Главная --> Публикации --> В оконных рамках Ипотека от лужкова Столичных автовладельцев переселят в коммуналки Столичный самострой уберут по-новому Застройщика жилья принудили к натуральной оплате



Это вторая статья об инвестициях в зарубежную недвижимость. В ней мы обсудим расходы покупателей на оформление сделки купли/продажи и прав собственности, а также налоги, которые придется платить за рубежом.

Наименее обременительна для инвесторов с этой точки зрения покупка жилья в Черногории, где при регистрации договора купли-продажи они платят разовый налог в размере 2% от суммы сделки. Но такие демократичные сборы далеко не везде. К примеру, если вы надумали обзавестись недвижимостью в Великобритании, вам, как иностранному покупателю, придется уплатить налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 7,8% от суммы сделки и госпошлину за регистрацию права собственности, которая, впрочем, не превышает 750 фунтов стерлингов. Прибавьте к этому еще 5% от стоимости покупки в счет оплаты услуг нотариуса по оформлению купчей.

Издержки регистрации

Иногда лишь в момент заключения сделки покупатель дома или квартиры выясняет, что ему придется заплатить несколько больше, чем указано в прайс-листе риэлтора: дополнительные процентов 10-15 от стоимости недвижимости порой приходится отдавать регистраторам, нотариусу и государству в виде налогов. Величина этих накладных расходов зависит от страны, где расположена недвижимость.

А вот при покупке недвижимости в Италии дополнительные издержки будут зависеть от того, кто продает объект. Здесь покупка иностранцем недвижимости у частного лица облагается так называемым налогом реестра в размере 7%, а также налогом инвентаризации, который составляет около 3% от суммы договора. Если же недвижимость приобретается непосредственно у строительной компании, то оба налога уплачиваются по фиксированному тарифу, что в целом составит около 500 евро. При этом также придется уплатить НДС в размере 20% от стоимости жилья.

Не менее накладна покупка недвижимости в Испании. Во-первых, там приходится платить НДС в размере 7% от стоимости объекта при покупке квартиры или дома с участком земли и целых 16% — за участок и договоры на строительство жилья. Во-вторых, с покупателя берут налог на документальное оформление юридических актов (или передаточный налог), который зависит от того, где приобретается жилье — на первичном или вторичном рынке. В первом случае налог составит 0,5%, а во втором — уже 6% от суммы сделки. Помимо этого новоявленному владельцу предстоит оплатить расходы на регистрацию и услуги нотариуса — в среднем 3% от цены сделки.

Владеешь — плати

Для сравнения, местный житель, впервые покупающий квартиру или дом, выплачивает всего 4% в качестве налога на добавленную стоимость. Так что к иноземцам требования жестче.

А во Франции действует несколько ежегодных налогов на недвижимое имущество, и все они привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости объекта (ГАКС), которую устанавливают местные власти. Как правило, она не дотягивает до рыночных арендных ставок. Еще один налог — на проживание — платят жильцы, и не важно, собственники они или арендаторы французской недвижимости. По самым скромным подсчетам, налог на проживание на вилле потянет на 3000 евро, а в апартаментах — на 2000 евро в год. А когда жилище пустует, с собственника взимается 10% от ГАКС и более в виде госпошлины на вакантное жилое строение.

Вместе с жильем покупатель также приобретает обязанность регулярно платить налоги в местный бюджет. В большинстве стран с владельцев недвижимости ежегодно взимается налог на имущество. В Великобритании он составляет 1,5% от стоимости объекта. В Испании чуть меньше: 0,3-1,1% от кадастровой стоимости (оценочной стоимости, указанной в государственном земельном кадастре; она, как правило, ниже рыночной, регулируется местными властями и зависит от качества земель, их месторасположения и т. п.). К слову, тут с вас возьмут еще 0,2-2,5% от стоимости имущества в качестве сбора “за богатство”, если стоимость вашей недвижимости и других активов на территории Испании превышает сумму, рассчитываемую по весьма мудреной схеме. На Кипре ставка налога на имущество опять же зависит от стоимости объекта и колеблется в пределах от 0% до 3,5%. В частности, от уплаты этого налога освобождаются владельцы недорогих по кипрским меркам квартир стоимостью до 100 000 кипрских фунтов. Имейте в виду, что в Хорватии налога на недвижимость вообще нет, а в Черногории он чисто символический.

