Главная --> Публикации --> Ипотека от лужкова Столичных автовладельцев переселят в коммуналки Столичный самострой уберут по-новому Застройщика жилья принудили к натуральной оплате Свобода никольской слободы

Бронзовая медаль

Калужское шоссе, где находится дача премьер-министра, по данным риэлтеров, становится одним из наиболее привлекательных направлений Подмосковья. Эксперты даже называют его хорошей альтернативой таким популярным направлениям, как Рублево-Успенское и Новорижское шоссе,- прежде всего для тех, кто не готов платить за дачу миллионы. По их мнению, жилье на Калужском направлении - оптимальное сочетание цены ($200-500 тыс.) и качества.

Спрос на него достаточно велик. Согласно заявкам, поступившим в компанию Blackwood по итогу третьего квартала 2005 года, Калужское шоссе стоит на третьем месте по уровню спроса на загородную недвижимость. Кроме того, сейчас по Калужскому направлению в пределах до 33 км от МКАД строится 20 коттеджных поселков. По объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.

Калужское шоссе является одним из наиболее популярных направлений Подмосковья.



Основными преимуществами Калужского шоссе эксперты называют низкую загруженность дороги грузовым транспортом, высокую транспортную доступность в связи с четырехполосным движением, хорошее состояние дорожного покрытия и развитую инфраструктуру. Стоит отметить появление таких крупных торговых комплексов, как Ашан, Мега и ИКЕА. Численность магазинов и супермаркетов вдоль самого шоссе растет пропорционально увеличению числа коттеджных поселков. К тому же по Калужскому направлению расположено большое количество хороших школ, детских садов, пансионатов, домов отдыха и детских лагерей. Здесь же находятся дома отдыха управления делами президента - Архангельское и Десна",- говорит руководитель департамента загородной недвижимости Renaissance Realty Максим Ржанов.

Кроме того, на Калужском направлении много свободной земли. В связи с отсутствием железной дороги территория осваивалась дачниками не так активно, как другие направления Подмосковья,- говорит Маркарова. В советский период здесь выделяли земли для строительства госдач партийных руководителей и представителей творческой элиты общества.

На этом направлении нет производственных предприятий, поэтому в районе сохраняется хорошая экологическая ситуация, что благоприятно сказывается на росте спроса,- считает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Шоссе упирается в улицу Профсоюзная - очень сложное место. Несмотря на то что существует альтернативный проезд через Киевское шоссе, ведущее на Ленинский проспект,- сегодня это самый проблемный в Москве выезд со МКАД,- говорит Сухарьков. Еще один минус - большое количество светофоров в начале шоссе.

Конечно, у Калужского направления есть и недостатки.

За последние годы популярность Калужского направления значительно возросла. Несмотря на то что Рублево-Успенское шоссе является одним из наиболее престижных направлений Подмосковья, не имеющих аналогов по количеству элитных поселков, Калужское шоссе обладает более высокой пропускной способностью.

Калуга- альтернатива Рублевке?

Пейзаж и природа довольно похожи, но цены ниже,- говорит начальник отдела загородной недвижимости Soho Realty Максим Сухарьков.

Можно сказать, что загородный дом по Калужскому шоссе - это оптимальная покупка с точки зрения соотношения цены и качества,- считает Маркарова. Для москвичей, раздумывающих об оптимальном соотношении качества и стоимости своего загородного проживания, Калужское направление имеет преимущества в сравнении с Рублевкой.

По уровню жилья здешние поселки вполне сопоставимы с Рублевкой, а цены на землю и дома значительно ниже (на 30-40%),- считает Максим Ржанов. По его словам, направление удобно для жителей юго-запада, число которых растет в связи с бурным строительством жилья в этих районах. Сейчас по объемам строительства и продаж Калуга опережает все остальные направления. Так, за последние три года спрос на недвижимость здесь вырос в среднем на 40%,- говорит Ржанов.

Покупка коттеджа по этому направлению является идеальным решением для представителей среднего бизнеса, которые не могут позволить себе приобрести коттедж на Рублевке или на Новой Риге.

