Главная --> Публикации --> Москва будет дорогой и изысканной Строители и закон: победителем объявляется... Не все, что спланировал, можно перепланировать В оконных рамках Ипотека от лужкова

Следует помнить, что любой банк, прежде чем выдать кредит, обязательно потребует предоставить пакет документов, необходимых для проверки платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того, надо будет заполнить заявление о предоставлении ипотечного кредита. В большинстве банков заявления рассматривают в течение 14 дней (стандартный срок). Так работают ДельтаКредит банк, Московское ипотечное агентство, Международный московский банк, Газпромбанк, Банк Москвы и многие другие.

Первоначальный взнос и процентная ставка по кредиту это не все платежи, которые ждут заемщика, решившего взять ипотечный заем. Ему придется нести еще и некоторые дополнительные расходы, которые существенно увеличат стоимость приобретаемой по ипотеке квартиры. Что это за платежи и каков их размер у различных банков?

Кредит еще не получен, а платежи уже начались

Подавляющее большинство банков берут деньги за рассмотрение заявления о предоставлении кредита. Это кропотливая работа по проверке соискателя, а любая работа должна оплачиваться, причем вне зависимости от того, положительным будет ответ или отрицательным. В разных банках величина этой комиссии различна: где-то она может равняться 1 тыс. руб., а где-то, например во Внешторгбанке, доходить до 2,4 тыс. руб. В среднем она обычно составляет порядка $40.

В ряде организаций этот процесс длится дольше. В Сбербанке, например, срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита составляет 12 18 рабочих дней, в Локобанке до 21 дня, в Международном промышленном банке месяц.

Но вот наконец-то уведомление о решении кредитного комитета банка получено. Оно положительное? Следует как можно быстрее определиться с выбором квартиры и заключить договор. Это очень важно: долго думать банки не дадут решение кредитного комитета о предоставлении ипотечного займа действительно в течение трех месяцев. Если за этот срок не удастся оформить сделку, вопрос о кредитовании рассматривается банком повторно, следовательно, снова придется тратить время на сбор тех же самых бумаг и вновь платить от 1 тыс. до 2,4 тыс. руб. Стоит уточнить, что, даже если банк откажет соискателю в выдаче кредита, плату за рассмотрение заявки он не вернет.

Абсолютбанк готов рассмотреть заявление потенциального заемщика за один день, но берет за это $165 за рассмотрение заявки и еще $100 за проверку документов. Международный промышленный банк проверяет заявку довольно долго и берет за это $100, а Локобанк чуть быстрее и бесплатно.

Делается это, правда, при соблюдении некоторых условий. Так, Европейский трастовый банк предлагает открывать накопительные депозиты. В этом случае соискателю не придется платить за рассмотрение заявки и другие разовые сборы банка, взимаемые при оформлении кредита.

Следует отметить, что некоторые банки начали освобождать своих клиентов от комиссии за рассмотрение заявления о предоставлении ипотечного кредита.

В среднем величина расходов на получение ипотечного кредита составляет около 1,5% суммы кредита, но у некоторых банков это и более значительные деньги (например, в Европейском трастовом банке 2%, но не более $1 тыс.).

Кредит получен, платежи продолжаются

Итак, заявка рассмотрена, кредит получен. Теперь заемщика ждут новые платежи: за оценку, регистрацию сделки, аренду ячейки, открытие счета, комиссия за обслуживание кредита и т. д. Не надо забывать и про страховку, которая может составить до 2% суммы кредита (это зависит от состояния жилья и состояния здоровья заемщика). Причем страховку скорее всего придется делать не там, где удобно заемщику, а в тех компаниях, с которыми сотрудничает банк. Многие дополнительные платежи не являются разовыми, их нужно будет производить ежегодно.

Хочешь погасить кредит досрочно плати

Некоторые банки обозначают дополнительные платежи не в процентах, а в абсолютных цифрах. Например, в Райффайзенбанке они не меньше $350 и не больше $1,5 тыс., в Международном московском банке не меньше $300 и не больше $1 тыс.

Казалось бы, банки, выдающие кредиты, такое стремление должны только приветствовать, ведь им в целости и сохранности возвращают их деньги. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Выбирая между ипотечными программами различных банков, имеет смысл обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения кредита.

