Главная --> Публикации --> Не все, что спланировал, можно перепланировать В оконных рамках Ипотека от лужкова Столичных автовладельцев переселят в коммуналки Столичный самострой уберут по-новому

Летом активность в элитном сегменте московского рынка недвижимости традиционно снизилась. Благодаря этому, по данным Vesco Realty, средний рост цен в июне составил 1,95%, что на 0,4% меньше, чем в мае. Эксперты полагают, что в июлеавгусте темпы роста цен на жилье класса люкс продолжат снижаться, а в сентябре показатели вернутся к привычным 22,5% в месяц. Прогнозируется, что цены будут уверенно расти до 2008 года.

Риэлтеры жалуются, что продавать элитную недвижимость сейчас стало гораздо сложнее, чем год назад. Рынок достиг насыщения, да и инвестиции в роскошные квартиры приносят уже гораздо меньше прибыли.

Только для членов клуба

Около 40% рынка предложения занимают сейчас квартиры стоимостью $500750 тыс., на следующую ценовую группу ($750 тыс. 1 млн.) приходится 36%, жилье по $12 млн. предлагается в 14% случаев и 10% приходится на супердорогую недвижимость стоимостью свыше $2 млн.

В клубном доме обычно не более 1540 квартир, и, чтобы приобрести здесь жилье, необходимо обладать определенным социальным и материальным статусом. Застройщики устраивают клиентам своеобразный фэйс-контроль, дабы быть уверенными, что все квартиры в доме действительно проданы единомышленникам. Если подобное жилье попадает на вторичный рынок, дом очень быстро теряет свой клубный статус и переходит в категорию просто элитного.

Специалисты Deluxe Alliance (проект Vladenie) утверждают, что спрос на многоквартирные жилые комплексы, позиционирующиеся как элитные, сейчас падает. Зато продолжает расти интерес к так называемым клубным домам. Этот вид недвижимости строится в основном в пределах Садового кольца, точечно, и по всей Москве насчитывается пока всего около десятка подобных зданий.

Пентхаус для патриарха

Квартира в подобном люксовом здании стоит в среднем $1,52 млн. Тем не менее на рынке они не задерживаются клубное жилье раскупается в кратчайшие сроки. Ограниченное предложение подобного рода недвижимости, по экспертным оценкам, не покрывает порядка 18% спроса.

Инвесторы активно рассматривают варианты вывода промышленных предприятий из центра города, несмотря даже на высокие издержки подобных проектов. В 2006 году в соответствии с планом развития Москвы начнется вывод за пределы города заводов Каучук на Плющихе и ЛГМ в Замоскворечье. На освободившейся территории будут возведены кварталы элитных домов с развитой внутренней инфраструктурой. Эксперты полагают, что при их застройке подход к элитному жилью в целом изменится вместо клубных домов здесь могут появиться многоквартирные жилые комплексы класса де люкс.

По данным специалистов Группы компаний ПИК, самыми популярными районами столицы по-прежнему являются Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Но в пределах Садового кольца свободных площадей под элитное строительство практически не осталось. Нет места для клубных домов на Остоженке и в Замоскворечье (именно здесь сейчас предпочитают жить наиболее состоятельные москвичи).

Некоторые покупатели элитного жилья готовы поменять центр столицы на красивую природу. Одним из лучших проектов сейчас считается элитный клубный дом на 30 квартир Сетунь ($3,56,5 тыс. за кв. м), расположенный в Матвеевском лесу, между Кунцевским парком и долиной реки Сетунь. Из новых проектов в центре города, которые появились на рынке в июне, эксперты отмечают многофункциональный административно-жилой комплекс на Пречистенской набережной, строящийся компанией Баркли. Стоимость жилья в нем может превысить $15 тыс. за кв. м.