Впрочем, налог на недвижимость можно уменьшить. Если она обременена ипотекой, то налог на нее не взимается до тех пор, пока собственник не погасит кредит. Этим пользуются некоторые наши соотечественники: они договариваются с люксембургскими или монакскими (реже со швейцарскими и французскими) банками о депонировании капитала, сопоставимого с ценой приобретаемого объекта. Под залог этого депозита банк выдает кредит. Если разница между кредитной ставкой и процентом по депозиту оказывается меньше налога на недвижимость, схема имеет смысл.

Еще 5% от ГАКС придется отдавать за вывоз мусора и отходов. Владельцы незастроенных участков должны платить земельный налог, размер которого опять же устанавливают местные власти. Но и это не все. Состоятельный человек облагается дополнительным налогом на имущество в том случае, если стоимость недвижимости и количество денег на его банковском счете во Франции в совокупности зашкаливает за 720 000 евро. Его налоговая ставка колеблется от 0,55% до 1,8% от стоимости активов, которые находятся во Франции.

Так что прежде чем приобрести жилье за рубежом, советую оценить все будущие издержки по его содержанию. Помимо налогов не забудьте также принять во внимание коммунальные платежи, расходы на страхование.

Своеобразно подходят к налогообложению недвижимости в Италии. Квартира или дом с участком, не являющиеся основным местом жительства, здесь облагаются подоходным налогом, независимо от того, сдается жилье в аренду или нет. В среднем его размер составляет 23-45% от условной арендной платы. В довесок с владельцев жилья взимается так называемый коммунальный налог, который устанавливают власти общины (территориальной единицы Италии); в зависимости от места расположения недвижимости налоговая ставка может составлять 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта в год. Кроме того, учтите: собственность в Италии должна быть застрахована в обязательном порядке.

Впрочем, эксперты расходятся в цифрах. Аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов полагает, что в 2003 году снижение арендных ставок будет меньше, чем в прошлом, примерно в 2 раза. Если обычно аренда с началом лета снижается на 10%, то сейчас падение составит не более 5%. По расчетам же специалистов компании «Миэль», цены все-таки упадут на привычные 10%. Но мнение о снижении арендных ставок разделяют далеко не все специалисты. Так, аналитик Олег Репченко считает, что цены на аренду комнат и квартир летом просто замрут. А если незначительное снижение и произойдет, то не более чем на 5%, полагает Олег Репченко.

В следующий раз читайте о том, стоит ли оформлять покупку зарубежной недвижимости через офшор.
Тем, кто хотел, но до сих пор не снял квартиру, самое время это сделать. С приближением отпусков иногородние квартиросъемщики уезжают домой, москвичи перебираются на дачи, а хозяева квартир, боясь остаться летом без стабильного источника доходов, начинают снижать арендную плату. В мае резко увеличилось и количество квартир и комнат, сдающихся в краткосрочную аренду – до шести месяцев.

Процесс снижения стоимости аренды не затронет лишь дорогое жилье, на которое всегда есть спрос у особой категории граждан с высокими, стабильными доходами. Просторные однокомнатные по $800 – 900 и двухкомнатные по $1500 квартиры в престижных сталинских, «цековских» и новых кирпично-монолитных домах, расположенных в тихих переулках старого центра Москвы внутри Садового кольца (Чистые пруды, Патриаршие пруды, Замоскворечье, Остоженка, Пречистенка), постоянно снимают иностранные компании для своих работающих в России сотрудников и топ-менеджеры российских компаний, бывающие в столице наездами.

Средняя стоимость аренды «однушек» в Москве в ближайшие 3 месяца, по оценкам риэлтеров, составит $250 – 30 На более дорогие квартиры в ближайшее время найдется не слишком много желающих – большинство представителей среднего класса, готовых снимать квартиры за $400 – 500, предпочитают летом жить не в душной, пыльной Москве, а за городом.