Менталитет большинства россиян, не имеющих привычки жить в долг, проявляется в том, что заемщики стремятся досрочно расплатиться по ссудам и быстрее избавиться от долгового бремени.

Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом. В некоторых банках они обозначаются как комиссия или сбор за досрочное погашение. Суть от этого не меняется. Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Через пять лет ставки снизились, а деньги вдруг возвращают. Вложить их на прежних условиях уже нельзя, банк несет финансовые потери.

Безусловно, если заемщик хочет расплатиться по кредиту раньше назначенного времени, никто ему в этом мешать не будет, но банки, заинтересованные в получении процентов, зачастую ограничивают эту возможность, включая в договоры временные границы и штрафы.

Условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков отличаются. Это условие обычно вносится в договор, в котором указывается, что досрочное погашение кредита возможно не ранее, чем через три (шесть, двенадцать) месяцев. Например, в Абсолютбанке и Международном промышленном банке без штрафных санкций можно досрочно погасить кредит только по прошествии года, в Газпромбанке и Московском ипотечном агентстве после шести месяцев, в банке Союз и Собинбанке после трех месяцев. В Локобанке досрочное погашение кредита не предусмотрено.

Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то требуют за это хотя бы выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.

Если штрафных санкций как таковых не предусмотрено, то банк вправе ограничить, например, объем досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений необходимо написать заявление, которое рассмотрит кредитный комитет, а его решение не всегда бывает положительным.

Что касается штрафных санкций, то они тоже разные. Например, если заемщик Банка Москвы решит досрочно погасить кредит в течение шести месяцев с момента его получения, ему придется заплатить 2% размера внепланового взноса. У Городского ипотечного банка при досрочном погашении в первые семь платежных периодов предусмотрен штраф в размере 5%, а минимальная сумма погашения составляет $2 тыс. Так что если у заемщика появились свободные, скажем, $1,5 тыс., он не может внести их на свой счет и уменьшить задолженность.

Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочному погашению кредита, то гасится досрочно только основной долг плюс проценты, рассчитанные исходя из фактического срока пользования кредитом.

Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции обычно отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании, либо по каким-то отдельным программам (например, в ДельтаКредит банке нет моратория по программам ДельтаВариант и ДельтаСейчас).

Форум вернулся в деловой центр столицы, в Торгово-Промышленную Палату Российской Федерации, вновь заняв почетное ключевое место в списке официальных общественных мероприятий, представляющих интерес для российского риэлторского бизнес-сообщества. Свидетельство тому присутствие на Форуме представителей риэлторских объединений из семи субъектов Российской Федерации.

Подсчитали прослезились

Что получается в итоге? Квартира, купленная по ипотеке, ощутимо дороже, нежели приобретенная с единовременной оплатой стоимости. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, выглядит примерно так: цена приобретаемой квартиры $80 тыс., величина кредита $60 тыс., срок кредита 10 лет, декларируемая ставка 11% годовых. Это исходные данные. Что придется заплатить заемщику? Во-первых, первоначальный взнос в размере $20 тыс. Потом страховка за первый год $1020 (потом она будет уменьшаться). Плюс к этому плата за рассмотрение заявки, комиссия за выдачу кредита, аренда депозитной ячейки, оценка квартиры и т. д. это еще примерно $5 тыс. Итого дополнительных расходов набегает 7,6% стоимости квартиры. Всего же за десять лет купленная таким образом квартира может подорожать почти в два раза.
4 октября 2005 года Московская Ассоциация-Гильдия Риэлтеров при поддержке Торгово-Промышленной Палаты и Российской Гильдии Риэлторов провела очередной VI Форум столичных риэлторов.

Уютный, функциональный зал Конгресс-центра ТПП РФ располагал к рабочей обстановке и серьезному разговору на темы, волнующие риэлторское сообщество.

В президиуме Форума: почетные гости из Госдумы, Российской Гильдии Риэлторов, МАИФ. Докладчики: лучшие силы из Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону и других регионов России, руководители наиболее успешных риэлторских, строительных компаний, ведущие специалисты в сфере юридического консультирования и научно-информационной области, профессиональные консультанты-аналитики. В фойе разместили красочные презентационные стенды двенадцать медиа-партнеров Форума столичных риэлторов. Наблюдали за ходом работы Форума представители печатных и электронных СМИ, включая и съемочные группы трех телевизионных каналов (телеканал ТВЦентр Программа Деловая Москва, РБК, ТРК Петербург - пятый канал).