Одни из самых перспективных районов элитной застройки территория вокруг Золотого острова вдоль набережной. Уже сейчас недвижимость в Хамовниках оценивается очень высоко. Так, на реализации находится двухуровневый пентхаус площадью 890 кв. м, который оценивается в $9 млн. При строительстве дома он предназначался для патриарха, но по каким-то причинам тот в пентхаусе не жил, а квартира попала на вторичный рынок, рассказывает один из участников рынка.

Специалисты из ГК ПИК отмечают, что в последние два года покупатели становятся все более требовательными к качеству жилья. Для них важно не только местоположение здания, но и правильные планировочные решения, материалы, инфраструктура.

Привередливые клиенты

Самый большой спрос приходится на квартиры под чистовую отделку, со свободной планировкой, дающие возможность реализовать собственные фантазии владельцев. На вторичном рынке бывает сложно реализовать элитное жилье именно в силу нестандартного ремонта. Например, одно из самых дорогих в Москве предложений на вторичке трехуровневый пентхаус на Фрунзенской улице стоимостью $9 млн. находится на реализации уже более двух лет. Причина своеобразное оформление бассейна, слишком оригинальные мебель и сантехника.

Сейчас продавать дорогую недвижимость становится сложнее по сравнению с прошлыми годами. Мы сталкиваемся с определенным насыщением рынка. Потенциальным покупателям уже недостаточно предложить просто объект, построенный по индивидуальному проекту в пределах Бульварного или Садового кольца, говорит Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty.

Анализ рынка показывает, что покупка дорогих квартир с целью перепродажи сейчас стала встречаться реже, чем раньше. Все чаще застройщики выходят на рынок с высокими ценами вне зависимости от того, на стадии котлована начинаются продажи или когда 50% дома уже построено. Поэтому количество объектов, на которых можно много заработать, уменьшается, а инвестиции приносят меньший процент прибыли, чем два-три года назад, объясняет Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО Корпорация МИАН.

Ставка на аренду

Интересно, что в последнее время дорогое жилье начали активно покупать в кредит. Ипотека для человека, имеющего свой бизнес, гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота. Рентабельность бизнеса может составлять 2030% годовых, а ставка по кредиту 1015%.
Один из топ-менеджеров крупной российской риэлторской компании в неформальном разговоре с журналистами признался: Хотя я сам продавал и продаю квартиры в новостройках, когда мои знакомые спрашивают у меня, стоит ли покупать квартиру в строящемся доме, я всегда отвечаю: Нет, не стоит. Лучше покупайте на вторичке. Для тех, кто не хочет рисковать, не любит ждать и готов переплатить, лишь бы сразу переехать в новую квартиру, покупка жилья на вторичном рынке единственный приемлемый вариант. Корреспондент Дома и квартиры выяснял у специалистов, сколько стоят вторичные квартиры бизнес-класса в Москве и что предлагает сегодня рынок.

Сейчас акцент переносится в другую область вложений долгосрочные инвестиции с целью сдачи жилья в аренду. Правильно подобрав объект, по словам Кузнецова, на аренде можно заработать от 12% до 18% в год. Эти вложения оправданны, поскольку рынок элитной недвижимости гарантирован от резкого падения цен.

Вторичка привлекает, прежде всего, своей объективной реальностью: дом, в котором вы покупаете квартиру, давно построен, населен людьми, инфраструктура отлажена, есть что оформлять в собственность и где прописываться. А недавно появилась и совершенно новая тенденция: люди предпочитают покупать готовое отделанное жилье, с ремонтом и мебелью. Последние 10 лет мы реализовывали квартиры без единой межкомнатной стены. Покупатель сам заказывал планировку и дизайн своей квартиры и самостоятельно ее ремонтировал, говорит директор по производству компании Бенефит Инжиниринг Александр Исаев. Теперь же покупатели жилья бизнес-класса не хотят брать на себя ремонтные работы и готовы платить дороже, но за готовое жилье.