На рынке аренды по-прежнему преобладает вторичное жилье. Но растет и число предложений в новых домах. Определенная часть населения, располагающая деньгами и готовая их инвестировать в недвижимость, покупает однокомнатные квартиры в строящихся панельных домах для того, чтобы после сдавать их на длительный срок. Но пока таких инвесторов немного – не более 5 – 10% от общего количества граждан, считающих недвижимость хорошим средством вложения денег.

Еще одна положительная тенденция последнего времени: владельцы квартир теперь гораздо чаще и охотнее соглашаются на оформление временной регистрации жильцов, снимающих у них угол. Арендаторы тоже стали смелее – в Интернете и газетах немало объявлений о том, что кто-то ищет компаньона для съема комнаты или квартиры. Западная практика минимизации расходов на жилье, особенно популярная у европейских студентов, похоже, приживается и у нас.

Фестиваль “Зодчество” проходит в 13-й раз, и впервые за многие годы уже не кажется, что в последний. Наследник всесоюзных архитектурных смотров, фестиваль, казалось, еле жил — это детище Союза архитекторов России, который, как и все творческие союзы страны, живет на старых профессиональных связях.

Выставка “Зодчество” в Манеже простоит недолго — до понедельника. Посмотреть ее стоит тем, кто хочет представить, как и что строят в нашей стране. Картину выставка рисует не вполне объективную, но другого способа понять, куда идет наша архитектура и остается ли она частью культуры, нет.

Правда, и “Зодчество” о публике не задумывается — выставка похожа на казенный смотр-отчет. По-настоящему красивым оказался только стенд гостя — японского архитектора Кионори Кукетаки. На фоне его высокотехнологичной и очень естественной архитектуры наша в массе кажется неуклюжей и отстающей. Но не навсегда, как казалось раньше.

Строительный бизнес у нас развивается бурно, но в качественной архитектуре до сих пор он не был заинтересован и начинаний архитекторов не поддерживал. Сейчас же у фестиваля появились генеральные спонсоры (проектная компания Autodesk и геологическая “Ингеоком”), а у московского смотра “Золотое сечение” (он представлен на всероссийском “Зодчестве”) среди спонсоров есть даже крупнейшая домостроительная компания столицы. Раньше у нее не болела голова об архитектурном качестве возводимых ею домов-ужасов. На фестивале награждают призом “Хрустальный Дедал” за лучшую постройку, и странно, что общество и пресса относятся к нему без энтузиазма, зато все возбужденно следят за “Оскаром”, хотя с ним нам вместе не жить, а вот с нашей архитектурой придется.

Выставка “Зодчество” дает четкое представление о том, что происходит в стране. Лет десять назад везде строились банки и церкви, позже в лидеры вышли частные дома и офисные здания, теперь много торгово-развлекательных комплексов, но есть и стадионы, и больницы (чаще стоматологические), и редкие многоквартирные жилые дома.

Страна — а на выставке представлены проекты зданий, возведенных от Калининграда до Хабаровска — бодро строит в стиле хай-тек по-русски, предпочитает сложносочиненные формы и международную моду. На качественно распечатанных фотографиях и в нарядной компьютерной графике постройки и проекты выглядят как передовые. Единственное их национальное отличие — излишняя усложненность, но это родовая черта нашей архитектуры (не считая шедевров и всего периода конструктивизма). Просто когда-то склонность к архитектурным излишествам проявлялась в избыточном декоре, а теперь — в нагромождении изломанных плоскостей, разорванных фасадов, пузатых, дугой выпирающих или, наоборот, впалых, вогнутых стен и изумляющем отсутствии простых плоских крыш. В этой пластической избыточности, в дефиците простоты и ясности чувствуется не только профессиональное смятение, но и творческий порыв, и желание сделать красиво. Красоты хотят все — и архитекторы, и заказчики, и горожане. Тут архитектура — зеркало общественных вкусов и часть нашей культуры, предпочитающей зрелищность и аттракционы простоте и глубине художественного высказывания. Ну нравится нам, когда всего много и виден архитектурный труд, за который заплачено.

Ценные бумаги, выпускаемые агентством, появятся на рынке в конце III - начале IV квартала. При этом новые гарантии государства не приведут к снижению ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам АИЖК.

