Главная --> Публикации --> Глава росстроя сергей круглик - о потерянных квартирах и деньгах, о дорогом жилье и о том, как сделать его доступным Права на недвижимость в цепях гименея Экологи "перекрышуют" арбат Колонны и эркеры для тугих кошельков Ритейлеры районного масштаба

Идея строительства трех апарт-отелей, конгресс-центра и выставочного комплекса в малообитаемом районе платформы "НАТИ" с первого взгляда не потрясла воображение. Однако по ходу обсуждения выяснилось, что место в районе метро "Петровско-Разумовская" должно стать для мэрии вариацией "Москва-Сити" - огромным деньго- и заказоемким куском земли с радужными градостроительными перспективами.

В понедельник цвет архитектурно-строительного комплекса собрался на общественный совет при мэре Москвы и пообещал облегчить жизнь сразу нескольким разновидностям городской "фауны". Лошадям был обещан новый конноспортивный комплекс с лечебницей, туристам и бизнесменам - гостинично-деловой центр на полпути от "Шереметьево" до "Сити", а утомленным путникам - привал у метро "Тушинская".

На месте нынешней промзоны должны появиться три высотки по 47 этажей - два апарт-отеля и гостиница. Между ними - 27-этажный офисный центр с помещениями для конгрессов. "Это идеально для людей, которые приезжают в Москву ненадолго - на конференцию или переговоры, - отметил первый заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе (куратор самых масштабных столичных строек и главный по гостиничному хозяйству). - На самом деле, проектируя "Москва-Сити", мы уже тогда задумывались про НАТИ - этой идее уже лет 15".

- Это работа на будущее, - заявил главный архитектор столицы Александр Кузьмин. - Сейчас здесь задворки Москвы, где стоят гаражи и времянки. Но очень скоро этот район станет фасадом одного из крупнейших въездов в город: именно сюда придет строящаяся автотрасса Санкт-Петербург-Москва. Кроме того, здесь пересекаются Малое кольцо железной дороги, которое вскоре станет пассажирским, и будущее Четвертое транспортное кольцо. В районе НАТИ, помимо прочего, будет и единственная остановка скоростной дороги (СТС), которая свяжет "Москва-Сити" и аэропорт "Шереметьево".

От офисов архитектурные чиновники перешли к лошадям - одобрили идею перестройки главного после ипподрома конного места Москвы: комплекса "Битца".

Помимо прочего, в проекте есть метродепо, которое члены совета рекомендовали упрятать под землю, разместив сверху выставочный центр площадью 300 тысяч квадратных метров. Всего третье по счету "Сити" (после делового центра "Москва-Сити" и "Большого Сити") займет 17 гектаров и даст около миллиона метров деловой (офисной и торговой) недвижимости. В каком-то смысле он может стать началом серийных строек новых московских "застав" в районе будущего Четвертого кольца. В столицу входит 18 крупных федеральных трасс - бывших исторических трактов: строителям, инвесторам и чиновникам будет чем заняться с выгодой для себя в ближайшие лет 50...

Напоследок совет пообещал облегчить жизнь транспортным страдальцам из Митина и Тушина - утвердил проект строительства пересадочного узла возле метро "Тушинская". Вместо толкотни в потемках на пятачке возле метро пассажирам маршруток и автобусов обещан современный автовокзал - удачный прецедент есть на выходе из метро "Калужская". Над транспортным терминалом запланировано 3 этажа автостоянок - в том числе 200 мест для перехватывающей парковки. Единственное сомнение, которое одолевало градостроителей, - не превратится ли проект транспортного узла в проект гигантского торгового центра в результате "индивидуальной работы с инвестором", как это случилось с аналогичным начинанием у метро "Планерная" и "Теплый Стан".
Московские власти готовят приятный сюрприз некоторым столичным застройщикам. Для ликвидации дефицита квартир по программе переселения из пятиэтажек департамент экономики города предлагает увеличить сумму выкупа 1 кв. м жилья на 20% с 26 тыс. руб. до 31 тыс. руб. Впрочем, эта цена будет распространяться только на отдельных застройщиков, списки которых станут ежегодно обновлять.

Наездникам и коням обещаны крытые манежи (3 "бочки"), зимние конюшни на 70 денников, склад фуража и ветлечебница с акватренажерами для восстановления лошадей после операций. Прочим посетителям - бассейн и лыжная база. Отдельное здание будет построено специально для соревнований по пятиборью. Все это собираются строить на бюджетные деньги. "Олимпиады в Москве не будет, зато будут олимпийские объекты", - радостно сообщил Александр Кузьмин.

Любопытно, что такие привилегии будут предоставляться не всем, а только избранным застройщикам. Их списки, как сообщили в ДЭПР, будут создаваться исходя из нескольких составляющих: района переселения и уровня жилья.