Вековая практика применения франчайзинга в развитых странах убедительно доказала его деловую эффективность. Какова же судьбы этого всемирно популярного способа развития бизнеса в России? Ответ на этот вопрос постарался дать Руководитель службы контроля качества оказываемых услуг ООО БЕСТ-Недвижимость г-н Реуцкий Д.Е. О качестве риэлторской услуги как уникальном ресурсе, основе репутации компании, источнике конкурентного преимущества в риэлторском бизнесе рассказала Исполнительный директор Юридической фирмы ЭКОТОН (Санкт-Петербург) г-же Романенко Е.В. Опытом построения управленческого учета поделился Директор Департамента Вторичного рынка ООО Корпорация Рескор г-н Мартыненко В.Э. Особую эмоциональную окраску сессии придало выступление Управляющего ХИРШ-Россия г-на Альберта Феликса на тему Риэлторпрофессия или занятия. Кардинально новый стиль управления, ориентированный на организацию поиска максимально эффективных путей достижения целей компании и воплощение их в жизнь самими сотрудниками, новый взгляд на персонал компании как на огромный творческий потенциал предложила Директор по единой концепции компании ООО Компания по управлению недвижимостью Титул (Ростов-на-Дону) г-жа Проскурина С.С.

Успешное ведение бизнеса невозможно без учета аналитических прогнозов, исследовательских данных. Поэтому сессии, посвященные вопросам создания и развития брокерской организации, развития инфраструктуры ипотечного рынка, предварял аналитический обзор различных сегментов рынка недвижимости в блестящем исполнении Директора Аналитического центра ЗАО Агентство МИЭЛЬ г-на Стерника Г.М, Генерального директора ИАА RWAY Крапина А.В., Руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU г-на Репченко О.Н., сертифицированного аналитика РГР г-на Сапожникова А.Ю. Уникальные данные трансформации системы расселения Московского региона и роли рынка жилья в этом процессе представила в своем докладе Старший научный сотрудник Кафедры Социально-Экономической Географии России МГУ г-жа Махрова А.Г.

Интересные содержательные выступления, познавательный материал, уникальные данные, тематически богатая содержательная часть, высокая техническая оснащенность, великолепно подготовленные раздаточные материалы с подробными презентациями для более эффективного восприятия информации, обновленный формат Форума, новые критерии подбора специалистов - отличительные черты, позволившие сделать мероприятие более качественным и достойным внимания более широкой аудитории. Досадно, что не многие московские фирмы, в особенности не все фирмы МАГР, приняли участие в Форуме. Надеемся, на следующем мероприятии увидеть больше столичных риэлторов на ставшем традиционным мероприятии, призванном помочь сделать риэлторский бизнес более успешным. Ведь Форум - это поиски максимально эффективных путей достижения намеченных бизнес-целей, это интересные идеи и творческие решения, это новый уровень взаимоотношений, это обмен опытом и новациями между участниками рынка недвижимости, это движение по улучшению качества риэлторских услуг.

О проблемах, тенденциях и перспективах развития ипотечного рынка, об инструментах увеличения доходности бизнеса, о проблемах и перспективах развития сферы услуг по подготовке документов к государственной регистрации договоров залога (ипотеки) на жилые помещения, о создании и функционировании Паевых инвестиционных фондов как источнике инвестиций рассказали: Вице-президент ООО БЕСТ-недвижимость, директор Центра кредитов и займов Доступное жилье г-н Лопатин В.А.; Управляющая отделением Загородная недвижимость ООО Корпорация Рескор Якимук И.Н., Председатель Совета директоров Корпорации Юринформ-Центр г-н Штепан П.Д. (Санкт-Петербург); Зам. Начальника управления по оформлению документов к регистрации прав на недвижимое имущество в жилищной сфере АО МЖР г-жа Гусева Д.Р.; Исполнительный директор Управляющей Компании Blackwood Фонды Недвижимости г-н Цогоев А.В.



Московская Ассоциация-Гильдия Риэлтеров выражает признательность Вице-президенту МАГР, председателю Комитета МАГР по спецпроектом г-же Ягиш А.И. за огромную организационную поддержку Форума, специалистам риэлторских компаний любезно согласившимся выступить на сессиях Форума с интересными докладами, печатным и электронным средствам массовой информации за своевременное информирование о ходе подготовки Форума.