Что же касается архитекторов, то тут лидеры прежние. В первую очередь московские, и стенд “Моспроекта-4” (с их лучшими работами — конькобежным центром в Крылатском и социально-оздоровительным центром для ветеранов) показывает, что можно работать много, последовательно и спокойно, сохраняя профессиональное достоинство и не теряя качества. А выставка победителей “Золотого сечения” — образцовый подбор хорошей архитектуры. Среди лучших московских работ — новое здание ГЦСИ, которое Михаил Хазанов превратил из лампового завода в ненавязчиво стильное здание. В “Зодчестве” почти не участвуют успешно работающие московские архитектурные бюро. Жаль, ведь дома на Рублевке или Остоженке бывают по-настоящему хороши. Из регионов по-прежнему сильно выступает Нижний Новгород; к сожалению, скромнее, чем два года назад, показали себя петербуржцы. В общем страна на “Зодчестве” выступила в едином архитектурном порыве, что все же хорошо. Пусть порыв, а не прорыв, но в нем чувствуется желание быть лучше, а не только заработать.
20 июляправительство распорядилось предоставить очередным займам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) госгарантии на 4,7 млрд руб.

В рамках совместной с ним программы работают около 200 банков-агентов по всей России. Под государственные гарантии агентство выпускает собственные облигации, а средства, привлеченные от их размещения, направляются на выкуп у банков-партнеров закладных по выданным кредитам. В свою очередь банки получают возможность финансировать следующие кредиты.

АИЖК является крупнейшим игроком на рынке рублевых ипотечных кредитов. Оно проводит рефинансирование кредитов, выданных банками.

Вчера правительство сообщило, что предоставляет очередные государственные гарантии на сумму до 4,7 млрд руб. по очередным выпускам облигаций АИЖК со сроками погашения - 2011-2014 годы.

Чтобы сделать ипотеку доступной и упростить процедуру выдачи кредитов, все облигации АИЖК, выпускаемые с 2003 года, гарантируются государством. В 2003 году сумма гарантий составила 2,5 млрд руб., в 2004-м - 4,5 млрд руб.

Правда, чиновники из Минфина неоднократно высказывали идею лишить АИЖК госгарантий. В апреле Минфин представил проект своей долговой политики на 2006-2008 годы, в котором предлагал с 2006 года прекратить предоставлять АИЖК госгарантии, поскольку это может привести к монополизации ипотечного рынка. Однако гендиректор АИЖК Александр Семеняка неоднократно говорил, что гарантии необходимы - они позволяют агентству сохранять ставки по кредитам на низком уровне.

Минфину поручено заключить с АИЖК соглашение об предоставлении гарантий.

Правда, АИЖК хотело занять больше, чем позволило правительство,- в конце прошлого года агентство просило гарантировать выпуски облигаций на 12 млрд руб. "По тем планам, которые утверждены на текущий год наблюдательным советом, этих денег нам хватит'BB,- заявил "Бизнесу" заместитель гендиректора АИЖК Эдуард Иванов.

Недавно ставка по кредитам банков, работающих по программам АИЖК, была понижена с 15% до 14% годовых в рублях.

Новые гарантии государства не приведут к очередному снижению ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам АИЖК. "Мы уже понизили ее на предусмотренный заранее 1%",- поясняет Иванов.

По его словам, новые облигации появятся на рынке в конце III - начале IV квартала.

Начальник отдела кредитных рисков банка "Возрождение" Сергей Капустин не видит возможности монополизации рынка ипотечных кредитов, тем более что после 2010 года доля гарантий должна постепенно снижаться. "Опасность только в том, что банки перестанут развивать свои программы, понадеявшись на ресурсы АИЖК",- добавляет он. По его словам, к этому времени банки должны создать собственную систему рефинансирования кредитов.

Руководитель программ технического содействия жилищному финансированию IFC Елена Клепикова называет очередные гарантии государства "полезным шагом": "У АИЖК появляется возможность привлекать дополнительные ресурсы". При этом Клепикова выражает надежду, что такая крупная сумма, выделенная для одного игрока, не приведет к монополизации рынка.



Главная --> Публикации