Покупая квартиру в строящемся доме, можно значительно сэкономить: как правило, разница в цене на первичном и вторичном рынке составляет порядка 25%. Это главное, что привлекает клиентов. Кроме того, в новостройках выбор намного шире в плане этажей, метража, планировки и даже вида из окна. Если проект удачный, то все самое интересное разбирается еще до начала строительства, и на вторичный рынок может попасть лишь несколько квартир.

Сегодняшний вторичный рынок жилья бизнес-класса столицы это в первую очередь сталинские высотки, дома советской партноменклатуры и современные жилые комплексы, возникшие в престижных районах Москвы за последние 4 5 лет. Правда, первые сильно не дотягивают до современных стандартов апартаментов класса А, тем не менее спрос на них стабильно высокий.

К тому же на вторичном рынке представлены те престижные районы, которых просто нет на карте новостроек. Так, на Кутузовском проспекте практически все продаваемые квартиры объекты вторичного сегмента средней стоимостью 3 4 тыс. долларов за 1 кв. метр. Здесь есть только один новый дом, и жилплощадь в нем продается по элитным расценкам 8 тыс. долларов за квадрат.

Считавшиеся в советское время самыми престижными, сталинские высотки крайне популярны и сегодня. Квартиры в них, как правило, большой площади, в подъездах есть консьержи, а у домов огороженные дворы. Покупателей, помимо прочего, привлекает и ореол истории, окружающий здания, многие из которых стали символами столицы. Элита советских времен получала квартиры в цековках как в центре города, так и на Западе и Юго-Западе столицы. Престижными были дома на Кутузовском проспекте, высотка на Котельнической набережной предназначалась для членов НКВД, в доме на набережной на улице Серафимовича в 30-е годы селились представители партэлиты, дипломатический корпус расселяли по мидовским квартирам на Украинском бульваре

Дома с историей

До нынешних высоких стандартов элитного жилья обители партэлиты явно не дотягивают. Рынок развивается, прогресс, в том числе и в области строительных технологий, не стоит на месте, покупатели становятся разборчивее, и постепенно шедевры сталинской архитектуры сползли до уровня бизнес-класса.

ЖК Тимирязевский

Самыми престижными и дорогими домами долгое время считались сталинские высотки, рассказывает управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов. Квартиры здесь продавались крайне редко, и покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в советских небоскребах. Слава элитных домов сохранялась за сталинками до середины 90-х годов до тех пор, пока в Москве не началось строительство нового жилья высоких качественных стандартов. Покупатели начали предъявлять повышенные требования к качеству квартир, и старые высотки с изношенными коммуникациями и неблагоустроенными дворами уступили пальму первенства элитным новостройкам. Инфраструктура легендарных высоток хоть и находится на хорошем уровне, сильно уступает современным требованиям клиентов к охране и обслуживанию жилья.

В настоящее время на продажу выставлено несколько квартир в доме № 26 на Кутузовском проспекте, где раньше жили Брежнев и Андропов. Стоимость жилья 2,8 4 тыс. долларов за 1 кв. метр. В высотках на Котельнической набережной и на Красной Пресне 1 кв. метр оценивается в среднем в 4 тыс. долларов. Квартиры в цековских домах в центре стоят 3 4 тыс. долларов за 1 кв. метр, на Западе и Юго-Западе 3 3,5 тыс. долларов. Заметим, что жилье в этих домах сегодня покупают уже не из-за знаменитых бывших обитателей, а исключительно из-за уникального местоположения.

Безусловно, квартиры в сталинских или цековских домах, а также в дореволюционных особняках, даже отреставрированных или реконструированных, не могут по своим характеристикам сравниться с квартирами в элитных новостройках, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Во-первых, даже если вышеназванные квартиры имеют прекрасный вид из окна, новый качественный ремонт и прочие плюсы, то зачастую их стоимость значительно снижает подъезд, находящийся в очень плохом состоянии, разные по социальному статусу и доходам соседи, изношенные коммуникации дома.

Если на сталинские дома цены медленно, но верно снижаются, то в современных комплексах после их сдачи цены только растут.