Что строится

Однако, по мнению гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, Калужское направление неможет конкурировать с Рублевкой сейчас и вряд ли сможет в будущем. Рублевка - элитное направление для людей очень богатых. Калужское шоссе, на мой взгляд, рассчитано на людей с бюджетом $200-500 тыс. и конкурировать с Рублевкой не сможет никогда. Другое дело, что оно может стать лидером в своем ценовом сегменте- сегменте жилья бизнес-класса,- уверен эксперт.

Цена на землю в элитных организованных поселках с учетом стоимости коммуникаций на Калужском шоссе достигает уже $20-25 за сотку, при том что средний диапазон цен на земельные участки в радиусе до 30 км от МКАД составляет $4-15 тыс. за сотку,- говорит руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН- агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

Калужское шоссе застраивается активными темпами. Направление представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса. Однако есть и поселки таун-хаусов. Калужское шоссе отличается, понятно, более демократичным уровнем цен на загородную недвижимость, чем Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. По данным компании Blackwood, средняя цена на коттеджи составляет $1930 за квадратный метр.

Интенсивное развитие элитного сектора и сектора бизнескласса создает серьезную конкуренцию Рублевке и Новорижскому шоссе,- говорит Кондачкова.

Сейчас основная тенденция на Калужском направлении - развитие и активное строительство в районах от Красной Пахры до Воронова.

В перспективе не предвидится выброса на рынок каких-либо крупных земель, выставлены участки не более 10 га. Также (в ближайшем окружении - до 20 км) маловероятно появление и каких-либо новых крупных поселков. Это может привести к росту цен,- считает Сухарьков. Если Калужское шоссе станет флагманом в сегменте жилья бизнес-класса, цены поднимутся. Мы ожидаем, что в ближайшие годы рост цен составит 20-25% в год. Однако коттеджи в наиболее ликвидных поселках будут дорожать на 40-45%,- уверен Леонтьев.
Задумывая проект элитного коттеджного поселка, расположенного в тени сосен и елей, надо понимать, что получить земельный участок в настоящем лесу будет непросто. Так повелось, что все лесные массивы нашей необъятной родины принадлежат Гослесфонду, который строго блюдет все поползновения как физических, так и юридических лиц завладеть приглянувшимися угодьями.

Эксперты утверждают, что есть очевидные тенденции к росту цен на Калужском шоссе.

Все сделки с лесными массивами регулируются положениями Лесного кодекса, который категорически запрещает куплюпродажу леса, позволяя компаниям и обыкновенным людям в ходе долгих финансово-юридических перипетий и участия в конкурсе получить выбранный участок в аренду. До мая 2005 года максимальный срок аренды леса составлял 49 лет, потом, после выхода постановления правительства РФ № 313 от 20 мая 2005 года этот срок увеличили до 99 лет.

Тяжкое бремя аренды

Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова рассказала, что нередко лесные земли под строительство коттеджей вводятся в оборот полулегально: районные администрации сдают участки в аренду якобы для рекреационных и спортивных целей. "Однако право собственности на такие земли владельцы коттеджей, появившихся тут, получить не смогут",- отмечает она. С ней соглашается и руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов. "В любой момент инспекция может аннулировать разрешение лесничества, что повлечет за собой требование восстановить все в первозданном виде. Это примерно та же ситуация, что с участками "на воде"",- поясняет опасность подобной авантюры аналитик.

Однако надо помнить, что аренда лесных угодий не дает их новому владельцу фактического права строить на выкупленном у государства пусть и не навсегда, а только на 99 лет земельном участке в лесу коттеджный поселок. Согласно законодательству, арендуемый лесной массив может использоваться под заготовку древесины, живицы, для нужд охотничьего хозяйства, но не для капитального строительства.

Строим в лесу

Как вариант использования арендуемого лесного участка заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов советует последующую его сдачу собственникамприлегающих к лесу участков, если территория застройки поселка граничит с лесным массивом. "Кроме того, девелопер может арендовать участок леса c целью создания там зоны отдыха для жителей поселка",- предлагает еще одно решение Сайфутдинов.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Марины Маркаровой, для строительства элитных коттеджных поселков наибольшую ценность представляет лес первой категории: вековые сосны и ели.

