. Его развитие сдерживается по крайней мере двумя факторами. Это, во-первых, низкие "белые" зарплаты граждан, что влечет за собой неспособность гарантировать банкам выплату кредита. И, во-вторых, пока еще достаточно высока "цена ипотеки". Если в России ставка кредита находится где-то в районе 14 процентов, то, например, в США она составляет менее 6 процентов. Однако по мере развития экономики острота этих проблем постепенно снижается. Поэтому поставленную государством перед самим собой задачу довести число выдаваемых ипотечных кредитов до миллиона к 2010 году можно считать вполне реалистичной.

Наиболее "продвинутая" часть реформы - ипотека. Еще каких-нибудь три-четыре года назад получить кредит на покупку жилья мог лишь сотрудник крупного банка или нефтяной корпорации. Сегодня это явление постепенно становится массовым.

Темпы хорошие. Но пока они почти в два раза ниже максимального докризисного уровня, достигнутого в 80-е годы. Отсюда - дефицит. Лучшим его доказательством является стремительный рост цен. По некоторым оценкам, за последние 5 лет цена квадратного метра жилья в России увеличилась почти в 3 раза. А в некоторых случаях цены выросли и в пять раз. Причина такого подорожания очевидна: в условиях быстрого роста доходов населения строительная индустрия попросту не успевает обеспечивать платежеспособный спрос.

Однако ипотечное кредитование - это всего лишь стимулирование спроса. Его расширению должен соответствовать адекватный рост предложения. А на этом направлении реформа явно запаздывает. Хотя на первый взгляд все идет нормально.
Если в прошлом году было построено приблизительно 40-41 млн. квадратных метров жилья, то в нынешнем году, как ожидается, объемы должны возрасти до 45,5 млн.

Во-вторых, процедура строительства крайне забюрократизирована. Застройщикам приходится сталкиваться со множеством административных процедур. На качестве строительства они не сильно отражаются, а вот на его сроках и цене - даже очень сильно. Соответственно, основные меры по стимулированию строительства направлены на решение этих двух проблем. Предполагается, что отныне из бюджетов всех уровней будут выделять средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Что же касается административных барьеров, препятствующих росту предложения, то и здесь, видимо, решение также будет административным. Как ожидается, темпы роста строительства жилья станут одним из основных критериев оценки качества управления регионами. Обеспечил губернатор высокие темпы строительства (а президент поставил задачу увеличить объемы строительства за 3 года на треть, то есть речь идет о не менее чем 10 процентов ежегодного прироста) - хорошо. Не обеспечил - последуют соответствующие выводы. Несомненно, подобные меры будут эффективны. Проблема лишь в том, что по отношению к росту спроса они сильно запаздывают.

Что же сдерживает строителей? Во-первых, отсутствие необходимых площадок. Земли в России много, но ведь дом-то не на всяком участке построишь. Он должен быть оборудован всеми необходимыми коммуникациями: дорогами, электричеством, водой, канализацией, связью. Иными словами, чтобы предоставить строителям площадку, нужно либо проложить необходимую инфраструктуру (если участок пустой), либо освободить ее от находящихся там строений (например, перенести расположенное на ней промышленное предприятие). И то и другое требует от местных властей приличных средств, которых у них обычно нет.

Допустим, у нее есть средства. Допустим, уже подобрана квартира в уже построенном доме. Ситуация, что называется, идеальная. Семья продает свою квартиру, на вырученные средства плюс накопления покупает новую. И дальше - сплошные вопросы. Ибо чтобы получить ключи в уже построенном и сданном госкомиссии доме, уйдет несколько месяцев. Причем никто заранее не сможет сказать, сколько именно. То есть, имея собственную, уже построенную квартиру, семье придется снимать жилье. Кстати, аренда средненькой типовой "двушки" в Москве стоит в среднем 600 долларов в месяц, т о есть примерно 7 тысяч в год.