Бизнес-класс по современным стандартам

Готовые новые дома бизнес-класса это современные монолитные и монолитно-кирпичные строения с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой. Кроме того, это жилье отличается удобными планировками и большими, просторными комнатами. Так, площадь 2-комнатных квартир здесь, как правило, не меньше 80 кв. метров, площадь 3-комнатных часто превышает 100 кв. метров.

На рынке вчерашних новостроек, построенных 2 4 года назад, стоимость 1 кв. метра значительно выше, чем в таких же, но еще не сданных, домах. Разница в цене может быть в 2,5 3 раза.

Для сравнения: в строящихся сегодня комплексах цены начинаются с 1250 (жилой комплекс Эко в Измайлово) и доходят до 2,2 2,5 тыс. долларов (жилые комплексы Серебряный бульвар, Алиса). В некоторых особо масштабных комплексах цены на квартиры колеблются от 1670 до 2,2 тыс. долларов за 1 кв. метр (2-я очередь жилого комплекса Грандъ-Парк), от 2350 до 3610 долларов за 1 кв. метр (жилой комплекс Миракс Парк).

Средняя стоимость 1 кв. метра в домах бизнес-класса, по оценкам компании Penny Lane Realty, на вторичном рынке от 3,5 тыс. до 8 тыс. долларов. Цена зависит от престижности района, местоположения, качества ремонта и многих других факторов. Вторичное жилье на Севере и Северо-Востоке Москвы оценивается в 2 2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр, в Северо-Западном округе 2,5 3 тыс. долларов, на Западе и Юго-Западе средняя цена достигает 3 4 тыс. долларов за квадрат.

Первый это три башни из красного кирпича, расположенные в одну линию и развернутые как бы вполоборота друг к другу, благодаря такой архитектуре обеспечивается хороший вид из окон всех квартир. Когда строительство только начиналось, жилье здесь продавалось всего по 800 долларов за 1 кв. метр, к концу стройки, в 2003 году, цена достигла 1,8 тыс. долларов, а сегодня квартиры предлагаются от 2 тыс. и выше. Соколиное гнездо состоит из двух 26-этажных и двух 18-этажных зданий с большими окнами, лоджиями, пентхаусами и подземной автостоянкой. Объект сдан три года назад. Первые квартиры здесь продавались по цене 1,1 тыс. долларов за 1 кв. метр, сейчас стоимость соколиного жилья поднялась до 2,5 тыс. за 1 кв. метр. Та же самая ценовая ситуация и с расположенным недалеко, на ул. Врубеля, комплексом Поселок художника.

Из недавних новостроек, квартиры в которых сегодня можно купить только на вторичном рынке, стоит отметить жилые комплексы Тимирязевский, расположенный на Дмитровском шоссе в районе одноименной станции метро, и Соколиное гнездо в районе станции метро Сокол (Ленинградский пр-т, д. 76).

Темой первой секции конференции было строительство. Депутат Мосгордумы Ирина Рукина рассказала о социальных программах обеспечения жильем очередников из числа малоимущих и трудностях, с которыми сталкиваются "социальщики" в связи с принятием пакета законов о доступном жилье.

Квартиры в 30-этажном доме стартовали с 1,1 тыс. за квадрат, а сегодня, когда он уже сдан и заселен, предлагаются по 2,5 2,8 тыс. долларов за 1 кв. метр.

В ее выступлении прозвучало много критики в адрес законодателей (разумеется, не московских, а федеральных). В частности, Ирина Рукина отметила, что "те законы, которые приняты, написаны не для этой страны" и в подтверждение своих слов, привела несколько цифр. Сейчас в Москве около 400 тысяч молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий, и только 18 тысячам жилье было предоставлено.