Ограничения, накладываемые на арендаторов лесных угодий, делают подобную схему приобретения участка под коттеджную застройку для большинства девелоперов неэффективной. Именно поэтому реализация крупных проектов возможна только после изъятия участка из лесного фонда.

Несмотря на то, что схема "изъятия" с первого взгляда понятна, согласно Лесному кодексу случаев, допускающих перевод участка лесного фонда в другую категорию, не так много. Подобная схема действенна, если изменение целевого назначения земель лесного фонда предусмотрено лесоустроительной документацией или невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению, поясняет Марина Маркарова. По ее словам, это практически означает, что лес первой категории перевести в другую категорию практически невозможно.

Согласно Лесному кодексу, чтобы начать на лесных землях первой категории строительство, необходимо перевести их в категорию нелесных или изъять из лесного фонда, рассказывает Светлана Муханова. "Происходит такая процедура только по распоряжению федерального правительства. Региональные органы власти могут лишь направить в федеральное правительство свое представление по этому поводу",- разъясняет она. Причина изъятия обязательно должна быть обоснована: проект должен пройти экологическую экспертизу, лесничество - дать положительный ответ изъятия участка из лесного фонда. Как правило, процесс перевода таких земель из юрисдикции лесных хозяйств в ведение департамента имущества района, который и имеет право предоставить участок под ИЖС, занимает не менее полугода.

"Более пяти лет это учебное заведение просило федеральное правительство присоединить к своей территории еще 250 га лесных земель в Одинцовском районе. Акт выбора данного участка лесного фонда был подписан представителями территориальных органов Рослесхоза, Росприроднадзора, Роскадастра, Роспотребнадзора, а также руководством администрации Одинцовского района",- рассказывает Муханова. Однако, по ее словам, финальную подпись под этим документом премьер-министр федерального правительства так и не поставил.

Помимо этого, на практике в Московской области федеральноеправительство не выдавало таких разрешений с 2000 года, отмечает Светлана Муханова. В качестве примера она привела случай с Государственной классической академией им. Маймонида.

Понимая, что наличие высоких сосен на участке существенно повышает спрос на коттеджи, а также их стоимость, девелоперы стараются найти достойные альтернативы запретному лесфонду.

Удачная альтернатива

Также, по его мнению, перспективно освоение лесных участков, находящихся на территории перешедших в частную собственность пионерских лагерей и баз отдыха. "После перевода эти земли можно купить, и тогда никакие запреты на строительство не действуют",- поясняет преимущество подобной схемы аналитик.

Среди возможных решений Тимур Сайфутдинов выделяет три категории лесных земель, которые можно легально перевести под строительство. "Вопервых, это бывшие земли сельхозназначения, которые в свое время были заняты кустарником. Во-вторых, земли, принадлежащие Министерству обороны и также "занятые кустарником"",- рассказывает он.

Сколько бы ни строила столица новых дорог, их всегда будет мало, если и дальше использовать магистрали не для передвижения, а как отстойники машин. Нужны паркинги. Это понимают все. И тем не менее темпы возведения гаражей и автостоянок упорно отстают от бурного строительства жилья, торговых и деловых центров. По мнению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, одной из причин такого безнадежного отставания во многом до сих пор были доставшиеся москвичам еще от советских времен нормы обеспечения строящихся объектов автостоянками.

Учитывая столь сложный процесс получения разрешения на застройку лесных угодий, на рынке коттеджных поселков с лесными участками, продаваемыми в собственность, не так много, один из них - поселок "Лесные зори" на Новорижском направлении. По данным Тимура Сайфутдинова, стоимость лесных участков на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $30 тыс. до $130 тыс. за сотку. "В среднем лесные участки дорожают на 30-50% в год",- резюмирует Марина Маркарова.