Наконец, нельзя не отметить, что государство мало сделало для создания режима "наибольшего благоприятствования" не только для строителей, но и для потенциальных покупателей. Сегодня человек, решившийся приобрести квартиру в новостройке, кроме денег должен иметь еще и стальные нервы. Типовая ситуация: у молодой семьи есть квартира, которую она хочет обменять на большую с доплатой.

Казалось бы, простое решение - взять и ограничить сроки регистрации хотя бы тремя месяцами. Чтобы переложить документы из одного кабинета в другой, срок вполне достаточный. Между тем, пока государство не способно справиться даже с такой элементарной проблемой, ожидать решения всего "жилищного вопроса" вряд ли стоит.

Что же касается свидетельства о собственности, то во многих случаях риелторы честно предупреждают покупателей: ждать его придется не менее (это не опечатка!) года. А раз нет свидетельства, значит, с официальной точки зрения, и жилья-то никакого нет. Соответственно, нет и регистрации (старую-то квартиру продали). А без постоянной регистрации сразу возникает множество вопросов: как оформиться на работу, как устроить детей в школу (детский сад, поликлинику). Как, в конце концов, выразить свое мнение обо всем этом административном "великолепии" на очередных выборах. Без регистрации вас даже на избирательный участок не пустят.

В настоящее время десятки банков предлагают разнообразные кредиты на все случаи жизни: на покупку автомобилей, бытовой техники, недвижимости. Можно утверждать, что с помощью кредита сейчас можно не только учиться и лечиться, но и отдыхать. Долгосрочные ипотечные кредиты сроком до 30 лет при наличии 5 % от стоимости недвижимости уже не являются исключением, а покупка квартиры в кредит может стать популярной у наших граждан в ближайшее время. В США и Западной Европе до 80 % покупок недвижимости совершается в кредит, в России же эта цифра не превышает пока и 2 %. Но в ближайшей перспективе это должно измениться мы в буквальном смысле стоим на пороге ипотечного бума. На 1 января 2005 года ипотечные кредиты в России выдавали 160 банков, из них в Москве декларируют ипотеку в перечне своих услуг около 5 В среднем каждый месяц появляются один-два банка, которые готовы работать с ипотекой.


ЧАСТЬ 1

По данным Министерства промышленности и энергетики России, к 2010 году планируется увеличение объемов ипотечного кредитования в 30 раз. За 2004 год произошло снижение процентных ставок в среднем на 1 2 %. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты, увеличиваются сроки кредитования. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков и выдавать кредиты под строящееся жилье и загородную недвижимость.

Отметим, что у каждого банка есть несколько программ: кредитование квартир на первичном и (или) вторичном рынках недвижимости, для покупки загородной недвижимости, для граждан с неподтвержденными доходами, для молодых семей и т. д. Всего их более сотни, и разобраться в таком многообразии даже специалисту бывает порой сложно. Аналитический центр Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) провел масштабное исследование конкурентных преимуществ различных банковских ипотечных продуктов, результаты которого обобщены в отчете Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов, представляющем интерес и для читателей журнала. Данная статья является первой частью этого информативного материала. В следующем номере журнала будет опубликована вторая часть.

Анализируя залогодержателей по договорам ипотеки, было интересно обнаружить, что среди залогодержателей доля банков в настоящее время составляет чуть более 80 % от общего количества договоров ипотеки. Довольно активно в указанный период работали на рынке ипотеки небанковские организации, которые в основном предоставляли кредиты на покупку квартир своим сотрудникам. Предоставляя долгосрочные льготные кредиты, работодатели имеют возможность привлекать грамотных и перспективных сотрудников. Например, на сегодняшний день, активно кредитовал своих сотрудников Газпром, на который среди небанковских залогодержателей приходится основная доля договоров залога. Однако, если понаблюдать за динамикой выдачи ипотечных кредитов банковскими и небанковскими организациями (графики и диаграммы приведены в отчете), то можно заметить, что количество кредитов, предоставленных банками, постоянно увеличивается, в то время как количество кредитов, выданных небанковскими организациями, идет на спад (рис. 1).