Мнение депутата

По расчетам законодателей около 30% очередников должны покинуть "социальную" очередь и приобрести жилье на льготных условиях с помощью государственных дотаций - "социальной ипотеки". Кстати, именно термин "социальная ипотека" вызвал неоднозначное восприятие у участников конференции. Между тем это словосочетание активно используется правительством Москвы. По другим расчетам цифра в 30% сильно завышена. По словам Ирины Рукиной, речь может идти только о 15-17% семей, которые смогут покинуть очередь при предоставлении дотаций.

По мнению депутата, новый Жилищный кодекс ущемляет права очередников: 190 тысяч семей стоят в очереди, причем уже не первый десяток лет.

Шарманка заела

По мнению депутата, ситуацию могло бы спасти строительство "муниципальных доходных домов", где жилье сдавалось бы по ставкам существенно ниже существующих на сегодня рыночных цен. Возражения против такой позиции прозвучали из уст Надежды Косаревой - президента Фонда "Институт экономики города", которая, в частности, отметила, что современное законодательство не мешает ни строительству муниципального жилья, ни "муниципальной аренде", однако помогать этим сегментам законодательными методами тоже невозможно - это будет тормозить развитие цивилизованного рынка.

Кроме того, президент Фонда "Институт экономики города" назвала основные проблемы на рынке недвижимости, которые требуют скорейшего решения. По ее мнению, в первую очередь необходимо решить проблему ипотечного кредитования, развитию которого, в частности, препятствует низкий платежеспособный спрос, а также высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. "Эти два фактора приводят к росту цен на жилье", - констатировала Надежда Косарева.

Дискуссия развернулась нешуточная, закончившаяся, впрочем, довольно внезапно - Ирина Рукина извинилась и покинула зал - ее ждал митинг обманутых граждан-соинвесторов. В свою очередь Надежда Косарева, комментируя ситуацию с реализацией принятого пакета законов о доступном жилье, рассказала о рыночных механизмах формирования этого самого "доступного жилья", которому должны помогать развитие института долгосрочного жилищного кредитования граждан, создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. По данным Надежды Косаревой, 75% покупателей хотят приобрести готовое жилье, а участвовать в строительстве лишь 25 процентов. "Однако в настоящее время на рынке недвижимости происходит дисбаланс спроса и предложения: 75% жилья предлагается в новостройках, а 25% - на вторичном рынке", - отметила Надежда Косарева.

На конференции также присутствовали представители крупнейшей в России инвестиционно-строительной компания "СУ-155". Сегодня в столице каждый пятый дом, каждая девятая новая школа возводятся предприятиями "СУ-155". В 2004 году площадь возводимого жилья компанией СУ-155 в Москве составила 1,1 миллиона квадратных метров.

Иными словами, была подтверждена неутешительная для потребителя мысль, что доступное жилье продолжает дорожать, и на первичном рынке предложение сокращается.

Если закон останется в таком виде как сегодня, то это не будет положительным для рынка", - подчеркнула Екатерина Непочатова.

Заместитель генеральный директор компании "СУ-155" Екатерина Непочатова отметила, что 90% застройщиков не против Закона "О долевом строительстве"..., однако все участники рынка ждут поправок к закону. "Строительный бизнес - рискованное дело, а в связи с принятием 214-го Федерального закона застройщик рискует дважды.

Заключительный доклад первой секции сделала директор управления Новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталья Тихоновская, которая выступила с анализом ситуации рынка недвижимости со стороны потребителя.

За первый год 30% доступности

О доступности при этом можно говорить только с горькой иронией: малогабаритная двухкомнатная квартира в панельном доме, расположенном не лучшим образом, уже сегодня стоит более 80 тысяч долларов.

По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", прирост цен на жилье за первые три квартала 2005 года составил 16 процентов. За тот же период в Подмосковье жилье подорожало на 11 процентов. К концу года можно ожидать, что жилье подорожает в Москве на 30 процентов.