Новые нормы касаются буквально всех новостроек без исключения. В частности, жилье в соответствии с ними теперь делится на три категории. Самые лучшие дома - так называемой повышенной комфортности, где на человека предусматривается свыше 50 квадратных метров жилой площади. В таких домах на каждую квартиру должно предусматриваться не меньше двух машино-мест. И в самом деле, трудно себе представить, что семья, покупающая жилье по цене до 10 тысяч долларов за квадратный метр, будет обходиться одним-единственным автомобилем. Их и имеют - и по два, и три, и вынуждены бросать под окном во дворе или пристраивать где-нибудь в паркинге, до которого потом топать и топать. Многие владельцы таких квартир готовы отдать за гараж возле дома любые деньги. Так ведь нет его, этого гаража! А те, что строятся, другие, не менее обеспеченные горожане раскупают еще на нулевом цикле.

И вот теперь эта причина устранена. Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление N 769, устанавливающее новые нормы. Проект ни одной новостройки теперь не будет утвержден, если здание не обеспечено надлежащим числом автостоянок, - рассказала корреспонденту РГ зав. сектором развития пассажирского транспорта НИИ Генплана Москвы Елена Боровик, возглавлявшая разработку новых стандартов. - Это могут быть подземные гаражи, отдельно стоящие и пристроенные механизированные паркинги. В общем, главное, чтобы автомобиль не стоял на дороге или во дворе, а стоял в специально отведенном для него месте.

Но еще более кардинальные перемены ждут офисы, за право строить которые в столице идет такая жесткая борьба.

Дома первой категории, в которых на человека приходится от 30 до 50 квадратов, теперь должны иметь по 1,7 машино-места на квартиру. И даже жители муниципальных домов, имеющие до 30 квадратных метров на человека, вправе рассчитывать на гараж для каждой отдельно взятой квартиры. То есть минимальную норму расчета можно обозначить так: квартира плюс автостоянка. Без парковки, рассчитанной на всех обитателей, домов больше строиться не будет.

Теперь за точку расчета для обеспеченности гаражами берется общая площадь здания. Для этого все строящиеся нежилые объекты поделены на 45 типов, для каждого из которых - свои нормы. В частности, для офисов, коммерческо-деловых центров, находящихся внутри Садового кольца, учитывая скученность центра, одно машино-место должно быть предусмотрено на каждые 50-60 квадратных метров, а для расположенных за Садовым кольцом - на 70-80 квадратных метров общей площади. Для учреждений государственной власти, которые располагаются, как правило, поближе к метро, одно машино-место - на 200-220 квадратных метров, для кинотеатров общегородского значения - одно на 15-20 зрительских мест, а для районных - одно на 25-30 мест. Залы игровых автоматов, дискотеки, ночные клубы - одно машино-место на 8-10 единовременных посетителей. Поликлиники - одно на 90-100 посещений в смену и так далее. Все прописано четко и легко просчитывается.

- До сих пор в городе творился настоящий беспредел, - говорит Елена Боровик. - Строит, например, инвестор девятиэтажное административное здание, а гараж к нему заказывает проектировщикам машин на десять. На вопрос, а куда же остальные сотрудники будут девать свои автомобили, отвечает: да у нас там народу всего ничего, большую часть территории занимают зимние сады, бассейны и так далее. Обман шел вполне целенаправленный: по прежним нормам, обеспеченность гаражами административных зданий рассчитывалась исходя из количества сотрудников, которые там будут работать. А в вузах еще смешнее было: считали только сотрудников и преподавателей. Хотя кто не знает, что машин у студентов в наши дни куда больше, хотя бы потому что их и самих в любом учебном заведении больше.

Внезапную музеефикацию люблинского усадебного дома - выдающегося памятника классицизма, дома-причуды с уникальными композицией, планировкой и интерьерами - бесспорно нужно поставить в заслугу правительству Москвы. Тревоги общественности по поводу прихода неведомого арендатора, который заперся бы во дворце и устроил там дом приемов или ресторан, к счастью, развеяны.