Объем зарегистрированных в Москве договоров залога в 2000 2005 годах
(кредиты на жилые помещения)

Академией (МАИН) был проведен анализ выдачи ипотечных кредитов банками и небанковскими организациями за период с 2000 по июнь 2005 года. В среднем объем ипотечных кредитов увеличивался на 46 % в год. За пять месяцев текущего года наблюдается небольшое ускорение темпов выдачи ипотечных кредитов, но по-настоящему переломными в этом плане будут 2007 2008 годы. Именно к этому времени на рынок недвижимости и ипотеки придут недорогие западные кредиты в больших объемах, принятое законодательство начнет приносить свои положительные плоды, особенно в части Закона о долевом участии в строительстве, о ЖНК и т. д. Появятся надежные ипотечные ценные бумаги, кредитные бюро накопят достаточно сведений о потенциальных заемщиках. Одним словом, если не возникнет серьезных экономических потрясений и политических катаклизмов, связанных с проблемой выборов 2008, ипотека будет активно развиваться.



Это объясняется тем, что в начале века ипотека не была развита, и основное количество кредитов на покупку жилья выдавали крупные организации для своих ведущих сотрудников. Крупные организации стремились удержать ведущих специалистов не только высокими зарплатами, но и возможностью получить кредит на покупку жилья. Сегодня у потенциальных заемщиков есть выбор: расширился круг ипотечных банков, снизились ставки по кредитам, банки стали более лояльно относиться к заемщикам и т. д. Поэтому ведущие специалисты компаний (потенциальные заемщики) предпочитают получать кредит в банке и не быть привязанными к своим работодателям.

Также интересно отметить динамику роста количества договоров, зарегистрированных в силу закона, в то время как еще недавно практически все банки использовали другие виды договоров. На рис. 2 наглядно представлено, как банки меняют свою практику заключения договоров в связи с принятием нового законодательства.









На рис. 3 показано распределение договоров залога по видам. Большую долю (74 %) в договорах залога занимают договоры ипотеки в силу закона. Их объем по сравнению с данными на 1 января 2005 года вырос с 69 до 74 %. В 2000 году большую долю (50 %) занимали договоры ипотеки + купли-продажи, договоры в силу закона занимали тогда лишь 7 %.
Анализ работы банков по выдаче ипотечных кредитов показал, что в Москве на 1 июня 2005 года активно работают на ипотечном рынке около 40 банков, среди них немало иностранных банков. Так, лидером по количеству выданных ипотечных кредитов в Москве является банк ДельтаКредит, который устойчиво год от года занимает в столице первое место по количеству кредитов. Однако и такие банки, как Внешторгбанк, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, BSGV, Русский ипотечный банк, и некоторые другие имеют достаточно большой потенциал для увеличения количества кредитов. Например, в банке BSGV рост количества кредитов по сравнению с 2004 годом составил 250,6 %, в Городском ипотечном банке 243,3 %.

вида недвижимости, на которую берут кредит (на новостройки и загородную недвижимость процентные ставки всегда выше, так как выше и риски банков при таком кредитовании); возможности подтверждения доходов заемщика.

Процентные ставки, действующие на рынке ипотечного кредитования
В настоящее время разброс процентных ставок по кредитам составляет от 9,9 % до 15 % в валюте и 12 18 % в рублях. По прогнозам МАИН, к 2008 году следует ожидать снижение процентных ставок до 8 % в валюте и 11 % в рублях. Декларируемые банками процентные ставки могут увеличиваться в зависимости от:

Отметим, что основной валютой на рынке недвижимости Москвы остается доллар, так как стоимость недвижимости определяют по большей части в этой денежной единице. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в рублях, некоторые банки выдают кредиты в евро. Причин для усиления позиций рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства, спад в американской экономике и снижение ЦБ РФ ставки рефинансирования. Как правило, с рублями имеют дело те банки, которые работают по программе АИЖК.