Эту попытку предпринимали трижды: с начала 90-х в столице три раза собирались урезать московские промзоны, убрать из центра различные заводы и заводики. Пока победы более чем скромные: удалось сократить промзону в Очаково да вывезти из центра несколько совсем уж крошечных производств. Оно, конечно, хорошо… Только вот Очаково – не самый центральный столичный район, и земля здесь не самая дорогая.

Кольцо Силы

При Хрущеве, когда остро встал вопрос о жилищном строительстве для миллионов московских семей, градостроители предпочли «перешагнуть» через заводской обруч и выйти на вольные поля подмосковных Черемушек. Заводы зажали между старой и новой Москвой.

Есть недалеко от Садового кольца не просто промзона, а настоящее промышленное царство. Точнее сказать – часть великого московского промышленного кольца. За прошлый и позапрошлый век старая Москва обросла, как корабль ракушками, кольцом заводов, заводиков, свалок и боен. Все это чадящее и воняющее хозяйство на месте старинных московских деревень — Кожухово, Карачарово, Шелепиха, Канатчиково — плотным кольцом сжимало Москву, служа прибежищем бедноты и московского «дна».

Третье транспортное кольцо тоже прошло шрамом по сердцу «черного московского ожерелья», а это значит, что скоро участки рядом с трассой начнут развиваться и примут цивилизованный вид. Окончательная смерть «промышленному хулахупу» придет, когда, наконец, додумаются, как использовать для нужд города Московскую грузовую железную дорогу (МГЖД). Есть планы сделать ее пассажирской. МГЖД – «пуповина» кольца, по ней подвозятся и увозятся грузы. Сейчас этот памятник промышленной архитектуры функционирует лишь частично.

Сейчас промышленное кольцо активно пытаются «разорвать» – под предприятиями находится огромный резерв земли, который принесет городу несметную прибыль! Несмотря на общую неудачу в сокращении промзон, прорвать кольцо почти удалось, например, на Пресне. Здесь на месте бывшего гаражно-заводского хаоса строится «Москва-Сити». Ясно, что индустриальному профилю западной Пресни после введения в строй «Сити» придет конец – стоимость земли взлетит до небес.

Плотно окружая центр, кольцо — тонкое на севере (район между Савеловским, Рижским и тремя вокзалами, здесь большое количество земли занято под нужды железнодорожников) и западе (Шелепиха и Западная Пресня). Но оно толстеет на юге (Канатчиково, район метро «Тульская”) и доходит шириной до 10 километров на востоке (Кожухово, Дубровка, Текстильщики, Грайвороново, Хохловка, Карачарово).

Возможно, к 2020 году, как сказано в последнем Генплане развития города, промышленного кольца уже не будет, от него останутся «осколки» из ряда крупных заводов, остальное застроят домами и магазинами. Может так оно и будет, но на пути у строителей есть множество препятствий.Московский Детройт

Промышленное кольцо на востоке толстеет, приобретая форму паука, ножки которого – линии железных дорог, к которым исстари «жались» предприятия.

Восток – московский «грязный» утенок, здесь максимальная концентрация промышленных предприятий. Почему? Потому что в городской розе ветров преобладают ветры, которые дуют с запада на восток. Так что если бы индустриальным раем стало бы Кунцево, то ветер гнал смог прямо на Кремль, а так – все сдувается в Подмосковье. О том, что там тоже люди живут, раньше как-то не задумывались.

Эти края – своеобразный московский Детройт. Здесь располагаются сразу два автомобильных завода – АЗЛК и ЗИЛ.

Погружение в восточный промышленный пояс лучше начать с Волгоградского проспекта. Цивилизованный мир заканчивается сразу после метро «Пролетарская», затем идут огромные трубы завода «Микоян», потом, вроде бы, снова цивилизация — пересечение с третьим кольцом, потом — огромные территории АЗЛК с недостроенными корпусами, и наконец – земля! – начинаются жилые районы Текстильщиков и Кузьминок.

В 1930 годах на Остаповском шоссе (сейчас Волгоградский проспект) открылся московский автосборочный завод КИМ. Как почти все российские заводы, он был открыт по лицензии, на этот раз – компании «Форд». Те корпуса, которые мы видим сейчас, были построены в 1969-1971 годах.