О том, что город планирует реализовать в сроки программу по расселению пятиэтажек и увеличить для этого сумму выкупа жилья на 20% от его себестоимости, вчера журналистам рассказала глава департамента экономической политики и развития (ДЭПР) столицы Марина Оглоблина. По ее словам, для своевременного выполнения программы расселения пятиэтажек в этом году необходимо дополнительно 100-120 тыс. кв. м жилья. "Сейчас мы изучаем все имеющиеся варианты, все возможные площадки",- сообщила она.

Оглоблина уточнила, что сейчас правительство Москвы покупает у застройщиков квартиры, возводимые по городскому заказу, по 26 тыс. руб. за кв. м. К этой стоимости столичные власти готовы прибавить 20%, что составит чуть больше 31 тыс. руб. "Учитывая, что квартиры будут приобретаться в домах с готовой инфраструктурой и объектами соцкультбыта, стоимость является вполне приемлемой",- считает глава ДЭПР. Напомним, что всего по программе переселения жильцов из сносимых пятиэтажек в 2006 году планируется ввести 988 тыс. кв. м жилья.

Надбавка будет предоставлена на строительство 100-150 тыс. кв. м- таким образом, общую сумму предоставляемых льгот можно оценить приблизительно в $20 млн.

Руководитель отдела новостроек эконом-класса компании "Миэль-недвижимость" Сергей Туляков говорит, что любое увеличение выплат так или иначе положительно скажется на застройщике, хотя это увеличение и нельзя назвать сверхбольшим.

Застройщики считают, что это хорошая новость для тех, кто осваивает площадки на окраинах, в то же время для центра эта сумма будет недостаточной. По словам Оксаны Басовой, начальника пресс-службы компании "С-Холдинг", эти нововведения, безусловно, окажутся плюсом для генподрядчика, так как его прибыль увеличится. Впрочем, говорит Басова, не настолько, чтобы муниципальноежилье строить массовым потоком.

Руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов подчеркивает, что с приобретением квартир для муниципальных нужд существует целый ряд проблем: нужны квартиры в сданных домах с отделкой, и в основном требуются одно-и двухкомнатные варианты. "Найти квартиры под такие требования практически нереально: такие квартиры продаются застройщиком до сдачи дома, следовательно, набрать на открытом рынке за два оставшихся месяца 100-120 тыс. кв. м (а это минимум 2 тыс. квартир, или 10 многоквартирных домов целиком) нереально физически",- утверждает Попов.

"Если бы город предлагал за жилье $1,5 тыс. за кв. м, то за подряд была бы борьба",- говорит Туляков.

Духовное наследие

Он также добавил, что сумма в 31 тыс. руб.- это рыночная стоимость метра квартир, например, в Кожухове, что вполне адекватно рынку. "Это предложение выгодно в первую очередь застройщику окраинных микрорайонов, например Кожухова, так как спрос на квартиры в таких районах невысок, оптовая продажа городу - идеальный вариант. С другой стороны, выгода города также немала - это решает проблему дефицита муниципального жилья".

Валаам не продается

В объявлениях о продаже загородной недвижимости, как правило, встречаются упоминания о приятном соседстве: "рядом лес", "рядом река", "100 метров от озера".
В последнее время в этом ряду все чаще оказываются культовые сооружения. Цена загородного дома или участка оказывается существенно выше, если рядом расположен храм, монастырь, скит, ведь многие желают поселиться непременно рядом со святой обителью. На них и рассчитывают продавцы, поднимая цены.

Однако приобрести недвижимость в непосредственной близости от монастырских стен практически невозможно. Расположен Валаамский монастырь в Карелии, на Ладожском озере, на архипелаге (административная единица "поселок Валаам"). Большая часть поселка является монастырским владением, и купить эту землю невозможно. Наоборот, в течение последнего десятилетия монастырь активно занимался скупкой участков и домов у местного населения, взамен предоставляя квартиры в ближайшем городе Сортавала на берегу Ладоги. Для "переселенцев" в Сортавале был выстроен пятиэтажный дом.

Среди духовных центров православия одно из первых мест занимает, безусловно, Спасо-Преображенский Валаамский монастырь. Здесь часто бывает патриарх Алексий II (он является настоятелем монастыря), регулярно прилетает на вертолете Владимир Путин со свитой. То есть статус места весьма высок.

"Никаких запретов на продажу приватизированных участков нет,– говорит глава администрации поселка Валаам Ольга Березова.– Но те, кто хотел уехать, уже уехали, а оставшиеся не продадут свои дома ни за какие деньги. Впрочем, в летнее время можно снять комнату или квартиру в многоквартирном доме, это обойдется в 300-400 рублей в сутки. Можно снять номер в гостинице – это в два раза дороже. Конечно, если ожидается приезд президента, место нужно бронировать заранее".