Жизнь заставила застройщиков активно думать о том, как строить, где строить, какого качества должно быть жилье, какие должны быть лифты, потолки, инфраструктура. Застройщики стали тратить деньги на строительство детских садов, школ, соцкультбыта. Особо следует отметить, что 80% покупателей готовы тратить дополнительно порядка 25% стоимости квартиры на приобретение машино-мест в подземном паркинге, причем часто покупается не один, а два машино-места на семью. "Нас стали приглашать как консультантов, которые реально знают, что покупатели хотят. И в зависимости от этого застройщики принимали решение, участвовать в конкурсе, или нет", - отметила Наталья Тихоновская.

До недавнего времени запросы покупателей были достаточно высоки - требовалась инфраструктура (как сложившаяся городская, так и инфраструктура самой застройки, создаваемая одновременно с возведением жилья), хорошая транспортная доступность объекта: принималось во внимание качество застройки (ровные полы и стены, закрывающиеся окна, отделка холлов, подъездов, фасадов и т.д.). Такое отношение к строительству, по мнению Натальи Тихоновской, можно было считать победой 2004 года.

Без сюрпризов, как без пряников

Получило развитие и в Москве, и в Подмосковье строительство крупных жилых комплексов: "Гранд-Паркъ" - в сегменте бизнес-класса, комплексы экономкласс на Окской, в Кожухово. "Трехгорка" в Одинцовском районе, вырос Реутов, Химки. Рынок развивался по стандартным цивилизованным законам, однако сейчас ситуация сильно меняется в худшую сторону. С июня начал нарастать дефицит, а в этих условиях не до жиру. Если же выбирать не из чего, то вступают в силу совсем другие законы - прежде всего закон дефицита, когда раскупается все, что есть на рынке и застройщикам нет смысла беспокоиться о запросах покупателей.

В текущем году таким "сюрпризом" стало изменение законодательства - принятие и вступление в силу Закона "О долевом участии в строительстве" (ФЗ №214). "Вроде бы все готовились, но реальность оказалась намного ярче самых смелых предположений участников рынка" - отметила Н.Тихоновская. При всем желании застройщиков "жить по новому", переход на новые правила требует времени на переоформление документов. В результате, по данным МИЭЛЬ, к осени на рынке остались в продаже не более 50% объектов от того количества, которое могло бы быть. В самой компании 25% предложений были сняты с продажи после 1 апреля, а еще в 25% случаев было отказано застройщикам в выставлении их объектов на реализацию через МИЭЛЬ и все из-за отсутствия соответствующих документов.

Помимо стандартных причин роста цен - сезонного фактора и сокращения предложения - случаются и неожиданные сюрпризы. "На моей памяти это и активизация спроса в связи с принятием Закона о контроле доходов (всплеск покупательской активности в конце года, т.к. необходимо было успеть вложить недекларированные средства до 1 января, и так два года подряд), и замирание рынка в ожидании квартир по 200 долларов за кв.м, и рост долларовых цен при резком и длительном падении доллара относительно евро. При падении курса доллара, наши граждане стараются как можно скорее купить жилье, так как ни для кого не секрет, что сбережения по традиции у нас хранятся именно в этой валюте", - говорит Наталья Тихоновская.

В заключение доклада Наталья Тихоновская заявила, что она вынуждена отметить неблагоприятную тенденцию и предостеречь от ее нарастающих негативных последствий: "Считаю, что без внесения изменений закон заработает не ранее, чем через 2-2,5 года. Такой срок нужен для переоформления документов, строительства и вывода на рынок новых объемов в соответствии с новыми требованиями. А до этого момента состояние лихорадки и игры без правил будет только усиливаться. Число продаваемых объектов уменьшается, объемы продаж падают, напряжение возрастает вместе с ценами. В результате, созданный с таким трудом цивилизованный рынок новостроек, где к началу 2005 года каждый участник действовал по достаточно четко определенным и принятым всеми правилам, очень быстро трансформируется в подобие стихийного базара".
В этом году рынок недвижимости взбудоражен двумя вопросами: как изменить Закон о долевом участии и как его обойти, пока он не изменен.