С территориями АЗЛК все понятно — эти земли никогда не были населены, здесь располагалось огромное Сукино болото, которое использовалось как свалка еще в прошлом веке. Такое неблагозвучное название пошло во времена Ивана Грозного от владельца здешних земель боярина Сука.

Недалеко от Сукина болота в начале ХХ в. располагалась живописная деревенька Тюхлево, был здесь и лесок – Тюхлевская или Тюфелева роща, а недалеко отсюда зарастал илом знаменитый Лисий пруд, который, после того как в нем «утопил» героиню своей книги Карамзин, молва переименовала в Лизин пруд.

Негатив этих мест чувствуется даже в названиях — через болото протекала речка Нищенка. Говорят, такое название пошло из-за того, что на ней останавливались для отдыха нищие в начале паломничества в далекие монастыри. Сейчас Нищенка спрятана в трубу, и судьба ее печальна, в нее сбрасывают отходы.

Серые братья

В 1916 году владелец этих мест фон Дервиз продал Тюфелеву рощу акционерному машиностроительному обществу – АМО, 21 июля 1916 года здесь состоялась закладка Первого московского автомобильного завода. Правда, ни новые хозяева, ни фон Дервиз не знали, что всего через год и их завод, и деньги уже не будут их собственностью: в 1918 году завод национализируют, а чуть позже переименуют в завод имени Лихачева (ЗИЛ).

Отличаются здешние места не только тем, что почти все его жители получали квартиры как работники близлежащих заводов, особенно АЗЛК, но и тем, что гости столицы предпочитают снимать квартиры здесь, как правило, из-за низких цен (сказывается тяжелая экологическая ситуация) и удобных подъездов к центру (две станции метро – «Текстильщики» и «Волжская»).

Если есть заводы, на них должен кто-то работать, если есть рабочие, они должны где-то жить. Так на карте Москвы появлялись «серые братья» заводов — «рабочие кварталы». Самые первые – Пресня, Грачевка – уже почти потеряли свою пролетарскую специфику, чего не скажешь о Текстильщиках и Грайвороново.

Через деревни проходила Болвановская дорога на крымский город Сурож (ныне Судак), а в местных лесах и болотах прятались лихие люди, нередко нападавшие на торговые караваны. Подрабатывали грязной работенкой и местные жители. Видно, во время одного из таких нападений и был спрятан клад из почти 3000 монет XV века, который нашли здесь в 1949 году.

История этих мест мрачновата: когда-то окруженные со всех сторон болотами ютились здесь две деревушки – Грайвороново и Садки. По поводу названия первой до сих пор спорят: то ли соседи — малороссы с Хохловки — нарекли в честь родных мест (на Украине есть местечко Грайворон), то ли вошло, якобы, Грайвороново в память людскую большим количеством черных как смоль ворон.

Вскоре Чесменский продал усадьбу, а с 1830-х годов новый владелец стал активно сдавать землю купцам под текстильные и прядильные фабрики. К революции «профессиональное лицо» района было уже сформировано, поэтому после открытия в бывшей усадьбе Чесменского Дома отдыха текстильщиков, в честь них и решили назвать район.

Облагородили место только в начале XIX века, когда владельцем Садков стал внебрачный сын знаменитого героя чесменского сражения Чесменский. Тогда будущие Текстильщики пользовались большой популярностью из-за знаменитых Чесменских скачек на месте современной Люблинской улицы. Фактически, здесь был первый городской ипподром.

Первая ласточка

В 1970-х, когда строили спорткомплекс АЗЛК, усадьбу Чесменского снесли, и сейчас только пруд, оставшийся с тех времен, напоминает о былых деньках.

Кожухово и соседняя Дубровка — это вам не мрачное Грайвороново. Деревни известны еще с XIV века и тогда здесь были красивейшие места — сосновые рощи с видом на Москву-реку. Вся эта благодать принадлежала соседнему Крутицкому подворью. В 1694 Петр I даже провел со своими «потешными войсками» здесь учения, которые назвал «кожуховским походом». Здесь, как и в Лефортово, зарождалась российская армия.