В настоящее время в валюте средняя ставка для заемщиков с подтвержденными доходами составляет 11,59 %, для заемщиков с неподтвержденными доходами 12,38 %, а в рублях 14,95 % и 15,43 % соответственно. Уровень инфляции, появление на рынке ипотеки недорогих зарубежных источников финансирования (особенную активность в этом проявляют азиатские банки) и общая экономическая ситуация в стране все это прямо или косвенно будет влиять на дальнейшее снижение процентных ставок. На сегодняшний день ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 13 %. По данным Федеральной службы статистики, инфляция за пять месяцев 2005 года составила 7,3 % при прогнозе на конец года в 10 %. Если уровень инфляции не изменится, а ставка рефинансирования снизится до 11 %, то снизятся и ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, интерес к российскому рынку недвижимости и ипотеки проявляют зарубежные банки. Например, в Хабаровском крае японский Мичиноку-банк начал выдавать кредиты россиянам с подтвержденными доходами под 7 % годовых. К осени 2005 года на рынок ипотечного кредитования Москвы планирует выйти крупнейший индийский банк ICICI, который занимает 40 % ипотечного рынка Индии. Процентные ставки могут меняться в зависимости от вида недвижимости, на которую берут кредит. Так, на новостройки процентная ставка, как правило, выше до момента получения заемщиком свидетельства о собственности на объект недвижимости. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, поскольку банки в этом случае несут повышенные риски.

Кроме процентных ставок к объективным факторам, влияющим на конкурентоспособность ипотечных банковских продуктов, относится срок кредитования.

Сроки кредитования и ограничения заемщиков по возрасту

На сегодняшний день средний срок кредитования по ипотечным программам банков увеличился на 1,77 года (12,37 %) (по сравнению с данными на конец I квартала 2005 года) и составляет 16,07 года. По оценке аналитиков МАИН, увеличение среднего срока кредитования будет происходить достаточно быстрыми темпами и к концу 2005 года достигнет 20 лет. Уже сейчас доля кредитов на 20 и более лет составляет 35 % от всех ипотечных программ (рис. 4), а, например, Московское ипотечное агентство (МИА) начало выдавать кредиты на 30 лет.



Взаимосвязаны между собой срок кредитования и возраст заемщика, так как к моменту выхода заемщика на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может воспользоваться кредитом только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не больше 40 лет. Некоторые банки (например, СБ России) увеличивают возрастной ценз до 75 лет на момент погашения кредита. В среднем при оформлении кредита на 20 лет заемщику должно быть не более 36 лет для женщин и не более 39 лет для мужчин (для кредита на 27 лет 28 лет и 33 года соответственно). Впрочем, банки могут в индивидуальном порядке выдавать кредиты на такой срок и более взрослым гражданам, привлекая страховую компанию, которая рекомендует банку срок кредитования в зависимости от здоровья заемщика и средних демографических данных по конкретному региону.

Во многих банках срок кредитования заемщика зависит от суммы кредита: чем больше сумма кредита, тем больше срок кредитования. Некоторые банки устанавливают максимальный срок кредитования в зависимости от валюты кредита: для долларов один, а для рублей другой.

К минимальному возрасту заемщика банки также подходят индивидуально. Некоторые банки устанавливают минимальный возраст в 25 лет, так как к этому времени гражданин, как правило, уже получил образование и имеет возможность устроиться на высокооплачиваемую работу. Если же банк выдает кредиты лицам от 18 лет, то обязательное требование стаж работы не менее одного года и наличие поручителей, например родителей.

Кроме того, банки учитывают и занимаемую должность потенциального заемщика. В основном заемщик может рассчитывать на такой срок кредитования, который позволит ему погасить кредит к выходу на пенсию. Если заемщику 50 лет, то кредит он может получить максимум на пять лет для женщин и на 10 лет для мужчин.

Высокий первоначальный взнос является для большинства потенциальных заемщиков непреодолимым препятствием, и то, что банки стали снижать требования к сумме собственных средств заемщика, в целом позитивно скажется на общем объеме выданных кредитов. Так, вполне платежеспособный заемщик может не иметь первоначальных накоплений, что особенно характерно для молодых семей. В Москве при покупке квартиры, средняя стоимость которой составляет 90 тыс. долл. США, необходимо иметь от 15 до 30 тыс. долл. собственных средств, что при довольно высоком уровне потребления является для большинства потенциальных заемщиков большой проблемой. Но если заемщик молод, занимает хорошую должность и имеет соответствующий доход, банк может пойти ему на встречу и предоставить кредит при наличии минимального первоначального взноса.