Поэтому обойти новые нормы будет очень трудно, надеются разработчики. Соответствуют они и западным меркам. Руководствоваться ими должны все, кто приступает к разработке нового проекта. С тех, кто уже строит, спроса нет. Поможет ли новшество разгрузить дороги? Как говорится, поживем -увидим. По крайней мере, даже если не ликвидируем пробки, то хоть порядок наведем во дворах и на магистралях.
В Москве открылся новый музей - главный дом усадьбы Дурасовых "Люблино". Экспозиция, посвященная самой усадьбе и русской усадебной культуре, подготовлена за две недели музеем-заповедником "Коломенское". Вернее, Московским объединенным историко-архитектурным и природным музеем-заповедником, созданным в августе по распоряжению правительства столицы и вобравшим для начала Коломенское и Лефортовский парк. Базой объединения стало Коломенское. Посетив новый музей в Люблине, Юрий Лужков протокольно обещал сделать его третьим элементом заповедника.

Хорошо, когда сильный заповедник (можно вспомнить Михайловское или грибоедовскую Хмелиту под Вязьмой) собирает погибающие окрестные усадьбы и при этом финансируется из регионального или федерального бюджета.

Что касается нового объединенного заповедника, то 10 февраля "Известия" сообщали об этом проекте, предполагавшем поначалу слияние практически всех существующих музеев-усадеб Москвы и их научных коллективов. Встретив сопротивление последних, директор музея-заповедника "Коломенское", автор всей идеи Людмила Колесникова предпочла говорить о музеефикации иных, фактически бесхозных усадеб. Идея сразу превратилась из деструктивной в конструктивную.

Именно это происходит сейчас в Лефортовском парке. Принадлежавший при советской власти Московскому военному округу парк в 90-е годы перешел в распоряжение города, выступившего заказчиком археологических и реставрационных работ. При этом часть парка фактически осталась занята оздоровительным комплексом МВО. Образованная в начале 2005 года и упраздненная теперь дирекция по реставрации и эксплуатации дворцово-паркового ансамбля вела настолько фантомный образ жизни, что новый заповедник никак не может найти даже ее офис. Отказавшись вселяться в дворницкую, посланцы Коломенского попросили у города часть жилого дома, бывших дворцовых служб, по адресу: Краснокурсантский проезд, 3; но пока не получили ответа. Из Коломенского в Лефортово уже налажены экскурсии, но заказать их на месте негде. Музейщики мечтают об императорском Екатерининском дворце, парком которого, собственно, и является Лефортовский, но дворец вот уже двести лет, после смерти Екатерины II, занят военными, в советское время - Бронетанковой академией. Известно о переписке между правительством Москвы и Министерством обороны на предмет предоставления академии другого помещения, но это дело неблизкое, если вообще реальное. Да и непросто будет музейщикам занять такую огромную кубатуру.

Другое дело, что имущественные отношения в Москве сложнее, чем в сельской провинции. Историко-культурный и природный комплекс "Кузьминки-Люблино" не имел юридического лица, что позволяет новому музею в Люблине существовать отдельно от музея усадебной культуры "Кузьминки" - филиала Музея истории Москвы. Но если объединенному заповеднику будет передан весь Люблинский усадебный парк и его строения, музейщики столкнутся с интересами многочисленных арендаторов и собственников недвижимости и земли.

Как действуют и что планируют Людмила Колесникова и ее сотрудники? В Люблине им проще, чем в Лефортове: дворец уже отреставрирован на средства города и только ждал заселения. Уже сейчас, до оформления собственности объединенного заповедника на дворец, в нем разместились комендант, охрана, хранители, экскурсоводы и смотрители, командированные из Коломенского. Конечно, концепцию музея только предстоит разработать, имея в виду, что главный его экспонат - сам дом Дурасовых. Нынешняя экспозиция выглядит как временная.

В августовском распоряжении Юрия Лужкова механизм освоения Лефортовского парка новым хозяином почти не прописан. Говорится только, что дирекция парка ликвидируется, что объединенный заповедник получает два бюджета - коломенский и лефортовский, а имущество, включая недвижимость, передается заповеднику в бессрочное пользование и оперативное управление "по мере вывода непрофильных и сторонних организаций".



Главная --> Публикации