Хотя московские автомобильные гиганты на ладан дышат, ясно, что ни пяди своей земли они не отдадут. Восточный участок промкольца планируется «подгрызать» в другом месте – в Кожухово. Существует проект, который предусматривает уже в 2006 году построить 660 тысяч кв. метров жилой площади в домах от 5 до 12 этажей по индивидуальным проектам, а также в малоэтажных домах и коттеджах. Если проект состоится, восточному участку промкольца нанесут удар, пострашнее «Москва-Сити». Впервые в городе начнется столь крупномасштабное строительство на месте бывших промышленных предприятий.

Конечно, положительные ростки есть, но.… Самое интересное то, что лет через 30-40 наши потомки столкнуться точно с такой же проблемой. С 1960 по 2000 год уже успело образоваться второе промышленное кольцо по нынешним границам города: в Метрогородке, Капотне, Бирюлево, Очаково, Коровино.

Возможно, Кожухово станет «первой ласточкой» возрождения этих земель. В последнее время на востоке промышленного пояса появились ростки нового: строится все больше домов, открываются магазины, развивается инфраструктура. Бывшим московским деревням возвращается их историческое лицо, вот уже не первый год радует глаз восстановленная церковь Живоначальной Троицы 1774 года в Карачарово.

Bторичный рынок в Подмосковье только начинает складываться. Сегодня уже существует серьезный разрыв между спросом и предложением. По словам Анны Мироновой, директора по маркетингу компании Paul’s Yard, соотношение первичных и вторичных объектов сейчас составляет примерно 20:8 При этом спрос на вторичную недвижимость в несколько раз превышает спрос на новые коттеджи.

Несмотря на то, что Генплан до 2020 года не планирует рост города вширь, ясно, что урбанизация, пусть даже за счет городов-спутников, будет продолжаться. И когда-то перенесенные на окраины заводы снова придется передвигать. Возникнет третье промышленное кольцо где-нибудь в ближнем Подмосковье. Москва снова пойдет по своим свалкам и заводам. И так до бесконечности. Из этого заколдованного круга возможен только один выход: в создании емких экологически чистых производств, которые не занимают много места и не загрязняют окружающую среду. Верится в них пока с трудом.
Последние несколько лет в Подмосковье бурно росли новые коттеджные поселки. Но сейчас, когда количество предложений новых земель под застройку уменьшается, начинается новый виток развития вторичного рынка загородной недвижимости.

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, отмечает, что, например, на Рублево-Успенском шоссе появление свежих предложений происходит в основном на вторичном рынке в продажу поступают дома, построенные несколько лет назад. В процентном соотношении вторичные предложения на Рублевке в 20-километровой зоне составляют 80% от общего объема продаж.

Разброс по направлениям

Трудности реализации

На Новой Риге ситуация прямо противоположная. Это относительно молодое направление, оно находится в стадии активного развития, и большинство предложений здесь строящиеся объекты (соотношение 80:20 в пользу первички). На Калужской трассе сейчас можно найти достаточное количество предложений как первичной, так и вторичной продажи. Текущее соотношение 50 на 50 результат того, что это шоссе давно является дачным направлением. Однако сейчас нехватка вторичных предложений перерастает в настоящую проблему практически в любом месте Подмосковья.

Вторичный рынок элитных загородных домов перенасыщен предложениями, здесь клиентам предоставляется действительно богатый выбор. И только 15% владений, по экспертным данным, находит своих владельцев. На рынке практически нет домов эконом-класса небольшой площади (200350 кв. м), а тем временем это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу, дома площадью 400600 кв. м.

Если на первичном рынке реализуются целые коттеджные поселки от застройщика, то вторичка представлена в основном отдельными, разбросанными объектами. Второй проблемой вторичного загородного рынка можно назвать сложность реализации домов. Рынок перенасыщен однотипными проектами, а коттеджи, которые строились по индивидуальным запросам хозяев, порой далеки от совершенства и редко находят новых владельцев. Как отмечают эксперты, сегодня на вторичном рынке много висячих предложений единичной застройки. Владельцы этих домов не ориентировались на требования рынка, а сейчас назначают цену, исходя из себестоимости строительства. Такие предложения не могут найти покупателя годами.

Среди других причин, объясняющих трудности реализации на вторичном рынке, эксперты называют переориентацию спроса покупателей на новые коттеджные поселки. Однако количество свободных земель под новую застройку ограничено (особенно на Рублевке), так что подмосковная вторичка продолжит развиваться и дальше.