Собственные средства заемщика, необходимые для приобретения квартиры на вторичном рынке, и ограничения по размеру кредита

По данным, предоставленным банками на 1 июля 2005 года, средний размер первоначального взноса (собственных средств) для покупки квартиры на вторичном рынке жилья составляет 22,5 % для заемщиков с подтвержденным доходом и 24,7 % для заемщиков с неподтвержденным доходом. По сравнению с I кварталом 2005 года требования к первоначальному взносу снизились на 2,36 % для заемщиков с подтвержденным доходом и на 1,51 % для заемщиков с неподтвержденным доходом.



В настоящее время только четыре банка имеют программы для молодых семей: Сбербанк России, Национальная ипотечная компания, Стройпромбанк (кредитует только новостройки) и Фора-банк. Для покупки квартиры по программам для молодых семей требуется от 5 до 10 % собственных средств от стоимости квартиры. К молодым семьям банки обычно относят граждан, которым на момент получения кредита не более 30 32 лет и состоящих в браке не более двух лет. Однако следует заметить, что небольшой первоначальный взнос банки рассматривают как повышенный риск и компенсируют этот риск, повышая процентную ставку по кредиту либо требуя поручителей. Например, НИКОМ имеет минимальный первоначальный взнос 5 %, но процентная ставка при этом будет 14 % годовых до выплаты заемщиком 25 % от стоимости квартиры. После этого процентная ставка для заемщика будет снижена до 11 % годовых.

Несмотря на дополнительные риски при выдаче кредитов для заемщиков с неподтвержденными доходами, банки стремятся выдать как можно больше кредитов и идут на снижение минимального и на увеличение максимального размера кредита (рис. 5). Так, во II квартале 2005 года минимальные кредиты в среднем снизились на 12,21 %, а максимальные кредиты увеличились на 9 %.

Банки, кредитующие заемщиков с неподтвержденной в установленном порядке зарплатой, могут увеличить размер собственных средств заемщика. Например, в МИА для заемщика с подтвержденной по справке 2-НДФЛ зарплатой требуется наличие 10 30 % собственных денежных средств. Если же доходы такой справкой не подтверждаются, то заемщику потребуется уже 50 % собственных средств для первоначального взноса за квартиру. Как показывает практика, часто заемщикам необходим кредит, который не превышает 15 25 % от стоимости квартиры. Например, имея 40 тыс. долл., заемщику требуется всего 15 тыс. для покупки однокомнатной квартиры за 65 тыс. долл. В некоторых банках такой кредит можно получить как потребительский, для которого не требуется залога приобретаемой недвижимости.

В долларах при депозите на полгода ставка составляет в среднем 7 %, а при депозите на один год 8,4 %. Для вкладов в евро ставка на полгода 6,69 %, и на год 7,78 %. Следует иметь в виду, что при снижении ставки рефинансирования ЦБ РФ могут снизиться не только процентные ставки по ипотечным кредитам, но и ставки по накопительным вкладам.

Накопительные льготные банковские вклады для потенциальных ипотечных заемщиков

Для того чтобы помочь заемщику накопить денежные средства на первоначальный взнос, некоторые банки предоставляют возможность открыть специальный целевой вклад. Этот вклад отличается от обычных долгосрочных вкладов тем, что позволяет заемщику получить в дальнейшем в этом банке ипотечный кредит на льготных условиях. Постоянное пополнение средств на таких вкладах будет положительно сказываться на решении банка о выдаче ипотечного кредита для заемщиков с неподтвержденным доходом. Заемщик может получить ипотечный кредит при накоплении 20 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости. При этом, если вклад открыт на год, но заемщик копил достаточные для первоначального взноса средства менее года, вклад закрывается, а проценты по нему и по дополнительным взносам уплачиваются по ставке, равной полному сроку договора. Как правило, при обычных накопительных вкладах, рассчитанных не на ипотечный кредит, проценты при досрочном закрытии вклада выплачивают по ставке до востребования, которая значительно ниже (в среднем приблизительно 0,1 % годовых).
В настоящее время средняя процентная ставка по льготным рублевым вкладам составляет 9,22 % при шестимесячном депозите и 11,4 % при депозите на один год.