Однако на островах есть еще и хутора, и живущие там люди вправе продать свою недвижимость.

"В окрестностях города много предложений очень больших участков,– говорит владелица сортавальского агентства недвижимости Любовь Захарова.– В 60-70-е годы здесь давали приусадебные участки площадью до трех гектаров, сейчас многие из них на вторичном рынке. Средняя цена на первой линии – $100 за сотку. Коттеджных поселков у нас нет, готовые дома есть только на вторичном рынке. Максимальная цена за хороший дом с евроотделкой – ?40 тыс.".

Желающие поселиться как можно ближе к обители, могут приобрести землю в Сортавале. Оттуда до Валаама два часа с небольшим на туристическом теплоходе.

"Цены существенно выросли за последние 15 лет и будут уверенно расти дальше,– считает создатель единственного городского сайта kozelsk.org, москвич и владелец дома в окрестностях Козельска Сергей Семкин.– В Козельске два разряда покупателей недвижимости. Это офицеры Козельской дивизии ракетных войск – они в основном покупают квартиры, и москвичи и жители других городов, которые приобретают здесь дома именно из-за близости Оптиной пустыни. Уже сейчас цены на недвижимость самые высокие в области, не считая Калуги и, пожалуй, Обнинска.

Оптина пустынь не пустует

Оптина пустынь – центр русского старчества – находится вблизи хорошо известного по учебникам истории "злого города" Козельска в Калужской области, в 260 км от Москвы. В 20-тысячном Козельске нет ни одного агентства недвижимости, поэтому желающим купить здесь дом или землю придется искать их по частным объявлениям.
Кое-что можно найти в интернете. Москвичей цены порадуют. Например, четырехкомнатный бревенчатый дом в самом центре города – со всеми удобствами, с участком 16 соток, гаражом, хозпостройками – продается за $21 тыс. (платить предлагается в рублях). Для жителей Козельска это запредельная цена, такие предложения явно рассчитаны на москвичей.

Кроме того, она свяжет Козельск с Белевом, где расположен другой известный монастырь – Макарьевская пустынь. Это всего в тридцати километрах, но сейчас туда просто невозможно проехать. Все это наверняка будет способствовать развитию не только паломничества, но и светского туризма. Наверное, в Козельске даже гостиницу построят".

В скором времени будет достроена федеральная автомагистраль, которая значительно сократит дорогу от Калуги, это также наверняка скажется на ценах.

Сергиев Посад – не только город, где расположена Троице-Сергиева лавра, но и крупный районный центр, многие жители которого работают в Москве (до МКАД – 50 км). Поэтому рынок жилья (как городского, так и загородного) здесь хорошо развит, и вычленить его "православную" составляющую непросто.

Сергиев Посад проигрывает Абрамцеву

Зато в Сергиевом Посаде есть и своя "Жуковка" – это бывший поселок Семхоз, теперь входящий в черту города.

Андрей Загребин, директор сергиевопосадского агентства недвижимости "Ваш дом", считает, что те, кто хочет купить здесь квартиру или дом именно из-за близости лавры, в основном интересуются недорогой недвижимостью. В радиусе двух километров от лавры давно не регистрировалось никаких сделок. На продажу в основном выставляются негазифицированные участки на окраине города, которые отводились под индивидуальную жилую застройку в 90-е годы. Разброс цен здесь большой, в зависимости от местоположения – от $200 до $200

Заметим, что в расположенном неподалеку Абрамцеве (с этим поселком связаны имена Васнецова, Серова, Поленова) цена за сотку доходит до $6 тыс. – светский культурный центр обеспеченные покупатели оценивают выше, чем православный.

"В какой-то степени это тоже православный центр,– говорит господин Загребин.– Здесь жил известный священник Александр Мень. Этот район газифицирован, рядом – озеро, которое называют Загорским морем. Это фактически дачное место в пяти километрах от центра города. 70-80% живущих здесь – москвичи-дачники. Все дома индивидуальные, комплексной коттеджной застройки нет. Цены доходят сейчас до трех тысяч за сотку. За последний год рост составил 20-25%. Причем дорожает в основном дорогая недвижимость, дешевая остается практически на прежнем уровне".

Город Суздаль, расположенный в 230 км от Москвы, во Владимирской области, демонстрирует в последние годы рост цен, достойный коттеджных поселков на Новорижском шоссе.