Ни платежеспособность населения, ни спрос на новое жилье не падает, соответственно, разрыв его с объемом предложения увеличивается, что неминуемо отражается на ценах - они начинают расти быстрей, чем можно было ожидать в ситуации неизменной законодательной базы. Наталья Тихоновская отметила, что 214-й закон влияет и на кредитование строительства. В результате, нормы указанного закона о солидарной ответственности банков, в числе кредиторов, могут остаться лишь крупные банки с большим капиталом и большими лимитами кредитования, которые способны кредитовать строительство, к финансированию которого не привлекаются дольщики. Это усиливает монополизацию финансового рынка.

Консалтинг для застройщика

Один из вариантов ответа на второй вопрос - участие в строительном проекте ипотечного консультанта.

Сегодня ипотечный консалтинг - это полный набор услуг по выбору и сопровождению любого ипотечного кредита. Однако такие компании могут быть полезны не только частным лицам, пытающимся взять ипотечный кредит, но и застройщикам. Об этом рассказал руководитель ипотечно-лизингового департамента холдинга ИК МГСН, генеральный директор компании "Союз-Кредит" Михаил Романов.

При обилии ипотечных продуктов людям становится все труднее разобраться, какой банк выбрать, какие условия подходят для них в большей степени, как пройти кредитный комитет банка. Чтобы разобраться в этих вопросах, многие обращаются к ипотечным брокерам или консультантам.

Чем раньше, тем лучше

Клиенты и партнеры компании - это ведущие риэлторские компании, кредитные и банковские учреждения, желающие реализовать свои возможности на ипотечном рынке, а также физические лица, решающие вопросы с использованием кредитов. Приоритетными направлениями деятельности "Союз-Кредита" являются целевое предоставление кредитов для приобретения жилья и консалтинговые услуги.

Об ипотеке при этом можно говорить условно, поскольку на начальной стадии жилья еще нет, а значит, и заложить его нельзя. Но сути дела это не меняет, поскольку существуют схемы, позволяющие прокредитовать покупку прав на будущее жилье даже по предварительным договорам купли-продажи, а впоследствии трансформировать кредит в полноценно-ипотечный. Подобная схема выгодна не только застройщику, который одновременно может реализовать часть будущих площадей и привлечь банковский кредит. Она выгодна и самому покупателю, потому что он, фактически, покупает квартиру на ранних стадиях, при этом внося лишь часть суммы. Естественно, что на этой стадии жилье стоит дешевле, а дополнительная выгода, по сравнению с покупкой готовой квартиры, в значительной степени покрывает расходы на банковский процент по ипотечному кредиту.

Классическая ипотека предполагает покупку с помощью кредита готового объекта, полностью оформленного в собственность продавца. Тем не менее, возможна схема, когда ипотечная компания, подобная "Союз-Кредиту", подключается к строительному проекту на ранних стадиях его реализации. Она служит посредником в переговорах застройщика с инвестиционным банком и одновременно прорабатывает обоснование покупки квартир клиентами с помощью ипотеки. Готовый шаблон продажи квартир через ипотеку дает инвестору уверенность, что по крайней мере какая-то часть площадей будет распродана на начальной стадии, что позволит ему профинансировать строительство, не привлекая дольщиков, а используя кредитные средства (известно, что банки теперь не выдают кредиты, если проект попадает под действие Закона о долевом участии).

М. Романов считает, что в свете последних скандалов с обманутыми инвесторами возможность купить квартиру через ипотеку на ранних стадиях является дополнительной гарантией для потребителя, поскольку очевидно, что банки, выдающие кредиты частным лицам, досконально изучают документацию и деловую историю застройщика. Чем больше заинтересованных сторон грамотно проведут экспертизу инвестиционного проекта, тем лучше. Сейчас ситуация такова: если квартиры в строящемся объекте можно купить с помощью кредита, то это становится своеобразной визитной карточкой, знаком качества для данного проекта.

Знак качества



Главная --> Публикации