Возможность досрочного погашения кредита

Кроме процентных ставок, сроков кредитования и величины кредита на решение заемщика воспользоваться или нет ипотечным продуктом какого‑либо банка также влияет и возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.
При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет 2,9 % от суммы досрочного погашения (актуальность на 1 июля 2005 года). Для того чтобы банки могли покрыть все свои издержки по обслуживанию кредитов, многие из них устанавливают мораторий на досрочное погашение, который в настоящее время в среднем составляет 5,78 месяца.

Данные вклады удобны для накопления заемщиком первоначального взноса на покупку недвижимости. Так, при средней минимальной величине для открытия вклада в 3 тыс. долл. и ежемесячного внесения дополнительных взносов в 400 долл. заемщику потребуется от полутора до двух с половиной лет, для того чтобы накопить 15 17 тыс. долл. Накопление денег на вкладе банком может рассматриваться в качестве альтернативы кредитной истории заемщика и будет в дальнейшем положительно влиять на решение банка о предоставлении заемщику ипотечного кредита.

- Работа этой комиссии не имеет никакого отношения к тем продажам, которые проходят. Кстати, кроме участка на Хорошевском шоссе, мы уже продали еще 5 участков в Москве. Практически готовы к продаже еще несколько. Но их адреса я не назову.

- Во вторник начинает работу согласительная комиссия по разделу столичной земли. Вы же продали первый земельный участок под бывшей типографией Минобороны на Хорошевском шоссе, не дожидаясь ее решений. Почему?

- Да потому, что этого человека, одного из руководителей предприятия, которое выкупило землю на Хорошевке, уже 4 раза оштрафовывали: Москомзем, пожарники, Санэпиднадзор. Идет жесткий прессинг по всем линиям. Просто убивают бизнес.

- Почему?

- Пять участков мы намерены продать где-то за 500 миллионов рублей. И продаем мы землю по максимальной нормативной цене, которую установил закон, - 30 ставок земельного налога. Я не могу превысить эту цену ни на копейку.

- Вы оформляете новые сделки по земельным участкам. Какова будет их цена? Столичные власти упрекают вас в том, что первый участок на Хорошевке вы продали по явно заниженной стоимости.

- Ни копейки. Все деньги от продажи земли под федеральными предприятиями идут в федеральный бюджет. Все, что продано москвичами под столичными предприятиями, пойдет в московский бюджет. По-моему, справедливо. И не от хорошей жизни эта согласительная комиссия создана, просто налицо затягивание процесса раздела земель со стороны Москвы. До тех пор пока земля не разграничена, арендные платежи за землю идут в бюджет Москвы. Но мы тоже должны пополнять федеральный бюджет. В этом году сборы за аренду земли в столице у нас близки к нулю.

- Какая часть из вырученных денег поступит в столичный бюджет?

- В прошлом году существовала пропорция 15 на 8 15 процентов от собранной арендной платы за землю шло к нам, и мы получили тогда около 2 миллиардов рублей.

- А в прошлом?

- Боюсь, за аренду в этом году мы получим немного. Но вот от продажи земли в Москве хотим собрать около 3 миллиардов.

- А в планах у вас какие сборы?

- Ситуация такова. Есть Земельный кодекс, который обязывает нас разграничить землю в России на федеральную, региональную и муниципальную. В Москве пока такого разграничения не произошло. И пока идет этот сложный процесс, у нас работают другие законы. Например, закон "О приватизации". Его ст. 28 гласит, что земля под теми предприятиями, которые приватизированы из федеральной собственности, может продаваться федеральными властями. Все.