Застройщикам просто выгоднее сооружать такие объекты в этом случае соотношение затрат и прибыли оптимальное. Построить дом площадью 400 кв. м стоит чуть дороже, чем коттедж площадью 250 кв. м, а разница в доходе от реализации этих двух объектов оказывается огромной. Если строение площадью 250 кв. м стоит около $500 тыс., то дом размером 400 кв. м оценивается уже в $800 тыс. В то же время большая часть клиентов ориентируется на коттеджи стоимостью около $1000 за кв. м. Но таких объектов практически нет на рынке.

Быстрее всего в этом сегменте реализуются объекты, построенные в сформированных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. Клиенты хотят сразу переехать в свой загородный дом, а не ждать завершения строительства у соседей. Опасения покупателей загородной недвижимости вполне оправданны: сроки возведения коттеджных поселков часто затягиваются. Стоит отметить, что, приобретая владение в строящемся поселке, клиент получит право собственности только после завершения проекта. На вторичном рынке покупатель уже видит свой будущий дом и после оплаты сразу становится полноправным владельцем. Поэтому более престижной является покупка загородного коттеджа в уже благоустроенном месте, с таким расчетом, чтобы в новый дом можно было въехать как можно быстрее.

Нерентабельный бизнес

Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 520% в год в зависимости от направления. При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю. В то же время постоянно растут цены на строительные материалы: отпускная цена цемента выросла на 20% с начала года, металла на 30%, отделочные материалы подорожали на 15%, заработная плата строителей увеличилась на 15%. Соответственно, растет и себестоимость квадратных метров в коттеджах.

Сейчас около 20% потенциальных покупателей приобретают новые дома для дальнейшей перепродажи. Это считается выгодным бизнесом, хотя и малопредсказуемым: угадать будущий спрос очень непросто. По мнению экспертов, инвестиции в коттеджное строительство являются более рискованными, чем вложения в покупку городской квартиры. В последние годы число сделок с целью инвестирования резко увеличилось, а прибыльность некоторых объектов доходила до 100% в год. Сейчас этот бум прошел, и данный вид вложения приносит уже куда более скромные доходы. По данным компании Paul’s Yard, при удачном выборе объекта на первичном рынке прибыль в итоге может составить до 20%. Вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести до 40% прибыли. Объекты вторичного рынка приносят значительно меньше, да и то при условии, что проекты оказались удачными.

На цену объекта загородной недвижимости влияют два основных фактора месторасположение и качество строительства. Причем именно место определяет ликвидность. По мнению специалистов Soho Realty, стратегически важные для застройки места дорожают очень быстро и в цене падать не будут. Это характерно и для вторичного рынка, поскольку многие объекты интересны именно землей, а не тем, что на ней построено.

Главное земля

Минимальная стоимость земельного участка на вторичном рынке загородного жилья сегодня составляет около $100 тыс. Средняя цена сотки в 30-километровой зоне от МКАД варьируется от $6 до $15 тыс. Таким образом, участок размером 15 соток, распоУспенском шоссе эта сумма может достигать и $100 тыс.

Сейчас все большее значение приобретает индивидуальное месторасположение участка, его размеры, природное окружение. Поэтому прибыль, скорее, стоит искать именно на земельном рынке. Большинство клиентов, покупающих загородные дома, интересуются участками рядом с лесом и у воды. Популярностью пользуются владения с интересным рельефом и большой площадью около 50 соток. Одной из последних тенденций на рынке является интерес к участкам размером около 10 соток, которые раньше считались слишком маленькими.

Другой важный аспект формирование вкуса у покупателей. Специалисты по загородной недвижимости считают, что с каждым месяцем клиенты становятся все более требовательными в своих пожеланиях. Поэтому застройщики и девелоперы стараются уделять значительное внимание не только качеству своих проектов, но и дизайну домов, стилистическому решению, инженерным характеристикам. Появление продуманных современных предложений снижает стоимость объектов, построенных в 90-х годах. Многие вторичные дома интересуют покупателей исключительно с точки зрения владения землей, а не постройками.

Основная тенденция 2005 года на вторичном рынке увеличение количества предложений на всех направлениях. Этот тренд будет только усиливаться. Причина очевидна это большое количество построенных за последнее время поселков и проектов, находящихся на стадии реализации. Все эти предложения постепенно переходят во вторичку.



Главная --> Публикации