Суздаль дорожает, как столица

Суздаль – уникальный город, в котором за годы советской власти было разрушено очень немногое, а все новое строительство велось за пределами исторической части. Но по этой же причине в городе практически нет свободного места, к продаже предлагаются в основном частные дома, которые риэлтеры расселяют, как когда-то московские коммуналки. Это одна из причин высоких цен на недвижимость.

"Еще пять лет назад в Суздале можно было приобрести участок по $500-600 за сотку. Сейчас счет начинается от $2,5 тыс.,– рассказывает председатель совета директоров риэлтерской и строительной компании 'Вишневый сад' Михаил Голов.– Причем это скорее цены близлежащих деревень. Хороший участок в центре города стоит $5-6 тыс. за сотку. И предел пока, на мой взгляд, не достигнут. Безусловно, большое значение имеет православный профиль города, в котором расположено три монастыря (два женских и мужской) и множество храмов".

"Среди наших покупателей – очень известные люди,– говорит господин Голов.– Это руководители крупных компаний, члены Совета федерации, писатели. Как правило, они приезжают раз в месяц – раз в два месяца. Строят и резиденции, где можно провести корпоративное мероприятие или переговоры".
Рядом со станцией метро “Алтуфьево” вместо продовольственного рынка в 2006 г. появится торгово-развлекательный комплекс. Объем инвестиций в него составит не меньше $45 млн. Его инвестором станут концерн “Маркос” и Сбербанк, а консультантом и управляющим — группа компаний “Торговый квартал”.

Кроме того, Суздаль просто в моде у столичной элиты как крупный, имеющий мировую известность туристический центр.

По словам исполнительного директора концерна “Маркос” Игоря Михайлова, площадь торгового центра составит около 42 000 кв. м. Комплекс будет состоять из двух зданий — 36 000 кв. м и 5600 кв. м, в первом разместится торговый центр с подземной автостоянкой на 193 машино-места, во втором — фитнес-клуб. Оба здания уже возведены до третьего этажа. Комплекс строится на собственные средства концерна “Маркос” и на кредит Сбербанка.

Торговый центр будет построен на участке площадью около 2 га, который расположен между улицей Пришвина, Алтуфьевским шоссе и Костромской улицей.

Максим Гасиев. По данным консультантов, средняя доходность от девелоперских проектов ТЦ в Москве составляет 20-40%.

“Торговые центры на месте рынков появляются, с одной стороны, потому, что есть программа московского правительства, с другой — это естественное желание владельца рынка построить объект с большей экономической эффективностью”, — считает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers Int.

По словам Максима Гасиева из Colliers Int., доходность данного проекта будет зависеть от успешности его концепции. Местоположение будущего комплекса неплохое, но в районе Алтуфьевского шоссе уже есть конкуренты — “Золотой Вавилон” и “Мосмарт”, а также строится “Ашан”. В то же время рынки городу также нужны, например сельскохозяйственные. Не стоит бороться с рынками как с классом, считает генеральный директор компании “Магазин магазинов” Анна Ширяева: успешный торговый центр можно построить не на кажом рынке.

Проектированием комплекса занимается “Моспроект-4” вместе с группой компаний “Торговый квартал”, которая будет участвовать в разработке концепции и привлечении арендаторов. По словам управляющего партнера “Торгового квартала” Марка Афраймовича, концепция комплекса пока не окончательна, но скорее всего якорными арендаторами станут шестизальный кинотеатр, продовольственный супермаркет, детский развлекательный центр и продавец бытовой техники. Сейчас ведутся переговоры с возможными арендаторами. Как сообщил Игорь Михайлов из “Маркоса”, место супермаркета на первом этаже может занять “Перекресток”. Олег Плановой, гендиректор Property Management Company (управляет ТЦ “Глобал Сити”, “Калужский”), говорит, что в управлении полного цикла сейчас находится очень мало комплексов — наиболее известны “Магнит”, “Пятая авеню”.

Финансово-промышленная ассоциация “Группа компаний “Маркос” работает на московском рынке около пяти лет и строит объекты коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. В собственности “Маркоса” находятся торговые павильоны Царицынского радиорынка, киоски у станции метро “ВДНХ”, несколько офисных зданий на Сретенке и участок бывшего рынка у метро “Алтуфьево”. По собственным данным, годовой оборот компании составляет около $50 млн. Группа компаний “Торговый квартал” входит в структуру Межбанковской инвестиционной группы (МИГ). В распоряжении управляющей компании “Торговый квартал” находятся торговые центры в Красноярске, Нижнем Новгороде, Астрахани.

Проекты, подобные “алтуфьевскому”, создаются также на площадках митинского, черкизовского рынков. По данным компании “Магазин магазинов”, еще три года назад в Москве было 240 рынков, сегодня их около 12 За это время закрыты рынки “ЦСКА”, “Динамо”, “Лужники”.



Главная --> Публикации