- Тем не менее любая попытка с вашей стороны что-либо продать оборачивается судебными разбирательствами - власти Москвы считают это незаконным.

- Не надо, не надо. Это глубокое заблуждение. И в то время, если говорить о Москве, существовал Моссовет, у которого был свой бюджет, в том числе и на строительство. Постановлением Верховного Совета РСФСР (в 1992 году высший орган власти в стране) были четко установлены критерии, что является федеральным, а что - московским. И Москве даже больше отошло. Ведь во всех спальных районах все первые этажи, занятые магазинами, мелкими бытовыми предприятиями, клубами и так далее, - это все муниципальная собственность. А федеральная - это крупные предприятия, тот же пресловутый АЗЛК (АО "Москвич"), ЗИЛ, куча оборонных предприятий. Кроме того, был целый ряд адресных решений, по которым собственность безвозмездно передавалась Москве. Например, указом Ельцина все гостиницы в столице были переданы московскому правительству: те же "Интурист", "Москва", "Националь", "Метрополь". Даже Музей Ленина стал городским. Но мы не собираемся ревизовать решения, принятые прежним руководством. Что сделано, то сделано.

- Но тогда было другое время. В федеральной собственности было вообще все.

- Мы руководствуемся ставками земельного налога. Для чего будут использоваться кадастровые цены, я не знаю. Эти цены не рыночные. Они в десятки раз выше рыночных. И уверяю вас, разумные люди по этим ценам землю в столице покупать не будут. Проще на таких условиях ее арендовать. Видимо, это и есть цель городских властей.

- Городской земельный кадастр, принятый правительством Москвы, установил другие цены на землю - примерно раз в 10 выше ваших. Значит ли это, что выкупать землю у федералов будет выгоднее, чем у москвичей?

- Конечно. Тут элементарная политика. Предвыборный год. В народе популярна мысль, что всю землю раскупят иностранцы и увезут ее. Я уверен, как только выборы пройдут, в Москве начнется массовая продажа земли. Вот попомните мои слова. На самом деле каждый бизнесмен должен для себя просчитать (и они уже все просчитали), что вот в этом месте ему выгоднее брать землю в аренду, а здесь выгоднее купить. Но арендные платежи, в том числе и за землю, растут в городе такими темпами, что просто подталкивают бизнесменов к покупке земли. И принятие Москвой заоблачных кадастровых цен лишь укрепит их в этом желании. Ясно, что именно с этих цен будут устанавливаться ставки арендной платы за землю. И сейчас к нам просто ломятся те, кто имеет право выкупить землю у федерации по цене, равной 30 ставок земельного налога. Вы поймите, мы продаем не какие-то свободные земельные участки, мы продаем землю под предприятиями. И бывшая типография Минобороны купила не какую-то абстрактную землю на Хорошевском шоссе, она купила землю, на которой стоят ее здания и которую ей выделили еще во времена Сталина. Никто другой купить эту землю не может - пусть даже предложит миллиард долларов. Нельзя, чтобы земля была у одного собственника, а здание - у другого.

- То есть Москве было выгодно задрать цены не для того, чтобы подороже продать, а чтобы никому ее не продавать?

- Логики большой я не вижу. Москва - крупнейший европейский город. Вы наверняка бывали в столицах других стран. Где в их центре вы видели одноэтажные ведомственные гаражи, или швейные цеха, или фабрику "Свобода" мыловаренную? В центре города - офисы, магазины, гостиницы. Такова структура рынка. И хочет правительство Москвы или не хочет, это будет происходить помимо его воли. Все предприятия так или иначе будут выводиться на окраины или за пределы города.

- Хорошо. Но сейчас в городе весьма активизировался процесс перепрофилирования предприятий. То есть коммерческие структуры скупают акции того или иного предприятия, выкупают землю под ним и закрывают производство. Гораздо выгоднее построить на этом месте отели или дома. Как я понимаю, город хочет остановить этот процесс, и здесь есть логика.

- Генплан должен учитывать, что в городе несколько собственников - не только правительство Москвы, но еще и частные собственники, и федеральные. Понятно, что нельзя на 20 лет вперед определить судьбу того или иного земельного участка или здания. И мы настаиваем лишь на том, чтобы в этом Генплане была оговорка, что при принятии решений по земельным участкам, где находятся федеральные объекты, надо согласовывать их с федеральными властями и считаться с частными собственниками. Чтобы не было, как сейчас, когда к руководителям наших предприятий приходят работники префектуры и говорят: выселяйтесь отсюда куда хотите, у нас по Генплану здесь будет торгово-развлекательный центр.

- Известно, что столичный Генплан определил развитие города до 2020 года. Но ваше министерство и Госстрой не спешат утверждать этот документ. Почему?

- Да, только в Москве. По ряду регионов, в том числе и по Мособласти, решения правительства по разграничению земель уже подписаны.
Ближайшее Подмосковье по уровню жизни может не только догнать, но и перегнать Москву. Вслед за огромными жилыми кварталами, торговыми и развлекательными центрами в область потянулись и деловые центры, среди которых самый крупный в России бизнес-парк «Гринвуд».

- Процесс разграничения только в Москве так тяжело идет?

Первый шаг в строительстве «Гринвуда» был сделан 10 октября — во время церемонии закладки первого камня. В ней приняли участие губернатор Московской области Борис Громов, заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев, глава Красногорского района Борис Рассказов, председатель совета директоров компании СУ-155 (генеральный подрядчик строительства) Михаил Балакин, а также представители компаний: ЗАО «Гринвуд», «Международный Консультационный центр» (управляющая проектом компания) и Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (эксклюзивный консультант по маркетингу и сдаче в аренду бизнес-парка).

В Красногорском районе Московской области началось строительство одного из крупнейших офисных комплексов в России — бизнес-парка «Гринвуд». Своим названием (в переводе с английского green wood означает «зеленый лес») бизнес-парк обязан удачному месторасположению — он будет построен внутри живописного лесного массива и в то же время в непосредственной близости от МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе. «Гринвуд» разместится на территории в 20 га и будет включать в себя 15 зданий площадью от 3,5 тыс. до 13,5 тыс. кв. м. Общая площадь бизнес-парка составит 130 тыс. кв. м. Это в настоящее время абсолютный рекорд по рынку.

Преимуществ у «Гринвуда» немало. Во-первых, бизнес-центр будет обладать собственной инфраструктурой, которая включает в себя рестораны, кафе, отделения банков, службы сервиса, магазины и фитнес-центр. Кроме того, будет предусмотрен гостиничный комплекс для размещения сотрудников компаний, работающих на регионы. Учтены и «вечные» проблемы с парковкой. Площадь паркинга запланирована из расчета одно место на 40 кв. м арендуемой площади.

На церемонии открытия губернатор Московской области Борис Громов подчеркнул, что, учитывая бурное развитие предпринимательской деятельности, строительство бизнес-парка очень важно для Москвы, Московской области и Центрального федерального округа.

Арендная ставка в «Гринвуде» составит $300 за кв. м в год (без учета НДС), операционные расходы — $60 за кв. м в год. Оптимальное соотношение цены и качества даст возможность крупным российским и зарубежным компаниям арендовать качественные помещения большой площади, не переплачивая за близость к Кремлю. Как отметил исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, Сергей Рябокобылко, «международный опыт доказывает эффективность крупномасштабных бизнес-парков, расположенных за чертой города. В Европе данный формат широко распространен и весьма успешен. В России «Гринвуд» — первый проект подобного формата».

Тщательно продуман и транспортный вопрос: утром и после работы автомобилисты из числа сотрудников фирм, арендовавших площади в «Гринвуде», будут двигаться против основного хода машин, что поможет им избежать пробок. Что касается пешеходов, то до ближайшего метро станут курсировать бесплатные автобусы. Еще один «транспортный» плюс — от бизнес-парка просто и быстро можно будет доехать до «Шереметьево» и «Шереметьево-2».



Главная --> Публикации